4 UE 891/97

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 19. Dezember 1996 - 3 E 4440/93(1) - abgeändert. Die Klage wird insgesamt abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des gesamten Verfahrens zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind auch im Berufungsverfahren nicht erstattungsfähig. Das Urteil ist im Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festgesetzten Kosten abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Die Berufung der Beklagten hat Erfolg. Auf ihre Berufung ist das Urteil der Vorinstanz abzuändern und ist die Klage insgesamt abzuweisen. Die angefochtene Verfügung der Beklagten vom 23.10.1991 ist auch, soweit mit ihr der Abriss der auf dem klägerischen Grundstück befindlichen sogenannten Villa (Gebäude 2) angeordnet und weiterhin die Ersatzvornahme angedroht wird, rechtmäßig und hätte deshalb nicht vom Verwaltungsgericht insoweit aufgehoben werden dürfen. Die Abrissverfügung findet ihre Rechtsgrundlage in § 83 Abs. 1 HBO 1990, wonach die Bauaufsichtsbehörde bei baulichen Anlagen nach diesem Gesetz für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und der auf Grund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen zu sorgen und im Rahmen der geltenden Gesetze, die nach pflichtgemäßem Ermessen notwendigen Maßnahmen zu treffen hat, um von der Allgemeinheit oder dem Einzelnen Gefahren abzuwenden, die durch bauliche Anlagen hervorgerufen werden. Dazu gehört auch die Beseitigung einer baulichen Anlage, und zwar unter der Voraussetzung, dass sie gegen formelles und materielles Baurecht verstößt. Dies ist in Bezug auf die sogenannte Villa (Gebäude 2) der Fall. Die sogenannte Villa (Gebäude 2) ist formell illegal. Dabei kann offen bleiben, ob für sie jemals eine Baugenehmigung vorlag, denn jedenfalls wird das Gebäude seit 1972 nicht mehr genutzt. Damit kann sich der Kläger nicht mehr mit Erfolg auf eine ehemals möglicherweise bestehende Baugenehmigung oder einen Bestandsschutz berufen. Ein etwaiger Bestandsschutz ist durch die schon viele Jahre zurückliegende Aufgabe jeder Nutzung beendet. Zwar verliert ein Grundeigentümer die zu seinen Gunsten aus einer früheren Rechtsposition erworbene Stellung bei faktischer Beendigung der ursprünglichen Nutzung nicht sofort. Vielmehr ist ihm zum Schutz seines Vertrauens in den Fortbestand einer bisher erreichten Rechtsposition je nach den konkreten Umständen eine gewisse Zeitspanne einzuräumen, innerhalb deren Bestandsschutz nachwirken kann und er Gelegenheit erhält, an den früheren rechtmäßigen Zustand anzuknüpfen (BVerwG, Urteil vom 18.05.1990 - 4 C 49.89 -, BauR 1990, 582 [586] und Hess. VGH, Urteil vom 14.05.2002 - 4 UE 4857/96 -). Damit soll insbesondere sein wirtschaftliches Interesse an den mit der errichteten Bausubstanz in zulässiger Weise vorgenommenen Investitionen angemessen berücksichtigt werden. Das Bundesverwaltungsgericht hat in seiner Rechtsprechung zur erleichterten Zulassung der alsbaldigen Neuerrichtung eines zulässiger Weise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten gleichartigen Gebäudes ein Zeitmodell entworfen und als auf die Beurteilung der Fortdauer des Bestandsschutzes übertragbar angesehen. Danach rechnet die Verkehrsauffassung im ersten Jahr nach der Nutzungsaufgabe stets mit der Wiederaufnahme der Nutzung, so dass sich eine Einzelfallprüfung erledigt. Im zweiten Jahr besteht eine Regelvermutung für die Nutzungsaufnahme, die im Einzelfall noch entkräftet werden kann, wenn Anhaltspunkte für das Gegenteil vorhanden sind. Nach Ablauf von zwei Jahren kehrt sich diese Vermutung um. Es ist dann davon auszugehen, dass die Grundstückssituation nach so langer Zeit für eine Fortdauer des Bestandsschutzes nicht mehr offen ist (BVerwG, Urteil vom 18.05.1995 - 4 C 20.94 -, BauR 1995, 807 [809]). Vorliegend ist ein eventueller Bestandsschutz in Bezug auf die sogenannte Villa nach einem Leerstand des Gebäudes und einer Nichtnutzung von mehr als 20 Jahren bezogen auf den Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides offensichtlich untergegangen. Auch der Kläger selbst hat eingeräumt, dass ein Bestandsschutz nicht mehr gegeben ist. Die sogenannte Villa widerspricht auch dem materiellen Recht. