4 UE 3469/98

Die Berufungen der Beklagten und des Beigeladenen zu 1 sind nach ihrer Zulassung form- und fristgerecht erhoben (§§ 124, 125 VwGO). Sie sind begründet. Der Kläger hat keinen nachbarrechtlichen Abwehranspruch gegen die von der Beklagten mit Baugenehmigung vom 16.04.1991 und Nachtragsbaugenehmigung vom 20.12.1995 erteilte Genehmigung zum Umbau und zur Umnutzung des Nachbargebäudes Moselstraße 47 in ambulante Einrichtungen der Drogenhilfe (Kontaktladen und Drogennotdienst) und die Herstellung eines Straßenschalters für Spritzenaustausch. Zutreffend ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, dass maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Baugenehmigung die Rechtslage im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung ist. Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger eine Anfechtungsklage erhoben hat. Maßgeblicher Zeitpunkt für den Erfolg der Baunachbarklage ist regelmäßig die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung unter Ausschluss der Berücksichtigung späterer Änderungen zugunsten des Nachbarn. Rechtfertigt eine Änderung der Sach- und/oder Rechtslage die (nachträgliche) Erteilung der Baugenehmigung, so ist diese Änderung der Entscheidungsfindung auch im Rahmen der Nachbarklage zugrunde zu legen, da in diesem Fall die Genehmigung auf einen neuen Antrag hin ohnehin erteilt werden müsste (Hess. VGH, B. v. 09.11.1987 -- 4 TG 1913/87 -- BRS 47 Nr. 156; BVerwG, U. v. 15.02.1985 -- 4 C 42.81 -- Buchholz, 406.19 Nr. 65). Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Ausweisung des Gebiets nach der Art der Nutzung als Kerngebiet im Bebauungsplan Nr. 526 für den Beigeladenen zu 1 als Bauherrn günstiger ist, weil auf der Grundlage des § 34 BauGB, der sonst zur Anwendung käme, der Charakter des Gebiets zwischen einem Mischgebiet und Kerngebiet einzuordnen wäre. Bauplanungsrechtlich ist der am 26.03.1996 in Kraft getretene Bebauungsplan Nr. 526 -- Karlstraße -- anzuwenden, für den Mängel im Planaufstellungsverfahren weder vorgetragen noch ersichtlich sind. Allerdings hat die Beklagte den Bebauungsplan SW 1 a Nr. 1 vom 08.12.1970 im Amtsblatt Nr. 20 a vom 14.05.1997 und damit nach der Inkraftsetzung des Bebauungsplans Nr. 526 erneut in Kraft gesetzt. Der Bebauungsplans SW 1 a Nr. 1 ist jedoch auch nach seiner Neuverkündung für das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 526 seit dem Inkrafttreten des Plans nicht wirksam und aus diesem Grunde nicht anzuwenden. In dem gemeinsamen Vorspann der Neubekanntmachungen von Bebauungsplänen im Amtsblatt Nr. 20 a vom 14.05.1997 heißt es dazu wie folgt: "Eine neue inhaltliche Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB war trotz der inzwischen verstrichenen Zeit nicht erforderlich, weil das Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss vom 23.06.1992 (4 NB 26/92) festgestellt hat, dass bei zeitlichem Auseinanderfallen zwischen abwägender Beschlussfassung und Inkraftsetzung des Norminhalts die rückwirkende Normsetzung dann regelmäßig bedenkenfrei ist, wenn die erneute Normsetzung nur dazu dient, eine unklare Rechtslage zu beseitigen; das trifft hier zu". Die Beklagte hat für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 526 nach dessen Inkrafttreten verkannt, dass die Voraussetzungen des § 215 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1986, unter denen ein Bebauungsplan nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (B. v. 23.06.1992 -- 4 NB 26/92 -- BRS 54 Nr. 22; vgl. auch: BVerwG, B. v. 25.02.1997 -- BVerwG 4 NB 40.96 --, BRS 59 Nr. 31 = DVBl. 1997, 828 = NVwZ-RR 1997, 515) rückwirkend ohne eine erneute inhaltliche Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB bekanntgemacht werden konnte, nicht vorliegen. Der Bebauungsplan Nr. 526 enthält eine differenzierte und nach erneuter inhaltlicher Abwägung 1995 beschlossene Regelung, so dass eine Rechtsunsicherheit für den Geltungsbereich dieses Planes bei der Neuverkündung des Bebauungsplans SW 1 a Nr. 1 nicht mehr bestand. Der Bebauungsplan Nr. 526 -- Karlstraße -- der Beklagten, setzt als Art der Nutzung für das Plangebiet Kerngebiet (MK) fest. Die Zulässigkeit einer Einrichtung der ambulanten Drogensuchthilfe ergibt sich nicht nur aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung, nach denen Einrichtungen für soziale und gesundheitliche Zwecke im Kerngebiet zulässig sind (§ 7 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO), sondern insbesondere aus der Eigenart des konkreten Bebauungsplans, der im überwiegenden Teil des Geltungsbereichs einen Mindestanteil an Wohnnutzung vorschreibt und ein Vergnügungsviertel konstituierende Nutzungen (Vergnügungsstätten und Spielhallen) ausschließt, diese Nutzungen in Kernbereichen des traditionellen Vergnügungsviertels jedoch zulässt. In der Mstraße grenzen beide Bereiche in der Weise aneinander, dass an der den Anwesen ... gegenüber liegenden östlichen Straßenseite alle für das Vergnügungsviertel typischen gewerblichen Nutzungen zugelassen sind, auf der Seite des Grundstücks des Klägers und des Beigeladenen zu 1 aber nicht. Die sich aus diesem Nebeneinander ergebende Vorbelastung entspricht dem Willen des Plangebers und der Nachkriegsentwicklung in diesem Bereich, wie sie sich aus der früheren Nutzung der Liegenschaft Moselstraße 45 als Bordell und der Lage des Straßenabschnitts in der so genannten "Toleranzzone" der früheren Dirnen-Sperrbezirksverordnung ablesen lässt. Im Hinblick auf die Lage einer gewerblich genutzten Liegenschaft in einem durch die Auswirkungen der Prostitution geprägten Umfeld und der damit verbundenen Einschränkung der Vermietbarkeit hat der 8. Senat in seinem Urteil vom 03.11.1980 (a. a. O.) die besondere Antragsbefugnis nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO bejaht. Die Einrichtung der Drogenhilfe ist auch in ihrer Ausgestaltung zulässig. Auch die für eine bestimmungsgemäße Nutzung einer sozialen Einrichtung erforderliche Mindestbetreuung für die Nutzer ist in der Betriebsbeschreibung der Beigeladenen zu 1 vom 25.04.1989 vorgesehen und -- wie die Augenscheinseinnahme ergeben hat -- tatsächlich sichergestellt. Es handelt sich bei der Einrichtung der Drogensuchthilfe des Beigeladenen zu 1 um eine auch im Rahmen des Gebots der Rücksichtnahme gemäß § 15 Abs. 1 BauNVO zulässige Einrichtung. Die Eigenart des in einem konkreten Bebauungsplan festgesetzten einzelnen Baugebiets i.S.d. § 15 Abs. 1 BauNVO lässt sich abschließend erst bestimmen, wenn zusätzlich auch die jeweilige örtliche Situation, in die ein Gebiet "hineingeplant" worden ist und der jeweilige Planungswille der Gemeinde, soweit dieser in den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der