7 K 694/23

Leitsatz: 1. Eine Vereinbarung der Gemeinde mit einem Grundstückskäufer, die im Sinne von § 27 BauGB zur Abwendung einer Vorkaufsrechtsausübung geschlossen wird, ist ein städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 BauGB.(Rn.75) 2. § 11 Abs. 2 BauGB beschränkt die Zulässigkeit öffentlicher-rechtlicher Vergleichsverträge nicht weiter gehend als das allgemeine Verwaltungsverfahrensrecht.(Rn.90) 3. Steht auf einem Grundstück im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungsverordnung (bzw. -satzung) gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB von den Wohnungen, die aufgrund ihres Ausstattungszustands in besonderem Maße für eine Vermietung an die geschützten Teile der Wohnbevölkerung in Betracht kommt, ein erheblicher Anteil leer, ist es nicht im Sinne des § 26 Nr. 4 BauGB entsprechend den Zielen und Zwecken der sozialen Erhaltungsverordnung genutzt.(Rn.84) 4. Eine (zu früherem Zeitpunkt geschlossene) Vereinbarung, mit der die Ausübung des in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB vorgesehenen Vorkaufsrechts im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungsverordnung (bzw. -satzung) gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB abgewendet wurde, kann nicht allein deshalb nach § 60 Abs. 1 Satz 1 HmbVwVfG gekündigt werden, weil die Vorkaufsrechtsausübung nach Maßgabe der (bezogen hierauf späteren) Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts in seinem Urteil vom 9. November 2021 (4 C 1/20) gemäß § 26 Nr. 4 BauGB, d.h. kraft Gesetzes auch ohne Eingehen einer Verpflichtung nach § 27 Abs. 1 BauGB, als ausgeschlossen anzusehen gewesen wäre.(Rn.110) Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v.H. der festzusetzenden Kosten vorläufig vollstreckbar. I. Die Klage bleibt ohne Erfolg. Sie ist zulässig (dazu unter 1.), aber unbegründet (dazu unter 2.). 1. Die Klage ist als Feststellungsklage im Sinne des § 43 Abs. 1 VwGO statthaft und die besonderen Sachentscheidungsvoraussetzungen sind gegeben. a. Die Klage hat ein im Sinne von § 43 Abs. 1 VwGO feststellungsfähiges Rechtsverhältnis – d.h. eine rechtliche Beziehung, die sich aus einem konkreten Sachverhalt für das Verhältnis von Personen untereinander oder einer Person zu einer Sache ergibt, kraft deren eine der beteiligten Personen etwas Bestimmtes tun muss, kann oder darf oder nicht zu tun braucht – zum Gegenstand. Zurecht weist die Beklagte zwar darauf hin, dass es sich bei der im Antrag wörtlich benannten Nichtigkeit der Abwendungsvereinbarung vom 28. Oktober und 1. November 2021 nicht um ein solches Rechtsverhältnis, sondern um eine (rechtliche) Eigenschaft der Vereinbarung bzw. um eine (anders als im Falle eines Verwaltungsakts gemäß § 43 Abs. 2 Satz 2 VwGO) als solche nicht feststellungsfähige Vorfrage für das Bestehen von Rechtspflichten handelt. Unter Berücksichtigung des für das Verständnis des Klagantrags maßgeblichen, aus der Klagbegründung und den Umständen der Klagerhebung ohne Zweifel erkennbaren Begehrs der Klägerin – sich für die Zukunft rechtsverbindlich aus der Bindung durch die Abwendungsvereinbarung zu befreien – ist die Klage allerdings zwanglos dahin auszulegen, das Gericht möge das Nichtbestehen der darin gegenüber der Beklagten vorgesehenen Rechtspflichten der Klägerin feststellen (vgl. Wysk, in: ders., VwGO, 4. Aufl. 2025, § 43 Rn. 31 zur Auslegung von Anträgen auf Feststellung der Unwirksamkeit eines Vertrags). Dem wörtlich formulierten Stufenverhältnis von Haupt- und Hilfsantrag kommt angesichts dieses ansonsten eindeutigen, einheitlichen Begehrs keine prozessuale Bedeutung zu; es ist lediglich als Hinweis auf die nach anfänglichem Nichtbestehen und nachträglichem Wegfall der Vertragspflichten gestufte Begründung zu verstehen. b. Das gemäß § 43 Abs. 1 VwGO erforderliche Feststellungsinteresse ist im Hinblick auf das Festhalten der Beklagten an der Abwendungsvereinbarung und auf die darin geregelte strafbewehrte Pflichtenstellung der Klägerin bezüglich der laufenden Bewirtschaftung des Grundstücks zu bejahen. c. Die Regelung in § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO, steht der Zulässigkeit der Klage ebenfalls nicht entgegen, weil die Klägerin ihr Rechtsschutzziel (vgl.o.) durch eine (von ihr zu erhebende) Gestaltungs- oder Leistungsklage nicht erreichen könnte. Im Zusammenhang mit den Vorgaben zur Gestaltung der Nutzungsverhältnisse in § 3 Abs. 1 Buchst. e) - h) sowie der Regelungen in Abs. 2 Satz 2 und Abs. 4 der Abwendungsvereinbarung steht der Klägerin eine solche Klage von Vornherein nicht zu Gebote. Auch im Hinblick auf eine Verpflichtung, bestimmte Vorhaben zu unterlassen, die nach § 172 Abs. 1 BauGB erhaltungsrechtlich genehmigungspflichtig sind, ist die Feststellungsklage nicht etwa subsidiär gegenüber einer auf Genehmigung gerichteten Verpflichtungsklage. Abgesehen davon, dass das Bestehen dieser Unterlassungspflichten in einem solchen Verpflichtungsprozess allenfalls als Vorfrage und damit ohne Teilnahme an der Rechtskraft des Ausspruchs entschieden werden könnte, stünde eine Klärung ohnehin nur an, falls die vertragliche Unterlassungspflicht einem Genehmigungsanspruch, sei es als materiellrechtlicher Ausschlussgrund, sei es unter Verweis auf fehlendes Sachbescheidungsinteresse überhaupt entgegengesetzt werden dürfte, was nicht offensichtlich erscheint. Vielmehr kommt auch in Betracht, dass eine Genehmigung nach §§ 172, 173 BauGB (wenn die Anspruchsvoraussetzungen vorliegen) zu erteilen ist und die Beklagte zur Durchsetzung der Abwendungsvereinbarung darauf verwiesen wäre, die Klägerin wiederum klagweise auf Unterlassung bzw. Zahlung der versprochenen Vertragsstrafe in Anspruch zu nehmen (vgl. VG Berlin, Urt. v. 9.5.2023, 13 K 255/22, juris Rn. 40). 2. Die Klage ist unbegründet. Die in der Abwendungsvereinbarung vom 28. Oktober 2021 bzw. 1. November 2021 gebündelten Rechtspflichten der Klägerin gegenüber der Beklagten bestehen im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung (fort). a. Die Abwendungsvereinbarung ist wirksam zustande gekommen und auch nicht rückwirkend vernichtet worden. Als von der (sachlich zuständigen Behörde der) Beklagten geschlossener öffentlich-rechtlicher Vertrag im Sinne von § 54 HmbVwVfG ist sie an den Vorgaben aus Teil IV des Hamburgischen Verwaltungsverfahrensgesetzes zu messen, soweit keine vorrangige Sonderregelung besteht. Insbesondere gilt die Fehlerfolgenregelung des § 59 HmbVwVfG; diese wird von § 11 BauGB nicht verdrängt (vgl. nur Siegel, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 10. Aufl. 2023, § 54 Rn. 129; s.u. zum Vorliegen eines städtebaulichen Vertrags). Die danach maßgeblichen Nichtigkeitsgründe des § 59 Abs. 1 HmbVwVfG, d.h. in entsprechender Anwendung der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs, einerseits (dazu unter aa.) sowie des § 59 Abs. 2 HmbVwVfG andererseits (dazu unter bb.) liegen nicht vor bzw. sind nicht anwendbar. aa. Nichtigkeitsgründe im Sinne von § 59 Abs. 1 HmbVwVfG liegen nicht vor. (1) Insbesondere wahrte(n) die am 28. Oktober 2021 von dem organschaftlichen Vertreter der Klägerin und am 1. November 2021 von den dazu beauftragten Bediensteten der Beklagten (jeweils) eigenhändig unterzeichnete(n) Vertragsurkunde(n) die (gemäß § 125 Satz 1 BGB i.V.m. § 59 Abs. 1 HmbVwVfG mit der Nichtigkeitsfolge sanktionierte) Schriftform des § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB, wobei hier dahinstehen kann, ob dieses Formerfordernis landesrechtlich aus §§ 57, 62 Satz 2 HmbVwVfG oder, da hier ein städtebaulicher Vertrag abzuschließen war, vorrangig bundesrechtlich aus § 11 Abs. 3 BauGB folgt (s.u. zum Vorliegen eines städtebaulichen Vertrags). (2) Die Vereinbarung ist nicht etwa deshalb nichtig, weil die auf den Abschluss des Vertrags gerichtete Willenserklärung der Klägerin anfechtbar und von ihr im Sinne von §§ 142 Abs. 1, 143 BGB i.V.m. § 59 Abs. 1 HmbVwVfG angefochten worden wäre. Selbst wenn man die (insoweit allein in Betracht kommende) Kündigungserklärung der Klägerin vom 17. Februar 2023, mit der sie der Sache nach geltend gemacht hat, in Bezug auf die richtige Auslegung des § 26 Nr. 4 BauGB bzw. dessen Anwendung im konkreten Fall einem Rechtsirrtum unterlegen gewesen zu sein, als Anfechtungserklärung auszulegen hätte, wäre diese nicht beachtlich. Denn dieser Irrtum beträfe allenfalls den Beweggrund, die streitgegenständliche Vereinbarung einzugehen. Einen solchen "Motivirrtum" erfasst die (wiederum einzig näher in Betracht zu ziehende) Irrtumsanfechtung nach § 119 BGB nicht (vgl. nur Ellenberger, in: Grüneberg, BGB, 81. Aufl. 2022, § 119 Rn. 29). (3) Die Abwendungsvereinbarung ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen § 11 Abs. 2 BauGB gemäß § 134 BGB i.V.m. § 59 Abs. 1 HmbVwVfG nichtig. Nach § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB müssen bei einem städtebaulichen Vertrag die vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Nach Satz 2 der Vorschrift ist die Vereinbarung einer vom Vertragspartner der Gemeinde zu erbringenden Leistung unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Die Kammer geht davon aus, dass die streitgegenständliche Abwendungsvereinbarung den städtebaulichen Verträgen im Sinne des § 11 BauGB zuzuordnen ist [dazu (a)]. In einem rechtserheblichen Widerspruch zum Kopplungsverbot des § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB steht sie aber schon deshalb nicht, weil der Klägerin bei dem Abschluss der Vereinbarung, anders als sie jetzt meint, ein Anspruch auf die maßgebliche Gegenleistung, das gemeindliche Negativzeugnis nach § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts, nicht zustand [dazu (b) (aa)]; im Übrigen fehlt es an einem Verstoß gegen § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB auch deshalb, weil es sich bei der Abwendungsvereinbarung entgegen der Auffassung der Klägerin um einen zulässigen öffentlich-rechtlichen