2 A 54/09

Sanierungsausgleich: Zulässigkeit von Modellauswertung und Bodenrichtwertzugrundelegung • Zur Rechtsgrundlage der Erhebung eines Sanierungsausgleichsbetrags vgl. § 154 BauGB; Bemessungsgrundlage ist die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung (Unterschied Anfangs- und Endwert). • Für die Ermittlung der Bodenwerte sind Bodenrichtwerte und das Bodenrichtwertverfahren gemäß WertV zulässig; die Gemeinde darf zur Ermittlung sachkundige Dritte heranziehen, ohne dass dies die Rechtmäßigkeit der Entscheidung allein deshalb in Frage stellt. • Das Modell Niedersachsen ist eine zulässige Wertermittlungsmethode zur Bestimmung sanierungsbedingter Werterhöhungen; Gerichte überprüfen die sachliche Grundlage und Plausibilität der Bewertungen, nicht jeden Schätzwert im Detail. Der Kläger ist Eigentümer eines 122 m² Grundstücks im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der Beklagten. Die Beklagte hob einen Teil des Sanierungsgebiets auf; Sanierungsmaßnahmen (Straßenumbau, Parkplätze, Gebäudemaßnahmen) wurden durchgeführt. Auf Basis zonaler Bodenrichtwerte (Stichtag 22.12.2006) und unter Anwendung des Modells Niedersachsen ermittelte die Beklagte eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 6,52 €/m² und setzte den Ausgleichsbetrag mit Bescheid vom 26.02.2009 auf 795,44 € fest. Der Kläger klagte und rügte u. a. mangelnde Anpassung an die Marktlage, nicht nachvollziehbare Bewertungen der Missstände und Maßnahmen sowie Befangenheit des Sanierungsträgers bei der Wertermittlung. Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung die Unterlagen geprüft und die Klage entschieden. • Rechtsgrundlage ist § 154 BauGB; Ausgleichsbetrag bemisst sich nach der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert (Bodenwerterhöhung). • Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Erhebung des Ausgleichsbetrags sind erfüllt, das Grundstück liegt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. • Die Beklagte durfte zur Wertermittlung Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses (Stichtag 22.12.2006) und das Modell Niedersachsen verwenden; beide Vorgehensweisen entsprechen den Grundsätzen der Wertermittlung (WertV). • Die Hinzuziehung des Sanierungsträgers T. zur Ermittlung der Missstände und Maßnahmen steht der Rechtmäßigkeit nicht entgegen; die Gemeinde behielt die Entscheidungsbefugnis und es besteht kein zureichender Nachweis von Befangenheit. Relevante Legalnormen: § 154 BauGB, §§ 13, 28 WertV, § 162 BauGB, § 155 Abs.5 BauGB i.V.m. einschlägigen Vorschriften zur Hinzuziehung sachkundiger Stellen. • Die vom Gutachterausschuss festgelegten zonalen Anfangswerte sind aufgrund seiner gesetzlich vorgeschriebenen Fachkunde nicht ohne konkrete Anhaltspunkte zu beanstanden; eine nachträgliche Anpassung an eine vom Kläger behauptete aktuelle Marktlage war nicht geboten. • Bewertungsspielräume bei der Wertermittlung sind gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar; das Gericht prüfte jedoch Vollständigkeit der sachlichen Grundlagen und Plausibilität der Zahlen und fand die Wertermittlung moderat, nachvollziehbar und plausibel. • Einzelne vom Kläger behauptete negative Auswirkungen (z. B. Lärm durch Kopfsteinpflaster, Rückgang der Geschäftstätigkeit) sind nicht substantiiert und ändern die Bodenwertermittlung nicht, da sie eher die Nutzung betreffen und nicht die bodenwertbildenden Faktoren. • Die Sanierungsziele sind durch die durchgeführten Maßnahmen erreicht worden; die Kammer nahm die Bezugnahmen auf frühere Untersuchungen und Kostenaufstellungen als zulässige Begründungsgrundlage an. • Kosten- und Vollstreckungsentscheidung stützt sich auf § 154 VwGO und § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr.11, 711 ZPO. Die Klage ist unbegründet; der Bescheid der Beklagten vom 26.02.2009 ist rechtmäßig. Das Gericht bestätigt die Rechtsgrundlage des Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB und die von der Beklagten verwendeten Bewertungsmethoden (zonale Bodenrichtwerte, Modell Niedersachsen) als zulässig und mit den Grundsätzen der Wertermittlung vereinbar. Die Hinzuziehung des Sanierungsträgers beeinträchtigte die Entscheidung nicht, da die Gemeinde die Entscheidungshoheit innehatte und die ermittelten Zahlen plausibel und nachvollziehbar sind. Kosten trägt der Kläger; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar.