4 UE 1256/86

Die zulässige Berufung ist begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung der endgültigen Baugenehmigung für die Fertigstellung des 1. und 2. Obergeschosses des Gebäudes und ihre Nutzung als Arzt- oder Anwaltspraxen. Die Beklagte ist zu einer positiven Bescheidung des Bauantrags wegen der aus der Teilbaugenehmigung erwachsenen Bindungswirkung verpflichtet. Vorab ist darauf hinzuweisen, daß eine Bindungswirkung der Bauaufsichtsbehörde nicht bereits aufgrund einer Zusage der Beklagten oder "schlüssigem Verhalten" eingetreten ist, aus dem der Kläger unter Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben einen Anspruch auf Genehmigung ableitet. Falls ein Bediensteter der Beklagten, überhaupt eine Erklärung abgegeben haben sollte, die inhaltlich einer vom Kläger vorgestellten Zusage entsprach, hätte sie zu ihrer Wirksamkeit (zumindest) der Schriftform gemäß § 38 Abs. 1 HVwVfG bedurft. Eine schriftliche Zusage wurde jedoch nicht gegeben. Deshalb kann auch dahinstehen, ob die angebliche mündliche Erklärung nach Inhalt und Tragweite den Rahmen der Geschäfte der laufenden Verwaltung überschritt und auch den Anforderungen des § 71 Abs. 2 Satz 2 der Hessischen Gemeindeordnung hätte genügen müssen (vgl. Hess. VGH, U. v. 21.03.1985 - IV OE 90/79 - HessVGRspr. 1985, 83). Eine rechtsverbindliche Entscheidung dürfte nach der eigenen Darstellung der Vorgeschichte des Bauvorhabens durch den Kläger allenfalls in der Inaussichtstellung einer Abbruchgenehmigung gelegen haben, die kausal für den Erwerb des Anwesens durch den Kläger gewesen sein soll. Nachdem der Kläger innerhalb der Bindungsfrist der erteilten Abbruchgenehmigung von dieser keinen Gebrauch machen konnte und offensichtlich auch keine Verlängerung beantragt und genehmigt wurde, ist die vom Gesetz geregelte Bindung zwischen Bauinteressenten und Bauaufsichtsbehörde entfallen und kann nunmehr nicht durch den Grundsatz von Treu und Glauben ersetzt werden. Dagegen hat der Kläger einen Anspruch auf Erteilung der endgültigen Baugenehmigung der sich aus der Teilbaugenehmigung vom 15.06.1979 ergibt. Ist ein Bauantrag eingereicht, so kann die Ausführung eines bestimmten Teils der baulichen Anlage auf schriftlichen Antrag schon vor Erteilung der Baugenehmigung schriftlich genehmigt werden (Teilbaugenehmigung), wenn u. a. der Teil der baulichen Anlage unter Berücksichtigung der Gesamtanlage den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht (§ 98 Abs. 1 Nr. 2 HBO). Nach Abs. 3 der Vorschrift kann nach Erteilung der Teilbaugenehmigung die Baugenehmigung nicht mehr versagt werden; jedoch bleiben Auflagen nach näherer Maßgabe dieser Vorschrift möglich. Mit der Teilbaugenehmigung wird bereits über die grundsätzliche Vereinbarkeit des gesamten Vorhabens mit dem Bauplanungsrecht und mit den wesentlichen bauordnungsrechtlichen Vorschriften entschieden. Diese Bindungswirkung rechtfertigt sich aus dem sachlichen Zusammenhang zwischen Teilvorhaben und Gesamtvorhaben bei der Erteilung der Teilbaugenehmigung. Für den Rohbau mußte deshalb jedenfalls die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens hinsichtlich seines Standorts und seiner Nutzungsart feststehen (vgl. Böckenförde zu der entsprechenden Regelung in § 71 BauO NW in Gädtke/Böckenförde/Temme, Kommentar zur Bau0 NW, 8. Auflage; § 71 Rdnr. 3). Der Umfang der Bindungswirkung kam nach der Ausgestaltung der Teilbaugenehmigung in der Hessischen Bauordnung auch nicht davon abhängig gemacht werden, ob und inwieweit ein schutzwürdiges Vertrauen des Bauherrn anerkannt werden kann (anderer Ansicht für den Geltungsbereich anderer landesrechtlicher