4 UE 952/99

Die Berufung ist zulässig. Die Beklagte hat die vom Senat zugelassene Berufung ausreichend im Sinne des § 124 a Abs. 3 Satz 4 VwGO begründet. Sie hat in ihrem Begründungsschriftsatz Ausführungen über die Größe der Verkaufsfläche des Aldi-Marktes gemacht und sich im Übrigen auf die Berufungszulassungsschrift vom 23.12.1998 und den ergänzenden Schriftsatz vom 19.03.1999 bezogen. Diese Vorgehensweise genügt den Anforderungen des § 124 a Abs. 3 VwGO. Die Beklagte hat bereits im Zulassungsverfahren ihr Berufungsbegehren formuliert und auch die wesentlichen Gründe dafür vorgetragen. Das allein reicht allerdings nicht aus, denn nach § 124 a Abs. 3 Satz 1 VwGO muss der Rechtsmittelführer nach Zulassung der Berufung in jedem Fall innerhalb der Frist für die Begründung der Berufung einen gesonderten Schriftsatz zur Berufungsbegründung einreichen. Mit der Berufungsbegründungsschrift soll der Berufungskläger eindeutig zu erkennen geben, dass er nach wie vor die Durchführung eines Berufungsverfahrens erstrebt. (BVerwG, Urteil vom 30.06.1998 -- 9 C 6/98 -- NVwZ 1998, S. 1311 ; OVG Münster, Beschluss vom 27.10.1998 -- 10 A 3602/98 -- NVwZ 1999, S. 208). Das ist durch die mit Schriftsatz vom 26.04.1999 erfolgte Berufungsbegründung im ausreichenden Maß geschehen. Die Berufung ist begründet, weil die Klägerin keinen Anspruch auf die beantragte Erklärung durch die Beklagte hat, dass die Entwicklungsmaßnahme für das Anwesen Am Schwimmbad 5 abgeschlossen ist. Der streitgegenständliche Entwicklungsbereich ist durch die Verordnung der hessischen Landesregierung über die förmliche Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs in der Stadt Stadtallendorf vom 27.02.1974 (GVBl. 1974, S. 143 -- Entwicklungsbereich Stadtallendorf -- Mitte --) ordnungsgemäß festgesetzt worden. Die Rechtslage für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, die nach dem Städtebauförderungsgesetz -- StBauFG -- eingeleitet worden sind, hat sich wie folgt entwickelt: Das Städtebauförderungsgesetz wurde durch Art. 2 Nr. 1 des Gesetzes über das Baugesetzbuch vom 08.12.1986 (BGBl. I S. 2191) aufgehoben. Zugleich wurden durch Art. 1 Nr. 107 dieses Gesetzes die §§ 165 bis 171 in die Erstfassung des Baugesetzbuchs -- BauGB 1987 -- eingeführt und damit Vorschriften, die bestimmen, nach welchen rechtlichen Maßstäben die vor dem 01.07.1987 eingeleiteten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen weiterzuführen sind. § 245 a BauGB in der Fassung des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes enthält die Regelung, dass auf städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, die vor dem 01.07.1987 förmlich festgelegt worden sind, die §§ 165 bis 171 in der bis zum 30.04.1993 geltenden Fassung weiter anzuwenden sind. Schließlich ist § 245 a BauGB mit den am 01.01.1998 in Kraft getretenen Änderungen durch das Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 vom 18.08.1997 (BGBl. I S. 2081) -- BauROG 1998 -- weggefallen und durch § 235 (Überleitungsvorschriften für städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen) ersetzt worden. Gemäß § 235 Abs. 1 Satz 2 BauGB n.F. sind auf eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme die vor dem 01.07.1987 förmlich festgelegt worden ist, die §§ 165 bis 171 in der bis zum 30.04.1993 geltenden Fassung weiter anzuwenden. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der Entwicklungsbereich ..., der seinerzeit durch Rechtsverordnung der hessischen Landesregierung auf der Grundlage des § 53 StBauFG festgelegt worden ist, seinerzeit nicht rechtmäßig zustandegekommen oder nachträglich außer Kraft getreten ist. Das gilt auch im Hinblick darauf, dass die Entwicklungsmaßnahme nach nunmehr 25 Jahren noch nicht abgeschlossen ist. Der Senat hat in zwei Entscheidungen, die die Entwicklungsmaßnahmen ... (Verordnung vom 16.01.1973 -- GVBl. I S. 27; Hess. VGH, B. v. 27.11.1998 -- 4 N 1710/94 --) und Neu-Anspach (VO v. 03.12.1973 -- GVBl. I S. 435; Hess. VGH, B. v. 27.11.1998 -- 4 N 2152/94 --) betrafen im Hinblick auf den noch immer ausstehenden Abschluss jener Entwicklungsmaßnahmen darauf hingewiesen, dass maßgeblich für die Frage des gesetzeskonformen Abwicklungszeitraums im Sinne des § 53 Abs. 1 Nr. 3 StBauFG die Vertretbarkeit der Prognoseentscheidung nach den Verhältnissen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung gewesen ist und eine Entwicklungsmaßnahme auch nicht wegen bloßen Zeitablaufs außer Kraft tritt. Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung auch dargelegt, dass ihre Ankündigung, die Maßnahme werde 1998 abgeschlossen, aus vertretbaren Gründen bisher nicht umgesetzt worden ist. Maßgebliche Sachlage für die Verpflichtungsklage ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung. Für die Erdgeschossebene des Baugrundstücks sind ausweislich des Bauscheins vom 22.09.1995 und vom 13.11.1996 6 Ladengeschäfte genehmigt. Die Fläche der mit Bauschein vom 22.09.1995 genehmigten Läden 1 und 2 wird nach Entfernung der Trennwand von der A als Lebensmittel-SB-Markt genutzt. Die Klägerin hat bei dieser Sachlage keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Erteilung der Abschlusserklärung gemäß § 163 Abs. 1 Satz 2, 171 BauGB 1987. Allerdings kann ein derartiger Anspruch nicht bereits deshalb versagt werden, weil die Beklagte bei dem Beigeladenen keinen Antrag auf Zustimmung zur Abschlusserklärung gestellt hat. Gemäß § 171 Abs. 3 BauGB 1987 ist § 163 auf die Freistellung einzelner Grundstücke von für den Entwicklungsbereich geltenden Vorschriften entsprechend anzuwenden; die Gemeinde bedarf für die Abgabe der Abschlusserklärung der Zustimmung der nach Landesrecht zuständigen Behörde. Diese Vorschrift kann nach der Auffassung des Senats nicht dahin ausgelegt werden, dass eine Zustimmung nach § 171 Abs. 3 