10 K 3152/06

Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. T a t b e s t a n d: Die Beteiligten streiten um die Erstattung der Kosten für den im Wege der Ersatzvornahme vom Beklagten veranlassten Abriss des Hauses B. Straße 180 in E. , Gemarkung B1. , Flur 6, Flurstück 4, einem etwa hundertjährigen Haus. Das Grundstück stand im Zeitpunkt des Hausabrisses und des im vorliegenden Verfahren angegriffenen Leistungsbescheides des Beklagten vom 29. August 2006 im Eigentum des Herrn E1. M. . Unter dem 25. Oktober 2001 schlossen der Grundstückseigentümer und der Kläger einen notariellen Grundstückskaufvertrag bzgl. einer noch zu vermessenden Teilfläche von ca. 993 qm aus obigem Grundstück mit einer Gesamtfläche von 1293 qm. Die Entrichtung des Kaufpreis in Höhe von 140.000,- DM sollte im wesentlichen in monatlichen Raten in Höhe von 1.300,- DM, zahlbar zugunsten eines Darlehns des Eigentümers bei der E2. Volksbank AG erfolgen. Als Datum der Besitzübergabe war der 01. Januar 2002 vereinbart. Zur Sicherung des Rechts des Klägers auf Eigentumsübertragung wurde eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Ende 2001 stellte der Beklagte eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung auf dem Grundstück B. Straße 180 fest. Der Eigentümer wurde mit Schreiben vom 26. März 2002 zu einer beabsichtigten Ordnungsverfügung angehört. Dieser wies zunächst fernmündlich darauf hin, dass er nicht mehr Eigentümer sei, er jedoch dafür jedoch Sorge tragen werde, dass die in Rede stehenden baulichen Anlagen beseitigt werden. Auf die nochmalige Aufforderung des Beklagten vom 18. April 2002 teilte der Eigentümer dann schriftlich mit, dass er seit dem 01. Januar 2002 nicht mehr Eigentümer sei. Eigentümer sei nunmehr der Kläger, Verantwortlicher und Mieter sei Herr H. S. , der unter der Anschrift B. Straße 180 erreichbar sei. Daraufhin stellte der Beklagte fest, dass der Kläger unter der Anschrift B. Straße 180 und mit weiterer Anschrift unter der X. Straße 225 in 50825 L. gemeldet war. Des weiteren wurde die Meldeanschrift des Herrn H. S. ebenfalls mit B. Straße 180 festgestellt. Auf die gegenüber dem Kläger unter dem 16. Mai 2002 erstellte Anhörung zum beabsichtigen Erlass einer Ordnungsverfügung bzgl. des o.g. Grundstücks, meldete sich Herr H. S. beim Beklagten und erklärte, er sei als Mieter/Pächter für den Zustand des Grundstücks verantwortlich. Nach Anhörung zu der beabsichtigten Ordnungsverfügung erging unter dem 10. Juli 2002 eine Ordnungsverfügung gegen Herrn H. S. , die sich auf die Untersagung der Nutzung des im Außenbereich liegenden Grundstücks als Lagerplatz sowie der Beseitigung der errichteten Einfriedung und der festgestellten Abgrabung bezog. Weder gegen diese mit einer Zwangsgeldandrohung versehene Ordnungsverfügung noch gegen die nachfolgende Zwangsgeldfestsetzung vom 08. Oktober 2002 wurde ein Rechtsmittel eingelegt. Vollstreckungsversuche hinsichtlich des im Verlauf des Verfahrens herabgesetzten Zwangsgeldes verliefen erfolglos, nachdem Herr H. S. zunächst unbekannt verzogen war und nach Feststellung seiner neuen Anschrift dessen Unpfändbarkeit festgestellt wurde. Unter dem 29. September 2004 gab Herr H. S. eine eidesstattliche Versicherung ab. Anlässlich einer Ortsbesichtigung am 02. Dezember 2004 stellte der Beklagte fest, dass aufgrund der Zustands des auf dem fraglichen Grundstück aufstehenden Hauses eine Überprüfung des Gebäudes durch das Amt 63/2-6 Statik sinnvoll erscheine. Durch die größtenteils zerstörten