13 K 2586/10

Leitsatz: Zum Entschließungsermessen des Abgabengläubigers bei der Inanspruchnahme eines Duldungsverpflichteten unter Berücksichtigung vorrangiger Realisierungsmöglichkeiten gegenüber dem persönlichen Abgabenschuldner. Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist wegen der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leistet. Tatbestand: Die Kläger sind aufgrund des am 21. November 2008 geschlossenen Kaufvertrages seit der Eigentumseintragung im Mai 2009 Eigentümer des im Stadtgebiet der Beklagten gelegenen Grundstücks mit der postalischen Bezeichnung M. -straße 8. Seit Februar 2007 hatten die Voreigentümer - die zwischenzeitlich geschiedenen Eheleute P. - Rückstände auf Grundbesitzabgaben (Grundsteuern, Abwasser- und Abfallbeseitigungsgebühren) auflaufen lassen. Die Voreigentümer sind von der Beklagten seit Mai 2007 regelmäßig gemahnt worden. Seit September 2007 sind Pfändungsaufträge erteilt worden, die ergebnislos verliefen. Ein Pfändungsversuch gegenüber Frau P. am 05. Februar 2008 blieb erfolglos, weil pfändbare Gegenstände und Sachen nicht vorhanden waren und Einkommen nur in Form von Arbeitslosen- und Kindergeld vorhanden war. Pfändungsversuche gegenüber Herrn P. in den Jahren 2008 und 2009 verliefen ergebnislos, weil er niemals angetroffen wurde. Nach Ermittlung der neuen Anschrift von Frau P. hat die Beklagte Anfang Juli 2009 im Wege der Amtshilfe versucht, die Rückstände im Verwaltungszwangsverfahren einzuziehen. Das Einziehungsersuchen blieb erfolglos, weil Frau P. unter dem 11. Juli 2009 dargelegt hatte, seit der Trennung von dem Ehemann und einer gescheiterten Hausfinanzierung überschuldet zu sein; sie verfüge weder über eigenes Einkommen noch über Vermögen. Die Beklagte hat die Rückstände ihr gegenüber im Mai 2010 befristet niedergeschlagen. Nachdem die Beklagte nach Ermittlung der neuen Anschrift des Herrn P. im Februar 2009 die Abschrift eines Vermögensverzeichnisses gem. § 807 ZPO beim Amtsgericht F. -T. angefordert hatte, hat dieses unter dem 08. Oktober 2009 ein vom 15. September 2008 stammendes Vermögensverzeichnis des Herrn P. vorgelegt, nach welchem dieser weder über verwertbare Sachen noch Forderungen verfügte. Die Beklagte nahm die Kontoangabe in dem Vermögensverzeichnis im Oktober 2009 zum Anlass, dessen Forderung gegenüber seiner Bank zu pfänden. Hierauf ist im November 2009 ein Betrag in Höhe von 337,10 EUR überwiesen worden. Anfang Februar 2010 ist das Konto aufgelöst worden. Zur Abnahme einer weiteren eidesstattlichen Versicherung ist Herr P. im April 2010 nicht erschienen. Nach Anhörung unter dem 17. Mai 2010 erließ die Beklagte gegenüber den Klägern am 26. Mai 2010 einen Duldungsbescheid wegen Abgabenrückstände für die Jahre 2007 bis 2009 in Höhe von insgesamt 1.516,64 EUR. Davon entfielen 1.128,37 EUR auf die Jahre 2007 und 2008. In dem Bescheid heißt es u.a.: Die Kläger würden für Grundbesitzabgabenrückstände der Voreigentümer in Anspruch genommen. Beitreibungsmaßnahmen gegen die Voreigentümer seien fruchtlos verlaufen und böten auch in Zukunft keine Aussicht auf Erfolg. Die Grundbesitzabgaben ruhten als öffentliche Lasten auf dem Grundstück mit der Folge, dass sich der Gläubiger erforderlichenfalls aus dem Grundstück befriedigen könne. Durch Duldungsbescheid könne in Anspruch genommen werden, wer kraft Gesetzes verpflichtet sei, die Vollstreckung zu dulden. Der Einwand der Kläger, Rückstände seien ausschließlich von den Verursachern zu zahlen, könne vor dem Hintergrund der rechtlichen Bestimmungen bei der Auswahl als Duldungsverpflichtete keine Beachtung finden. Die Zwangsvollstreckung könne durch Zahlung des Rückstandes