3 TH 1267/85

I. Die vier Antragsteller bilden die Baugemeinschaft B. & L... Diese Baugemeinschaft erhielt unter dem 17. Dezember 1984 die Baugenehmigung und den Befreiungsbescheid zur Errichtung einer zweigeschossigen Lagerhalle mit Verkaufsfläche auf dem Grundstück Flur 6, Flurstück 150/2 in Lollar. Nach den Plänen sind als Lagerfläche 5.546,81 qm (davon 381,32 qm als Abhollager), als Ausstellungsfläche 1.786,98 qm und als Verkaufsfläche 526,04 qm genehmigt worden (Projekt Massa-Markt). Vorausgegangen war der an die Baugemeinschaft Be/ K. gerichtete Bauvorbescheid vom 21. Februar 1984 zur Errichtung eines Möbeleinrichtungshauses, Ausstellungs- und Abhollagers. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1.14 "Auwiesen" der Stadt Lollar von 1983. Dieser Bebauungsplan ist der Nachfolger des vom Hess. Verwaltungsgerichtshof mit Beschluß vom 6. April 1979 - IV N 7/77 - für nichtig erklärten Bebauungsplans Nr. 9 "Auwiesen". Der Bebauungsplan Nr. 1.14 weist den zur Bebauung vorgesehenen Grundstücksteilbereich als Gewerbegebiet aus. Daneben enthält er u. a. die folgende textliche Festsetzung: "1.6 Einzelhandelsflächen können außer im Sondergebiet nur zugelassen werden, soweit sie nicht mehr als 20 9/6 der Betriebsfläche einnehmen, höchstens jedoch 500 qm." Nachdem mit den Bauarbeiten bereits begonnen worden war, widerrief der Antragsgegner auf Weisung des Regierungspräsidenten in Gießen mit Bescheid vom 13. Mai 1985 sofort vollziehbar den Bauvorbescheid vom 21. Februar 1984 und die Baugenehmigung mit Befreiungsbescheid vom 17. Dezember 1984. Gleichzeitig ordnete er sofort vollziehbar die sofortige Einstellung der Bauarbeiten an und drohte für den Fall der Nichtbefolgung ein Zwangsgeld in Höhe von 3.000,-- DM an. Über den Widerspruch der Antragsteller gegen diese Verfügung ist noch nicht entschieden worden. Ein Angebot des Antragsgegners, den Baustopp insoweit einzuschränken, als nur noch der Ausbau von 1.786,98 qm zu Ausstellungsflächen untersagt bleiben sollte, haben die Antragsteller abgelehnt. Den auf die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gerichteten Eilantrag der Antragsteller vom 23. Mai 1985 hat das Verwaltungsgericht mit Beschluß vom 21. Juni 1985 abgelehnt. Die Antragsteller haben gegen den ihnen am 22. Juni 1985 zugestellten Beschluß des Verwaltungsgerichts am Montag, dem 8. Juli 1985, Beschwerde eingelegt, mit der sie ihr Begehren weiterverfolgen. Die Beteiligten streiten insbesondere darüber, ob der Bauvorbescheid die Baugenehmigung und der Befreiungsbescheid rechtswidrig sind, ob die Widerrufsvorschrift des § 101 Abs. 1 Nr. 1 HBO verfassungsgemäß ist und ob der Widerruf unter Berücksichtigung des Vertrauensschutzes und des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit rechtmäßig ist. Dem Senat liegen fünf Hefter der Bauaufsichtsbehörde des Antragsgegners vor, die das Bauvorhaben der Antragsteller betreffen; darüber hinaus der Bebauungsplan der Stadt Lollar Nr. 1.14 "Auwiesen" mit einem Ordner Aufstellungsunterlagen. Diese Unterlagen sind sämtlich Gegenstand der Beratung gewesen. Auf ihren Inhalt wird ebenso wie auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten ergänzend Bezug genommen. II. Die zulässige Beschwerde der Antragsteller ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat den gemäß § 80 Abs. 5 VwGO zulässigen Eilantrag zu Recht abgelehnt. Die angefochtene Widerrufs- und Baustoppverfügung des Antragsgegners vom 13. Mai 1985 ist rechtmäßig und ihr Vollzug eilbedürftig. Der Antragsgegner hat sich zu Recht auf die Widerrufsvorschrift des § 101 Abs. 1 Nr. 1 HBO gestützt, wonach eine Genehmigung widerrufen oder nachträglich eingeschränkt werden kann, wenn sie dem bestehenden Recht widersprach und noch