Fenster im Erdgeschoss sowie durch die offene Gebäudestelle an der südlichen Ecke sei ein Betreten des Gebäudes ohne weiteres möglich. Auf den entsprechenden Auftrag vom 03. Dezember 2004 wurde am 22. November 2005 eine Überprüfung durch einen Mitarbeiter des Amtes 63/2-6 Statik durchgeführt. Mit Bericht vom gleichen Tag hielt dieser fest, dass es sich bei dem Gebäude um ein älteres eingeschossiges Fachwerkhaus handele. Das tragende Holzfachwerk sei teilweise sichtbar und mache einen vermoderten Eindruck. Die rückwärtige Traufkante sei durchgehend defekt. Dadurch werde die tragende Holzkonstruktion durchnässt und weiter geschädigt. Die Traufpfette sei hier an einer Stelle schon eingebrochen. Aus der Traufkante wüchsen ein Baum und Gestrüpp. Neben der Gaube sei die Dachfläche eingefallen, was auf Schäden an den Sparren oder der Traufpfette hindeute. Die Gebäudesubstanz erscheine insgesamt marode. Unter der Überschrift „Bautechnische Hinweise" ist ausgeführt, das Gebäude sei einsturzgefährdet. Die Giebelseiten und die hintere Gebäudelängsseite seien durch einen Bauzaun mit 5 Meter Abstand abzuriegeln. Die offenen Tür- und Fensteröffnungen seien zu verschließen. An dem Bauzaun sei ein Schild mit dem Hinweis Einsturzgefahr anzubringen. Alternativ sei das Gebäude abzubrechen. Der Beklagte versuchte daraufhin erfolglos, den Aufenthaltsort des Eigentümers durch eine Abfrage im Melderegister festzustellen und nahm Einblick in das Grundbuch des Amtsgericht E. , woraus sich u.a. die Auflassungsvormerkung zugunsten des Klägers ergab. Am 25.November 2005 wurde eine erneute Ortsbesichtigung u.a. durch den Mitarbeiter des Amtes 62/2-6 Statik durchgeführt. In dem Vermerk vom gleichen Tag heißt es im Einzelnen: „Bei diesem Termin wurde eine eingehende Begutachtung des Hausinnern durchgeführt. Hierbei traten weitere erhebliche Mängel zu Tage, die einen sofortigen Abriss des Hauses erfordern. Im hinteren Bereich war ein Deckenbalken mit der darauf stehenden Trennwand im OG heruntergebrochen. Der Innenputz ist großflächig entfernt worden oder abgefallen. Das sichtbare tragende Fachwerk ist in größeren Bereichen fast gänzlich weggefault. Eine kleinzellige Absperrung des Gebäudes, wie im Bericht vom 22.11.2005, ist nicht mehr ausreichend, da mit dem Umstürzen ganzer Wände gerechnet werden muss. Außerdem kann eine Absperrung von Kindern überklettert werden. Das von dem Gebäude ausgehende Gefahrenpotential gebietet daher einen Abriss." Nach der Abklärung der Anbindung des Hauses an die Strom-, Wasser- und Gasversorgung und entsprechender Abtrennungen der vorhandenen Versorgungsleitungen verfügte der Beklagte den Abriss des Hauses durch einen beauftragten Abbruchunternehmer. Dieser stellte dem Beklagten für den von ihm am 30. November 2005 vorgenommen Abriss des Gebäudes 2.419,18 Euro in Rechnung, die vom Beklagten in der Folgezeit beglichen wurden. Am 01. Dezember 2005 wurden der Kläger und der Eigentümer des Grundstücks beim Beklagten vorstellig. In dem Termin wurde den Mitarbeitern des Beklagten der Grundstückskaufvertrag vom 25. Oktober 2001 übergeben. Unter dem 26. Januar 2006 erließ der Beklagte einen Leistungsbescheid über 2.666,72 Euro wegen der infolge der Ersatzvornahme/Abriss des Hauses entstandenen Kosten gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks. Eine Zustellung des Bescheides erfolgte nicht, da der Aufenthaltsort des Eigentümers nicht zu ermitteln war. Unter dem 14. September 2006 wurde die Forderung - wegen Feststellung