Halbsatz 2 BauGB 1987 erst erforderlich ist, wenn die Gemeinde einem entsprechenden Antrag folgen will und nicht erforderlich ist, wenn die Gemeinde einem Antrag auf vorzeitige Abschlusserklärung nicht entsprechen will. Unter den Voraussetzungen des § 163 Abs. 1 Satz 1 BauGB 1987 hat ein betroffener Grundstückseigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinde auf Erteilung der Abschlusserklärung. Das bedeutet, dass das Land im gerichtlichen Verfahren immer zu beteiligen ist. In dem Verwaltungsstreitverfahren gegen die Gemeinde kann auch die Verweigerung der Zustimmungserklärung nach § 171 Abs. 3 Halbsatz 2 BauGB 1987 durch die zuständige Landesbehörde überprüft werden (Köhler in Schrödter, BauGB, Kommentar, 5. Aufl. § 171 Rdnr. 10). Daran ändert nach Auffassung des Senats auch nichts, dass der Zustimmungsvorbehalt besteht, weil das Land als Verordnungsgeber die Verantwortung für die Entwicklungsmaßnahme als Ganzes hat. Andernfalls wäre der gegebenenfalls nach § 163 BauGB Anspruchsberechtigte rechtsschutzlos. Im vorliegenden Fall wäre eine Verweigerung der Zustimmung jedoch im Ergebnis rechtmäßig, weil die Klägerin keinen Anspruch auf Entlassung ihres Grundstücks aus der Entwicklungsmaßnahme der Beklagten hat: Gemäß § 163 Abs. 1 BauGB hat die Gemeinde die Entwicklungsmaßnahme auf Antrag des Eigentümers eines im Entwicklungsbereich liegenden Grundstücks u. a. dann für abgeschlossen zu erklären, wenn gemäß Ziffer 1 der Vorschrift das Grundstück bebaut ist oder in sonstiger Weise genutzt wird. § 163 Abs. 1 Nr. 1 BauGB differenziert mit seiner alternativen, nicht kumulativen Ausgestaltung zwischen bebauten Grundstücken und unbebauten Grundstücken, für die auf die Nutzung in sonstiger Weise abgestellt wird. Die Bebauung erfolgt regelmäßig -- von baugenehmigungsfreien Vorhaben abgesehen -- aufgrund einer Baugenehmigung, die nicht nur die Bebauung, sondern auch die zulässige Nutzung regelt und damit auch den Maßstab für die Zulässigkeit der tatsächlichen Gebäudenutzung bildet. Der Senat hat in seinem Urteil vom 28.10.1993 (-- 4 UE 884/90 -- NVwZ-RR 1994, S. 635) im Hinblick auf die Anforderungen des § 163 Abs. 1 BauGB ausgeführt, ein Anspruch auf Erteilung der Abschlusserklärung scheide u. a. deshalb aus, weil das Grundstück nicht entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung bebaut oder in sonstiger Weise genutzt sei. Es genüge nicht, dass das Grundstück überhaupt bebaut werde. Vielmehr sei es erforderlich, dass sich Gebäude und Grundstück in einem den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechenden Zustand befänden. Der Senat geht auch bei der entsprechenden Anwendung auf ein in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegenes bebautes Grundstück von dieser Auslegung der Vorschrift aus. Im vorliegenden Fall ist anstelle von zwei genehmigten selbständigen Ladengeschäften ein einheitlicher Laden hergestellt worden, der als Lebensmittel-SB-Discount-Markt genutzt wird. Bei dieser Ausgestaltung und Nutzung handelt es sich baurechtlich auch um eine ungenehmigte aber genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen Nutzung der Gestalt unterscheidet, dass sie anderen oder weitergehenden Anforderungen bauordnungs- oder planungsrechtlicher Art unterworfen ist oder unterworfen sein kann (Hess. VGH, U. v. 08.11.1979 -- IV OE 51/75 -- BRS 35 Nr. 51 st.Rspr.). Das ist hier schon im Hinblick auf den unterschiedlichen Stellplatzbedarf von SB-Markt-Nutzung einerseits und Einzelhandelsnutzung andererseits der Fall (notwendige Stellplätze, vgl. § 50 Abs. 6 HBO und Stellplatz- und Ablösesatzung der Stadt Stadtallendorf vom 22.05.1996). Die Stellplatzsatzung der Beklagten differenziert insoweit zwischen Verbrauchermärkten (1 Stellplatz je 15 qm Verkaufsnutzfläche) und Einzelhandelsnutzung (1 Stellplatz je 35 qm Verkaufsnutzfläche). Der zusätzliche Bedarf an Stellplätzen ist unbeschadet des Umstandes zu ermitteln, dass der Geltungsbereich der Entwicklungsmaßnahme von der Stellplatzpflicht ausgenommen ist (§ 1 Abs. 2 Stellplatzsatzung; vgl. § 50 Abs. 6 Satz 3 HBO). Ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung des Grundstücks aus der Entwicklungsmaßnahme besteht nach alledem bereits im Hinblick auf die Anforderungen des § 163 Abs. 1 Nr. 1 1. Alternative BauGB nicht, die nicht erfüllt sind. Das gilt weiterhin auch deshalb, weil die Bebauung und Nutzung des Baugrundstücks nicht den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme entspricht, auf die bei der entsprechenden Anwendung der Vorschrift abzustellen ist. Zu den Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme (§§ 166 Abs. 2, 169 Abs. 7 BauGB 1987), wie sie von der Beklagten durchgehend seit 1972 für das Haupt- und Versorgungszentrum verfolgt worden sind, gehört insbesondere die Schaffung und Sicherung einer ausgewogenen Branchenstruktur, wie sie mit unterschiedlicher Formulierung u. a. im Antrag vom 13.06.1972 auf Förderung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, in der Begründung des Entwurfs zur 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 A S Teilbereich A Hauptzentrum, der Begründung des Entwurfs zur 3. Änderung des genannten Bebauungsplans und im notariellen Kaufvertrag vom 04.06.1992 zwischen dem Rechtsvorgänger der Klägerin und der HLT formuliert worden ist. Diesem Ziel entspricht die gegenwärtige Nutzung der genannten Ladenfläche durch einen SB-Discount-Markt nicht. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vorliegen (§ 132 Abs. 2 VwGO). Gegenstand des Verfahrens ist der Antrag der Klägerin, einer Immobiliengesellschaft, die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme für das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück Am Hallenbad ... (Flur ..., Flurstück ...) -- Baugrundstück -- in ... als abgeschlossen zu erklären. Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Verordnung der Hessischen Landesregierung über die förmliche Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs in der Stadt ... vom 27.02.1974 (GVBl. I 1974 S. 143 -- Entwicklungsbereich ... --). Hintergrund dieser Maßnahme war die besondere Nachkriegsentwicklung der Gemeinde ..., die sich binnen weniger Jahrzehnte von einem kleinen Bauerndorf zu einer Stadt mit 16.000 Einwohnern (ohne Stadtteile) entwickelt hatte. Eine Folge dieser schnellen Entwicklung zum größten Industriestandort im Landkreis ... war, dass eine Stadt entstanden war, die sich dreigeteilt ausgebreitet hatte und der ein Stadtzentrum fehlte. Ziel der Entwicklungsmaßnahme war die Errichtung einer "Stadtmitte", eines Zentrums, das die Funktion als Einkaufs-, Dienstleistungs-, Schul-, Ärzte-, Wohn- und Naherholungszentrum ausüben konnte. Das in der "Leitplanung der Stadt ..." von 1967 konzipierte Programm für den Entwicklungsbereich ist durch ein Gutachten der späteren Entwicklungsträgerin, der Hessischen Landesentwicklungs- und Treuhandgesellschaft mbH -- HLT -- vorbereitet worden. In ihrem Antrag auf Förderung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen vom 13.06.1972 legt die Beklagte unter Bezugnahme auf das Gutachten im Hinblick auf das geplante Hauptgeschäfts- und Versorgungszentrum dar, dass in diesem Geschäftszentrum u. a. Fachgeschäfte, ein Warenhaus, Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe entstehen sollten. In dem Gutachten (S. 73) heißt es dazu, in dem Geschäftszentrum sollten u. a. untergebracht werden: -- Warenhaus (auch in Form eines Gemeinschaftswarenhauses, an dem sich mehrer Fachhändler beteiligen können) -- Fachgeschäfte (falls kein Gemeinschaftswarenhaus eingerichtet wird) -- Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe (z. B. auch in Form von Handwerkszentralen, an denen sich mehrere Handwerksbetriebe beteiligen). Gemäß § 4 des Treuhändervertrags vom 01.07.1974, in dem die Beklagte die HLT mit der Durchführung der Maßnahme beauftragte, gehört zu ihren Aufgaben unter anderem die Weiterentwicklung der vorliegenden städtebaulichen Konzeption und das Abstimmen und Erstellen der städtebaulichen Gesamt- und Einzelplanungen im Entwicklungsbereich. Die Bebauung des hier streitgegenständlichen Bereichs erfolgte auf der Grundlage des Bebauungsplans Nr. 5 A ... Teilbereich A Hauptzentrum, der am 02.09.1978 rechtsverbindlich und in der Folgezeit mehrfach geändert wurde. In der Begründung zur 2. Änderung heißt es u. a. im Zusammenhang mit dem neuen Hauptzentrum, dass durch seinen Bau mit einem vielfältigen Geschäftsbesatz das festgestellte unzureichende Warenangebot des Fachhandels verbessert werden solle. Außer dem Baugrundstück war zum Zeitpunkt der Genehmigung im Teilbereich A des Bebauungsplans ein weiteres Grundstück, die Parzelle 62/2, noch nicht bebaut. In der Begründung zur 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 A "Hauptzentrum", die in der Zeit vom 01.10.1998 bis 01.11.1998 offengelegen hat, wird Aufgabe und Anlass der Planänderung wie folgt beschrieben: "Es soll ausgeschlossen werden, dass sich in dem im Geltungsbereich der 3. Änderung festgesetzten Kerngebiet Einzelhandelsgeschäfte für den täglichen Bedarf, soweit es sich um SB-Märkte handelt, niederlassen können. Betroffen hiervon sind auch Discount-Märkte." Weiter wird in der Begründung ausgeführt, die städtebauliche Konzeption des Zentrums sehe vor, dass bestimmte räumliche Bereiche dem kleinteiligen Facheinzelhandel vorbehalten sein sollen. Dem trügen die Festsetzungen des Bebauungsplanes (einschl. seiner 1. Änderung) nicht Rechnung. So könnten sich dort auch SB-Märkte niederlassen, die in ihrer Betriebsstruktur und den damit verbundenen Anforderungen an die Umgebung den vorgegebenen Rahmen sprengen und, soweit weitere Konzentrationen stattfänden, ein einseitiges Warenangebot förderten, was den Zielsetzungen des Zentrums entgegenlaufe. Weiter lautet die Begründung zur 3. Änderung auszugsweise wie folgt: "4.0 Ziele und Zwecke der Planung Die bauliche Entwicklung des Zentrums ist nahezu abgeschlossen. Inzwischen zeichnen sich jedoch Entwicklungstendenzen ab, wonach eine ausgewogene Branchenstruktur gefährdet ist. So zeichnet sich eine Schwerpunktverlagerung des Geschäftsbesatzes in den Bereich von SB-Märkten bzw. Lebensmitteldiscountern ab. Dies geht aufgrund der begrenzt vorhandenen Geschäftsflächen zu Lasten des ausdrücklich gewünschten Facheinzelhandels. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 5 a "Hauptzentrum" einschl. der 1. Änderung lassen solch eine Entwicklung zu. Der Bebauungsplan muss daher soweit geändert werden, dass die auch aus der städtebaulichen Struktur ablesbaren und vorgesehenen Teilbereiche für den Facheinzelhandel für die Ansiedlung von SB-Märkten ausgeschlossen werden. 5.0 Die besonderen städtebaulichen Gründe der getroffenen Festsetzung hinsichtlich des Ausschlusses der Art der Nutzung Die Festsetzung Einzelhandelsgeschäfte für den täglichen Bedarf, soweit es sich um SB-Märkte und auch Discount-Märkte handelt im Geltungsbereich der 3. Änderung auszuschließen, wird unter Bezugnahme auf § 1 (9) BauNVO getroffen. Bei den vorgen. Einzelhandelsgeschäften handelt es sich um eine bestimmte Art der allgemein zulässigen Einzelhandelsbetriebe. Ihr Ausschluss ist daher durch besondere städtebauliche Gründe zu rechtfertigen: 1. Eine weitere Ansiedlung der o. a. SB-Märkte trägt nicht dazu bei, die zentralörtliche Bedeutung der Stadt ... zu stärken. Soweit sie im Geltungsbereich der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 a "Hauptzentrum" zum Zuge kommen sollen, verschlechtern sie vielmehr die Entwicklungsmöglichkeiten, indem für den Facheinzelhandel wertvolle Ansiedlungsflächen verlorengehen. Ein Überhang von SB-Märkten führt zu einer einseitigen Branchenstruktur des Zentrums und trägt somit zu einem Attraktivitätsschwund bei. Das Ziel der förmlich festgestellten Entwicklungsmaßnahme, eine attraktive Stadtmitte mit einem breiten und tief gestaffelten Warensortiment insbesondere für den mittelfristigen und langfristigen Bedarf zu schaffen, wird nicht erreicht. 