3 N 2165/98

Die Normenkontrollanträge werden abgelehnt. Die Kosten des Verfahrens haben die Antragstellerin zu 1. zu einem Neuntel, die Antragsteller zu 2. zu je einem Achtzehntel, die Antragsteller zu 3. zu je einem Achtzehntel, die Antragsteller zu 4. zu je einem Achtzehntel, die Antragsteller zu 5. zu je einem Achtzehntel, die Antragsteller zu 6. zu je einem Achtzehntel, die Antragstellerin zu 7. zu einem Neuntel, die Antragsteller zu 8. zu je einem Achtzehntel und der Antragsteller zu 9. zu einem Neuntel zu tragen. Das Urteil ist wegen der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin vorläufig vollstreckbar. Die Antragsteller können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung nach Maßgabe der Kostenfestsetzung abwenden, falls nicht zuvor die Antragsgegnerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Die Antragsteller wenden sich gegen den streitbefangenen Vorhaben- und Erschließungsplan (im Folgenden: VEP), der eine im Rang unter dem Landesgesetz stehende Rechtsvorschrift darstellt (§ 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO i.V.m. § 15 HessAGVwGO). Damit sind die Normenkontrollanträge statthaft. Die Normenkontrollanträge sind auch im Übrigen zulässig. Die Antragsteller sind antragsbefugt im Sinne von § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Danach kann einen Normenkontrollantrag stellen, wer geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Nach den zu § 42 Abs. 2 VwGO entwickelten Grundsätzen erscheint es aufgrund des Vorbringens der Antragsteller als möglich, dass diese in ihrem (drittschützenden) Recht auf gerechte Abwägung ihrer privaten Belange mit den öffentlichen Belangen (§ 1 Abs. 6 BauGB) verletzt sein können. Ebenso erscheint es möglich, dass das ebenfalls drittschützende Gebot der Rücksichtnahme zum Nachteil der Antragsteller verletzt sein könnte und damit auch ihr Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG). Die Anträge sind jedoch unbegründet. Zur Nichtigkeit führende formelle Fehler liegen nicht vor, insbesondere sind bei der Bekanntmachung sowohl des Offenlegungsbeschlusses vom 23. Oktober 1996 als auch des Satzungsbeschlusses vom 25. Juni 1997 entscheidungserhebliche Fehler nicht zu erkennen. Zwar enthielt der im November 1996 ausgelegte Planentwurf als Anlage noch den Grünordnungsplan, bei dem die von der Antragsgegnerin später eingebrachte externe Ersatzausgleichsfläche in Diedenbergen noch nicht berücksichtigt war, weil diese zusätzliche Ausgleichsmaßnahme erst nach Anhörung der Träger öffentlicher Belange auf Veranlassung des Regierungspräsidiums Darmstadt getroffen wurde. Einer erneuten Auslegung gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 BauGB bedurfte es nicht, da die mit der Hereinnahme des Ersatzausgleichsgrundstücks erfolgte Ergänzung die Grundzüge der Planung nicht berührt hat (§ 3 Abs. 3 Satz 3 BauGB) und die Antragsgegnerin das vereinfachte Verfahren entsprechend § 13 Nr. 2 BauGB angewandt hat, indem sie mit Schreiben vom 7. März 1997 dem Nachbarn des Ersatzausgleichsgrundstücks Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben hatte. Im Übrigen wurde ein etwaiger Verstoß gegen § 3 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht binnen Jahresfrist gemäß § 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB substantiiert gerügt. Auch die der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses in der Hofheimer Zeitung vom 19. September 1997 beigefügte Lageskizze genügt noch den aus Gründen der Klarheit zu stellenden Anforderungen. Der Maßstab 1 : 5000 lässt zwar nur erkennen, dass es sich um zwei unterschiedlich große Grundstücksparzellen handelt und wo diese gelegen sind. Die genauere Lagebezeichnung ("Am Klingenborn ...") ergibt sich jedoch aus der Überschrift der Bekanntmachung. Wegen weiterer Einzelheiten konnte jeder Interessierte zu den bekannt gegebenen Dienststunden die Planunterlagen einsehen. Soweit sich die Antragsteller an der Formulierung "nach Abwägung aller Belange unter Berücksichtigung der dazu geführten Zusatzgespräche und Korrespondenzen" im Satzungsbeschluss stören, geht der Senat davon aus, dass damit keine verbindliche Vorabfestlegung der Antragsgegnerin erfolgt ist. Schließlich ist dem Offenlegungs-(Einleitungs)Beschluss vom 23. Oktober 1996 keine einseitige Vorwegnahme der