Regelungen OVG Münster, U. v. 24.08.1979 - XI A 611/79 - BRS 35 Nr. 150; BGH, U. v. 10.02.1983 - III ZR 105/81 - BRS 40 Nr. 178; Böckenförde in Gädtke/Böcken-förde/Temme, a.a.O. § 71 Rdnr. 1; Schmaltz in Große/Suchsdorf/Schmaltz/Wiechert, Niedersächsische Bauordnung, Kommentar, 3. Aufl., § 76 Rdnr. 4). Die Beklagte ist deshalb aufgrund der präjudiziellen Wirkung der Teilbaugenehmigung zur Erteilung der Genehmigung für die in dem zugrundeliegenden Bauantrag beantragte Nutzung verpflichtet. Sie wird von dieser Verpflichtung auch nicht durch den von ihr geltend gemachten Verstoß der gegenüber der früheren Wohnnutzung geänderten Nutzung der beiden Geschosse als Arzt- oder Rechtsanwaltspraxis gegen Festsetzungen des Bebauungsplans und die bauordnungsrechtliche Verpflichtung gemäß § 67 Abs. 2 HBO in Verbindung mit der Stellplatzsatzung die erforderliche Zahl der Stellplätze nachzuweisen, freigestellt. Soweit die Rechtmäßigkeit des Gesamtvorhabens durch Auflagen erreicht werden kann, etwa durch die Herstellung oder Ablösung der notwendigen Stellplätze, können diese in die endgültige Baugenehmigung aufgenommen werden (§ 98 Abs. 3 Satz 2 HBO). Dafür liegen nach Auffassung der Beklagten gegenwärtig weder die rechtlichen noch tatsächlichen Voraussetzungen vor. Im übrigen kann die endgültige Baugenehmigung im Rahmen der Bindungswirkung einer Teilbaugenehmigung nur und insoweit versagt werden, als die Bauaufsichtsbehörde von der Möglichkeit des Widerrufs oder der nachträglichen Einschränkung der Genehmigung gemäß § 101 HBO Gebrauch macht. In diesem Rahmen kann es auch von Bedeutung sein, ob der Bauherr auf die Erteilung der Baugenehmigung vertrauen konnte. Die Beklagte hat im vorliegenden Fall von der Möglichkeit eines teilweisen Widerrufs der Teilbaugenehmigung keinen Gebrauch gemacht. Nach alledem war der Berufung stattzugeben. Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen (§ 154 Abs. 1 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10 und 711 der Zivilprozeßordnung. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen. Der Kläger ist seit 1970 Eigentümer des 459 qm großen Grundstücks Flur 261, Flurstück 13, G.-weg in der Gemarkung F.. Auf dem Grundstück befindet sich ein etwa 1875 errichtetes Gebäude, das seinerzeit ausschließlich Wohnzwecken diente. 1972 wurde das Gebäude unter Denkmalschutz gestellt. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 320 - Westend I - vom 09.05.1978 (Teil Bl. 2). Dieser setzt für das klägerische Grundstück Allgemeines Wohngebiet (WA) fest, in dem ausnahmsweise (§ 4 Abs. 3 BauNVO) nur Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden können. Am 06.10.1978 stellte der Kläger einen Bauantrag zur Wiederherstellung, Umbau, Ausbau des auf dem Grundstück vorhandenen Gebäudes. Zur beabsichtigten Nutzung des Gebäudes heißt es: Erdgeschoß: Kaffeehaus mit Gastraum 1. u. 2. Obergeschoß: jeweils drei Arztpraxen oder Büros für Rechtsanwälte und Notare 3., 4. und Dachgeschoß: jeweils eine große Wohnung. Mit Schreiben vom 09.03.1979 teilte die Beklagte dem Kläger mit, daß für das Bauvorhaben aufgrund von § 67 der Hessischen Bauordnung - HBO - neun Einstellplätze erforderlich seien, die er jedoch nicht nachweisen könne. Der damit gegen zwingende baurechtliche Vorschriften verstoßende Bauantrag könne nur genehmigt werden, wenn der Kläger die erforderlichen Einstellplätze in der Nähe des Baugrundstückes schaffe oder sich durch privatrechtlichen Vertrag mit der Beklagten an der Schaffung einer gemeinsamen Einstellfläche beteilige. Nachdem sich der Kläger zum Abschluß eines derartigen Parkflächenablösungsvertrages bereiterklärt hatte, überreichte