Vergleichsvertrag handelt, dessen Inhalt von dieser Regelung nicht beschränkt wird [dazu (b) (bb)]. Entsprechendes gilt für die Angemessenheitskontrolle nach § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB [dazu (c)]. (a) Die Abwendungsvereinbarung ist ein städtebaulicher Vertrag im Sinne von § 11 BauGB. Unter diesen weiten, weder an den Charakter des Vertrags als öffentlich-rechtlich oder privatrechtlich noch an den Vertragstyp anknüpfenden Begriff sind solche Vereinbarungen der Gemeinde (bzw. in Hamburg gemäß § 246 Abs. 5 BauGB solche der Beklagten in Wahrnehmung ihrer gemeindlichen Aufgaben) zu fassen, die sich auf Regelungen oder Maßnahmen des Städtebaurechts beziehen, wie der beispielhafte Katalog einschlägiger Regelungsgegenstände in § 11 Abs. 1 Satz 2 BauGB illustriert (vgl. etwa Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ders., 157. Lfg., Nov. 2024, § 11 BauGB Rn. 107; Hofmann, in: BeckOK BauGB, 65. Ed., Stand: 1.2.2025, § 11 Rn. 2). Hierzu gehört auch eine vertragliche Vereinbarung, durch die, wie hier, die Ausübung eines städtebaurechtlichen Vorkaufsrechts im Sinne von § 27 Abs. 1 BauGB abgewendet werden soll, indem sich der Käufer gegenüber der Gemeinde zu einer Grundstücksverwendung verpflichtet, die dem Zweck der städtebaulichen Maßnahme entspricht, für die der Gesetzgeber wiederum das auszuübende Vorkaufsrecht geschaffen hat (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 157. Lfg, Nov. 2024, § 27 BauGB Rn. 60; Krautzberger, ebda., § 11 BauGB Rn. 40; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 27 Rn. 4; Grziwotz, in: BeckOK BauGB, 64. Ed., Stand: 1.11.2024, § 27 Rn. 5; Kment, in: Jarass/ders., 3. Aufl. 2022, § 27 Rn. 3; Kronisch, NJ 2022, 88 [89]; Augustin, Das BVerwG-Urteil zum gemeindlichen Vorkaufsrecht in sozialen Erhaltungsgebieten, 19.11.2021, verfassungsblog.de/nah-am-wortlaut-weit-in-den-folgen; Wendt, Anm. zu BVerwG, Urt. v. 9.11.2021, 4 C 1.20, jurisPR-UmwR 2/2022 Anm. 2 sub D.). Ein solcher Vertrag trägt, nicht anders als die Vorkaufsrechtsausübung, die er gleichsam ersetzt, selbst zur Erreichung der Ziele der Erhaltungssatzung bzw. -verordnung bei und ist als zur Durchführung dieser städtebaulichen Maßnahme geschlossen anzusehen (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB – zur Einordnung der Erhaltungsverordnung als "städtebauliche Maßnahme": BVerwG, Urt. v. 9.11.2021, 4 C 1.20, juris Rn. 19 f.). Im hier relevanten Fall der Ausübung eines Vorkaufsrechts gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 i.V.m. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in einem sozialen Erhaltungsgebiet dient er insbesondere der in § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB beispielhaft genannten "Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen". (b) Ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot des § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB ist nicht festzustellen. (aa) Die Abwendungsvereinbarung enthält gegenseitige Verpflichtungen, wobei die am Koppelungsverbot zu messende Gegenleistung der Beklagten in der Erteilung eines Negativzeugnisses unter Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt (§ 6 der Vereinbarung). Auf die Erteilung dieses Negativzeugnisses gewährt zwar § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB u.a. dem Käufer eines Grundstücks einen Anspruch unter der Voraussetzung, dass ein Vorkaufsrecht bei dem konkreten Verkaufsvorgang nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Die Einschätzung der Klägerin, dass die Beklagte seinerzeit ein Vorkaufsrecht ohnehin nicht hätte ausüben dürfen und ihr, der Klägerin, ohne Weiteres ein entsprechendes Negativzeugnis hätte ausstellen müssen, weil die Vorkaufsrechtsausübung bei richtiger Würdigung der Rechtslage durch § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen gewesen sei, ist jedoch unzutreffend. Im Zeitpunkt des Abschlusses der Abwendungsvereinbarung standen der Vorkaufsrechtsausübung keine rechtlichen Hindernisse entgegen, insbesondere war sie auch nach Maßgabe der jüngeren Rechtserkenntnis des Bundesverwaltungsgerichts in seinem Urteil vom 9. November 2021 nicht gemäß § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen. Im Einzelnen: An dem Grundstück bestand nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 a.E. BauGB wegen der Belegenheit im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungsverordnung im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (i.V.m. § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB, § 4 Abs. 1 Satz 1 BauleitplFG) ein Vorkaufsrecht der Beklagten. Wirksamkeitsmängel der Erhaltungsverordnung sind weder geltend gemacht noch sonst ersichtlich. Zweifel daran, dass mit dem Kaufvertrag vom 23. August 2021 seinerzeit der Vorkaufsfall (§ 463 BGB i.V.m. § 28 Abs. 2 BauGB) eingetreten ist, bestehen ebenfalls nicht. Es gibt auch keine Anhaltspunkte dafür, dass eine Ausübung des Vorkaufsrechts von Rechts wegen unterbleiben musste: Die dreimonatige Ausübungsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB war im Zeitpunkt des Abschlusses der Abwendungsvereinbarung noch nicht abgelaufen; die landesrechtlich, nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 des Gesetzes über die Kommission für Bodenordnung (v. 29.4.1997, HmbGVBl. S. 131, m.spät.Änd.) erforderliche Zustimmung der Kommission für Bodenordnung hätte noch eingeholt werden können. Eine Abwendung war auch nicht etwa bereits vor Abschluss der Abwendungsvereinbarung bereits einseitig wirksam erfolgt. Vielmehr befanden die Beteiligten sich durchgehend in Verhandlungen über eine konsensuale Abwendungsvereinbarung. Eine einseitige Abwendungserklärung (vgl.u. zu deren Zulässigkeit) ist insbesondere nicht in der E-Mail vom 14. September 2021 einschließlich des beigefügten Digitalisats einer am 13. September 2021 ausschließlich klägerseits unterschriebenen Ausfertigung der Abwendungsvereinbarung zu sehen. Denn diese Mitteilung war ungeachtet einer etwaigen mit der Abwendungserklärung einzuhaltenden Form nicht etwa hilfsweise auf Abgabe einer bestimmungsgemäß einseitig bleibenden Erklärung und deren unmittelbare Wirksamkeit gerichtet, sondern nur als Antrag auf Abschluss der Abwendungsvereinbarung bzw. als dessen Ankündigung zu verstehen. Das darin ggfls. verkörperte Einverständnis der Klägerin war erkennbar davon abhängig, dass auch die Beklagte die Vertragsurkunde noch unterzeichne und sich verbindlich zur Gegenleistung verpflichte. Dass die Vorkaufsrechtsausübung nicht im Sinne von § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB durch das Wohl der Allgemeinheit zu rechtfertigen gewesen wäre oder von Vornherein als ermessensfehlerhaft hätte gelten müssen, ist ebenfalls nicht ersichtlich. Insbesondere und entgegen der Auffassung der Klägerin stand § 26 Nr. 4 BauGB einer Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Danach ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist. Der Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 26 Nr. 4, 1. Alt. BauGB wegen plangemäßer Bebauung bzw. Nutzung ist auf die Ausübung eines Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB, die – wie hier – ungeachtet der planungsrechtlichen Situation mit der Wahrung der Ziele einer Erhaltungsverordnung begründet wird, nicht anwendbar (BVerwG, Urt. v. 9.11.2021, 4 C 1.20, juris Rn. 16 f.). Der mögliche Ausschlussgrund nach § 26 Nr. 4, 2. Alt BauGB wegen maßnahmenentsprechender Bebauung und Nutzung war zwar grundsätzlich einschlägig, weil der Erlass einer Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB zu den in der Norm genannten städtebaulichen Maßnahmen zählt (vgl. BVerwG, Urt. v. 9.11.2021, 4 C 1.20, juris Rn. 19 f.). Es fehlte hier aber an einer aktuell zweckentsprechenden Nutzung des Grundstücks. Nach der – bezogen auf die Vereinbarung zwischenzeitlichen – Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kommt es für die Beurteilung dieses Ausschlussgrunds maßgeblich auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über die (Nicht-)Ausübung des Vorkaufsrechts an, während mögliche zukünftige Entwicklungen nicht von Bedeutung sind (BVerwG, Urt. v. 9.11.2021, a.a.O., Rn. 21 ff.). Dem schließt sich die Kammer aus eigener Überzeugung an. Das Ausblenden zukünftiger Entwicklungen erscheint im Falle sozialer Erhaltungsverordnungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB auch deshalb systematisch folgerichtig, weil diese eine bestimmte soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bewahren sollen, die Bevölkerungsstruktur aber durch den laufenden (und in großstädtischen Umgebungen häufigeren) Weg- und Zuzug von Bewohnern auch über kurze Zeiträume hinweg Veränderungen unterworfen ist. Diesem Befund widerspräche es tendenziell, die Frage nach einer zweckentsprechenden Nutzung und Bebauung auf einen zukünftigen Zeitpunkt zu beziehen, in dem das städtebauliche Schutzanliegen der Erhaltungsverordnung womöglich selbst erneut zu überprüfen wäre (vgl. zur regelmäßig erforderlichen Nachkontrolle bei sozialen Erhaltungsverordnungen bzw. -satzungen: VG München, Urt. v. 1.3.1993, M 8 K 91.3720, juris Rn. 31). An die Stelle der letzten Behördenentscheidung über die Vorkaufsrechtsausübung tritt hier, wo eine solche gerade wegen der Abwendungsvereinbarung unterblieben ist, der Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung. Zu diesem Zeitpunkt, am 1. November 2021, konnte das Grundstück nicht als gemäß der sozialen Erhaltungsverordnung genutzt gelten. Die Soziale Erhaltungsverordnung Altona-Altstadt setzt sich vor dem Hintergrund einer "sich schon abzeichnenden soziale[n] Polarisierung durch den vermehrten Zuzug einkommensstarker Haushalte" zum Ziel, die "Verdrängung der einkommensschwächeren Haushalte, aber auch der gegenwärtig überwiegenden mittelständischen Bevölkerungsstruktur" zu verhindern (Begründung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch im Stadtteil Altona-Altstadt, S. 10). Den danach städtebaulich unerwünschten Verdrängungsdruck zulasten von Personen mit begrenztem finanziellen Spielraum durch steigende Mietpreise führte der Verordnungsgeber u.a. auf ein hohes Aufwertungspotenzial vieler unterdurchschnittlich ausgestatteter Wohnungen im Erhaltungsbereich zurück (a.a.O., S. 9). Diesem Schutzzweck der Verordnung konnte es nicht entsprechen, dass in dem klägerischen Gebäude zum 1. November 2021 zwei Drittel der Wohnungen, die nach ihrem einfachen bzw. veralteten Ausstattungszustand – u.a. Bäder aus den 1980er bzw. 1990er Jahren; Fenster aus den 1980er Jahren; nur vereinzelt Einbauküchen, gegebenenfalls wiederum aus den 1980er/1990er Jahren – in besonderem Maße für eine unterdurchschnittliche Miethöhe in Betracht kamen, seit mehreren Monaten bis Jahren leer standen, ohne dass der Eigentümer sich um Abhilfe bemüht hätte. Nach den Angaben der Klägerin bzw. des Voreigentümers dauerte der aktuelle Leerstand in allen zuletzt betroffenen Wohnungen mindestens seit Ende Juli 2021 an; ausweislich der unbestrittenen Feststellungen der Wohnraumschutzbehörde wies das Gebäude insgesamt seit mindestens März 2020 eine erhebliche Leerstandsquote auf, wobei die Klägerin wiederum selbst angibt, dass der Leerstand zumindest bei einigen Wohnungen über Jahre angedauert habe. Auch wenn das Regelungsregime des sozialen Erhaltungsrechts in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB als allein städtebauliches Instrument weder ein Wohnraum-Nutzungsgebot kennt und den Wohnraumleerstand deshalb auch keinem Genehmigungserfordernis unterwirft, werden seine Ziele durch Leerstand beeinträchtigt. Anliegen des sozialen Erhaltungsrechts ist es, durch Regulierung des verfügbaren Wohnungsbestands mittelbaren Einfluss auf die Preisbildung auf dem Mietmarkt zu nehmen und dadurch Wohnraum für die geschützten Teile der Bevölkerungsstruktur wirtschaftlich verfügbar zu halten. Dieser städtebauliche Mechanismus beschränkt sich nicht auf die Ausstattung der Wohnungen im Sinne baulicher Veränderungen (§ 172 Abs. 1 Satz 1, Var. 2, Abs. 4 Satz 3 Nr. 1, 1a BauGB), sondern schließt eine Begrenzung der Entnahme von Wohnraum aus dem Mietmarkt durch Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 172 Abs. 1 Satz 4, Abs. 4 Satz 3 Nr. 2-6, Satz 4, 5 BauGB) genauso ein wie die Entnahme durch Abbruch (§ 172 Abs. 1 Satz 1, Var. 1 BauGB) oder durch die Umwandlung in andere Nutzungen (§ 172 Abs. 1 Satz 1, Var. 3 BauGB). Gleichermaßen bedeutend ist es, wenn Wohnungen ohne Abbruch, Umwandlung oder Nutzungsänderung dem Mietmarkt sonst entzogen werden, denn auch die dadurch bewirkte Wohnraumverknappung ist geeignet, zu einer Mietpreiserhöhung auf dem Gesamtmarkt beizutragen, und entzieht der ansässigen Wohnbevölkerung zugleich nutzbaren Ausweichwohnraum im relevanten Preissegment (vgl. BVerwG, Urt. v. 30.6.2004, 4 C 1.03, juris Rn. 37 f.). Weil die Regelungen des sozialen Erhaltungsrechts davon ausgehen, dass leerstehende Wohnungen dem Mietmarkt wieder zugeführt werden, befreit der Leerstand umgekehrt auch nicht von den erhaltungsrechtlichen Bindungen in Bezug auf die betroffene Wohnung (BVerwG, Urt. v. 18.6.1997, 4 C 2.97, juris Rn. 18 zu baulichen Veränderungen; Urt. v. 30.6.2004, a.a.O., Rn. 37 f. zur Umwandlung in Wohnungseigentum). Bei alledem betrifft ein hoher Leerstandsanteil die Zielerreichung von sozialen Erhaltungsverordnungen sogar in besonderem Maße, weil er die Vorstufe zu einer Sachlage gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 5 BauGB ist, in der dem Eigentümer die Umwandlung in Wohnungseigentum – die nach der Einschätzung des Gesetzgebers mit einer besonderen Verdrängungsgefahr von Mietern verbunden ist – gestattet werden muss. Insoweit weicht die seinerzeitige Situation auf dem klägerischen Grundstück deutlich von dem Sachverhalt ab, welcher der Feststellung eines Ausschlussgrundes nach § 26 Nr. 4 BauGB in dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 zugrunde lag. Denn dort waren (bei ähnlicher Zielsetzung der dortigen sozialen Erhaltungsverordnung) die Wohnungen vollständig vermietet, blieben die Mieten sowohl unterhalb des einschlägigen Mittelwerts des Mietenspiegels als auch unterhalb des Durchschnitts im Erhaltungsgebiet und bestand gegenüber dem Träger der Bauaufsichtsbehörde eine vertragliche Bindung der Miethöhe, der Ausstattung und der Belegung mit mehrjähriger Restlaufzeit auch für Neuvermietungsfälle (vgl. die Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen OVG Berlin, Urt. v. 22.10.2019, OVG 10 B 9.18, juris; VG Berlin, Urt. v. 17.5.2018, 13 K 724.17, juris). Es handelte sich bei dem Leerstand auf dem klägerischen Grundstück, wie bereits dessen Dauer und Umfang zeigen und die Erklärungen der Klägerin und des Voreigentümers gegenüber der Beklagten bestätigen, auch nicht um eine etwa unbeachtliche, kurzzeitige Folge üblicher Mieterwechsel. Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung geltend gemacht hat, ihre Absicht, den Leerstand alsbald nach dem Grunderwerb zu beenden, müsse Berücksichtigung finden, führt dies ebenfalls zu keiner anderen Einschätzung. Der Ansatz, prognostisch die Entwicklungen in der Zukunft in die Betrachtung einzubeziehen, steht nicht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (und steht im Widerspruch zu dem anfänglichen Vorbringen der Klägerin, die ihren Angriff auf die Abwendungsvereinbarung zunächst gerade darauf gestützt hat, dass eine zukunftsbezogene Prognose-Betrachtung unter Berücksichtigung ihrer etwaigen Nutzungsabsichten nicht anzustellen sei). Dass der Grundstückserwerber es unternimmt, den Wohnraum in angemessener, d.h. nach Lage der Dinge möglichst kurzer Frist, wieder dem Zweck der sozialen Erhaltungsverordnung gemäß zu nutzen, ist vielmehr gerade der Fall, für den § 27 Abs. 1 BauGB (nur) ein Abwendungsrecht unter Eingehung einer verbindlichen Selbstverpflichtung vorsieht. Die Kammer sieht in dem nicht näher substantiierten Vortrag der Klägerin zu dieser Absicht auch keinen Umstand, der – soweit es darauf ankäme – die Prognose getragen hätte, dass der Leerstand innerhalb kürzester Zeit, gleichsam schon durch den Kauf selbst, beendet sein würde. Vielmehr bedurfte es wegen der Vernachlässigung der Wohnungen durch den Voreigentümer vor einer Neuvermietung nach eigener Erklärung der Klägerin zunächst noch der Vornahme von Instandhaltungs- bzw. -setzungsarbeiten. Darauf, dass die zuständige (von der für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts abweichende) Stelle der Beklagten in dem Wohnraumschutzverfahren noch keine Anordnungen gegenüber dem Voreigentümer getroffen hatte, was die Klägerin als Hinnahme des Leerstands deutet, kommt es nicht an. Ob die bundesrechtlichen Voraussetzungen des § 26 Nr. 4 BauGB gegeben sind bzw. ob die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse im Einklang mit einer nach Bundesrecht, § 172 Abs. 1 BauGB, erlassenen Erhaltungsvorschrift stehen, ist unabhängig davon zu bestimmen, ob das Landesrecht wohnraumbezogene Zweckentfremdungsverbote vorsieht. Erst recht bleibt außer Betracht, in welcher Weise diese vollzogen werden. (bb) Der Inhalt der Abwendungsvereinbarung verstößt auch wegen ihres Vergleichscharakters nicht gegen § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB. An einer ausdrücklichen Bestimmung zur (Un-)Anwendbarkeit des § 11 Abs. 2 BauGB auf Vergleichsverträge fehlt es zwar. Die Auslegung ergibt indes, dass durch diese Vorschrift die Möglichkeit, wirksam Vergleichsverträge zu schließen, nicht enger beschränkt wird, als dies bereits nach dem allgemeinen Verwaltungsverfahrensrecht der Fall ist [dazu (aaa)]. Die streitige Abwendungsvereinbarung ist ein solcher Vergleich [dazu (bbb)] und zudem nach dem allgemeinen Verwaltungsverfahrensrecht zulässig [dazu (ccc)]. (aaa) Öffentlich-rechtliche Vergleichsverträge sind nach den jeweiligen Regelungen der Verwaltungsverfahrensgesetze (z.B. §§ 55, 59 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG) zulässig und waren in der Rechtsprechung bereits vor der Kodifikation des Verwaltungsverfahrensrechts – obwohl Vergleiche mit der Gesetzeslage möglicherweise nicht voll übereinstimmen und damit in einem Spannungsverhältnis zur Rechtsbindung der Verwaltung stehen können – als zulässige Handlungsform anerkannt. Das Bundesverwaltungsgericht hatte hierzu schon vor der Kodifikation der Verwaltungsverfahrensgesetze grundsätzlich festgestellt (BVerwG 14.11.1975, IV C 84.73, juris Rn. 27): "Für Vergleichsverträge ist anerkannt, daß sie unter bestimmten Voraussetzungen Leistungspflichten auch dann zu begründen vermögen, wenn der Vergleichsinhalt mit der Gesetzeslage nicht voll übereinstimmt […] Dem Vergleichsvertrag ist eigen, daß durch ihn eine ‚Ungewißheit durch gegenseitiges Nachgeben beseitigt wird‘ (§ 51 VwVfG[-Entwurf]; vgl. auch § 779 BGB). Der innere Grund dafür, daß unter derartigen Umständen ein Vertrag in gewissem Umfang von der Respektierung der Gesetze sozusagen dispensiert wird, liegt offenkundig in dem Zusammenhang zwischen der ‚Ungewißheit‘ und dem ihrer Beseitigung dienenden ‚Nachgeben‘. Die Ermöglichung von Vergleichsverträgen soll den Schwierigkeiten Rechnung tragen, die es bereiten kann, in einer für die Behörde ungewissen Rechtslage eben dieser Rechtslage uneingeschränkt gerecht zu werden. Der Vergleichsvertrag soll ein Instrument bieten, die bestehende Ungewißheit durch ein gegenseitiges Nachgeben gleichsam überbrücken zu können. Ist das jedoch richtig, dann kann ein Vergleich mit diesem Privileg gesteigerter Unempfindlichkeit gegenüber Gesetzesverletzungen nur ausgestattet sein, wenn und soweit sich die Ungewißheit und das Nachgeben auf ein und denselben Punkt beziehen: […]" Da die Erwägungen, die allgemein die Zulässigkeit eines öffentlich-rechtlichen Vergleichsvertrags legitimieren – der Verwaltung im Interesse der Verfahrensökonomie und der Vermeidung unnötiger Rechtsbehelfsverfahren unverhältnismäßig hohen Aufwand zur Klärung von Sach- und Rechtsfragen zu ersparen (vgl. Tegethoff, in: Kopp/Ramsauer, VwVfG, 25. Aufl. 2024, § 55 Rn. 2; Ges.