widerspricht und Ausnahmen oder Befreiungen nicht zulässig sind. Gemäß Abs. 3 der Vorschrift findet Abs. 1 auf Ausnahmen und Befreiungen entsprechende Anwendung. Dasselbe gilt für Bauvorbescheide gemäß § 92 Abs. 2 HBO. Die Widerrufsvorschrift des § 101 HBO ist als spezielle und abschließende Regelung anzusehen, wodurch die im wesentlichen inhaltsgleichen Verfahrensregelungen des § 48 HessVwVfG nicht zur Anwendung kommen (§ 1 Abs. 3 VwVfG, § 1 Abs. 1 Nr. 2 HessVwVfG; Hess. VGH, Beschluß vom 19. Juni 1985 - 3 TG 444/85; VG Frankfurt am Main, Urteil vom 9. März 1982 - IV/2 E 613/79 NVwZ 1983, 55; Rasch/Schaetzell, HBO, Komm., Stand: Juli 1984, Erl. zu § 101; Grosse-Suchsdorf/Schmaltz/Wiechert, Nds. BauO, Komm., § 68 Rdnr. 8 f. und § 90 Rdnr. 2). § 101 Abs. 1 Nr. 1 HBO ist verfassungsgemäß. Es ist verfassungsrechtlich unbedenklich, daß diese Vorschrift nicht in die Entschädigungsregelung des § 101 Abs. 2 HBO einbezogen worden ist. Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG, wonach eine Enteignung nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen darf, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, ist nicht verletzt. Der Widerruf einer rechtswidrigen Baugenehmigung stellt weder eine Enteignung noch einen enteignungsgleichen Eingriff dar (Bay. VGH, Urteil vom 20. November 1975 - Nr. 19 I 72 - BayVBl. 1976, 497). Die durch eine rechtswidrige Baugenehmigung eingeräumte Rechtsposition des öffentlichen Rechts unterliegt nicht dem Eigentumsschutz des Art. 14 Abs. 1 GG. Es handelt sich dabei nicht um eine Eigentumsposition, die dem Bauherrn, der nicht zwingend Grundstückseigentümer sein muß (§ 90 Abs. 4 Satz 3 HBO) und es hier übrigens auch nicht ist, nur gegen Entschädigung entzogen werden könnte. Dies wäre nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 11, 221, 226; 14, 288, 293; 22, 241, 253) nur dann der Fall, wenn eine Rechtsposition des öffentlichen Rechts so geschaffen ist, daß sie der Rechtsstellung des Eigentümers nahekommt, wenn sie also so stark ist, daß ihr ersatzloser Entzug den rechtsstaatlichen Grundsätzen zuwiderlaufen würde, und wenn sie nicht ausschließlich auf staatlicher Gewährung, sondern auf eigener Leistung beruht. Eine solche Rechtsstellung gibt die Baugenehmigung nicht. Sie beruht nicht auf eigener Leistung. Sie ist auch keine Gewährung, sondern stellt lediglich fest, daß dem genehmigten Vorhaben im Zeitpunkt der Entscheidung öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen (§ 96 Abs. 1 Satz 1 HBO; BVerwG, Urteil vom 2. Juli 1963 - I C 110.62 - BRS 14, S. 51). Die Baugenehmigung gestattet nur etwas, was unter Erlaubnisvorbehalt verboten ist (§ 96 Abs. 7 HBO). Die Position, die der Inhaber einer rechtswidrigen Baugenehmigung innehat, steht gerade wegen des Vorhandenseins des § 101 Abs. 1 Nr. 1 HBO unter dem gesetzlichen Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs. In dieser Vorbelastung liegt ein von Anfang an vorhandenes und vom Gesetzgeber, der gemäß Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 GG Inhalt und Schranken des Eigentums bestimmt, gewolltes Risiko, das mit dem Widerruf lediglich offen zutage tritt. Die schon in ihrem Ursprung angelegte Einschränkung der Wirkungskraft, ein Bauvorhaben dauerhaft legalisieren zu können, teilt die rechtswidrige Baugenehmigung im übrigen mit einem Widerrufsvorbehalt als zulässiger Nebenbestimmung eines rechtmäßigen Bauscheins (vgl. z. B. § 94 Abs. 5 und 6 HBO). Für einen solchen Fall ist ebenfalls anerkannt, daß die Beschränkung der Baugenehmigung durch den Widerrufsvorbehalt die sich aus der Baugenehmigung ergebende Rechtsstellung des Bauherrn derart schwächt, daß sie nicht als geschütztes Vermögensgut im Urteil vom 16. März 1970 - III ZR 183/69 - BBauBl. 