die Beklage dem Kläger einen Vertragsentwurf, in dem sich der Kläger unter anderem zur Zahlung eines Vorschusses auf die endgültig zu zahlende Ablösesumme in Höhe von 108.000,00 DM verpflichtete. Der Kläger unterzeichnete diesen Vertragsentwurf unter dem 02.04.1979 und sandte ihn an die Beklagte zurück, die den Vertrag wegen juristischer Bedenken jedoch nicht unterzeichnete. Nachdem das Dezernatsverwaltungsamt der Bauaufsichtsbehörde mitgeteilt hatte, daß der Kläger am 02.04.1979 einen Vertrag mit dem Dezernatsverwaltungsamt Planung abgeschlossen habe und der Kläger darüber hinaus den Betrag von 108.000,00 DM gezahlt hatte, erteilte die Bauaufsichtsbehörde der Beklagten dem Kläger unter dem 16.05.1979 gemäß § 94 Abs. 2 HBO eine Befreiung für das Fehlen von neun Kfz-Stellplätzen, für die am 02.04.1979 ein Vertrag abgeschlossen worden sei. Diese enthielt die folgende als auflösende Bedingung bezeichnete Nebenbestimmung: Der Bauherr verpflichtet sich, nach Inkrafttreten der Stellplatzsatzung der Stadt Frankfurt/M. und nach deren Maßgabe einen Ablösungsvertrag mit dem Magistrat, Dezernatsverwaltungsamt Planung, abzuschließen. Die Baugenehmigung erlischt, wenn der Vertrag nicht spätestens zwei Monate nach Eingang des Vertragsangebotes durch die Stadt vom Bauherrn abgeschlossen wird. Nachdem sich der Kläger mit dem Befreiungsbescheid schriftlich "vollinhaltlich einverstanden" erklärt hatte, erteilte die Beklagte am 15.06.1979 dem Kläger eine Teilbaugenehmigung für die Ausführung von Rohbauarbeiten im Rahmen des Um- und Ausbaus des bestehenden Gebäudes. Mit Schreiben vom 19.09.1979 informierte die Beklagte den Kläger darüber, daß er nach der neuen, am 13.06.1979 in Kraft getretenen Satzung der Stadt Frankfurt am Main über die Pflicht zur Schaffung von Stellplätzen und Garagen (Stellplatzsatzung) vom 12.06.1979 (Mitteilungen der Stadt Frankfurt am Main 1979, S. 347) für die neun nicht nachgewiesenen Stellplätze einen Betrag von 130.815,00 DM zu zahlen habe. Der Kläger bezahlte jedoch den noch ausstehenden Differenzbetrag in Höhe von 22.815,00 DM nicht und unterzeichnete einen ihm zugesandten Parkplatzablösungsvertrag über einen Betrag in Höhe von 130. 815,00 DM unter Hinweis darauf, daß er bereits einen Vertrag abgeschlossen habe, nicht. Mit Schreiben vom 13.05.1980 wies die Beklagte den Kläger darauf hin, daß die beantragte Nutzungsänderung für das 1. und 2. Obergeschoß nur genehmigt werden könne, wenn die Wohnungen nicht nur freiberuflich genutzt würden, sondern zugleich auch bewohnt seien. Für den Fall, daß die beantragte Nutzungsänderung für das 1. und 2. Obergeschoß nicht genehmigungsfähig sei, seien lediglich drei Stellplätze nachzuweisen, was eine Ablösungssumme von insgesamt 43.605,00 DM ergebe. Mit Bescheid vom 23.11.1981 hob die Beklagte den Befreiungsbescheid vom 16.05.1979 auf, teilte dem Kläger mit, daß die Ablösungssumme für die drei abzulösenden Stellplätze 43.605,00 DM betrage und kündigte dem Kläger die Rückzahlung des Differenzbetrages in Höhe von 64.395,00 DM an. Unter dem gleichen Datum erteilte die Beklagte dem Kläger eine Baugenehmigung für bauliche Veränderungen, Einbau einer Aufzugsanlage, Einrichtung einer Ölfeuerungsanlage und eines Cafe-Restaurants. Unter Ziffern 23.40 und 23.01 heißt es in der Baugenehmigung, daß innerhalb der Vorgartenfläche Kfz-Stellplätze weder hergestellt noch eingerichtet werden dürfen, daß Freiflächen zu begrünen und zu bepflanzen und als solche weiterhin zu unterhalten sind. Ferner heißt es, daß nach § 67 HBO i.V.m. der Stellplatzsatzung für die genehmigte Anlage vier Kfz-Stellplätze erforderlich seien, von denen lediglich