2. Die besondere städtebauliche Struktur des Geltungsbereichs der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 a "Hauptzentrum" ist ungeeignet für die Ansiedlung eines SB-Marktes. Bei der Stellung der Gebäude, der Überbauung der Grundstücksflächen und vor allem beim Erschließungssystem wurde von keiner Grundstücksnutzung ausgegangen, die einen hohen Stellplatzbedarf auf dem Grundstück oder in direkter Nachbarschaft erfordert. Eine direkte Zuordnung von Kundenstellplätzen zu den Ladenflächen ist nicht möglich. Erhebliche Verkehrsprobleme, insbesondere durch den Anlieferverkehr sowie den ruhenden Verkehr, sind zu befürchten. So ist davon auszugehen, dass die für die Läden erforderlichen Andienungsstraßen einschließlich der Wendemöglichkeiten zugeparkt werden und durch das vorhandene Stellplatzdefizit Suchverkehre entstehen, die zu einer erheblichen Belästigung und Beeinträchtigung der sonstigen Anlieger führen. Die Andienungsstraßen sind in ihrer Dimensionierung nicht geeignet, häufigen Andienungsverkehr von großen Sattelzügen aufzunehmen. Die intensive Überbauung der Grundstücke erfordert, dass die Sattelzüge auf der öffentlichen Straße entladen werden, wodurch erhebliche Beeinträchtigungen des sonstigen Verkehrs nicht ausgeschlossen werden können." Der Rechtsvorgänger der Klägerin erwarb von der HLT mit notariellem Kaufvertrag vom 04.06.1992 das streitgegenständliche Grundstück mit einer Größe von 1.562 qm. Der Vertrag lautet auszugsweise wie folgt: "§ 5 4.) Die Verkäuferin verpflichtet sich, gemeinsam mit der Stadt Stadtallendorf die Aufhebung der Erklärung zum Entwicklungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 5 a -- Hauptzentrum -- Teilbereich A bei der Hessischen Landesregierung zu gegebener Zeit zu beantragen. § 6 1.) Auf der unter § 2 näher bezeichneten Parzelle wird ein Wohn- und Geschäftshaus mit nachstehend aufgeführten Nutzflächen errichtet: Erdgeschoss: -- Im Erdgeschoss mit einer Nutzfläche von cirka 980 qm sollen neben einem Restaurant Einzelhandelsbetriebe angesiedelt werden, die den vorhandenen Branchenmix im Zentrum erweitern und ergänzen. Die einzelnen Nutzungen sind mit der Stadt abzustimmen. 1. Obergeschoss: -- cirka 400 qm Nutzfläche für Büros und Praxen cirka 500 qm Nutzfläche für Wohnungen 2. Obergeschoss und Dachgeschoss: -- cirka 900 qm Nutzfläche für Wohnungen Auf dem Grundstück werden ferner cirka sechs Pkw-Abstellplätze errichtet. 2.) Da die Auswahl der Betriebe auf einer abgestimmten Sortimentsstruktur des Zentrums basiert, kann eine Nutzungsänderung beziehungsweise Branchenveränderung nur mit schriftlicher Zustimmung der Stadt ... erfolgen. 3.) Grundsätzlich sollen ausgeschlossen bleiben: -- Betriebe mit störendem oder belästigendem Charakter (wie zum Beispiel Diskotheken, Spielhallen) außer Gaststätten, -- produzierendes Gewerbe, außer Lebensmittelhandwerksbetriebe, -- Einzelhandelsgeschäfte für den kurzfristigen Bedarf, soweit es sich um Discountmärkte, Supermärkte oder SB-Märkte handelt, -- Fachmärkte mit mehr als 500 qm Nutzfläche, -- Wohnnutzung im Erdgeschoss. 4.) Die vorstehenden Festlegungen in Ziffer 2) und 3) gelten nur für die Dauer der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ... beziehungsweise bis zur Fertigstellung und Inbetriebnahme des Wohn- und Geschäftshauses. Sie werden ersatzlos gestrichen mit Aufhebung der Erklärung zum Entwicklungsbereich im Sinne des § 5 Ziffer 4), spätestens jedoch zum Zeitpunkt der Fertigstellung und Inbetriebnahme des Wohn- und Geschäftshauses. 5.) Bei einer eventuellen Weiterveräußerung von Grundstücksteilen oder Teileigentum wird der Käufer seinen Vertragspartner im Rahmen seiner eigenen eingegangenen vertraglichen Zusage weiter verpflichten. Eine Weiterveräußerung ist gemäß § 144 BauGB bis zur Aufhebung der Erklärung zum städtebaulichen Entwicklungsbereich nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Stadt ... möglich. Es ist vorgesehen, die Entwicklungsmaßnahme voraussichtlich 1993 u beenden. 6.) Die Festsetzungen der 1. Änderung zum Bebauungsplan Nr. 5 a (als Anlage c) sind einzuhalten. Die Verkäuferin unterliegt den Bestimmungen des Städtebauförderungsgesetzes. Die Hochbauplanung ist daher vor Stellung des Bauantrages mit der Verkäuferin und der Stadt im Sinne der städtebaulichen Zielsetzung in der Gestaltung gemäß § 144 BauGB abzustimmen. Der Käufer verpflichtet sich dabei, die in der Anlage B festgelegten Gestaltungsvorschriften einzuhalten. 7.) Der eingereichte Bauantrag des Käufers einschließlich der eventuell vom Kreisbauamt vorgenommenen Abänderung und der von ihm gemachten Auflagen bildet die Grundlage für die Gestaltung der Hochbaumaßnahmen und ist Bestandteil der zwischen den Parteien getroffenen Gesamtabsprachen. Die Parteien sind sich darüber einig, dass jede Abweichung, die sich auf die Baugestaltung auswirkt, nur im beiderseitigen Einvernehmen vorgenommen werden darf und der Zustimmung der Verkäuferin und der Stadt Stadtallendorf bedarf. Bei der Abweichung vom abgestimmten Bauantrag haftet der Käufer für Erfüllung und Festsetzung laut Bauantrag." Auf seinen Bauantrag vom 22.03.1994 erhielt der Rechtsvorgänger der Klägerin, der gleichzeitig der Ehemann der Geschäftsführerin der Klägerin ist, unter dem 13.09.1994 die Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit einer Geschossfläche von insgesamt etwa 4.500 qm und einem umbauten Raum von 20.000 cbm. Mit notariellem Vertrag vom 26.11.1994 veräußerte