25 K 1227/98

Tenor Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Klägerin die Klage durch Einschränkung des Klageantrags sinngemäß zurückgenommen hat. Der Beklagte wird unter Aufhebung seines Bescheides vom 15. Januar 1998 verpflichtet, der Klägerin einen planungsrechtlichen Vorbescheid zur Zulässigkeit der Errichtung eines Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück xxxxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxx gemäß dem Bauantrag vom 20. September 1997 zu erteilen. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 9.000,- DM vorläufig vollstreckbar. 1 Tatbestand: 2 Die Klägerin beantragte unter dem 30. September 1997, eingegangen am 20. Oktober 1997 die Genehmigung zum Bau eines Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück Ecke xxxxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxx in xxxxxxxx (Gemarkung xxxxxxxx, Flur xxxxx, Flurstücke xx, xx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx,). Der geplante Lebensmittelmarkt soll nach den Plänen eine Verkaufsfläche von 773 m² und eine Nutzfläche von 964,92 m² aufweisen, die Grundfläche des Gebäudes soll 1057,4 m² betragen. Auf dem Grundstück sollen 137 Stellplätze angelegt werden, die Zufahrt soll über die xxxxxxxxxxxxx erfolgen. 3 Das Grundstück liegt im Bereich des Bebauungsplanes G xxx der Stadt xxxxxxxx, der in diesem Bereich GE- bzw. GI-Gebiet festsetzt. Das GE-Gebiet verläuft als breiter Streifen entlang der xxxxxxxxxxx Straße. In diesem Bereich sollen nach den Plänen der Klägerin im Wesentlichen die Stellplätze angelegt werden. Unter Ziff. 4 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes sind in den Gewerbe- und Industriegebieten Verkaufsstellen, die sich an Endverbraucher wenden, mit einer Nettoverkaufsfläche von mehr als 250 m² nicht zulässig. 4 Mit Schreiben vom 30. Oktober 1997 teilte der Beklagte der Klägerin mit, er beabsichtige den Bauantrag im Hinblick auf die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes abzulehnen und gab der Klägerin Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Klägerin legte daraufhin dar, ihrer Auffassung nach sei die entsprechende Bestimmung in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht anwendbar, weil sich hierfür keine Rechtsgrundlage in den §§ 8 bzw. 9 in Verbindung mit § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO finden lasse. Für den Fall, dass sich der Beklagte nicht der entsprechenden Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts anschließen könne, beantragte sie Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes. 5 Mit Bescheid vom 15. Januar 1998, zugestellt am 20. Januar 1998, lehnte der Beklagte den Bauantrag unter Hinweis auf die Festsetzungen des Bebauungsplanes ab. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes lehnte er mit der Begründung ab, dass durch eine dem Bauantrag entsprechende Befreiung die Grundzüge der Planung berührt würden. Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin am 26. Januar 1998 Widerspruch ein, über den noch nicht entschieden ist. 6 Am 14. Februar 1998 hat die Klägerin die vorliegende Klage erhoben. Zur Begründung wiederholt und vertieft sie ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren. 7 Bereits am 12. Februar 1998 beschloss der Rat der Stadt xxxxxxxx die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes für das Gebiet, in dem das Baugrundstück liegt. Am 26. Juni 1998 beantragte die Klägerin beim Beklagten die Erteilung eines Vorbescheides für den Neubau eines Lebensmittelmarktes mit einer Fläche von 689, 38 m². Am 13. Oktober 1998 erhob sie hilfsweise Klage auf Erteilung des positiven Bauvorbescheides. Mit Bescheid vom 5. Oktober 1998 stellte der Beklagte die Entscheidung über die Bauvoranfrage im Hinblick auf die Beratungen über den neuen Bebauungsplan zurück. Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin Widerspruch ein. 8 Am 6. Mai 1999 beschloss der Rat der Stadt xxxxxxxx eine Veränderungssperre für das Baugrundstück für zwei Jahre, die am 2. Juni 1999 im Amtsblatt der Stadt xxxxxxxx veröffentlicht wurde. In seiner Sitzung am 14. Dezember 2000 beschloss der Rat der Stadt xxxxxxxxx, die Veränderungssperre bis zum 2. Juni 2002 zu verlängern. Die Satzung wurde am 28. Dezember 2000 bekannt gemacht. Nachdem die Bezirksvertretung xxxxxxxx in ihrer Sitzung am 29. Januar 2001 dem Rat der Stadt xxxxxxxx eine weitere Verlängerung der Veränderungssperre um ein Jahr empfohlen hatte, beschlossen der Oberbürgermeister und ein Ratsmitglied am 13. Februar 2001 per Dringlichkeitsentscheidung die weitere Verlängerung der Veränderungssperre um ein Jahr bis zum 2. Juni 2003. Der Beschluss wurde mit Bescheid vom 14. Februar 2001 von der xxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx genehmigt und am gleichen Tag im Amtsblatt der Stadt xxxxxxxx veröffentlicht. 9 Die Klägerin hat zunächst beantragt, 10 den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 15. Januar 1998 zu verpflichten, ihren Bauantrag vom 30. September 1997 zur Errichtung eines Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück Gemarkung xxxxxxxx, Flur xxxxx, xx, xx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxxxxxxxxxxxxxxxxx in xxxxxxxx, positiv zu bescheiden, 11 hilfsweise, 12 festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet war, den oben genannten Bauantrag positiv zu bescheiden, 13 weiter hilfsweise, 14 den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 5. Oktober 1998 zu verpflichten, den unter dem 26. Juni 1998 hilfsweise gestellten Antrag auf Vorbescheid für den Neubau eines Lebensmittelmarktes auf dem oben genannten Grundstück mit einer Verkaufsfläche von 689,38m² positiv zu bescheiden. 15 Auf Grund der Erörterungen in der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin ihren Antrag geändert. Sie beantragt nunmehr, 16 die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 15. Januar 1998 zu verpflichten, der Klägerin einen planungsrechtlichen Vorbescheid zu Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück xxxxxxxxxxx xxxxxx/xxxxxxxxxxxxx in xxxxxxxx gemäß dem Bauantrag vom 30. September 1997 zu erteilen, 17 hilfsweise 18 festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet war, vor In-Kraft-Treten der Veränderungssperre dem Bauantrag stattzugeben, 19 weiter hilfsweise, 20 den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 5. Oktober 1998 zu verpflichten, den unter dem 26. Juni 1998 hilfsweise gestellten Antrag auf Vorbescheid für den Neubau eines Lebensmittelmarktes auf dem oben genannten Grundstück mit einer Verkaufsfläche von 689,38m² positiv zu bescheiden. 21 Der Beklagte beantragt, 22 die Klage abzuweisen. 23 Zur Begründung der zweiten Verlängerungssperre trägt er vor, die Stadt xxxxxxxx habe sehr sorgfältig ein Einzelhandelskonzept erstellt und die Besucherströme hinsichtlich der Einzelhandelsgeschäfte in xxxxxxxx untersucht. Auf dieser Grundlage solle nunmehr das Gewerbegebiet in xxxxxxxx überplant werden. 24 Auf Grund des Beschlusses der Kammer vom 11. Juli 2000 hat am 9. August 2000 ein Ortstermin stattgefunden. Wegen des Ergebnisses wird auf den Inhalt der Protokolls (Bl. 48ff. der Akte) verwiesen. 25 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten und der xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx ergänzend Bezug genommen. 26 Entscheidungsgründe: 27 Soweit die Klägerin durch Änderung des Klageantrags die Klage teilweise zurückgenommen hat, war das Verfahren einzustellen, § 92 Abs. 3 VwGO. 28 Die Klage ist im Hauptantrag zulässig und begründet. 29 Der ablehnende Bescheid des Beklagten vom 15. Januar 1998 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). 