-Begr. zum VwVfG, BT-Drs. 7/910, S. 80) – auch im Städtebaurecht von Belang sind, müssten sich aus Wortlaut, Systematik, Gesetzgebungsgeschichte und Gesetzbegründung von § 11 BauGB hinreichend deutliche Anhaltspunkte dafür ergeben, dass (nur) insoweit bereichsspezifisch anderes gelten soll. Dies ist nicht festzustellen. Wortlaut und Systematik bleiben unergiebig, weil § 11 BauGB den städtebaulichen Vertrag erkennbar nur unvollkommen regelt, etwa auf ein Fehlerfolgenregime verzichtet, und auch keine besonderen Bestimmungen zu seinem Verhältnis zu den Regelungen des Verwaltungsverfahrensrechts enthält (vgl. zur ergänzenden Heranziehung der §§ 54 ff. (L)VwVfG allgemein etwa Siegel, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 10. Aufl. 2023, § 54 Rn. 129). Nichts anderes zeigt die Gesetzesbegründung, aus der sich vorrangig die Absicht ergibt, den erreichten Stand von Rechtsprechung und Literatur zu kodifizieren und dabei nicht alle Abgrenzungsfragen zu erfassen und zu regeln (BT-Drs. 13/6392, S. 50). Dort ist die Rede von einer "über die §§ 54 ff. des Verwaltungsverfahrensgesetzes hinausgehende[n] Konkretisierung", nicht aber von einer insgesamt verdrängenden Regelung. Ausdrücklich abgesehen werden sollte von einer weitergehenden Normierung "sowohl für das Verhältnis zu bestehenden Gesetzen als auch für die Anforderung des Sachzusammenhangs und der Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung." Konkret zu § 11 Abs. 2 BauGB verweist die Gesetzesbegründung zudem auf den bisherigen Stand der Rechtsprechung und lässt nicht erkennen, dass demgegenüber Beschränkungen beabsichtigt gewesen wären (a.a.O.). Auch sonst bietet die gesetzgeberische Zielsetzung keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür, dass den Gemeinden der Abschluss von Vergleichen im Städtebaurecht dadurch erschwert werden sollte, dass diese im Wege von § 11 Abs. 2 BauGB einer vollständigen Inhaltskontrolle durch die Gerichte unterworfen sind. Vielmehr war die Neuregelung positiv darauf aus, den Gemeinden eine besondere und damit ausdrückliche Rechtsgrundlage für den Abschluss städtebaulicher Verträge zu geben, um den städtebaulichen Vertrag vor dem Hintergrund der Komplexität städtebaulicher Gestaltungsaufgaben der Gemeinden deutlicher zu legitimieren (BVerwG, Urt. v. 29.1.2009, 4 C 15.07, juris Rn. 24). Wird bei einer qualifizierten, einen Vergleich ermöglichenden Rechtsunsicherheit (vgl.u.) ein solcher abgeschlossen, kommt daher das Verbot des § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB nicht zum Tragen (ebenso zur Anwendung des inhaltlich ähnlichen § 56 Abs. 2 VwVfG bzw. entsprechenden Landesrechts auf Vergleichsverträge mit Austauschelementen VG München, Urt. v. 5.2.2024, M 8 K 23.2455, juris Rn. 82; VG Berlin, Urt. v. 9.5.2023, 13 K 255/22, juris Rn. 45 m.w.N.). (bbb) Die Abwendungsvereinbarung ist als öffentlich-rechtlicher Vergleichsvertrag anzusehen. Hierfür ist wesentlich, dass eine bei verständiger Würdigung des Sachverhalts oder der Rechtslage bestehende Ungewissheit durch gegenseitiges Nachgeben beseitigt wird (§ 55 HmbVwVfG in Übereinstimmung mit den sonstigen Verwaltungsverfahrensgesetzen). Es kommt nicht entscheidend darauf an, dass der Vertrag insgesamt als Vergleich oder in seinen Bestimmungen das Nachgeben bzw. die beseitigte Ungewissheit als solche ausdrücklich bezeichnet wird. (α) Die Ungewissheit muss einerseits bei sämtliche Beteiligten subjektiv vorliegen, da nur ein gemeinsamer und bewusster Zweifel durch gegenseitiges Nachgeben ausgeräumt werden kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 14.2.1975, IV C 79.73, juris Rn. 27; Tegethoff, in: Kopp/Ramsauer, 25. Aufl. § 55 Rn. 15 m.w.N.; Fehling, in: ders./Kästner/Störmer, VerwR, 5. Aufl. 2021, § 55 VwVfG Rn. 17). Andererseits muss die Ungewissheit im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, wie § 55 HmbVwVfG ausdrücklich voraussetzt, auch bei verständiger Würdigung – d.h. aus der Sicht eines objektiven Beobachters in der Lage der Vertragsparteien, nach der gebotenen und deshalb durchschnittlich zu erwartenden Sach- und Fachkenntnis der vertragsschließenden Behörde – vorliegen, da anderenfalls die gelockerte Gesetzesbindung des Vergleichsvertrags nicht zu rechtfertigen wäre (vgl. die vorstehenden Nachweise sowie BVerwG, Urt. v. 18.11.1977, IV C 104.74, juris Rn. 43; VGH München, Urt. v. 29.7.1987, 23 B 86.02281, NVwZ 1989, 167 [168]). Im Zeitpunkt des Abschlusses der Abwendungsvereinbarung war die das Verhältnis der Beteiligten zueinander bestimmende Rechtslage in diesem Sinne ungewiss. Ohne Zweifel bestand ein Vorkaufsrecht der Beklagten an dem Grundstück (vgl.o.), wovon die Beteiligten ausweislich § 2 der Abwendungsvereinbarung auch übereinstimmend ausgingen. Dem Grunde nach gewiss war ferner das Abwendungsrecht der Klägerin gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB (vgl. ebenfalls § 2). Nach dieser Vorschrift kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB hierzu verpflichtet. Rechtlich ungewiss war aber, welche konkreten Verpflichtungen die abwendungsinteressierte Klägerin zu übernehmen hatte, um die Ausübungsbefugnis der Beklagten wirksam auszuschließen, d.h. zugleich, ob die Beklagte das Vorkaufsrecht rechtmäßig ausüben durfte (eine objektive Ungewissheit insoweit bejahend auch VG Berlin, Urt. v. 9.5.2023, 13 K 255/22, juris Rn. 52; Beschl. v. 9.9.2022, 19 L 112/22, juris Rn. 65). Was aus den in § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB nur mit unbestimmten Rechtsbegriffen ("Verwendung des Grundstücks nach […] den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt" – "binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen" – "hierzu verpflichtet") beschriebenen Anforderungen für die Abwendung der Ausübung eines Vorkaufrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungsverordnung auch nur regelmäßig in der konkreten Anwendung folgt, muss als ungeklärt gelten. Schon die Besonderheiten jedes sozialen Erhaltungsgebiets bzw. des verkauften Grundstücks können jeweils unterschiedliche Verpflichtungen gebieten. Bereits im Grundsatz unterschiedliche Auffassungen werden etwa vertreten zu der allgemeinen Frage, inwieweit der Abwendungswillige der Gemeinde Sicherungsmittel – etwa die Einräumung beschränkter dinglicher Rechte; Strafversprechen; ein Ankaufsrecht ggfls. mit Auflassungsvormerkung – zur Durchsetzung seiner Verpflichtungen stellen muss (dagegen: Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 156. Lfg., Sept. 2024, § 27 BauGB Rn. 41; Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, 105. Lfg. Januar 2018, § 27 Rn. 37; möglicherweise, jdf. nicht entscheidungstragend, dagegen: BVerwG, Beschl. v. 26.4.1993, 4 B 31.93, juris Rn. 39; dafür: Grziwotz, in: BeckOK BauGB, 64. Ed., 1.11.2024, § 27 Rn. 7; differenzierend nach Einzelfall bzw. abwendungswilliger Person: VG Berlin, Beschl. v. 25.11.2021, 13 K 201/19, juris Rn. 10 ff.). Rechtsvereinheitlichende, zumindest obergerichtliche Entscheidungen hierzu sind nicht ersichtlich. Ferner ist ungeklärt, inwieweit die vielfach und auch hier vereinbarten Höchstgrenzen für die Mieten oder die in der bundesweiten Behördenpraxis mitunter verlangten weitergehenden Belegungsbindungen erforderlich sind, was wiederum im Hinblick auf den lediglich städtebaulichen Charakter des sozialen Erhaltungsrechts, das sich einer unmittelbaren Regulierung der Nutzungsverhältnisse zu enthalten hat (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.5.2006, 4 C 9.04, juris, insbes. Rn. 32 ff. zur Parallelfrage im städtebaulichen Sanierungsrecht), erheblich zweifelhaft erscheint (dafür aber z.B. VG München, Urt. v. 7.12.2020, M 8 K 19.5422, juris Rn. 59 ff.). Dass die Beteiligten sich dieser Ungewissheit auch bewusst waren, zeigt der Ablauf der Vertragsverhandlungen. Bereits in dem Anhörungsschreiben vom 31. August 2021 hat die Beklagte darauf, dass die von dem Abwendungswilligen zu übernehmenden Pflichten im Einzelfall zu prüfen seien und auf die alternative Möglichkeit, eine einseitige Abwendungserklärung abzugeben, hingewiesen. Beides hat sie in einer E-Mail-Nachricht vom … September 2022 wiederholt. Die folgenden Erörterungen haben sich sodann gerade auf den zu übernehmenden Pflichtenkatalog bezogen, wobei die Beteiligten – erkennbar in dem Bewusstsein, dass sie der Rechtslage ein eindeutiges Ergebnis nicht entnehmen können – auf den § 27 Abs. 1 BauGB bezogene inhaltliche Argumente ausgetauscht haben. U.a. hat die Beklagte in ihrem Schreiben vom … Oktober 2021 dargelegt, dass bei weiterem klärenden Vorbringen der Klägerin aus ihrer Sicht eine Anpassung der Muster-Vereinbarung erfolgen könnte. Im Übrigen wird die Ungewissheit auch dadurch belegt, dass die Klägerin, obwohl fachlich einschlägig anwaltlich beraten, von einer einseitigen Abwendungserklärung zugunsten eines konsensualen Vorgehens vollständig abgesehen hat. (b) Nachgegeben haben die Beteiligten, indem sie von ihrer jeweils günstigstenfalls denkbaren Rechtsstellung abgerückt sind. Das Nachgeben der Klägerin liegt jedenfalls darin, dass sie von einer einseitigen Abwendungserklärung mit einem, etwa bezüglich der Begrenzung von Neuvertragsmieten, geringeren Pflichtenumfang abgesehen hat. Eine solche einseitige Erklärung – auf deren Möglichkeit die Beklagte die Klägerin hingewiesen hat – wäre, solange sie eine Selbstverpflichtung hinreichenden Umfangs enthält, geeignet gewesen, die Ausübung abzuwenden, da § 27 Abs. 1 BauGB nach der Rechtsprechung ein subjektiv-öffentliches Recht des Käufers zu entnehmen ist (siehe etwa OVG Berlin, Urt. v. 22.10.2019, OVG 10 B 9.18, juris Rn. 92; OVG Münster, Urt. v. 19.4.2010, 7 A 1041/08, juris Rn. 113). Umgekehrt hat die Beklagte