er das Grundstück an die Klägerin, die auch die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag mit der HLT übernahm. Mit Nachtragsgenehmigung vom 29.05.1995 genehmigte die zuständige Bauaufsichtsbehörde eine Nutzungsänderung der Erdgeschoss- und Zwischengeschossbereiche, die mit einer Erhöhung des umbauten Raumes um etwa 1.800 cbm verbunden war. Eine zweite Änderung der Baugenehmigung datiert vom 22.09.1995. Mit einer dritten Baugenehmigung vom 13.11.1996 wurden Fassadenänderungen und Werbeanlagen genehmigt. Hierzu wurde auch unter dem 31.10.1996 seitens der Beklagten eine Genehmigung nach § 145 Abs. 1 BauGB erteilt. In dem Zeitraum von 1994 bis 1996 errichtete der Rechtsvorgänger der Klägerin das mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshaus. Die Mitteilung über die abschließende Fertigstellung des Gebäudes wurde an die Bauaufsicht des Kreisausschusses ... unter dem 20.11.1996 abgegeben. Die Obergeschosse des Gebäudes sind vermietet. Im Erdgeschoss finden verschiedene gewerbliche Nutzungen statt. Die Vermietung einer etwa 700 qm großen Ladenfläche zuzüglich Nebenräumen im Erdgeschoss des Gebäudes hat zu einer ganzen Reihe von Zivilrechtsstreitigkeiten zwischen der Klägerin und der HLT geführt. Nach entsprechenden juristischen Interventionen gegen eine Vermietung an die Firma ... durch die HLT kam es im November 1997 zu einer Erstvermietung an eine Firma ... und .... Diese war als potentieller Mieter der Beklagten zuvor benannt worden und deren Magistrat hatte einer Nutzung zugestimmt. Nachdem die tatsächliche Nutzungsaufnahme durch eine andere Firma (Tochterfirma) erfolgte, erwirkte die HLT beim Landgericht Marburg eine einstweilige Verfügung gegen diese Nutzungsüberlassung. Dieses Verfahren erledigte sich in der Berufungsinstanz, nachdem die Nutzung von ... und ... selbst übernommen worden war, die Firma dann aber kurze Zeit später wieder aus den Räumen ausgezogen war. Zuletzt ist der Klägerin durch von der HLT erwirkte einstweilige Verfügung des Landgerichts Marburg vom 20.08.1998 (Az.: 4 0 51/98) verboten worden, das Ladenlokal an die Aldi Gmbh & Co. KG zu vermieten bzw. sonstwie zu überlassen. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Marburg vom 01.10.1998, in dem die einstweilige Verfügung aufrechterhalten worden war, wurde durch Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 28.01.1999 (15 U 263/98) zurückgewiesen. Durch weitere einstweilige Verfügung des Landgerichts Marburg vom 03.09.1998 (Az.: 4 0 56/98) ist die Klägerin verpflichtet worden, bei Meidung von Zwangsgeld begonnene Arbeiten zum Ausbau bzw. zur Einrichtung des Ladenlokals für eine Nutzung durch die Firma ... abzubrechen und/oder abbrechen zu lassen. Nachdem gleichwohl ein Bezug der Räumlichkeiten durch die Firma ... erfolgte, verhängte das Landgericht ein Ordnungsgeld in Höhe von 100.000,-- DM gegen die Klägerin. Die einstweilige Verfügung vom 20.08.1998 wurde inzwischen durch Urteil vom 01.10.1998 bestätigt. Die Nutzungsaufnahme durch die Firma ... ist auch Gegenstand von Verwaltungsstreitverfahren. Eine Ordnungsverfügung der Beklagten gegen die Eröffnung des ... Marktes hob der Hessische Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 11.09.1998 (11 TG 3413/98) mit der Begründung auf, die Beklagte sei zum Erlass der Verfügung sachlich nicht zuständig. Nachdem die Klägerin eine bauaufsichtlich genehmigte Zwischenwand im Erdgeschoss des Gebäudes entfernt, aus 2 Ladenlokalen in einer Größe von 250 qm eine Ladenfläche von etwa 500 qm entstehen ließ und das Ladenlokal an die Firma ... vermietet hatte, erließ die Beklagte mit Verfügung vom 21.09.1998 ein Nutzungsverbot unter Anordnung des Sofortvollzugs und drohte für den Fall der Nichtbefolgung die bauaufsichtliche Versiegelung des Ladenlokals an. Bei einer bauaufsichtlichen Überprüfung des Vorhabens am 24.09.1998 stellte die Beklagte das Fehlen eines notwendigen zweiten Rettungsweges fest. Weiterhin ergab die Überprüfung eine gegenüber den genehmigten Bauvorlagen veränderte Ausführung des Ladenlokals, nämlich eine Trennwand zur Schaffung eines Lagers, die Nutzung des auf diese Weise abgetrennten Raumes, eine mit Leichtbauwänden abgetrennte Bürofläche und die Veränderung der Außenfassade. Sie ergänzte unter dem 01.10.1998 die Begründung ihrer Verfügung vom 21.09.1998 dahingehend, dass die veränderte Ausführung über die bisherigen Gründe hinaus die Nutzungsverbotsverfügung rechtfertige. Eilanträge der Klägerin und der Firma ... gegen ein seitens der Bauaufsicht des Landkreises ... verhängtes Nutzungsverbot hatten Erfolg (Az.: 1 G 1659/98 und 1 G 1660/98). In zwei weiteren Eilverfahren (Az.: 1 G 1721/98 und 1 G 1722/98) hat das Verwaltungsgericht Gießen die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Klägerin und der Firma ... gegen ein neuerliches Nutzungsverbot wiederhergestellt. Auf die Zulassungsanträge hat der Senat die Beschwerden zugelassen. Sie sind unter dem Aktenzeichen 4 TG 4586/98 und 4 TG 4585/98 anhängig. Am 20.11.1997 hat die Klägerin Untätigkeitsklage erhoben und zur Begründung ausgeführt, es bestehe ein Anspruch auf die Abgeschlossenheitserklärung, da dieser schon dann gegeben sei, wenn das Grundstück entweder bebaut sei oder in sonstiger Weise genutzt werde (§ 163 Abs. 1 Nr. 1 BauGB 1987). Mit Bescheid vom 08.02.1998 hat die Beklagte den Antrag auf vorzeitige Entlassung des Grundstücks aus dem Entwicklungsbereich abgelehnt. Die Klägerin hat beantragt, die Beklagte zu verpflichten, die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme für das Grundstück Wohn- und Geschäftshaus ... für abgeschlossen zu erklären. Mit Urteil vom 09.11.1998 hat das Verwaltungsgericht Gießen den Bescheid der Beklagten vom 09.02.1998 aufgehoben und diese verpflichtet, auf den Antrag der Klägerin vom 11.08.1997 