14 K 15764/17

Leitsatz: Die Eigenschaft als eigengenutztes Wohneigentum entfällt mit unbefristeter Vermietung mit der Folge, dass bei Mittelrückzahlung § 22 Abs. 2 WFNG NRW anwendbar ist. Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, soweit nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand: Die Kläger sind seit dem Jahre 2017 Eigentümer des im Jahre 2004 fertiggestellten Einfamilienhauses (Reihenhaus) I. Straße 6 in O. , das mit Darlehen des Landes NRW und mit Bewilligungsbescheid der Beklagten vom 22. November 2004 unter Einsatz öffentlicher Mittel in Form eines öffentlichen Wohnungsbaudarlehens über nominal 82.500,00 Euro gefördert worden ist. In dem Bewilligungsbescheid an die Voreigentümer (Herrn und Frau F. ) vom 22. November 2004 heißt es unter anderem wörtlich: „Inhalt und Dauer der Zweckbindung: Der geförderte Wohnraum ist dazu bestimmt, der Antragstellerin/dem Antragsteller mit ihren oder seinen Haushaltsangehörigen dauerhaft zu eigenen Wohnzwecken zu dienen. Die Zweckbindung beginnt beim Neubau mit Bezugsfertigkeit des Objektes, … Sie endet mit Ablauf des Monats, in dem das Baudarlehen vollständig (planmäßig oder außerplanmäßig) zurückgezahlt worden ist. Sie sind verpflichtet, a) die geförderte Wohnung während der Dauer der Zweckbindung zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen; b) die Überlassung des Fördererobjektes an Dritte (nicht Haushaltsangehörige im Sinne des § 18 WoFG) unverzüglich der WfA mitzuteilen.“ Die Eheleute F. bewohnten das Haus bis August 2015. Ab dem 15. August 2015 vermieteten sie das Haus mit Kenntnis und Zustimmung der Beklagten und der O1. Bank an die Familie L. , die im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins war. Die Parteien schlossen einen unbefristeten Mietvertrag ab. Mit notariellem Kaufvertrag vom 9. März 2017 verkaufte das Ehepaar F. den Klägern das Einfamilienhaus. Unter § 5 Nr. 3 des Kaufvertrages ist folgendes wörtlich festgehalten: „Der Verkäufer garantiert, dass der Grundbesitz nicht unter Denkmalschutz oder Wohnungsbindung steht. Er haftet jedoch nicht für die Freiheit von gesetzlichen Vorkaufsrechten“. Am 22. Mai 2017 zahlte das Ehepaar F. die Fördermittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurück, was ihnen mit Schreiben der O1. Bank vom 29. Mai 2017 bestätigt wurde. In dem Schreiben führt die O1. Bank unter anderem wörtlich aus: “Die Zweckbindung endet mit Ablauf des Monats, in dem die Fördermittel vollständig (planmäßig oder außerplanmäßig) zurückgezahlt worden sind. Auskunft erteilt die zuständige Stelle… .“ Nachdem die Beklagte von der vollständigen Rückzahlung Kenntnis erlangt hatte, ermittelte sie die Personalien der Käufer (der Kläger). Mit Bescheid vom 16. August 2017 bestimmte die Beklagte den Zeitpunkt des Endes der Eigenschaft des Hauses der Kläger als "öffentlich gefördert" für den 31. Dezember 2027 und fügte dem Bescheid mit gleicher Post zwei erklärende Schreiben vom 11. August 2017 und vom 14. August 2017 bei. Zur Begründung führte sie aus, dass gemäß § 22 Abs. 2 WFNG NRW die Zweckbindung bei Rückzahlung der Darlehen mit Ablauf des 10. Kalenderjahres ende. Das Haus sei seinerzeit mit öffentlichen Mitteln als Einfamilienhaus zur eigenen Nutzung gefördert worden. Durch einen von den Eheleuten F. eingegangenen unbefristeten Mietvertrag sei die öffentlich-rechtliche Eigenschaft „zur eigenen Nutzung“ untergegangen und sei das Objekt öffentlich-rechtlich zu einem Miet-Einfamilienhaus geworden. Die Kläger haben am 18. September 2017 Klage erhoben, mit der sie im Wesentlichen geltend machen, dass sie durch den Bescheid unangemessen in ihren Rechten eingeschränkt würden, da ihnen die Möglichkeit genommen werde, dass zum Zweck der Eigennutzung erworbene Haus selbst zu bewohnen. Da das Haus mit einer Fläche von 108,3 m² für die Nutzung mit zwei Personen zu groß sei, sei eine Eigennutzung ausgeschlossen. Die Verkäufer des Hauses hätten gegenüber den Klägern garantiert, dass der Grundbesitz nicht unter Wohnungsbindung stehe. Dies habe sich auch aus dem Schreiben der O1. Bank vom 29. Mai 2017 an die Verkäufer ergeben. Die Kläger beantragen, die Beklagte unter Abänderung ihres Bescheides vom 16. August 2017 zu verpflichten, ihnen eine Bescheinigung zu erteilen, in der das Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" ihres Hauses I. Straße 6 in O. für den 31. Mai 2017 bestätigt wird. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hält die Klage für unbegründet und führt ergänzend aus, dass der Endtermin aus § 22 Abs. 2 WFNG NRW folge. Die ursprüngliche Rechtslage habe sich durch die Überlassung des Wohnraums zu Mietzwecken an Dritte geändert. Ab dem Zeitpunkt der Vermietung habe es sich nicht mehr um ein eigengenutztes Objekt gehandelt. Aus dem unbefristeten Mietvertrag ergebe sich, dass eine Eigennutzung in absehbarer Zeit nicht mehr beabsichtigt gewesen sei. Aufgrund des Wegfalls der Eigenschaft als eigengenutzter Wohnraum seien kraft Gesetzes andere Regelungen eingetreten, so dass sich aus der Vorschrift des § 22 Abs. 2 WFNG NRW die zehnjährige Nachwirkungszeit ergebe. Die anderslautende Mitteilung der O1. Bank vom 29. Mai 2017 sei nicht rechtswirksam, da die O1. Bank nicht als zuständige Stelle für die Mitteilung nach § 24 WFNG handeln könne. Schließlich hätten die Rechtsvorgänger der Kläger auch die Verpflichtung gehabt, auf die öffentliche Förderung des Wohneigentums hinzuweisen. Mit Beschluss vom 11. April 2018 ist das Verfahren der Vorsitzenden zur Entscheidung als Einzelrichterin übertragen worden. Wegen des Sach- und Streitstandes im Einzelnen wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Das Rubrum ist von Amts wegen berichtigt worden. Die Klage richtet sich nach der Klageschrift gegen den Bürgermeister der Stadt O. . Es handelt sich um eine bloße Falschbezeichnung, da die Kläger ersichtlich den Rechtsträger – die Stadt O. (vgl. § 78 Abs. 1 Nr. 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –) – verklagen wollten. Die Kläger begehren eine Bestätigung der Beklagten gemäß § 24 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW), dass das in ihrem Eigentum stehende Haus in der I. Straße 6 in O. spätestens seit dem 1. Juni 2017 nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Die Klage ist als Anfechtungsklage zulässig, jedoch unbegründet. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Bestätigung. Der Bescheid der Beklagten vom 16. August 2017, mit dem der Zeitpunkt des Endes der Eigenschaft des Hauses der Kläger als „öffentlich gefördert“ für den 31. Dezember 2027 bestätigt wird, ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Rechtsgrundlage für die begehrte Bestätigung über einen früheren Entfall der Zweckbindung ist § 24 Abs. 1 WFNG NRW. Hiernach hat die zuständige Stelle dem Verfügungsberechtigten und bei berechtigtem Interesse auch Dritten schriftlich zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die wegen der Gewährung von Fördermitteln begründeten Zweckbestimmungen entfallen. Die Kläger sind als Eigentümer des gegenständlichen Hauses Verfügungsberechtigte im Sinne des § 24 Abs. 1 WFNG NRW. Aufgrund der Eigentumsübertragung im Jahr 2017 durch die Voreigentümer, die Eheleute F. , sind sie wegen eines bürgerlichen dinglichen Rechts zum Besitz des Hauses berechtigt gemäß § 29 Nr. 8 Satz 1 WFNG NRW. Ferner ist die Beklagte die für die Bestätigung zuständige Stelle im Sinne von § 24 Abs. 1 WFNG NRW. Dies folgt aus § 3 Abs. 2 WFNG NRW i.V.m. § 2 Nr. 1 der Verordnung über Zuständigkeiten auf dem Gebiet der sozialen Wohnraumförderung und anderer Maßnahmen des Wohnungswesens (VO ZustWo). Der Zeitpunkt, von welchem an die wegen der Gewährung