25 K 1336/00

Tenor Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 1 Tatbestand: 2 Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks xxxxxxxxxxxxxxxx in xxxxxxxxx. 3 Mit Grundsteuerbescheid vom 30. Januar 1998 zog der Beklagte den Kläger für 1998 auf der Grundlage eines Messbetrages von 379,75 DM zur Grundsteuer in Höhe von 1.632,92 DM heran. 4 Mit Grundabgabenbescheid vom 28. Januar 1999 setzte der Beklagte die Grundsteuer für das Jahr 1999 ebenfalls auf 1.632,92 DM fest. 5 Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 23. März 1999 beantragte der Kläger gemäß § 33 Abs. 1 GrdStG ihm die Grundsteuer für 1998 zum Teil zu erlassen. Zur Begründung führte er mit Schreiben vom 24. Juni 1999 unter anderem aus: Die Ertragslage habe sich um ca. 31 % des Sollertrages verschlechtert. Im Erdgeschoss habe seit Februar 1997 bis einschließlich Juni 1999 eine Wohnung leer gestanden, was 1998 zu einem Mietausfall von 3.420,00 DM geführt habe. Außerdem habe 1998 für den Büroanbau statt 13.920,00 DM nur ein Betrag von 2.320,00 DM erzielt werden können. Der Büroanbau stehe seit März 1998 leer. Trotz eigener Bemühungen und Einschaltung eines Maklers sei wegen der schlechten Parkmöglichkeiten nicht absehbar, wann ein Neubezug möglich sei. Insgesamt sei von dem normalen Ertrag des Hauses von insgesamt 49.320,00 DM lediglich ein Betrag von 34.300,00 DM erzielt worden, was einen Verlust in Höhe von 15.020,00 DM bedeute. 6 Mit Schreiben vom 28. Juni 1999 bat der Beklagte den Kläger, weitere Unterlagen und Nachweise über seine Vermietungsbemühungen vorzulegen. Daraufhin legte der Kläger u.a. eine Bestätigung des Immobilienmaklers xxxxxxxxxx vom 8. Juli 1999 vor, in welcher dieser u.a. bestätigte, dass die Bemühungen bzgl. der leer stehenden Wohnung im Erdgeschoss zum 1. Juli 1999 hätten erfolgreich abgeschlossen werden und die Büroräume trotz Mietminderung nicht hätten vermietet werden können, wobei die Erfolgschancen im Hinblick auf die schlechten Parkmöglichkeiten als außerordentlich gering einzustufen seien. Außerdem legte er eine Kopie einer Annonce aus dem xxxxxxxxxxxxxxxxxxx vom 8. Juli 1999 vor, in welcher die Büroräume zur Vermietung angeboten worden waren. 7 Mit Schreiben vom 17. Januar 2000 stellte der Kläger einen Antrag auf Grundsteuererlass auch für das Jahr 1999, da auch in diesem Jahr die Büroetage nicht vermietet worden sei. Zur Begründung legte er eine Bescheinigung des Immobilienbüros xxxxxxxxxxx vom 8. Januar 2000 vor, in welcher ausgeführt wurde, dass die Vermietungsbemühungen hinsichtlich der Büroetage und der frei gewordenen Wohnung im 1. Obergeschoss trotz 8-facher Insertion im xxx und xxxxxxxxxxxxxxxxxxx erfolglos gewesen seien. Die Inserate seien am 19. August, 23. September, 30. September, 18. November und 2. Dezember 1999 erfolgt. Außerdem sei fünf Mal auf Gesuchsanzeigen geantwortet worden. 8 Mit Bescheid vom 25. Januar 2000 lehnte der Beklagte den Erlassantrag des Klägers bezogen auf das Jahr 1998 mit der Begründung ab, der Kläger habe die Minderung des Rohertrages zu vertreten, da er sich nicht in ausreichendem Maße um die Vermietung bemüht habe. 9 Dagegen legte der Kläger Widerspruch ein, zu dessen Begründung er im Wesentlichen geltend machte: Es sei bekannt, dass er im Jahr 1999 erhebliche Anstrengungen zur Vermietung der leeren Räume unternommen habe. Diese seien aber ohne Erfolg geblieben. Es sei nicht erkennbar, warum vergleichbare Bemühungen im Jahr 1998 entgegen diesen Erfahrungen im Jahr 1999 zum Erfolg hätten führen können. Zum Ausschluss des Erlassanspruches könnte aber nur das Unterlassen Erfolg versprechender Bemühungen führen. 10 Mit Widerspruchsbescheid vom 1. Februar 2000 wies der Beklagte den Widerspruch des Klägers zurück. 11 Dagegen hat der Kläger am 29. Februar 2000 Klage erhoben. 12 Nachdem das zuständige Finanzamt den Grundsteuermessbetrag ab Januar 1999 von 379,75 DM auf 335,30 DM herabgesetzt hatte, setzte der Beklagte die Grundsteuer für die Jahre 1999 und 2000 mit Grundabgabenänderungsbescheid vom 11. April 2000 um jeweils 191,12 DM herab. 13 Mit Bescheid vom 26. April 2000 lehnte der Beklagte den Antrag des Klägers auf Grundsteuererlass für das Jahr 1999 ebenfalls ab. Zur Begründung führte er aus, der Erlass sei ausgeschlossen, da die Minderung des Rohertrages durch Wertfortschreibung im Erlasszeitraum habe berücksichtigt werden können und auch berücksichtigt worden sei. Ein Erlassgrund sei somit nicht mehr gegeben. 14 Den dagegen eingelegten Widerspruch des Klägers wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 17. Mai 2001, zugestellt am 11. Juni 2001, als unbegründet zurück. 15 Dagegen hat der Kläger am 10. Juli 2001 Klage erhoben, die zunächst unter dem Aktenzeichen 25 K 3895/01 geführt worden war. 16 Mit Beschluss vom 8. Oktober 2002 hat die Kammer das Verfahren 25 K 3895/01 mit dem Verfahren 25 K 1336/00 zu gemeinsamer Entscheidung verbunden. 