die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme für das streitgegenständliche Grundstück als abgeschlossen zu erklären. Das Gericht hat die Entscheidung wie folgt begründet: Die Klägerin habe einen Anspruch auf Entlassung des Grundstücks aus der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Gemäß § 163 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB, der auf den städtebaulichen Entwicklungsbereich entsprechend anzuwenden sei, habe die Gemeinde auf Antrag des Eigentümers die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme für das Grundstück als abgeschlossen zu erklären, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bebaut sei oder in sonstiger Weise genutzt werde. Die Voraussetzungen sehe das Gericht als gegeben an. Die Tatbestandsmerkmale "bebaut" und "in sonstiger Weise genutzt" seien durch das Wort "oder" verknüpft. Die Alternativen müssten nicht kumulativ vorliegen. Bebaut bedeute nach Überzeugung des Gerichts nur eine Bebauung entsprechend der mit den Entwicklungszielen übereinstimmenden Baugenehmigung. Die Nutzung sei von dieser Tatbestandsalternative nur insoweit umfasst, als durch die Baugenehmigung die dort beschriebene Nutzung freigegeben sei. Da das Wohn- und Geschäftshaus bereits seit einiger Zeit fertiggestellt (und auch weitestgehend bezogen) sei, sei das Grundstück aus der Entwicklungsmaßnahme zu entlassen. Auch wenn die Nutzungsaufnahme als Tatbestand des "bebaut" anzusehen sein sollte, wäre die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme mit der Belegung der streitgegenständlichen Fläche durch einen Teppichmarkt in Bezug auf das Grundstück abgeschlossen. Die Beklagte hat gegen das ihr am 27.11.1998 zugestellte Urteil am 28.12.1998 Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt. Der Senat hat mit Beschluß vom 24. März 1999 die Berufung zugelassen. Die Beklagte begründet ihre Berufung unter Bezugnahme auf ihre Berufungszulassungsschrift wie folgt: § 169 Abs. 1 Ziffer 8 BauGB (richtigerweise sei die Verweisungsvorschrift § 171 Abs. 4 BauGB 1987; lediglich der Diktion und Argumentation des Verwaltungsgerichts folgend sei auf § 169 Abs. 1 Ziffer 8 BauGB Bezug genommen worden) verweise auf die entsprechende Anwendung u. a. des § 163 BauGB. Das bedeute nicht die "sklavisch wortgetreue" Anwendung der Vorschrift, sondern die Anwendung unter Berücksichtigung der besonderen Regelungen der Verweisungsnorm. Den Regelungen über die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen seien aber einige der besonderen Vorschriften für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen fremd, die insbesondere in § 169 Abs. 2 bis 8 BauGB geregelt seien. Von besonderer Bedeutung sei im vorliegenden Fall die Regelung des § 169 Abs. 7 BauGB, die keine Entsprechung im Regelungsbereich der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen finde. Es sei nichts dafür ersichtlich, dass durch den in § 169 Abs. 1 Ziffer 8 BauGB enthaltenen Verweis auf die entsprechende Anwendung des § 163 BauGB die besonderen Regelungen, die der Steuerung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs dienen sollten, gleichsam ausgeschaltet werden sollten. Anders als städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sollten städtebauliche Entwicklungsmaßnahme auch sicherstellen, dass die von ihr verfolgten Ziele und Zwecke durch die hiermit konforme dauerhafte Nutzung sichergestellt würden. Demgegenüber gehe es in einem städtebaulichen Sanierungsbereich in erster Linie nur um die Wiederherstellung bzw. Erneuerung und Sicherungs eines dort schon bestehenden Zustandes, der nicht mehr weiter entwickelt werden müsse, so dass das Schwergewicht auch nicht auf der ziel- und plankonformen Nutzung liege. Diese den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme entsprechende dauerhafte Nutzung sei im vorliegenden Fall durch die Vermietung der zusammengefassten ca. 500 qm großen Geschäftsfläche im Erdgeschoss der gegenständlichen Immobilie nicht sichergestellt. Die konkret objektbezogenen Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme seien in § 6 des Grundstückskaufvertrags vom 14.06.1992 im Sinne von § 169 Abs. 7 BauGB konkretisiert worden. Das streitgegenständliche Grundstück könne aus den Nutzungsbindungen des § 6 Abs. 2 und 3 des Kaufvertrages erst dann entlassen werden, wenn entweder die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme insgesamt aufgehoben sei oder aber das Wohn- und Geschäftshaus fertiggestellt und in Betrieb genommen worden sei. Die im Veräußerungsvertrag aufgenommene Regelung habe öffentlich-rechtlichen Charakter, die Gemeinde handele in Erfüllung öffentlicher Aufgaben. § 6 des Kaufvertrages habe eindeutig öffentlich-rechtliche Bedeutung durch die allein im öffentlichen Interesse liegende Nutzungsfestsetzung und Nutzungsbeschränkung sowie die in Abs. 4 festgelegten Voraussetzungen über den Wegfall der Bindungen. Eine den Vorgaben von § 6 Abs. 1 bis 3 des Kaufvertrags entsprechenden Nutzung der fraglichen Verkaufsfläche sei nicht aufgenommen und insbesondere auch nicht nachgewiesen worden. Insbesondere erfülle die Firma ... diese Anforderungen nicht. Grundsätzlich sollten in dieser Immobilie nur kleinere, den Branchenmix im Zentrum erweiternde und ergänzende Einzelhandelsbetriebe aufgenommen werden, was § 6 Abs. 1 grundlegend darstelle. Der Mietvertrag mit der Firma ... sei niemals ernsthaft in Vollzug gesetzt worden. Vielmehr habe diese Firma dort heimlich und zur völligen Überraschung der Beklagten einen Restpostenverwerter installiert. Vordergründig sei der Markt dann kurze Zeit von der Firma betrieben worden. Es könne nicht von einer gemäß § 169 Abs. 7 BauGB geforderten dauerhaften Nutzung entsprechend den Zielen und Zwecken des städtebaulichen Entwicklungsgebietes die Rede sein. Diese Nutzung sei weder