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass eine materiell rechtmäßige Nutzung in dem Gebäude wieder aufgenommen werden könnte. Privilegierte Nutzungen nach § 35 Abs. 1 BauGB sind nicht erkennbar. Auch eine Genehmigungsfähigkeit nach § 35 Abs. 2 BauGB kommt nicht in Betracht, da durch jede denkbare Nutzung öffentliche Belange im Sinne von § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt würden. Der einschlägige Flächennutzungsplan setzt nämlich die streitgegenständliche Fläche als Grünfläche fest. Weiterhin bestünde auch die Gefahr des Entstehens einer Splittersiedlung. Es ist auch nichts dafür ersichtlich, dass die vorgreifliche Genehmigung nach der Verordnung zum Schutz von Landschaftsteilen im Gebiet der Landeshauptstadt Wiesbaden vom 07.12.1966 zu erlangen wäre. Auch § 35 Abs. 4 Ziffer 4 BauGB greift zu Gunsten des Klägers nicht ein. Bei der sogenannten Villa handelt es sich nicht um ein Gebäude, das das Bild der Kulturlandschaft prägt. Von dem Gebäude geht keine die Kulturlandschaft prägende Wirkung aus. Vielmehr stellt es sich in der Umgebung als Fremdkörper dar. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz stehen dem Abbruchverlangen der Beklagten auch nicht Gründe des Denkmalschutzes in Bezug auf das Gebäude 2 entgegen. Der Auffassung der Vorinstanz, der Abriss des Gebäudes dürfe bereits deshalb nicht gefordert werden, weil eine Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde fehle, kann dabei bereits im Ansatz nicht gefolgt werden. Eine förmliche denkmalschutzrechtliche Genehmigung wäre für den Erlass einer bauaufsichtlichen Beseitigungsverfügung, selbst dann, wenn man mit der Vorinstanz der Auffassung sein wollte, bei der sogenannten Villa handele es sich um ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 Abs. 1 HDSchG, nicht erforderlich. Einer gesonderten förmlichen denkmalschutzrechtlichen Genehmigung bedarf es im Falle des Ergehens einer Abbruchanordnung durch die Bauaufsichtsbehörde nicht, weil die Abrissverfügung zugleich auch die Feststellung enthält, dass dem Abrissverlangen öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Allerdings muss die Bauaufsichtsbehörde bei der Betätigung des ihr nach § 83 Abs. 1 HBO eingeräumten Ermessens die Kulturdenkmalseigenschaft eines Gebäudes und das grundsätzlich bestehende öffentliche Interesse an der Erhaltung von Kulturdenkmälern gebührend berücksichtigen. Daraus wird sich in der Regel eine Option für die Bewahrung des geschützten Kulturdenkmals ergeben, denn diese sind nach § 1 HDSchG in erster Linie zu erhalten und zu pflegen, während ihr Abbruch im Vergleich zu anderen baulichen Anlagen nur erschwert zulässig ist (vgl. § 16 HDSchG). Das bedeutet, dass es dann, wenn es um die Behebung eines von einem geschützten Kulturdenkmal ausgehenden Zustandes durch eine Maßnahme der Bauaufsichtsbehörde nach § 83 Abs. 1 HBO geht, eine Abbruchanordnung von vornherein nur ausnahmsweise in Betracht kommen wird, während dem Verantwortlichen in der Regel Maßnahmen zur Sicherung der betroffenen Bausubstanz aufzuerlegen sein werden. Nur wenn die Voraussetzungen für die Erteilung einer Abbruchgenehmigung nach § 16 HDSchG offensichtlich erfüllt sind oder die Durchführung erhaltener Maßnahmen dem Betroffenen eindeutig und offensichtlich unzumutbar sind, wird es einer sachgerechten Ermessensausübung entsprechen, dem Verantwortlichen den Abbruch des Kulturdenkmals aufzugeben. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz handelt es sich bei der sorgenannten Villa (Gebäude 2) aber überhaupt nicht um ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 HDSchG. Schutzwürdige Kulturdenkmäler im Sinne des § 2 Abs. 1 HDSchG sind Sachen, Sachgesamtheiten oder Sachteile, an deren Erhaltung aus künstlerischen, wissenschaftlichen, technischen, geschichtlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Sachen, Sachgesamtheiten oder Sachteile besitzen die Eigenschaft als Kulturdenkmal nur dann, wenn die Denkmalfähigkeit des Objekts aus künstlerischen, wissenschaftlichen, technischen, geschichtlichen oder städtebaulichen Gründen gegeben ist und zum anderen ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des Objekts - die sogenannte Denkmalwürdigkeit - besteht. Dem Gebäude 2 fehlt es bereits an der Denkmalfähigkeit. Diese ergibt sich entgegen der Auffassung der Vorinstanz insbesondere nicht aus geschichtlichen Gründen. Aus geschichtlichen Gründen kann ein Bauwerk ein Denkmal sein, wenn das Gebäude historische Ereignisse oder das Leben bestimmter Zeitepochen anschaulich macht. Einem Bauwerk kommt geschichtliche Bedeutung zu, wenn es in besonderem Maße zum Aufzeigen oder Erforschen geschichtlicher Entwicklungen geeignet ist. Eine derartige Bedeutung ist gegeben, wenn das Gebäude für das Leben bestimmter Zeitepochen sowie für die politischen, kulturellen und sozialen Verhältnisse einen Aussagewert hat (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 16.03.1995 - 4 UE 3505/88 -, DVBl. 1995, 757). Die geschichtliche Bedeutung eines Bauwerkes kann sich sowohl auf die