von Fördermitteln begründeten Zweckbestimmungen entfallen, bestimmt sich nach § 22 WFNG NRW. Nach dessen Abs. 1 endet die Zweckbindung für den nach dem Wohnraumförderungsgesetz oder diesem Gesetz durch Darlehen geförderten Wohnraum planmäßig mit Ablauf der in der Förderzusage bestimmten Frist (Satz 1). Bei öffentlich gefördertem Wohnraum im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) endet die Zweckbindung mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen planmäßig vollständig zurückgezahlt worden sind (Satz 2), in allen anderen Fällen mit dem Wegfall der Subventionen oder mit der im Bewilligungsbescheid bestimmten Frist (Satz 3). § 22 Abs. 2 und 3 WFNG NRW regeln Fälle der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung. Nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW unterliegt eine (Miet-)Wohnung, sofern die für eine Wohnung bewilligten Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt werden, der bisherigen Zweckbindung noch bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung (Nachwirkungsfrist), längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Fördermittel nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären. Gemäß § 22 Abs. 3 Satz 1 WFNG NRW gilt die Zweckbindung der Wohnung nur bis zum Zeitpunkt der Rückzahlung, wenn die Fördermittel für ein vom Eigentümer oder seinen Angehörigen als Berechtigte im Sinne dieses Gesetzes eigengenutztes Eigenheim ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt worden sind. Liegt die berechtigte Eigen- oder Selbstnutzung erst nach dem Zeitpunkt der Mittelrückzahlung vor, so enden die Bindungen mit Beginn der Eigen- oder Selbstnutzung, vgl. § 22 Abs. 3 Satz 3 WFNG NRW. Der Endtermin für die Zweckbestimmung richtet sich vorliegend nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW. Die Rechtsvorgänger der Kläger, das Ehepaar F. , zahlten die für das Förderobjekt bewilligten Darlehensmittel vorzeitig vollständig am 22. Mai 2017 zurück. Das zehnte Jahr nach der Rückzahlung ist 2027. Da die Nachwirkungsfrist bis zum Ablauf dieses Jahres weiterwirkt, unterliegt das Förderobjekt – wie von der Beklagten mit Bescheid vom 16. August 2017 zutreffend berechnet – bis zum Ablauf des Jahres 2027, mithin bis zum 31. Dezember 2027, der bisherigen Zweckbindung. Mangels nicht mehr gegebener Bestimmung des Förderobjekts zur berechtigten Selbstnutzung zum Zeitpunkt der Mittelrückzahlung liegt kein Fall des § 22 Abs. 3 Satz 1 WFNG NRW vor, wonach die Zweckbindung sofort im Zeitpunkt der Rückzahlung entfiele. Durch die unbefristete Überlassung des Wohnraumes zu Mietzwecken an Dritte und die sich daran anschließenden Verkaufsbemühungen durch die Rechtsvorgänger der Kläger ist die Eigenschaft des Förderobjekts als zunächst seitens der Rechtsvorgänger eigengenutzter Wohnraum entfallen. Nach Nr. 12.3 der aktuell geltenden Wohnraumnutzungsbestimmungen (WNB; Runderlass des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr vom 13. Januar 2012, MBl. NRW S. 43) „liegt [eine berechtigte Eigennutzung eines Eigenheims im Sinne des § 29 Nr. 1 WFNG NRW] vor, wenn Eigentümer oder Angehörige entweder als Förderempfänger (§ 9 [WFNG NRW]) oder in Übereinstimmung mit den Vorschriften des Teils 4 des WFNG NRW die Eigentumsmaßnahme nutzen. Der tatsächlichen Wohnraumnutzung durch den genannten Personenkreis steht die Bestimmung des Wohnraums zur berechtigten Nutzung durch Eigentümer oder Angehörige gleich. Eine Bestimmung zur Selbstnutzung liegt noch vor, wenn sie nur vorübergehend für die Dauer von nicht mehr als 5 Jahren ausgesetzt ist.