30 Die Klägerin hat Anspruch auf Erteilung eines positiven planungsrechtlichen Vorbescheides zur Errichtung eines Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück xxxxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxx entsprechend ihrem Bauantrag vom 30. September 1997. Nach § 71 BauO NW kann ein Vorbescheid zu Fragen des Bauantrages beantragt werden. Der Vorbescheid ist zu erteilen, wenn seiner Erteilung öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen (§ 71 Abs. 2 in Verbindung mit § 75 Abs. 1 BauO NW). 31 Dem Vorhaben der Klägerin stehen keine Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen. Nach § 30 BauGB ist ein Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes zulässig, wenn es dessen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. 32 Das Baugrundstück liegt im Bereich des Bebauungsplanes G xxx der Stadt xxxxxxxx. Der Bebauungsplan G xxx ist rechtswirksam. Der Prüfung im Rahmen der hier vorzunehmenden Inzidentkontrolle ist der Grundsatz zu Grunde zu legen, dass es nicht Aufgabe der Verwaltungsgerichte ist, gleichsam ungefragt auf Fehlersuche zu gehen. 33 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 1. April 1997 - 4 B 206.66 -, BRS 59, Nr. 34 und Urteil vom 3. Dezember 1998 - 4 CN 3.97 -, BRS 60, Nr. 43; OVG NW, Urteil vom 9. Februar 2000 - 7 A 2386/98 -, NVwZ-RR 2001, S. 14. 34 Offensichtliche Fehler des Bebauungsplanes sind nicht ersichtlich. Soweit der Rat der Stadt xxxxxxxx im vorliegenden Fall die Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 26. November 1968 angewandt hat, begegnet dies keinen rechtlichen Bedenken. Der Plan ist zwar erst im Juli 1979 in Kraft getreten. Nach § 25a Abs. 1 BauNVO in der Fassung vom 15. September 1977 gilt jedoch die Baunutzungsverordnung in der Fassung von 1968 für Bauleitpläne, deren Aufstellung bereits beschlossen ist, wenn die Pläne bei Inkrafttreten der Änderungsverordnung von 1977 ausgelegt sind. Das ist hier der Fall. Die Baunutzungsverordnung vom 15. September 1977 ist am 1. Oktober 1977 in Kraft getreten, der Bebauungsplan hat in der Zeit vom 27. September 1977 bis zum 27. Oktober 1977 öffentlich ausgelegen. 35 Soweit die textlichen Festsetzungen Ziffer 2 und 3 des Bebauungsplanes, die sich mit dem Ausschluss bestimmter Betriebsarten in den festgesetzten Industriegebieten befassen, auf § 8 Abs. 4 BauNVO 1968 gestützt werden, handelt es sich um einen reinen Schreibfehler, der nicht zur Nichtigkeit des Planes führt. Der insoweit einschlägige § 9 Abs. 4 BauNVO 1968 ist gleich lautend zu dem hier herangezogenen § 8 Abs. 4 BauNVO 1968. Dass für die so überplanten Gebiete eine Gliederung anhand des Abstandsflächenerlasses vorgenommen wurde, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Dabei ist es unschädlich, dass der Plangeber die jeweiligen Betriebskategorien der einzelnen Abstandsklassen nicht in der Planurkunde selbst aufgenommen hat, sondern auf die für jedermann einsehbare Publikation der Abstandsliste im Ministerialblatt verwiesen hat. 36 Vgl. OVG NW, Urteil vom 17. Oktober 1996 - 7a D 122/94.NE -, BRS 58, Nr. 30 37 Bedenken gegen die Rechtsgültigkeit des Bebauungsplanes werden weder vom Kläger noch vom Beklagten geltend gemacht. Soweit die Klägerin die Wirksamkeit der textlichen Festsetzungen zu Ziff. 4.) des Bebauungsplanes rügt, folgt daraus jedenfalls nicht die Nichtigkeit des Bebauungsplanes insgesamt. Die Nichtigkeit einzelner Festsetzungen eines Bebauungsplanes führt dann nicht zur Gesamtnichtigkeit des Planes, wenn die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet noch eine den Anforderungen des § 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken können und wenn zusätzlich die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte. 38 Vgl. BVerwG, Urteile vom 29. März 1993 - 4 NB 10.91 - und vom 6. April 1993 - 4 NB 43.92 -, Buchholz 310 § 47 Nr. 75 und 77. 