Planungsentscheidung zu Gunsten des Vorhabenträgers zu entnehmen. Vielmehr diente er - wie auch geschehen - dazu, die Träger öffentlicher Belange zu beteiligen und es Dritten zu ermöglichen, Bedenken und Anregungen zum Planungsvorhaben vorzubringen. Dies bedeutet noch keine Vorabbindung, keinen Abwägungsausfall und auch keine Vorwegnahme der Abwägung. Ein Durchführungsvertrag im Sinne des hier noch anzuwendenden § 7 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 erster Halbsatz BauGB-MaßnG in der Fassung der Bekanntmachung vom 28. April 1993 (BGBl. I S. 622) ist zwischen dem Vorhabenträger und der Antragsgegnerin wirksam zu Stande gekommen. Hierin hat sich der Vorhabenträger in Abstimmung mit der Antragsgegnerin zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen bereit erklärt und damit zugleich zum Ausdruck gebracht, dass er hierzu innerhalb der in § 3 Abs. 4 und 5 des Vertrages genannten Fristen auch in der Lage ist. Zugleich hat sich der Vorhabenträger verpflichtet, die Planungs- und Erschließungskosten zu tragen. Der Durchführungsvertrag auf der Grundlage des § 7 Abs. 1 BauGB-MaßnG bzw. jetzt § 12 BauGB 1998 ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag im Sinne der §§ 54 ff. HessVwVfG. Als solcher bedarf er gemäß § 57 HessVwVfG der Schriftform, wobei nach dem Grundsatz der Urkundeneinheit grundsätzlich sich die Unterschriften beider Vertragsparteien auf ein und demselben Exemplar befinden müssen (§ 62 Satz 2 HessVwVfG i.V.m. § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB). Im vorliegenden Fall ist der Vertragsentwurf lediglich vom ursprünglichen Vorhabenträger unterzeichnet worden. Gleichwohl hat der Senat gegen das Zustandekommen und die Wirksamkeit des Durchführungsvertrages keine durchgreifenden Bedenken, denn ein öffentlich-rechtlicher Vertrag, der wie bei einem Schuldanerkenntnis nach § 781 BGB ebenso wie bei einem Schuldversprechen nach § 780 BGB eine lediglich einseitige Verpflichtung des Bürgers gegenüber der Verwaltung zum Gegenstand hat, kommt - auch ohne das in § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB vorgesehene Merkmal der Urkundeneinheit - nach § 57 HessVwVfG bereits dann formwirksam zu Stande, wenn dem schriftlichen Vertragsangebot eine unmissverständliche schriftliche Annahmeerklärung der Behörde gegenübersteht (vgl. BVerwG, U. v. 28.08.1994 - 11 C 14.93 - NJW 1995, 1104 = DVBI. 95, 675). So verhält es sich hier. Der Inhalt des vom Vorhabenträger unterzeichneten Vertragsentwurfs enthält nur Verpflichtungen des Vorhabenträgers. Insbesondere übernimmt dieser die volle Kostenlast für Planung und Erschließung und nicht lediglich teilweise, wie es nach § 7 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 erster Halbsatz BauGB-MaßnG auch möglich gewesen wäre. Demgegenüber stehen auf Seiten der Antragsgegnerin lediglich Absichtserklärungen im Hinblick auf noch vorzunehmende Grundstücksgeschäfte und eventuell erforderlich werdende Nachverhandlungen. Demgemäß genügte die von Stadtrat Winckler in der Magistratsvorlage vom 5. Juni 1997 (S. 11) unterzeichnete Erklärung: "Dem paraphierten Durchführungsvertrag wird hiermit zugestimmt" als Annahme des vom Vorhabenträger unterbreiteten Vertragsangebots, denn damit wird über den normalen Zweck einer Magistratsvorlage hinaus, eine Beschlussfassung der Gemeindevertretung herbeizuführen, der Bindungswille der Antragsgegnerin dokumentiert. Die gleichlautende Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung vom 25. Juni 1997 erweist sich damit als nachträgliche Zustimmung (Genehmigung) im Sinne von § 184 Abs. 1 BGB. Folglich hat im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ein formgültiger Durchführungsvertrag vorgelegen, der allerdings erst mit In-Kraft-Treten der Satzung wirksam geworden ist (§ 10 des Durchführungsvertrages - DV -). Der Wirksamkeit des Durchführungsvertrages steht auch nicht entgegen, dass keine notarielle Beurkundung stattgefunden hat. Gemäß § 313 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Eine solche Verpflichtung ist der ursprüngliche Vorhabenträger in § 2 Abs. 2 DV jedoch nicht eingegangen. Dort heißt es im Satz 1 lediglich: "Der Vorhabenträger wird die Grundstücksflächen des Vertragsgebietes durch Kaufvertrag erwerben", wohingegen an anderen Stellen des Vertrages die Formulierung "Der