1971, 331) . Die Gleichwertigkeit von gesetzlicher Widerrufsmöglichkeit und ausdrücklichem Widerrufsvorbehalt im Verwaltungsakt ergibt sich im übrigen auch, wobei die nicht einheitliche Terminologie hier außer Betracht bleiben kann, aus § 49 Abs. 2 Nr. 1 HessVwVfG in Fällen des Widerrufs rechtmäßiger begünstigender Verwaltungsakte. Hier ist interessant, daß § 49 Abs. 5 Satz 1 HessVwVfG eine Entschädigung in den Fällen des Abs. 2 Nr. 1 nicht vorsieht, obwohl es sich sogar um den Widerruf rechtmäßiger und nicht rechtswidriger Verwaltungsakte wie in § 101 Abs. 1 Nr. 1 HBO handelt. In einem Widerruf nach § 101 Abs. 1 Nr. 1 HBO ist auch deshalb keine Enteignung des Inhabers einer rechtswidrigen Baugenehmigung zu sehen, weil ein mögliches schutzwürdiges Vertrauen in den Bestand der Baugenehmigung bei der Ermessensentscheidung über den Widerruf zu berücksichtigen ist (vgl. BVerwG, Beschluß vom 27. Dezember 1967 - III B 84.67 Buchholz 427.3 § 335 a LAG Nr. 21; Hess. VGH, Urteil vom 14. Mai 1980 - IV OE 48/77 -). Der aus dem Rechtsstaatsprinzip und dort aus der Rechtssicherheit herleitbare Vertrauensschutz ist ein Gesichtspunkt in der Interessenabwägung, in die auf der anderen Seite der Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung (Artikel 20 Abs. 3 GG) einzustellen ist. Dabei ist dem Vertrauensschutz im Rahmen einer Ermessensentscheidung nach § 101 Abs. 1 Nr. 1 HBO ein größeres Gewicht beizumessen als in Fällen des § 48 Abs. 1 HessVwVfG, da nach Abs. 3 dieser Vorschrift entstandene Vermögensnachteile bei schutzwürdigem Vertrauen ausgeglichen werden können. Im übrigen gebietet auch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (§§ 5, 8 HSOG in Verbindung mit § 112 HBO) eine möglichst schonende Beachtung der privaten Interessen des Bauherrn im Falle eines Widerrufs. Hier ist etwa zu beachten, daß nicht jeder Widerruf einer bereits teilweise oder vollständig ausgenutzten Baugenehmigung zu einer anschließenden Beseitigung der Baumaßnahme führen muß, wenn etwa mit Hilfe einer neuen Baugenehmigung ein Zustand legaler baulicher Nutzung erreicht werden kann. Stellt der Widerruf einer rechtswidrigen Baugenehmigung keine Enteignung dar, ist auch die in § 101 Abs. 2 HBO vorgesehene, für Fälle des Abs. 1 Nr. 1 jedoch versagte Entschädigung für Nachteile, die durch Maßnahmen im Vertrauen auf die Genehmigung entstanden sind, keine Enteignungsentschädigung (vgl. Bay. VGH, Urteil vom 20. November 1975, a. a. 0.). Es handelt sich in § 101 Abs. 2 HBO um einen Entschädigungsanspruch eigener Art, der lediglich einen Vermögensnachteil ausgleichen, nicht aber im Sinne des Enteignungsrechts entschädigen soll. Die Formulierungen des § 48 Abs. 3 und 6 sowie des § 49 Abs. 5 HessVwVfG verdeutlichen diesen Unterschied genauer. Die Unterschiede setzen sich über die Art der Festsetzung des Vermögensnachteils bis zum Rechtsweg für daraus entstehende Streitigkeiten hin fort (§ 48 Abs. 3 Satz 2 und Abs. 6, § 49 Abs. 5 Satz 3 HessVwVfG und Art. 14 Abs. 3 Satz 4 GG). § 101 Abs. 1 Nr. 1 HBO verstößt in Verbindung mit Abs. 2 der Vorschrift auch nicht gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG, obwohl hier ein Ausgleichsanspruch wie in § 48 Abs. 3 Satz 1 HessVwVfG nicht gewährt wird (vgl. dazu Bay. VGH, Urteil vom 16. Oktober 1978 - Nr. 55 XIV 74 - BRS 33 Nr. 153, wo diese Frage offengelassen worden ist). Spezielle und abweichende Regelungen des Gesetzgebers auf besonderen Sachgebieten wollte das am 1. Januar 1977 in Kraft getretene kodifizierte Verwaltungsverfahrensrecht gerade zulassen, wie § 1 Abs. 1 HessVwVfG zeigt. Während § 48 HessVwVfG die Rücknahme rechtswidriger Verwaltungsakte weit gefaßt regelt, handelt es sich bei dem Widerruf einer rechtswidrigen Baugenehmigung nach § 101 