dauerhaft beabsichtigt noch tatsächlich dauerhaft in Vollzug gesetzt worden. Auch die vom Verwaltungsgericht übersehene Vertragsklausel des § 6 Abs. 7 habe öffentlich-rechtliche Bedeutung und diene der dauerhaften Sicherstellung der Entwicklungsziele. Im vorliegenden Fall sei die Klägerin unstreitig von den genehmigten Bauantragsunterlagen abgewichen, indem sie die vorgesehene und genehmigte Trennwand der fraglichen Geschäftsfläche entfernt habe, die vormals sichergestellt habe, dass zwei kleine Geschäftslokale entstünden und habe auf diese Weise ein großes Geschäftslokal mit einer Gesamtfläche von 713 qm geschaffen. Die Verkaufsfläche betrage mindestens 605 qm. Der Rest entfalle auf Nebenflächen. Außerdem befänden sich im Erdgeschoss des Gebäudes noch folgende weitere Geschäftsflächen: ein Optikergeschäft mit ca. 200 qm, ein Bäcker mit ca. 49 qm, ein Friseurgeschäft mit ca. 45 qm und ein Jeansladen mit ca. 100 qm. Die Summe der sonstigen Verkaufsflächen im Erdgeschoss betrage 394 qm. Der Geschäftsraum der Firma ... nehme damit 64,4% der gesamten Grundfläche des Erdgeschosses ein. Gemäß dem ursprünglichen Baugenehmigungsantrag hätte der frühere Laden 1 eine Gesamtfläche von ca. 367 qm gehabt, der Laden 2 eine Fläche von ca. 346 qm. Durch die Zusammenlegung dieser beiden Ladenflächen sei eine Großmarktfläche geschaffen worden, die weit mehr als 500 qm betrage und naturgemäß nur für einen Discount-Markt, SB-Markt oder Ähnliches geeignet sei. Das habe aber gerade gemäß § 6 Ziffer 3 des Veräußerungsvertrages ausgeschlossen werden sollen. Dieser baulichen Abweichung und der Änderung der Geschäftsraumaufteilung von zwei kleinen in ein großes Geschäftslokal hätten weder die Verkäuferin, also die HLT, noch die Beklagte zugestimmt. Damit stehe sogar fest, dass das streitgegenständliche Grundstück noch nicht einmal gemäß den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bebaut sei, indem statt zwei kleiner Geschäftslokale für entsprechend kleine Einzelhandelsbetriebe ein großes Ladenlokal für einen nicht gewollten Discount-Markt oder Selbstbedienungsmarkt geschaffen worden sei und zwar ohne die erforderliche Zustimmung. Das Verwaltungsgericht habe immer nur § 169 Abs. 1 Nr. 8 BauGB zitiert, nicht jedoch die nach § 235 Abs. 1 Satz 2 BauGB 1998 maßgebliche Vorschrift des alten Rechts, § 171 Abs. 3 BauGB 1987, wonach die Gemeinde für die Abgabe der Abschlusserklärung der Zustimmung der nach Landesrecht zuständigen Behörde bedürfe. Diese Zustimmung liege hier nicht vor. Das Verwaltungsgericht setze sich mit diesem Rechtsaspekt nicht auseinander. Das beigeladene Land sei durch Schriftsatz vom 25.09.1998 dem Rechtsstreit beigetreten und habe seinerseits Klageabweisung beantragt. Es handele sich bei der Zustimmung bzw. ihrer Verweigerung um eine verwaltungsinterne Maßnahme. Der Eigentümer habe gegenüber der nach Landesrecht zuständigen Behörde keinen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung. Zur Gesamtproblematik werde auf die Kommentierung Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 171 Rnn. 6 und Bielenberg, Städtebauförderungsgesetz, § 63 Nr. 13 a verwiesen. Das angefochtene Urteil weiche von der genannten Entscheidung des Hess. VGH vom 28.10.1993 (4 UE 884/90 -- NVwZ-RR 1994, 635) ab. Der VGH habe ausgeführt, es genüge nicht, dass ein Grundstück überhaupt bebaut oder in sonstiger Weise genutzt werde, sondern es sei erforderlich, dass sich das Gebäude und Grundstück in einem den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechenden Zustand befände. Diese Klarstellung für einen Fall des Sanierungsgebiets sei gleichbedeutend mit den Zielen und Zwecken des städtebaulichen Entwicklungsgebiets. Diese seien im Gutachten der HLT Wiesbaden aus dem Jahr 1972 und den Anträgen der Stadt vom 13.06.1972 sowie den Unterlagen zur 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 A und § 6 des notariellen Kaufvertrages konkretisiert worden. Die Beklagte beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts Gießen vom 09.11.1998 aufzuheben und die Klage abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie äußert Zweifel an der ausreichenden Berufungsbegründung nach § 124 a Abs. 3 Satz 1 VwGO. Soweit auf den Antrag im Schriftsatz vom 23.12.1998 Bezug genommen werde, sei dies ausreichend. Die Beklagte beziehe sich zur Berufungsbegründung im Wesentlichen auf ihre Schriftsätze aus dem Zulassungsverfahren vom 23.12.1998 und vom 19.03.1999, wobei der zuletzt genannte außerhalb der Frist nach § 124 a Abs. 1 VwGO eingereicht worden sei und aus diesem Grunde im Zulassungsverfahren unbeachtlich gewesen sei. Im Zulassungsverfahren hatte die Klägerin wie folgt Stellung genommen: Im Ergebnis sei -- wenn die Auffassung der Klägerin zu stark am Wortlaut des § 163 BauGB orientiert sein sollte -- jedenfalls der Entscheidung des Verwaltungsgerichts zu folgen. Selbst für den Fall, dass das Tatbestandsmerkmal "bebaut" als "errichtet" und zusätzlich "in Nutzung genommen" zu verstehen sei, sei der Klageanspruch zu gewähren, weil mit der Belegung der Teilfläche durch einen Teppichmarkt diese Voraussetzungen erfüllt worden seien. Diese Nutzung sei mit Zustimmung der Stadt aufgenommen worden; werde sie wieder aufgegeben, könne aus Gründen des Beschleunigungsgebotes eine nicht (mehr) bestehende Nutzung oder eine andere Nutzung nicht mehr dem Anspruch gem. § 163 BauGB entgegengehalten werden. Der Auffassung, § 169 Abs. 7 BauGB müsse in das Tatbestandsmerkmal "bebaut" hineininterpretiert werden, sei schon methodisch zu widersprechen. Sogenannte verweisende Rechtssätze könnten nur auf die Rechtsfolge, aber auch auf den gesamten Tatbestand der in Bezug genommenen Norm verweisen. Es gehe methodisch nicht an, die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 169 Abs. 1 Nr. 8 BauGB