4 TH 2670/91

I. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist Ziffer 1 der Verfügung der Antragsgegnerin vom 17.07.1981, mit der der Antragstellerin aufgegeben wurde, einen von ihr vorgenommenen Wanddurchbruch zwischen einem Büro und einer Wohnung im Erdgeschoß der Liegenschaft S straße 9 innerhalb eines Monats nach Zustellung der Verfügung zu beseitigen (Ziffer 1). Die Durchführung dieser Arbeiten hatte die Antragsgegnerin u. a. neben der Anordnung, eine zweckfremde Nutzung der Wohnung für Zwecke der in dem Büro ansässigen Werbeagentur zu beenden und zu unterlassen, unter Sofortvollzug angeordnet. Mit Beschluß vom 13.11.1991 stellte das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs bezüglich Ziffer 1 der Grundverfügung wieder her, ordnete sie bezüglich der darauf entfallenden Zwangsmittelandrohung an und lehnte den Antrag im übrigen ab. Das Verwaltungsgericht ging davon aus, daß die Büronutzung auf die mit dem Büro durch eine Verbindungstür zugänglich gemachte Wohneinheit ausgedehnt worden war, vertrat jedoch die Auffassung, es fehle an einer Rechtsgrundlage dafür, der Antragstellerin die Beseitigung des Wanddurchbruchs aufzugeben. Gegen den der Antragsgegnerin am 19.11.1991 zugestellten Beschluß hat diese am 27.11.1991 Beschwerde eingelegt, der das Verwaltungsgericht nicht abgeholfen hat. Die Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin liegen vor und waren Gegenstand der Beratung. II. Die gemäß §§ 146, 147 VwGO zulässige Beschwerde ist begründet. Die von der Antragsgegnerin gegenüber der Antragstellerin angeordnete Maßnahme ist in vollem Umfang rechtmäßig. Das Verwaltungsgericht hat dargelegt, daß und aus welchem Grunde die Mitbenutzung der als Wohnung gemieteten Wohneinheit im Rahmen der im benachbarten Büro der Werbeagentur K & Partner GmbH, deren alleinige und alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin die Antragstellerin ist, als überwiegend gewerbliche Nutzung der Wohnung anzusehen ist, daß aus diesem Grunde eine Zweckentfremdung der Wohneinheit vorliegt und insoweit das angeordnete Verbot der Zweckentfremdung bestätigt. Auch im übrigen, d. h. hinsichtlich der Anordnung, den Wanddurchbruch, durch den die Büroräume mit der Wohnung verbunden wurden und der Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 1.000,-- DM für den Fall, daß die Antragstellerin der Verfügung nicht fristgemäß nachkommt, war der Antrag abzulehnen, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin wiederherzustellen bzw. anzuordnen. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts hat die Antragsgegnerin die Verfügung zu Recht auf die §§ 1 ff., 11 des Hessischen Gesetzes über die öffentliche Sicherheit und Ordnung in der seit dem 01.01.1991 geltenden Fassung (HSOG n.F.) i.V.m. Art. 6 § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zu Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen - MRVerbG - vom 04.11.1971 (BGBl. I S. 1745) i.V.m. § 1 der 1. Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum - 1. ZweckentfremdungsVO - vom 25.01.1972 (GVBl. I S. 19) i.d.F. der 9. ZweckentfremdungsVO vom 10.01.1991 (GVBl. I S. 14) gestützt. Die Zuweisung der Aufgaben nach der Zweckentfremdungsverordnung machen das Amt für Wohnungswesen der Antragsgegnerin auch zu einer Behörde der Gefahrenabwehr, auf die die Vorschriften des Hessischen Gesetzes über die öffentliche Sicherheit und Ordnung ergänzend anzuwenden sind (§§ 1 Abs. 1, 3 Abs. 1 HSOG). Das gilt insbesondere für das Gebot, Wohnungen, die ohne baurechtliche Genehmigung einer Nutzungsänderung und ohne wohnungsrechtliche Ausnahmegenehmigung einer gewerblichen Nutzung zugeführt wurden, wieder als Wohnungen einzurichten (vgl. Hess. VGH, B. v. 06.03.1992 - 4 TH 1739/91 - HessVGRspr. 1992, 59; B. v. 07.07.1992 - 4 TH 997/91 -). Das gilt aber auch, wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden, die nur den Zweck hatten und nach Lage der Dinge auch nur haben können, eine bisher selbständige Wohnung einem Büro zuzuordnen. Eine derartige Veränderung ist der Mauerdurchbruch, mit dem die Verbindung zwischen der Wohnung der Antragstellerin und dem Büro der Werbeagentur geschaffen wurde. Das wird insbesondere aus den Feststellungen in den Behördenakten deutlich, wonach die Wohnung ausschließlich über den neu geschaffenen Zugang von der Werbeagentur aus aufgesucht werde, die Küche der Wohnung die nicht vorhandene Teeküche im Büro ersetze und das Wohnzimmer den Arbeitsplatz der Antragstellerin in der Agentur darstelle. Im übrigen wird hinsichtlich der Nutzung der Wohnung für die Werbeagentur, die ihre Zweckentfremdung begründet, auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung verwiesen (§ 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO). Insoweit sind die Feststellungen des Verwaltungsgerichts im Beschwerdeverfahren nicht substantiiert widerlegt worden. Die sofortige Vollziehung der nach alledem rechtmäßigen Verfügung ist zur Durchsetzung des Verbots der Zweckentfremdung nach Maßgabe der Rechtsprechung des Senats (Hess. VGH, B. v. 10.07.1978 - IV TH 14/77 - HessVGRspr. 1978, 17 = NJW 1979, 44; B. v. 07.11.1987 - 4 TH 2808/86 - Anwaltsblatt 1988, 494 = HessVGRspr. 1988, 27 m.w.N.) eilbedürftig und damit gerechtfertigt.