3 A 1126/10

Leitsatz: 1. Auch der Vorentwurf eines Flächennutzungsplans kann nach Beschlussfassung über und Veröffentlichung des Aufstellungsbeschlusses mit der gem. § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB erforderlichen Planreife die Planungsvorstellungen der Gemeinde benennen, die die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts rechtfertigen, ohne dass es auf eine Abgrenzung zwischen "Entwürfen" und "Vorentwürfen" ankommt. 2. Das Vorkaufsrecht kann von dem Vorkaufsberechtigten ohne entsprechende Erklärung des Vorkaufsverpflichteten nicht auf durch die Ausübung des Vorkaufsrechts unwirtschaftlich werdende Restflächen ausgedehnt werden, auf die sich die Vorkaufsberechtigung nicht bezieht. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 29. Juni 2009 - 4 K 1747/08.F - aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen zu tragen. Die Entscheidung ist im Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der vollstreckbaren Kosten abwenden, sofern nicht die Kostengläubigerin vor der Vollstreckung in entsprechender Höhe Sicherheit leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert wird unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung für beide Instanzen auf jeweils 5.000,-- € festgesetzt. I. Die Beteiligten streiten um ein von der Beklagten ausgeübtes gemeindliches Vorkaufsrecht. Die Klägerin zu 1. verkaufte dem Kläger zu 2. mit notariellem Kaufvertrag vom 10. September 2007 ein Grundstück in Steinbach, (Ackerlandgrundstück, Flur, Flurstück, A.) mit einer Grundfläche von 407 qm zu einem Kaufpreis von 7,-- € pro qm und einem Gesamtkaufpreis von 2.849,-- €. Unter dem 27. September 2007 hörte die Beklagte die Kläger zu der beabsichtigten Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB an. Mit notariellem Vertrag vom 10. Oktober 2007 hoben die Kläger den zwischen ihnen geschlossenen notariellen Kaufvertrag vom 10. September 2007 auf, da der Kläger zu 2. nicht in der Lage sei, den Kaufpreis zu zahlen. Mit Bescheiden vom 26. Oktober 2007 übte die Beklagte gegenüber den Klägern ihr Vorkaufsrecht zu dem vereinbarten Kaufpreis aus. Das Grundstück solle zu der im Vorentwurf des Flächennutzungsplans beschriebenen Verwendung als Wohnbauland gesichert werden. Das Vorkaufsrecht könne bereits ausgeübt werden, wenn ein Aufstellungsbeschluss hinsichtlich eines Flächennutzungsplanes getroffen worden und anzunehmen sei, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen werde. Der am 10. Oktober 2007 geschlossene Aufhebungsvertrag sei als unwirksam anzusehen. Den von den Klägern hiergegen eingelegten Widerspruch vom 31. Oktober 2007 wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 30. Mai 2008 zurück, wobei sie sich auf die Begründung ihres Ausgangsbescheides bezog und zudem darauf verwies, das Grundstück werde auch nach dem geltenden Flächennutzungsplan des vormaligen Umlandverbandes Frankfurt zumindest teilweise als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Die am 27. Juni 2008 erhobene Klage haben die Kläger im Wesentlichen damit begründet, das Vorkaufsrecht der Beklagten sei bereits nicht entstanden. Es existiere kein wirksamer Flächennutzungsplan, der Entwurf des regionalen Flächennutzungsplanes sei ein unverbindlicher Vorentwurf, der die erforderlichen Anforderungen an die Planreife eines Entwurfes nach § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB nicht erfülle. Zudem sei das Vorkaufsrecht gemäß § 26 Nr. 1 BauGB analog ausgeschlossen, da die Kläger in nichtehelicher Lebensgemeinschaft lebten. Jedenfalls sei das Vorkaufsrecht erloschen, da der Kaufvertrag zwischen den Vertragsparteien einvernehmlich aufgehoben worden sei. Die Kläger haben beantragt, den Bescheid der Beklagten vom 26. Oktober 2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 30. Mai 2008 aufzuheben. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 29. Juni 2009 - 4 K 1747/08.F - den Bescheid vom 26. Oktober 2007 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 30. Mai 2008 aufgehoben. Dabei hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Voraussetzungen für die Geltendmachung eines gemeindlichen Vorkaufsrechtes gemäß § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB seien nicht erfüllt, da dem Entwurf des Regionalen Flächennutzungsplanes die notwendige Planreife fehle. Dies sei aus den unterschiedlichen textlichen Erläuterungen zu den Abschnitten „Wohnen und Gewerbe“ einerseits und „Verkehr“ andererseits zu entnehmen. Werde nämlich die Ortsumgehung Steinbach nicht realisiert, könne auch nicht erwartet werden, dass die Darstellung bezüglich der Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan umgesetzt werde. Auf den Zulassungsantrag der Beklagten hat der Hessische Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 25. Mai 2010 - 3 A 2417/09.Z - die Berufung zugelassen. Zur Begründung der Berufung macht die Beklagte im Wesentlichen geltend, die Voraussetzung des § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB seien erfüllt. In dem für das Anfechtungsbegehren maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, aber auch bereits im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechtes sei die nach § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB erforderliche Planreife gegeben gewesen. Es sei insgesamt anzunehmen gewesen, dass der Regionale Flächennutzungsplan des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main auf dem streitgegenständlichen Grundstück die Nutzung als Wohnbaufläche darstellen bzw. beibehalten werde. Bereits mit Beschluss vom 21. Mai 2003 habe die Verbandskammer des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main den Beschluss zur Aufstellung des Regionalen Flächennutzungsplanes gefasst. Daraufhin sei der Vorentwurf erarbeitet worden, für den die Verbandskammer in ihrer Sitzung vom 13. Dezember 2006 die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Behörden nach § 4 BauGB beschlossen habe, die in der Zeit vom 2. Mai bis zum 1. August 2007 stattgefunden habe. Erst drei Monate später, nämlich mit Bescheid vom 26. Oktober 2007, habe die Beklagte das Vorkaufsrecht ausgeübt. Zu diesem Zeitpunkt sei mit einer 99,9 %igen Wahrscheinlichkeit davon auszugehen gewesen, dass es bei der bereits im Vorentwurf dargestellten Wohnbauflächenerweiterung, die das gesamte Grundstück betreffe, bleiben werde. Denn keine der etwa 1.500 Stellungnahmen mit 9.500 Anträgen auf Änderung des Vorentwurfes habe die hier vorgesehene Erweiterung der Wohnbauflächendarstellung betroffen. In dem derzeit noch geltenden Flächennutzungsplan des vormaligen Umlandverbandes Frankfurt sei der größere Teil des Grundstücks mit dem Planzeichen „Wohnbaufläche“ dargestellt. Das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht aus den textlichen Erläuterungen des Vorentwurfs zum Regionalen Flächennutzungsplan, dort zu den Kapiteln „Wohnen und Gewerbe“ sowie „Verkehr“, die Schlussfolgerung gezogen, die Realisierung der Südumgehung von Steinbach sei ungewiss und damit auch die Realisierung der Darstellung „Wohnbaufläche“. Richtig sei, dass das „Ob“ der Südumgehung von Steinbach außer Frage stehe und zudem die Ausweisung der drei Wohnbauflächen am südwestlichen Stadtrand nicht von der Entlastung der Ortsdurchfahrt abhänge. Im Übrigen sei die Ausübung des Vorkaufsrechts bezogen auf den geltenden Flächennutzungsplan des Umlandverbandes Frankfurt auch hinsichtlich der von den dortigen Darstellungen nicht erfassten Restfläche von 150 qm gerechtfertigt, da dieser Grundstücksteil allein wirtschaftlich nicht sinnvoll nutzbar sei. Die Auffassung der Kläger, der Flächennutzungsplan des Umlandverbandes Frankfurt sei durch den inzwischen offengelegten Vorentwurf des Regionalen Flächennutzungsplanes sachlich überholt, sei unzutreffend. § 15 Abs. 4 Satz 1 des Gesetzes über den Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main (PlanvG) regele ausdrücklich, dass die Flächennutzungspläne der Städte- und Gemeinden sowie des Umlandverbandes Frankfurt bis zum Inkrafttreten des Regionalen Flächennutzungsplanes fortgelten. Die Beklagte beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 29. Juni 2009 - 4 K 1747/08.F - abzuändern und die Klage abzuweisen. Die Kläger beantragen sinngemäß, die Berufung zurückzuweisen. Der Vorentwurf des Regionalen Flächennutzungsplanes reiche als Rechtsgrundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht aus, da zum maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung (Widerspruchsbescheid vom 30. Mai 2008) der Entwurf des Regionalen Flächennutzungsplanes