3 B 1124/21

Leitsatz: 1. Der Nutzungsbegriff der Räume i.S.v. § 13 BauNVO ist grundstücks - und gebäudebezogen und bezieht sich auf Teile von Gebäuden aller Art. 2. Der Zweck der Beschränkung auf Räume liegt in der Bewahrung des spezifischen Wohngebietscharakters. 3. § 13 BauNVO 1962 macht das gleichzeitige Wohnen und Arbeiten in derselben Wohneinheit nicht zur Voraussetzung der Zulässigkeit. Im Gegenteil sind die Nutzungsbegriffe Wohnen und Räume im Sinne des § 13 BauNVO 1962 zu unterscheiden. 4. Der bauplanungsrechtliche Nachbarschutz beruht auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen. Dieser erfährt durch zivilrechtliche Verträge (hier: Ginnheimer Höhenvertrag) keine Erweiterung. Die Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 3. Mai 2021 - 8 L 863/21.F - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens haben die Antragsteller zu 1., zu 2., zu 3. und 4. sowie zu 5. und 6. jeweils zu ¼ zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind erstattungsfähig. Der Wert des Streitgegenstandes wird unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung je Instanz auf 20.000,00 € festgesetzt. Die Beschwerde der Antragsteller vom 18. Mai 2021 gegen den ihrem Bevollmächtigten am 4. Mai 2021 zugestellten Beschluss des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 3. Mai 2021 - 8 L 863/21.F - ist zwar statthaft und aufgrund der Beschwerdebegründung vom 2. Juni 2021 sowie der vertiefenden Begründung mit Schriftsätzen vom 19. Juli 2021 und 1. September 2021 im Übrigen zulässig, sie hat jedoch mit den dargelegten Gründen (§ 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO), die der Senat allein der Prüfung zugrunde zu legen hat (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht die Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 24. August 2020 abgelehnt. Der Senat nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung, denen er folgt (§ 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO). Die Beschwerdebegründung der Antragsteller rechtfertigt keine andere Entscheidung in der Sache. Entgegen der Auffassung der Antragsteller verstößt das Bauvorhaben nicht gegen die zulässige Art der baulichen Nutzung. Die Antragsteller meinen, das Vorhaben, mit dem ein Gebäude mit zwei Wohneinheiten und einer Einheit zur freiberuflichen Nutzung genehmigt worden sei, verstoße im Hinblick auf die genehmigte freiberufliche Nutzung gegen die zulässige Art der baulichen Nutzung. Das Verwaltungsgericht habe sich auf den Seiten 4 ff. der Entscheidungsgründe allein mit der Frage befasst, ob mit der genehmigten freiberuflichen Nutzung ein Verstoß gegen die zulässige Art der baulichen Nutzung verbunden sei. Es habe jedoch die Besonderheiten des reinen Wohngebietes und dem daraus folgenden Schutz nach der BauNVO 1962, die eine Begrenzung des zulässigen Umfangs freiberuflicher Nutzung gebiete, nicht hinreichend in Betracht gezogen. Danach sei nämlich eine Büronutzung in einem reinen Wohngebiet weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig. Auch die Schlussfolgerungen des Verwaltungsgerichts zu dem Ginnheimer Höhenvertrag seien nicht überzeugend. Zwar treffe es zu, dass ihnen Ginnheimer Höhenvertrag keine unmittelbare Rechtsposition verleihe. Allerdings lägen nicht nur das Grundstück des Beigeladenen, sondern auch ihre Grundstücke in dessen Geltungsbereich. Durch die Bau- und Nutzungsbeschränkungen in diesem Vertrag seien die Eigentümer der Grundstücke im Gebiet faktisch miteinander verbunden, der Vertrag solle den besonderen Charakter des Gebietes als Villengebiet sichern. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sei die von dem Beigeladenen vorgesehene freiberufliche Nutzung prägend. Dies gelte unabhängig davon, welche Fläche rechnerisch durch die freiberufliche Nutzung in Anspruch genommen werde, da diese lediglich eine Orientierung darstelle. Von der Straße aus betrachtet werde das genehmigte Gebäude als im erheblichen Umfang gewerblich genutzt erscheinen; der vordere Bereich des 1. OG solle der freiberuflichen Nutzung dienen, was für einen Betrachter als dominant in Erscheinung treten werde. Das Verwaltungsgericht gehe auch zu Unrecht davon aus, die freiberufliche Nutzung liege in einer Wohneinheit und erfülle damit die früher von der Rechtsprechung aufgestellte Definition des Begriffs der Wohnartigkeit der Nutzung. Ausweislich der genehmigten Bauantragsunterlagen sowie des Textteils der Baugenehmigung sei die freiberufliche Nutzung als eigene Einheit geplant und genehmigt. Auch im Grundriss des Obergeschosses sei die freiberufliche Nutzung als eigenständige „Einheit B Freiberufler Büro“ bezeichnet. Damit sei die Erteilung einer Baugenehmigung für eine eigenständige Einheit zur freiberuflichen Nutzung beantragt worden, mithin nicht nur „Räume“ des Wohngebäudes zur freiberuflichen Nutzung. Zudem seien die Einheiten C „Wohnung“ und B „Freiberufler Büro“ baulich voneinander getrennt. Beide hätten eigene Zugänge vom Treppenhaus und vom Aufzug aus, der private Wohnbereich sei nicht nur durch eine Zimmertür, sondern durch eine Doppeltüranlage von den freiberuflich genutzten Räumen getrennt. Ein Büro mit sechs Arbeitsplätzen stelle keine wohnartige Nutzung im Sinne der Rechtsprechung dar. Wegen der geplanten sechs KFZ-Stellplätze sei mit beachtlichen Fahrzeugbewegungen durch Mitarbeiter und Besucher zu rechnen. Auch dies widerspreche der Wohnartigkeit der genehmigten freiberuflichen Nutzung. Das Verwaltungsgericht habe allein einen rechnerischen Flächenvergleich vorgenommen und sich die dahingehenden Berechnungen der Antragsgegnerin und des Beigeladenen zu eigen gemacht. Dies sei nicht ausreichend. Der rechnerische Flächenvergleich stelle sich zudem als fehlerhaft dar. Nehme man einen genauen Flächenvergleich vor, ergebe sich, dass die Bürofläche anteilig 34 Prozent ausmache; bei einem Vergleich der Nutzungen in den Einheiten B und C sogar einen Anteil der Bürofläche von 76. Mit ihrem Vortrag haben die Antragsteller die Fehlerhaftigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung nicht darzulegen vermocht. Das Verwaltungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass der Beigeladene gemäß § 13 BauNVO 1962, der hier zur Anwendung kommt, Anspruch auf Genehmigung der beantragten freiberuflichen Tätigkeit in dem ansonsten als Wohngebäude genutzten Gebäude hat. Seit 1962 besteht unverändert die Regelung, dass für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, in den Wohngebieten nach den §§ 2 bis 4 BauNVO nur Räume zulässig sind. Der Nutzungsbegriff der Räume ist grundstücks- und gebäudebezogen und bezieht sich auf Teile von Gebäuden aller Art, also nicht nur von Wohngebäuden, die allerdings in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 BauNVO die vorherrschende Nutzungsart bilden. Jedes selbstständige Gebäude unterliegt den Schranken des Raumbegriffs, auch wenn auf einem Baugrundstück mehrere Gebäude stehen (vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Kommentar, Lose-Blatt, BauNVO, 2018, § 13 Rdnr. 30, 34 m.w.N.). Gegenüber den sonstigen, nicht gleichgestellten Gewerbebetrieben gewährt § 13 BauNVO 1962 den freien Berufen mit der allgemeinen Zulässigkeit von Räumen eine Besserstellung, denn in reinen Wohngebieten sind jene unzulässig, und in den anderen beiden Baugebieten sind sonstige gewerbliche Nutzungen nur als Ausnahmen zulassungsfähig. Der Zweck der Beschränkung auf Räume liegt nach der Rechtsprechung in der Bewahrung des spezifischen Wohngebietscharakters. Der Gebietsschutz wirkt bis in das einzelne Wohngebäude hinein, das seinen Charakter als Wohngebäude nicht durch die zugelassene freiberufliche Nutzung verlieren darf. Mit dem Begriff Räume soll auch eine städtebaulich unerwünschte Zurückdrängung der Wohnbevölkerung verhindert werden. § 13 BauNVO 1962 macht das gleichzeitige Wohnen und Arbeiten in derselben Wohneinheit nicht zur Voraussetzung der Zulässigkeit. Im Gegenteil sind die Nutzungsbegriffe Wohnen und Räume im