abgewendet werden. Die Kläger haben am 23. Juni 2010 Klage erhoben. Sie machen geltend: Sie seien bereit, die Zahlungen ab Eigentumsumschreibung für das Jahr 2009 vorzunehmen. Ihre Inanspruchnahme als Duldungsverpflichtete für 2007 und 2008 sei rechtswidrig, weil die Beklagte nicht zuvor sämtliche Maßnahmen ergriffen habe, um die Rückstände bei den Voreigentümern einzuziehen. Zwangsvollstreckungsversuche müssten tatsächlich durchgeführt und ergebnislos verlaufen sein. Dies sei nicht substantiiert dargelegt. Die Beklagte habe auch nicht sämtliche Möglichkeiten ergriffen, die Grundbesitzabgaben gegenüber den Voreigentümern beizutreiben. So habe sie nach dem Verkauf des Grundstücks den Kaufpreis pfänden können. Infolge der Prüfung des gesetzlichen Vorkaufsrechts habe sie Kenntnis vom dem Verkauf und der Kaufpreishöhe gehabt. Für die Veranlagungsjahre 2007 und 2008 habe auch die Möglichkeit der Eintragung einer Sicherungshypothek im Grundbuch bestanden. Durch die Eintragung einer Sicherungshypothek erhalte der den Kaufvertrag beurkundende Notar Kenntnis von Belastungen, die nur gegen Zahlung von Rückständen zur Löschung der eingetragenen Rechte führen würden. Es bestehe keine Verpflichtung des Notars oder des Erwerbers, nicht aus dem Grundbuch ersichtliche Rechte wegen rückständiger Abgaben zu ermitteln. Nach der Einholung eines Negativattestes der Beklagten wegen des Vorkaufsrechts und der Anzeige des Kaufpreises gegenüber dem Gutachterausschuss sei die Beklagte infolge Kenntnis des Kaufvertrages verpflichtet gewesen, den Notar von etwaigen Rückständen auf öffentliche Abgaben zu informieren. Datenschutzrechtliche Gründe stünden dem nicht entgegen. Die Beklagte habe durch organisatorische Maßnahmen sicherzustellen, dass sie gegenüber Erwerbern entsprechende rechtzeitige Mitteilungen abgeben könne. Hierdurch hätten die Rückstände zu Lasten der Verkäufer realisiert werden können. Die Kläger beantragen, den Duldungsbescheid der Beklagten vom 26. Mai 2010 aufzuheben, soweit er die Grundbesitzabgaben für die Veranlagungsjahre 2007 und 2008 in Höhe von 1.128,37 EUR erfasst. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie macht geltend, sie habe - wie sich im Einzelnen aus der beigefügten Stellungnahme der Finanzbuchhaltung ergebe - sich ausreichend bemüht, die Grundbesitzabgabenrückstände bei den Voreigentümern beizutreiben. Soweit die Kläger sich auf nicht ausgeschöpfte Beitreibungsversuche hinsichtlich einer Sicherungshypothek beriefen, widerspreche dies ihrer Praxis, hierauf zur Vermeidung unnötiger Kosten grundsätzlich zu verzichten, weil die Abgaben ohnehin bevorrechtigt befriedigt werden könnten. Es seien Wertgrenzen zu beachten, die erst ab Februar 2008 erreicht gewesen seien. Zudem erfordere die Eintragung einer Sicherungshypothek die Abwägung der gegenseitigen Interessenlage. Die Vollstreckungsbehörde habe keine Kenntnis von dem Kaufvertrag gehabt. Im Hinblick auf den Zweck des Vorkaufsrechts und der Ermittlung von Grundstückskaufpreisen, würden allein die dafür zuständigen Fachdienststellen von dem Verkauf in Kenntnis gesetzt, um dem Gesetzeszweck entsprechende Maßnahmen ergreifen zu können. Die Daten würden für den Gutachterausschuss anonymisiert erfasst, d. h. ohne Angabe zu den beteiligten Vertragsparteien. Zudem sei die Weitergabe der Daten datenschutzrechtlich verboten. Auch dem für die Ausübung und Prüfung des Vorkaufsrechts zuständigen Fachamt würden nur grundstücksbezogene Angaben übermittelt, soweit sie zur Aufgabenerfüllung notwendig seien. Eine Weiterleitung an andere Stellen sei zudem mit unverhältnismäßig großem Verwaltungsaufwand innerhalb der Stadtverwaltung