14 K 3549/12

Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, soweit nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 1 Tatbestand: 2 Die Klägerin wehrt sich gegen den Geldleistungsbescheid der Beklagten nach § 26 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) vom 02.04.2012, mit dem diese von ihr bezüglich der Mieteinfamilienhäuser Istraße 3 - 5b in X insgesamt Geldleistungen in Höhe von 3.720,00 Euro wegen schuldhaften Verstoßes gegen § 16 Abs. 3 WFNG für die Zeit vom 01.12.2010 bis zum 30.04.2012 fordert. 3 Die Klägerin ist Eigentümerin des ungeteilten 1.727 qm großen Grundstückes in X-S, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Xl, Gemarkung S Bl. 3382 A Flur 21, Flurstück 147, das sie mit Bauerlaubnis der Beklagten vom 31.03.2003 mit sechs Reihenhäusern von jeweils 114,98 qm Wohnfläche und sechs Stellplätzen bebaut hat. 4 Für den Neubau dieser sechs sog. Mieteinfamilienhäuser im 1. Förderweg für Haushalte mit vier Kindern hatte die Beklagte dem Rechtsvorgänger der Klägerin durch Förderzusage vom 17.12.2003, auf die Klägerin umgeschrieben durch Änderungsbescheid vom 16.03.2004, für Rechnung der WFA NRW nach Maßgabe des Antrages vom 07.04.2003, des WoFG und der WFB NRW ein Baudarlehen in Höhe von 726.000,00 Euro bewilligt. In der Förderzusage wurde für die „geförderten Wohnungen“ eine Miet- und Belegungsbindung (Zweckbindung) für einen Zeitraum von 20 Jahren begründet. Das bedeutet, dass die Höchstmiete (Bewilligungsmiete), die für die unmittelbare Belegung durch die Einkommensgruppe A in der Mietenstufe 5 ausweislich des Antrages mit 4,80 Euro/qm ausgewiesen ist, nach § 28 WoFG nicht überschritten werden darf. Neben der Miete darf nur die Umlage der Betriebskosten nach Maßgabe der §§ 556, 556a und 560 BGB und ggfs. eine näher erläuterte Betreuungspauschale erhoben werden. Darüber hinaus gehende Vereinbarungen über Betreuungs- oder Dienstleistungen sind nach Abschluss des Mietvertrages und der Überlassung der Wohnung in einem gesonderten Vertrag zu vereinbaren. Entsprechende Verpflichtungen wurden dem Bauherrn im Darlehensvertrag auferlegt. 5 Unter c) der Auflagen und Bedingungen zur Förderzusage wurde dem Bauherrn aufgegeben, die Gestaltung der „Außenanlagen“ einschließlich der Herrichtung und Ausgestaltung eines Kinderspielplatzes vor der Vergabe der Aufträge und vor Beginn der Arbeiten mit der Bewilligungsbehörde abzustimmen und einen entsprechenden Gestaltungsplan für die Außenanlagen mit einer Pflanzliste rechtzeitig vorzulegen. 6 Mit Schreiben vom 04.03.2004 hat die Klägerin als Rechtsnachfolgerin des Antragstellers alle Rechte und Pflichten aus der Förderzusage und deren Anlagen übernommen. 7 Bereits in ihrem Antrag auf Bestimmung eines Abnahmetermins und auf Feststellung der Bezugsfertigkeit vom 14.09.2004 wies sie die Beklagte darauf hin, dass es einen Pflanzplan nicht gebe, weil „die Gärten“ komplett an die Mieter weiter gereicht, die Böschungen mit Bodenbedeckern bepflanzt würden und eine evtl. weitere Bepflanzung der „Mietergärten“ Sache der Mieter sei. Nach Bauzustandsbesichtigung vom 29.09.2004 bestätigte die Beklagte der Klägerin unter dem 22.11.2004, dass die Auflage c) der Anlage 1) zu der Förderzusage erfüllt sei. 8 Im September 2005 erfuhr die Beklagte von einem Mietinteressenten für das Haus Istraße Nr. 5, dass die Klägerin eine Wohnraummiete von 551,00 Euro sowie zusätzlich 60,00 Euro monatlich für den Garten und 30,00 Euro für einen Stellplatz verlangt. Aus der Summe dieser Entgelte ermittelte er eine Gesamtmiete von 5,58 Euro/qm. Mehrere ihm zur Kenntnis gebrachte gesonderte Gartenmietverträge wiesen Entgeltforderungen von 20,00 bis 60,00 Euro monatlich aus. § 9 der Gartenmietverträge lautete unter Ziffer 2: “Die Vermietung des Gartens ist zwingend an den Bestand des Mietverhältnisses über das angrenzende Einfamilienhaus gebunden“. In Ziffer 3 des § 9 hieß es: “Kündigt der Mieter das Mietverhältnis, so umfasst diese Kündigung auch das Mietverhältnis über das Einfamilienhaus gemäß § 1 Ziff. 1“. 