jedenfalls dadurch nachgegeben, dass sie auf ihren verfahrensrechtlichen Vorteil, das Vorkaufsrecht ungeachtet der Abwendungsabsicht der Klägerin durch Verwaltungsakt auszuüben und die Klägerin dadurch zu zwingen, eine etwaige einseitige Abwendungserklärung fristgemäß abzugeben und in einem Anfechtungsprozess gegen die Vorkaufsrechtsausübung zu verteidigen, durch die Regelung in § 6 der Abwendungsvereinbarung verzichtet hat. Auf eine Gleichgewichtigkeit des Nachgebens kommt es von Rechts wegen nicht an. Soweit die Klägerin das Nachgeben auf Seiten der Beklagten bezweifelt und hierzu auf eine mangelnde Bereitschaft, ihr, der Klägerin, ernsthaft Einwirkungsmöglichkeiten auf den Vertragsinhalt einzuräumen, verweist, übersieht sie schon, dass bereits der von der Beklagten zu Beginn der Vertragsverhandlungen als Vertragsmuster vorgeschlagenen Pflichtenkatalog geringeren Umfangs war als die von anderen Gemeinden geforderten Selbstverpflichtungen (etwa ohne Belegungsbindung, s.o.). Ihr Einwand wird zudem nicht dem Umstand gerecht, dass ein Nachgeben der Beklagten, wie ausgeführt, schon in der Aufgabe der ihr zukommenden günstigeren verfahrensrechtlichen Stellung liegt. Dass die Klägerin seinerzeit nicht bereit war, das Risiko einer einseitigen Abwendungserklärung einzugehen und sich auf den von der Beklagten vorgeschlagenen Mustervertrag im Ergebnis ohne Änderungen eingelassen hat, mag darauf deuten, dass sie sich in der schwächeren Verhandlungsposition gesehen hat, nimmt der Vereinbarung aber nicht den Vergleichscharakter. (γ) Das Nachgeben bezog sich – wie aus dem Vorstehenden ohne Weiteres folgt – zudem gerade auf die vorgenannte Ungewissheit (sog. Konnexität) und erfolgte nicht nur bei deren Gelegenheit. Darauf kommt es an, da sonst wiederum die Privilegierung des Vergleichsinhalts gegenüber etwaigen Gesetzesverstößen nicht gerechtfertigt wäre (vgl.o.). Dieser innere Zusammenhang wäre auch dann nicht in Frage gestellt, wenn man mit dem Vorbringen der Klägerin (unzutreffend, vgl.o.) unterstellte, dass das Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses der Abwendungsvereinbarung im Sinne von § 26 Nr. 4 BauGB maßnahmenentsprechend und ohne Missstände bebaut und genutzt war und dass im Hinblick auf die neuere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die Vorkaufsrechtsausübung deshalb richtigerweise als ausgeschlossen zu gelten hatte. Ausgehend von dieser Prämisse möchte sich die Klägerin offenbar darauf berufen, sie habe sich bei Vertragsschluss nicht etwa in einer Ungewissheit über die Auslegung des § 26 Nr. 4 BauGB befunden, sondern sei davon ausgegangen, dass die u.a. von den Vorinstanzen des am 9. November 2021 abgeschlossenen Revisionsverfahrens vertretene Auslegung richtig sei. Selbst bei dieser hypothetischen Betrachtung wäre nicht ersichtlich, dass es deshalb an dem vorgenannten inneren Zusammenhang zwischen Nachgeben und Ungewissheit fehlen würde und die Abwendungsvereinbarung ohne das "Privileg gesteigerter Unempfindlichkeit gegenüber Gesetzesverletzungen" an § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB zu messen wäre. Denn die Rechtsfrage, welchen Verpflichtungen sich die Klägerin hier gemäß § 27 Abs. 1 BauGB ggfls. zu unterwerfen hatte (hinsichtlich der zweifellos objektive und subjektive Ungewissheit festzustellen ist), und die vom Bundesverwaltungsgericht entschiedene Rechtsfrage, welche Umstände in die Betrachtung des Ausschlussgrundes nach § 26 Nr. 4 BauGB einzubeziehen sind (nur die gegenwärtigen Verhältnisse oder auch zukünftige Entwicklungen), können im Kontext des vorliegenden Vergleichs nicht sinnvoll voneinander getrennt werden (so i.E. auch VG Berlin, Urt. v. 9.5.2023, 13 K 255/22, juris Rn. 56; implizit Beschl. v. 9.9.2022, 19 L 112/22, juris). Dies gilt einerseits deshalb, weil die Abwendungsvereinbarung die Ausübung des Vorkaufsrechts insgesamt bzw. abschließend erfasst, was daran deutlich wird, dass sich die "Gegenleistung" der Beklagten nicht etwa in der Zusage erschöpft, die von der Klägerin übernommenen Verpflichtungen im weiteren Verfahren als hinreichend zu betrachten, sondern zugleich die Erteilung des Negativzeugnisses regelt und einen Ausübungsverzicht enthält. Zu der damit insgesamt als Gegenstand des Vergleichs anzusehenden Ausübungsfrage gehört aber auch die Behandlung eines etwaigen Ausübungsausschlusses nach § 26 Nr. 4 BauGB. Dies gilt andererseits auch deshalb, weil es nach der vom Bundesverwaltungsgericht im Urteil vom 9. November 2021 verworfenen Rechtsauffassung – die die Klägerin dem Vertragsschluss als gewiss zugrunde gelegt haben will – für einen Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 26 Nr. 4 BauGB in sozialen Erhaltungsgebieten auf eine Prognose der zu erwartenden Nutzung durch den Erwerber aufgrund konkreter Anhaltspunkte ankommt (vgl. nur OVG Berlin, Urt. v. 22.10.2019, OVG 10 B 9.18, juris Rn. 68) und das Verhalten des Erwerbers in Bezug auf eine ihm angetragene Abwendungsvereinbarung einer der dabei zu betrachtenden Umstände ist (a.a.O., Rn. 81 i.V.m. 57). Mit anderen Worten waren beide Teilfragen gerade nach der angeblichen seinerzeitigen Sichtweise der Klägerin notwendig miteinander verknüpft. (ccc) Die Abwendungsvereinbarung ist auch nicht etwa deshalb (gleichwohl) an § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB zu messen, weil sie nach dem allgemeinen Verwaltungsverfahrensrecht nicht als Vergleichsvertrag hätte geschlossen werden dürfen mit der Folge, dass sie nur als "allgemeiner" öffentlich-rechtlicher Vertrag unter strikter Einhaltung des Gesetzes wirksam sein könnte (siehe dazu Tegethoff, in: Kopp/Ramsauer, 25. Aufl. 2024, § 55 Rn. 13; vgl. § 59 Abs. 2 Nr. 3 HmbVwVfG). Die insoweit einzige spezifische Anforderung des § 55 HmbVwVfG, wonach ein (subordinationsrechtlicher) Vergleichsvertrag nur dann geschlossen werden kann, wenn die Behörde den Abschluss des Vergleichs zur Beseitigung der Ungewissheit nach pflichtgemäßem Ermessen für zweckmäßig hält, ist eingehalten. Insoweit kann das Gericht ohne Bedeutung für das Ergebnis unterstellen, dass es sich um einen so genannten subordinationsrechtlichen Vergleichsvertrag im Sinne von § 54 Satz 2 HmbVwVfG handelt (zweifelnd bei Abwendungsvereinbarungen Putzer, NVwZ 2022, 222 [224]), was naheliegt, weil das von der Beklagten gemäß § 6 der Vereinbarung der Klägerin zu erteilende Negativzeugnis ein Verwaltungsakt ist (vgl. nur OLG Brandenburg -⁠Senat für Baulandsachen⁠-, Urt. v. 10.2.2021, 18 U 1/18, juris Rn. 54; OVG Berlin, Urt. v. 22.10.2019, OVG 10 B 9.18, juris Rn. 35). Die Beklagte hat das ihr bei einem Vergleichsschluss eingeräumte Ermessen (entsprechend §§ 40 HmbVwVfG, 114 Satz 1 VwGO) frei von die Klägerin betreffenden Ermessensfehlern ausgeübt. Da bereits die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß §§ 24 Abs. 3, 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 463 BGB in ihrem Ermessen stand und sie von einem Vorkauf gänzlich absehen konnte, durfte sie es auch für zweckmäßig halten, die Ziele der sozialen Erhaltungsverordnung zwar nicht unmittelbar und dauerhaft durch einen Erwerb des Grundstücks, aber immerhin mittelbar und (zumal großzügig) befristet durch vergleichsweise Begründung einer vertraglichen Bindung zu fördern. Im Übrigen rechtfertigte die in mehrerlei Hinsicht unklare Rechtslage es, eine auch für die Beklagte risikobehaftete und aufwendige gerichtliche Klärung zu vermeiden, bei der sich hätte ergeben können, dass eine Abwendung auch mit einem von der Klägerin bestimmten geringeren Verpflichtungsumfang wirksam ist, zumal dies zunächst die Ausübung des Vorkaufsrechts vorausgesetzt und damit erheblichen weiteren Verwaltungsaufwand u.a. bei der Vorkaufsrechtsbehörde ausgelöst hätte. Dies gilt umso mehr, als während des daran anschließenden, ggfls. mehrjährigen Anfechtungsprozesses gegen die Vorkaufsrechtsausübung (vorbehaltlich einer Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit) weder die Klägerin noch die Beklagte Eigentum erworben hätten. Dies hätte angesichts des von dem Voreigentümer aufrechterhaltenen Leerstands die Gefahr mit sich gebracht, dass das Grundstück auch weiterhin nicht entsprechend den Zwecken der sozialen Erhaltungsverordnung genutzt worden wäre (und auch die Klägerin an einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert gewesen wäre). Soweit es für die Kontrolle der vorrangig an der Zweckmäßigkeit eines Vergleichsschlusses aus Sicht der Behörde orientierten Ermessensausübung nach § 55 HmbVwVfG hierauf überhaupt ankommen sollte, vermag die Kammer auch kein relevantes Missverhältnis zwischen den Verpflichtungen der Klägerin und der Gegenleistung der Beklagten zu erkennen. Es ist der Behörde grundsätzlich nicht versagt, eine im Rahmen der bestehenden Ungewissheit und der jeweiligen rechtlichen Risiken stärkere Verhandlungsposition zur Geltung zu bringen, so dass allenfalls ein eklatantes Missverhältnis beachtlich sein könnte. Dass der Vergleichsinhalt in diesem Sinne als die Klägerin übermäßig belastend zu gelten hätte, kann das Gericht aber nicht feststellen: Die – freiwillig übernommenen – Verpflichtungen der Klägerin halten sich, obgleich weitreichend und strafbewehrt, innerhalb dessen, was in Rechtsprechung und Literatur als notwendiger Inhalt einer Abwendungserklärung im Sinne von § 27 Abs. 1 BauGB diskutiert wird (vgl.o.). Dass die Beklagte die Klägerin wider bessere eigene Rechtserkenntnis missbräuchlich übervorteilt hätte, liegt ebenfalls fern; die Beklagte hat im Vorfeld des Vergleichsschlusses vielmehr dargestellt, aus welchen Rechtsgründen sie die Verpflichtungen für erforderlich hält und hat dabei die Zielsetzungen der sozialen Erhaltungsverordnung nicht verkannt. Es ist zudem weder geltend gemacht noch sonst ersichtlich, dass eine auskömmliche Bewirtschaftung des Grundstücks der Klägerin durch die übernommenen Bindungen in Frage gestellt wäre. (c) Die Abwendungsvereinbarung verstößt nicht gegen das Angemessenheitsgebot aus § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Die danach angezeigte objektive Übermaßkontrolle (BVerwG, Urt. v. 18.5.2021, 4 C 6.19, juris Rn. 25) ist bei einem Vergleichsvertrag wiederum nach Maßgabe des vergleichsweise zugrunde gelegten Sachverhalts zu beurteilen (vgl. zur Anwendung des inhaltlich ähnlichen § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG auf Vergleichsverträge mit Austauschelementen: VG Berlin, Urt. v. 9.5.2023, 13 K 255/22, juris Rn. 45; aus der Lit.: etwa Rozek, in: Schoch/Schneider, VerwR, 5. Lfg., Juli 2024, § 55 VwVfG Rn. 27 m.w.N.; Fehling, in: ders./Kastner/Störmer, 5. Aufl. 2021, § 55 VwVfG Rn. 13; siehe zu Sanierungsverträgen BVerwG, Urt. v. 18.5.2021, a.a.O., Rn. 26). Auch insoweit kommt es darauf an, ob der gefundene Interessenausgleich ein derart eklatantes Missverhältnis offenbart, dass er auch als Vergleich nicht anerkannt werden darf. Dies ist hier nicht der Fall; auf die vorstehenden Ausführungen unter I. 2. a. aa. (3) (b) (bb) (ccc) ist zu verweisen. (4) Die Abwendungsvereinbarung ist nicht nach § 779 Abs. 1 BGB i.V.m. § 59 Abs. 1 HmbVwVfG nichtig. Danach ist ein Vergleichsvertrag unwirksam, wenn der nach dem Inhalt des Vertrags als feststehend zugrunde gelegte Sachverhalt der Wirklichkeit nicht entspricht und der Streit oder die Ungewissheit bei Kenntnis der Sachlage nicht entstanden sein würde. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. In Betracht kommt allein der Einwand der Klägerin, der Abwendungsvereinbarung habe die Vorstellung zugrunde gelegen, dass die Beklagte das Vorkaufsrecht an dem Grundstück ausüben dürfe, was sich nach der jüngeren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 26 Nr. 4 BauGB als unzutreffend erwiesen habe. Dies führt schon deshalb nicht zur Anwendung des § 779 BGB, weil § 26 Nr. 4 BauGB auch nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die Vorkaufsrechtsausübung in diesem konkreten Fall nicht ausschloss (vgl.o.). Darüber hinaus gehörte die Frage der Vorkaufsrechtsausübung zum einheitlichen Gegenstand der Streitbeilegung (vgl.o.), § 779 Abs. 1 BGB findet jedoch nur Anwendung auf diejenigen Umstände, die die Beteiligten als wesentliche Voraussetzung der Streitbeilegung betrachten, nicht aber auf den Vergleichsgegenstand selbst (etwa BGH, Urt. v. 18.12.2007, XI ZR 76/06, juris Rn. 14). Zudem erfasst die Vorschrift jedenfalls nicht das Vertrauen auf die zukünftige Fortgeltung einer bestimmten Rechtsprechung bzw. das Ausbleiben abweichender Entscheidungen höherer Gerichte (vgl. BGH, Urt. v. 20.3.2013, XII ZR 72/11, juris Rn. 17). Gerade darum – die erstmalige Entscheidung einer Rechtsfrage durch das Bundesverwaltungsgericht – geht es hier. bb. Die Nichtigkeitsgründe nach § 59 Abs. 2 HmbVwVfG greifen nicht ein, wobei wiederum dahinstehen kann, ob es sich bei der Abwendungsvereinbarung um einen subordinationsrechtlichen Vertrag im Sinne von § 54 Satz 2 HmbVwVfG handelt. § 59 Abs. 2 Nr. 2 HmbVwVfG hat für den hier wirksam abgeschlossenen Vergleichsvertrag keine selbständige Bedeutung, da die darin vorausgesetzte positive Kenntnis beider Beteiligter von der Rechtswidrigkeit des Vertragsinhalts und die für den Vergleichsschluss vorausgesetzte beiderseitige objektive und subjektive Ungewissheit einander ausschließen. Abgesehen davon ist der maßgebliche Verwaltungsakt, das gemäß § 6 der Vereinbarung zu erteilende Negativzeugnis, nicht rechtswidrig, sondern kann nach Ermessen auch voraussetzungslos erteilt werden. § 59 Abs. 2 Nr. 3 HmbVwVfG greift nicht, weil die Voraussetzungen für den Abschluss eines Vergleichsvertrags vorlagen. Der über § 59 Abs. 2 Nr. 4 in Bezug genommene § 56 HmbVwVfG wird, soweit er auf Vergleichsverträge mit Austauschelementen überhaupt anwendbar sein sollte, jedenfalls durch die speziellere Regelung in § 11 Abs. 2 BauGB verdrängt (vgl. Tegethoff, in: Kopp/Ramsauer, 25. Aufl. 2024, § 54 Rn. 113). b. Die Abwendungsvereinbarung ist durch die Kündigungserklärung der Klägerin vom 17. Februar 2023 nicht beendet worden. Die Kündigungserklärung ist rechtlich unbeachtlich, da die Klägerin kein Kündigungsrecht hatte. Der geltend gemachte Kündigungsgrund liegt nicht vor. Haben die Verhältnisse, die für die Festsetzung des Vertragsinhalts maßgebend gewesen sind, sich seit Abschluss des Vertrages so wesentlich geändert, dass einer Vertragspartei das Festhalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung nicht zuzumuten ist, so kann diese Vertragspartei gemäß dem auch auf Vergleichsverträge anwendbaren § 60 Abs. 1 Satz 1 HmbVwVfG eine Anpassung des Vertragsinhalts an die geänderten Verhältnisse verlangen oder, sofern eine Anpassung nicht möglich oder einer Vertragspartei nicht zuzumuten ist, den Vertrag kündigen (vgl. zur Anwendbarkeit auf Vergleiche BVerwG, Urt. v. 18.7.2012, 8 C 4.11, juris). Ein solches Kündigungsrecht stand der Klägerin bereits deshalb nicht zu, weil die von ihr als Kündigungsgrund allein benannte (und einzig in Betracht zu ziehende) zwischenzeitliche Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die Verhältnisse nicht zu ihren Gunsten verändert hat (vgl.o.). Unabhängig davon erfasst § 60 Abs. 1 Satz 1 HmbVwVfG nur die Veränderung solcher tatsächlicher Umstände oder rechtlicher Bedingungen, deren Bestand die Vertragspartner als gemeinsame Grundlage angenommen und deren Fortbestand fraglos vorausgesetzt, aber nicht zum Gegenstand des Vertrags gemacht haben (BVerwG, Beschl. v. 25.1.2016, 2 B 83.15, juris Rn. 11; Urt. v. 18.7.2012, 8 C 4.11, juris Rn. 57). Er gilt daher nicht für die (vermeintliche) Änderung in der Beurteilung der seinerzeitigen Vorkaufsrechtsausübungs-Befugnis, da diese Gegenstand des Vergleichs ist (vgl.o.). Wiederum unabhängig davon wäre eine Kündigung auch deshalb ausgeschlossen, weil die geltend gemachte Änderung nicht das Gewicht hat, um als "wesentlich" zu gelten. Hierfür reicht es nicht aus, dass eine Vertragspartei nach ihrer gegenwärtigen Interessenlage in den Vertragsschluss vernünftigerweise nicht mehr einwilligen würde. Vielmehr müssen die Folgen der nachträglichen Änderung den Risikorahmen überschreiten, den ein Vertragspartner nach Treu und Glauben hinzunehmen hat. Die Kammer teilt hierzu die Einschätzung der Beklagten, dass dies bei einer ersten Entscheidung eines Höchstgerichts zu einer Rechtsfrage (hier das Urteil vom 9. November 2021 in Bezug auf § 26 Nr. 4 BauGB) regelmäßig und auch hier noch nicht bejaht werden kann, sondern allenfalls bei der Änderung einer bestehenden Rechtsprechungslinie (in diesem Sinne Brosius-Gersdorf/Remé, in: Schoch/Schneider, VerwR, 5. Lfg., Juli 2024, § 60 VwVfG Rn. 53). Liegt zu einer Rechtsfrage noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung vor, gehört es von Vornherein zum jeweiligen Risiko der Vertragschließenden, dass diese später eine von ihnen unvorhergesehene Antwort finden wird. Dies gilt hier jedenfalls deshalb, weil dem Spruch des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 die rechtsvereinheitlichende Vorbildfunktion höchstrichterlicher Rechtsprechung in geringerem Maße als sonst zukommt. Denn zur Anwendung und Auslegung von § 26 Nr. 4 BauGB sind – wie die Beklagte zurecht geltend macht – nach §§ 217 ff. BauGB regelmäßig, nämlich in den Fällen des § 28 Abs. 3 und 4 BauGB, auch die Baulandgerichte berufen; insoweit liegen aber weder obergerichtliche noch höchstrichterliche Entscheidungen vor. II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch über die Vollstreckbarkeit folgt § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO i.V.m. § 709 Satz 1 und 2 ZPO. Die Klägerin begehrt die Feststellung der Unwirksamkeit einer zwischen ihr und der Beklagten getroffenen Vereinbarung über die Abwendung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts, die ihr als Eigentümerin eines Wohngebäudes Verpflichtungen u.a. zur Begrenzung der Miethöhe auferlegt. Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks … (entsprechend Flurstück … der Gemarkung …; im Folgenden auch: Grundstück), das mit einem fünfgeschossigen, um die Wende vom 19. zum 20. Jahrhundert errichteten und als Denkmal gelisteten Etagenhaus bebaut ist. Das Gebäude wird im Erdgeschoss teilweise mit einer Gaststätte, im Übrigen mit insgesamt 9 Wohnungen genutzt. Für die Erweiterung der Gaststätte auf eine ursprünglich im Erdgeschoss rechts liegende zehnte Wohnung liegt eine Baugenehmigung vom … vor. [Es folgen Angaben zum örtlich einschlägigen Planrecht.] Es liegt zudem in dem Gebiet, das durch § 1 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für ein Gebiet im Stadtteil Altona-Altstadt (Soziale Erhaltungsverordnung Altona-Altstadt) vom 11. Juli 2014 (HmbGVBl. S. 291 – im Folgenden: Soziale Erhaltungsverordnung bzw. SozErhVO) als Erhaltungsgebiet festgesetzt wird. Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 SozErhVO bedürfen in dem Erhaltungsgebiet der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Auf einen Nachbarhinweis leitete die zuständige Behörde im Jahr 2020 wegen Leerstands mehrerer Wohnungen auf dem Grundstück ein Verfahren nach dem Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz ein. Bei einem Ortstermin am 11. März 2020 stellte sie Anhaltspunkte für einen Leerstand von fünf Wohnungen fest. In dem Wohnraumschutzverfahren ließ der damalige Eigentümer unter Hinweis auf Instandsetzungsbedarf in dem streitgegenständlichen Wohngebäude mitteilen, dass u.a. die gesamte Elektrik altersbedingt auszutauschen, in sämtlichen Wohnungen die Decken und Fußböden aufzuarbeiten und in einigen Wohnungen die Badezimmer umfangreich zu sanieren seien. Auf die behördliche Aufforderung, sämtliche seit über vier Monaten leerstehenden Wohnungen aufzulisten, zeigte er unter dem 27. Juli 2021 den Leerstand von 5 Wohnungen an, verbunden mit dem Hinweis, dass zu dem Beginn des Leerstands keine Erkenntnisse vorlägen. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 23. August 2021 (Urkundenrollen-Nr. … des Notars … mit Amtssitz in …) verkaufte der Voreigentümer das Grundstück zu einem Kaufpreis in Höhe von … Euro an die Klägerin. Der Kaufvertrag enthält u.a. folgende Bestimmungen: "§ 8 Mängel […] Der Verkäufer erklärt, […] dass weder Beschränkungen aufgrund sozialer Wohnraumförderung noch sonstige Wohnungsbindungen bestehen. […] Dem Käufer ist bekannt, dass im Kaufgegenstand keine Wasserzähler und keine Rauchmelder installiert sind. Eine Abwasserdichtigkeitsprüfung wurde vom Verkäufer nicht durchgeführt." Dem Vertrag war eine "Einzelmietenaufstellung" beigefügt, die sechs Wohnungen als leerstehend aufzählt. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg ermittelte für das Grundstück zum Stichtag 23. August 2021 einen Verkehrswert in Höhe von … Euro. Nachdem die Vorkaufsrechtsbehörde der Beklagten durch elektronisch übermitteltes Schreiben des beurkundenden Notars vom 27. August 2021 Kenntnis vom vollständigen Kaufvertrag erlangt hatte, hörte das Bezirksamt Altona der Beklagten die Klägerin mit Schreiben vom 31. August 2021 zur Ausübung eines Vorkaufsrechts an dem Grundstück nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB an. Sie bat die Klägerin, einen Fragebogen zu beantworten, wies auf das Abwendungsrecht des Käufers gemäß § 27 Abs. 1 BauGB hin und äußerte die Absicht, hierzu ein Erörterungsgespräch zu führen. Eine Musterabwendungsvereinbarung sei dem Anhörungsschreiben als Diskussionsgrundlage für den Erörterungstermin beigefügt; Änderungen an diesem Muster seien nach den Umständen des Einzelfalls zu prüfen. In dem vorgenannten Fragebogen machte die Klägerin mit Datum 7. September 2021 Angaben u.a. zu den Wohnungen, die weitgehend mit der Anlage gemäß Kaufvertrag übereinstimmen. Die Fragen nach einer Absicht zur Umwandlung des gekauften Gebäudes in Wohnungseigentum, zu möblierter Vermietung, zu baulichen Veränderungen, zu einer Nutzungsänderung und zu einer Mietpreis- bzw. Belegungsbindung wurden jeweils verneint. Ausweislich der Aufzeichnungen der Beklagten über das mit dem späteren Prozessbevollmächtigten der Klägerin sowie dem Geschäftsführer ihrer persönlich haftenden Gesellschafterin durchgeführte Erörterungsgespräch wurde für die Klägerin insoweit angegeben, dass der Voreigentümer das Grundstück geerbt gehabt habe und eine vollständige Vermietung des Wohngebäudes aus dessen wirtschaftlicher Sicht nicht nötig gewesen sei. Der vorgefundene Leerstand dauere je nach Wohnung seit einigen Monaten bis zu 1-2 Jahren an; ein Einzug sei allerdings nach Maler- und Instandsetzungsarbeiten möglich. Der Ausstattungszustand der Wohnungen wurde als "ordentlich" beschrieben; vorhanden seien Dielen, zum Teil Parkett, Bäder aus den 1980er bzw. 1990er Jahren, neben Kunststofffenstern vereinzelt Holzfenster aus den 1980er Jahren. Einbauküchen seien nicht vorhanden bzw. stammten, soweit sie gegeben gewesen seien, aus den 1980er/1990er Jahren. Die Klägerin sei Bestandshalterin, ein Weiterverkauf des Grundstücks lohne sich aus steuerlichen Gründen für sie nicht. Mit E-Mail vom 7. September 2021 übersandte die Beklagte der Klägerin nochmals die Muster-Abwendungsvereinbarung mit der Bitte, sich demgemäß zu verpflichten. Falls die Klägerin an dem Mustervertrag Änderungen vornehmen wolle, würde sie, die Beklagte, prüfen, ob diese den Anforderungen gemäß § 27 Abs. 1 BauGB entsprächen. Es stehe ihr, der Klägerin, frei, anstelle der Abwendungsvereinbarung eine Abwendungserklärung abzugeben. Der Mustervertrag beinhaltete u.a. die folgenden Klauseln: "§ 2 Abwendung des Vorkaufsrechts […] Dem Käufer ist ferner bekannt, dass Hamburg nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB in Verbindung mit § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB das Vorkaufsrecht über das genannte Grundstück zusteht, dass sie [sic!] die Ausübung des Vorkaufsrechts aber abwenden kann, wenn sie sich gegenüber Hamburg verpflichtet, das Grundstück so zu nutzen und zu unterhalten, dass das Ziel der SozErhVO nicht beeinträchtigt wird (§ 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Der Käufer wurde über die Möglichkeit der Abwendung des Vorkaufsrechts nach § 27 Abs. 1 BauGB mit Anhörung vom 07.09.2021 durch Hamburg informiert. Im Rahmen dessen wurden dem Käufer die Ziele und Zwecke der SozErhVO im Sinne der Anhörungspflicht erläutert. § 3 Pflichten des Käufers (1) Zur Abwendung der Ausübung des Vorkaufsrechts verpflichtet sich der Käufer für das unter § 1 genannte Grundstück hiermit, a) auf die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum zu verzichten, b) eine Nutzungsänderung oder einen Rückbau einschließlich eines teilweisen Rückbaus der zu Wohnzwecken zu dienen bestimmten oder zu Wohnzwecken genutzten baulichen Anlagen zu unterlassen, c) energetische Modernisierungen zu unterlassen, soweit diese nicht […] nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB in der aktuell geltenden Fassung erhaltungsrechtlich zu genehmigen sind. d) bauliche Änderungen auf dem Grundstück zu unterlassen, d.h. keine Grundrissänderungen und Modernisierungen der Wohnungen durchzuführen oder durchführen zu lassen, die über die Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung im Gebiet der SozErhVO Altona-Altstadt unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen hinausgehen. Folgende Ausstattungsmerkmale gehören hierbei gegenwärtig nicht dazu: Aufzug, höherwertige Fußböden (z.B. Parkett, Teppichböden), höherwertige Einbauküche, außen liegendes Bad, zusätzliches WC sowie zusätzliche Badausstattung. e) leerstehende und frei werdende Wohnungen gemäß den Bestimmungen des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes nicht schuldhaft länger als vier Monate leer stehen zu lassen, f) bei der Vermietung von Wohnraum im Bestand und bei Neuvermietung die Forderung einer Nettokaltmiete zu unterlassen, die den Mittelwert des einschlägigen Rasterfeldes des jeweils gültigen Hamburger Mietenspiegels – d.h. normale Wohnlage, Baualtersklasse bis 31.12.1918, mit Bad und Sammelheizung, Wohnfläche 41 m² bis unter 66 m², bzw. 66 m² bis unter 90 m², bzw. ab 91 m² – überschreitet. Soweit bei Abschluss dieser Vereinbarung die Miete den Mittelwert übersteigt, verzichtet der Käufer, solange dies der Fall ist, auf Mieterhöhungsverlangen. Beim Abschluss neuer Mietverträge über Wohnraum darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete der jeweiligen Wohnung nur dann vereinbart werden, wenn der Käufer durch Vorlage des entsprechenden Mietvertrages nachweist, dass das Vertragsverhältnis zu dem Mietpreis länger als ein Jahr besteht. Es kommt dabei auf den Zeitpunkt der Vorlage bei der FHH an. Der Abschluss von Staffelmietverträgen ist unzulässig. g) die aktuellen Nettokaltmieten der Wohnungen alle zwei Jahre bis spätestens zum 31.12. des jeweiligen Jahres unaufgefordert an Hamburg zu übermitteln, erstmalig am 31.12.2023. […] h) eine möblierte Vermietung von Wohnraum und eine Vermietung an Personen oder Gesellschaften, die eine gewerbsmäßig möblierte Vermietung bzw. Untervermietung anstreben, sowie eine zeitlich befristete Vermietung zu unterlassen. (2) Diese Vereinbarung entbindet den Käufer nicht von dem Genehmigungserfordernis für Maßnahmen der in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB bezeichneten Art. Der Käufer verpflichtet sich darüber hinaus, das Grundstück nur so zu nutzen, dass es mit dem Ziel der SozErhVO im Einklang steht und keinerlei Handlungen vorzunehmen oder vornehmen zu lassen, die diesem Zweck, insbesondere dem Ziel der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, zuwiderlaufen. […] (4) Stellen die Verpflichtungen nach Abs. 1 im Einzelfall eine unbillige Härte für den Käufer dar, kann Hamburg einen Antrag des Käufers auf Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung ausnahmsweise genehmigen. Dasselbe gilt, wenn eine Beeinträchtigung der Ziele der SozErhVO in geeigneter Weise ausgeschlossen werden kann. § 4 Geltung für Rechtsnachfolger Der Käufer verpflichtet sich, einem Rechtsnachfolger die Verpflichtungen dieses Vertrages aufzuerlegen und den Rechtsnachfolger entsprechend zu verpflichten. […] § 5 Vertragsstrafen [Es sind Strafen für Verstöße gegen §§ 3, 4 vorgesehen bis zu einer Gesamthöhe von 500.000 Euro.] § 6 Verzichtserklärung durch Hamburg Hamburg verzichtet auf die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB bestehenden Allgemeinen Vorkaufsrechts [sic!] aufgrund der Lage des Grundstücks im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung Altona-Altstadt unter der Voraussetzung des Zustandekommens dieses Vertrages. Hamburg wird dem für die Ausstellung des Negativzeugnisses über die Ausübung von Vorkaufsrechten zuständigen Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) eine entsprechende Verzichtserklärung unverzüglich zusenden. § 7 Geltungsdauer dieses Vertrages [Entsprechend Sozialer Erhaltungsverordnung, längstens 30 Jahre seit Vertragsschluss]" Mit E-Mail-Nachricht vom 14. September 2021 übersandte der Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin der Klägerin zunächst ein fotografisches Digitalisat der von ihm am Vortag unterzeichneten Abwendungserklärung. Mit weiterer E-Mail-Nachricht ihres nunmehr Bevollmächtigten vom … September 2021 bekräftigte die Klägerin ihre Bereitschaft, den Vorkauf durch eine vertragliche Vereinbarung abzuwenden, regte allerdings an, die in § 3 Abs. 1 Buchst. f) Satz 1 des Musters vorgesehene Begrenzung der Nettokaltmiete durch die Ergänzung des Halbsatzes "bei Neuvermietungen um höchstens bis zu 10 %" an die Vorgabe aus § 556d Abs. 1 BGB anzugleichen. Den Änderungsvorschlag lehnte die Beklagte mit Schreiben vom … Oktober 2021 ab. Mit der weniger weit gehenden Mietpreisbegrenzung im Falle von Neuvermietungen lasse sich aus fachlicher und rechtlicher Sicht das Vorkaufsrecht nicht abwenden. Das Anliegen der maßgeblichen