Sinne des § 13 BauNVO 1962 zu unterscheiden (vgl. Stock, a.a.O., § 13 BauNVO Rdnr. 31 ff.). Mit der „Wohnartigkeit“ der Berufsausübung wird nicht die Größe der Räume gekennzeichnet, sondern die Art der von § 13 BauNVO 1962 erfassten Berufsausübungen. Auch ist damit nicht das gleichzeitige Wohnen und Arbeiten in derselben Wohneinheit gemeint; dies schreibt § 13 BauNVO 1962 nicht vor. Schließlich bedeutet Wohnartigkeit nicht, dass die freien Berufe nur in Wohnungen zulässig sind (vgl. Stock, a.a.O., § 13 BauNVO Rdnr. 16 mit Rechtsprechungsnachweisen). Räume, die freiberuflich genutzt werden, sind in diesem Sinne nur Teile eines überwiegend anders genutzten Gebäudes. Sie dürfen also nicht Gebäude für freiberufliche Tätigkeiten sein. Das Gebäude muss eine andere, nicht freiberufliche oder den freien Berufen gleichgestellte gewerblich prägende Nutzungsart unterbringen. Das Überwiegen setzt regelmäßig auch ein flächenmäßiges Überwiegen der anderen Nutzung voraus. In besonderen Situationen (z.B. zwei etwa gleich große Wohneinheiten) kann davon abgesehen werden. Auch das Bundesverwaltungsgericht geht von diesen Grundsätzen aus: „Unter besonderen Umständen mögen auch die vom Senat angenommenen Grenzen (höchstens die Hälfte der Wohnungen und der Wohnfläche) etwas überschritten werden können. Niemals darf jedoch die geänderte Nutzungsweise für das einzelne Gebäude prägend werden“ (vgl. BVerwG Urteil vom 25.01.1985 - 4 C 34.81 -, juris Rdnr. 11; ebenso Hess. VGH Urteil vom 26.10.2009 - 3 A 1771/08 -, juris Rdnr. 41; vgl. auch Stock, a.a.O., § 13 BauNVO Rdnr. 37). Unter Anlegung dieser Maßstäbe, denen der Senat folgt, ist das Vorhaben des Beigeladenen auch hinsichtlich der freiberuflichen Nutzung gemäß § 13 BauNVO 1962 als zulässig zu erachten. Die Antragsteller haben mit der Beschwerdebegründung nicht darzulegen vermocht, entgegen den Feststellungen des Verwaltungsgerichts sei wegen der Anordnung der freiberuflich genutzten Räume, des Umfangs der freiberuflichen Nutzung sowie der Fassadengestaltung von einer prägenden freiberuflichen Tätigkeit auszugehen. Die Flächenverhältnisse zwischen Wohnnutzung und freiberuflicher Nutzung bewegen sich in einer Größenordnung von 2/3 zu 1/3, womit nachgewiesen ist, dass der freiberuflichen Tätigkeit hinsichtlich der Flächenbeanspruchung nur untergeordnete Bedeutung zukommt. Der besonderen Schutzbedürftigkeit eines reinen Wohngebietes wird durch die Regelung des § 13 BauNVO in sämtlichen Fassungen gleichermaßen Rechnung dahingehend getragen, dass dort lediglich Räume für freiberufliche Nutzungen zulässig sind. Davon ist auch das Verwaltungsgericht ausgegangen. Soweit die Antragsteller die sich aus den Bauantragsunterlagen ergebende Flächenberechnung mit Schriftsatz vom 01. September 2021 in Frage stellen, ist ihr Vortrag nicht entscheidungserheblich, soweit sie meinen, die Bürofläche betrage anteilig 34 %. Bei einer derartigen Flächenverteilung von Büro- zu Wohnnutzung, die deutlich unter 50 % liegt, sind die Maßstäbe des § 13 BauNVO offensichtlich eingehalten, was im Übrigen auch bei einer Flächenverteilung von 49,5 zu 50,5 % der Fall wäre. Soweit sie weiter meinen, bei einem Vergleich der Nutzungen in den Einheiten B und C ergebe sich sogar ein Anteil der Büronutzung von 76 % erschließt sich dem Senat nicht, aus welchen Gründen es gerechtfertigt sein sollte, die Einheit A bei dem Vergleich der unterschiedlichen Nutzungen nicht miteinzubeziehen. Eine Erhöhung des öffentlich-rechtlich geregelten Schutzniveaus ergibt sich auch nicht aus dem Ginnheimer Höhenvertrag, worauf das Verwaltungsgericht zutreffend hingewiesen hat. Der Ginnheimer Höhenvertrag vermittelt den Antragstellern keine subjektiven Rechte und ist als zivilrechtliche Vorschrift nicht Gegenstand des Prüfprogramms bei der Erteilung einer Baugenehmigung. Dies räumen die Antragsteller zwar in der Beschwerdebegründung ein, wollen dem Ginnheimer Höhenvertrag jedoch gleichwohl eine im Baugenehmigungsverfahren zu beachtenden Rechtsqualität beimessen, die derjenigen von Festsetzungen eines Bebauungsplans gleichkommt. Meinen sie doch, durch die Bau- und Nutzungsbeschränkungen des Ginnheimer Höhenvertrages seien die Grundstücke im Gebiet faktisch miteinander verbunden, durch ihn werde der besondere Charakter des Villengebietes gesichert. Diese Beschwerdegründe zielen auf die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zum Gebietserhaltungsanspruch, die jedoch auf vermeintliche zivilrechtliche Abreden nicht übertragen werden können. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der der Senat folgt, hat die Festsetzung von Baugebieten durch einen Bebauungsplan nachbarschützende Funktion zugunsten der Grundstückseigentümer im jeweiligen Baugebiet. Dieser bauplanungsrechtliche Nachbarschutz beruht auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses. Weil und soweit der Eigentümer eines Grundstücks in dessen Ausnutzung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung grundsätzlich auch im Verhältnis zum Nachbarn durchsetzen (BVerwG, Urteil vom 11.05.1989 - 4 C 1/88 -, juris Rdnr. 43; BVerwG, Urteil vom 16.09.1993 - 4 C 28/91 -, juris Rdnr. 12ff.; BVerwG Urteil vom 23.08.1996 - 4 C 13/94 -, juris Rdnr. 48 ff.; BVerwG, Urteil vom 09.08.2018 - 4 C 7/17 -, juris Rdnr. 21; vgl. insgesamt BVerwG, Beschluss vom 15.09.2020 – 4 B 46/19 -, juris Rdnr. 5). Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen oder Bindungen ergeben sich aus dem Ginnheimer Höhenvertrag für die in seinem Geltungsbereich liegenden Grundstücke allerdings gerade nicht. Im Übrigen ist für den Senat auch nicht ersichtlich, dass die von dem Beigeladenen vorgesehene Nutzung in Widerspruch zu den Regelungen des Ginnheimer Höhenvertrages stehen könnten. Nach dessen Art. 1 Nr. 4 dürfen keine Betriebe eingerichtet werden, die geeignet sind, das ruhige Wohnen durch Lärm, Rauch, Ruß, üblen Geruch oder aus sonstigen Gründen zu beeinträchtigen, insbesondere ist der Bau- und die Einrichtung von Krankenhäusern, Wirtschaften, Fabriken, Lagerräumen, Bäckereien, Metzgereien und sonstigen Handwerksbetrieben unzulässig. Die Erbauung von Pferdeställen innerhalb der für die Bebauung maßgebenden Linien ist zulässig, doch dürfen solche nicht zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Ausweislich der in den Bauantragsunterlagen befindlichen Nutzungsbeschreibung ist das Gebäude des Beigeladenen als Wohngebäude mit zwei Wohnungen, einer Einheit zur freiberuflichen Nutzung gemäß § 13 BauNVO (unter 160 m² von insgesamt 600 m2) sowie einer Tiefgarage mit sechs KFZ-Stellplätzen und sieben Fahrradstellplätzen geplant. Die Wohnungen sind auf zwei Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss verteilt, die Garage befindet sich im UG und wird über eine überdachte Zufahrt erschlossen. Im 1. OG ist eine Büroeinheit als Großraumbüro mit zwei Einzelbüros geplant. Bei der geplanten Nutzung handelt es sich laut Nutzungskonzept um das „Family Office“ des Beigeladenen, in dem die Verwaltung überwiegend eigenen Vermögens an Beteiligungen, Immobilien und Wertpapieren bearbeitet werden soll. Ohne dass es hierauf entscheidungserheblich ankommt, entspricht die in den Bauantragsunterlagen beschriebene Büronutzung keiner der genannten Ausschlussklauseln des Ginnheimer Höhenvertrages, die jeweils von einem erheblichen Störpotential ausgehen. Im Übrigen steht die Nutzung mit den von der Rechtsprechung zu § 13 BauNVO entwickelten Kriterien in Einklang. Liegt bereits von der Flächenverteilung der Anteil der freiberuflichen Nutzung unterhalb derjenigen der Wohnnutzung, hätten die Antragsteller, um erfolgreich sein zu können, substantiiert vortragen müssen, dass ausnahmsweise gleichwohl der freiberuflichen Tätigkeit prägende Wirkung zukommt. Dies lässt sich weder aus der Anzahl der Arbeitsplätze noch aus der Aufteilung der einzelnen Räume zueinander noch aus der Wahrnehmbarkeit der Büronutzung von außen herleiten. Ob die freiberufliche Tätigkeit von der Wohnnutzung mit einer Doppeltür