1 K 1880/08.GI

Leitsatz: 1. Der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB durch die Gemeinde steht nicht entgegen, dass der Flächennutzungsplan nicht von ihr selbst, sondern von einem überörtlichen Planungsverband (hier: Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main) aufgestellt wurde. 2. Auch ein Regionaler Flächennutzungsplan, der Elemente des Regionalplans und des Flächennutzungsplans in sich vereint, berechtigt zur Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts. 3. Die Gemeinde hat bei ihrer (Ermessens-) Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zwar auch entgegenstehende private Belange zu berücksichtigen, jedoch nur insoweit, als diese das allgemeine Interesse an der Planungssicherung zu überwinden geeignet erscheinen. Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens haben die Kläger zu tragen. Das Urteil ist hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten der Beklagten vorläufig vollstreckbar. Der Kostenschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung nach Maßgabe der Kostenfestsetzung abwenden, falls nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet. Die Klage ist zulässig. Die Kläger sind klagebefugt, weil sie nach § 42 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - geltend machen, durch den angefochtenen Bescheid in eigenen Rechten verletzt zu sein. Das Vorkaufsrecht wird nach § 28 Abs. 2 Satz 1 Baugesetzbuch– BauGB - zwar gegenüber dem Verkäufer des Grundstücks ausgeübt. Dieser Verwaltungsakt belastet aber auch den Grundstückskäufer, weil ihm durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein vertragliches Recht auf Eigentumsverschaffung entzogen wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.05.1982 - 4 B 98.82 -, Buchholz 406. 11 § 25 a BBauG Nr. 1). Die Klage ist jedoch unbegründet. Die Bescheide der Beklagten vom 02.07.2008 in der Gestalt ihres Widerspruchsbescheids vom 08.07.2008 sind rechtmäßig und verletzen die Kläger daher auch nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die angefochtenen Bescheide sind entgegen der Auffassung der Kläger nicht bereits formell rechtswidrig. Denn gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 lit. d der Hauptsatzung der Beklagten vom 17.09.1981 in der Fassung der X. Nachtragssatzung vom 29.12.2006 ist der Gemeindevorstand der Beklagten – also der Magistrat (§ 9 Abs. 2 Satz 2 Hessische Gemeindeordnung– HGO -) – zuständig für die Entscheidung, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt wird; denn durch diese, mit Änderungsbeschluss vom 24.04.1985 verabschiedete Fassung der Hauptsatzung hat die Gemeindevertretung diese Aufgabe gem. § 50 Abs. 1 Satz 2 HGO wirksam auf den Magistrat übertragen. Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts durch die Beklagte beruht auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB. Nach dieser Bestimmung steht der Gemeinde ein Vorkaufrecht zu beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Die streitgegenständlichen Grundstücke bzw. Grundstücksteile liegen ausweislich der vorgelegten Pläne in einem Bereich, für den der Regionale Flächennutzungsplan für das Gebiet des Ballungsraums Frankfurt / Rhein-Main – Vorentwurf 2007 – eine weinrote Fläche ausweist, wobei es sich nach der Planlegende um „Wohnbaufläche - geplant“ handelt. Bisher liegen diese Flächen im Außenbereich, wo sie von den Klägern landwirtschaftlich genutzt werden. Unschädlich ist, dass der Regionale Flächennutzungsplan noch nicht in Kraft getreten ist. Denn gemäß § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB kann das Vorkaufsrecht in