9 Nach Rücksprache mit dem Ministerium für Bauen und Verkehr NRW und Korrespondenz mit der Klägerin setzte die Beklagte nach deren Anhörung gegen sie durch acht Bescheide vom 08.11.2006 Geldleistungen nach § 33 WoFG wegen schuldhaften Verstoßes gegen § 28 Abs. 4 Nr. 2 i.V.m. Abs. 2 WoFG fest - u.a. in einer Höhe von 920,00 Euro für die Zeit vom 01.11.2004 bis 30.09.2006 bzgl. des Hauses Istraße 3b. 10 Die Klägerin erhob gegen den Bescheid bezüglich der Istraße 3b in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 15.01.2007 Klage (14 K 460/07). Dabei führt der Widerspruchsbescheid unter anderem aus, dass, wenn die Absicht bekannt gewesen wäre, die Gärten nur gegen Entgelt zu überlassen, die Förderung in Frage gestellt worden wäre, weil die Nachhaltigkeit der Wohnraumversorgung kinderreicher Haushalte dann nicht als gegeben erachtet worden wäre und dies auch den sozialen Erfordernissen nicht genügt hätte. 11 Das erkennende Gericht wies die Klage mit Urteil vom 16.10.2007 mit der Begründung ab, dass die Klägerin schuldhaft gegen § 28 Abs. 4 Nr. 2 WoFG verstoßen habe, da mit dem Gartenmietvertrag ein nach dieser Vorschrift unerwünschtes Kopplungsgeschäft verwirklicht worden sei. Die streitige Nebenleistung in Form des Gartenmietvertrages sei in der Förderzusage nicht positiv zugelassen gewesen und infolgedessen unzulässig. Zwar seien nach den Antrags- und Bauunterlagen Hausgärten nicht ausdrücklich vorgesehen gewesen. Die Vermietung der Reihenhäuser samt zugehörigem Hausgarten sei indes nach der Überzeugung des Gerichts bereits vor Bezugsfertigkeit geplant gewesen. Wörtlich führt das Urteil aus: „In Anbetracht der Gestaltung der Außenanlagen, der Art der räumlichen Zuordnung und Unterteilung der Gartenparzellen ist es lebensfremd anzunehmen, Mietinteressenten des hier begünstigten Personenkreises würden ein ernsthaftes Interesse an dem angebotenen Wohnraum bekunden, wenn sie die Nutzung der ihre Terrasse unmittelbar umgebenden Freifläche, die durch die Breite der Hausfront und die Tiefe des Geländes bis zur Zuwegung begrenzt ist, ungeschützt mit Dritten teilen müssten.“ 12 Mit Beschluss vom 02.08.2010 (14 A 3324/07) wies das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen den Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung mit der Begründung zurück, dass sich Zulassungsgründe im Sinne von § 124 Abs. 2 VwGO nicht feststellen ließen. Bei dem infolge des Gartenmietvertrages zu entrichtenden Mietzins handele es sich um eine Nebenleistung im Sinne des § 28 Abs. 2 Satz 1 WoFG, die unzulässigerweise mit dem Mietvertrag über das Einfamilienhaus gekoppelt sei. Wörtlich: „Dass es sich bei dem Gartenmietvertrag und Wohnraummietvertrag um separate Mietverträge handelt, schließt deren Koppelung nicht aus. Ob gegebenenfalls durch die Einschaltung Dritter die Annahme eines unzulässigen Koppelungsgeschäfts in rechtlich zulässiger Weise umgangen werden könnte, hat für die vorliegende Fallkonstellation keine Auswirkungen.