Vorhabenträger verpflichtet sich ..." oder "ist verpflichtet..." gewählt wurde. Daraus ist zu schließen, dass die Vertragsparteien die Grundstücksübertragung zu einem späteren Zeitpunkt vornehmen wollten und § 2 Abs. 2 DV diesbezüglich nur wechselseitige Absichtserklärungen enthält. Aber auch dann, wenn anzunehmen wäre, dass in § 2 Abs. 2 DV beide Vertragsparteien sich verpflichtet haben, die Grundstücke zu erwerben bzw. eine Eigentumsvormerkung eintragen zu lassen, hätte dies nicht zur Folge, dass der gesamte Durchführungsvertrag wegen Verstoßes gegen § 313 Satz 1 BGB nichtig wäre. Vielmehr läge nur Nichtigkeit des § 2 Abs. 2 DV vor, da anzunehmen ist, dass der Durchführungsvertrag von den Vertragsparteien auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen worden wäre (§ 139 BGB). Für diese Annahme spricht, dass die Vertragsparteien in § 11 Abs. 1 DV bestimmt haben, dass die Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen die Gültigkeit des übrigen Vertragsinhalts nicht berühren soll. Dafür spricht ferner, dass nach dem Wortlaut des § 7 Abs. 1 BauGB-MaßnG die Grundstücksübertragung nicht notwendiger Bestandteil des Durchführungsvertrages ist, sondern nur die Verpflichtung des Vorhabenträgers, das Vorhaben und die Erschließungsmaßnahmen durchzuführen und die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise zu tragen. Vor diesem Hintergrund ist es daher unschädlich, dass Grundstücksgeschäfte einem späteren Vertrag vorbehalten werden. Schließlich steht der Wirksamkeit des Durchführungsvertrages auch nicht § 71 Abs. 2 Sätze 1 und 2 HGO entgegen, da der Vertrag - wie ausgeführt - (noch) keine Verpflichtungen der Antragsgegnerin zum Inhalt hat. Selbst wenn dies jedoch anzunehmen wäre, hätte dies - wie ausgeführt - nur die Nichtigkeit von § 2 Abs. 2 DV zur Folge, so dass § 71 Abs. 2 HGO im Ergebnis nicht berührt wäre. Auch der Wechsel in der Person des Vorhabenträgers ist unschädlich, denn § 6 Abs. 2 DV sieht diese Möglichkeit vor. Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin dem Wechsel zugestimmt. Ein Verstoß gegen das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist nicht gegeben. Danach sind Bebauungspläne (auch Vorhaben- und Erschließungspläne) aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Der hier anzuwendende Flächennutzungsplan des Umlandverbandes Frankfurt vom 6. Juli 1987 (StAnz. 1987, 1535) sieht für das fragliche Areal Wohnbauflächen (W) im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO 1977 vor. Von diesen Grundzügen der Planung weicht der VEP nicht ab, denn ein Altenpflegeheim der geplanten Art wäre keiner der in § 1 Abs. 1 Nrn. 2 bis 4 BauNVO 1977 aufgeführten Flächen ohne weiteres zuzuordnen gewesen. Hinzu kommt die sich allmählich durchsetzende Erkenntnis, dass auch Pflegeheime zwar sozialen Zwecken dienen, in ihnen aber Menschen primär wohnen, denen insoweit als Besonderheit lediglich gemeinsam ist, dass sie der Pflege bedürfen. Folglich hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch der Begriff "Heimbewohner" gegen den Begriff "Heiminsasse" durchgesetzt (vgl. z.B. § 4 Heimgesetz "Bewohner"). Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Baunutzungsverordnung im Geltungsbereich eines VEP vorbehaltlich ausdrücklicher Festsetzungen, an denen es hier fehlt, nicht gilt (§ 7 Abs. 1 Satz 4 BauGB-MaßnG, § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB 1998). Darüber hinaus wäre im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans in einem reinen Wohngebiet ein Altenpflegeheim nunmehr grundsätzlich zulässig (vgl. § 3 Abs. 4 BauNVO 1990), wobei entgegen der Ansicht der Antragsteller ein gewerblich betriebenes Altenpflegeheim nicht als Gewerbebetrieb anzusehen ist. Abwägungsmängel sind für den Senat nicht ersichtlich. Gemäß § 1 Abs. 6 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das Abwägungsgebot verpflichtet den Träger der Bauleitplanung dazu, dass - erstens - eine Abwägung überhaupt stattfindet, - zweitens - in die Abwägung an Belangen eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, - drittens - weder die Bedeutung der betroffenen öffentlichen oder privaten Belange verkannt wird noch - viertens - der Ausgleich zwischen ihnen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht (BVerwG, U. v. 12.12.1969 - IV C 105.66 - BRS 22 Nr. 4 = BVerwGE 34, 301, 309). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin hat alle relevanten Gesichtspunkte in sachgerechter Weise abgehandelt. Im Einzelnen: Die problematische Boden- und Grundwassersituation wurde erkannt. Die vom Architekten des Vorhabenträgers in Auftrag gegebene Baugrunduntersuchung der Gesellschaft für Angewandte Geowissenschaften mbH (Geonorm), Gießen, hat laut Gutachten vom 12. März 1997 in einer für den Senat nachvollziehbaren Weise ergeben, dass die Ausführung des geplanten Bauvorhabens bei Einhaltung einer Reihe von Vorsichtsmaßnahmen möglich ist. Insbesondere ist dem Gutachten zu entnehmen, dass die Gefahr einer Abgrabung bzw. Ableitung der vorhandenen Grundwasserströme unwahrscheinlich ist, wobei die Gutachter ausdrücklich betonen, dass sie die Anlage von Baggerschürfen im Vorfeld der Baumaßnahme (ca. 5 m tief) wegen der unterschiedlichen Bodenverhältnisse und der problematischen Grund- bzw. Schichtwassersituation für unbedingt erforderlich halten. In Kenntnis des Gutachtens ist die Antragsgegnerin diesem in der Einschätzung gefolgt, dass die Boden- und Grundwasserverhältnisse der Durchführung des Bauvorhabens nicht grundsätzlich im Wege stehen. Dies ist nicht zu beanstanden. Die Klärung weiterer Einzelheiten - auch zur Vermeidung von eventuellen Setzungsschäden an benachbarten Gebäuden - ist daher dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten. Die Satzung über den VEP ist auch nicht deshalb abwägungsfehlerhaft, weil sie in dem Gebiet mit reiner Wohnnutzung eine unzulässige Nutzung vorsehe, wie die Antragsteller meinen. "Denn eine Satzung über einen VEP dient gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 BauGB-MaßnG gerade dazu, eine nach der bisherigen planungsrechtlichen Situation unzulässige Nutzungsmöglichkeit zu eröffnen" (VGH BW, B. v. 11.11.1996 - 5 S 2595/96 - BRS 58 Nr. 22). Wäre das Vorhaben bereits nach § 34 BauGB zulässig, käme mithin ein VEP nicht in Betracht, so dass die Argumentation der Antragsteller, was nach § 34 BauGB unzulässig sei, könne nicht im Wege einer Satzung über einen VEP realisiert werden, nicht überzeugen kann. Hinsichtlich des Gebietscharakters können die einzelnen Kriterien der BauNVO auch nicht indirekt zur Beurteilung herangezogen werden, weil die angefochtene Satzung keine diesbezüglichen Festsetzungen getroffen hat (§ 7 Abs. 1 Satz 4 BauGB-MaßnG). Die Frage der Unverträglichkeit der neuen Nutzung mit der bereits vorhandenen reinen Wohnnutzung beurteilt sich daher unter Abwägungsgesichtspunkten nur am Maßstab des Rücksichtnahmegebots (VGH BW, a.a.O.). Dieses ist jedoch nicht verletzt. Der Bau und Betrieb des geplanten Altenpflegeheims ist gegenüber den Antragstellern nicht "rücksichtslos". Zwar hat das geplante Bauvorhaben im Vergleich zur benachbarten Bebauung ein nicht unerhebliches Volumen, denn die Firsthöhe von 10,59 m bis 10,70 m wird die Firsthöhen der umliegenden Wohngebäude mit Ausnahme der Eigentumswohnanlage Feldbergstraße 11 (10,86 m) mehr als nur geringfügig überschreiten. Jedoch ist eine ungeordnete städtebauliche Entwicklung nicht zu erkennen, denn die Abstandsflächen des § 6 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 HBO werden gewahrt. Damit sind Belichtung, Belüftung und Besonnung der Nachbargrundstücke im vorliegenden Fall gewährleistet. Von dem Vorhaben geht auch keine erdrückende Wirkung auf die Umgebung aus. Diese könnte am ehesten im Bereich nördlich des Vorhabens anzunehmen sein, wo das Altenpflegeheim eine Gebäudelänge von knapp 73 m haben wird, wo aber keiner der Antragsteller wohnt. Diese werden vielmehr künftig das Gebäude von seinen beiden Schmalseiten bzw. von seiner südlichen Frontseite vor Augen haben, wobei die konkave Form der Südseite die tatsächliche Frontlänge von knapp 47 m optisch kleiner erscheinen lassen wird. An der Nordseite wiederum verliert das Gebäude dadurch an Wirkung, dass das Gelände in nördlicher Richtung ansteigt. Auch der von den Antragstellern befürchtete Lärm durch den Betrieb des Altenpflegeheims führt nicht zu einer Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme. Richtig ist, dass mit Verkehr durch Personal, Besucher sowie von Ver- und Entsorgungsfahrzeugen zu rechnen ist, der nach dem bisherigen Zustand nicht vorhanden war. Dies führt indes noch nicht zur Annahme einer unzumutbaren Lärmmehrbelastung. Vorgesehen ist ein 3-Schichten-Betrieb mit je neun Personalstellen. Auch wenn man unterstellt, dass alle Beschäftigten jeweils allein mit ihrem Pkw zur Arbeit kommen, halten sich die Fahrzeugbewegungen (54 pro 24 Stunden) in vertretbarem Umfang. Wenn die Anlieferung wie geplant zentral einmal täglich erfolgen soll, ergibt dies zwar eine temporär erhöhte Lärmbelastung, die jedoch die Zumutbarkeitsgrenze auch nicht erreicht. Entsorgungsfahrzeuge steuern das Areal nicht täglich an. Auch der zu erwartende motorisierte Besucherverkehr wird sich zum einen verteilen, zum anderen in Grenzen halten. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass die verhältnismäßig zentrale Lage des Altenpflegeheims in der Kernstadt von Hofheim dazu führen wird, dass mancher - Personal wie Besucher - das Heim mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder zu Fuß aufsucht. Die Antragsgegnerin konnte deshalb von der Einholung eines Lärmprognosegutachtens absehen. Dem steht nicht entgegen, dass der 4. Senat des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs mit Beschluss vom 2. Februar 1995 (4 N 1092/94) einen Abwägungsmangel darin gesehen hat, dass die Gemeinde es unterlassen hat, im Zusammenhang mit dem Betrieb eines Altenpflegeheims und einer Reha-Klinik in Bad Soden eine Verkehrszählung durchzuführen, um die Lärmbelastung für die umliegenden Nachbargrundstücke zu ermitteln. Denn das in jenem Verfahren zu beurteilende Vorhaben war weitaus größer dimensioniert als das hier geplante (Altenpflegeheim mit 240 Betten für Pflegestufen III und IV, Reha-Klinik mit 100 Betten, 210 Mitarbeiter, 91 Wohnungen für Angestellte in der Anlage). Die Anzahl der vorgesehenen Stellplätze orientiert sich an der Stellplatzsatzung der Antragsgegnerin. Selbst wenn die Stellplätze im Einzelfall belegt sein sollten, ist ein unzumutbarer Parksuchverkehr in den umliegenden Straßen nicht zu erwarten. Auch dann, wenn der Gebäudekomplex in seiner optischen Wirkung sowie die mit dem Betrieb des Altenpflegeheims einhergehenden Lärmimmissionen für die Antragsteller zumindest eine gewisse Belastung darstellen können, so steht, wie die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin in ihrem Satzungsbeschluss zutreffend festgestellt hat, ihren privaten Belangen ein sehr gewichtiger öffentlicher Belang entgegen. Dieser besteht in einem dringenden Bedarf an Altenpflegeheimplätzen speziell in Hofheim, aber auch im Main-Taunus-Kreis, wo nach einem Rundschreiben des Hessischen Ministeriums für Frauen, Arbeit und Sozialordnung vom 8. Dezember 1996 ein Nachholbedarf von 372 Pflegeplätzen zu verzeichnen ist. Pflegebedürftigen Einwohnern Hofheims könne am Ort kein stationärer Pflegeplatz angeboten werden, so dass der Kontakt zu ihrem sozialen Umfeld bei notwendigerweise auswärtiger Unterbringung erschwert werde. Im Vergleich zum Landesdurchschnitt (62 Heimplätze auf 10.000 Einwohner) stünden in Hofheim nur 28 Pflegeplätze auf 10.000 Einwohner zur Verfügung. Bis zum Jahr 2005 werde die Zahl der über 65 Jahre alten Bürger Hofheims auf 7.600 anwachsen. Der Platzbedarf werde vom Hessischen Sozialministerium auf 25 bis 29 pro 100 Einwohner über 65 Jahre beziffert; für Hofheim errechne sich daraus ein Platzbedarf von 190 bis 220. Gehe man unter Einbeziehung der vorhandenen Einrichtungen bei vorsichtiger Schätzung von 130 bis 140 Pflegeplätzen aus, errechne sich für Hofheim ein Fehlbedarf von 50 bis 90 Plätzen. Für die Stadt sei es daher dringend erforderlich, zusätzliche Bettenkapazitäten aufzubauen, idealerweise ohne ihre finanziellen Ressourcen zu belasten. Darüber hinaus würden mit dieser Investition zusätzliche Arbeitsplätze geschaffen. Diese Erwägungen, welche die Stadtverordnetenversammlung in ihrer Beratung und Beschlussfassung angestellt hat, rechtfertigen eine abwägungsfehlerfreie Zurückstellung der erkannten privaten Belange der Antragsteller, da insgesamt ein geringeres Maß an Rücksichtnahme wegen des überragenden öffentlichen Belangs zu verlangen ist als etwa bei einem gleich dimensionierten Projekt zu bloßen Wohnzwecken. Aus den vorangegangenen Ausführungen ergibt sich zugleich, dass das Grundrecht der Antragsteller aus Art. 14 Abs. 1 GG nicht verletzt ist. Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor. Mit den Normenkontrollanträgen wenden sich die Antragsteller gegen den am 19. September 1997 bekannt gemachten Vorhaben- und Erschließungsplan "Altenpflegeheim Am Klingenborn Nr. 2" der Antragsgegnerin. Sie sind Grundeigentümer bzw. Wohnungseigentümer der umliegenden Anwesen Am Klingen ..., Feldbergstraße ..., Am Klingenborn ..., Feldbergstraße ..., Am Klingenborn ..., Am Klingenborn ... und Am Klingenborn .... Der ursprüngliche Vorhabenträger, HerrX..., beantragte mit Schreiben vom 25. Juni 1996 bei dem Magistrat der Antragsgegnerin den Erlass einer Satzung über einen Vorhaben- und Erschließungsplan betreffend die im Eigentum der Antragsgegnerin stehenden Grundstücksparzellen Flur..., Flurstücke .../3 und .../13 (eingetragen im Grundbuch von Hofheim, Bl. ...). Die Gesamtgröße beider Parzellen beträgt 3.358 qm. Der Vorhabenträger beabsichtigt die Errichtung eines privat geführten Altenpflegeheims, welches dreigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss mit einer Firsthöhe von ca. 10,70 m ausgeführt werden soll. Die Frontlänge beträgt nach Süden knapp 47 m, nach Norden knapp 73 m. Das Pflegeheim soll eine Kapazität von 88 Betten haben. Der Flächennutzungsplan des Umlandverbandes Frankfurt vom 6. Juli 1987 stellt das derzeit parkartige Gelände als Wohnfläche dar. Die umliegenden Grundstücke befinden sich im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 Abs. 1 BauGB. Der eingereichte Planentwurf enthielt u.a. Festsetzungen hinsichtlich Geltungsbereich, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Gestaltung, Nebenanlagen, Grünordnung und technischer Versorgungsanlagen, ferner zeichnerische und textliche Hinweise sowie eine Begründung. Als Anlagen waren beigefügt ein Grünordnungsplan vom Mai 1996 nebst Eingriffs-, Ausgleichs- und Bestandsplan, eine Planskizze sowie die Entwurfsplanung mit Perspektiven Süden/Südosten, Grundriss Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss (Maßstab 1 : 200), Systemschnitt. Die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin fasste am 23. Oktober 1996 einen Einleitungs- und Offenlegungsbeschluss, der öffentlich bekannt gemacht wurde. Ein Termin zur Anhörung der Träger öffentlicher Belange und der Verbände fand am 26. November 1996 statt. Hierbei bemängelte das Regierungspräsidium Darmstadt u.a. die im Grünordnungsplan dargestellte Biotopwertdifferenz. Wenn auf dem Grundstück weitere Ausgleichsmaßnahmen nicht möglich seien, sei ein externer Ausgleich anzustreben. Dies ist in der Folgezeit geschehen durch Einbringung eines Ersatzausgleichsgrundstücks in Diedenbergen. Den übrigen von den Trägern öffentlicher Belange vorgebrachten Bedenken wurde Rechnung getragen. Mit Schreiben des Bevollmächtigten der Antragsteller vom 25. November 1996 wurden zahlreiche Bedenken und Anregungen vorgebracht. Diese wurden auf der Grundlage der Magistratsvorlage vom 5. Juni 1997 von der Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin mit Beschluss vom 25. Juni 1997 im Wesentlichen zurückgewiesen, wobei auf die einzelnen Bedenken eingegangen wurde. Mit Schreiben vom 2. Juli 1997 an den Bevollmächtigten der Antragsteller begründete die Antragsgegnerin ihre Entscheidung. Der Entwurf des Durchführungsvertrages wurde vom Vorhabenträger unterzeichnet, nicht jedoch von den Vertretern der Antragsgegnerin. Allerdings heißt es in der von Stadtrat Winckler unterzeichneten Magistratsvorlage vom 5. Juni 1997 am Ende: "Dem paraphierten Durchführungsvertrag wird hiermit zugestimmt". Der Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 25. Juni 1997 enthält dieselbe Formulierung. Der Durchführungsvertrag ist nicht notariell beurkundet worden. Nachdem das Regierungspräsidium Darmstadt mit Verfügung vom 22. August 1997 keine Verletzung von Rechtsvorschriften festgestellt und geltend gemacht hatte, wurde der Vorhaben- und Erschließungsplan in der Hofheimer Zeitung am 19. September 1997 öffentlich bekannt gemacht. Mit Änderungsbeschluss vom 15. Juli 1998 stimmte die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin dem Wechsel in der Person des Vorhabenträgers auf Herrn ... X..., den Bruder des ursprünglichen Vorhabenträgers, sowie der Übertragung der Ersatzausgleichsfläche in Diedenbergen auf den neuen Vorhabenträger zu. Das geplante Bauvorhaben wurde von der Bauaufsichtsbehörde des Main-Taunus-Kreises mit Bescheid