den oben genannten Fällen bereits dann ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird. So liegt es hier. Das Aufstellungsverfahren über den Regionalen Flächennutzungsplan wurde per Beschluss des Planungsverbands am 21.05.2003 eingeleitet und dieser Beschluss wurde am 08.12.2003 im Staatsanzeiger für das Land Hessen bekannt gemacht (StAnz 2003, 4909). Der Beschluss der Verbandskammer über den Vorentwurf 2007 wurde am 13.12.2006 gefasst. Die öffentliche Bekanntmachung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB erfolgte im Staatsanzeiger (StAnz 2007, 1055) und im Gebiet der Beklagten am 13.04.2007 in den „Florstädter Nachrichten“. Ende April 2009 wurde der Entwurf des Regionalen Flächennutzungsplans von der Verbandskammer und der Regionalversammlung Südhessen verabschiedet. Die erforderliche Planreife liegt daher vor. Auch ist nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung – also jene als Wohnbauflächen – darstellen wird. Sowohl der dem Gericht vorliegende Vorentwurf 2007 (Hauptkarte Blatt 2) nebst Legende als auch das im Internet unter www.planungsverband.de und http://pvfrm.alta4gis.de/klein/viewer.htm einzusehende Kartenwerk enthalten die streitgegenständliche Festsetzung von geplanten Wohnbauflächen im fraglichen Bereich. An diesen Festsetzungen hat sich auch in dem Ende April 2009 verabschiedeten Entwurf des Regionalen Flächennutzungsplans nichts geändert. Das bestätigt das Schreiben des Verbandsvorstands des Planungsverbands Ballungsraum Frankfurt / Rhein-Main an die Beklagte vom 02.06.2009, das in der mündlichen Verhandlung der Kammer im Original vorgelegen hat (Kopie Bl. 130 der Gerichtsakte – GA -). Das Grundstück Flur … Flurstück … gehört mit seinem an die Ortslage angrenzenden südwestlichen Teil zu diesem Gebiet, das Grundstück Flur … Flurstück … in seiner Gänze. Auf diese Grundstücke / Grundstücksteil bezieht sich auch die Vorkaufsrechtsausübung durch die Beklagte. Die Argumente der Klägerseite, es sei nicht sicher, dass die entsprechenden Flächen der Beklagten auch wirklich zugewiesen würden, überzeugen nicht. Der Vertreter der Beklagten hat hierzu in nachvollziehbarer Weise dargetan, es sei mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu erwarten, dass es bei der streitigen Wohnbauflächenausweisung bleiben werde. Denn für die vom Planungsverband für die Stadt A-Stadt prognostizierte Bevölkerungsentwicklung gebe es zusätzlichen Wohnbedarf, für welchen es aufgrund der speziellen örtlichen Gegebenheiten, auf die die Beklagte bereits in ihrem Widerspruchsbescheid verwiesen hat, keine Alternativflächen gebe. Demgegenüber haben die Kläger keine tatsächlichen Anhaltspunkte für die von ihnen geäußerten Zweifel dargelegt. Die Beklagte mag in anderen, nicht-zentralen Stadtteilen noch einzelne Wohngebiete entwickeln; insoweit handelt es sich jedoch nur um sehr kleine Flächen mit einzelnen Baugrundstücken ohne die notwendige auf die Zukunft ausgerichtete Flächenausdehnung. Hierauf hat der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung hingewiesen und dies anhand des Kartenmaterials belegt. Entgegen der Auffassung der Kläger ist die Beklagte auch nicht an der Ausübung des Vorkaufsrechts gehindert, weil nicht sie selbst, sondern der Planungsverband Frankfurt / Rhein-Main den Flächennutzungsplan aufgestellt hat. Dieser Planungsverband wurde durch Gesetz über den Planungsverband Ballungsraum Frankfurt / Rhein-Main vom 19.12.2000 - PlanvG – geschaffen; diese Möglichkeit wird durch § 205 BauGB nicht ausgeschlossen (vgl. § 205 Abs. 6 BauGB). Der Planungsverband hat gem. § 2 Abs. 1 Nr. 1 PlanvG