Zeit- als auch auf die Orts- und Heimatgeschichte beziehen (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 16.03.1995 - 4 UE 3505/88 -, a.a.O.). Der sogenannten Villa kommt keine Denkmalfähigkeit aus geschichtlichen Gründen zu, da sie in ihrer heutigen Gestalt weder historische Ereignisse oder das Leben bestimmter Zeitepochen anschaulich macht noch zum Aufzeigen geschichtlicher Entwicklungen geeignet ist. Die geschichtliche Funktion, die der Sachverständige Y... aufgezeigt hat und die das Gebäude als Teil einer Gesamtanlage bestehend aus Ausflugslokal und angeschlossener Zimmervermietung besaß, nämlich Ausgangspunkt für Ausflüge bzw. selbst Ausflugsziel und damit Bestandteil der sommerlichen Freizeitgestaltung der Wiesbadener Kurgäste des späten 19. und beginnenden 20. Jahrhunderts zu sein, ist für heutige Betrachter des Gebäudes, wie die Augenscheinseinnahme durch den Senat ergeben hat, nicht mehr ablesbar und in keiner Weise nachvollziehbar. Für den heutigen Betrachter ist nicht mehr erkennbar, dass die sogenannte Villa einstmals in den Kurbetrieb der Stadt Wiesbaden eingebunden und insbesondere mit einem Ausflugslokal (Gebäude 1) in einem untrennbaren Zusammenhang stand. Ein ehemals bestehender Zusammenhang zwischen dem Gebäude 1, in Bezug auf das zudem eine bestandskräftige Abrissverfügung vorliegt, und im sogenannten Villengebäude ist für einen heutigen Betrachter nicht mehr ablesbar. Das Gebäude 1, das ehemalige Ausflugslokal, ist seit der Umgestaltung der Gesamtanlage zu einem Rheuma- und Genesungsheim Anfang der 50iger Jahre als ehemaliges Ausflugslokal nicht mehr erkennbar. Vor allem ist aber die ehemalige Funktion des Gebäudes 2, als Fremdenpension zu dem früher bestehenden Ausflugslokal gedient zu haben, für den heutigen Betrachter nicht mehr nachvollziehbar. Vielmehr stellt sich die Villa dem Betrachter als isoliert dastehende ehemalige Stadtvilla in versprengter Lage und desolatem Zustand dar. Die Einschätzung des Senats, dass die sogenannte Villa in ihrem heutigen Zustand nicht mehr zum Aufzeigen geschichtlicher Entwicklung geeignet ist, steht in Übereinstimmung mit der Stellungnahme des Landesamtes für Denkmalpflege Hessen (Stellungnahme vom 24.09.1996, Bl. 107 ff. Gerichtsakte), das ebenfalls davon ausgeht, dass der historisch vormals bestehende Zusammenhang für den Betrachter heute nicht mehr ersichtlich sei. Auch der Sachverständige Y... schließlich hat in Bezug auf die sogenannte Villa von einer fehlenden Unmittelbarkeit der Information gesprochen. Auch aus künstlerischen Gründen kann der sogenannten Villa keine Denkmalfähigkeit zukommen. Der Sachverständige Y... hat dem Gebäude unter Berücksichtigung des stark gegliederten, gleichwohl symmetrisch angelegten Baukörpers mit überstehendem Walmdach, das an kleine Hotels in der Schweiz und im Schwarzwald erinnere, und der Detailgestaltung der Fassaden, die verhältnismäßig aufwendig, jedoch nicht sonderlich erfindungsreich sei, aus künstlerischen Gründen allenfalls eine bedingte Denkmalfähigkeit zugesprochen. In Übereinstimmung mit der Einschätzung des Landesamtes für Denkmalpflege Hessen vom 24.09.1996 (Bl. 107 ff. Gerichtsakte) vermag der Senat aber nicht einmal diese zu erkennen. Das gesamte Gebäude befindet sich, wie die Augenscheinseinnahme durch den Senat gezeigt hat, in einem desolaten Zustand. Ab dem 1. Obergeschoss sind bis zum 2. Obergeschoss und dem Dachgeschoss die Fensteröffnungen offen. Von allen Gebäudeseiten aus sind in allen Geschossen deutliche Deckenschäden zu sehen. Die Dachgauben sind in hohem Maße beschädigt. Die Treppeneinfassung ist teilweise zerstört. Die Balkongeländer auf der Südseite des Gebäudes sind abgängig. Die für das ehemalige Erscheinungsbild der Villa wichtigen Eisengeländer an den Balkonen und Altanen sind nicht mehr vorhanden. Berücksichtigt man zudem, dass, wie der Sachverständig Y... ausgeführt hat, der Grundrissentwurf keinerlei künstlerische Bedeutung aufweist und auch der Innenausbau des Gebäudes von Anfang an sehr schlicht war, und stellt man zudem ein, dass der Bau in seinem heutigen Erscheinungsbild baukünstlerische Details, die einmal ein pittoreskes Erscheinungsbild ergeben haben mögen, nicht mehr aufweist, so kann dem Gebäude aus künstlerischen Gründen keine Denkmalfähigkeit zugesprochen werden. Der sogenannten Villa fehlt es darüber hinaus auch an der Denkmalwürdigkeit. Die Denkmalwürdigkeit eines Gebäudes ist dann gegeben, wenn aus den in § 2 Abs. 1 HDSchG genannten Gründen ein öffentliches Interesse an der Erhaltung besteht (vgl. Hess VGH, Urteil vom 16.03.1995 - 4 UE 3505/88 -, a.a.O. und Hess. VGH, Urteil vom 08.06.1982 - IX