einer nachgewiesen werden könne. Für das Fehlen der drei Kfz-Stellplätze werde nach § 67 Abs. 7 HBO eine Ausnahme von § 67 Abs. 2 HBO unter der aufschiebenden Bedingung zugelassen, daß der Bauherr für drei Kfz-Stellplätze einen Ablösungsbetrag in Höhe von 43.605,00 DM an die Stadt Frankfurt zahle. Im übrigen werde die beantragte Baugenehmigung für die Nutzung des 1. und 2. Obergeschosses als Arztpraxisräume oder Büros für Rechtsanwälte oder Notare versagt. Zur Begründung ist ausgeführt, daß das Vorhaben zwingenden bauplanungsrechtlichen Bestimmungen des geltenden Bebauungsplanes widerspreche. Die demnach erforderlichen Befreiungen könnten nicht gewährt werden, weil eine Abweichung weder durch öffentliche Belange gerechtfertigt sei, noch durch Gründe des Allgemeinwohls gefordert werde. Eine im Sinne des Gesetzes nicht beabsichtigte Härte sei nicht erkennbar. Eine Genehmigung für eine Fertigstellung und Nutzung des 1. und 2. Obergeschosses des Hauses wurde auch später nicht erteilt. Dennoch hat der Kläger die Räume fertiggestellt. Für sie sind Mietverträge abgeschlossen, und sie werden zu Bürozwecken genutzt. Der Kläger legte am 21.12.1981 Widerspruch ein, mit dem er sich gegen die Teilversagung der Baugenehmigung wendet. Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 06.07.1982 zurückgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt, die Versagung der beantragten gewerblichen Nutzung für die Räume im 1. und 2. Obergeschoß sei zu Recht erfolgt. Der beantragten Genehmigung stünden sowohl planungs- als auch bauordnungsrechtliche Gesichtspunkte entgegen. Auf dem Grundstück seien nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes Anlagen für Verwaltungen ausdrücklich ausgeschlossen. Räume zur Berufsausübung für freiberuflich Tätige seien nur unter der Voraussetzung des § 13 BauNVO zulässig. Danach müsse es sich um eine wohnartige und in räumlicher Verbindung mit der Wohnung stehende Berufsausübung handeln. Bauordnungsrechtlich sei die beantragte Nutzung des 1. und 2. Obergeschosses nicht zulässig, weil der Kläger die nach § 67 Abs. 2 HBO i.V.m. der Stellplatzsatzung vom 12.06.1979 erforderlichen acht Stellplätze nicht nachgewiesen habe. Am 13.08.1982 hat der Kläger Klage erhoben, mit der er sein Begehren nach Erteilung einer Genehmigung für die gewerbliche Nutzung des 1. und 2. Obergeschosses als Praxis- oder Büroräume weiterverfolgt, und sie wie folgt begründet: Er habe bereits deshalb einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigung, weil sie ihm zugesagt worden sei. Erst nach dieser Zusicherung habe er den zuständigen Sachbearbeiter um Erteilung einer Teilbaugenehmigung gebeten. Ungeachtet dessen habe er auch aus dem Grundsatz der Gleichbehandlung einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung. Die Beklagte habe bezüglich der in der Nähe seines Grundstücks gelegenen Grundstücke G.-weg F.-straße und A.-straße Genehmigungen zur gewerblichen Nutzung der jeweiligen Gebäude erteilt, obwohl diese Gebäude genau wie das auf seinem Grundstück befindliche Gebäude seither Wohnzwecken gedient hätten. Im übrigen verlange die Beklagte von ihm auch zu Unrecht den Nachweis von Stellplätzen. Bezüglich der Stellplatzfrage genieße sein Grundstück Bestandsschutz. Die Beklagte verstoße gegen Treu und Glauben, wenn sie einerseits von ihm aus Gründen des Denkmalschutzes erhebliche Eingriffe in die bestehende Bausubstanz verlange und andererseits nach Durchführung der verlangten Baumaßnahmen sich auf den Wegfall des Bestandsschutzes berufe und von ihm so viele Stellplätze verlange, als habe er völlig neu gebaut. Schließlich verwehre ihm die Beklagte auch zu Unrecht die Schaffung der erforderlichen Stellplätze auf seinem Grundstück. Die Beklagte habe sowohl bezüglich des Grundstückes G.