“ Von dieser Interpretation des § 22 Abs. 3 Satz 1 WFNG NRW ausgehend, die das Gericht nach eingehender Prüfung unter Berücksichtigung der Rechtsnatur der WNB als rein interne Verwaltungsvorschriften ohne Bindungswirkung Vgl. statt vieler Geiger, in: Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 86 Rn. 18; Ritgen, in: Knack/Henneke, VwVfG, 9. Aufl. 2010, § 26 Rn. 9. teilt, liegt eine Eigennutzung mithin auch nicht (mehr) vor, wenn bei der Vermietung des Wohneigentums von vorneherein nicht mehr die Absicht besteht, dieses vor Ablauf von 5 Jahren wieder eigen zu nutzen. In diesem Fall ist die öffentlich-rechtliche Eigenschaft als eigengenutztes Wohneigentum untergegangen – selbst wenn zivilrechtlich, insbesondere grundbuchrechtlich, noch von einer Eigentumsmaßnahme auszugehen ist – mit der Konsequenz, dass für die Mittelrückzahlung insoweit § 22 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW gilt. Vgl. Rankenhohn, WFNG NRW – WAG NRW, 2. Auflage 2015, § 22 WFNG NRW - Nr. 12 WNB Anm. 3, S. 472. So liegt der Fall hier. Zunächst war eine Eigennutzung der Rechtsvorgänger der Kläger gegeben. Die Rechtsvorgänger der Kläger erwarben das gegenständliche Wohnobjekt im Jahr 2004 unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel in Form eines öffentlichen Wohnungsbaudarlehens als selbst genutztes Eigentum und bewohnten dieses bis August 2015 selbst. Die Eigenschaft als eigengenutztes Wohneigentum entfiel sodann mit zeitlich unbefristeter Vermietung des Hauses durch die Rechtsvorgänger der Kläger an die Familie L. ab dem 15. August 2015. Dem Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages ist gerade die Absicht der Vermieter immanent, das Wohnobjekt in absehbarer Zeit nicht eigen nutzen zu wollen. Die Kündigung eines unbefristeten Wohnraummietverhältnisses ist zum Zwecke des Mieterschutzes im Bürgerlichen Gesetzbuch nur für eingegrenzte Fälle vorgesehen. Es ist zu unterstellen, dass auch die Rechtsvorgänger der Kläger als juristischen Laien in ihrer Position als Vermieter – auch ohne Kenntnis der Rechtslage im Einzelnen – sich dessen bewusst waren und gerade auch mit der Intention handelten, das Wohnobjekt dauerhaft Dritten zur Nutzung zu überlassen. Verstärkt wird dieser derart gewonnene Eindruck durch die 2017 seitens der Rechtsvorgänger der Kläger unternommenen Verkaufsbemühungen. Dieses Verhalten ist jedenfalls in seiner Gesamtschau nicht mehr mit der Wortlautgrenze des als Ausnahmevorschrift grundsätzlich eng auszulegenden § 22 Abs. 3 Satz 1 WFNG NRW („eigengenutzes Eigenheim“) in Einklang zu bringen. Als Rechtsnachfolger müssen die Kläger diese durch das Verhalten der Eheleute F. ausgelöste rechtliche Betrachtung und in der Konsequenz die Anwendung des § 22 Abs. 2 WFNG NRW bezüglich des Endtermins der Zweckbestimmung gegen sich gelten lassen. Eine Wiederherstellung der berechtigten Eigennutzung des Wohnhauses seitens der Kläger im Sinne des § 22 Abs. 3 Satz 3 WFNG NRW kommt zum jetzigen Zeitpunkt nicht in Betracht. „Berechtigt“ sind insbesondere die Eigennutzungen der Personen, für die die Eigentumsmaßnahme gefördert wurde, sowie Nutzungen zu Wohnzwecken, die behördlich gestattet wurden (insbesondere mittels Selbstnutzungsgenehmigung nach § 17 Abs. 7 WFNG NRW). Vgl. Rankenhohn, WFNG NRW – WAG NRW, 2. Auflage 2015, § 22 WFNG NRW - Nr. 12 WNB Anm. 3, S. 471. Eine solche Berechtigung der Kläger ist nicht gegeben, da der Wohnraum weder für diese gefördert wurde noch die Voraussetzungen einer Selbstnutzungsgenehmigung vorliegen, da das Haus mit einer Fläche von 108,3 Quadratmetern die angemessene Größe von gefördertem Wohnraum unter Berücksichtigung der WFB für zwei Personen überschreitet. Eine Verkürzung der Nachwirkungsfrist des § 22 Abs. 2 WFNG NRW gemäß § 22 Abs. 5 WFNG NRW kommt vorliegend nicht in Betracht, da es hierfür nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut einer satzungsrechtlichen Regelung seitens der Beklagten bedarf. Der Erlass einer entsprechenden Satzung durch die Beklagte ist indes nicht erfolgt. Die Kläger können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, ihren