“ 13 Mit sechs Schreiben vom 19.08.2010 kündigte die Klägerin darauf hin die jeweiligen Gartenmietverträge und teilte den Mietern gleichlautend mit, dass sie mit Wirkung zum 01.12.2010 sämtliche Gartenflächen an Frau C vermietet habe. Falls die Mieter ihre Gartenflächen weiter nutzen wollten, könnten sie sich an Frau C wenden. Unter dem 18.08.2010 schloss die Klägerin mit „Frau C, C1weg 10, 00000 X“ einen „Leihvertrag“, in dem die in einem Lageplan eingezeichneten Gartenflächen leihweise an Frau C überlassen werden. Der Vertrag sieht in Ziffer 2 folgende Regelung vor: „Die Leihe ist unbedingt und unbefristet. Die Entleiherin ist berechtigt, die Flächen ganz oder teilweise entgeltlich an Dritte zu überlassen“. 14 Frau C ist die Geschäftsführerin der H Hausverwaltungs GmbH, die in der Vertretung der Klägerin die Vermietung der Reihenhäuser in der Istraße 3-5b vornimmt. 15 Mit Datum vom 19.08.2010 schloss Frau C beispielsweise hinsichtlich des Grundstücks Istraße 3a einen Gartenmietvertrag, in dem es in Ziffer 9 Nr. 2 heißt: „Kündigt der Mieter das Mietverhältnis das Haus Istraße 3a betreffend, so muss er auch zwingend diesen Mietvertrag für den Garten kündigen“. 16 Mit Schreiben vom 13.09.2013 hörte die Beklagte die Klägerin zu einer beabsichtigten Festsetzung von Geldleistungen nach §§ 26, 16 Abs. 3 WFNG NRW an. Sie führte die nach ihrer Kenntnis bestehenden Entgelte für die Gartenflächen auf und forderte die Klägerin auf, bis zum 21.10.2011 mitzuteilen, ob diese Beträge entweder nicht gezahlt oder erstattet wurden. 17 Mit Schreiben vom 20.10.2011 bestritt die Klägerin die Höhe der Entgelte nicht, sondern teilte lediglich mit, dass sie selbst kein Entgelt fordere, sondern die Gartenflächen unentgeltlich an Frau C überlassen habe, was die Klägerin ausweislich des Vorverfahrens vor dem VG Düsseldorf auch dürfe. Frau C sei an der Klägerin weder mittelbar noch unmittelbar beteiligt. 18 Mit Bescheid vom 02.04.2012 setzte die Beklagte gegenüber der Klägerin Geldleistungen in Höhe von insgesamt 3.720,00 Euro wegen schuldhaften Verstoßes gegen § 16 Abs. 3 WFNG für die Zeit vom 01.12.2010 bis zum 30.04.2012 fest. Die Geldleistungen im Einzelnen ergeben sich aus der Anlage zum Bescheid und errechnen sich jeweils aus dem jeweiligen monatlichen Mietbetrag multipliziert mit der Anzahl der Monate des Verstoßes. Zur Begründung führte die Beklagte aus, dass die Förderzusage eine kostenlose Überlassung aller zum Förderobjekt gehörenden Außenanlagen anordne. Damit sei denknotwendig und zwangsweise auch die Fremdvermietung oder Überlassung an Dritte ausgeschlossen. Der schuldhafte Verstoß liege bereits in der Gebrauchsbeschränkung der zum Förderobjekt gehörenden Außenanlagen. 19 Am 25. April 2012 hat die Klägerin Klage erhoben. 20 Zur Begründung führt sie aus, dass sich aus dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren 14 K 460/07 ergebe, dass die streitbefangenen Hausgärten nicht zum Förderobjekt gehörten, so dass es der Klägerin freistehe, die Gartenflächen unentgeltlich einem Dritten zu überlassen. Die Klägerin bekomme dafür von Frau C kein Entgelt. 21 Die Klägerin beantragt, 22 1 23 den Geldleistungsbescheid der Beklagten vom 02.04.2012 betreffend die Miete Istraße 3, 3a, 3b, 5, 5a, 5b in X aufzuheben, 2 24 hilfsweise, die Berufung zuzulassen. 25 Die Beklagte beantragt, 26 die Klage abzuweisen. 27 Sie hält den Bescheid für rechtmäßig und verweist zur Begründung auf das Urteil vom 16.10.2007 im Verfahren 14 K 460/07 und den Beschluss des OVG NRW vom 02.08.2010 (14 A 3324/07). Wegen des Sach- und Streitstandes im Einzelnen wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen. 28 Mit Schriftsatz vom 15.05.2013 hat die Klägerin mitgeteilt, dass Frau C nach Eheschließung nun den Namen S1 trägt. 