Abs. 1 Nr. 1 HBO um eine Maßnahme der Gefahrenabwehr. Die Regelung rechtfertigt sich vor dem Hintergrund, daß die Inhalts- und Schrankenbestimmung beim Eigentum an Grund und Boden wegen der oft jahrhundertelangen Auswirkungen baulicher Nutzungen auf die städtebauliche Ordnung mit einer schärferen Korrekturmöglichkeit für die Verwaltung verknüpft sein kann als bei sonstigen behördlichen Maßnahmen. Dabei handelt es sich nicht einmal um ein Sonderrecht für die Inhaber rechtswidriger Bauscheine. Vielmehr steht § 101 Abs. 1 Nr. 1 HBO im Einklang mit dem jetzt und früher geltenden Polizeirecht, wie die §§ 10 und 30 Abs. 4 HSOG sowie die §§ 42 und 70 Abs. 2 PrPVG von 1931 zeigen. Es liegt hier auch keine auszufüllende Gesetzeslücke vor. Daß der Gesetzgeber des § 101 Abs. 1 HBO eine eigenständige und von § 48 HessVwVfG abweichende Regelung ausdrücklich gewollt hat, ergibt sich daraus, daß § 101 HBO erst am 1. Januar 1978 und damit ein Jahr später als § 48 HessVwVfG in Kraft getreten ist. § 101 HBO 1978 ist auch nicht identisch mit § 77 HBO 1958, der selbst keinerlei Entschädigungsregelung umfaßte. Eine solche Regelung kam damals lediglich über § 60 HBO 1958 in Verbindung mit § 30 Abs. 4 HSOG zum Tragen. Der Widerruf des Befreiungsbescheids vom 17. Dezember 1984 ist gemäß § 101 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 HBO rechtmäßig. Der Befreiungsbescheid ist nichtig. Die Widerrufsvorschrift der HBO ist aus verfahrensökonomischen Gründen zur Beseitigung eines erzeugten Rechtsscheins, von Streitpunkten und Rechtsunklarheiten auch auf nichtige Befreiungen anwendbar (Hess. VGH, Beschluß vom 1. Februar 1982 - IV TH 80/81 -). An sich war die im Einvernehmen mit der Gemeinde Lollar und wohl auch mit allgemeiner Zustimmung des Regierungspräsidenten in Gießen (vgl. Nr. 1 b der Verfügung vom 4. März 1983) gemäß § 31 Abs. 2 BBauG erteilte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans bezüglich der zulässigen Einzelhandelsfläche erforderlich, weil der Bebauungsplan Nr. 1.14 "Auwiesen" einschließlich der Textfestsetzung Nr. 1.6 als rechtswirksam anzusehen ist. Diese Festsetzung ist insbesondere bestimmt genug. Sie schließt 100 %ige Einzelhandelsbetriebe unabhängig von der Betriebsgröße aus. Bei sonstigen Gewerbebetrieben soll neben einer vorhandenen Betriebsfläche nur eine untergeordnete Einzelhandelsfläche von nicht mehr als 20 % der Gesamtbetriebsfläche zulässig sein. Dieser Schwerpunkt der angestrebten tatsächlichen Nutzung mit einem untergeordneten Betriebsteil Verkauf innerhalb sonstiger Gewerbebetriebe, die nicht Einzelhandelsbetriebe sind, verdeutlicht auch die Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1.14. Dabei ist es nicht zu beanstanden, daß der Bebauungsplan den in der Baunutzungsverordnung selbst so nicht genannten Begriff "Einzelhandelsflächen" verwendet, dessen Sinn und Bedeutung gleichwohl nicht unklar sind. Hierzu hat das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt, daß darunter die dem Verkauf an Endverbraucher, den Kunden zugänglichen Flächen fallen (vgl. Fickert-Fieseler, BauNVO, Komm., 4. Auflage 1979, § 11 Tn 19). Die Festsetzung Nr. 1.6 beruht beanstandungsfrei auf § 1 Abs. 9 in Verbindung mit Abs. 5 BauNVO, wonach bestimmte Arten der in den Baugebieten zulässigen baulichen Anlagen ganz oder teilweise ausgeschlossen werden können. Die allgemeine Zweckbestimmung eines Gewerbegebiets ist hier durch die Herausnahme reiner Einzelhandelsbetriebe nicht betroffen. Die besonderen städtebaulichen Gründe für die Beschränkung ergeben sich aus den den Beteiligten bekannten Umständen, die zu der durch Beschluß des Hess. Verwaltungsgerichtshofs vom 6. April 1979 - IV N 7/77 - festgestellten Nichtigkeit des vorhergehenden Bebauungsplans