noch nicht einmal verabschiedet gewesen sei, bis zum April 2009 habe es lediglich einen Vorentwurf gegeben. Für das Vorkaufsrecht der Beklagten komme daher nur der frühere Flächennutzungsplan des vormaligen Umlandverbandes Frankfurt in Betracht, der jedoch durch den inzwischen offen gelegten Vorentwurf des Regionalen Flächennutzungsplanes sachlich überholt worden sei. Eine positive Prognose im Sinne von § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB lasse sich hieraus nicht herleiten. Im Übrigen liege das Grundstück weder bezogen auf den Flächennutzungsplan des bisherigen Umlandverbandes Frankfurt noch hinsichtlich des Regionalen Flächennutzungsplanes vollständig in der Wohnbauflächendarstellung, eine Teilung sei wirtschaftlich unsinnig. Der Senat hat die Beteiligten zur Möglichkeit einer Berufungsstattgabe durch Beschluss gemäß § 130a VwGO angehört. Der Verwaltungsvorgang der Beklagten (1 Aktenheft) sowie die Planunterlagen zum Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan (3 Leitzordner) sind dem Verfahren beigezogen und zum Gegenstand der Beratung gemacht worden. Auf den Inhalt der Unterlagen wird ebenso wie auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten ergänzend Bezug genommen. II. Der Senat kann nach Anhörung der Beteiligten gemäß § 130a VwGO über die Berufung durch Beschluss entscheiden, weil er sie einstimmig für begründet und eine mündliche Verhandlung für nicht erforderlich hält. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte mit Bescheid vom 26. Oktober 2007 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 30. Mai 2008 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), so dass der Berufung der Beklagten stattzugeben und die Klage abzuweisen ist. Rechtsgrundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechtes ist § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB in Verbindung mit § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB. Danach steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplanes zu, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist. Das Vorkaufsrecht kann in diesem Fall ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, das der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird. Diese Voraussetzungen sind im Fall des streitgegenständlichen Grundstücks erfüllt. Nach den von der Beklagten eingereichten Kartenunterlagen (Bl. 124 bis 126 Gerichtsakte - GA -) lagen etwa 70 % des Grundstückes, nämlich 257 qm des insgesamt 407 qm großen Grundstücks im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung im Geltungsbereich des Flächennutzungsplans des vormaligen Umlandverbandes Frankfurt (genehmigt vom HMdI am 31. 3. 1987, bekannt gemacht im Staatsanzeiger für das Land Hessen Nr. 27 vom 6.7.1987), der dort Wohnbauflächen darstellt. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes hinsichtlich dieser Flächen ist daher bereits gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB gerechtfertigt ist, ohne dass es dabei auf die Planreife des Regionalen Flächennutzungsplanentwurfs des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main im Sinne von § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB ankommt. Entgegen der Auffassung der Kläger ist zunächst nicht erheblich, dass die Beklagte erstmals in ihrem Widerspruchsbescheid die Ausübung des Vorkaufsrechts auch mit den Darstellungen des Flächennutzungsplans des Umlandverbandes Frankfurt begründet hat. Maßgeblicher Zeitpunkt für das Anfechtungsbegehren der Kläger ist derjenige der letzten Behördenentscheidung, wobei Gegenstand der Anfechtungsklage gemäß § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO der Ausgangsbescheid in der Gestalt ist, die er durch den Widerspruchsbescheid erlangt hat. Den Klägern kann auch nicht darin gefolgt werden, die Ausübung des Vorkaufsrechts auf Grundlage des Flächennutzungsplans des Umlandverbandes Frankfurt sei durch die Aufstellung des Vorentwurfs des Regionalen Flächennutzungsplans überholt worden und gehe daher ins Leere. Durch das Gesetz über den Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main (PlanvG) vom 19. Dezember 2000 (GVBl. I S. 542) ist für das Gebiet des Ballungsraumes Frankfurt/Rhein-Main zur Stärkung der kommunalen Zusammenarbeit ein Planungsverband