OE 58/79 -). Ein öffentliches Interesse an der Erhaltung setzt voraus, dass die Denkmalwürdigkeit entweder in das Bewusstsein der Bevölkerung oder eines breiten Kreises von Sachverständigen eingegangen ist. In diesem Sinne gilt das Tatbestandsmerkmal des öffentlichen Interesses als Korrektiv gegenüber Einzel- und Gruppeninteressen, die auf einen geringeren oder weitergehenden Schutz von Sachen aus Gründen des Denkmalschutzes gerichtet sind. Es dient der Ausgrenzung denkmalpflegerisch bedeutender, nur auf Grund individueller Vorlieben für denkmalwürdig gehaltener Objekte. Im Blick auf das konkrete Schutzobjekt bedarf es danach vorrangig einer Bewertung des Ranges seiner denkmalpflegerischen Bedeutung. Der Seltenheitswert eines Objekts kann dabei in ganz besonderem Maße ein öffentliches Interesse an der Erhaltung und Denkmalwürdigkeit des Schutzobjektes begründen, wobei der Denkmalschutz und die Denkmalpflege allerdings nicht nur auf die Erhaltung von gewissermaßen "letzten Exemplaren" beschränkt ist (ebenso Sächsisches OVG, Urteil vom 12.06.1997 - 1 S 344/95 - BRS 59, 700, 707). Schließlich ist im Zusammenhang mit dem öffentlichen Erhaltungsinteresse auch der Erhaltungszustand des Gebäudes von Bedeutung. Das öffentliche Erhaltungsinteresse entfällt regelmäßig, wenn das Gebäude in einem derart schlechten Zustand ist, dass es nicht unter Wahrung seiner Identität erhalten, sondern - gewissermaßen als Kopie des Originals - nur noch rekonstruiert werden kann (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 09.11.1995 - 4 UE 2704/90 -, NVwZ-RR 1996, 631, 632). In Anwendung dieser Grundsätze ist auch die Denkmalwürdigkeit der sogenannten Villa (Gebäude 2) zu verneinen. Als Bau ist das Gebäude bezogen auf die Stadt Wiesbaden nicht als selten einzustufen. Ähnlich gestaltete Häuser finden sich in nicht geringer Zahl, allerdings in wesentlich besserem Erhaltungszustand, in der Stadt. Der Seltenheitswert der sogenannten Villa lässt sich entgegen der Auffassung des Sachverständigen Y... nach Auffassung des Senats auch nicht aus der ehemals gegebenen Kombination von Ausflugslokal und angeschlossenem Beherbergungsbetrieb herleiten. Ihren ursprünglichen Zusammenhang mit einem Ausflugslokal hat die Villa mit dem Umbau der gesamten Anlage in den 50er Jahren verloren. Wie bereits dargelegt, ist weder das ursprüngliche Ausflugslokal als solches für den Betrachter noch erfassbar noch vermag der Betrachter heute einen Zusammenhang zwischen dem Villengebäude und dem Gebäude 1 zu erkennen und nachzuvollziehen. Es liegen auch keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür vor, dass die sogenannte Villa, insbesondere ihre Funktion, ehemals als Pension zu einem Ausflugslokal gedient zu haben, in das Bewusstsein eines breiten Kreises der Bevölkerung eingegangen wäre. Das Landesamt für Denkmalpflege Hessen (Stellungnahme vom 24.09.1996, Bl. 107 ff. Gerichtsakte) hat insoweit unter Hinweis auf den relativ kurzen Bestand der Ausflugslokalität, nämlich von 1895 bis maximal 1924, überzeugend und nachvollziehbar dargelegt, dass das Ausflugslokal - und damit erst recht auch das ihm ehemals zugeordnete Pensionsgebäude - in der Erinnerung der Stadt so gut wie keine Rolle spiele. Die Denkmalwürdigkeit des Gebäudes muss schließlich auch im Hinblick auf den desolaten Zustand, in dem es sich befindet, verneint werden. Wie die Augenscheinseinnahme durch den Senat ergeben hat, sind in allen Geschossen deutliche Schäden an den Decken festzustellen. Auch das Dach ist an zahlreichen Stellen beschädigt. Die Dachgauben weisen ebenfalls deutliche Schäden auf. Die Treppeneinfassung des Gebäudes ist teilweise zerstört. Die Putzflächen des Gebäudes weisen zur Gänze Beschädigungen auf. Die Balkongeländer sind abgängig. Die Putzflächen und Teile der Backsteinmauerung weisen derart starken Moosbewuchs auf, dass das Mauerwerk in seiner Substanz deutlich geschädigt ist. Die Einschätzung des Landesamtes für Denkmalpflege Hessen, dass bei einer Wiederherstellung des Gebäudes zu ca. 80 % Neubausubstanz erforderlich sei, ist für den Senat angesichts des Umfangs und der Schwere der an der Villa vorhandenen Schäden nachvollziehbar und zutreffend. Unter diesen Umständen ist ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des Gebäudes nicht erkennbar, da es sich in einem derart schlechten Zustand befindet, dass es nicht unter Wahrung seiner Identität erhalten, sondern nur noch rekonstruiert werden kann. Ist nach alledem die sogenannte Villa nicht als Kulturdenkmal im Sinne des § 2 HDSchG einzustufen, hatte die Bauaufsichtsbehörde der Beklagten diesen Aspekt bei ihrer Ermessensentscheidung