hierfür gegebenen Begründung zum Ausdruck gekommen ist, berücksichtigt sind (BVerwG, U. v. 04.05.1988 -- 4 C 34.86 -- BRS 48 Nr. 37). Nach dem in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans und der Planbegründung zum Ausdruck gekommenen Planungswillen der Beklagten sollte mit Hilfe der vorgenommenen Differenzierung der Art der Nutzung auch das Wohnen im Geltungsbereich des Bebauungsplans gesichert und fortentwickelt werden. Bei der Situation im Bereich der ... M.straße, die die Eigenart des Gebiets mitbestimmt, konnte seitens der Beklagten berücksichtigt werden, dass auch auf der Westseite der Straße die vorstehend dargestellte gebietstypische Vorbelastung bestanden hat und in der Mstraße bereits mit Drogen gehandelt wurde und sich dort Drogensüchtige aufhielten, bevor es dort eine Drogenhilfeeinrichtung gegeben hat. Bei der gemäß § 15 Abs. 1 BauNVO als gesetzlicher Ausprägung des Rücksichtnahmegebotes vorzunehmenden Interessenabwägung sind die Schutzwürdigkeit des Betroffenen, die Intensität der Beeinträchtigung und die Interessen des Bauherrn, letztlich das, was beiden Seiten billigerweise zumutbar oder unzumutbar ist, gegeneinander abzuwägen. Ein solcher Drittschutz des Rücksichtnahmegebotes wird nur selten eintreten, wo die Baugenehmigung im Einklang mit den Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt wird. Er wird aber dort eher zum Zuge kommen, wo die Baugenehmigung von den Planfestsetzungen im Wege der Ausnahmeerteilung oder sogar unter Verstoß gegen sie abweicht (BVerwG, U. v. 05.08.1983 -- 4 C 96.79 -- BRS 40 Nr. 4). Diese Entscheidung wird als grundlegend auch der Kommentierung durch Fickert/Fieseler (Kommentar 9. Aufl., § 15 BauNVO Rz. 7.1) zugrundegelegt, der darauf hinweist, dass der Nachbarschutz im Kerngebiet stark eingeschränkt ist (Fickert/Fieseler, a.a.O. § 7 Rz. 4). Der Senat ist in seiner vorangegangenen Eilentscheidung vom 09.10.1996 (-- 4 TG 1870/95 --, BRS Band 58 Nr. 166 = HessVGRspr. 1977, S. 44) davon ausgegangen, dass dem Eigentümer von Gewerberaum gegenüber anderen kerngebietsverträglichen Nutzungen ein aus dem Gebot der Rücksichtnahme abgeleitetes Abwehrrecht regelmäßig nicht zur Seite steht. Etwas anderes gilt nur für den Fall einer "rücksichtslosen" Beeinträchtigung, die den Grad der gegen Art. 14 Abs. 1 GG verstoßenden Unzumutbarkeit erreicht (BVerwG, U. v. 05.08.1983, a.a.O.). Bei der in diesem Rahmen gebotenen Interessenabwägung ist zu Gunsten des Beigeladenen zu 1 als Bauherrn sowie des Beigeladenen zu 2 als Nutzer das Interesse der Klienten des Krisenzentrums und der Bevölkerung des Bahnhofsviertels am weiteren Funktionieren der Drogenhilfeeinrichtungen zu berücksichtigen. Es ist für die dort lebenden und arbeitenden Menschen, auch für Eigentümer von Grundstücken in diesem Stadtteil von Vorteil, dass wegen des Spritzenaustauschs die die Einrichtung aufsuchenden Drogenabhängigen ihre Spritzen nach Gebrauch wieder einsammeln und nicht -- wie früher -- in Hauseingängen, Parkanlagen, usw. zurücklassen. Der Senat verkennt nicht, dass die Drogenhilfeeinrichtung Drogenabhängige anzieht und in diesem Sinne mitursächlich ist für Menschenansammlungen, wie sie vor dem Einsatz des Sicherheitsdienstes Anfang Juni 1999 unstreitig auch vor dem Anwesen M immer wieder vorgekommen sind mit belästigenden und störenden Einwirkungen auf das Anwesen des Klägers. Nach Aktenlage und dem Ergebnis der Beweisaufnahme zu einem Zeitpunkt, in dem das Straßenbild in dem hier interessierenden Abschnitt der Mstraße insbesondere vor den Anwesen ... durch den -- vorläufigen -- Einsatz eines Sicherheitsdienstes positiv beeinflusst und verändert war, konnte der Senat nicht feststellen, dass es sich bei den Ansammlungen von Drogenabhängigen in einem quantifizierbaren Umfang um Klienten der Drogenhilfeeinrichtung gehandelt hat. Es hängt, wie insbesondere auch von den Beigeladenen einleuchtend geschildert, von verschiedenen Umständen ab, wo im Bahnhofsviertel oder an anderen Stellen -- z. B. neuerdings in der B-Ebene der Hauptwache -- Drogenabhängige sich zusammenfinden. In einem etwas weiteren räumlichen Rahmen, der der Szene als Orientierung dient, können Rückzugsflächen, die Drogenabhängige anlocken, Freiflächen auf Grundstücken, Zufahrten zu einer Tiefgarage oder auch eine längere straßenseitige geschlossene Außenwand eines Gebäudes ohne genutzte Eingänge -- das bei der Ortsbesichtigung bemerkte Beispiel der Kaufhallenfront zur E.straße hin -- sein. Weiter hängt die Bewegung der Szene von der Präsenz der Polizei oder von Dealern ab, die Drogen anbieten. Es ist möglich und in gewissem, wenn auch kaum quantifizierbaren Maße wahrscheinlich, dass die Drogenhilfeeinrichtung, deren Betrieb im Gebäude selbst den Kläger nicht beeinträchtigt, eine Ansammlung von Drogenabhängigen auf der Straße in unmittelbarer Nähe des Hauses des Klägers begünstigt, wenn solchen Ansammlungen nicht durch Mitarbeiter der Drogenhilfe, durch Sicherheitsdienste oder die Polizei entgegengewirkt wird. Das gilt auch dann, wenn drogenabhängige Personen sich vor dem Krisenzentrum aufhalten, die etwa nur den Spritzenschalter oder kein Angebot der Drogenhilfeeinrichtung in Anspruch nehmen, aber Kontakt zu dessen Besuchern haben oder suchen. Diesem Nachteil für den Kläger steht außer dem öffentlichen Interesse an der Drogenhilfe dort, wo sie nötig ist, der Vorteil der Verbesserung der Hygiene im Quartier gegenüber und ebenso der positive Effekt, dass das Drogenhilfezentrum nicht wenige Drogensüchtige, die sich sonst im öffentlichen Straßenraum bewegen würden, gerade von der Straße wegbringt. Insofern würde auch die vom Kläger mit der Anfechtung der Baugenehmigung erstrebte Einstellung der Tätigkeit der benachbarten Drogenhilfeeinrichtung nicht schon die Abwesenheit von Drogensüchtigen und von Drogenhändlern vor dem Anwesen des Klägers oder in dessen Nähe sicherstellen, sondern eher zu einer auch an anderen Stellen im Bahnhofsviertel zu beachtenden Verteilung dieses Personenkreises führen. Die vom Kläger mit der Anfechtung der Baugenehmigung erstrebte Wirkung kann deshalb nicht einfach derjenigen gleichgesetzt werden, die derzeit durch den Einsatz eines Sicherheitsdienstes erreicht wird; sie wäre allemal begrenzter, und ob sie in der gegebenen Situation Schutzmaßnahmen der Anwohner, wenn der polizeiliche Schutz als unzureichend empfunden wird, entbehrlich machen würde, ist fraglich. Vor diesem Hintergrund gebührt dem öffentlichen Interesse an der Drogenhilfe und dem Interesse der Gesamtheit der Bevölkerung des Bahnhofsviertels an der Drogenhilfeeinrichtung Vorrang vor dem ohnehin nur begrenzt zu schützenden Interesse des Klägers an unbeeinträchtigter Nutzung einschließlich