17 Zur Begründung seiner Klagen führt der Kläger unter anderem aus: Die Minderung des Rohertrages über 20 % sei unstreitig. Er habe im Jahr 1999 ebenfalls unstreitig erhebliche Anstrengungen zur Vermietung unternommen, die ohne Erfolg geblieben seien. Der Erlass der Grundsteuer könne für 1998 nur wegen unterlassener Erfolg versprechender Bemühungen versagt werden, nicht bei dem Unterlassen von untauglichen Maßnahmen. Vermietungsbemühungen hätten im Übrigen im Jahr 1998 entgegen den Behauptungen des Beklagten sehr wohl stattgefunden, allerdings nicht über einen Makler und Inserate, vielmehr habe der Vertreter des Klägers über seine zahlreichen Kontakte versucht, das Objekt zu vermieten. Es stehe dem Eigentümer des Grundstücks frei, auf welchem Wege er sein ureigenstes Interesse an einer Vermietung verwirklichen wolle. Abgesehen davon liege der Grund für die Erfolglosigkeit der Vermietungsbemühungen in der schon im Widerspruchsverfahren vorgetragenen unzulänglichen Parksituation im Bereich des Mietobjekts. Ein weiterer Grund sei auch die allgemeinen Marktsituation in xxxxxxxxx, die dazu geführt habe, dass selbst in weit besseren Stadtlagen gelegene Büroflächen nicht vermietet werden könnten. Die Wertfortschreibung für 1999 sei nicht auf Grund des nur vorübergehenden teilweisen Leerstandes des Hauses, sondern aus einer allgemeinen Wertminderung des Objektes erfolgt. Aus diesem Grund könne sie den Erlass nicht ausschließen. Der vorübergehende Teilleerstand des Gebäudes trete zu der nachhaltigen Wertminderung hinzu und könne daher neben der vorgenommenen Wertfortschreibung Berücksichtigung finden. Im Übrigen verhalte sich der Beklagte widersprüchlich, wenn er den Erlass für 1999 aus diesen Gründen ablehne, für das Jahr 2000 aber mit Bescheid vom 30. August 2001 einen Erlass ausgesprochen habe. 18 Der Kläger beantragt, 19 den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide vom 25. Januar 2000 und 1. Februar 2000 bzw. vom 26. April 2000 und 17. Mai 2001 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Jahr 1998 in Höhe von 397,78 DM und für das Jahr 1999 in Höhe von 365,53 DM zu erlassen. 20 der Beklagte beantragt, 21 die Klage abzuweisen. 22 Zur Begründung wiederholt und vertieft er die Gründe der angefochtenen Bescheide. 23 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten ergänzend Bezug genommen. 24 Entscheidungsgründe: 25 Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber nicht begründet. 26 Die ablehnenden Bescheide des Beklagten vom 25. Januar 2000 und 1. Februar 2000 bzw. vom 26. April 2000 und 17. Mai 2001 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten; dem Kläger steht der geltend gemachte Grundsteuererlass weder für das Jahr 1998 noch für das Jahr 1999 zu, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. 27 Der Kläger kann einen Anspruch auf Grundsteuererlass nicht aus § 33 Abs. 1 GrdStG herleiten. Nach dieser Vorschrift wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 v. H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. 28 Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Dabei kann dahinstehen, ob der Kläger die Mietausfälle im Jahr 1998 mangels ausreichender Vermietungsbemühungen zu vertreten hat, wofür allerdings im Hinblick auf die unterlassene Schaltung von Annoncen Überwiegendes spricht, denn die von dem Kläger vorgetragenen Gründe für die Mietausfälle auf Grund fehlender Parkmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe des Hauses und auf Grund strukturell bedingter fehlender Mieternachfrage für Büroflächen sind bei der Ermittlung des normalen Rohertrages zu berücksichtigen und können deshalb nicht als Minderung gegenüber diesem geltend gemacht werden. 29 vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, DVBl. 2001, S. 1368 ff. 30 Normaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre. § 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes findet keine Anwendung, § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrdStG. Nach § 79 Abs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Statt des Betrages nach §79 Abs. 1 BewG gilt nach §79 Abs. 2 Satz 1 BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind (Nr. 1) oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat (Nr. 2). In diesen Fällen ist die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Da § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrdStG nicht allein auf § 79 Abs. 1 und 2 BewG verweist, scheiden Veränderungen aller den Wert beeinflussenden Umstände, die bei der Hauptfeststellung zur Feststellung eines verminderten Einheitswertes führen würden (vgl. § 9 Abs. 1 und 2 BewG), als Erlassgrund aus, 31 vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O. 