eines anderen Pflichtigen - abgesetzt. Mit anwaltlichem Schreiben vom 12. Juli 2006 bat der Kläger unter Hinweis auf den dem Beklagten vorliegenden Kaufvertrag vom 25. Oktober 2001 um Aufklärung der Umstände im Zusammenhang mit dem Abriss des Hauses. Er verwies u.a. darauf, dass das Grundstück in der Absicht gekauft worden sei, das Haus zu renovieren. Einsturzgefährdet sei es nicht gewesen. Nach der Übergabe des Grundstücks am 01. Januar 2002 habe sein Vater die ersten notwendigen Arbeiten vorgenommen, um die Standsicherheit des Gebäudes zu gewährleisten. So seien im hinteren Bereich Stahlträger eingezogen worden und das Grundstück sei eingezäunt worden. In der Zeit von 2002 bis 2005 seien dann weitere Renovierungsarbeiten am Haus zurückgestellt worden. Es sei jedoch geplant gewesen, im Jahr 2006 mit den Arbeiten fortzufahren. Das Dach sei in Ordnung gewesen. Eine Einsturzgefahr habe nicht bestanden und infolge der Einzäunung habe auch keine Gefahr für die öffentliche Sicherheit bestanden. Der Beklagte habe es unterlassen, ihn oder den Eigentümer rechtzeitig über die festgestellten Mängel bzw. geplante Maßnahme zu unterrichten. Der Kläger kündigte an, den durch den Abriss des Hauses entstandenen Schaden gegenüber dem Beklagten geltend zu machen. Mit Schreiben vom 08. August und 24. August 2006 machte der Kläger ergänzend geltend, dass das Haus lediglich sanierungsbedürftig und nicht einsturzgefährdet gewesen sei. Es habe daher auch keine akute Gefahr für die öffentliche Sicherheit vorgelegen, die den Beklagten zu einem sofortigen Handeln ermächtigt hätte. Der Abriss sei jedenfalls unverhältnismäßig gewesen. Das Grundstück sei eingezäunt und daher für Dritte nicht zugänglich gewesen. Mit Schreiben vom 29. August 2006 legte der Beklagte dar, dass der Kläger zur Übernahme der durch die Ersatzvornahme entstandenen Kosten verpflichtet sei. Unter Hinweis auf die gesetzlichen Grundlagen führte er aus, der Abbruch des Gebäudes sei geboten gewesen, da eine gegenwärtige Gefahr vorgelegen habe. Das Gebäude sei einsturzgefährdet gewesen. Der Einwand, das Grundstück sei zum Zeitpunkt der Ersatzvornahme eingezäunt gewesen, treffe nicht zu. Auf dem Grundstück hätten sich nur lückenhaft aufgestellte Bauzaunelemente befunden. Selbst ein geschlossener Bauzaun wäre zur Sicherung nicht ausreichend gewesen, da sich das Gebäude zwischen 3 m und 4,70 m von der Fahrbahn der B. Straße entfernt befunden habe. Bei einem unkontrollierten Zusammenbruch habe damit gerechnet werden müssen, dass Teile des Gebäudes auf die öffentliche Wegefläche fallen und die sich dort aufhaltenden Personen bzw. den fließenden Verkehr gefährden. Des Weiteren sei die Örtlichkeit von Kindern als „Abenteuerspielplatz" genutzt worden. Obwohl nicht erforderlich sei umgehend versucht worden, kurzfristig mit dem Eigentümer Kontakt aufzunehmen. Dessen Aufenthaltsort sei jedoch nicht zu ermitteln gewesen. Anhand der seinerzeitigen Sachlage sei der Eigentümer als Ordnungspflichtiger anzusehen gewesen. Bezüglich der im Grundbuch eingesehenen Auflassungsvormerkung sei festzuhalten, dass diese zugunsten des Klägers bezüglich einer noch zu vermessenden Teilfläche eingetragen gewesen sei. Zum Zeitpunkt des Sofortvollzuges sei der Kläger Inhaber der tatsächlichen Gewalt gewesen. Mit Leistungsbescheid vom 29. August 2006 machte der Beklagte gegenüber dem Kläger die Kosten der Ersatzvornahme in Höhe von insgesamt 2.666,72 Euro geltend, wobei die Kosten des mit dem Abbruch Beauftragten