-weg als auch hinsichtlich des Grundstückes F.-straße Genehmigungen für die Erstellung von Parkplätzen im Vorgartenbereich erteilt, so daß ihm aus dem Grundsatz der Gleichbehandlung ebenfalls ein Anspruch auf Genehmigung der Schaffung von Stellplätzen im Vorgartenbereich zustehe. Des weiteren müsse sich die Beklagte auch daran festhalten lassen, daß sie ihm vor Erteilung der Teilbaugenehmigung einen Befreiungsbescheid bezüglich der erforderlichen Stellplätze erteilt habe und eine entsprechende Ablösesumme vereinnahmt habe. Schließlich verstoße die Beklagte, wenn sie von ihm den Nachweis von Stellplätzen verlange, auch deshalb gegen den Gleichheitsgrundsatz, weil sie für ein seinem Grundstück gegenüberliegendes Grundstück eine Baugenehmigung erteilt habe, ohne daß die erforderlichen Stellplätze nachgewiesen worden seien. Letztlich verstoße die Versagung der Genehmigung auch gegen Treu und Glauben. Denn die Beklagte könne ihm nicht einerseits den Abbruch eines abbruchreifen Hauses verwehren, das Haus unter Denkmalschutz stellen und von ihm erhebliche Investitionen zur Sanierung des Hauses verlangen und ihm andererseits eine angemessene wirtschaftliche Verwertung seines Grundeigentums durch Versagung entsprechender Nutzungsgenehmigungen verwehren. Der Kläger hat beantragt, die Beklagte unter Aufhebung der Teilversagung in der Baugenehmigung vom 23.11.1981 und Ziffer 2 des Widerspruchsbescheides der Beklagten vom 06.07.1982 zu verpflichten, ihm die beantragte Genehmigung für die Errichtung von freiberuflichen Praxen oder Büros im 1. und 2. Obergeschoß seines Grundstückes G.-weg in Frankfurt zu erteilen. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Unter Bezugnahme auf die Gründe des Widerspruchsbescheides hat die Beklagte weiterhin die Auffassung vertreten, der Kläger habe wegen entgegenstehender bauplanungsrechtlicher und bauordnungsrechtlicher Vorschriften keinen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur gewerblichen Nutzung des 1. und 2. Obergeschosses seines Hausgrundstückes. Auf die angebliche behördliche Zusicherung der Genehmigung durch einen ihrer früheren Mitarbeiter könne sich der Kläger schon deshalb nicht berufen, weil die Zusicherung nicht schriftlich erteilt worden sei. Im übrigen sei der frühere Mitarbeiter nicht befugt gewesen, verbindliche Auskünfte zu erteilen. Auch aus der erteilten Teilbaugenehmigung für den Rohbau könne der Kläger keine Rechte in Bezug auf die gewerbliche Nutzung der Wohnung herleiten, weil die Rohbaugenehmigung keinerlei Regelung bezüglich der detaillierten Ausführung und der baurechtlichen Nutzung enthalte. Daraus, daß seinerzeit anläßlich der Erteilung der Teilbaugenehmigung eine Berechnung der Ablösesumme für die fehlenden Stellplätze aufgrund der beantragten gewerblichen Nutzung vorgenommen worden sei, folge für den Kläger kein Recht auf Genehmigung der beantragten Nutzung. Auch könne dem Kläger nicht darin gefolgt werden, daß er seinerzeit den Betrag für die bei gewerblicher Nutzung des 1. und 2. Obergeschosses insgesamt erforderlichen neun Stellplätze abgelöst habe. Ein entsprechender Ablösungsvertrag sei mangels Gegenzeichnung nicht zustandegekommen. Des weiteren stehe dem Kläger auch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung kein Anspruch auf die begehrte Genehmigung zu. Selbst wenn in der Nachbarschaft des klägerischen Grundstücks gewerbliche Nutzungen rechtswidrig genehmigt worden sein sollten, könne der Kläger daraus nichts für sich herleiten, weil es