vom 28. Juli 2000 genehmigt. Über die hiergegen eingelegten Widersprüche der Antragsteller ist noch nicht entschieden. Mit am 8. bzw. 12. Juni 1998 beim Hessischen Verwaltungsgerichtshof eingegangenen Schriftsätzen vom 3. bzw. 9. Juni 1998 haben die Antragsteller Normenkontrollanträge gestellt. Sie tragen vor, die Planung eines Altenpflegeheims auf einem Parkgelände inmitten einer bevorzugten Wohnlage stelle einen großen Fehlgriff dar. Sie seien in ihren durch das Gebot der Rücksichtnahme geschützten Individualinteressen sowie in ihren Eigentumsrechten verletzt. Damit sei ihre Antragsbefugnis gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO gegeben. Der Vorhaben- und Erschließungsplan verletze das Gebot der Rücksichtnahme in grober Weise. Durch die Frontlänge von über 50 m bei einer Firsthöhe von 10,70 m würde das geplante Bauwerk eine erdrückende Wirkung auf die angrenzenden bzw. benachbarten Grundstücke ausüben. Die umliegenden zum Teil villenartigen Einzelhäuser hätten zwei bis maximal zweieinhalb Geschosse und seien in offener Bauweise errichtet. Durch den Betrieb des Altenpflegeheims würden sie unzumutbaren Beeinträchtigungen ausgesetzt. Von ihm gingen typischerweise Immissionen aus, die bei einer reinen Wohnbebauung in aller Regel nicht zu erwarten seien. Insbesondere Lärm- und Abgasimmissionen durch An- und Abfahrverkehr des rund um die Uhr im Schichtdienst arbeitenden Pflegepersonals, der Lieferanten, der Ver- und Entsorgungsunternehmen und der Besucher der Heimbewohner seien zu befürchten. Der Küchenbetrieb sei für über 100 Personen ausgelegt. Wenn es sich um ein Pflegeheim der Stufe III handele, sei ein Pflegeaufwand und Pflegeeinrichtungen zu erwarten, die denen eines Krankenhauses nahe kämen. Die relativ weite Entfernung zum Hofheimer Bahnhof lasse erwarten, dass viele Mitarbeiter das Heim mit dem eigenen Pkw ansteuern werden, insbesondere jene, die Spät- oder Frühschicht hätten. Die vorgesehenen 18 Stellplätze reichten bei weitem nicht aus, um für Personal- und Besucher ausreichend Parkraum zu schaffen. Die Antragsgegnerin habe es versäumt, vom Vorhabenträger eine gutachterliche Lärmprognose zu fordern. Der Umstand, dass sich in einiger Entfernung bereits das Hofheimer Krankenhaus sowie zwei Altenheime befänden, mache deutlich, dass ein weiteres Projekt den bisherigen Charakter des Wohngebietes von Grund auf verändern und für die Anwohner zu unzumutbaren Beeinträchtigungen führen würde. In den vorhandenen Baumbestand werde durch die übermäßige Dimension des Baukörpers außerordentlich stark eingegriffen. Die problematischen, kaum erforschten Grundwasser- und Bodenverhältnisse ließen wie an anderen Stellen in Hofheim bei Verwirklichung des Vorhabens Setzungsschäden an ihren Wohnhäusern erwarten. Hierdurch würden sie in ihrem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG verletzt. Die Antragsgegnerin habe pflichtwidrig keinen bauplanungsrechtlichen Ausgleich der widerstreitenden Interessen von Vorhabenträger und Antragstellern getroffen. Die Darstellung in der Bekanntmachung vom 19. September 1997 lasse den räumlichen Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans nicht genau erkennen, da die äußeren Grenzen nicht parzellenscharf eingerändert seien. Die Bekanntmachung sei inhaltlich unbestimmt, es fehle eine nähere Präzisierung des Vorhaben- und Erschließungsplans, seines untrennbaren Zusammenhanges mit dem eingebrachten Ausgleichsgrundstück in Diedenbergen sowie mit der diesbezüglichen Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung vom 25. Juni 1997. Ein Durchführungsvertrag sei zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses entgegen der zwingenden Bestimmung des § 7 Abs. 1 Nr. 2 BauGB-MaßnG nicht abgeschlossen gewesen. Es sei im Übrigen nicht erkennbar, dass der paraphierte Vertragsentwurf in die Abwägung einbezogen worden sei. Bis heute sei die Antragsgegnerin Eigentümerin der beiden Grundstücke. Eine ordnungsgemäße Begründung des Satzungsbeschlusses liege nicht vor. Dem Planentwurf habe die Stadtverordnetenversammlung bereits am 23. Oktober 1996 ohne vollständige Entscheidungsgrundlage, Abwägungen mit den Rechten der Nachbarn und Offenlegung zugestimmt und sich damit vorweg gebunden. Ein Bauantrag sei bei der Bauaufsichtsbehörde des Main-Taunus-Kreises anhängig. Bauherr sei