mit 2.419,19 Euro, die Zustellkosten mit 5,62 Euro und Verwaltungsgebühren in Höhe von 241,92 Euro in Ansatz gebracht wurden. Zur Begründung verwies der Beklagte auf das oben bezeichnete Schreiben vom 29. August 2006 und führte ergänzend aus, der Kläger sei nach den Vorschriften der Kostenordnung zum Verwaltungsvollstreckungsgesetzes zum Ersatz verpflichtet. Den dagegen am 13. September 2006 eingelegten Widerspruch wies die Bezirksregierung Arnsberg mit Widerspruchsbescheid vom 11. Oktober 2006 als unbegründet zurück. Am 19. Oktober 2006 hat der Kläger Klage erhoben. Zur Begründung verweist er unter teilweiser Wiederholung und Vertiefung seines vor-angegangenen Vorbringens darauf, dass das Haus bis Mitte 2002 vom Eigentümer noch bewohnt gewesen sei. Danach habe das Haus leergestanden und sich im unveränderten - bewohnbaren - Zustand befunden. Im Frühjahr 2005 habe der Kläger dann festgestellt, dass durch spielende Kinder das Dach im süd-westlichen Bereich beschädigt und die Fensterscheiben eingeworfen worden waren. Die Fensterscheiben seien dann mit Brettern vernagelt worden. Im südwestlichen Bereich des Hauses - Fachwerkteil - sei dann nach Entfernung des Mauerwerks die Sanierungsbedürftigkeit des dortigen Holzbalkens festgestellt worden. Er habe einen Stahlträger eingezogen, um die Standfestigkeit des Hauses zu sichern. Der vordere Teil des Hauses - Nord-Ost - habe aus einer gemauerten Teilfläche bestanden. An der Fortführung der Arbeiten sei der Vater des Klägers dann aufgrund Erkrankung gehindert gewesen. Er widerspreche der Behauptung des Beklagten, dass Haus sei stark baufällig und akut einsturzgefährdet gewesen. Dem Beklagten sei es zuzumuten gewesen, den ohne weiteres erreichbaren Eigentümer oder den Kläger vor der geplanten Maßnahme zu unterrichten. Der Fachwerkteil des Hauses stamme ca. aus dem Jahr 1900. In den 60er Jahren sei dann der vordere Teil des Hauses aus Ziegelsteinen errichtet worden. Nach dem Kauf sei das Mauerwerk des Haus außen teilweise und innen vollständig freigelegt worden. Das Dach sei erneuerungsbedürftig gewesen. Um jegliches Risiko zu vermeiden habe der Vater des Klägers den Südwestteil des Fachwerkhauses mit Eisenstangen abgestützt bis zu den Deckenbalken hin. Er habe diese Abstützmaßnahmen etwa vier mal wiederholen müssen, da die Eisenstangen immer wieder entwendet worden seien. Aufgrund der Stützstangen/Eisenstangen hätten die Dachbalken im gefährdeten Bereich nicht einstürzen können. Selbst wenn etwas eingestürzt wäre, so wäre ohnehin nur der südwestliche Bereich des Grundstücks betroffen gewesen, der mit einer Freifläche von 3 m bis 4 m bis zum anschließenden Wall ausgereicht hätte, um eine Gefährdung Dritter auszuschließen. Ein Einstürzen des Gebäudes zur Straße hin sei nicht zu befürchten gewesen. Die Maßnahme sei jedenfalls unverhältnismäßig gewesen. Notfalls hätte man das Dach in Teilbereichen abtragen können. Der Abriss des Hauses wäre allenfalls als das letzte zur Verfügung stehende Mittel in Betracht gekommen, es hätten jedoch andere Mittel zur Verfügung gestanden, um einer Gefahr - so sie denn tatsächlich gegeben gewesen sein sollte - zu begegnen. Der Kläger beantragt, den Bescheid des Beklagten vom 29. August 2006 und den Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung B2. vom 11. Oktober 2006 aufzuheben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung verweist er insbesondere darauf, dass die Voraussetzungen des § 55 Abs. 2 Verwaltungsvollstreckungsgesetz NW - VwVG