im Rahmen des § 83 Abs. 1 HBO auch nicht zu berücksichtigen. Zudem hat die Beklagte vorsorglich im Hinblick auf eine eventuell reduzierte Aussagekraft der Villa als Teil einer ehemaligen Gesamtanlage während des zweitinstanzlichen Verfahrens vorsorglich entsprechende Ermessenserwägungen nachgeschoben und, ohne dass Ermessensfehler erkennbar wären, ausgeführt, dass die Erhaltung einer reduzierten historischen Aussagekraft des Gebäudes gegenüber dem öffentlichen Interesse an der Beseitigung einer Bauruine im Außenbereich und dem öffentlichen Interesse an der Umsetzung der Ziele der "Verordnung zum Schutze von Landschaftsteilen im Gebiet der Landeshauptstadt Wiesbaden" vom 07.12.1966 zurückstehen müsse. Der Kläger kann sich auch nicht mit Erfolg auf eine angebliche Verwirkung der Eingriffsbefugnis der Beklagten berufen. Im Bereich der Gefahrenabwehr, und die Bauaufsichtsbehörde der Beklagten ist in diesem Bereich tätig geworden, ist eine Verwirkung von Eingriffsbefugnissen regelmäßig nicht möglich. Die Pflicht der Bauaufsichtsbehörde zum Tätigwerden verwirkt und verjährt nicht. Der Kläger kann sich schließlich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass dem Beseitigungsverlangen der Beklagten eine Zusicherung, eine Wiederaufnahme der ehemaligen Nutzung sei jederzeit möglich, entgegenstehe. Eine eventuelle Zusicherung bedürfte nach § 38 HessVwVfG der Schriftform. Der Kläger macht selbst nicht geltend, in schriftlicher Form eine Zusicherung erhalten zu haben. Auch die angedrohte Ersatzvornahme schließlich ist nicht zu beanstanden. Zwar war die ursprüngliche Androhung der Ersatzvornahme rechtsfehlerhaft, da sich die vorläufig veranschlagten Kosten für die Ersatzvornahme nicht nach den einzelnen Baulichkeiten trennen ließen. Die Beklagte hat jedoch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat die streitbefangene Verfügung zulässiger Wiese dahingehend geändert, dass der angedrohte Betrag von 250.000,-- DM auf Euro umgerechnet und die vorläufig veranschlagten Kosten gedrittelt bezogen auf die ursprünglichen streitbefangenen drei Gebäude werden. In dieser Gestalt lässt die Zwangsmittelandrohung Rechtsfehler nicht erkennen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Anlass zu einer Kostenentscheidung aus Billigkeitsgründen zu Gunsten des beigeladenen Landes hatte der Senat nicht. Das beigeladene Land hat keinen Antrag gestellt und ist damit auch kein eigenes Kostenrisiko eingegangen. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10, 711 ZPO in entsprechender Anwendung. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Gemarkung Wiesbaden-Dotzheim, Flur …, Flurstücke …/…, …/… und …/…, X...straße …, … und …. Auf diesem Grundstück befinden sich drei Gebäude, ein ehemaliges Kurheim, eine Villa und eine ehemalige Liegehalle. Die Geschichte des Gebäudekomplexes stellt sich wie folgt dar: Ende des 19. oder Anfang des 20. Jahrhunderts wurde auf dem Grundstück ein Ausflugslokal mit einem kleinen Beherbergungsbetrieb errichtet (Gebäude 1). Einige Zeit später wurde die sogenannte Villa (Gebäude 2) als Pension errichtet. Später wurde in dieser Villa ein Erholungsheim eingerichtet. Das Gebäude 3 wurde ca. 1930 mit Kegelbahn und Liegehalle errichtet. Nach dem Zweiten Weltkrieg wurde die Arbeiterwohlfahrt Hessen Eigentümerin des Grundstücks. Anfang der 50er Jahre wurde dort ein Rheuma-Genesungsheim eingerichtet. Im Jahre 1960 wurde eine Baugenehmigung erteilt, die den Umbau des Gebäudes 3 in ein Schwesternwohnheim sowie die Errichtung einer Liege- und Gymnastikhalle zum Gegenstand hatte. Im Jahre 1960 wurde der Neubau von Thermalwasserbunkern genehmigt. Weitere Baugenehmigungen sind in den Bauakten nicht enthalten. Das Anwesen wurde bis zum Jahre 1970 als Kur- und Genesungsheim genutzt. Von Juli 1970 bis Januar 1972 wurde ein Teil des Gebäudekomplexes von den Städtischen Kliniken zur stationären Unterbringung von Patienten genutzt. Seit Januar 1972 werden die Gebäude insgesamt nicht mehr genutzt. Sie stehen seither leer. Das Gebäude 3 brannte am 25.06.1989 im Obergeschoss aus. Für das Grundstück lagen der Beklagten verschiedene Bauanfragen vor. Die Arbeiterwohlfahrt hatte u. a. die Absicht, ein Altenheim und eine Altenwohnanlage zu errichten. Eine entsprechende Bauvoranfrage wurde im Jahre 1973 abgelehnt. Eine weitere Voranfrage wurde im Jahre 1978 erneut abgelehnt. Im Jahre 1987 wurde eine Bauvoranfrage zur Errichtung einer Seniorenanlage eingereicht, die ebenfalls erfolglos blieb. Auf Grund ungenehmigter Bauarbeiten an der Villa wurde unter dem 02.10.1991 gegen den Kläger eine Baustoppverfügung erlassen. Seine hiergegen erhobene