Nr. 9 geführt haben, und daraus, daß bereits ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb (Massa-Markt) auf demselben Baugrundstück in dem unmittelbar angrenzenden Sondergebiet nebst weiteren Betriebsgebäuden in der Gewerbegebietsfläche vorhanden ist. Die Nichtigkeit des Befreiungsbescheids ergibt sich daraus, daß er an einem besonders schwerwiegenden Fehler leidet und dies bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offenkundig ist (§ 44 Abs. 1 HessVwVfG). Der besonders schwerwiegende Fehler der Befreiung liegt in der völligen Unbestimmtheit ihrer Reichweite und ihres Umfangs. Der Befreiungsbescheid vom 17. Dezember 1984 spricht nur allgemein davon, daß von den Festsetzungen des Bebauungsplans bezüglich der zulässigen Einzelhandelsfläche befreit wird. Daraus geht nichts näher darüber hervor, für welche Flächen nunmehr genau Einzelhandel zugelassen wird. Diese Unklarheit ergibt sich im übrigen schon aus der Baubeschreibung, dem Flächenaufteilungsplan und dem Befreiungsantrag der Antragsteller selbst. So ist in der Baubeschreibung (Blatt 29 der Behördenakte 2 - Bauantrag) eine Verkaufsfläche von 526,04 qm genannt worden. Diese Angabe könnte es nahelegen, daß eine Befreiung nur für 26 qm zusätzlicher Einzelhandelsverkaufsfläche als erforderlich angesehen und gewollt war. Diese Größenordnung wird von dem Befreiungsantrag (Blatt 52 der Bauakte 2 - Bauantrag) offenbar verlassen, wo es in der Spalte 5.2 zum Umfang der Befreiung heißt, im Gewerbegebiet sei eine maximale Einzelhandelsfläche von 500 qm zulässig; die Bebauungsfläche sei größer, und es wären daher mehrere Einzelparzellen notwendig. In der Begründung ist angeführt, es sei aus wirtschaftlichen Gründen sinnvoller, nicht Einzelparzellen zu je 500 qm, sondern ein kompaktes Gebäude zu erstellen. Dafür, welche Größenordnung hier gemeint ist, kann allenfalls der Bauvorbescheid vom 21. Februar 1984 einen Anhaltspunkt geben, wo auf Seite 2 von mindestens drei parzellierten Baugrundstücken die Rede ist, auf denen jeweils ein Betrieb mit einer 500 qm großen Einzelhandelsfläche errichtet werden könnte. Hieraus könnte bei 1500 qm Einzelhandelsfläche eine beantragte und erteilte Befreiung von 1000 qm denkbar sein. Als beantragte Einzelhandelsfläche kommt auch die Summe aus der angegebenen Verkaufsfläche von 526,04 qm und der Ausstellungsfläche von 1786,98 qm in Betracht. Dies ergäbe 2313,02 qm. Dabei weist das Wort Ausstellungsfläche auf einen Kundenzugang hin, während dies bei Lager und Abhollager nicht mehr der Fall ist. Bezöge man diese Flächen in die Befreiung ein, ergäbe sich nach der Baubeschreibung ohne Abhollager eine Einzelhandelsfläche von 7478,51 qm und mit Abhollager von 7859,83 qm. Daß sogar ein derartiger Umfang von mindestens 7400 qm Einzelhandelsfläche und damit eine Befreiung von mindestens 6900 qm nicht außerhalb der Vorstellungen liegt, zeigt der Schriftsatz des Antragstellerbevollmächtigten vom 12. Juni 1985 (fälschlich: 1984), wo auf Seite 5 mitgeteilt wird, es sei richtig, daß Kunden des Markts zu Besichtigungszwecken zu den Lagerflächen in gleicher Weise Zugang haben wie zu den Verkaufs- und Ausstellungsflächen. Wenn Kunden zur Besichtigung und Verkaufsanbahnung Zugang zu allen oder fast allen Betriebsflächen haben, ergibt die von den Antragstellern gewählte Unterscheidung in Verkaufs-, Ausstellungs- und Lagerfläche keinen hinreichend bestimmbaren Sinn. Das gilt auch für die Farbmarkierungen in dem Flächenaufteilungsplan (Blatt 21 und 23 der Bauakte 2 - Bauantrag). Dort ist nur das Abhollager im Erdgeschoß durch Innenwände deutlich von der übrigen Betriebsfläche abgegrenzt, während im übrigen trotz unterschiedlicher Farbmarkierung eine Aufteilung nach verschiedenen Möbelgruppen