Vermietung seines Hauses. Der Fall einer "rücksichtslosen" Beeinträchtigung, die den Grad der gegen Art. 14 Abs. 1 GG verstoßenden Unzumutbarkeit erreichen würde, liegt nicht vor. Die gewerblichen Flächen auf dem Anwesen des Klägers waren oder sind -- wenn auch anscheinend mit häufigerem Wechsel und zu billigen Mieten -- überwiegend vermietet. Im Übrigen gilt der Hinweis im Eilrechtsschutzverfahren weiterhin, dass angesichts auch anderer Leerstände im Bahnhofsviertel die Gründe für teilweisen oder zeitweiligen Leerstand im Hause des Klägers nicht festgestellt und nicht ohne Weiteres feststellbar sind und nicht einfach in der Existenz des Drogenhilfezentrums gesucht werden können. Bei diesem Ergebnis, dass den Berufungen der Beklagten und des Beigeladenen zu 1 stattzugeben und die Anfechtungsklage abzuweisen ist, hat der Kläger auch mit seinen Hilfsanträgen keinen Erfolg. Der erste Hilfsantrag scheitert daran, dass eine Verletzung von Nachbarrechten des Klägers durch einen Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot nicht festzustellen ist. Wäre es anders, hätte der Kläger mit der Anfechtungsklage obsiegen müssen. Ein Anspruch auf eine Verpflichtung der Beklagten, die Baugenehmigung im Rahmen des ersten Hilfsantrags des Klägers nachträglich mit Auflagen zu versehen, besteht in keinem Fall. Der Kläger kann auch mit dem zweiten Hilfsantrag keinen Erfolg haben, weil die die Baugenehmigung betreffende Nachbarklage durch die die Rechtslage zwischen dem Kläger und den Beigeladenen zivilrechtlich regelnden Entscheidungen des Land- und Oberlandesgerichts nicht in der Hauptsache erledigt und ein Fortsetzungsfeststellungsantrag schon nicht zulässig ist; im Übrigen wäre er nach dem vorliegenden Ergebnis nicht begründet. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vorliegen (§ 132 Abs. 2 VwGO). Der Kläger ist als Erbe seiner ... 1990 verstorbenen Mutter, Frau ..., Eigentümer der gewerblich genutzten Liegenschaft M. Das Anwesen besteht aus einem fünfgeschossigen Vorderhaus und einem Hinterhaus. Der Kläger wendet sich gegen die für das in nordöstlicher Richtung unmittelbar angebaute Gebäude ... genehmigte Nutzungsänderung. Mit Teilbaugenehmigungen vom 18.08.1989, 04.10.1989, 13.09.1990 und schließlich mit Baugenehmigung vom 16.04.1991 genehmigte die Beklagte dem Beigeladenen zu 1 den Umbau und die Umnutzung in ambulante Einrichtungen der Drogenhilfe (Kontaktladen und Drogennotdienst), mit Nachtragsbaugenehmigung vom 20.12.1995 die Herstellung eines Straßenschalters für Spritzenaustausch. Erstmals mit Schreiben vom 20. Juli 1990 erhob die verstorbene Mutter des Klägers als dessen Rechtsvorgängerin gegen einzelne Baumaßnahmen und gegen die Umnutzung des Hauses Einwände. Gegen die Baugenehmigung vom 16.04.1991 legte die Mutter des Klägers mit Schreiben vom 21.05.1991 Widerspruch ein, der durch Widerspruchsbescheid der Beklagten vom 11.03.1993 zurückgewiesen wurde. Der Abschnitt der Mstraße, in dem beide Grundstücke liegen, liegt in einem Gebiet, in dem die Ausübung der Gewerbsunzucht in Form der Straßenprostitution und der bordellmäßig betriebenen Prostitution gemäß der Verordnung zum Schutze der Jugend und des öffentlichen Anstandes im Regierungsbezirk D vom 25.11.1970 in der Fassung der Änderung vom 09.02.1973 (StAnz. 1993 S. 409) -- Dirnensperrbezirksverordnung -- gestattet war. Die Verordnung wurde durch ein Urteil des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 03.11.1980 (-- VIII N 2/79 -- GewArch. 1981, 143 = HessVGRspr. 1981, 73 = NJW 1981, 779) für nichtig erklärt. Die bauplanungsrechtliche Situation hat sich im Plangebiet wie folgt entwickelt: Beide Anwesen lagen im Geltungsbereich des Bebauungsplans SW 1 a Nr. 1 vom 08.12.1970 und liegen nunmehr im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 526 -- Karlstraße --. Der Bebauungsplan SW 1 a Nr. 1 vom 08.12.1970 war wegen eines Bekanntmachungsfehlers rechtlich unwirksam. Er wurde am 14.05.1997 mit der Maßgabe erneut bekannt gemacht, dass er zum 08.12.1970 rückwirkend in Kraft trete. Der unter der Geltung des Hessischen Aufbaugesetzes (HAG) am 09.02.1956 und 22.01.1959 beschlossene Flächennutzungsplan der Beklagten wurde mit Erlass vom 11.04.1959 vom Hessischen Minister des Innern teilweise beanstandet. Bis zum Inkrafttreten der ersten Novelle des Bundesbaugesetzes im Jahre 1977 erfüllte das Satzungsrecht der Beklagten die Anforderungen des neben § 12 BBauG a.F. anzuwendenden § 5 Abs. 4 HGO a. F., aufgehoben durch Art. 1 Nr. 1 des Gesetzes zur Änderung der Hessischen Gemeindeordnung vom 30.08.1976 (GVBl. I S. 325), wonach die Art der Bekanntmachung in der Hauptsatzung festzulegen war. Dieser Bekanntmachungsfehler hatte zur Folge, dass alle bis zu diesem Stichtag bekannt gemachten Bebauungspläne der Beklagten nicht wirksam bekannt gemacht worden waren (vgl. Hess. VGH, U. v. 06.06.1986 -- 4 UE 65/83 --, BRS 46 Nr. 10). Nach der Änderung des § 12 BBauG machte die Beklagte im Hinblick auf die Rechtsprechung den Senatsbeschluss und die Genehmigung einer Reihe der fehlerhaft bekannt gemachten Bebauungspläne -- jedoch nicht aller -- auf Grund eines Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 12.05.1977 in den Mitteilungen der Stadtverwaltung vom 21.06.1977 erneut bekannt. Zu ihnen gehört der Bebauungsplan SW 1 a Nr. 1 nicht. In ihrer Sitzung vom 13.06.1996 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Beklagten die erneute Bekanntmachung weiterer alter Bebauungspläne mit rückwirkendem Inkrafttreten nach § 215 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1986. Am 14.05.1997 hat die Beklagte den Bebauungsplan mit anderen erneut bekanntgemacht und rückwirkend zum Datum der erstmaligen Bekanntmachung erneut in Kraft gesetzt. Der Bebauungsplan SW 1 a Nr. 1 vom 08.12.1970 wies das Grundstück als Kerngebiet (MK) mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,0 sowie mit geschlossener Bauweise aus. In ihrer Sitzung vom 02.04.1982 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Beklagten, für das gesamte Bahnhofsviertel Bebauungspläne aufzustellen, nämlich die Bebauungspläne Nr. 274, Nr. 391, Nr. 500, Nr. 526, Nr. 527, Nr. 528 und Nr. 529. Wesentlicher Inhalt aller Bebauungspläne soll sein, das dortige Wohnen zu sichern und fortzuentwickeln und gleichzeitig die städtebauliche Funktion des Bahnhofsviertels als besonders günstigen Standorts für die Geschäfte, Büros und Dienstleistungsbetriebe anzuerkennen. Mit Beschluss vom 13. Dezember 1984 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Beklagten die Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung (Anhörung) gemäß § 2 a (2) BBauG. Der Entwurf des Bebauungsplans mit Begründung wurde vom 08.02. bis 09.03.1995 im Technischen Rathaus gemäß § 3 (2) BauGB öffentlich ausgelegt, nachdem die Auslegung im Amtsblatt für Frankfurt am Main vom 31.01.1995 (S. 79) bekannt gemacht worden war. In der Sitzung vom 16.11.1995 beschloss die Stadtverordnetenversammlung über die eingegangenen Anregungen und Bedenken und den Bebauungsplan als Satzung. Das Regierungspräsidium D teilte der Beklagten unter dem 5. März 1996 mit, dass keine Verletzungen von Rechtsvorschriften, die eine Versagung der Genehmigung rechtfertigen würden, geltend gemacht würden. Am 26. März 1996 wurde die Durchführung des Anzeigeverfahrens im Amtsblatt für Frankfurt am Main (S. 168) bekannt gemacht. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 526 erstreckt sich im Norden bis zur Einmündung der straße in die ... Landstraße und geht in diesem Bereich über das Plangebiet des Bebauungsplans SW 1 a Nr. 1 hinaus. Die Art der Nutzung ist im Geltungsbereich des Bebauungsplans 526 ... als Kerngebiet festgesetzt, im Bereich der Anwesen ... mit einem Mindestanteil Wohnnutzung von 25 % der Geschossfläche (MK 25). Der Textteil des Bebauungsplans enthält für Teile des Plangebiets, darunter für die auf der Nordostseite der Mstraße den Anwesen ... gegenüber liegenden Baublöcke, Ausnahmen von dem Verbot, Vergnügungsstätten, sonstige Gewerbebetriebe und Nutzungen, die der gewerblichen sexuellen Betätigung und sexuellen Schaustellung dienen, sowie Spielhallen und ähnliche Betriebe im Sinne des § 33 e Gewerbeordnung zu betreiben (Ziffer 2.2 der textlichen Festsetzungen). In der Begründung für den Bebauungsplan vom 18.11.1994 wird in dem Abschnitt Bestand, Analyse der städtebaulichen Situation (2.0) die Entwicklung nach dem Zweiten Weltkrieg im Geltungsbereich des Bebauungsplans dargestellt, wie auszugsweise folgt: "-- Der Bereich um ... straße entwickelte sich zu einem Vergnügungsviertel mit einer Vielzahl von Bordellen, Striptease-Lokalen, Peepshows, Sexkinos und Spielhallen; dabei wurden in der Mehrzahl bestehende Wohngebäude illegal zu Bordellen umgenutzt. Da in den letztgenannten Branchen kurzfristig hohe Gewinne zu erzielen sind, neigen sie zu einer kontinuierlichen Verdrängung weniger ertragreicher Nutzungen. Das in dieser Entwicklung vorhandene Konfliktpotential liegt daher vor allem in der Zerstörung der Nutzungsmischung und der Verdrängung der für das Gebiet lebenswichtigen Wohnnutzung. Die wachsende Ausdehnung und Konzentration der spezifischen Nutzungen des Vergnügungsviertels erweist sich insofern als unvereinbar mit dem besonderen Charakter des Bahnhofsviertels..." Im Abschnitt Planungsziele (5.0) heißt es auszugsweise: "... Ebenfalls geprägt wird die städtebauliche Identität des Plangebiets durch das traditionelle Vergnügungsviertel. Daher sollen diese Nutzungen weiterhin Bestandteil des Bahnhofsviertels bleiben. Um jedoch die damit verbundenen, weiter oben beschriebenen Fehlentwicklungen auszuschließen, soll das Vergnügungsviertel auf den Bereich begrenzt werden, in dem sich ein städtebaulich verträgliches Nebeneinander mit der Wohn- und Arbeitsnutzung historisch entwickelt hat..." Im Abschnitt Art der baulichen Nutzung, Konzept (6.1) heißt es auszugsweise: "Die Nutzungen des Vergnügungsviertels werden in den in Pkt. 5 dargestellten Bereichen zugelassen. Außerhalb des Vergnügungsviertels werden die einschlägigen Nutzungen (Vergnügungsstätten, Spielhallen, Videoshows) ausgeschlossen." Der Abschnitt "Teilweiser Ausschluß bestimmter Arten von Vergnügungsstätten" (textlichen Festsetzungen Nr. 2; 6.3) lautet wie folgt: "Die Bestandsaufnahme zeigt, daß sich innerhalb des Geltungsbereiches ein Vergnügungsvierteil entwickelt hat, in dem sich Striptease-Lokale, Peepshows, Spielhallen u. ä. häufen. Räumlich ist das Vergnügungsviertel auf den Baublock zwischen ... straße sowie den Straßenraum straße zwischen ... straße, sowie die Estraße zwischen N straße mit den je angrenzenden Liegenschaften beschränkt. Dieses Vergnügungsviertel kann aus den in Kapitel 5.0 genannten Gründen erhalten bleiben. Seine Ausweitung, insbesondere wie gegenwärtig in Richtung Kaiserstraße ist jedoch städtebaulich unerwünscht und soll durch die Planung vermieden werden; das ergibt sich aus der städtebaulichen Analyse. Außerhalb dieses Vergnügungsviertels werden deshalb Vergnügungsstätten, sonstige Gewerbebetriebe und Nutzungen, die der gewerblichen sexuellen Betätigung und der sexuellen Schaustellung dienen nicht zugelassen. Vergnügungsstätten und sonstige Betriebe ohne sexuellen Darbietungs- und Spielstättencharakter im Sinne des § 33 i Gewerbeordnung (GeWO) sind zulässig, da sich z. B. Cabarets, Theater und Diskotheken in die Nutzungsstruktur der Kerngebiete einfügen können. Die in den textlichen Festsetzungen Nr. 2 genannten Betriebe sind unvereinbar mit der beabsichtigten Gebietsstruktur außerhalb des Vergnügungsviertels, da sie nicht nur die Qualität des Stadtbildes, sondern auch die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung (§ 1, Abs. 5, Nr. 1 BauGB) erheblich beeinträchtigen (Lärm-, Verkehrsbelastung incl. Parkprobleme, auch besonders in den Nachtstunden, Umnutzungsdruck)." Bis 1989 wurde die Liegenschaft Mstraße ... als Bordell genutzt. Bereits vor der Inbetriebnahme der Einrichtung der Drogenhilfe im Haus Mstraße ... fand in der Mstraße Rauschgifthandel statt und trafen sich dort Drogensüchtige. Aus diesem Grunde hatte der Beigeladene zu 2 auf der Straße vor dem Haus Mstraße ... einen Bus platziert und unterhielt dort eine mobile Spritzenaustauschstelle. Bauherr und Vermieter des Vorhabens nach der geänderten Nutzung ist der Beigeladene zu 1. Art und Zweck des Bauvorhabens werden in den Bauakten (Bauvorlagen und Genehmigungen) überwiegend mit "Umbau und Umnutzung eines Geschäftshauses in ambulante Einrichtung der Drogenhilfe", in der 3. Teilbaugenehmigung vom 13.09.1990 als "Umbau und Umnutzung eines Bordells in ambulante Einrichtungen der Drogenhilfe" angegeben. Der die Einrichtung betreibende Beigeladene zu 2 mietete das Objekt nach eigenen Angaben mit Wirkung zum 15.08.1990 an und nahm es in Betrieb. Für das Vorder- und das Hinterhaus der Liegenschaft Mstraße ... sind im Erdgeschoss, im 1. und 2. Obergeschoss sowie dem Dachgeschoss Aufenthalts- und Gruppenräume, Räume für die Sozialarbeiter, Duschen und Küchen sowie Arzträume und im Dachgeschoss auch Schlafräume genehmigt worden. Ausweislich der Bau- und Betriebsbeschreibung zum Bauantrag soll die Drogenhilfeeinrichtung von zwei Trägergesellschaften getragen werden, die jeweils 10 Mitarbeiter in den Institutionen einsetzen. Im Erdgeschoss war ursprünglich eine Anlaufstelle für den Spritzenaustausch vorgesehen. Hier fand der Spritzenaustausch zunächst im Inneren