gebildet worden, der als Körperschaft des öffentlichen Rechts ein Planungsverband im Sinne des § 205 BauGB ist (§ 1 Abs. 1 und 2 PlanvG). Dabei hat der Planungsverband unter anderem die Aufgabe, den Flächennutzungsplan für das Gebiet des Ballungsraums Frankfurt/Rhein-Main mit der Maßgabe aufzustellen, zu ändern und aufzuheben, dass die Darstellungen nach § 5 des BauGB, die zugleich Festlegungen nach § 6 Abs. 3 des Hessischen Landesplanungsgesetzes sind, im Zusammenwirken mit der Regionalversammlung Südhessen entwickelt und nach näherer Bestimmung des § 13 des Hessischen Landesplanungsgesetzes gemeinsam beschlossen werden (Regionaler Flächennutzungsplan, vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 1 PlanvG). Dieses Instrument der räumlichen Planung soll den bisherigen Regionalplan Südhessen und den Flächennutzungsplan des ehemaligen Umlandverbandes Frankfurt sowie der Kommunen des erweiterten Verbandsgebietes zusammenfassen und ersetzen. Mit Aufstellung des Regionalen Flächennutzungsplanentwurfs treten bestehende Pläne des Umlandverbandes Frankfurt bzw. diejenigen der einzelnen Verbandskommunen jedoch nicht außer Kraft, sondern erst mit Inkrafttreten des neuen Plans. Im maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts war der Regionale Flächennutzungsplan jedoch noch nicht in Kraft getreten. Mittlerweile wurde der Regionale Flächennutzungsplan am 15. Dezember 2010 durch die Verbandskammer und am 17. Dezember 2010 durch die Regionalversammlung abschließend beschlossen und der Landesregierung zur Genehmigung vorgelegt. Dies hat jedoch ebenso wenig Auswirkungen auf das vorliegende Verfahren wie die Tatsache, dass nach dem Gesetz über die Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main und zur Änderung anderer Rechtsvorschriften (GVBl. 2011, S. 153 ff.) der Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main nunmehr unter dem Namen „Regionalverband Frankfurt/RheinMain fortgeführt wird. Dahinstehen kann, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des Gesamtgrundstücks allein unter Hinweis auf die Darstellungen des Flächennutzungsplans des Umlandverbandes gerechtfertigt ist, da die Inanspruchnahme auch der 150 qm großen Teilflache, die dort nicht überplant ist, durch die Darstellungen in dem Vorentwurf des Regionalen Flächennutzungsplans des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main gerechtfertigt ist. Allerdings spricht überwiegend viel dafür, dass die Erstreckung des Vorkaufsrechtes auf diese 150 qm große Grundstücksfläche ohne entsprechende Erklärung der Kläger nicht wirksam hätte erfolgen können. Nach der Rechtsprechung des BGH, der der Senat folgt, kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht gegen den Willen des Eigentümers auch dann nicht von sich aus auf derartige Grundstücksteile erstrecken, wenn die Beschränkung des Vorkaufsrechts auf die benötigte Teilfläche zu einer Zerschneidung der auf dem Grundstück stehenden Gebäude führen würde oder wenn nach der Abtrennung der benötigten Teilfläche der verbleibende Grundstücksteil nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich nutzbar wäre. Eine Erstreckung des Vorkaufsrechts auf das Restgrundstück kommt nur in Betracht, wenn die Teilfläche, um deren Erwerb es der Gemeinde geht, und das Restgrundstück nicht ohne Nachteil für den Vorkaufsverpflichteten/Verkäufer getrennt werden können und dieser deshalb die Erstreckung verlangt (vgl. BGH, Urteil vom 05.07.1990 - III ZR 229/89 - juris). Eine entsprechende Erklärung der Klägerin zu 1., das Vorkaufsrecht solle auch auf die verbleibende Restfläche von 150 qm erstreckt werden, liegt jedoch gerade nicht vor. Vielmehr vertritt die Klägerin zu 1. die Auffassung, die Beklagte habe ihr Vorkaufsrecht nicht auf diese Fläche ausweiten dürfen. Die Rechtsprechung des BGH dient dem Schutz des Verkäufers, der die Erstreckung des Vorkaufsrechtes auf unwirtschaftlich gewordene Restflächen verlangen kann. Eine Erstreckung der Vorkaufsberechtigung auf unwirtschaftlich gewordene Restflächen ohne entsprechende Erklärung der Vorkaufsverpflichteten/Verkäufer ist deshalb nicht zulässig. Hierauf kommt es jedoch nicht entscheidungserheblich an, da der Vorentwurf des Regionalen Flächennutzungsplans des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main im maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechtes die von § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB geforderte Planreife hatte, so dass die Ausübung des Vorkaufsrechtes auch hinsichtlich der 150 qm großen Restfläche gerechtfertigt ist. Gemäß § 24 Abs. 1 Satz 3 kann im Fall des Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird. Das Erreichen eines bestimmten Verfahrensabschnittes wird im Gegensatz zu § 24 Abs. 1 Satz 2 BauGB (Beginn der öffentlichen Auslegung) und § 33 BauGB nicht ausdrücklich verlangt; insoweit knüpft der Wortlaut des Satzes 3 an die Regelung des Parallelverfahrens in § 8 Abs. 3 BauGB an. Dies bedeutet jedoch nicht, dass das Vorkaufsrecht regelmäßig auch schon vor Durchführung der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung entstehen könnte. In der Regel können die Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB erst nach Durchführung der Beteiligungsrechte erfüllt sein (vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Kommentar, Stand Januar 2006, § 24 Rn. 35 m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Beklagte durfte auf Grund der Beschlusslage sowie auf Grund der durchgeführten Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung davon ausgehen, dass es bei der von ihr erwünschten Wohnflächenerweiterung bleiben werde, wobei es nicht darauf ankommt, dass es sich bei dem Planwerk um einen „Vorentwurf“ gehandelt hat. Auch ein Vorentwurf kann hinreichend sicher die Planungsvorstellungen der Gebietskörperschaft benennen, die die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts rechtfertigen, ohne dass es auf eine Abgrenzung zwischen „Entwürfen“ und „Vorentwürfen“ ankommt. Der Aufstellungsbeschluss der Regionalversammlung Südhessen vom 16. Mai 2003 und der Verbandskammer des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main vom 21. Mai 2003 ist im Staatsanzeiger vom 8. Dezember 2003 öffentlich bekannt gemacht worden (Staatsanzeiger 2003, S. 4909). Anfang 2006 haben das Regierungspräsidium Darmstadt und der Planungsverband den Entwurf des Regionalplans und den Vorentwurf des Regionalen Flächennutzungsplans fertiggestellt und zeitgleich in die Regionalversammlung Südhessen und die Verbandskammer eingebracht. Am 2. Februar 2007 hat die zwischenzeitlich neu konstituierte Regionalversammlung die Anhörung und die Einleitung der Offenlegung des Planentwurfs beschlossen. Bereits am 13. Dezember 2006 hatte die Verbandskammer einen entsprechenden Beschluss gefasst. In der Zeit vom 2. Mai 2007 bis zum 1. August 2007 hat die Beteiligung der benachbarten Gemeinden, der Träger öffentlicher Belange sowie der Öffentlichkeit stattgefunden. Nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten war nach Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung mit ganz überwiegender Wahrscheinlichkeit anzunehmen, dass es bei der bereits im Vorentwurf dargestellten Wohnbauflächenerweiterung bleiben werde, da keine der etwa 1.500 Stellungnahmen mit 9.500 Anträgen auf Änderung des Vorentwurfs die hier vorgesehene Wohnbauflächenerweiterung betraf. Unter Berücksichtigung dieser Gegebenheiten konnte die Beklagte annehmen, dass der künftige Flächennutzungsplan die in dem Vorentwurf enthaltene Darstellung tatsächlich enthalten wird. Dabei folgt der Senat nicht der Auffassung des Verwaltungsgerichts, die von § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB geforderte Planreife sei hinsichtlich der Darstellung einer Wohnbaufläche wegen der textlichen Erläuterungen unter dem Abschnitt „Verkehr“ nicht hinreichend gewährleistet. Zwar wird in dem Vorentwurf des Regionalen Flächennutzungsplans unter dem Abschnitt „Wohnen und Gewerbe“ (Steinbach) ausgeführt, aufgrund der hohen Verkehrsbelastung auf der L 3006 in Steinbach habe in den letzten 15 Jahren kaum eine Veränderung im Wohnungsbestand stattgefunden, wobei die weitere Siedlungs- und Gewerbeentwicklung wesentlich von einer Entlastung der Ortsdurchfahrt abhänge. Sodann werden jedoch drei Flächen am südwestlichen Stadtrand benannt, auf denen Wohnbauflächen dargestellt werden sollen. Unter dem Abschnitt „Verkehr“ wird sodann ausgeführt, im Regionalplan solle als Ziel die Realisierung der Umgebung Steinbach und Oberursel-Weißkirchen im Zuge der L 3009 