29 In der mündlichen Verhandlung hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin vorgetragen, er habe sich durch das Urteil im Verfahren 14 K 460/07 zu der Vermietung berechtigt gesehen. 30 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug genommen. 31 Entscheidungsgründe: 32 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. 33 Der Geldleistungsbescheid der Beklagten vom 02.04.2012 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. 34 Der streitgegenständliche Bescheid findet seine Ermächtigungsgrundlage in § 26 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW). Hiernach kann die zuständige Stelle für die Zeit, während derer schuldhaft u.a. gegen die Vorschrift des § 16 Abs. 3 WFNG NRW verstoßen wird, durch Verwaltungsakt von dem Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche des Wohnraums monatlich erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 16 Abs. 3 WFNG NRW darf der Verfügungsberechtigte neben der Miete nach Absatz 2 und den Betriebskosten eine einmalige oder sonstige Nebenleistung nur nach Maßgabe der Förderzusage fordern, sich versprechen lassen oder annehmen. Nebenleistungen im Sinne dieser Vorschrift sind nach Ziffer 6.1. der Wohnraumnutzungsbestimmungen (Runderlass des Ministeriums für Bauen und Verkehr vom 12.12.2009, zuletzt geändert am 13.01.2012 – WNB) ausdrücklich Entgelte für Mietergärten. 35 Die tatbestandlichen Voraussetzungen der vorgenannten Ermächtigungsgrundlage sind erfüllt. Durch die Einschaltung von Frau C kann die Annahme eines unzulässigen Koppelungsgeschäfts nicht in rechtlich zulässiger Weise umgangen werden. 36 Es kann dahinstehen, ob Frau C (S1) „Dritte“ ist oder gemäß § 29 Nr. 8 WFNG NRW dem Verfügungsberechtigten im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 16 Abs. 3 WFNG NRW gleichsteht, wobei für letzteres allerdings einiges spricht. Verfügungsberechtigter im Sinne des Gesetzes ist gemäß der Legaldefinition in § 29 Nr. 8 WFNG NRW, wer aufgrund eines bürgerlichen dinglichen Rechts zum Besitz der Wohnung berechtigt ist. Dem Verfügungsberechtigten steht ein von ihm Beauftragter sowie der Vermieter gleich. 37 Frau C ist alleinige Geschäftsführerin der H Hausverwaltungs GmbH, die im Auftrag der Klägerin die Vermietungen der Häuser vornimmt, zu denen die streitbefangenen Gärten gehören. Demnach steht sie als mit der Verwaltung der Häuser Beauftragte dem Verfügungsberechtigten gemäß § 29 Nr. 8 WFNG NRW gleich und könnte wie der Verfügungsberechtigte selbst mit Geldleistungen gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW belegt werden. Denn wenn sowohl der Verfügungsberechtigte als auch der Beauftragte für einen Verstoß verantwortlich sind, kann die zuständige Stelle jeden von ihnen als Gesamtschuldner, aber auch beide zu Geldleistungen heranziehen. 38 Vgl. BVerwG, Urteil vom 30.05.1979 – 8 C 70.78 –, Rn. 15, juris; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 31.08.1978 – XIV A 1413/76 –, juris; Bellinger , in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, § 19 WoBindG, Anm. 4.2, m.w.N., jeweils zur inhaltsgleichen Vorschrift des zwischenzeitlich außer Kraft getretenen § 19 Abs. 3 WoBindG. 39 Gleichzeitig ist der Sitz der Hausverwaltung identisch mit dem Kanzleisitz des Prozessbevollmächtigten der Klägerin, der gleichzeitig deren Geschäftsführer ist. Frau C (S1) ist dessen geschiedene Ehefrau. 