der Einrichtung statt. Wegen aufgetretener Probleme nach Eröffnung der Einrichtung fand und findet der Austausch der Spritzen aber über einen nachträglich in die Außenwand des Hauses eingebauten und genehmigten Schalter zum Gehsteig hin statt. Das Krisenzentrum ... wird wie folgt genutzt: Es handelt sich um das größte Krisenzentrum im Innenstadtbereich, wobei unter Krisenzentren Einrichtungen der niedrigschwelligen Drogenhilfe für Drogenabhängige ... zu verstehen sind. Im Erdgeschoss des Vorderhauses befinden sich eine Tagesstätte (Kontaktladen "Cafe Fix") mit ca. 150 qm Nutzfläche und ein Straßenschalter für den Spritzenaustausch. Außerdem befindet sich in der Einrichtung eine Beratungsstelle und ein Cafe für drogenabhängige Mädchen und Frauen (Kassandra). Eine ärztliche Ambulanz bietet unter anderem ein eigenes Methadonprogramm an. Außerhalb des Krisenzentrums ... sind im Rahmen der Einführung und des Ausbaus der niedrigschwelligen Drogenhilfe der Stadt seit 1990 weitere Krisenzentren eingerichtet worden -- beginnend vor der Auflösung der "offenen Drogenszene" in der Taunusanlage, die im Herbst 1992 durch die Schutzpolizei erfolgt ist: Der "Gesundheitsraum" (Druckraum) ..., der zwischenzeitlich wieder geschlossen wurde, sowie die Krisenzentren bzw. Druckräume .... Allen Krisenzentren ist gemeinsam, dass sie über einen Aufenthaltsraum verfügen, in dem sich Drogenabhängige aufwärmen und Mahlzeiten einnehmen können. Angegliedert sind in der Regel medizinische Ambulanzen. Zur Zeit ist der Kontaktladen montags bis freitags von 11.00 Uhr bis 18.30 Uhr, die Einrichtung "Kassandra" montags bis freitags von 18.00 Uhr bis 24.00 Uhr geöffnet. Der Spritzenaustausch ist während der Öffnungszeiten des Cafe Fix geöffnet, findet aber auch an Wochenenden und Feiertagen statt, ebenso die Substitutionsbehandlung mit Methadon. Mit Verfügung vom 26.09.1994 ordnete die Bauaufsichtsbehörde der Beklagten die sofortige Vollziehung der angefochtenen Baugenehmigung unter Nebenbestimmungen an. Unter anderem wurden die Öffnungszeiten der Drogeneinrichtung beschränkt und angeordnet, dass den betreuten Suchtkranken zu untersagen sei, sich außerhalb der Öffnungszeiten vor dem Hausgrundstück und den Nachbargrundstücken aufzuhalten. An Wochenenden und Feiertagen wurden nur die Substitutionsbehandlung und der Spritzenaustausch erlaubt. Mit Beschluss vom 10.05.1995 (8 G 989/95 ) untersagte das Verwaltungsgericht den Betrieb der Einrichtung teilweise, weil die Auswirkungen für die Nachbarschaft unzumutbar seien. Mit Beschluss vom 09.10.1996 (4 TG 1870/95) hob der Hessische Verwaltungsgerichtshof diese Entscheidung auf. Der Senat kam im Rahmen einer Interessenabwägung zu dem Ergebnis, dass die Fortsetzung der Nutzung des Baugrundstücks als Einrichtung der ambulanten Drogenhilfe für den damaligen Antragsteller und jetzigen Kläger zumutbar sei. In einem daneben geführten Zivilrechtsstreit verurteilte das Landgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 18.12.1996 (Az.: 2/4 O 39/96) die Beklagten, die Beigeladenen dieses Verfahrens, dazu, "geeignete Maßnahmen zu ergreifen, damit Kunden des Drogenzentrums und Drogendealer die Liegenschaft des Klägers nicht betreten, die Liegenschaft des Klägers nicht verunreinigen und Bewohner und Besucher der Liegenschaft des Klägers nicht am Betreten seines Grundstücks hindern". Im Übrigen wurde die auf die Einstellung des ausgeübten Betriebs eines Drogenzentrums gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufungen des Klägers, mit der er in seine Klage den an der gegenüberliegenden Straßenseite befindlichen und zwischenzeitlich geschlossenen Druckraum einbezogen hatte, und der Beklagten wurden durch Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 10. Juni 1998 (Az.: 7 U 60/97) zurückgewiesen. Über die Rechtsmittel der Beteiligten an den Bundesgerichtshof (Revision des Klägers und Anschlussrevision der Beklagten, Az.: V ZR 39/99) ist noch nicht entschieden. Aufgrund der vorläufigen Vollstreckung des landgerichtlichen Urteils wird seit Anfang Juni 1999 ein Sicherheitsdienst eingesetzt, dessen Einsatz die Situation auf der Straße deutlich geändert hat. Der Bürgersteig vor dem Haus des Klägers wird freigehalten. Am 15.04.1993 hat der Kläger beim Verwaltungsgericht Klage erhoben und zur Begründung dargelegt, dass die Fortsetzung der Nutzung des Hauses als Einrichtung der ambulanten Drogenhilfe für ihn unzumutbar sei. Die Nutzung seines Grundstücks und die Vermietung von Gewerberäumen sei durch die Aufnahme des Betriebes unmöglich geworden. Da sich ständig größere Ansammlungen von die Drogeneinrichtung nutzenden Personen vor der Einrichtung befänden, komme es zu zahlreichen Belästigungen. Drogensüchtige und Dealer verschafften sich Zutritt zu seinem Haus, das mit Spritzen, Blut und menschlichen Exkrementen verunreinigt werde. Besucher und Nutzer würden beim Betreten seiner Liegenschaft belästigt. Renovierungsarbeiten würden einerseits behindert und seien andererseits häufig notwendig, weil auch die Fassade verschmutzt werde. Seitens der Gebäudeversicherung habe er die Auflage erhalten, dass das ansonsten leerstehende Haus ständig mindestens tagsüber bewohnt sein müsse, was mit der erhöhten Brandgefahr begründet worden sei. Aus diesem Grunde wohne der Hausmeister in seiner Wohnung des 5. Stocks, halte sich dort aber nur tagsüber auf. Vor dem Haus seien ständig Menschenansammlungen unterschiedlicher Größe zu beobachten. Hierzu hat er eine Bilddokumentation vorgelegt, die er von einem Sicherheitsdienst hat erstellen lassen. Der Kläger hat beantragt, die Baugenehmigung der Beklagten B 89-0895 vom 16.04.1991 und den darauf bezüglichen Widerspruchsbescheid vom 11.03.1993 in der Form der nachträglichen Änderungsgenehmigung B 95-1805 vom 20.12.1995 aufzuheben. Die Beklagte und der Beigeladene zu 1 haben beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte hat vorgetragen, das baurechtliche Verfahren sei gegenüber den behaupteten Eigentumsbeeinträchtigungen das falsche Verfahren. Mit Hilfe des Baurechts könne der Kläger bei einer planungsrechtlich zulässigen und seiner typischen Erscheinungsform nach im Kerngebiet auch zumutbaren Einrichtung kein Verbot durchsetzen. Der Beigeladene zu 1 hat seinen Antrag nicht begründet. Mit Urteil vom 09.01.1998 hat das Verwaltungsgericht die Baugenehmigung B 89-0895 vom 16.04.1991 in der Fassung des Widerspruchsbescheides W 6-315/91 vom 11. März 1993 und in der Form der nachträglichen Änderungsbaugenehmigung B 95-1805 vom 20.12.1995 aufgehoben und zur Begründung ausgeführt: Die Baugenehmigung sei rechtswidrig und verletze den Kläger in seinen Rechten. Im Kerngebiet sei die Einrichtung eines Drogenzentrums gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO grundsätzlich zulässig. In seiner konkreten Ausgestaltung sei es jedoch unzumutbar (§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO). Mit den dort festgestellten Belästigungen oder Störungen (Ansammlungen von Besuchern des Drogenzentrums und anderen durch das Drogenzentrum angezogenen Personen, Drogenabhängige, die sich auf dem Bürgersteig Spritzen setzen und damit zusammenhängende Verunreinigungen) sei aufgrund einer typisierenden Betrachtungsweise auf der Grundlage der allgemeinen Erfahrung zu rechnen gewesen. Bei dem Drogenzentrum sei ebenso wie bei Gaststätten ein an die Öffnungszeiten gebundenes Kommen und Gehen der Besucher zu verzeichnen und ein Teil des Geschehens typischerweise auf den Raum vor der Einrichtung verlagert. Die schwierige Situation, in der sich die Drogensüchtigen befänden, erfordere eine jederzeitige Betreuung, wenn man ihnen einen Anlaufpunkt wie diesen gebe. Die Kammer sehe eine weitere Schwäche des Konzepts, die gegen eine ausreichende Sozialbetreuung spreche, darin, dass keine Druckräume zur Verfügung stünden. Wenn man eine Anlaufstelle für Drogensüchtige schaffe und zur Eindämmung von Infektionskrankheiten einen Spritzenaustausch organisiere, sei voraussehbar und zwangsläufige Folge, dass an Ort und Stelle von einem nicht unerheblichen Prozentsatz der Hilfesuchenden auch Drogen konsumiert würden. Solange hierzu keine Möglichkeit, außer in der Öffentlichkeit, geschaffen werde, könne nach Auffassung der Kammer von einer Gebietsverträglichkeit aufgrund einer ausreichenden Betreuung auch in räumlicher Hinsicht nicht die Rede sein. Die Kammer sehe das Erfordernis, dass unter Umständen der Konsum in der Einrichtung verboten sein müsse, beispielsweise um das Methadonprogramm nicht zu gefährden. Auf der anderen Seite zeige der kurzzeitig gegenüber eingerichtete Druckraum, dass jedenfalls rechtliche Probleme der Schaffung nicht entgegenzustehen schienen. Eine weitere voraussehbare Folge des fehlenden räumlichen Angebots in der Art eines Druckraums sei es, dass sich Süchtige nach dem Konsum von Heroin niederließen, um Ruhe zu finden. Der Kläger erfahre in der tatsächlichen Nutzbarkeit seiner Liegenschaft wesentliche Einschränkungen, die sich darin äußerten, dass das Anwesen verschmutzt werde und er und andere am Betreten gehindert würden. Diese Nachteile seien ihm nicht zuzumuten. Gegen das der Beklagten am 24.04.1998 und der Beigeladenen zu 1 am 22.04.1998 zugestellte Urteil haben beide am 18.05.1998 Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt. Der Senat hat mit Beschluss vom 7. September 1998 (4 UZ 2012/98) die Berufung zugelassen und mit Beschluss vom 15.09.1998 den Verein Arbeits- und Erziehungshilfe e. V. zum Verfahren beigeladen. Die Beklagte und der Beigeladene zu 1 begründen ihre Berufung wie folgt: Die Situation vor dem klägerischen Grundstück und vor dem Baugrundstück habe sich gegenüber 1994 völlig entspannt. Es seien zwischenzeitlich zusätzliche Versorgungseinrichtungen installiert worden, die auch von der Drogenszene angenommen würden. Polizei und soziale wie gesundheitliche Einrichtungen privater und öffentlicher Trägerschaften arbeiteten zusammen und könnten größere Ansammlungen im Bahnhofsviertel verhindern. Jede Ansammlung von Suchtkranken, bei der Drogenhandel drohe, werde von der Polizei sofort aufgelöst. Der Standort, bei dem die Ansammlungsgefahr derzeit besonders hoch sei, sei der Einmündungsbereich der Kaiserstraße im Hauptbahnhofs-Vorplatz (so genannter "Kaisersack"). Durch zusätzliche weitere Einrichtungen im Bahnhofsviertel sei gegenüber früher eine Entspannung eingetreten. Zusätzlich werde durch die integrative Drogenhilfe e. V. durch Streetworker Spritzenausgabe und Spritzentausch im Bahnhofsviertel ambulant durchgeführt. Bei diesem Angebot gingen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf die Suchtkranken auf der Straße zu. Dadurch würden Menschenansammlungen wegen des Spritzentauschs vermieden. Zusätzlich bestehe eine größere Einrichtung in der Schielestraße (Osthafengebiet), wo eine umfassende Drogeneinrichtung mit Wohnheim und Übernachtungsmöglichkeiten bestehe, wo die Substitution mit Methadon möglich sei und wo ebenfalls ein Druckraum vorgehalten werde. Gleichzeitig sei dort eine umfassende ärztliche Versorgung vorhanden. Der Transport der Suchtkranken zu dieser Einrichtung sei ebenfalls gesichert, so dass auch diese Einrichtung die Hilfsangebote im Bahnhofsviertel wirksam entlaste. Weiter trete eine Entlastung durch die Einrichtung für Nichtsesshafte am Ostpark ein, die auch von nichtsesshaften Suchtkranken und Drogenabhängigen besucht werde. Zielgruppe der Einrichtung Moselstraße 47 sei in erster Linie der Kreis der Suchtkranken, die länger als 8 Jahre in der Abhängigkeit illegaler harter Drogen seien. In erster Linie gelte es, bei diesem Klientenkreis zunächst das Überleben zu sichern. In zweiter Linie sei die Sorge um die Erhaltung und Wiederherstellung der Gesundheit mit allen Maßnahmen für die gesellschaftliche Reintegration zu besorgen. Aus diesem Grund sei die Einrichtung primär auf Überlebenshilfe gerichtet, die zusätzlich gesundheitspräventive (Spritzentausch, Ernährung, Körperhygiene) und rehabilitative (Substitution, HIV-Therapie, Arbeitsprojekte) Maßnahmen anbiete. Vor allem diese Maßnahmen seien in den letzten Jahren von immer größerer Bedeutung geworden. Die Einrichtung biete zunächst das Cafe selbst an. Hier finde die Klientel die notwendige erste niedrigschwellige Angebotsstruktur vor. Schwerpunkt dieser Arbeit sei Versorgung, medizinischer Bereich, Beratungsangebote und Arbeitsprojekte. Das Cafe habe Platz für bis zu 55 drogenabhängige Personen. Der sauber und freundlich gehaltene Raum gebe Gelegenheit zum Essen und Trinken, zum Unterhalten; zudem stünden die dazu gehörigen sauberen Hygieneräume zur Verfügung. 