4 TG 4597/96

II. Die zulässige Beschwerde ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers im Ergebnis zu Recht wieder hergestellt, denn die angefochtene Verfügung erscheint nach Lage der Akten als rechtswidrig. Der Senat teilt nicht die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass die Aufhebung eines Mietverhältnisses nach § 182 BauGB generell dann nicht möglich sei, wenn es durch Kündigung zivilrechtlich beendet werden kann. Das Regelungsprogramm der §§ 182 ff. BauGB enthält eine in sich geschlossene Konzeption, die für den Mieter einerseits Vorteile (z. B. angemessenen Ersatzwohnraum), andererseits Nachteile (z. B. kürzere Frist) aufweist. Insgesamt handelt es sich um ein ausgewogenes Regelwerk, das den besonderen Bedürfnissen der Beschleunigung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Sanierung Rechnung trägt. Eine Nachordnung des öffentlich-rechtlichen Aufhebungsrechtes nach § 182 BauGB gegenüber einem zivilrechtlichen Kündigungsrecht ist aus § 182 BauGB nicht zu entnehmen. Daher steht die Möglichkeit zur Aufhebung eines Mietverhältnisses nach § 182 BauGB gleichrangig und gleichwertig neben dem zivilrechtlichen Kündigungsrecht, soweit die Verwirklichung der Ziele und Zwecke der Sanierung in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten die Auflösung eines Mietverhältnisses erfordert. Bei überschlägiger Überprüfung bestehen keine Bedenken dagegen, dass die Voraussetzung des § 182 Abs. 1 BauGB im vorliegenden Fall gegeben sind. Insbesondere sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, die die Gültigkeit der Sanierungssatzung vom 15.03.1972 in Frage stellen könnten. Es erscheint auch als vertretbar, dass die Beigeladene und die Antragsgegnerin das vom Antragsteller bewohnte Haus für die Sanierung ausgewählt haben, obwohl sich sanierungsfähige und sanierungsbedürftige Gebäude im festgelegten Sanierungsgebiet befinden, die leer stehen. Denn nach dem unwidersprochenen Vortrag der Antragsgegnerin stehen keine privaten Investoren bereit, die eines oder mehrere dieser leer stehenden Häuser zwar mit öffentlicher Hilfe, aber auch unter Einsatz von Eigenmitteln sanieren würden. Demgegenüber steht für das vom Antragsteller bewohnte Gebäude ein solcher Interessent bereit. Daher ist nicht zu beanstanden, wenn die Beigeladene bzw. die Antragsgegnerin vorrangig die Sanierung des vom Antragsteller bewohnten Hauses betreibt. Gleichwohl erscheint die streitige Aufhebung des Mietverhältnisses als rechtswidrig, weil die Antragsgegnerin dem Antragsteller und den zu seinem Hausstand gehörenden Personen keinen angemessenen Ersatzwohnraum im Sinne des § 182 Abs. 2 BauGB zur Verfügung stellt. Die dem Antragsteller angebotene Ersatzwohnung ist wegen der Verteilung der Wohnfläche auf vier Geschosse für ältere und gebrechliche Menschen außerordentlich ungünstig. Im Hinblick auf das Alter des Antragstellers und seine mit Bescheid des Versorgungsamtes Gießen vom 15.07.1986 festgestellte Minderung der Erwerbsfähigkeit von 60 v. H. wegen degenerativer Wirbelsäulenveränderungen mit Reizerscheinungen und Bewegungseinschränkungen sowie Beeinträchtigung der Gehirndurchblutung bei allgemeiner Gefäßsklerose, Leistungsminderung und Schwindelerscheinungen mit Bewusstseinsstörungen sowie Diabetes mellitus erscheint eine Ersatzwohnung, bei der nicht einmal das Wohnzimmer und die Küche auf einer Ebene liegen können, als unangemessen. Da der Antragsteller überdies einen geistig behinderten Sohn und einen geistig behinderten herzkranken Enkel zu betreuen hat, dürfte der Ersatzwohnraum für den Hausstand des Antragstellers nicht nur unangemessen, sondern ungeeignet sein. Das Zusammenleben des Antragstellers mit seinem Sohn und seinem Enkel bewahrt vermutlich die Allgemeinheit vor Lasten für sonst anderweitig entstehende Betreuungskosten. Auch im öffentlichen Interesse dürfte es daher günstig sein, wenn der Antragsteller seinen Hausstand nötigenfalls an anderer Stelle, aber in etwa gleicher Weise wie bisher weiterführen kann. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Es entspricht nicht der Billigkeit, der Antragsgegnerin auch die allenfalls geringfügigen außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, die keinen antrag gestellt und insoweit nicht am Kostenrisiko teilgenommen hat (§§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO). Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 13 Abs. 1, 14 Abs. 1 in entsprechender Anwendung, 20 Abs. 3, 25 des Gerichtskostengesetzes - GKG -. Der Senat bewertet das Verwaltungsinteresse am Ausgang des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ebenso wie das Verwaltungsgericht das Interesse des Antragstellers am Ausgang des erstinstanzlichen Verfahrens mit 4.000,-- DM. Hinweis: Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 25 Abs. 3 Satz 2 GKG). Der Antragsteller ist seit dem 01.01.1970 Mieter der Wohnung des Anwesens, das im förmlich festgelegten Altstadtsanierungsgebiet der Antragsgegnerin liegt. Am 01.01.1976 trat die Beigeladene, die Sanierungsträgerin im Sinne der §§ 157 ff. BauGB ist, als Rechtsnachfolgerin der Antragsgegnerin in das Mietverhältnis ein. Der am 09.09.1929 geborene Antragsteller bewohnt das Anwesen mit seinem geistig behinderten Sohn und seinem geistig behinderten Enkel. Der Antragsteller benutzt nach seinen Angaben für seinen Hausstand im Wesentlichen das Erdgeschoss und das erste Obergeschoss des Hauses mit zusammen ca. 120 qm Wohnfläche; das zweite Obergeschoss nutzt er lediglich für Abstellzwecke. Auf Antrag der Beigeladenen hob die Antragsgegnerin durch Verfügung vom 28.03.1996 das Mietverhältnis mit Wirkung vom 15.09.1996 gemäß § 182 BauGB auf, stellte dem Antragsteller und den zu seinem Hausstand gehörenden Personen die im Anwesen gelegene Wohnung als Ersatzwohnraum zur Verfügung und ordnete die sofortige Vollziehung der Verfügung an. Das Anwesen verfügt über einen Keller, ein Erdgeschoss und zwei Obergeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Im Erdgeschoss befinden sich eine 12,9 qm große Küche und ein 6,8 qm großes Zimmer. Das Wohnzimmer mit 13,7 qm ist im ersten Obergeschoss vorgesehen, das Schlafzimmer mit 14,4 qm im zweiten Obergeschoss. Nach den von der Antragsgegnerin vorgelegten Unterlagen weist das Schlafzimmer ein Gefälle von 20 cm auf. Der Antragsteller legte gegen die Verfügung vom 15.09.1996 Widerspruch ein, über den noch nicht entschieden worden ist. Der Antragsteller hat beim Verwaltungsgericht Gießen am 15.10.1996 um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. Durch Beschluss vom 25.10.1996 hat das Verwaltungsgericht Gießen die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers wieder hergestellt und zur Begründung ausgeführt, die Aufhebung eines Mietverhältnisses nach § 182 BauGB komme nicht in Betracht, wenn eine zivilrechtliche Kündigung möglich sei. Im vorliegenden Fall habe der Beigeladenen die Möglichkeit einer zivilrechtlichen Kündigung zur Verfügung gestanden. Daher sei der beschrittene Weg der Aufhebung des Mietverhältnisses nach § 182 BauGB entsprechend dem "selbstverständlichen Grundsatz der Subsidiarität" unzulässig. Hiergegen hat die Antragsgegnerin am 05.11.1996 Beschwerde eingelegt. Sie macht geltend, die Möglichkeit der Beendigung eines Mietverhältnisses nach § 182 BauGB sei nicht subsidiär, sondern stehe gleichrangig neben dem zivilrechtlichen Kündigungsrecht. Der hier beschrittene Weg sichere dem Mieter anders als im Fall einer zivilrechtlichen Kündigung eine angemessene Ersatzwohnung. Die dem Antragsteller angebotene Wohnung sei angemessen. Es handele sich um ein vollständig saniertes und sehr schönes Gebäude in der Nähe der bisherigen Wohnung, so dass der Antragsteller nicht aus seinem sozialen Umfeld gerissen werde. Die Antragsgegnerin hat keinen ausdrücklichen Antrag gestellt. Der Antragsteller beantragt, die Beschwerde zurückzuweisen. Er macht geltend, die Aufhebung des Mietverhältnisses sei zum Zweck der Sanierung nicht geboten, da noch zahlreiche leer stehende sanierungsbedürftige Häuser im Sanierungsgebiet vorhanden seien, für deren vollständige Sanierung die Mittel ohnehin nicht ausreichten. Er, der Antragsteller, habe an einer chronischen schweren degenerativen Erkrankung des Bewegungsapparates, einer schweren Funktionsstörung des Gehirns mit Schwindelattacken und einem chronischen körperlichen Erschöpfungszustand gelitten. Inzwischen gehe es ihm gesundheitlich etwas besser. Es sei ihm allerdings nicht zuzumuten, sich tagtäglich über enge Stiegen durch fünf Etagen zu winden. In der bisherigen Wohnung finde das Wohnleben auf einer Ebene statt. Die Schlafräume, die über eine bequeme Treppe mit mehreren Zwischenpodesten erreichbar seien, befänden sich im ersten Obergeschoss. Demgegenüber müsse sich in der Ersatzwohnung das Wohnleben in zwei Ebenen, nämlich in der Küche im Erdgeschoss und in dem Wohnzimmer im ersten Obergeschoss abspielen. Die Treppe sei eng und gewunden. Er, der Antragsteller, benötige dringend ein großes Schlafzimmer, da der geistig behinderte Enkel zusätzlich schwer herzkrank sei und unter Kontrolle einer anderen Person schlafen müsse. Die einschlägigen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin und ein zu den Gerichtsakten gereichtes Anlagenheft liegen vor und waren Gegenstand der Beratung des Senats.