Klage blieb erfolglos (Gerichtsbescheid des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 24.01.1995 - 3/1 E 651/93). Mit Verfügung vom 23.10.1991 ordnete die Bauaufsichtsbehörde der Beklagten den Abriss der baulichen Anlagen auf dem klägerischen Grundstück in Wiesbaden-Dotzheim an. Dem Kläger wurde aufgegeben, die abgebrochenen Bauteile sowie sämtlichen anfallenden Bauschutt zu entfernen und die entstehende Baugrube einzuebnen. Zur Ausführung der Anordnung wurde dem Kläger eine Frist bis zum 31.03.1992 gesetzt. Für den Fall der Nichtbefolgung der Anordnung wurde die Ersatzvornahme angedroht, deren Kosten vorläufig mit 250.000,-- DM veranschlagt wurden. Zur Begründung wurde ausgeführt, für den Gebäudekomplex bestehe keine gültige Baugenehmigung mehr. Ob und mit welchem Inhalt für die Gebäude in der Vergangenheit Baugenehmigungen erteilt worden seien, lasse sich nicht mehr lückenlos nachvollziehen, weil die entsprechenden Akten aus der Zeit vor 1945 durch Kriegseinwirkungen zerstört worden seien. Die Nutzung, für die ursprünglich eine Baugenehmigung erteilt worden sein möge, werde jedenfalls seit langem nicht mehr ausgeübt. Es sei nicht ersichtlich, dass die ehemals genehmigte Nutzung jederzeit ohne Weiteres wieder aufgenommen werden könne. Vielmehr sei eine Lage entstanden, in der nicht mehr davon gesprochen werden könne, dass der ursprüngliche Genehmigungsgegenstand noch existiere. Den baulichen Anlagen komme damit kein Bestandsschutz mehr zu Gute. In ihrem derzeitigen schlechten Zustand widersprächen sie dem geltenden Bauplanungsrecht. Es liege eine außenbereichsfremde Bebauung vor, die öffentliche Belange beeinträchtige und formell und materiell illegal sei. Es sei nicht ersichtlich, dass die noch vorhandene Gebäudesubstanz für eine zulässige Nutzung Verwendung finden könne. Mit einer Nutzung des Gebäudekomplexes als Kur- und Erholungsheim sei nicht mehr zu rechnen. Privilegierte Nutzungen der im Außenbereich liegenden Gebäude seien realistisch nicht vorstellbar. Zur Herstellung baurechtmäßiger Verhältnisse sei daher die Beseitigung zu verfügen gewesen. Eine weitere Duldung der Gebäude entspräche nicht mehr einer pflichtgemäßen Ermessensausübung. Den hiergegen erhobenen Widerspruch wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 28.03.1993, zugestellt am 07.05.1993, zurück. Zur Begründung wurde ergänzend ausgeführt, dass das Baugrundstück auch im Landschaftsschutzgebiet liege. Im Flächennutzungsplan sei für das Grundstück "Grünfläche" dargestellt. Der derzeitige bauliche Zustand widerspreche der Darstellung im Flächennutzungsplan. Zudem sei die Verfestigung einer Splittersiedlung zu befürchten. Der Kläger hat am 03.06.1993 Klage erhoben. Er hat vorgetragen, zwar bestehe kein Bestandsschutz mehr für die baulichen Anlagen. Die Beklagte habe aber ihre Eingriffsbefugnis verwirkt, da sie mindestens 10 Jahre nach Ende des Bestandsschutzes untätig geblieben sei. Er, der Kläger, habe das Grundstück für 600.000,-- DM erworben. Bei dem Erwerb des Grundstücks sei ihm von Mitarbeitern der Bauaufsichtsbehörde der Beklagten zugesichert worden, dass die ehemalige Nutzung des Gebäudekomplexes jederzeit wieder aufrufbar sei. Er beabsichtige die Liegenschaft zu Klinikzwecken zu nutzen. Der Kläger hat weiterhin die Auffassung vertreten, dass dem Gebäudekomplex Denkmaleigenschaft zukomme. Er hat hierzu und zum baulichen Zustand der Gebäude ein Gutachten des Instituts für Immobilienanalysen GmbH vom 13.11.1985 vorgelegt. Schließlich hat sich der Kläger darauf berufen, dass die Verfügung ermessensfehlerhaft sei, weil sie keine Erwägungen zur Frage des Denkmalschutzes enthalte. Der Kläger hat beantragt, die Verfügung der Beklagten vom 23.10.1991 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 28.03.1993 aufzuheben. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hat sich zur Begründung auf die Ausführungen in der angegriffenen Verfügung und im Widerspruchsbescheid bezogen. Weiter hat sie vorgetragen, dass sich die Gebäude in einem insgesamt schlechten Zustand befänden. Ihre Eingriffsbefugnis habe sie nicht verwirkt. Rechtsverbindliche Zusicherungen seien dem Kläger nicht gemacht worden. Eine Anwendung des § 35 Abs. 4 Ziff. 4 BauGB komme zu Gunsten des Klägers nicht in Betracht. Der Gebäudekomplex wirke als Fremdkörper und beeinflusse die Naturlandschaft nur negativ. Darüber hinaus seien die Baukörper auch nicht für die Baugestaltung und Baukultur einer Epoche kennzeichnend. Die Beklagte hat zwei Stellungnahmen der unteren Denkmalschutzbehörde vom 04.07.1995 und 10.08.1995 vorgelegt, bezüglich deren Inhalt auf Bl. 49 bzw. Bl. 52 der