1997 sei das Cafe an allen Tagen geöffnet gewesen. Die Klientenkontakte könnten nur geschätzt werden. Es seien etwa 95.000. In dieser Zahl seien auch Mehrfachkontakte enthalten, so dass die Ermittlung der exakten Besucherzahl angesichts der hohen Akzeptanz nicht möglich sei. Im Cafe sei es untersagt, Rauschmittel aller Art zu konsumieren oder gar mit ihnen zu handeln. Jede Art Gewaltanwendung sei verboten. Bei Verstoß gegen diese Regeln könne ein Hausverbot von mindestens einer Woche, im Extremfall unbefristet ausgesprochen werden. Die Drogeneinrichtung habe ein intensives Spritzenaustauschprogramm. Ziel des Spritzentauschs sei die Gesundheitsprophylaxe, insbesondere die Verhinderung von Infektionskrankheiten wie HIV und Hepatitis. Mittlerweile sei es durch mehrere weltweit durchgeführte Untersuchungen wissenschaftlich gesichert, dass die kostenlose Ausgabe von Spritzen an Drogenabhängige die Zahl der HIV-Infektionen deutlich senke. In Städten und Gemeinden ohne solche Spritzenaustauschprogramme sei die Anzahl der Infektionen deutlich gestiegen. Aufgrund exakter Zählungen im Jahre 1997 seien mehr Spritzen zurückgegeben als ausgegeben. Die Rücklaufquote für Spritzen liege bei 106,45 %, die Rücklaufquote der Nadeln liege bei nahezu 100 %. Dadurch werde die Ansteckungsgefahr für die gesamte Bevölkerung nachhaltig gesenkt. Das Ernährungsangebot decke die Grundversorgung der Suchtkranken ab. Alkoholische Getränke oder Süßwaren würden nicht ausgegeben, da die Nahrungsausgabe zur Gesundheitsvorsorge gehöre. Der Hygienebereich ermögliche Duschen, das Waschen von Kleidung, Trocknen, Bügeln und Flicken, Haarpflege, Ungeziefervernichtung und halte eine Kleiderkammer bereit. Der Bereich werde in erster Linie durch studentische Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen betreut. Angeschlossen sei eine medizinische Ambulanz, die eine ärztliche Grundversorgung der Drogenabhängigen sicherstelle. Die medizinische Hilfe stehe jedem der Patienten uneingeschränkt zur Verfügung. Weiter würden suchtbegleitende Hilfestellungen zur Überwindung der Abhängigkeit und zur Weiterleitung aus der Überlebenshilfe angeboten. Die Betreuung der Schwerstkranken erfolge bis hin zur Sterbebegleitung. Im Methadon-Substitutionsprogramm seien rund 150 Patienten. Davon sei ein großer Anteil HIV-infiziert. Ein besonders großer Anteil sei mit Hepatitis infiziert. Die Behandlung der HIV-Patienten geschehe durch Medikamente. Diese Behandlung erweise sich als äußerst schwierig, da bis zu 18 Tabletten täglich nach einem zum Teil schwierigen Einnahmeschema eingenommen werden müssten. Den Patienten müsse durch eine intensive, begleitende Beratung klargemacht werden, dass diese medikamentöse Behandlung lebenslang in großer Intensität durchgeführt werden müsse. Diese medikamentöse Behandlung sei ohne eine besonders enge Zusammenarbeit mit der Infektionsambulanz des Universitätsklinikums nicht möglich. Eine Vielzahl der Drogenabhängigen leide zusätzlich zu der Suchterkrankung unter einer psychischen Erkrankung. Mehr als die Hälfte der Methadon-Patienten seien schwer psychisch Kranke. Neben den klassischen psychiatrischen Diagnosen gebe es Persönlichkeitsstörungen ohne klare Diagnose, die vor allem von depressiver Prägung mit Suizidalität seien. Aufgrund dieser Persönlichkeitsstruktur könne dieser Personenkreis kaum von niedergelassenen Ärztinnen und Ärzten behandelt werden. Hier sei ein besonderer Schwerpunkt der medizinischen Ambulanz, der in den kommenden Jahren noch ausgebaut werden müsse. Ein weiteres Angebot sei die psychosoziale Betreuung, die im Wesentlichen Hilfen zur Bewältigung des Alltags, Aufarbeitung von Altlasten und Unterstützungen bei der aktiven und befriedigenden Gestaltung der Zukunft im Rahmen der eigenen individuellen Möglichkeiten der Abhängigen biete. Ziel sei die soziale Reintegration und die Fähigkeit der Klienten zur autonomen Lebensführung ohne Drogen. In der Drogeneinrichtung werde auch ein Arbeitsprojekt verwirklicht. Es sei nunmehr ein fester Bestandteil des Gesamtkonzeptes. Jetzt könnten gerichtliche Auflagen in Form gemeinnütziger Arbeitsstunden im Kontaktladen in verschiedenen Arbeitsbereichen abgeleistet werden. Weiterhin stünden in dieser Einrichtung fünf Tagesnotschlafbetten zur Verfügung. Ein Bett hiervon sei der medizinischen Notvorsorge zugeteilt. Im Jahre 1997 seien im Kontaktladen 40 Personen beschäftigt gewesen. Eine wichtige Erkenntnis dieses Arbeitsbereichs sei es, dass Aushilfen auch unter Rauschmitteleinfluss einer geregelten Beschäftigung überwiegend zuverlässig nachgehen könnten. In enger Zusammenarbeit der Sozialarbeiterinnen und Sozialarbeiter der Einrichtung mit der Gerichtshilfe beim Amtsgericht seien 1997 insgesamt 850 Stunden gemeinnütziger Arbeit geleistet worden. Begleitend zu alledem sei die Drogenberatung. Dieser Bereich gehöre zu den Schwerpunkten der Einrichtung. Im niedrigschwelligen Teil kämen ausschließlich studentische Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der einschlägigen Fachrichtung Sozialarbeit, Pädagogik und ähnliches zum Einsatz. Das Fachpersonal sei dadurch von den Ordnungsfunktionen entbunden und stehe schwerpunktmäßig für qualifizierte Aufgaben der Beratung und intensiven Klientenbetreuung zur Verfügung. Wichtig hierbei seien Kriseninterventionen, insbesondere in Fällen von vorausgegangener Vergewaltigung, Misshandlung, Suizidversuchen und psychotischen Zuständen. Durch diese Angebote sowie soziale und medizinische Arbeit stelle die Drogeneinrichtung des Cafe Fix einen wichtigen Baustein zur Gesamtkonzeption der Drogenarbeit im Bahnhofsviertel dar. Sie sei ein wichtiger Bestandteil im Zusammenklang aller Drogeneinrichtungen, der Druckräume und der ambulanten Dienste durch die Streetworker. Die Einrichtung verrichte ihre Arbeit dort, wo die Drogenszene sei. Zu der sich aus der Planbegründung ergebenden Vorbelastung des Gesamtgebiets, insbesondere des Bereichs ... komme noch die allgemeine Drogenszene hinzu, die sich in diesem Gebiet aufhalte. Sie werde nicht durch Drogeneinrichtungen provoziert. Im Bahnhofsviertel stehe viel Büroraum leer. Dies sei optisch von außen erkennbar. Es bestehe ein Überangebot an Büroraum auf dem F Markt. Gut vermietbar seien die Spitzenlagen, die an Ausstattung, insbesondere für die Technik und die EDV keine Wünsche übrig ließen. Mittlere Lagen ließen sich durch Senkung der Mietpreise noch einigermaßen, wenn auch mit zum Teil großen Übergangszeiten vermieten. Hilfreich sei hierbei die beharrliche, baupolizeiliche Verfolgung von illegalen Umnutzungen genehmigter Wohnungen in Büros, die im ganzen Stadtgebiet seit Jahren intensiv durchgeführt werde. Die unteren Bürolagen, bei denen keinerlei Ausstattungskomfort vorhanden sei, ließen sich derzeit in F fast nicht vermieten. Hierzu gehöre auch das Gebäude des Klägers. Das Verwaltungsgericht habe verkannt, dass der Schutz der Nachbarrechte nur im Falle überwiegender Schutzbedürftigkeit des Nachbarn zur Versagung einer Bauerlaubnis führen könne. Der Kläger sei aufgrund der besonderen Vorbelastung des Grundstücks nur vermindert schutzbedürftig. Aufgrund der sozialen Struktur des Bahnhofsviertels habe der Kläger damit rechnen müssen, dass in der Nähe seiner Liegenschaft Sozialeinrichtungen für die Unterstützung Drogenkranker eingerichtet werden würden. Die Beklagte und der Beigeladene zu 1 beantragen, unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 09.01.1998 (8 E 962/93 ) die Klage abzuweisen. Der Beigeladene zu 2 stellt keinen