vorgenommen worden ist. Diese wiederholen sich etwa auch nicht innerhalb der Ausstellungs- und Lagerflächen. Nicht einmal die grün gekennzeichnete Verkaufsfläche im Erdgeschoß ist als reine Verkaufsfläche vorgesehen, da dort Möbel oder Zubehör für "Junges Wohnen" vorgesehen sind. Damit lastet auf den von den Antragstellern gewählten Begriffen und Markierungen und der Flächenaufteilung ein besonders hohes Maß an Unklarheit und Unverständlichkeit, das sich in dem Befreiungsbescheid fortsetzt. Eine Befreiung, die hinsichtlich der zulässigen zusätzlichen Einzelhandelsfläche sowohl das 1-fache (26 qm) als auch das 265-fache davon (6900 qm) bedeuten kann, leidet an einem besonders schwerwiegenden Rechtsfehler. Bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände ist dieser Rechtsfehler auch offenkundig. Bei dem Maß der zulässigen Einzelhandelsverkaufsfläche außerhalb des Sondergebiets handelt es sich um einen wesentlichen Punkt des Bebauungsplans und das zentrale Moment des Baugenehmigungs- und Befreiungsverfahrens. Für einen unvoreingenommenen, mit den in Betracht kommenden Umständen aber vertrauten Beobachter drängt sich hier ohne weiteres auf, daß eine Klärung in diesem Hauptpunkt nicht erreicht worden ist und Klarheit, die den geschäftlich nicht unerfahrenen Antragstellern leicht möglich gewesen wäre, bei der schriftlichen und zeichnerischen Beantragung des Bauvorhabens auch nicht gewollt war. Nebenbei sei darauf hingewiesen, daß der Befreiungsbescheid auch ohne seine zur Nichtigkeit führende Unbestimmtheit jedenfalls rechtswidrig gewesen wäre. Die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BBauG liegen nicht vor. Weder erfordern Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung noch würde eine Befreiung die Grundzüge der Planung, die gerade auf die Verhinderung eines größeren Einzelhandelsbetriebs gerichtet sind, unberührt lassen, wie auch eine vom Plangeber unbeabsichtigte Härte bei der Begrenzung der Einzelhandelsflächen nicht ersichtlich ist. Die Ansiedlung eines weiteren größeren Einzelhandelsbetriebs sollte nach der Vorgeschichte des Bebauungsplans gerade verhindert werden. Der Widerruf der Baugenehmigung ist ebenfalls rechtmäßig. Die Baugenehmigung ist rechtswidrig. In diesem Zusammenhang ist auf den Formulartext auf Seite 1 des Befreiungsbescheids hinzuweisen, wonach die Unanfechtbarkeit des Befreiungsbescheids Voraussetzung für die Gültigkeit der Baugenehmigung ist. Der Befreiungsbescheid ist aber nichtig. Die Baugenehmigung verstößt, weil sie einen reinen Einzelhandelsbetrieb zuläßt, gegen die Textfestsetzung Nr. 1.6 des gültigen Bebauungsplans, ohne daß Ausnahmen oder Befreiungen zulässig sind. Darüber hinaus wird § 11 Abs. 3 BauNVO nicht eingehalten, weil hier kein Sondergebiet vorliegt. Die Regelvermutung dieser Vorschrift, wonach großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einer Geschoßfläche von mehr als 1500 qm negative Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden hat, greift hier zu Lasten des Bauvorhabens der Antragsteller ein. Immerhin wird die vom Gesetzgeber gesetzte Grenze um mehr als das Fünffache überschritten. Für eine atypische Fallgestaltung ist im übrigen nichts hinreichend ersichtlich. Der Widerruf der Baugenehmigung läßt auch Ermessensfehler nicht erkennen. Es ist unschädlich, daß der Anlaß für das ermessensgerechte Handeln des Antragsgegners eine Weisung des Regierungspräsidenten gewesen ist. Andernfalls ginge das gesetzliche Weisungsrecht bei Ermessensentscheidungen ins Leere. Im übrigen stellt sich die Weisung hier in der Sache nur als die Rückholung der mit Rundverfügung vom 4. März 1983 vorab erteilten generellen Zustimmung zur Befreiung gemäß den §§ 31 Abs. 3, 36 Abs. 2 Satz 2 BBauG dar, deren