unter anderem die Aufgabe, einen Regionalen Flächennutzungsplan für das Gebiet des Ballungsraums Frankfurt / Rhein-Main zu entwickeln und zu beschließen. Bei dem Planungsverband handelt es sich gem. § 1 Abs. 2 Satz 2 PlanvG um einen solchen im Sinne von § 205 BauGB; dieser tritt nach Maßgabe seiner Satzung gem. § 205 Abs. 1 Satz 2 BauGB an die Stelle der Gemeinde. Dies bedeutet, dass er anstelle der Gemeinde nach § 2 BauGB den Flächennutzungsplan als vorbereitenden Bauleitplan gem. § 1 Abs. 2 BauGB aufstellt. Hieraus folgt jedoch nicht, dass die Gemeinde nicht mehr das Vorkaufsrecht gem. § 24 BauGB selbst ausüben dürfte. Dies könnte nur dann der Fall sein, wenn der Planungsverband anstelle der Gemeinde deren Aufgaben wahrzunehmen hätte, was einer entsprechenden Übertragung nach § 205 Abs. 4 BauGB bedürfte. Nach dieser Bestimmung können dem Planungsverband nach Maßgabe der Satzung die Aufgaben der Gemeinde, die ihr nach dem BauGB obliegen, übertragen werden. Dies ist jedoch ausweislich des PlanvG in Bezug auf die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht erfolgt. Eine eigene (Haupt-) Satzung für den Planungsverband gibt es nicht und wird vom PlanvG auch nicht vorausgesetzt. Unschädlich für die Wirkung des Regionalen Flächennutzungsplans nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB ist weiterhin, dass es sich bei diesem Plan nicht um einen reinen Flächennutzungsplan handelt, sondern dass dieser Elemente des Flächennutzungsplans mit jenen des Regionalplans miteinander vereint. Denn gem. § 13 Abs. 1 Satz 1 des Hessischen Landesplanungsgesetzes– HLPG – handelt es sich bei dem Regionalen Flächennutzungsplan um einen gemeinsamen Flächennutzungsplan gem. § 204 BauGB. Daher enthält der Regionale Flächennutzungsplan auch die flächennutzungsplanbezogenen Darstellungen nach § 5 BauGB und es sind für die Aufstellung dieses Plans ergänzend die Bestimmungen der §§ 2 bis 4 BauGB anzuwenden (§§ 13 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 Satz 1 HLPG). Durch diese Regelungen ist sichergestellt, dass der Regionale Flächennutzungsplan den gleichen gesetzlichen Anforderungen unterliegt, wie ein nur ortsbezogener, von der Gemeinde selbst aufgestellter „regulärer“ Flächennutzungsplan. Die Kammer hat daher keine Zweifel, dass auch gemeinsame Flächennutzungspläne im Sinne des § 204 BauGB die gleichen Rechtsfolgen zur Sicherung der Planung nach sich ziehen sollen, ja müssen, wie solche, die von einer Gemeinde allein aufgestellt werden. Andernfalls wären gemeinsame Flächennutzungspläne weniger sicher und weniger durchsetzungsfähig als allein aufgestellte Pläne. Dies würde jedoch keinen Sinn machen. Mit der Möglichkeit, gemeinsame Flächennutzungspläne aufzustellen, welche der Gesetzgeber sogar mit der Anforderung des „Sollens“ unterlegt hat, soll ja gerade ein verbesserter und gerechterer Ausgleich widerstreitender Belange einhergehen. Wenn dieses Instrument zugleich mit geringeren rechtlichen Möglichkeiten zur Planungssicherung ausgestattet wäre als „reguläre“ Flächennutzungspläne, so würde die Erreichung dieses Ziels in Frage gestellt und damit die ganze gesetzliche Konstruktion ad absurdum geführt. Durch das Zusammentreffen von Regionalplan und Flächennutzungsplan werden die sonst üblichen vier Stufen der Landesplanung auf drei reduziert, da die zweite und dritte Stufe - Regionalplanung und vorbereitende Bauleitplanung - in einem einzigen Planungsvorgang zusammengefasst werden. Entgegen der Auffassung der Kläger wurde das Vorkaufsrecht auch korrekterweise gegenüber den Verkäufern gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB ausgeübt. Dies ergibt sich aus der von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Behördenakte bezüglich der Vorkaufsrechtsausübung gegenüber den Grundstücksverkäufern (Band XII der Behördenakten). Die Entscheidung der Beklagten entspricht schließlich den Anforderungen des § 24 Abs. 3 BauGB. Nach dieser Bestimmung darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (Satz 1) und bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben (Satz 2). Ein die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigendes "Wohl der Allgemeinheit" ist ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander im Widerstreit stehenden (privaten und öffentlichen) Interessen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass, im Gegensatz zur Enteignung, die als Voraussetzung hat, dass das Wohl der Allgemeinheit eine solche erfordert (vgl. § 87 Abs. 1 BauGB), es bei der Ausübung des Vorkaufsrechts ausreichend ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit eine solche Ausübung rechtfertigt. Gegenüber einer Enteignung werden damit an die Ausübung des Vorkaufsrechts qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn im Einzelfall dem jeweils angegebenen, sich im gesetzlichen Zulässigkeitsrahmen bewegenden Verwendungszweck entsprochen wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15.02.1990 – 4 B 425.89 -, BauR 1991, 191; Hess. VGH, Beschluss vom 20.06.2003 – 3 UE 371/03 -, BRS 66 Nr. 123). Dem genügen die Bescheide der Beklagten. Im Ausgangsbescheid hat sie auf die Ausweisung der Flächen als Wohnbauflächen hingewiesen und dies im Widerspruchsbescheid präzisiert und ausgeführt, dass eine städtebauliche Entwicklung nur noch in den im Regionalen Flächennutzungsplan – Vorentwurf 2007 – ausgewiesenen Wohnbauflächen möglich ist und nach Beschlussfassung über den Regionalen Flächennutzungsplan mit der verbindlichen Bauleitplanung begonnen werden soll. Sie hat damit in ausreichender Weise auf ihre Absicht, die entsprechenden Flächen in öffentlichem Interesse verwerten zu wollen, hingewiesen. Aus diesem Grund genügen die angefochtenen Bescheide auch den Anforderungen des § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB. Welche Anforderungen an die Angaben der Gemeinde über den Verwendungszweck im Bescheid zu stellen sind, richtet sich nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles und lässt sich nicht nach generellen Maßstäben vorab bestimmen (vgl,. BVerwG, Beschluss vom 15.02.1990, a.a.O). In Fällen der Vorkaufsrechtsausübung im Bereich eines Flächennutzungsplans genügt dabei in der Regel die entsprechende Planungsabsicht der Gemeinde; weitere Konkretisierungen sind in diesem Planungsstadium mangels Vorliegens eines konkreten Bebauungsplansentwurfs noch gar nicht möglich (vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 20.06.2003, a.a.O.). Deshalb reicht es aus, dass die Beklagte spätestens in ihrem Widerspruchsbescheid konkret auf ihre Planungsabsichten und damit auf die vorgesehene Verwendung der Grundstückes als Wohnbauflächen hingewiesen hat. Entgegen der von den Klägern vertretenen Auffassung erweist sich die Ausübung des Vorkaufsrechts schließlich auch nicht mangels ausreichender Ermessenserwägungen als rechtswidrig. Bei dem gemeindlichen Vorkaufsrecht handelt es sich in erster Linie um ein Instrument der Planungssicherung. Die Vorschrift steht dementsprechend systematisch im Zweiten Teil des BauGB mit dem Titel „Sicherung der Bauleitplanung“. Zwar müssen grundsätzlich auch widerstreitende private Belange im Rahmen einer entsprechenden Ermessensentscheidung berücksichtigt werden, jedoch