32 Das gilt namentlich nicht nur für Ertragsminderungen, die durch Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt werden können, wie dies § 33 Abs. 5 GrdStG ausdrücklich und allgemein anordnet, sondern auch für solche Ertragsminderungen, die auf einer Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse („Wertverhältnisse" i.S. von § 27 BewG) beruhen, 33 vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O. 34 Wie sich bereits aus der Anknüpfung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrdStG an den normalen Rohertrag ergibt, sollten nach der Vorstellung des Gesetzgebers nur solche Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass rechtfertigen, die auf für die Ertragslage außergewöhnlichen (atypischen) Umständen beruhen, also zufälliger und vorübergehend Art sind, 35 vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O. 36 Es kommt daher darauf an, ob die geltend gemachte Ertragsminderung auf einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG beruht, die zu einer Wertfortschreibung führen kann und eine Grundsteuererlass bereits gemäß § 33 Abs. 5 GrdStG ausschließt, ob sie auf einer Änderung der Wertverhältnisse i.S. von § 27 BewG zurückzuführen ist und gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrdStG die Jahresrohmiete mindert, so dass deshalb ein Grundsteuererlass ausscheidet, oder ob sie zufälliger und vorübergehender Art ist, so dass bei der Ermittlung der Jahresrohmiete die übliche Miete anzusetzen ist und ein Grundsteuererlass in Betracht kommt. Dabei betreffen Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG das Bewertungsobjekt und seine nähere Umgebung. Demgegenüber sind unter allgemeinen Wertverhältnissen i.S. von § 27 BewG die allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse im gesamten Gemeindegebiet oder darüber hinaus zu verstehen, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben, 37 vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O. 38 In Anwendung dieser Grundsätze scheidet ein Grundsteuererlass schon auf der Grundlage des eigenen Vorbringens des Klägers von vornherein aus. Die Mietausfälle des Klägers beruhen nach seinen Angaben sowohl im Jahr 1998 als auch in 1999 auf den schlechten Parkmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe des Hauses und hinsichtlich der Büroflächen auf einer generell schlechten Vermietbarkeit solcher Objekte in xxxxxxxxx auf Grund der dortigen Marktsituation. Beide Umstände stellen nach obigen Grundsätzen daher keine vorübergehenden und zufälligen Ursachen, sondern wertbildende Faktoren dar, die auf die Feststellung des Einheitswertes Einfluss haben und deshalb von vornherein einen Grundsteuererlass nicht begründen können. Die von dem Kläger beklagte schwierige Parkplatzsituation in der Nähe seines Hauses zählt zu den die nähere Umgebung des Bewertungsobjektes betreffenden Verhältnissen und ist deshalb bei der Wertfortschreibung zu berücksichtigen; sie scheidet schon gemäß § 33 Abs. 5 GrdStG als Grund für einen Grundsteuererlass aus. Die allgemein angespannte Marktsituation für Büroflächen in xxxxxxxxx ist demgegenüber unter wirtschaftlichen Verhältnissen im Gemeindegebiet von xxxxxxxxx zu fassen, die als Wertverhältnisse über § 27 BewG bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen sind und ebenfalls keinen Grundsteuererlass rechtfertigen können. Auch die von dem BVerwG geforderte Nachhaltigkeit, für die der Zeitabstand von sechs Jahren einen Anhalt bieten soll, 39 vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O., S. 1370, 40 ist nach dem Vorbringen des Klägers gegeben, da die geschilderten Verhältnisse nach den auch von dem vom Kläger eingeschalteten Immobilienmakler bestätigten Angaben, an deren Glaubhaftigkeit die Kammer keinen Anlass zu Zweifeln hat, bereits seit dem Jahr 1997 bestehen, ohne dass nach den Angaben des Klägers bisher (also bis zum Jahr 2002) eine Verbesserung der Lage eingetreten ist. 41 Der Kläger geht daher in seiner Einschätzung fehl, der Gesetzgeber sei davon ausgegangen, dass zur Vermietung geschaffene Räumlichkeiten typischerweise vermietet würden und dass deshalb jeder vom Steuerschuldner nicht zu vertretende Leerstand ohne weiteres zu einem Grundsteuererlass führen müsse, 42 vgl. auch BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O., S. 1369 f. 43 Auch der Umstand, dass der Beklagte für das Jahr 2001 einen Grundsteuererlass gewährt hat, führt zu keiner dem Kläger günstigen Entscheidung, da dieser nach den Angaben des Vertreters des Beklagten in der mündlichen Verhandlung auf der Unkenntnis der mehrfach zitierten Entscheidung des BVerwG beruhte. 44 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. 45 Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 176 Abs. 1 und 2 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO. 46