oder einer einfachen Tür abgetrennt ist, ist bereits nicht von außen wahrnehmbar und daher für die Prägung des Gebäudes nicht relevant. In Anbetracht der Tatsache, dass es sich um ein Gebäude mit einer Fläche von 574,53 m² handelt, mithin um ein großvolumiges Bauvorhaben, führt die Nutzung von zwei Arbeitsplätzen in einem offenen Bürobereich und zwei Einzelbüros im 1. OG nicht zu einem Überwiegen dieser Nutzungsart. Soweit die Antragsteller von insgesamt sechs Arbeitsplätzen ausgehen, kann dies den Bauantragsunterlagen nicht entnommen werden. Ausweislich des Grundrisses des 1. OG sind dort zwei Arbeitsplätze im offenen Bereich und zwei Einzelbüros vorgesehen. Die als reine Bürotätigkeit umschriebene freiberufliche Tätigkeit erfüllt auch die von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien zur Wohnartigkeit ebenso wie dies für den Umfang dieser Nutzung zu gelten hat. Dass von vier freiberuflich genutzten Arbeitsplätzen hinsichtlich der zu erwartenden Fahrzeugbewegungen unzumutbare Auswirkungen auf die Nachbarschaft ausgehen, kann ausgeschlossen werden, bzw. ist von den Antragstellern nicht substantiiert belegt. Das Verwaltungsgericht hat in dem angefochtenen Beschluss auch zu Recht einen Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme, das in § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO seine gesetzliche Grundlage findet, verneint. Entspricht das Vorhaben den Voraussetzungen des § 13 BauNVO, wäre es gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO nur dann unzulässig, wenn von ihm Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Dies ist nach den zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts sowie den oben gemachten Ausführungen nicht der Fall. Entgegen der Auffassung der Antragsteller kann aufgrund einer Interessenabwägung gerade nicht die Schlussfolgerung gezogen werden, das Vorhaben der Beigeladenen sei offensichtlich rechtswidrig und daher sei ihrem Antrag stattzugeben. Ob sich das Vorhaben als rechtswidrig oder rechtmäßig darstellt, ist keine Frage einer Interessenabwägung, sondern eine solche der Anwendung bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften, die dem Vorhaben aber nicht entgegenstehen. Stellt sich die Genehmigung des Vorhabens als offensichtlich rechtmäßig dar, hat der Bauherr grundsätzlich ein Recht auf Verwirklichung seines Bauvorhabens und die gemäß § 80a Abs. 3 i.V.m. § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO zu treffende Interessenabwägung geht zu seinen Gunsten aus. Der Antrag ist daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 2 VwGO abzulehnen. Die Kosten des Beigeladenen sind für erstattungsfähig zu erklären, da er einen Antrag gestellt hat und sich damit dem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 162 Abs. 3 i.V.m. § 154 Abs. 3 VwGO). Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf den §§ 47 Abs. 1 Satz 1, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG i.V.m. Nr. 9.7.1 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31. Mai/1. Juni 2012 und 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen (abgedruckt in Kopp/Schenke, VwGO, 27. Auflage 2021, Anhang zu § 164), die Berechtigung zur Abänderung des erstinstanzlichen Streitwertes folgt aus § 63 Abs. 3 Nr. 2 GKG. Der Senat hält in Nachbareilverfahren auf Grund der Vorläufigkeit einer Entscheidung im Eilverfahren (Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs) die Festsetzung des hälftigen Streitwerts nach Nr. 9.7.1 des Streitwertkatalogs für angemessen, wobei in Hauptsacheverfahren grundsätzlich ein Streitwert von 10.000,00 € je angreifendem Grundstück festzusetzen ist. Da die Festsetzung des Streitwertes in baurechtlichen Verfahren grundstücksbezogen ist und den Antragstellern zu 1. bis 6. insgesamt vier Grundstücke zuzuordnen sind, wäre der Streitwert im Hauptsacheverfahren auf 40.000,00 € festzusetzen, im Eilverfahren beträgt er mithin 20.000,00 € je Instanz. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).