kein Gebot der Gleichbehandlung im Unrecht gebe. Ungeachtet dessen seien aber auch die vom Kläger genannten Vergleichsobjekte nicht mit den Verhältnissen bezüglich seines Grundstückes vergleichbar. Schließlich habe sie, die Beklagte, entgegen der Ansicht des Klägers angemessen berücksichtigt, daß der Kläger infolge dessen, daß das auf dem Grundstück befindliche Gebäude unter Denkmalschutz gestellt worden sei, erhebliche Sanierungskosten zu tragen gehabt habe. Durch die Genehmigung eines Cafes im Erdgeschoß und des Ausbaus des Dachgeschosses sei der Kläger in die Lage versetzt worden, höhere Mieteinnahmen zu erzielen, als dies bei einer Nutzung des Hauses entsprechend der früheren Nutzung möglich gewesen wäre. Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 11.03.1986 abgewiesen und die Entscheidung wie folgt begründet: Einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigung zur Nutzung des 1. und 2. Obergeschosses seines Hauses G.-weg als Praxis- oder Büroräume könne der Kläger entgegen seiner Ansicht nicht aus einer entsprechenden Zusage aller zuständigen Stellen der Beklagten herleiten. Eine von der zuständigen Behörde erteilte Zusage, einen bestimmten Verwaltungsakt später zu erlassen, bedürfe zu ihrer Wirksamkeit der schriftlichen Form (§ 38 Abs. 1 Hess. Verwaltungsverfahrensgesetz - HVwVfG -). Eine solche schriftliche Zusage vermöge der Kläger nicht vorzulegen. Einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigung könne der Kläger auch nicht aus der Teilbaugenehmigung vom 15.06.1979 für die Ausführung der Rohbauarbeiten zum Um- und Ausbau des bestehenden Gebäudes herleiten. Diese habe ihn vom 16.12.1977 nur zur Ausführung des genehmigten Teils des Bauvorhabens, hier des Rohbauabschnittes, berechtigt. Die Bindungswirkung der Teilbaugenehmigung rechtfertige sich aus dem sachlichen Zusammenhang zwischen dem Teilvorhaben und dem Gesamtvorhaben und bestehe auch nur insoweit, wie die Genehmigungsbehörde mit der Teilbaugenehmigung für den Bauwilligen erkennbar einen Ausspruch über die Rechtmäßigkeit und damit die Genehmigungsfähigkeit des Gesamtobjektes habe machen wollen. Die Baugenehmigungsbehörde sei deshalb aufgrund der Teilbaugenehmigung in dem anschließenden Baugenehmigungsverfahren für das Gesamtvorhaben auch nur soweit gebunden, wie das Vertrauen des Bauherrn auf den Erlaß der Baugenehmigung geschützt sei (OVG Nordrhein-Westfalen, U. v. 24.08.1979, BRS 35 Nr. 150; Mang/Bay. Bauordnung, 9. Aufl., 1985 Art. 76 Rdnr. 3). Mit der Teilbaugenehmigung vom 15.06.1979 habe die Beklagte für den Kläger erkennbar im Rahmen des geplanten Um- und Ausbaus des bestehenden Gebäudes jedoch nur den Rohbauabschnitt genehmigt. Eine Aussage zu der vom Kläger beabsichtigten späteren Nutzung des Gebäudes enthalte die Teilbaugenehmigung nicht. Durch die Genehmigung des Rohbauabschnittes und die Durchführung der Rohbauarbeiten werde auch eine ganz bestimmte Nutzung des Gebäudes nicht präjudiziert. Die Beklagte habe mit der Erteilung der Teilbaugenehmigung für die Durchführung der Rohbauarbeiten somit in bezug auf die spätere Nutzung des Hauses als Büro bzw. Praxisräume keinen bestimmten Vertrauenstatbestand geschaffen. Die Nutzung des 1. und 2. Obergeschosses als Praxis- oder Büroräume verstoße gegen die Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans. Im übrigen seien die nach § 67 Abs. 2 HBO i.V.m. der von der Beklagten aufgrund des § 118 Abs. 1 Ziffer 4 HBO erlassenen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze oder Garagen nicht nachgewiesen. Gegen das den Kläger-Bevollmächtigten am 07.04.1986 zugestellte Urteil haben diese am 05.05.1986 Berufung