Gerichtsakte Bezug genommen wird. Das beigeladene Land hat keinen Antrag gestellt, jedoch durch das Landesamt für Denkmalpflege Hessen vorgetragen, bei dem streitbefangenen Objekt handele es sich nicht um ein Kulturdenkmal im Sinne des Hessischen Denkmalschutzgesetzes. Die Baulichkeiten seien stark ruinös und ließen in ihrer jetzigen Form nur noch marginal Erinnerungen an die früher bestehende bauliche Anlage zu. Abgesehen von der Denkmalfähigkeit fehle es dem Objekt insbesondere auch an der Denkmalwürdigkeit. Das Objekt sei derartig verfallen und bauphysikalisch verbraucht, dass ein vollständiger Substanzaustausch die Folge einer Restaurierung sein würde. Auf Grund des Beweisbeschlusses vom 22.02.1986 hat das Verwaltungsgericht Wiesbaden Beweis erhoben über die Frage, ob die auf dem Grundstück, Gemarkung Wiesbaden-Dotzheim, Flur …, Flurstücke …/…, …/… und …/… X...straße …, ... und …, Wiesbaden, befindlichen baulichen Anlagen einzeln oder zusammen ein Kulturdenkmal im Sinne von § 2 des Hessischen Denkmalschutzgesetzes darstellen durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Auf den Inhalt dieses durch den Sachverständigen Y... erstellten Gutachtens, das sich bei den Gerichtsakten befindet, wird Bezug genommen. Der Beigeladene hat zu dem Gutachten dahingehend Stellung genommen, dass es dem Objekt an der Denkmalfähigkeit fehle und dem Gutachten nicht zu folgen sei. Auch zur historischen Bedeutung sei dem Gutachten nicht zu folgen. Das X...straße sei als Fremdenpension zu einem bestehenden Ausflugslokal geplant gewesen. Dieser historisch vormals bestehende Zusammenhang sei bei der Villa und dem desolaten Zustand der ganzen Anlage nicht mehr ersichtlich. Die historische Bedeutung der Fremdenpension und des Ausflugslokals sei sehr gering. In der Erinnerung der Stadt spiele dieses Ausflugslokal so gut wie keine Rolle. Der Bau selbst weise einen desolaten Zustand auf. Er habe alle baukünstlerischen Details verloren, die einmal entscheidend für das zeittypische pittoreske Erscheinungsbild gewesen seien. Historische Aussagen seien am Objekt nicht mehr ablesbar. Die Beklagte hat sich den Ausführungen des Beigeladenen zur Würdigung des Sachverständigengutachtens angeschlossen. In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 19.12.1996 hat der Sachverständige sein Gutachten erläutert. Insoweit wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Verhandlungsniederschrift vom 19.12.1996 (Bl. 120 ff. der Gerichtsakte) Bezug genommen. Mit Urteil vom 19.12.1996 hat das Verwaltungsgericht Wiesbaden die Verfügung des Bauaufsichtsamtes der Beklagten vom 23.10.1991 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 28.03.1993 insoweit aufgehoben, als der Abriss der auf dem Grundstück Gemarkung Wiesbaden-Dotzheim, Flur …, Flurstücke …/…, …/… und …/…, X...straße …, … und … in Wiesbaden befindlichen Villa angeordnet und weiterhin die Ersatzvornahme angedroht wird. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung des der Klage stattgebenden Teils hat es ausgeführt, die Beseitigungsverfügung sei rechtswidrig, da es sich bei der sogenannten Villa um ein Kulturdenkmal aus geschichtlichen Gründen handele. Ihr Abriss bedürfe einer Genehmigung seitens der unteren Denkmalschutzbehörde, die nicht vorliege. Eine bloße Zustimmung der unteren Denkmalschutzbehörde sei nicht ausreichend. Die Stellungnahmen der unteren Denkmalschutzbehörde vom 04.07.1995 und 10.08.1995 stellten keine Genehmigung dar, da in diesen Schreiben davon ausgegangen worden sei, dass es sich bei der Villa gerade nicht um ein Kulturdenkmal handele. Die Frage einer Genehmigung des Abrisses sei daher weder geprüft noch beschieden worden. Die Denkmalfähigkeit der sogenannten Villa ergebe sich aus geschichtlichen Gründen. Insoweit folge das Gericht den Ausführungen des Sachverständigen in seinem Gutachten, was näher ausgeführt wird. Die Villa sei auch denkmalwürdig. Für einen Sachverständigen, der über die Geschichte des streitbefangenen Objekts und die zugehörige Zeitgeschichte informiert sei, sei eine Denkmalwürdigkeit der sogenannten Villa gegeben. Der Villa komme Seltenheitswert zu. Auf Grund des Seltenheitswertes und der historischen Bedeutung mit allerdings nur geringer Ablesbarkeit sei noch von einer denkmalpflegerischen Bedeutung auszugehen, die einer Einstufung als Kulturdenkmal hinsichtlich der Villa rechtfertige. Bei einer Randskala der Kulturdenkmale sei der Villa allerdings nur einer der hintersten Plätze zuzuordnen. Die Villa sei nicht in einem derart schlechten Zustand, dass nach einer Instandsetzung nur noch von einer Kopie des Originals gesprochen werden könnte. Die