nicht der Vorhabenträger, sondern ein Herr... X.... Von diesem sei die Vorlage eines weiteren Gutachtens über die Boden- und Grundwasserverhältnisse angefordert worden. Die Bauaufsichtsbehörde habe schon vor Einleitung des Planungsverfahrens signalisiert, dass sich das Bauvorhaben nicht nach § 34 BauGB in die vorhandene Umgebung einfüge. Der Vorhaben- und Erschließungsplan solle nicht dazu dienen, Vorhaben zu legalisieren, die mit § 34 BauGB unvereinbar seien. Der Grünordnungsplan sei kein Landschaftsplan, der sich ausreichend mit den wegen des Eingriffs in die Natur zur Verfügung zu stellenden Ersatzflächen befasse. Der Vorhabenträger würde das Altenpflegeheim gewerblich nutzen. Ein Gewerbebetrieb sei in dem Wohngebiet jedoch nicht zulässig. Die Antragsteller beantragen, den Vorhaben- und Erschließungsplan der Stadt Hofheim "Altenpflegeheim Am Klingenborn Nr. 2", bekannt gemacht am 19. September 1997, für nichtig zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Normenkontrollantrag zurückzuweisen. Es sei unverständlich, wenn die Antragsteller ausführten, die Stadtverordnetenversammlung habe am 23. Oktober 1996 dem Entwurf bereits ohne irgendwelche Abwägungen zugestimmt, denn der Abwägungsvorgang habe erst nach Offenlegung des Planes und danach eventuell eingehender Anregungen und Bedenken einsetzen können. Gerade um eine umfassende Abwägung vornehmen zu können, habe sie - die Antragsgegnerin - sich in Abstimmung mit der Bauaufsichtsbehörde dazu entschlossen, ein Planverfahren für das streitige Bauvorhaben einzuleiten. Der Grünordnungsplan (Landschaftsplan) sei in der Zeit vom 11. November bis 25. November 1996 offen gelegt worden. Das Ergebnis der Abwägung sei korrekt niedergelegt worden. Sämtliche Anregungen und Bedenken seien von der Stadtverordnetenversammlung einzeln abgehandelt und sämtliche Einwender mit Schreiben vom 2. Juli 1997 umfassend und detailliert über das Ergebnis des Abwägungsvorganges informiert worden. Der Durchführungsvertrag sei im Zeitpunkt der Beschlussfassung nur vom Vorhabenträger paraphiert gewesen, da vor dem rechtswirksamen Abschluss erst eine Beratung des satzunggebenden Organs über die eingegangenen Anregungen und Bedenken habe durchgeführt werden müssen. Aus demselben Grund hätten vorgreifend auch noch keine Grundstücksgeschäfte getätigt werden können. Zur Lösung möglicher Konflikte in der Abwägung zwischen privaten und öffentlichen Belangen sei der Weg über den Vorhaben- und Erschließungsplan gewählt worden. Dem Entwurf des vom Vorhabenträger vorgelegten Belegungs- und Zeitplans sei zu entnehmen, dass ca. 27 Personalstellen im Schichtbetrieb vorgesehen seien. Einkauf und Belieferung erfolgten einmal täglich. Deshalb werde die Einholung einer Lärmprognose nicht für erforderlich erachtet. Das Altenpflegeheim stelle im Sinne der Baunutzungsverordnung keinen Gewerbebetrieb im üblichen Sinne dar, sondern eine Anlage für soziale und gesundheitliche Zwecke. Zu diesen Einrichtungen zählten auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienten. Im Hinblick auf bereits vorhandene ähnliche Einrichtungen (Altenheime, Krankenhaus) sei davon auszugehen, dass die geplante Anlage in die Umgebung passe. Eine Beeinträchtigung des vorhandenen Baumbestandes wäre auch bei einer anderen Bebauung, die nach heutigen Gegebenheiten dichter angeordnet wäre als die vorhandene Umgebungsbebauung, gegeben. Die Problematik der vorhandenen Grundwasserströme sei durch Einholung eines Gutachtens vom Vorhabenträger erkannt und im Verfahren behandelt worden und werde im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens weiter abzuhandeln sein. Verfahrens- und Formfehler seien nicht erkennbar. Die öffentliche Bekanntmachung der Satzung verweise auf sämtliche Unterlagen und Anlagen, die zu jedermanns Einsicht bereitgehalten worden seien. In der Bekanntmachung zur Offenlegung seien sowohl der Geltungsbereich graphisch dargestellt, als auch die im Geltungsbereich liegenden Grundstücke aufgezählt worden. Dem Senat haben ein Ordner Planungsunterlagen der Antragsgegnerin vorgelegen, ein Luftbild und das Kartenblatt 45/6050 des Flächennutzungsplans des Umlandverbands Frankfurt (Stand: November 1988). Diese Unterlagen wurden zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie den Inhalt der Beiakten ergänzend Bezug genommen.