eingelegt und diese wie folgt begründet: Der Kläger habe den Ablösungsvertrag nur unterzeichnet, um den Bauschein zu erhalten, und gegenüber der Stadt erklärt, er werde diesen Betrag über das Gericht zurückfordern. Es sei zwar richtig, daß gemäß § 38 Abs. 1 HVwVfG die Rechtswirksamkeit einer Zusage der Schriftform bedürfe. Die Beklagte habe jedoch durch ihr gesamtes Verhalten einen Vertrauenstatbestand geschaffen. Während der Modernisierungsarbeiten habe sich der Befall des Hauses mit Schwamm herausgestellt. Aufgrund des zu diesem Zeitpunkt bereits eingetretenen Baufortschritts sei er, der Kläger, zur Fortführung der Sanierungsarbeiten gezwungen gewesen, da er andernfalls der Firma Hochtief eine Konventionalstrafe von ca. 600.000,00 DM hätte zahlen müssen. Das gesamte Gebäude habe bis auf das Mauerwerk entkernt werden müssen. Das Außenmauerwerk habe mittels eines Stahlbetonskelettbaus vor Einsturzgefahr geschützt werden müssen. Die Gesamtkosten der Sanierung des Grundstücks hätten insbesondere wegen des vorhandenen Schwammes fast 4.000.000,00 DM betragen, ein Betrag, der die von der Beklagten in dem die Abbruchgenehmigung betreffenden Widerspruchsverfahren auf 500.000,00 DM geschätzten Kosten um ein Vielfaches übersteige. Angesichts der enormen Kosten könne dem Kläger nicht die angemessene Nutzung des Grundstücks verwehrt werden. Die Etagen seien als Wohnungen wegen der fehlenden Einstellmöglichkeit für Kraftfahrzeuge nicht zu vermieten gewesen. Er, der Kläger, habe der Beklagten angeboten, die erforderlichen Stellplätze auf dem Grundstück F. Straße, das ca. 150 m vom Grundstück G.-weg entfernt liege, zu schaffen. Der Kläger beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte unter Aufhebung der Teilversagung in der Baugenehmigung vom 23. November 1981 und Ziffer 2 des Widerspruchsbescheides der Beklagten vom 6. Juli 1982 zu verpflichten, dem Kläger die beantragte Genehmigung für die Errichtung von freiberuflichen Praxen oder Büro im 1. und 2. Obergeschoß seines Grundstücks G.-weg in Frankfurt am Main zu erteilen, hilfsweise, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte unter Aufhebung der Teilversagung in der Baugenehmigung vom 23. November 1981 und Ziffer 2 des Widerspruchsbescheides der Beklagten vom 6. Juli 1982 zu verpflichten, unter Erteilung der Befreiung von der Stellplatzpflicht des § 67 HBO und der Festsetzung der Art der baulichen Nutzung in Ziffer 2 der textlichen Festsetzung des Bebauungsplans Nr. 320 Westend I, dem Kläger die beantragte Genehmigung für die Errichtung von freiberuflichen Praxen oder Büros im 1. und 2. Obergeschoß seines Hauses G.-weg in Frankfurt am Main zu erteilen. Die Beklagte beantragt, die Berufung - auch mit dem Hilfsantrag zurückzuweisen. Zur Begründung trägt sie vor, das Vorhaben verstoße gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 320. Der Kläger verwechsele eine nicht beabsichtigte Härte offenbar mit unbilliger Härte, denn seine ganze Argumentation ziele darauf ab, ohne die geplante Nutzung entstünden ihm Rentabilitätsverluste aufgrund der hohen Kostenbelastung durch die Umbauten. Bauordnungsrechtlich verstoße das Vorhaben weiterhin gegen § 67 Abs. 2 HBO. Die erforderlichen Stellplätze seien nicht in prüffähiger Weise nachgewiesen. Die Absichtserklärung reiche für den Nachweis gemäß § 67 Abs. 6 Satz 1 HBO nicht aus. Die Behördenakten (3 Hefter), der Bebauungsplan Nr. 320 - Westend I, Teilblatt Nr. 2 - sowie 3 beigezogene Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts Frankfurt (IV/3 E 334/74, IV/3 E 362/76 und IV/3 G 861/83) liegen vor. Sie waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.