Rechtsvorgängern, den Eheleuten F. , sei von der O1. Bank am 22. Mai 2017 bestätigt worden, dass die Zweckbindungen für das gegenständliche Wohnhaus mit „Ablauf des Monats“ der vollständigen Rückzahlung der Fördermittel entfalle. Bei der O1. Bank handelt es sich nicht um die für die Bestätigung zuständige Stelle im Sinne von § 24 Abs. 1 WFNG NRW. Diese Zuständigkeit ist ausschließlich bei der Beklagten verortet. Unabhängig davon ist zu konstatieren, dass Eintritt und Erlöschen der Zweckbindung eines öffentlich geförderten Wohnraums nicht davon abhängen, dass dem Verfügungsberechtigten eine Bescheinigung über das Ende der öffentlichen Förderung ausgestellt wird. Vielmehr bestimmt sich die Beendigung der Zweckbindung ausschließlich nach der zwingenden gesetzlichen Vorschrift des § 22 WFNG NRW. Die zuständige Stelle hat hierzu lediglich die Rechtslage festzustellen und den ermittelten Zeitpunkt zu bestätigen, ohne dabei einen Ermessensspielraum zu haben. Daher wäre selbst die Beklagte als zuständige Stelle rechtlich nicht in der Lage, einen von der gesetzlichen Regelung abweichenden Zeitpunkt zu bestimmen, etwa wegen besonders gelagerter Umstände des Einzelfalles, aus Billigkeitserwägungen oder nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Vgl. VG Braunschweig, Urteil vom 21. Dezember 2000 - 6 A 158/99 -, Rn. 19, juris, m.w.N., zu § 18 WoBindG. Die durch § 22 Abs. 2 WFNG eröffnete, hier zum Tragen kommende Möglichkeit, durch vorzeitige Mittelrückzahlung die ursprüngliche, bei Mittelbewilligung geplante Laufzeit der Sozialbindung zu verkürzen, dafür aber jedenfalls noch die gesetzliche Nachwirkungsfrist von 10 Jahren in Kauf nehmen zu müssen, begegnet auch keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Infolge des Umstandes, dass die Nachwirkung der Zweckbindung jedenfalls keine Verlängerung der ursprünglichen Zweckbindungsfrist nach sich ziehen kann, da die Nachwirkungsfrist längstens bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Fördermittel nach Maßgabe der Tilgungsbestimmungen vollständig zurückgezahlt wären, laufen kann, fehlt es bereits an einem verfassungsrechtlich relevanten Eingriff. § 22 Abs. 2 WFNG NRW ist als Ausprägung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums auch gegenüber rechtgeschäftlichen Rechtsnachfolgern bezüglich eines dieser Regelung unterliegenden Förderobjekts (hier gegenüber den Klägern) mit Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) vereinbar. Je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht und eine soziale Funktion erfüllt, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung. Vor diesem Hintergrund ist der Gesetzgeber im Grundsatz berechtigt, die Befugnisse des Eigentümers von Sozialwohnungen weitgehenden Bindungen zu unterwerfen. Der Gesetzgeber hat die Förderung des Wohnungsbaus, insbesondere des sozialen Wohnungsbaus, zu einer vordringlichen Aufgabe von Bund, Ländern und Gemeinden erklärt. Dem rechtsgeschäftlichen Rechtsnachfolger steht es frei, das Eigentum an einem solchen Wohnobjekt zu erwerben und so die Pflicht zur Unterwerfung unter die genannten Bindungen einzugehen. Insoweit die Kläger gelten machen, die Verkäufer des Hauses, die Eheleute F. , hätten ihnen garantiert, dass der Grundbesitz nicht unter Wohnungsbindung stehe, ist dieser Einwand in diesem Kontext unerheblich und vielmehr eine Frage zivilrechtlicher Haftung. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 der Zivilprozessordnung (ZPO). Beschluss: Der Streitwert wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt. Gründe: Die Festsetzung des Streitwertes ist nach § 52 Abs. 2 GKG erfolgt. Für das verfolgte Begehren einer Freistellung von der Wohnungsbindung ist in Anlehnung an Ziffer 56.5 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit der Auffangstreitwert zugrunde zu legen.