NW - für den Abriss des Hauses im Wege der Ersatzvornahme vorgelegen hätten. Dies sei zur Abwehr einer gegenwärtigen Gefahr notwendig gewesen. Der Beklagte habe dabei innerhalb seiner Befugnisse gehandelt. Das Haus sei nach den getroffenen Feststellungen einsturzgefährdet gewesen; mit dem Einsturz ganzer Wände sei zu rechnen gewesen. Es habe eine Lebensgefahr für Menschen bestanden, die ohne Überwindung größerer Schwierigkeiten das Haus hätten betreten können. Der Abriss des Hauses sei auch verhältnismäßig gewesen. Zum einen sei der Abriss geeignet gewesen, der konkreten Gefahr zu begegnen, zum anderen sei der Abriss auch erforderlich gewesen. Eine provisorische Absicherung des Hauses etwa durch Balken und/oder Zaunelemente wäre nicht ausreichend gewesen, um der von dem einsturzgefährdeten Haus ausgehenden Gefahr für Leib und Leben Dritter wirksam zu begegnen. Im übrigen bestehe nach den Regeln des Bauordnungsrechts die Verpflichtung des Verfügungsberechtigten, bauliche Anlagen stets so instand zu halten, dass sie standsicher sind. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten und der Widerspruchsbehörde und die Gerichtsakte auch des Verfahrens 10 L 240/07 sowie der dazu beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e: Die zulässig Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid vom 29. August 2006 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung B2. vom 11. Oktober 2006 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Rechtsgrundlage für die Heranziehung des Klägers zu den Kosten der Ersatzvornahme in Höhe von insgesamt 2.666,72 Euro ist § 77 Abs. 1 VwVG NW in Verbindung mit § 11 Abs. 2 Nr. 7 der hierzu ergangenen Kostenordnung - KostO NRW -. Danach hat der Pflichtige der Vollzugsbehörde die Beträge, die bei der (rechtmäßigen) Ersatzvornahme an Beauftragte zu zahlen sind sowie die Kosten zu erstatten, die der Vollzugsbehörde durch die Ersatzvornahme entstanden sind. Die Rechtmäßigkeit der durch den Abriss des Hauses ohne vorangegangenen vollziehbaren Verwaltungsakt durchgeführten Ersatzvornahme beurteilt sich nach § 55 Abs. 2, § 59 VwVG NW. Danach kann der Verwaltungszwang durch Ersatzvornahme auch ohne vorausgehenden Verwaltungsakt angewendet werden, wenn das zur Abwehr einer gegenwärtigen Gefahr notwendig ist und die Behörde innerhalb ihrer Befugnisse gehandelt hat. Dies zugrunde gelegt, ist der Kläger zur Erstattung der durch die Ersatzvornahme entstandenen Kosten verpflichtet. Der Abriss des Hauses am 30. November 2005 war zur Beseitigung einer gegenwärtigen Gefahr für Leben und körperliche Unversehrtheit von Menschen notwendig. Eine Gefahr im Sinne des § 55 Abs. 2 VwVG NW liegt vor, wenn ein Zustand bei ungehindertem Ablauf des Geschehens in überschaubarer Zukunft mit hinreichender Wahrscheinlichkeit zu einem Schaden für Schutzgüter führen würde. Die Annahme einer hinreichenden Wahrscheinlichkeit beruht dabei auf einer Prognose, bei der einerseits nicht die Gewissheit eines Schadenseintritts bestehen muss, andererseits aber auch dessen bloße Möglichkeit nicht ausreicht, wobei allerdings an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts um so geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und schwerwiegender der möglicherweise eintretende Schaden für ein Schutzgut ist. Eine Gefahr ist gegenwärtig, wenn die Realisierung eines Schadens nach allgemeinen Erfahrungssätzen unmittelbar bevorsteht bzw. der Schaden jederzeit eintreten kann, so dass sofortige Abhilfe derart geboten ist, dass nicht mit der Anordnung und Durchführung von Gefahrbeseitigungsmaßnahmen im vollstreckten Vollzug auch einer sofort vollziehbaren Ordnungsverfügung zugewartet werden kann. Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen - OVG NRW - , Urteil vom 26. März 2003 - 7 A 4491/99 -, NWVBl 2003, 386 ff. Infolge des Zustands des Hauses bestand nach den Feststellungen, die der Bedienstete des Beklagten - Mitarbeiter der Statikgruppe - am 22. und 25. November 2005 getroffen hat, eine Einsturzgefahr. Diese ergab sich nach den insoweit erstellten Vermerken daraus, dass das tragende Fachwerk in großen Teilen gänzlich weggefault war. Teilweise hatte sich die Einsturzgefahr bereits dadurch realisiert, dass ein Deckenbalken mit der daraufstehenden Trennwand im Obergeschoss heruntergebrochen war. Zudem waren auch Teile des Daches eingebrochen. Soweit der Kläger diese Feststellungen zum Teil in Abrede gestellt hat, so ist darauf hinzuweisen, dass durch Fotos der Zustand des Hauses vor dem Abriss auch diesbezüglich entsprechend dokumentiert ist. Auch angesichts der sonstigen Einwände des Klägers bestehen an der Richtigkeit der Einschätzung des Beklagten, es habe eine Einsturzgefahr bestanden, keine Zweifel. Zum einen ging auch der Kläger selbst davon aus, dass das Gebäude aufgrund seines Zustandes seine Standsicherheit zumindest zum Teil bereits eingebüßt hatte, so dass er sich zu Abstützmaßnahmen durch Eisenstangen bzw. einen Stahlträger veranlasst gesehen hatte. Diese Maßnahmen wurden jedoch nicht von einer Fachfirma, sondern von dem insoweit nicht einschlägig ausgebildeten Vater des Klägers vorgenommen. Dessen Einschätzung, die Einsturzgefahr damit abgewendet zu haben, vermag die entgegenstehende Beurteilung eines entsprechend ausgebildeten Mitarbeiters des Beklagten nicht zu erschüttern, zumal diese Arbeiten nach dem Vortrag des Klägers längere Zeit zurücklagen, da der Vater krankheitsbedingt daran gehindert war, mit den geplanten Arbeiten fortzufahren. Der Beklagte konnte auch zu Recht von einer gegenwärtigen Gefahr, nämlich prognostisch davon ausgehen, dass sich diese bei ungehindertem Geschehensablauf jederzeit realisieren konnte und dabei die Verletzung von hochstehenden Schutzgütern, Gesundheit und Leben Dritter, zu befürchten war. Dabei war insbesondere, wie vom Beklagten auch angeführt, zu berücksichtigen, dass sowohl das Grundstück als auch das Haus als solches ohne größere Anstrengungen von Unberechtigten hätte betreten werden können. Der das Grundstück teilweise umgebende Zaun war - auch ausweislich der vom Beklagten gefertigten Fotos - unvollständig, die der Straße abgewandte Grundstücksseite (Wall) war insgesamt nicht gegen ein unberechtigtes Betreten Dritter abgesichert. Nach den gegebenen Örtlichkeiten war darüber hinaus auch zu befürchten, dass bei einem Einsturz des Gebäudes, dass von der öffentlichen Wegefläche nur zwischen 3 m und 4,70 m entfernt stand, auch Gebäudeteile auf die angrenzende Landstraße gefallen wären. Infolgedessen bestand die durchaus realistische Gefahr von Behinderungen und Irritationen des Straßenverkehrs sowie von Verletzungen vorbeigehender Fußgänger, die durch ein unkontrolliertes Einsturzereignis in ihrer Unversehrtheit gefährdet gewesen wären. Soweit der Kläger diesbezüglich darauf hingewiesen hat, wenn es zu dem befürchteten Einsturzereignis gekommen wäre, so hätte allenfalls der von der Straße abgewandte Gebäudeteil einstürzen können, so vermag dies nicht zu überzeugen. So wäre