40 Sie ist als Geschäftsführerin gemäß § 35 GmbHG die gesetzliche Vertreterin der (Hausverwaltungs-)Gesellschaft. Zwar sind die Gartenmietverträge nicht mit Frau C als Geschäftsführerin der Hausverwaltung, sondern mit Frau C als Privatperson abgeschlossen worden. Nach Sinn und Zweck des § 29 Nr. 8 WFNG, die lückenlose Durchsetzung der Bindungen sicherzustellen, 41 vgl. Bellinger , in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, § 19 WoBindG, Anm. 4., 42 spricht allerdings vieles dafür, Frau C (S1) gerade aufgrund der vielfältigsten Verflechtungen mit der Klägerin und deren Geschäftsführer ebenso wie die Klägerin als Verfügungsberechtigte anzusehen. 43 Auch wenn man Frau C (S1) nicht als Verfügungsberechtigte ansehen wollte, liegt in der Überlassung der Hausgärten gegen Entgelt über den Umweg der Vermietung durch Frau C (S1) ein Verstoß gegen § 16 Abs. 3 WFNG NRW vor. 44 Denn – wie die erkennende Kammer bereits festgestellt hat – ist die streitige Nebenleistung in der Förderzusage nicht positiv zugelassen, so dass sie allein deshalb unzulässig ist. Bereits die Bezeichnung der geförderten Mietwohnungen als „Mieteinfamilienhäuser“ in der Förderzusage stellt eine besondere Zweckbindung im Sinne von Nr. 7.33 der Wohnraumförderungsbestimmungen dar (Runderlass des Ministeriums für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport vom 5. Februar 2003 – WFB). 45 Das im Verwaltungsverfahren um Stellungnahme gebetene Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen hat zur Rechtslage folgendes ausgeführt: 46 „Aufgrund der weiteren Bestimmungen in der Förderzusage zu den Außenanlagen und der Mietbindung enthält bereits die Zusage ein ausdrückliches Koppelungsverbot für alle Bereiche, die nicht Betriebskosten oder Betreuungspauschale sind. Im Umkehrschluss ordnet die Förderzusage damit eine kostenlose Überlassung der zum Förderobjekt gehörenden Außenanlagen an. Denknotwendig und zwangsweise ist damit auch eine Fremdvermietung oder Überlassung an nicht begünstigte Dritte ausgeschlossen, da es sich um eine nicht dem Förderzweck entsprechende Verwendung handeln würde. Die begünstigten Haushalte sollen nach den Bestimmungen des Förderrechts für die Nutzung der Grünflächen des Förderobjekts nicht zusätzlich belastet werden, sondern die Außenanlagen unentgeltlich nutzen können. Eine Koppelungsmöglichkeit wurde deshalb weder in den WFB noch als Einzelfallregelung in der Förderzusage zugelassen. 47 Ebenso wenig ist es nach dem Förderzweck zulässig, diese Regelung durch ein Umgehungsgeschäft zu unterlaufen. Solange der Fördernehmer als Verfügungsberechtigter die Erreichung des Förderzwecks dadurch vereitelt, dass er den Mietern der geförderten Mieteinfamilienhäuser die unentgeltliche Nutzung der Außenanlagen verwehrt, liegt ein Verstoß gegen die Förderzusage vor. Dabei ist es im Übrigen völlig unerheblich, ob der Verfügungsberechtigte über diesen Verstoß hinaus für die Außenanlagen selbst Miete einzieht oder die Gärten durch einen zwischengeschalteten Dritten entgeltlich den Mietern überlässt. Der schuldhafte Verstoß gegen die Förderzusage liegt bereits in der Gebrauchsbeschränkung der zum Förderobjekt gehörenden Außenanlagen“. 48 Dem schließt sich die Kammer in vollem Umfang an. 49 Schließlich ergibt sich aus dem Urteil der Kammer vom 16.10.2007 (14 K 460/07), das das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen bestätigt hat (Beschluss vom 02.08.2010 – 14 A 3324/07), dass selbst die Klägerin als Verfügungsberechtigte keinen Gartenmietvertrag gegen Entgelt abschließen darf (Der seinerzeit geltende § 28 Abs. 4 Nr. 2 WoFG entspricht nun dem § 16 Abs. 3 WFNG NRW). Erst recht kann ein unbeteiligter Dritter ein solches Entgelt nicht verlangen, denn der Verfügungsberechtigte hat insofern kein Recht, das er hätte weitergeben können. 