Geschäftsgrundlage wegen der Nichtigkeit der Befreiung entfallen ist. Die ausreichend begründete, abwägende und sich einer Ermessensausübung bewußte Weisung (vgl. S. 4 der Verfügung vom 9. Mai 1985) ist auch selbst ermessensfehlerfrei erfolgt. Der in Betracht kommende Vertrauensschutz tritt hier zurück, weil die Antragsteller in den Bauvorlagen und im Befreiungsantrag in wesentlicher Beziehung unklare und unvollständige Angaben gemacht haben, wodurch im übrigen sogar der Widerrufsgrund des § 101 Abs. 1 Nr. 2 HBO erfüllt ist. Im übrigen kommt ein Vertrauensschutz nur dann in Betracht, wenn der Inhaber der Baugenehmigung die Fehlerhaftigkeit weder kannte noch hätte kennen müssen und im Vertrauen auf den begünstigenden Verwaltungsakt Ausgaben gemacht hat. Jede Art von Fahrlässigkeit im Hinblick auf die Annahme der Rechtmäßigkeit des Verwaltungsaktes ist aber geeignet, ;den Vertrauensschutz des Begünstigten bei der Einschränkung einer Baugenehmigung wegen deren Rechtswidrigkeit auszuschließen (BVerwG, Beschluß vom 27. Dezember 1957, a. a. 0. ; Hess. VGH, Urteil vom 11. September 1981 - IV OE 92/79 -) . Hier ist davon auszugehen, daß die geschäftlich nicht unerfahrenen Antragsteller die Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung mindestens hätten kennen müssen. Bei Anwendung der im bei einer Parallelwertung in der Laiensphäre erkennen, daß das Ziel des Bebauungsplans, einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb zu verhindern, praktisch auf den Kopf gestellt worden ist und Baugenehmigung mit Befreiungsbescheid rechtlich nicht haltbar sind. Schließlich tritt ein Vertrauensschutz auch deshalb zurück, weil das öffentliche Interesse am Widerruf einer auf einem nichtigem Befreiungsbescheid beruhenden rechtswidrigen Baugenehmigung und an der Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände in einem wirtschaftspolitisch brisanten Bereich das Vertrauensinteresse der Antragsteller eindeutig über-wiegt. Dabei fällt nicht entscheidend ins Gewicht, daß die Antragsteller nach ihren glaubhaft gemachten Angaben bereits erhebliche Summen verplant und verbaut haben. Zum einen haben sich die Antragsteller mögliche Schäden zu großen Stücken selbst zuzuschreiben, zum anderen ist nicht hinreichend ersichtlich, daß sämtliche Baumaßnahmen umsonst gewesen sind und die Antragsteller zwingend mit einem Beseitigungsgebot rechnen müßten. Das Rechtsproblem dieses Falles liegt nicht in der Errichtung des gewerblichen Hallengebäudes selbst, sondern in seiner tatsächlichen Nutzung. Insoweit bleibt es den Antragstellern unbenommen, eine mit den Festsetzungen des Bebauungsplans übereinstimmende Nutzung anzustreben. Immerhin hat der Antragsgegner in dieser Richtung mit der angebotenen Einschränkung des Baustopps unter bestimmten Voraussetzungen ein gewisses Zeichen gesetzt, womit er in der Sache sogar noch weitergegangen ist, als es nach der Rechtsauffassung des Senats erforderlich und geboten ist. Der Vorbescheid vom 21. Februar 1984 konnte ebenfalls aus den dargelegten Gründen als rechtswidriger Verwaltungsakt widerrufen werden. Die zuletzt gestellte Bauvoranfrage, die am 14. Dezember 1983 bei der Stadt Lollar eingegangen ist (Blatt 23 der Behördenakte 1 - Bauvoranfrage ), enthält ebenfalls unvollständige Angaben. So wird im Betreff die Er-richtung einer Lagerhalle mit 500 qm Verkaufsfläche genannt. Im Text der Bauvoranfrage ist diese Lagerfläche mit 8450 qm angegeben. Selbst wenn innerhalb dieser Lagerfläche noch eine gewisse Differenzierung vorgenommen worden ist, die im Bauvorbescheid vom 21. Februar 1984 näher abgehandelt worden ist, ist den Antragstellern gleichwohl entgegenzuhalten, daß auch hier eine klare Trennung nach Einzelhandelsflächen und reinen