Abrissverfügung sei bezüglich der Villa nicht nur wegen des Fehlens einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung rechtswidrig, sondern auch deshalb, weil eine fehlerhafte Ausübung des Ermessens vorliege. Die Bauaufsichtsbehörde habe nämlich bei der Ermessensausübung überhaupt nicht berücksichtigt, dass es sich bei der Villa um ein Kulturdenkmal handele. Zumindest hätte die Stadt Erwägungen darüber anstellen müssen, ob ein stadtgeschichtlich bedeutsames Gebäude nicht erhalten bleiben solle. Die Androhung der Ersatzvornahme sei insgesamt aufzuheben gewesen, da sich die vorläufig veranschlagten Kosten für die Ersatzvornahme nicht nach den einzelnen Baulichkeiten trennen ließen. Gegen dieses ihr am 05.02.1997 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 04.03.1997 Berufung eingelegt. Zur Begründung der Berufung trägt sie vor, eine förmliche denkmalschutzrechtliche Genehmigung sei für den Erlass einer bauaufsichtlichen Beseitigungsanordnung nicht erforderlich. Die Beseitigungsanordnung enthalte inzident auch die Feststellung, dass der Abbruch der sogenannten Villa baurechtlich zulässig sei. Diese Feststellung umfasse auch die Feststellung, dass die Beseitigung der sogenannten Villa denkmalschutzrechtlich zulässig sei. Selbst wenn man aber eine förmliche Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz zur Beseitigung der Villa als erforderlich ansehen wollte, so könne ihr Fehlen nicht die Rechtmäßigkeit der Beseitigungsanordnung als Grundverfügung betreffen. Allenfalls könne das Fehlen einer solchen Genehmigung als Vollstreckungshindernis angesehen werden. Entgegen der Einschätzung des Verwaltungsgerichts handele es sich bei der Villa zudem nicht um ein Kulturdenkmal. Die geschichtliche Funktion, die die Villa einmal gehabt habe, sei nicht mehr ablesbar und in keiner Weise für den Betrachter nachvollziehbar. Das Erscheinungsbild der Villa entspreche nur noch dem einer Stadtvilla in versprengter Lage, welche in ihrer Isoliertheit in keiner Hinsicht mehr ihre ehemalige Funktion dem Betrachter mitzuteilen vermöge. Selbst wenn man die Villa aber als Kulturdenkmal ansehen wollte, habe sie jedenfalls nur reduzierte Aussagekraft. Die Erhaltung dieser reduzierten Aussagekraft müsse gegenüber dem öffentlichen Interesse an der Beseitigung einer Bauruine im Außenbereich und an dem öffentlichen Interesse an der Umsetzung der Ziele der Verordnung zum Schutze von Landschaftsteilen im Gebiet der Landeshauptstadt Wiesbaden vom 07.12.1966, in deren Geltungsbereich sich das streitbefangene Grundstück befinde, zurückstehen. Der Kläger könne sich zudem nicht auf eine Verletzung denkmalrechtlicher Vorschriften berufen, da diese Vorschriften nicht dazu bestimmt seien, seinen subjektiven Interessen zu dienen. Um dem Einwand einer fehlerhaften Ermessensausübung zu begegnen, würden die Ermessenserwägungen des Bauaufsichtsamtes und des Widerspruchsbescheides ergänzt. Hinsichtlich des Wortlauts dieser ergänzenden Ausführungen wird auf Bl. 197 und 198 GA Bezug genommen. Zur angedrohten Ersatzvornahme werde die streitbefangene Verfügung insoweit ergänzt, als der angedrohte Betrag von 250.000,-- DM auf Euro umgerechnet und die vorläufig veranschlagten Kosten bezogen auf die ursprünglich streitbefangenen drei Gebäude gedrittelt würden. Die Beklagte beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 19.12.1996 - 3 E 440/93 (1) -, soweit es der Klage stattgegeben hat, abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen. Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er erklärt, alleiniger Eigentümer der Liegenschaft zu sein. Er sei immer noch daran interessiert, die Villa zu erhalten. Das beigeladene Land stellt keinen Antrag. Es trägt vor, zu einer Wiederherstellung der sogenannten Villa (Gebäude 2) sei zu 80 % Neubausubstanz erforderlich. Durch den fehlenden Zusammenhang mit den übrigen Gebäuden komme dem Gebäude 2 keine geschichtliche Bedeutung zu. Das Gericht hat auf Grund des in der mündlichen Verhandlung vom 20.03.2002 verkündeten Beschlusses die streitbefangene Villa des Klägers und, soweit erforderlich, die nähere Umgebung in richterlichen Augenschein genommen. Wegen der hierbei getroffenen Feststellungen wird auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 20.03.2002 Bezug genommen. Bezüglich weiterer Einzelheiten des Sachverhaltes wird Bezug genommen auf die Gerichtsakte (2 Bände) sowie die vorgelegten Behördenakten und die das klägerische Grundstück betreffenden Bauakten (insgesamt 6 Bände) sowie die Gerichtsakte des Verwaltungsgerichts Wiesbaden 3 E 651/93, die allesamt Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.