39 Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass der Rat der Stadt xxxxxxxx den vorliegenden Bebauungsplan G xxx auch ohne die zwischen den Beteiligten umstrittene textliche Festsetzung Ziffer 4 erlassen hätte. Ziel des Bebauungsplanes war es offensichtlich, die gewachsene Struktur von gewerblich genutzten Flächen und Wohnbebauung in xxxxxxxx so zu überplanen, dass die vorhandenen Gewerbeflächen sinnvoll genutzt werden konnten ohne die vorhandene Wohnbebauung über Gebühr zu stören. Dem dienen offensichtlich die in den Ziff. 1 bis 3 der textlichen Festsetzungen vorgenommenen Einschränkungen bei den Gewerbe- und Industriegebieten. Bei dem Plangebiet handelte es sich um ein im Wesentlichen bebautes Gebiet, auf dem zahlreiche gewerbliche oder industriell genutzte Gebäude bereits vorhanden waren. Die Überplanung sollte insoweit im Hinblick auf die immissionsschutzrechtlichen Bestimmungen eine gewisse Erleichterung bei Erweiterung oder Umnutzung der vorhandenen Gebäude bieten, andererseits aber die nahe gelegene Wohnbebauung vor unzumutbarer Belästigung schützen. Derartige Regelungen waren auf jeden Fall erforderlich, sollte es nicht zu untragbaren Zuständen kommen. Die Einschränkung von Einzelhandelsbetrieben war offenbar nur ein Nebeneffekt, kein in besonderem Maße verfolgtes Ziel des Planes. Dass die Einschränkung hinsichtlich der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben nicht im Vordergrund bei der Verabschiedung des Bebauungsplanes stand ergibt sich auch daraus, dass für den Fachmarkt xxxxxxxxxxxxxxx an der xxxxxxxxxxxxxxxxxx offenbar eine Befreiung erteilt wurde. 40 Der Bebauungsplan G xxx der Stadt xxxxxxxx steht dem Vorhaben der Klägerin auch nicht entgegen. Bei dem Einzelhandelsbetrieb handelt es sich um einen Gewerbebetrieb, der sowohl im Gewerbegebiet als auch im Industriegebiet zulässig ist (§§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 BauNVO 1968). 41 Die textliche Festsetzung Ziffer 4 des Bebauungsplanes steht dem Vorhaben der Klägerin nicht entgegen, weil diese Bestimmung nichtig ist. Eine Ermächtigungsgrundlage für den vom Rat der xxxxxxxx gewählten Ausschluss bestimmter Einzelhandelsbetriebe fehlt. Nach § 1 Abs. 4 BauNVO 1968 kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Ausnahmen, die in den §§ 2 bis 9 BauNVO 1968 vorgesehen werden, ganz oder teilweise nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden. Einzelhandelsbetriebe sind jedoch in Gewerbe- und Industriegebieten nicht ausnahmsweise, sondern generell zulässig. 42 Die Festsetzung ist auch nicht nach §§ 8 Abs. 4 bzw. 9 Abs. 4 BauNVO 1968 zulässig. Nach diesen Vorschriften können Gewerbe- bzw. Industriegebiete im Bebauungsplan nach der Art der Betriebe und Anlagen gegliedert werden. Derartige differenzierende Festsetzungen können sich nur auf bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein zulässigen baulichen Anlagen beziehen. Es muss zu erkennen sein, dass mit der Festsetzung ein bestimmter Typ von baulichen oder sonstigen Anlagen erfasst wird. Für die Umschreibung und Abgrenzung des Typs der Anlage kann die Gemeinde dabei zwar auch auf besondere in ihrem Bereich vorherrschende Verhältnisse abstellen. Eine konkrete Planung einzelner Projekte ist ihr aber nicht gestattet. Sofern die Gemeinde die Zulässigkeit von Anlagen nach ihrer Größe bestimmt, muss sich mit der Größenangabe eine bestimmte Art von baulicher Anlage zutreffend kennzeichnen lassen. Betriebe, bei denen die Verkaufsfläche eine bestimmte Größe überschreitet, sind deshalb nicht schon „bestimmte Arten" von baulichen Anlagen. Die Begrenzung der höchstzulässigen Verkaufsfläche trägt die Umschreibung eines bestimmten Typs von baulicher Anlage nicht gleichsam in sich selbst. Vielmehr muss die Gemeinde darlegen, warum Betriebe unter bzw. über einer bestimmten Größe generell oder doch jedenfalls unter Berücksichtigung der besonderen örtlichen Verhältnisse eine bestimmte Art von baulichen Anlagen darstellen. Es bedarf einer besonderen Begründung dafür, warum Anlagen einer bestimmten Größe eine bestimmte Art von Anlagen sind. 43 Vgl. BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 77.84 -, BRS 47, Nr. 58. 