Antrag. Er trägt vor: Der Kläger verkenne, dass die Abhängigen nicht in die Mstraße kämen, weil es hier den Kontaktladen "Cafe Fix" der Beigeladenen zu 2 gebe. Die Einrichtung sei hier bewusst platziert worden, weil die Mstraße von der F Schutzpolizei als eine Art "Toleranzzone" für Drogenabhängige betrachtet werde. Es zeige sich, dass die Situation in der Mstraße besonders in den Abendstunden kaum noch erträglich sei, wenn der Kontaktladen "Cafe Fix" geschlossen sei. Das Leben der Abhängigen spiele sich dann ausschließlich auf der Straße ab. Es wäre sinnvoll, in den vorhandenen Konsumräumen einen 24-Stunden-Betrieb zu etablieren. Hierfür stünden jedoch nicht die notwendigen Geldmittel zur Verfügung. Die Angebote an der Peripherie der Stadt, die das Ziel hätten, die Drogenszene zu entzerren, werde von den Abhängigen nur partiell in Anspruch genommen. Einer geringen Entlastung des Bahnhofsviertels stünden Nachteile, wie z. B. die Inanspruchnahme öffentlicher Verkehrsmittel und das dort beobachtete Dealen und Konsumieren durch Abhängige gegenüber. Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen, hilfsweise, 1. die Beklagte zu verpflichten, die Baugenehmigung B 89-0895 vom 16.04.1991 in der Fassung des Widerspruchsbescheides W 6-315/91 vom 11.03.1993 in der Form der nachträglichen Änderungsbaugenehmigung B 95-1805 vom 20.12.1995 mit Auflagen dergestalt zu versehen, dass der Bauherr verpflichtet ist, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, hilfsweise einen Sicherheitsdienst oder andere Personen zu beauftragen, dafür zu sorgen, damit Kunden des Drogenzentrums und Drogendealer a) die Liegenschaft des Klägers nicht betreten, b) die Liegenschaft des Klägers nicht verunreinigen, c) Bewohner und Besucher der Liegenschaft des Klägers nicht am Betreten seines Grundstücks behindern, d) vor der Liegenschaft des Klägers keine gebrauchten Spritzen und sonstige Verunreinigungen zurücklassen und e) keine Menschenansammlungen vor den Liegenschaften Moselstraße 45 und 47 des Klägers bilden; 514 2. festzustellen, dass die Baugenehmigung B 89-0895 vom 16.04.1991 in der Fassung des Widerspruchsbescheides W 6-315/91 vom 11.03.1993 in der Form der nachträglichen Änderungsbaugenehmigung B 95-1805 vom 20.12.1995 bis zur Rechtskraft des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main vom 19.02.1997 -- 2/4 O 39/96 -- das Gebot der Rücksichtnahme verletzt hat und daher rechtswidrig ist. Er trägt vor: Die Zustände vor den beiden Liegenschaften seien im Jahr 1992 bis 1994 katastrophal und im Jahre 1995 nur geringfügig besser gewesen. Die unhaltbaren Zustände im Jahre 1997 seien durch umfangreiches Beweismaterial (Aufzeichnungen des Hausmeisters und Lichtbilder) dokumentiert. Das Verwaltungsgericht habe sich weiterhin auf die Beweise gestützt, die das Landgericht Frankfurt am Main erhoben habe. Das Ergebnis der Beweisaufnahme sei auf Seite 6 des Urteils wie folgt festgehalten: "Der Kläger hat den Beweis erbracht, dass Beeinträchtigungen von dem Betrieb des Drogenzentrums der Beklagten auf dem Grundstück des Klägers ausgehen. Der Zeuge ..., der als Hausmeister der klägerischen Liegenschaft täglichen Einblick in die Verhältnisse hat, hat glaubhaft und detailliert bekundet, dass und in welcher Weise Heroin-Süchtige und Dealer die Liegenschaft des Klägers betreten und verunreinigen und den Zugang von Bewohnern sowie Besuchern zur klägerischen Liegenschaft behindern. ... Nach den Aussagen der Zeugen steht daher zur Überzeugung des Gerichts fest, dass Drogensüchtige und Dealer die klägerische Liegenschaft betreten, verunreinigen und den ungehinderten Zugang der Bewohner und Besucher zu diesem Anwesen behindern." Auch das Fortdauern dieser unhaltbaren Zustände im Jahre 1997 sei durch umfangreiches Dokumentationsmaterial belegt. Bereits im Rahmen der Erwiderung auf den Antrag der Beklagten auf Zulassung der Berufung habe der Kläger Lichtbilder vom Juni 1998 vorgelegt, die bewiesen, dass sich die Zustände vor den Liegenschaften des Klägers und des Beigeladenen zu 1 nicht nennenswert verändert hätten. Die Einrichtungen ..., ... seien schon aufgrund dieser Lage und des dort vorgehaltenen Angebots nicht in der Lage, das Drogenhilfezentrum zu entlasten. Es sei nicht das Ziel des Klägers, die Schließung der einzelnen Einrichtungen zu erreichen. Ihm gehe es vielmehr ausschließlich darum, die unzumutbaren Folgen auszuschließen, die durch die Kumulierung einer Vielzahl von Drogenhilfeeinrichtungen verursacht würden. Weil auch das Verwaltungsgericht davon ausgegangen sei, dass das besondere Gepräge des Bahnhofsviertels und seine Vorbelastungen mit dem Problem des Drogenkonsums und der Drogenkriminalität bei der rechtlichen Beurteilung einzustellen seien, sei die Durchführung eines Ortstermins entbehrlich. Die Beklagte wolle letztlich nichts anderes erreichen, als dass die Zustände an einem einzigen Tag für die rechtliche Beurteilung zugrunde gelegt werden. Der Senat möge prüfen, ob die erfolgreiche Inanspruchnahme zivilrechtlichen Rechtsschutzes zur Erledigung einer Anfechtungsklage führen könne, die auf die Aufhebung einer rechtsgültigen Baugenehmigung gerichtet sei. Aus der derzeitigen Gesetzeslage ergäben sich keine Anhaltspunkte für eine mögliche Erledigung öffentlichrechtlicher Ansprüche durch zivilrichterliche Entscheidungen. Allenfalls durch baurechtliche Auflagen könne öffentlich-rechtlich gesichert werden, dass entsprechende Regelungen auch für Rechtsnachfolger Geltung hätten. Der Vermietungsstand des Anwesens ... ist nach den Angaben des Klägers wie folgt: Erdgeschoss und 1. Geschoss, die von gastronomischen Betrieben genutzt wurden (Erdgeschoss bis Juli 1999, 1. Geschoss bis März 1999), stehen zur Zeit leer. Das 3. Obergeschoss ist an einen islamischen Verein vermietet. Das 4. und 5. Obergeschoss stehen -- mit Ausnahme eines Aufenthaltsraums des Hausmeisters -- leer. Das Hinterhaus (3 Geschosse und Untergeschoss) ist an eine Sprachtherapeutin vermietet. Der Senat hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 25.08.1999 die Grundstücke ... und -- soweit erforderlich -- ihre Umgebung in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift verwiesen. Dem Gericht liegen vor: ein Videoband des Klägers, die Verfahrensakten der Eilverfahren 8 G 989/95 (2 Bände) und 8 G 1311/94 (2 Bände) des erkennenden Gerichts, die Bauakte B 89-0895 und B 95-1805 das streitbefangene Grundstück betreffend, die Widerspruchsakte W 6-315/91, der Bebauungsplan Nr. 526 -- Karlstraße -- und zwei Ordner Aufstellungsunterlagen sowie der Bebauungsplan SW 1 a Nr. 1 -- Hauptbahnhof -- nebst Begründung. Diese Unterlagen waren mit Ausnahme des Videobandes Gegenstand der mündlichen Verhandlung.