Lagerflächen, die einen Kundenzugang nicht ermöglichen, nicht vorgenommen worden ist. Gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO war auch der Sofortvollzug der Widerrufe gerechtfertigt, weil sonst durch eine Fortführung der Bauarbeiten eine erhebliche bauliche Verfestigung eingetreten wäre, die die Herbeiführung baurechtmäßiger Zustände in der Zukunft wesentlich erschwert hätte. Das besondere öffentliche Interesse am Sofortvollzug des Bauvorbescheids rechtfertigt sich daraus, daß aus ihm zwar keine unmittelbare Bauberechtigung erwächst, jedoch innerhalb seiner Geltungsdauer ein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung. Ohne wirksame Baugenehmigung war der Antragsgegner gemäß § 102 Abs. 1 Nr. 1 HBO in Verbindung mit § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO auch berechtigt, sofort vollziehbar einen Baustopp für das gesamte Bauvorhaben auszusprechen. Das Übermaßverbot wird dadurch nicht verletzt, da für die Herbeiführung einer legalen baulichen Nutzung nicht unerhebliche Umplanungen und deren Genehmigung erforderlich sind. Im übrigen waren die Antragsteller auf das Angebot einer Teileinschränkung des Baustopps selbst nicht eingegangen, ohne daß es darauf noch entscheidend ankommt, zumal dieses Angebot, allerdings zugunsten der Antragsteller, der Rechtslage ohnehin nicht entsprach. Die mit dem sofort vollziehbaren Baustopp verbundene Zwangsgeldandrohung (§§ 2, 76 HessVwVfG) ist ebenfalls nicht zu beanstanden, auch wenn diese nicht gemäß § 69 HessVwVfG mit einer Fristsetzung verbunden worden ist. Diese Fristsetzung war wegen der unmittelbar drohenden Fortführung der auf einer rechtswidrigen Baugenehmigung und einer nichtigen Befreiung beruhenden Bauarbeiten unter den hier gegebenen Voraussetzungen des § 72 HessVwVfG in analoger Anwendung entbehrlich (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 5. Oktober 1979 -IV OE 36/77 ESVGH 30, 115). Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 13 Abs.- 1, 14 Abs. 1 entsprechend, 20 Abs. 3 und 25 Abs. 3 Gerichtskostengesetz - GKG -. Der Senat bemißt das Interesse der Antragsteller an der Aufrechterhaltung der Baugenehmigung für das Hallengebäude mit einem Fünftel der bei 40.000 cbm mit 95,-- DM/cbm geschätzten Baukosten von 3,8 Millionen DM. Der sich daraus ergebende Betrag wird nach ständiger Entscheidungspraxis in einem Aussetzungsverfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO auf ein Drittel gekürzt, woraus sich ein Teilbetrag von 253.000,-- DM ergibt, mit dem auch das Interesse an der Aufrechterhaltung des Bauvorbescheids und des Befreiungsbescheids abgegolten ist:. Für den Baustopp bringt der Senat zusätzlich und pauschalisierend den zehnfachen Hilfsstreitwert aus § 13 Abs. 1 Satz 2 GKG (= 40.000,-- DM) in Ansatz. Kürzt man diesen Betrag wiederum auf etwa ein Drittel, ergibt sich ein weiterer Teilbetrag von 13.000,-- DM, was insgesamt für beide Rechtszüge zu einem Streitwert von 266.000,-- DM führt. Die Zwangsgeldandrohung fällt demgegenüber nicht mehr ins Gewicht. Dagegen sah es der Senat nicht als gerechtfertigt an, bei der Streitwertfestsetzung von den angegebenen Mieteinnahmen in Höhe von jährlich 1,6 Millionen DM auszugehen und davon einen Teilbetrag als Streitwert festzusetzen. Dies beruht darauf, daß alle vier Antragsteller nicht Eigentümer des Baugrundstücks sind und ihnen letztlich irgendwelche Miet- oder Pachtzahlungen nicht in vollem Umfang zur Verfügung stehen dürften. Jedenfalls sind hinreichende Anhaltspunkte dafür nicht ersichtlich. Die Befugnis zur Abänderung der erstinstanzlichen Streitwertfestsetzung beruht auf § 25 Abs. 1 Satz 3 GKG. Hinweis: Dieser Beschluß ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 Satz 1 VwGO, 25 Abs. 2 Satz 2 GKG).