nur gemessen an Ziel und Zweck der gesetzlichen Ermächtigung. Das überwiegende öffentliche Interesse an der Ausübung des Vorkaufsrechts ist nämlich regelmäßig bereits indiziert, wenn das Wohl der Allgemeinheit zu bejahen ist. Das private Interesse des Käufers, das Grundstück zu erwerben, hat dann in der Regel zurückzutreten. Daher müssen nur solche Gründe auf Seiten des Käufers bei der behördlichen Entscheidung berücksichtigt werden, die über das allgemeine Interesse an der Sicherung der Planungsabsichten hinausgehen (vgl. VG Würzburg, Urteil vom 04.07.2002 – W 5 K 01.379 -). Die Kläger berufen sich vorliegend auf die Entwicklungsmöglichkeiten für ihren landwirtschaftlichen Betrieb, insbesondere im Bereich der Veredelung und einer Erzeugung von Energie durch Biomasse. Weiterhin verweisen sie auf spätere Abwehransprüche gegen heranrückende Wohnbebauung. Die Kammer ist indes der Auffassung, dass eventuelle Konflikte zwischen dem Betrieb der Kläger und einer späteren Wohnbebauung im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung gelöst werden müssen, wie es insbesondere in § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB vorgesehen ist. Das Vorbringen zu den eigenen Entwicklungsmöglichkeiten des klägerischen Betriebs bezieht sich zudem nicht auf die konkret hier von der Stadt zu erwerbenden Flächen, sondern bleibt allgemein und vage, sodass im Rahmen der angefochtenen Bescheide kein Anlass bestand, sich hiermit im Detail auseinanderzusetzen. Ersichtlich ergab sich aus diesem Vorbringen kein Aspekt, der ausnahmsweise zu einem Absehen von der Planungssicherung durch Vorkaufsrechtsausübung hätte führen können. Alledem zufolge erweisen sich die angefochtenen Bescheide als rechtmäßig, sodass die Klage mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen ist. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 Zivilprozessordnung– ZPO -. Beschluss Der Streitwert wird auf 31.293,13 Euro festgesetzt . Gründe Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Gerichtkostengesetz – GKG – in Verbindung mit dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit vom Juli 2004 (DVBl. 2004, 1525), wonach bei der Anfechtung eines Vorkaufsrechts durch den Käufer 25 % des Kaufpreises zugrunde zu legen sind. Der Kaufpreis für die beiden Grundstücke beträgt ausweislich des Notarvertrags 2,50 Euro je qm, mithin (26.068 qm + 24.000 qm = 50,069 qm x 2,50 Euro =) 125.172,50 Euro. Die Kläger wenden sich gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Sie sind Vollerwerbslandwirte in Nieder-A-Stadt. Mit notariellem Vertrag vom 10.05.2007 (Urkundenrolle Nr. 361 /2007 des Notars D. in E-Stadt) veräußerte eine Erbengemeinschaft unter anderem die Grundstücke im Gebiet der Beklagten, Gemarkung A-Stadt, Flur … Flurstück Nr. … und Flur … Flurstück … an die Kläger. Die Beklagte übte mit gleichlautenden Bescheiden vom 02.07.2007 ihr gemeindliches Vorkaufsrecht für diese Grundstücke aus, wobei sie dies hinsichtlich des Flurstücks … auf eine Teilfläche von 24.000 qm beschränkte. Zur Begründung führte sie aus, die Grundstücke lägen in einem Bereich, für den der Regionale Flächennutzungsplan des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt / Rhein-Main Wohnbauflächen vorsehe. Die Bescheide wurden den Klägern jeweils am 10.07.2007 zugestellt. Hiergegen legten die Kläger am 08.08.2007 Widerspruch ein, den sie damit begründeten, es sei zweifelhaft, ob die Festsetzungen im regionalen Flächennutzungsplan den Begründungstatbestand des Wohls der Allgemeinheit nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB erfülle. Im Bescheid müsse