50 Den Verstoß gegen § 16 Abs. 3 WFNG NRW hat die Klägerin auch schuldhaft gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW herbeigeführt. Der Verschuldensbegriff des § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW entspricht dem des bürgerlichen Rechts und umfasst gemäß § 276 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorsätzliches und fahrlässiges Verhalten. Fahrlässig handelt nach § 276 Abs. 2 BGB, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Für die Festsetzung von Geldleistungen genügt demnach jede auch im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit. Der Verschuldensmaßstab ist dabei an der Person des schadensstiftenden Verfügungsberechtigten bzw. der dem Verfügungsberechtigten gleichgestellten Person auszurichten. 51 Vgl. VGH Bayern, Urteil vom 17.03.2000 – 24 B 98.63 –, Rn. 73, juris; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 26.11.1996 – 14 A 2395/93 –, Rn. 25 ff., juris; Bellinger , in: Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, § 25 WoBindG, Anm. 4.3, m.w.N., jeweils zur inhaltsgleichen Vorschrift des zwischenzeitlich außer Kraft getretenen § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG. 52 Hiernach hat die Klägerin jedenfalls fahrlässig gehandelt. Denn nach der umfangreichen Vorgeschichte musste der Klägerin die Unzulässigkeit ihres Umgehungsgeschäfts bewusst sein. Die in der mündlichen Verhandlung vorgetragene Ansicht, das Verwaltungsgericht habe dieses Umgehungsgeschäft gebilligt, indem die Einzelrichterin in der mündlichen Verhandlung geäußert habe, die Klägerin könne mit den Gärten machen, was sie wolle, findet weder im Protokoll der mündlichen Verhandlung noch im Urteil vom 16.10.2007 einen Niederschlag. Auch ist das Urteil bei verständiger Würdigung so zu verstehen, dass – unabhängig von der Frage, ob der Garten zu der Wohnung gehört – die Klägerin mit den Gartenmietverträgen jedenfalls ein unzulässiges Kopplungsgeschäft verwirklicht hat und damit gegen § 28 Abs. 4 Nr. 2 WoFG (jetzt: § 16 Abs. 3 WFNG NRW) verstoßen hat. 53 Auf einen schuldausschließenden Tatbestands- oder Rechtsirrtum kann sie sich nicht berufen, weil bezüglich der Annahme eines solchen Irrtums strenge Maßstäbe anzulegen sind und ein solcher bei der von ihr zu beachtenden Sorgfalt jedenfalls vermeidbar gewesen wäre. 54 Vgl. VGH Bayern, Urteil vom 17.03.2000 – 24 B 98.63 –, Rn. 74, 78, juris. 55 Die Beklagte hat das ihr zustehende Ermessen erkannt und frei von Rechtsfehlern ausgeübt. Anhaltspunkte dafür, dass die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht wurde (vgl. § 114 Satz 1 VwGO), sind nicht ersichtlich. Die Höhe der festgesetzten Geldleistungen hält sich in dem von § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW gesetzlich vorgegebenen und durch Ziffer 16.2.6 WNB ermessenslenkend ausgefüllten Rahmen. Diese bestimmt wörtlich: „Wenn Verfügungsberechtigte entgegen § 16 Abs. 2 oder 3 ... eine unzulässige Miete erhoben haben, ist ein Geldleistungsbetrag in Höhe des überhöhten Betrages festzusetzen“. Dies hat die Beklagte beachtet, indem sie die jeweilige Gartenmiete entsprechend der Dauer des Verstoßes zugrundegelegt hat. 56 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. 57 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 Zivilprozessordnung (ZPO). 58 Die Berufung war nicht zuzulassen, da die Zulassungsgründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO nicht vorliegen. 59 Beschluss: 60 Der Streitwert wird auf 3.720,00 Euro festgesetzt. 61 Gründe: 62 Die Festsetzung des Streitwertes ist nach § 52 Abs. 3 Gerichtskostengesetz (GKG) erfolgt.