sozialen Erhaltungsverordnung sei die Erhaltung der schutzwürdigen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, für die noch günstiger Wohnraum zur Verfügung stehe und weiterhin zur Verfügung stehen solle. Im Sinne einer möglichst umfassenden Bewahrung der vorhandenen Bewohnerstruktur sei die Bindung der Neuvertragsmieten an den Mittelwert des Mietenspiegels in dem Vertragsmuster enthalten. Der Vorschlag der Klägerin lasse demgegenüber in einem nicht hinnehmbaren Umfang Spielraum für höhere Mieten – ca. … Euro mehr Nettokaltmiete im Monat bezogen auf die größeren Wohnungen auf dem Grundstück und den seinerzeitigen Mittelwert des Mietpreisspiegels. Eine andere Bewertung komme in besonders gelagerten Fällen in Betracht, etwa wenn nicht nur eine – hier anzunehmende – normale, sondern eine höhere Wohnungsausstattung vorhanden sei. Dies hätte ggfls. die Klägerin durch eine Fotodokumentation zu belegen. Mit am 28. Oktober klägerseits und am 1. November 2021 beklagtenseits unterzeichneter Urkunde schlossen die Beteiligten eine Abwendungsvereinbarung, die inhaltlich dem o.g. Muster entspricht. Die Beklagte erteilte hierauf ein Negativattest, wonach sie ein Vorkaufsrecht nicht ausübe; die Klägerin wurde sodann als neue Eigentümerin grundbuchlich erfasst. Mit Schreiben vom … Januar 2023 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten, dass die Abwendungsvereinbarung nach § 59 Abs. 2 Nr. 2 und 3 HmbVwVfG nichtig sei, und forderte diese auf, zu bestätigen, dass an der geschlossenen Abwendungsvereinbarung nicht festgehalten werde. Dem Vertrag habe die Annahme zugrunde gelegen, dass die Beklagte zur Ausübung eines öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts berechtigt gewesen sei. Der vermeintlich abgewendete Verwaltungsakt über die Vorkaufsrechtsausübung hätte aber richtigerweise nicht erlassen werden können. Das Bundesverwaltungsgericht habe mit Urteil vom 9. November 2021 zum Aktenzeichen 4 C 1.20 aufgezeigt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten ausscheide, wenn das veräußerte Grundstück entsprechend den städtebaulichen Zielen und Zwecken bebaut sei und genutzt werde, was hier der Fall gewesen sei. Die Beklagte antwortete hierauf mit Schreiben vom … Januar 2023, dass sie die vor dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 geschlossenen Abwendungsvereinbarungen für weiterhin rechtsverbindlich halte. Mit Schreiben vom 17. Februar 2023, bei der Beklagten eingegangen am 20. Februar 2023, kündigte die Klägerin vorsorglich die Abwendungsvereinbarung unter Berufung auf § 60 Abs. 1 HmbVwVfG wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Am 20. Februar 2023 hat die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen ergänzend aus: Die Beklagte habe das angenommene Vorkaufsrecht nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht wirksam ausüben können, weil das Grundstück zum Zeitpunkt der Veräußerung mit einem überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Mehrfamilienhaus bebaut gewesen und zur Vermietung genutzt worden sei. Der Leerstand im Zeitpunkt der Abwendungsvereinbarung sei unbeachtlich, weil sie beabsichtigt habe, die ungenutzten Wohnungen alsbald wieder zu vermieten. Insoweit sei vom Bundesverwaltungsgericht auch nicht gefordert, die Bewertung ausschließlich auf den gegenwärtigen Zustand zu beziehen. Der Leerstand, der von der Wohnraumschutzbehörde über längere Zeit hingenommen worden sei, dürfe ihr als Erwerberin nicht entgegengehalten werden. Die Abwendungsvereinbarung sei vor diesem Hintergrund schon deshalb nichtig, weil sie mit der Verpflichtung zur Unterlassung bestimmter baulicher Maßnahmen und der Bindung an den Mietenspiegel im Sinne von § 59 Abs. 2 Nr. 2 HmbVwVfG unzulässige Restriktionen enthalte, die nicht Gegenstand eines Verwaltungsakts hätten sein können. Eine Bewertung des Vertrags als Vergleichsvertrag auf der Grundlage gegenseitigen Nachgebens sei mit dem seinerzeitigen tatsächlichen Geschehen nicht zu vereinbaren. Tatsächlich habe sie keine Möglichkeit zu einer Einwirkung auf den Vertragsinhalt eingeräumt bekommen. Hätte sie, die Klägerin, eine eher gleichberechtigte Verhandlungsposition gehabt, so hätte sie die Bedingungen insbesondere hinsichtlich der Mietpreisbegrenzung und der Laufzeit nicht hingenommen. Jedenfalls liege der Nichtigkeitstatbestand des § 59 Abs. 2 Nr. 3 HmbVwVfG vor. Hilfsweise folge eine Kündbarkeit der Vereinbarung gemäß § 60 HmbVwVfG daraus, dass sich die Annahme des Bestehens eines Vorkaufsrechts aufgrund der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts als unzutreffend erwiesen habe. Den weitreichenden, für 30 Jahre übernommenen Verpflichtungen zur Unterlassung bestimmter baulicher Änderungen und zur Begrenzung der Miethöhe unterhalb der bundesrechtlichen Mietpreisbremse – die ihr durch Verwaltungsakt nicht auferlegt werden könnten – stehe mit dem Absehen von einer rechtswidrigen Vorkaufsrechtsausübung eine wertlose Leistung gegenüber. Ihr sei es nicht zuzumuten, an der Abwendungsvereinbarung weiterhin festgehalten zu werden. Die Klägerin beantragt, festzustellen, dass der zwischen den Parteien geschlossene öffentlich-rechtliche Vertrag zur Abwendung des Vorkaufsrechts im Gebiet der sozialen Erhaltungsverordnung Altona-Altstadt betreffend das Flurstück … in der Gemarkung …, belegen … vom 28.10./01.11.2021 nichtig ist, hilfsweise festzustellen, dass der vorgenannte öffentlich-rechtliche Vertrag durch die Kündigungserklärung der Klägerin vom 17.02.2023 beendet ist. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus: Die Klage sei unzulässig. Die Nichtigkeit bzw. die Unwirksamkeit eines Vertrages sei kein gemäß § 43 Abs. 1 VwGO feststellungsfähiges Rechtsverhältnis. Jedenfalls sei die Klage unbegründet. Es handle sich um einen Vergleichsvertrag im Sinne von § 55 HmbVwVfG, auf den die Nichtigkeitsgründe des § 59 Abs. 2 Nr. 2, 3 und 4 HmbVwVfG nicht anzuwenden seien. Mit der Vereinbarung hätten die Beteiligten, wie der Inhalt der Abwendungsvereinbarung zeige, sowohl eine Ungewissheit über die Voraussetzungen einer wirksamen Abwendung der im Raum stehenden Vorkaufsrechtsausübung als auch eine Ungewissheit in Bezug auf die Vorkaufsrechtsausübung im Übrigen überwunden; beide Fragen seien sowohl objektiv als auch nach den Vorstellungen der Beteiligten ungewiss gewesen. Das für einen Vergleichsvertrag erforderliche Nachgeben, das sich auch gerade auf diese Ungewissheiten bezogen habe, liege seitens der Klägerin u.a. in dem Verzicht auf die Umwandlung in Wohnungseigentum auch in den Fällen des § 172 Abs. 4 Satz 3 und Nr. 6 BauGB. Ihr, der Beklagten, Nachgeben liege darin, dass sie den erfolglosen Änderungswunsch der Klägerin in Bezug auf die vorgeschlagene Abwendungsvereinbarung geprüft habe, und in der aus § 6 der Vereinbarung folgenden Verpflichtung, unverzüglich ein Negativattest zu erteilen. Die Klägerin habe die Möglichkeit, Abweichungen von dem Vertragsmuster auszuhandeln, eingeräumt erhalten. Hierauf bezogen sei sie insbesondere aufgefordert worden, eine Fotodokumentation einzureichen, um auf dieser Grundlage eine andere Miethöhenbegrenzung zu erörtern. Eine Unwirksamkeit der Abwendungsvereinbarung folge auch nicht aus § 779 BGB i.V.m. § 59 Abs. 1 HmbVwVfG, da diese Vorschrift über die Unwirksamkeit von Vergleichen nicht bei reinen Rechtsirrtümern greife, als welche die geltend gemachte Fehlvorstellung über die Auslegung des § 26 Nr. 4 BauGB allenfalls zu verstehen sei. Ungeachtet dessen sei auch unter Zugrundelegung des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 die Vorkaufsrechtsausübung nicht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen gewesen. Wegen des vor Abschluss der Abwendungsvereinbarung festzustellenden Leerstands in dem Wohngebäude auf dem Grundstück und dessen partiell gewerblicher Nutzung sei dieses nicht entsprechend den Zielen und Zwecken der sozialen Erhaltungsverordnung genutzt gewesen, was die Norm für einen Ausschluss voraussetze. Dies schließe die Nichtigkeitsgründe nach § 59 Abs. 2 HmbVwVfG ungeachtet des Vergleichscharakters der Vereinbarung aus. Denn diese setzten sämtlich voraus, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtswidrig gewesen wäre. Ein Kündigungsrecht nach § 60 Abs. 1 HmbVwVfG wegen einer wesentlichen Änderung der Verhältnisse sei auszuschließen. Das von der Klägerin hierzu angeführte Urteil des Bundesverwaltungsgerichts sei bereits nicht einschlägig, weil sich auch unter Zugrundelegung seiner Maßstäbe für die Anwendung des § 26 Nr. 4 BauGB im konkreten Fall nichts ändere. Selbst wenn man dies anders sähe, folge aus diesem Urteil nichts. Gemeint sei mit dem Begriff der wesentlichen Änderung nur die vorausgesetzte Geschäftsgrundlage, nicht hingegen diejenigen Bedingungen, die zum Inhalt des Vertrags gemacht worden seien. Regelungsgegenstand der Abwendungsvereinbarung sei aber gerade die Nichtausübung des Vorkaufsrechts insgesamt, wozu auch die vom Bundesverwaltungsgericht nunmehr entschiedene Frage des bei § 26 Nr. 4 BauGB anzulegenden Maßstabs gehöre. Darüber hinaus könne neue Rechtsprechung eine wesentliche Änderung der Verhältnisse im Rechtssinne nur dann bewirken, wenn es sich um die Änderung einer gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung handele. Die erstmalige Entscheidung des letztinstanzlichen Gerichts, wie hier des Bundesverwaltungsgerichts, genüge dafür nicht, zumal dem Bundesverwaltungsgericht die letztinstanzliche Auslegung der Vorschriften über die städtebaulichen Vorkaufsrechte nicht allein zustehe, weil Streitigkeiten hinsichtlich der Vorkaufsrechtsausübung unter bestimmten Voraussetzungen nicht in die Zuständigkeit der Verwaltungsgerichtsbarkeit, sondern der Baulandgerichte fielen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Prozessakte und die von der Beklagten übersandten Sachakten, die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind, Bezug genommen.