in Form einer Südumgehung festgesetzt werden. Da jedoch die Trasse räumlich noch nicht bestimmt bzw. zwischen den betroffenen Gemeinden noch nicht einvernehmlich festgelegt worden sei, sei eine Ausweisung in der Karte derzeit nicht möglich. Aus diesen textlichen Erläuterungen kann weder der Schluss gezogen werden, die Südumgehung von Steinbach sei regionalplanerisch in Frage gestellt, noch dass die Darstellung der Wohnbauflächen von der Frage der Südumgehung abhängig gemacht werden sollte und daher ungewiss erscheine. Die beabsichtigte Festsetzung der Südumgehung als Ziel der Raumordnung spricht vielmehr dafür, dass deren Realisierung verbindlich festgelegt werden soll. Anhaltspunkte dafür, dass die Darstellung der Wohnflächenerweiterung im Flächennutzungsplan nur wirksam werden soll, soweit die Südumgehung erfolgt ist, kann den Erläuterungen nicht entnommen werden. Das Urteil des Verwaltungsgerichts kann auch nicht aus anderem Grund Bestand haben, insbesondere nicht deshalb, weil, wie die Kläger meinen, die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 26 Nr. 1 BauGB ausgeschlossen gewesen sei. Gemäß § 26 Nr. 1 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum 3. Grad verwandt ist. Der Begriff des Verwandten bzw. Ehegatten bestimmt sich dabei ausschließlich nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (vgl. Schrödter, BauGB, Kommentar, 7. Auflage, München 2006, § 26 Rdnr. 3), wobei die Kläger, die seit dem Jahr 2001 in eheähnlicher Lebensgemeinschaft zusammenleben, bereits nach ihrem eigenen Vortrag die Voraussetzungen des § 26 Nr. 1 BauGB nicht erfüllen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Bescheide vom 26. Oktober 2007 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 30. Mai 2008 ist auch nicht deshalb ausgeschlossen gewesen, weil der dem Vorkaufsrecht zugrundeliegende notarielle Kaufvertrag vom 10. September 2007 bereits durch Vertrag vom 10. Oktober 2007 wirksam aufgehoben worden ist. Mit dem letztgenannten Vertrag haben die Kläger den am 10. September 2007 notariell geschlossenen Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück aufgehoben, da der Kläger zu 2. nicht in der Lage sei, den vereinbarten Kaufpreis (2849,00 €) zu zahlen. Zuvor waren die Kläger durch die Beklagte mit Schreiben vom 27. September 2009 zu der beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts angehört worden. Der Aufhebungsvertrag vom 10. Oktober 2007 ist gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 465 BGB gegenüber der Beklagten unwirksam. Gemäß § 465 BGB ist eine Vereinbarung des Verpflichteten mit dem Dritten, durch welche der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verpflichteten für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Rücktritt vorbehalten wird, dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam. Neben den gesetzlich aufgeführten Verhinderungsgeschäften werden nach der Rechtsprechung auch andere Klauseln entsprechend unter den Anwendungsbereich des § 465 BGB gefasst, die das Vorkaufsrecht vereiteln, bzw. die Vorschrift des § 465 BGB umgehen sollen (vgl. Palandt, BGB, Kommentar, 69. Auflage, München 2010, § 465 BGB Rdnr. 3 ff. mit Rechtsprechungsnachweisen; Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth, BGB Kommentar, Band 2.2, 2. Auflage, Saarbrücken 2004, § 465 Rdnr. 3 ff.). Der Senat hat keinen Zweifel daran, dass der Aufhebungsvertrag der Kläger ausschließlich in Ansehung der drohenden Vorverkaufsrechtsausübung und zu dem Zweck, diese zu verhindern, geschlossen wurde. Die Beklagte hat im Übrigen zutreffend darauf hingewiesen, dass die behauptete Zahlungsunfähigkeit des Klägers zu 2. für die Klägerin zu 1. bereits deshalb ohne Bedeutung hätte sein dürfen, weil die Beklagte durch Ausübung des Vorkaufsrechts in die Zahlungsverpflichtung des Klägers zu 2. eingetreten ist. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO entsprechend. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor. Die Streitwertfestsetzung für das Berufungsverfahren beruht auf den §§ 52 Abs. 1, 47 Abs. 1 GKG, die Berechtigung zur Abänderung des erstinstanzlichen Streitwertes auf § 63 Abs. 3 GKG. In Anbetracht des streitigen Grundstückswertes ist die Festsetzung des Regelstreitwertes gemäß § 52 Abs. 2 GKG gerechtfertigt.