verbunden. Es bestünden in sehr wenigen Fällen Grundbesitzabgabenrückstände. Der Verwaltungsaufwand rechtfertige daher das von den Klägern gewünschte Ergebnis nicht. Insoweit sei zu berücksichtigen, dass es dem Käufer möglich sei, ohne großen Aufwand seine Interessen im Laufe der Kaufverhandlungen zu schützen. Einem Erwerber oder Notar würden nämlich durch die Finanzbuchhandlung der Beklagten generell bei Vorlage entsprechender Vollmacht des Verkäufers entsprechende Auskünfte über gegebenenfalls bestehende Rückstände erteilt. Die Beteiligten haben sich mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung durch den Berichterstatter einverstanden erklärt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : Mit Einverständnis der Beteiligten konnte der Berichterstatter ohne mündliche Verhandlung entscheiden (§ 101 Abs. 2 VwGO). Die zulässige Anfechtungsklage ist unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 26. Mai 2010 ist in dem angefochtenen Umfang hinsichtlich der rückständigen Grundbesitzabgaben für die Jahr 2007 und 2008 in Höhe von insgesamt 1.128,37 EUR rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Der Bescheid ist formell rechtmäßig, insbesondere ist er begründet (§ 12 Abs. 1 Nr. 3 b KAG NRW i.V.m. § 121 Abs. 1 AO) und es hat vor seinem Erlass die erforderliche Anhörung nach § 91 AO stattgefunden. Der Bescheid ist auch materiell rechtmäßig. Er findet seine Rechtsgrundlage in § 12 Abs. 1 Nr. 4 b KAG NRW i.V.m. § 191 Abs. 1 Satz 1 AO. Danach kann durch Duldungsbescheid in Anspruch genommen werden, wer kraft Gesetzes verpflichtet ist, die Vollstreckung zu dulden. Die Kläger sind kraft Gesetzes verpflichtet, die Vollstreckung zu dulden. Nach § 12 Abs. 1 Nr. 2 d KAG NRW i.V.m. § 77 Abs. 2 Satz 1 AO hat der Eigentümer die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz wegen einer Steuer, die als öffentliche Last auf dem Grundstück ruht, zu dulden. Vorliegend ruht der rückständige Betrag für die Veranlagungsjahre 2007 und 2008 nach § 6 Abs. 5 KAG NRW - hinsichtlich der grundstücksbezogenen Gebühren - und nach § 12 Grundsteuergesetz - wegen der restlichen Grundsteuern für das Veranlagungsjahr 2007 - als öffentliche Last auf dem Grundstück, dessen Eigentümer die Kläger seit Mai 2009 sind. Durch die mit der öffentlichen Last verbundene Pflicht des Eigentümers, die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz zu dulden, ist dem Abgabegläubiger gegenüber dem Eigentümer, der nicht der persönliche Schuldner der Abgabeforderung sein muss, ein dingliches Verwertungsrecht eingeräumt worden, das ihm die Möglichkeit gibt, Abgabeausfälle zu verhindern. Die Abgabeforderungen sind nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG vorrangig zu befriedigen. § 6 Abs. 5 KAG NRW, der am 17. Oktober 2007 in Kraft getreten ist (GO-Reformgesetz vom 09. Oktober 2007.SGV NW 2007, S. 380), erfasst auch solche grundstücksbezogenen Benutzungsgebühren, die vor dem Inkrafttreten der Regelung entstanden sind, wenn und soweit - wie vorliegend - eine Zwangsversteigerung im Zeitpunkt des Inkrafttretens nicht angeordnet war. BGH, Urteil vom 11. Mai 2010 - IX ZR 127/09 -, KKZ 2010, 274 = WuM 2010, 594. Das Akzessorietätsverhältnis zwischen dem Bestand der Abgabenforderung und der Duldungsverpflichtung ist gewahrt. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die gegenüber den Voreigentümern festgesetzten Grundbesitzabgaben für die Jahre 2007 und 2008 in der von der Beklagten geltend gemachten Höhe zwischenzeitlich erloschen sind. Liegen danach die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass eines Duldungsbescheides vor, hat die Beklagte auch das ihr durch § 191 Abs. 1 AO eingeräumte Ermessen ("kann") in nicht zu beanstandener Weise ausgeübt, als sie sich entschloss, die - insoweit allein in Betracht kommenden - Kläger als Duldungsverpflichtete in Anspruch zu nehmen. Die Ermessensentscheidung, die nach § 114 VwGO nur eingeschränkt überprüfbar ist, lässt Ermessensfehler im Sinne des § 5 AO nicht erkennen. Bei der Entscheidung darüber, ob ein Duldungsbescheid nach § 191 Abs. 1 Satz 1 AO wegen rückständiger Grundbesitzabgaben erlassen werden soll (Entschließungsermessen), ist die Aufgabe des Abgabengläubigers zu berücksichtigen, Abgabenausfälle zu verhindern. Hierbei ist allerdings die Inanspruchnahme des persönlichen Steuerschuldners vorrangig zu verfolgen, so dass im Rahmen der Ermessensausübung berücksichtigt werden muss, ob die Abgabenschuld gegenüber dem persönlichen Steuerpflichtigen ohne Weiteres geltend gemacht werden kann. Vgl. z. B. BFH, Urteil vom 29. September 1987 - VII R 54/84 -, BFHE 151, 111; FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 7. Oktober 2010 - 4 K 1663/07 -, juris; Klein, Kommentar zur AO, 10 Auflage, § 191 Rn. 35 ff. m.w.N. Im Rahmen des von dem Abgabegläubiger auszuübenden Ermessens ist auch zu berücksichtigen, ob ihn ein mitwirkendes Verschulden am Entstehen eines Abgabenausfalls trifft. So kann ein mitwirkendes Verschulden des Abgabegläubigers am Entstehen des Abgabeausfalls die Inanspruchnahme eines Duldungsschuldners ermessensfehlerhaft machen, sofern dessen eigenes Verschulden gering ist und dem Abgabengläubiger eine besonders grobe oder sogar vorsätzliche Pflichtverletzung zur Last fällt. vgl. z. B. BFH, Urteil vom 22 Juli 1986 - VII R 191/83 -, juris; Beschluss vom 02. Juli 2001 - VII B 345/00 -, juris; VGH Kassel, Urteil vom 04. Juni 1980 - V OE 20/79 -, NJW 1981, 476 und Beschluss vom 22. Januar 2010 - 5 B 3254/09 -, KStZ 2010, 77. Ein solches Mitverschulden ist etwa dann anzunehmen, wenn der Abgabengläubiger über einen längeren Zeitraum hin von seiner Befugnis zur Beitreibung ausstehender Abgaben kein Gebrauch gemacht hat und die Beitreibung gegenüber dem persönlichen Abgabenschuldner ohne ausreichenden Nachdruck pflichtwidrig verzögert hat. vgl. Koch, a.a.O, § 191 Rn. 44 a m.w.N.; Alber in Hübsch-mann/Hepp/Spittaler, Kommentar zur AO, Stand September 2010, § 219 Rn. 102. Hiernach sind Ermessenfehler der Beklagten nicht zu erkennen. Aus der - insoweit freilich spärlichen - Begründung des Duldungsbescheides ist noch mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen, dass sich der Beklagte bewusst war, über die Inanspruchnahme der Kläger nach Ermessen entscheiden zu dürfen. Grundsätzlich reicht es zur Begründung einer Ermessenentscheidung aus, wenn der Abgabengläubiger in der Entscheidung ausführt, dass Vollstreckungsmaßnahmen gegenüber dem persönlichen Abgabenschuldner erfolglos geblieben seien und nicht mehr durchgeführt werden können. vgl. BFH, Urteil vom 29. September 1987, a.a.O. Dies hat die Beklagte in ihrem Bescheid zum Ausdruck gebracht, wenn sie vor dem Hintergrund der erfolglosen Beitreibung rückständiger Abgaben von den persönlichen Schuldner - den Voreigentümern - ausführt, bei der "Auswahl als Duldungsverpflichtete" habe der im Rahmen der Anhörung vorgebrachte Einwand der Kläger keine Beachtung finden können, dass Rückstände ausschließlich von den Verursachern zu zahlen seien. Im Übrigen wird auf die Ausführung des Beschlusses der Kammer vom 03. November 2010, durch den Prozesskostenhilfe unanfechtbar abgelehnt worden ist, Bezug genommen. Die Einschätzung der Beklagten, weitere Beitreibungsversuche gegenüber den Voreigentümern brächten keinen Erfolg mehr, beruht