44 Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Eine Erläuterung, inwiefern Betriebe mit einer Verkaufsfläche von weniger als 250 m² eine andere Art von Anlage darstellen als Betriebe mit einer Größe von mehr als 250 m², ist im Bebauungsplan nicht enthalten. Eine derartige Unterscheidung drängt sich auch sonst nicht auf. Keineswegs ist es so, dass Einzelhandelsbetriebe, die eine Verkaufsfläche von mehr als 250 m² aufweisen, immer auch Waren anbieten, die normalerweise in den Innenstädten angeboten werden und deshalb für die Geschäftsstruktur in der Innenstadt nachteilige Auswirkungen haben. Welches Warensortiment angeboten wird, richtet sich in der Regel nicht nach der Größe des Verkaufsraums. Außerdem hätte es in diesem Fall nahe gelegen, Anbieter bestimmter Warensortimente, etwa Lebensmittelgeschäfte, auszuschließen. Auch ergibt sich aus dieser Grenzziehung nicht, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen sein sollten. Die Grenze für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb verläuft nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bei einer Verkaufsfläche, die jedenfalls nicht wesentlich unter 700 m² liegt. 45 BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 -4 C 19.85 -, BRS 47, Nr. 56. 46 Das Vorhaben der Klägerin ist auch nicht als Einkaufszentrum oder Verbrauchermarkt im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO 1968 zu qualifizieren, die nach §§ 8 Abs. 2, 9 Abs. 2 BauNVO 1968 in Gewerbe- und Industriegebieten unzulässig sind. Einkaufszentren und Verbrauchermärkte im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO 1968 sind nur anzunehmen, wenn sie nach Lage, Umfang und Zweckbestimmung der übergemeindlichen Versorgung dienen sollen. Das ist hier offensichtlich nicht der Fall. Schon die Größe von unter 800 m² Verkaufsfläche spricht im vorliegenden Fall gegen eine übergemeindliche Funktion. Die Klägerin selbst geht nach ihren Ausführungen im Ortstermin davon aus, dass sich ihr Betrieb an die Anwohner in der näheren Umgebung richtet und zählt 3 gleichartige Betriebe in der näheren Umgebung auf, mit denen sie sich in Konkurrenz befindet. Andere Erkenntnisse sind vom Beklagten nicht vorgetragen worden und auch sonst nicht ersichtlich. 47 Die im Hinblick auf den in der Planung befindlichen neuen Bebauungsplan erlassene Veränderungssperre kann der Klägerin ebenfalls nicht entgegengehalten werden. 48 Nach § 14 BauGB kann die Gemeinde, wenn ein Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes gefasst ist, zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass Vorhaben nicht durchgeführt und bauliche Anlagen nicht beseitigt sowie erhebliche oder wesentlich wertsteigernder Veränderungen an Grundstücken, die nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen. Der Rat der Stadt xxxxxxxx hat zwar für das Gebiet, in dem das Baugrundstück liegt, am 12. Februar 1998 die Aufstellung des Bebauungsplanes G xxx beschlossen und zur Sicherung dieser Planung für das Baugrundstück am 6. Mai 1999 eine Veränderungssperre beschlossen, die am Tag nach der Bekanntmachung in Kraft trat und am spätestens nach zwei Jahren außer Kraft treten sollte. Die Veränderungssperre kann der Klägerin aber nicht mehr entgegengehalten werden. Nach § 17 BauGB tritt die Veränderungssperre nach zwei Jahren außer Kraft, wobei auf die Zweijahresfrist der seit der Zurückstellung eines Baugesuchs abgelaufene Zeitraum anzurechnen ist. Das hier umstrittene Bauvorhaben der Klägerin ist zwar nicht gemäß § 15 Abs. 1 BauGB zurückgestellt worden, der Beklagte hat das Vorhaben jedoch - wie oben dargelegt - rechtswidrigerweise abgelehnt. Die Zeit seit der rechtswidrigen Ablehnung des Baugesuchs ist als faktische Veränderungssperre anzurechnen. 