zudem der Verwendungszweck der Grundstücke angegeben werden, was nicht geschehen sei. Zudem werde vorliegend das Vorkaufsrecht aufgrund eines Flächennutzungsplans ausgeübt, der nicht von der Kommune, sondern von einem Planungsverband erlassen werde. Damit sei eine andere Situation gegeben, als sie der Gesetzgeber vor Augen gehabt habe. Zudem sei noch ungewiss, ob der Regionale Flächennutzungsplan überhaupt verwirklicht werde. Bislang sei lediglich das Beteiligungsverfahren abgeschlossen, mit dem Offenlegungsbeschluss sei frühestens im September 2008 zu rechnen. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass der landwirtschaftliche Betrieb der Kläger unmittelbar neben dem Plangebiet liege und im Falle von heranrückender Wohnbebauung die Kläger entsprechende Abwehransprüche geltend machen würden. Die Kläger bräuchten die Fläche selbst für die weiteren Entwicklungsmöglichkeiten des Betriebs, auch im Bereich der Veredelung oder einer Erzeugung von Energie durch Biomasse. Es sei nicht erkennbar, dass die Beklagte dies bei ihrer Entscheidung abgewogen habe. Die Beklagte wies die Widersprüche mit Widerspruchsbescheid vom 08.07.2008 zurück. Zur Begründung führte sie aus, in dem Entwurf des Regionalen Flächennutzungsplans werde nordwestlich von A-Stadt ein ca. 9 ha großes Wohngebiet dargestellt, in dem sich die besagten Flächen befänden. Die notwendige Baulandentwicklung sei nur noch in diese Flächen hinein möglich. Durch die Lage zwischen Niddaaue, dem Wald und dem Weltkulturerbe Obergermanischer Limes seien diverse Schutzgebiete entstanden, die andere Bauflächen nicht mehr zuließen. Eine Entwicklung in anderen Stadtteilen sei aufgrund dort fehlender Infrastrukturen nicht möglich, weil dies regionalplanerischen Zielen widerspreche. Sobald der Regionale Flächennutzungsplan beschlossen sei, werde mit der verbindlichen Bauleitplanung begonnen. Zwar solle die Entwicklung der Stadt nur maßvoll vorangehen, jedoch werde aus städtebaulichen und erschließungstechnischen Gründen von der Ortslage her begonnen und genau dort befänden sich die von der Erbengemeinschaft F veräußerten Flächen. Mögliche Konflikte mit dem landwirtschaftlichen Betrieb der Kläger seien im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung abzuarbeiten. Im Übrigen komme es für die Berechtigung, das Vorkaufsrecht auszuüben, nicht darauf an, ob der Flächennutzungsplan in eigener Verantwortung oder – wie hier – innerhalb eines Verbandsgebiets erstellt werde. Am 08.08.2008 haben die Kläger hiergegen Klage erhoben. Ergänzend zu ihrem bisherigen Vorbringen machen sie geltend, die formelle Rechtmäßigkeit der Bescheide sei schon deshalb anzuzweifeln, weil die Ausübung des Vorkaufsrechts gem. § 28 Abs. 2 BauGB gegenüber dem Verkäufer zu erfolgen habe. Aus den Bescheiden vom 02.07.2007 sei zudem nicht ersichtlich, dass die Beklagte überhaupt eine Ermessensentscheidung getroffen habe; sonstige tatsächliche und rechtliche Gründe seien erst im Widerspruchsbescheid näher dargelegt worden. Dem Regionalen Flächennutzungsplan mangele es zudem an der erforderlichen Planreife; es sei keineswegs sicher, dass der Beklagten in dem entsprechenden Umfang überhaupt Wohnbauflächen zugewiesen würden. Bis zur endgültigen Beschlussfassung stünden noch wichtige regional- und planungspolitische Entscheidungen aus. Im derzeitigen Stadium könne die Entscheidung der Beklagten nur als reine Bodenbevorratung angesehen werden, zumal die entgegenstehenden Interessen der Kläger nicht berücksichtigt worden seien. Zweifelhaft sei zudem, ob der Magistrat den Beschluss, das Vorkaufsrecht auszuüben, rechtmäßigerweise habe fassen dürfen. Die Kläger beantragen, die Bescheide der Beklagten vom 02.07.2007 und den Widerspruchsbescheid der Beklagten vom 08.07.2008 aufzuheben. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie trägt vor, sie halte die Klage für zulässig. Die Vorkaufsrechtsausübung sei gegenüber den beiden Verkäufern ausgeübt und den Klägern sowie dem beurkundenden Notar abschriftlich zugestellt worden. Jedoch seien die Kläger als Käufer unmittelbar betroffen und daher auch klagebefugt. Weiter trägt sie vor, die Zuständigkeit des Magistrats für die Beschlussfassung ergebe sich daraus, dass die Stadtverordnetenversammlung zulässigerweise die Entscheidungskompetenz über die Ausübung des Vorkaufsrechts auf den Magistrat übertragen habe. Die Hauptsatzung enthalte eine entsprechende Regelung. Für die Anwendbarkeit des Vorkaufsrechtstatbestandes könne es schließlich nicht darauf ankommen, ob die Gemeinde selbst den maßgebenden Flächennutzungsplan aufgestellt habe oder ob es sich um einen gemeindeübergreifenden Plan handele. Ebenso wenig könne entscheidend sein, ob es sich bei dem Plangeber um einen freiwilligen Planungsverband handele oder ob er – wie hier - eine durch Landesgesetz geschaffene Institution sei. Zwar sehe das Gesetz die Möglichkeit vor, einem solchen Planungsverband die Entscheidung über die Vorkaufsrechtsausübung zu übertragen, was vorliegend nicht geschehen sei. Daher verbleibe die Entscheidung über das Vorkaufsrecht in der Hand der Gemeinde. Auch dass es sich bei dem vorliegenden Plan nicht um einen herkömmlichen Plan, sondern einen Regionalen Flächennutzungsplan handele, der die Inhalte eines Regionalplans mit jenen eines Flächennutzungsplans verbinde, könne der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegenstehen. Schließlich sei es unschädlich, dass der Regionale Flächennutzungsplan erst im Laufe des Jahres 2009 in Kraft treten werde und bislang mit der Offenlage des Plans noch nicht begonnen worden sei, weil das Gesetz nur verlange, dass nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen sei, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen werde. Dies sei hier der Fall, weil mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen sei, dass es in A-Stadt bei der streitigen Nutzungsdarstellung bleiben werde. Für die Rechtmäßigkeit des Bescheids genüge es im Übrigen, dass als Verwendungszweck „Wohnbaufläche“ angegeben worden sei und ergänzend im Widerspruchsbescheid darauf verwiesen worden sei, gleich nach Beschlussfassung über den Regionalen Flächennutzungsplan solle mit der verbindlichen Bauleitplanung begonnen werden. Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Wohl der Allgemein erfolgt sei, ergebe sich ohne weiteres aus dem Umstand, dass hiermit letztlich die Entstehung eines Baugebiets erleichtert werden solle. Die Kläger bewirtschafteten im Übrigen das fragliche Gebiet auf der Grundlage eines Pachtvertrags, was sie auch im Falle einer Klageabweisung fortsetzen dürften. Bei der zu einem späteren Zeitpunkt denkbaren Einleitung eines Umlegungsverfahrens würden sie als Pächter Umlegungsbeteiligte und könnten als solche ihre rechtlichen Interessen geltend machen. Schließlich ergebe sich aus dem Umstand, dass die Beklagte hinsichtlich der weiteren, mit demselben Notarvertrag veräußerten Grundstücke eine Verzichtserklärung abgegeben habe, dass sie sich sehr wohl darüber bewusst gewesen sei, eine Ermessensentscheidung zu treffen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Behördenvorgänge Bezug genommen, die auch allesamt Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.