auf einem zutreffenden Sachverhalt. Die Beklagte hat im Klageverfahren substantiiert geschildert, welche Beitreibungsversuche gegenüber den Voreigentümern vorgenommen worden sind. Sämtliche Versuche waren bis auf die Beitreibung in Höhe eines geringen Betrages in Höhe von 337,10 EUR im November 2009 erfolglos. Die wiederholt ermittelten Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Voreigentümer rechtfertigen den Schluss, dass weitere Beitreibungsmaßnahmen vor einer Inanspruchnahme der Kläger als Duldungsverpflichtete nicht erfolgreich sein würden. Dies gilt insbesondere auch gegenüber der Inanspruchnahme des Herrn P. , der eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hatte bzw. im Zeitpunkt des Erlasses des Duldungsbescheides zur Abgabe einer weiteren nicht erschienen ist. Auch die Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Frau P. waren nach den Ermittlungen der Beklagten nachhaltig so gestaltet, dass sie nicht über ausreichendes eigenes Einkommen und Vermögen verfügte. Dies wird von den Klägern auch nicht mehr in Abrede gestellt. Die aufrecht erhaltenen Einwände der Kläger im Klageverfahren zeigen Ermessensfehler der Beklagten unter Berücksichtigung der im Klageverfahren in zulässiger Weise (§ 114 Satz 2 VwGO) nachgeschobenen Erwägungen der Beklagten in den Schriftsätzen vom Juli und 06. Dezember 2010 nicht auf. Entgegen der Ansicht der Kläger war die rechtzeitige Eintragung einer Sicherungshypothek auch unter Berücksichtigung der Subsidiarität einer Inanspruchnahme durch Duldungsbescheid nicht sachwidrig. Vielmehr stehen die Erwägungen der Beklagten mit dem Gesetzeszweck in Einklang, wenn sie angibt, auf die Eintragung einer Sicherungshypothek, die eine besondere Abwägung der gegenseitigen Interessenlage erfordere, zwecks Vermeidung unnötiger Kosten grundsätzlich zu verzichten, es werde in angemessener Frist unmittelbar die Zwangsversteigerung betrieben. Durch die kraft Gesetzes auf dem Grundstück als öffentliche Last ruhenden Grundbesitzabgaben verfügt die Beklagte bereits über eine ausreichende Sicherungsmöglichkeit, kraft deren sie auch eine ohne mit Kosten verbundene Eintragung einer Sicherungshypothek berechtigt ist, ihr Ausfallrisiko bei der Geltendmachung öffentlicher Grundbesitzabgaben zu begrenzen. Demgemäß räumt auch § 51 Abs. 1 Satz 3 VwVG NRW der Vollstreckungsbehörde ein Ermessen ein, ob unter den dort genannten Voraussetzungen eine Sicherungshypothek unter der aufschiebenden Bedingung in das Grundbuch eingetragen wird, dass das Vorrecht wegfällt. Auch diese Vorschrift lässt erkennen, dass es im Ermessen der Beklagten steht, ob sie es bei ihrer Sicherung im Wege der öffentlichen Last belässt oder - zusätzlich - die Eintragung einer Sicherungshypothek beantragt. Jedenfalls entspricht es nicht dem Zweck der Ermessensermächtigungen, in erster Linie die Interessen eines Käufers einer Immobilie zu berücksichtigen. Die Beklagte hat sich vielmehr am Zweck des § 191 AO zu orientieren, nach dem letztlich - wenn auch subsidiär - der Duldungsverpflichtete das Ausfallrisiko der persönlichen Abgabeschuld tragen soll. Gegen die - zusätzliche - Eintragung einer Sicherungshypothek wird zudem eingewendet, sie führe zu einer Übersicherung des Abgabengläubigers. vgl. zur Problematik Möller in Driehaus, Kommunal-abgabenrecht, Stand März 2011, § 8 Rn. 2075; Böcker in Hübschmann/Hepp/Spittaler, a.a.O., § 77 Rn. 34. Zusätzlich wird auf die diesbezüglichen Ausführungen im Beschluss der Kammer vom 03. November 2010 verwiesen. Auch die - unterlassene - rechtzeitige Mitteilung der bestehenden Rückstände an die Vertragsparteien - die Kläger als Käufer bzw. deren Notar - nach Anzeige des Verkaufsfalls beinhaltet keinen Ermessensfehler der Beklagten. Der Abgabengläubiger ist nicht verpflichtet, den Erwerber eines Grundstücks von Amts wegen über Grundsteuer- bzw. Gebührenrückstände des Voreigentümers oder über vergebliche Beitreibungsversuche gegen den Voreigentümer zu unterrichten. BVerwG, Urteil vom 13. Februar 1987 - 8 C 25.85 -, BVerwGE 77, 38 ff., NJW 1987, 2098. Es gibt keine Vorschrift des Bundesrechts oder des Landesrechts, die den Abgabengläubiger verpflichtet, den dinglich Haftenden ohne dessen Ersuchen über die Sachlage zu unterrichten. Die Vorschriften der Abgabenordnung über die materielle Duldungspflicht oder über die Geltendmachung der dinglichen Haftung (§§ 77 Abs. 2 Satz 1, 191 Abs. 1 Satz 1 AO) geben für die Annahme einer solchen Pflicht nichts her. § 89 Satz 2 AO, der die Abgabenbehörde zur Auskunft über die den jeweils Beteiligten im Verwaltungsverfahren zustehenden Rechte und die ihnen obliegenden Pflichten verpflichtet, bezieht sich allein auf Rechte und Pflichten, die das Betreiben eines konkreten Verwaltungsverfahrens betreffen, was hier nicht in Rede steht. Wenn die Beklagte im Hinblick auf die Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 24 BauGB) oder zur Ermittlung von Grundstückswerten Kenntnis von einem Kaufvertrag über ein bestimmtes Grundstück erhält, so folgt aus dieser Kenntnis nicht die Pflicht, innerhalb der Behörde sicherzustellen, dass ggf. rückständige Grundstücksabgaben den Käufern zwecks Berücksichtigung im Rahmen des Ausgleichs mit dem Verkäufer bekannt gegeben werden. Weder beinhalten die entsprechenden gesetzlichen Regelungen eine entsprechende Mitteilungspflicht noch bezwecken sie - mittelbar - eine Informationspflicht gegenüber dem Käufer zur Wahrung seiner wirtschaftlichen Interessen. Die gesetzlichen Regelungen dienen allein der Prüfung des Vorkaufsrechts der Gemeinde oder der Schaffung einer ausreichenden Bewertungsgrundlage für den Grundstücksmarkt allgemein. Vielmehr ist es grundsätzlich Pflicht der Kläger als Käufer eines Grundstücks, sich darüber zu vergewissern, ob das Grundstück auch frei von solchen Lasten ist, die nicht im Grundbuch eingetragen sind. Hierzu dienen die Verkaufsgespräche und die entsprechenden vertraglichen Regelungen. Wenn die Beklagte die Kläger im Schriftsatz vom 06. Dezember 2010 auf ihre Praxis verweist, entsprechende Auskünfte über die bestehenden Rückstände auf entsprechende Anfrage der Verkäufer durch die Finanzbuchhaltung zu erteilen, so ist dies sachgerecht. Hierdurch ist es dem Erwerber möglich, ohne großen Aufwand seine Interessen im Verlauf der Kaufverhandlung zu schützen. Demgegenüber beruft die Beklagte sich zu Recht darauf, dass die behördeninterne Organisation von amtswegigen Mitteilungspflichten über bestehende Abgabenrückstände nach Anzeige des Verkaufs und Kaufpreises im Hinblick auf den abweichenden Zweck ihrer Datenkenntnis mit unverhältnismäßig großem Aufwand verbunden ist und im Übrigen - nach Abschluss des Kaufvertrages - auch ungeeignet sein könnte. Diese Erwägungen schließen zugleich eine Verpflichtung der Beklagten als Abgabengläubigerin aus, die rechtzeitige Pfändung des Kaufpreises zum Ausgleich rückständiger Grundbesitzabgaben sicherzustellen. Die Entscheidung des Beklagten, die Kläger als Duldungsverpflichtete in Anspruch zu nehmen, hat sich damit insgesamt an dem Zweck des § 191 AO orientiert, nachdem letztlich - wenn auch subsidiär - der Duldungsverpflichtete das Ausfallrisiko der persönlichen Abgabenschuld tragen soll. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 167 Abs. 2 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.