jedenfalls z.B. bei einem Einsturz des Daches ersichtlich auch auf der zur Straße hin gelegenen Hausseite mit herabfallenden Gebäudeteilen zu rechnen gewesen. Die aufgezeigten, anlässlich der letzten Ortsbesichtigung insgesamt festgestellten Umstände ließen es nicht zu, im Wege des gestreckten Vollzuges die Gefahrenbeseitigung einem Störer durch Ordnungsverfügung mit Anordnung der sofortigen Vollziehung aufzugeben. Ein solches Vorgehen hätte zum einen vorausgesetzt, dass die Frage des möglichen Adressaten einer Ordnungsverfügung und damit der Verantwortlichkeit zunächst zweifelsfrei zu klären gewesen wäre. Dem Beklagten war aus den vorangegangenen, das Grundstück betreffenden bauaufsichtlichen Verfahren zwar bekannt, dass dieses in der Vergangenheit Herrn H. S. zur Nutzung überlassen war. Ob dies zum Zeitpunkt der festgestellten Gefahr noch immer der Fall war, hätte der Beklagte vor einer Zustellung einer Ordnungsverfügung an diesen zuvor abklären müssen. Die Anschrift des sich aus dem Grundbuch ergebenden Eigentümers des Grundstücks war dem Beklagten nicht bekannt. Sie konnte anhand der Meldedaten nicht ermittelt werden. Aus der sich aus dem Grundbuch ergebenden Auflassungsvormerkung für einen noch zu vermessenden Grundstücksteil zugunsten des Klägers konnte der Beklagte nicht zweifelsfrei schließen, dass diese sich auf den Teil des Grundstücks mit dem aufstehenden Haus bezog. Sowohl der Abklärung der Frage des letztlich Ordnungspflichtigen als auch der Erlass einer mit einer Zwangsmittelandrohung, etwa der Ersatzvornahme, versehenen Ordnungsverfügung, in der dem Ordnungspflichtigen eine angemessene Frist zur Erfüllung der Verpflichtung zur Gefahrenabwehr zu setzen gewesen wäre, hätte mehr Zeit in Anspruch genommen, als sie angesichts der dargelegten Gegenwärtigkeit der Gefahr für Leben und körperliche Unversehrtheit von Menschen hätte hingenommen werden können. Vielmehr war der Beklagte gehalten, sofort Schritte zur Gefahrenbeseitigung einzuleiten. Hiergegen spricht auch nicht der Zeitablauf zwischen der Entscheidung des Beklagten am 25. November 2005 und dem Abriss am 30. November 2005. Wie aus den Verwaltungsvorgängen ersichtlich, leitete der Beklagte die erforderlichen Maßnahmen unverzüglich ein. Ein Abriss des Hauses konnte erst nach der Abklärung der vorhandenen Versorgungsleitungen (Strom, Wasser, Gas) und nach der Trennung des Hauses von diesen erfolgen. Der Abriss des Hauses war zur Beseitigung der gegenwärtigen Gefahr auch notwendig. Zum einen war die Maßnahme geeignet, der Gefahr eines unkontrollierten Einsturzes nachhaltig zu begegnen. Zum anderen war auch kein milderes Mittel gegeben, etwa die zunächst erwogene Umzäunung des Hauses mit einem Hinweis auf die Einsturzgefahr. Denn auch durch eine solche Umfriedung hätte nicht ausgeschlossen werden können, dass bei einem Einsturz des Gebäudes Teile auf den angrenzenden öffentlichen Straßenraum fallen und Menschen dadurch gefährdet werden. Nach den vorliegenden Stellungnahmen musste neben dem Einbruch des Daches auch mit dem Umstürzen von ganzen Wänden gerechnet werden. Insoweit kam auch nicht die Beseitigung nur des gefährdeten Daches in Betracht. Angesichts dessen handelte der Beklagte auch unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit bei seiner Entscheidung innerhalb des ihm zustehenden Entscheidungsermessens. Der Beklagte handelte auch innerhalb seiner Befugnisse. Er hätte bei der gegebenen Sachlage, wenn die sofortige Ausführung der Gefahrenbeseitigung