umzuinterpretieren, weil er "nur" ein verwiesener Tatbestand sei. § 169 Abs. 7 BauGB sei für die städtebauliche Entwicklung die speziellere Norm. Diese Vorschrift könne § 163 BauGB nicht modifizieren, da sie sich auf Grundstücksveräußerungen und nicht auf die Abschlusserklärung beziehe. Nehme man die Ziele, die in § 169 Abs. 7 BauGB formuliert seien, hier also die "dauerhafte Nutzung", in das Tatbestandsmerkmal "bebaut" von § 163 BauGB hinein, so erweitere man letztlich die Kompetenz der Gemeinde. Eine Kompetenzerweiterung dürfe durch verweisende Rechtssätze oder Analogien keinesfalls herbeigeführt werden (Wolff-Bachof-Struber, § 22 Rdn. 48), weil sonst der Grundsatz des Gesetzesvorbehaltes verletzt wäre. § 169 Abs. 7 BauGB sei keine Ermächtigungsgrundlage für hoheitliche eigentumsbeschränkende Maßnahmen. Die dauerhafte Ordnung der Nutzung nach § 169 Abs. 7 Satz 2 BauGB könne nicht über die Dauer hinausgehen, die die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme selbst habe. Ende diese, ende auch die Berechtigung zur Ordnung durch Vertrag. Städtebauliches Entwicklungsrecht sei befristetes Sonderrecht. Im Übrigen sei § 169 Abs. 7 BauGB eine Handlungsanweisung an die Gemeinde im Zusammenhang mit der Veräußerung von Grundstücken. Die vertraglichen Schwächen des Veräußerungsvertrages dürften nicht über eine erweiternde Auslegung der Tatbestandsalternative "bebaut" in § 163 Abs. 1 BauGB überwunden werden. Soweit die Beklagte meine, die Vermietung an die Firma ... und deren Treuhandtochter habe tatbestandlich nicht stattgefunden, weil "niemals ernsthaft Vollzug" des Mietvertrages stattgefunden habe, sei dies falsch. Eine Vermietung habe schon dadurch stattgefunden, dass die Geschäftsräume bezogen worden seien und die Gemeinde auch den Mietvertrag vorgelegt bekommen habe. Das Teppichgeschäft habe mangels wirtschaftlicher Resonanz den Standort aufgegeben. Solche Umstände dürften aber für die Betrachtung der Frage "dauerhaft" nicht maßgeblich sein. Maßgeblich sei der Mietvertrag, der auf Dauer angelegt gewesen sei. Die herausgenommene Trennwand zwischen den beiden ursprünglichen Ladenlokalen sei nicht genehmigungspflichtig. Der Bezug durch den Teppichladen habe die Entfernung der Trennwand unmissverständlich vorausgesetzt und die Beklagte habe dieser Maßnahme zugestimmt. Die zuständige Landesbehörde sei bei ihrer Prüfung (§ 171 BauGB 1987) auf die Prüfung der Rechtmäßigkeit der Abschlusserklärung beschränkt. Der Fall liege wie bei der Einvernehmensverweigerung der Gemeinde nach § 36 BauGB, die zur Baugenehmigungsverweigerung führe, die dann klageweise überwunden werden könne. Nach dem der Entscheidung des Hess. VGH vom 28.10.1993 (a. a. O.) zugrundeliegenden Sachverhalt sei das Grundstück im Sinne der entwicklungs- bzw. sanierungsrechtlichen Zielsetzungen keineswegs bebaut gewesen. Der Beigeladene stellt keinen Antrag. Er trägt vor, solange die Stadt die Abgabe der Abschlusserklärung nicht beabsichtige oder sie verweigere sei die Mitwirkung des Landes nicht erforderlich. Er, der Beigeladene, hätte bei einem Zustimmungsantrag der Gemeinde diese zur Zeit nicht gegeben. Die in diesem Verfahren von der Stadt dargestellte Einzelhandelsstruktur sei von Anfang an Ziel und Zweck der Entwicklungsmaßnahme zur Schaffung eines Stadtzentrums gewesen. Die Stadt habe das städtebauliche Ziel in dem Vertrag mit den Bauherren konkretisiert, der insoweit Elemente eines städtebaulichen Vertrages enthalte und inzwischen durch Bauleitplanung verfestigt sei. Die entsprechende Anwendung des für die Sanierungsmaßnahme vorgesehenen § 163 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bedeute, dass mit der Bebauung Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme erreicht sein müssten. Dazu gehöre neben der eigentlichen technischen Ausstattung, die offenbar hier der geplanten Nutzung nicht entspreche, auch die Verwirklichung anderer Teile der Entwicklungsmaßnahme wie die Erhebung der Ausgleichsbeträge zur Finanzierung der Maßnahme oder Bodenordnungsmaßnahmen oder eine bestimmte Nutzung. Nicht allein mit der Errichtung der baulichen Anlage, sondern erst durch die dort untergebrachte Nutzung seien Ziel und Zweck der Entwicklungsmaßnahme erreicht und eine Entlassung der Grundstücke aus der Bindung der Entwicklungsmaßnahme überhaupt sinnvoll. Insoweit wirke auch der Vertrag, der vor der Errichtung des Gebäudes abgeschlossen worden sei, auf die Entlassung des Gebäudes aus der Entwicklungsmaßnahme nach § 171 i.V.m. § 163 BauGB 1987. Die Klägerin hat unter dem 05.03.1999 bei dem Verwaltungsgericht Gießen eine weitere Klage gegen die Stadt ... erhoben mit den folgenden Anträgen: 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Abstimmung gm. § 6 Abs. 1 des Notarvertrages vom 04.06.1992 (UR-Nr. 155/1992 ... für einen Einzelhandelsbetrieb der Firma ... zu erklären, 2. -- hilfsweise -- festzustellen, dass eine Abstimmungsverpflichtung der Klägerin gemäß obiger Vertragsbestimmung nicht (mehr) besteht. Folgende Vorgänge sind beigezogen: Die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts Gießen mit dem erstinstanzlichen Aktenzeichen 1 G 1722/98 und dem zweitinstanzlichen Aktenzeichen 4 TG 4585/98 mit den Verwaltungsvorgängen (1 Hefter), die Gerichtsakte des Verwaltungsgerichts Gießen mit dem erstinstanzlichen Aktenzeichen 1 G 1721/98 und dem zweitinstanzlichen Aktenzeichen 4 TG 4586/98 sowie den Bauakten (4 Bände) und zwei Hefter Verwaltungsvorgänge. Weiterhin liegen vor: Die paginierte Verwaltungsakte der Beklagten, der Bebauungsplan Nr. 5a in der Fassung der ersten Änderung, die Verordnung über die förmliche Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs in der stadt ... vom 27.02.1974 nebst Anlagen, 3 Bebauungspläne, 6 Hefter und 3 Leitzordner A, B, C. Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.