49 Die planungsrechtliche Veränderungssperre dient gemäß § 14 Abs. 1 BauGB der Sicherung der gemeindlichen Planungsüberlegungen, Sie verhindert eine Nutzung des Grundstücks. Sie muss sich daher in verfassungsrechtlicher Hinsicht an Art. 14 Abs. 1 GG messen lassen. Dies hat den Gesetzgeber bewogen, zwischen dem allgemeinen Institut der Veränderungssperre und der tatsächlich eingetretenen Behinderung des einzelnen Grundstückseigentümers oder Bauwilligen zu unterscheiden Er hat aus diesem Grunde in § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB bestimmt, dass neben der allgemeinen gesetzlichen Frist auch eine individuelle Frist dann zu berechnen ist, wenn vor der satzungsrechtlichen Anordnung einer Veränderungssperre ein Baugesuch gemäß § 15 BauGB zurückgestellt wurde. Mit dieser Regelung wird zu Gunsten des Betroffenen der Beginn der Geltungsdauer der Veränderungssperre individuell vorverlegt. § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB wird entsprechend auf Fälle angewandt, in denen es zu einer verzögerlichen Bearbeitung oder zu einer rechtswidrigen Ablehnung des Bauantrages gekommen und dadurch ein Zeitverlust entstanden ist. 50 BVerwG, Urteil vom 11. November 1970 - IV C 79.68 -, BRS 23 Nr. 88; Beschluss vom 27. April 1992 - 4 NB 11.92 -, BRS 54 Nr. 76; OVG NW, Urteil vom 4. Juli 1997 - 7 A 3458/93 - . 51 Mit Bescheid vom 15. Januar 1998, zugestellt am 20. Januar 1998, hat der Beklagte den Bauantrag der Klägerin abgelehnt, sodass ihr auch unter Berücksichtigung der am 14. Dezember 2000 beschlossenen 1. Verlängerung der Veränderungssperre um ein Jahr diese seit Januar 2001 nicht mehr entgegengehalten werden konnte. 52 Soweit der Beklagte sich auf die 2. Verlängerung der Veränderungssperre durch Dringlichkeitsbeschluss vom 13. Februar 2001 beruft, ist diese Satzung rechtswidrig und daher nichtig. 53 Zum einen lagen die Voraussetzungen für den Erlass eines Dringlichkeitsbeschlusses nicht vor. Nach § 60 GO NW können der Bürgermeister und ein Ratsmitglied in Angelegenheiten entscheiden, für die die Zuständigkeit des Rates gegeben ist, wenn weder eine Einberufung des Hauptausschusses noch des Rates rechtzeitig möglich ist und die Entscheidung nicht aufgeschoben werden kann, weil sonst erhebliche Nachteile und Gefahren entstehen können. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist vom Gericht, solange der Rat den Beschluss noch nicht gebilligt hat, in vollem Umfang nachprüfbar. 54 OVG NW, Urteil vom 31. Mai 1988 - 2 A 1739/86 -, DVBl. 1989, S. 166 55 Dabei kann offen bleiben, ob der Beschluss über eine Satzung überhaupt als Dringlichkeitsbeschluss gefasst werden kann, 56 vgl. insoweit zum Meinungsstand Rehn/Cronauge/v. Lennep, Kommentar zur Gemeindeordnung, 2. Aufl., II.3 zu § 60 GO, der sich im Hinblick auf die schwierigen Rechtsfragen, die bei einer Verweigerung der Genehmigung durch den Rat bei einem Satzungsbeschluss entstehen können, für eine besonders strenge Prüfung der Voraussetzungen einer Dringlichkeitsentscheidung in diesen Fällen ausspricht, 57 jedenfalls liegen die Voraussetzungen für eine Dringlichkeitsentscheidung offensichtlich nicht vor. Die Vertreter des Beklagten waren bereits im Ortstermin am 9. August 2000 darauf hingewiesen worden, dass im vorliegenden Fall auch bei einer Verlängerung der Veränderungssperre nach § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB wegen der anzurechnenden faktischen Zurückstellung die Veränderungssperre ab Januar 2001 der Klägerin nicht mehr würde entgegengehalten werden können. Da der Rat einer Stadt gemäß § 47 Abs. 1 Satz 3 GO NW alle zwei Monate einberufen werden sollte, müssten sich bis zur mündlichen Verhandlung zwanglos verschiedene Möglichkeiten ergeben haben, im Rat über eine Verlängerung der Veränderungssperre zu beschließen. Zumindest hat am 14. Dezember 2000 noch eine Ratssitzung stattgefunden, sodass in jedem Fall Zeit genug war, eine Ratssitzung einzuberufen und den Rat auch über die zweite Verlängerung der Veränderungssperre entscheiden zu lassen. 