nicht erforderlich gewesen wäre, durch Ordnungsverfügung die konkrete Maßnahme dem Kläger rechtmäßig aufgeben können, so dass dieser als Pflichtiger im Sinne der genannten Vorschriften der Kostenordnung für die Kosten der durchgeführten Ersatzvornahme einzustehen hat. Rechtsgrundlage für eine entsprechende Ordnungsverfügung wäre § 61 Abs. 1 Satz 1 BauO NW. Danach haben die Bauaufsichtsbehörden u.a. bei der Errichtung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Sie haben in Wahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NW. Auf der Grundlage dieser Ermächtigung kann die Bauaufsichtsbehörde berechtigt sein, den Abbruch einer baulichen Anlage anzuordnen, wenn - wie vorliegend der Fall - diese den Standsicherheitsanforderungen des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauO NW nicht genügt. Die Maßnahme hätte sich auch gegen den Kläger richten können. Maßnahmen der Bauaufsicht sind regelmäßig gegen denjenigen zu richten, der für den Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften als Verhaltens- oder Zustandsstörer verantwortlich ist. Eine Verhaltenshaftung kann auch durch ein Unterlassen des Pflichtigen begründet werden, wenn eine Rechtspflicht zum Tun besteht. Eine solche Handlungspflicht ist gegeben, wenn gegen die Pflicht, eine bauliche Anlage in standsicherem Zustand zu erhalten (§ 3, § 15 BauO NW), verstoßen wird. Vgl. OVG NW, Beschluss vom 05. Februar 1988 - 11 B 186/88 -, BauR 1988, 457 f. Der Kläger war zum Zeitpunkt der Ersatzvornahme zwar nicht Eigentümer des Grundstücks. Ausweislich des am 01. Dezember 2005 dem Beklagten vorgelegten und zwischen ihm und dem Grundstückseigentümer am 25. Oktober 2001 geschlossenen Kaufvertrages war der Besitz und damit die tatsächliche Verfügungsgewalt jedoch mit dem 01. Januar 2002 auf ihn übergegangen. Damit verfügte er über die tatsächliche Sachherrschaft und war zur Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften verpflichtet. Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass der Kläger das Grundstück an seinen Vater, Herrn H. S. , verpachtet hatte. Aufgrund dieses Umstandes wäre zwar auch dessen Inanspruchnahme als Adressat der Ordnungsverfügung in Betracht gekommen. Bei der Frage, welcher von mehreren vorhandenen Störern in Anspruch genommen wird, hat die Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Dabei hat sich die sachgerechte Auswahl unter mehreren Pflichtigen zu orientieren an der Grundlage der Verpflichtung aber auch an der Effektivität bauaufsichtlichen Einschreitens, so das etwa auch die Sachnähe oder die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit in Betracht zu ziehende Kriterien sind. Danach hätte der Beklagte nach Abklärung der einzelnen Verantwortlichkeiten bzw. Rechtsverhältnisse die Ordnungsverfügung gegen den Kläger richten können. Der Eigentümer war nach dem mit dem Kläger geschlossenen obligatorischen Vertrag für den Zustand des Grundstücks nicht mehr vorrangig verantwortlich. Der Pächter des Grundstücks war ausweislich der von ihm abgegebenen eidesstattlichen Versicherung mittellos, so dass eine Durchsetzung der Verpflichtung ihm gegenüber nicht erfolgversprechend gewesen wäre. Eine der Ersatzvornahme entsprechende Ordnungsverfügung zur Gefahrenabwehr gegen den Kläger wäre auch im übrigen frei von Ermessensfehlern gewesen. Entsprechendes gilt für die Heranziehung des Klägers zur Kostenerstattung. Die Kostenentscheidung beruht auf den § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.