58 Zum anderen lagen auch die Voraussetzungen für eine zweite Verlängerung der Veränderungssperre nicht vor. Nach § 17 Abs. 2 kann die Gemeinde mit Zustimmung der nach Landesrecht zuständigen Behörde die Frist bis zu einem weiteren Jahr nochmals verlängern, wenn besondere Umstände dies erfordern. Dabei handelt es sich um unbestimmte Rechtsbegriffe, deren Anwendung durch den Satzungsgeber von der zustimmungspflichtigen Verwaltungsbehörde ebenso wie vom erkennenden Gericht in vollem Umfang überprüft werden kann. 59 Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Kommentar zum Baugesetzbuch, Anm. 11 zu § 17 BauGB. 60 Besondere Umstände in diesem Sinn liegen nur vor, wenn ein Planverfahren durch eine Ungewöhnlichkeit gekennzeichnet ist, die sich von dem allgemeinen Rahmen der üblichen städtebaulichen Planungstätigkeit wesentlich abhebt. Bei dieser Ungewöhnlichkeit kann es sich um Besonderheiten des Umfangs, des Schwierigkeitsgrads oder des Verfahrensablaufs handeln. Notwendig ist weiterhin ein ursächlicher Zusammenhang. Gerade die Ungewöhnlichkeit des Falls muss ursächlich dafür sein, dass die Aufstellung des Plans mehr als die übliche Zeit erfordert. Hinzu kommen muss außerdem, dass die jeweilige Gemeinde die die Verzögerung verursachende Ungewöhnlichkeit nicht zu vertreten hat. Vertreten muss eine Gemeinde insoweit jedes ihr vorwerfbare Fehlverhalten, wobei im Allgemeinen davon ausgegangen werden kann, dass Mängel, die in der Sphäre der Gemeinde auftreten, auf deren Fehlverhalten zurückzuführen sind. Das Erfordernis, dass besondere Umstände vorliegen müssen, setzt mit dem Ablauf des dritten Sperrjahres ein und steigert sich im Maß des Zeitablaufs 61 BVerwG, Urteil vom 10.9.1976 - IV C 39.74 -, BVerwGE 51, 121. 62 Derartige besondere Umstände hat der Beklagte im vorliegenden Verfahren nicht vorgetragen. Die Vorlage, die dem Bürgermeister und dem zusammen mit ihm entscheidenden Ratsmitglied vorgelegt wurde, enthält insoweit keine Ausführungen, sondern wiederholt nur, aus welchen Gründen die angestrebte Planung wünschenswert wäre. Auch die Ausführungen der Vertreter des Beklagten in der mündlichen Verhandlung haben insoweit keine Gründe für eine Verlängerung deutlich gemacht. Die Planungsabsichten, einen Lebensmittelmarkt in diesem Gewerbe- und Industriegebiet nicht zuzulassen, um einerseits die Infrastruktur im Ortsteil xxxxxxxx zu schützen und zu entwickeln und andererseits die knappen Flächen in diesem Gewerbe- und Industriegebiet zu schonen, lagen bereits beim Planaufstellungsbeschluss fest. Warum es nötig war, zur Erreichung dieses Planzieles in einem weitgehend bebauten und bereits gewerblich bzw. industriell genutzten Gelände noch eine detaillierte Studie über das Verhalten der Käuferschichten im gesamten Stadtgebiet von xxxxxxxx anzufertigen, hat der Beklagte nicht dargelegt. Die Begründung, knappe Flächen in Industriegebieten den insoweit besonders bedürftigen Gewerbebetrieben in xxxxxxxx vorzubehalten, erscheint auch dann zum Erlass entsprechender Regelungen nach § 1 Abs. 9 BauNVO hinreichend, wenn dem Beklagten der Schutz der Infrastruktur im Hinblick darauf, dass in xxxxxxxx nach seinen Darlegungen nur noch 400 m² Verkaufsfläche von Gewerbetreibenden genutzt werden, nicht als Begründung ausreichend erschienen sein sollte. Abgesehen davon hat der Beklagte im Ortstermin gerade zu der Frage des Käuferverhaltens und der durch einen Lebensmittelmarkt an dieser Stelle eventuell der Innenstadt in xxxxxxxx entzogenen Kaufkraft keine Ausführungen machen können, sodass nicht davon auszugehen ist, dass die Planungen mit dem nötigen Nachdruck betrieben wurden. 63 Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO in Verbindung mit § 709 ZPO. 64