4 C 1737/09.N

Der Antrag wird abgelehnt. Die Antragstellerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Das Urteil ist im Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar. Die Antragstellerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der vollstreckbaren Kosten abwenden, sofern nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung in entsprechender Höhe Sicherheit leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Normenkontrollantrag ist zulässig. Er ist statthaft, denn die Antragstellerin wendet sich gegen einen Bebauungsplan und damit gegen eine Satzung, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden ist und deren Gültigkeit vom hessischen Verwaltungsgerichtshof nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO überprüft werden kann. Der Antrag wahrt auch die Jahresfrist des § 47 Abs. 2 S.1 VwGO. Der Normenkontrollantrag vom 02.06.2009 ist am selben Tag per Fax beim Hessischen Verwaltungsgerichtshof eingegangen; er ist damit rechtzeitig innerhalb der Jahresfrist, die mit der Bekanntmachung der Satzung am 02.06.2008 in Lauf gesetzt worden ist, gestellt worden. Die Antragstellerin ist auch antragsbefugt. Gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, einen Normenkontrollantrag stellen. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind keine höheren Anforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Danach genügt ein Antragsteller seiner Darlegungspflicht, wenn er hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Festsetzungen eines Bebauungsplans in seinem Recht verletzt wird (BVerwG, Urteil vom 10.03.1998 - BVerwG 4 CN 6.97 - BRS 60 Nr. 44; BVerwG, Urteil vom 24.09.1998 - BVerwG 4 CN 2.98 - BRS 60 Nr. 46 -). Danach ist vorliegend von einer Antragsbefugnis der Antragstellerin auszugehen. Zum einen ist eine Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 S. 1 VwGO regelmäßig zu bejahen, wenn sich ein Grundstückseigentümer gegen bauplanerische Festsetzungen wendet, die unmittelbar sein Grundstück betreffen (BVerwG, Urteil vom 10.03 1998, a.a.O.). Hier wendet sich die Antragstellerin dagegen, dass in dem angegriffenen Bebauungsplan für den Plangebietsteil 1, in dem sich mehrere (Wohn-) Grundstücke von ihr befinden, ein Gewerbegebiet festgesetzt worden ist, das mit einschränkenden Bestimmungen betreffend eine Erneuerung / Erweiterung der vorhandenen Wohngebäude (Nr. 1.2.1 der planungsrechtlichen Festsetzungen - A -) verbunden ist .Indem sie sich gegen ihr Eigentumsrecht einschränkende Festsetzungen dieser Satzung wendet, macht sie eine Rechtsverletzung geltend. Dem steht nicht entgegen, dass die vorgenannten Festsetzungen mit denen des Vorgänger-Bebauungsplans Nr. 521 B identisch sind. Denn die Antragsgegnerin hat diese Festsetzungen in ihre Änderungsplanung gezielt wiederum aufgenommen, und sie ist der Anregung der Antragstellerin im Bebauungsplanverfahren, in diesem Planbereich ein Mischgebiet festzusetzen, nicht nachgekommen. Damit erscheint auch mit einer „wiederholenden“ Festsetzung eine Verletzung der Rechte der Antragstellerin möglich, die ihre Antragsbefugnis begründet. Jedenfalls ergibt sich die Antragsbefugnis der Antragstellerin aber daraus, dass sie die Verletzung eines abwägungserheblichen Belangs geltend macht. Wie das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 24. September 1998 (a. a. O.) entschieden hat, kann die Verletzung eines derartigen subjektiven Rechts auch aus einem Verstoß gegen das in § 1 Abs. 7 BauGB enthaltene Abwägungsgebot folgen. Dieses Gebot hat hinsichtlich solcher privaten Belange drittschützenden Charakter, die für die Abwägung erheblich sind. Antragsbefugt ist also, wer sich auf einen abwägungserheblichen privaten Belang berufen kann; denn wenn es einen solchen Belang gibt, besteht grundsätzlich auch die Möglichkeit, dass die Gemeinde ihn bei ihrer Abwägung nicht korrekt berücksichtigt hat (BVerwG, Beschluss vom 22. August 2000 - BVerwG 4 BN 38.00 - BRS 63 Nr. 45). Nach diesem Maßstab ist die Antragsbefugnis der Antragstellerin zu bejahen. Ihr Vorbringen lässt eine Verletzung des Abwägungsgebotes zu ihren Lasten zumindest als möglich erscheinen. Das von der Antragstellerin geltend gemachte Interesse, von den belastenden Auswirkungen des im Plangebietsteil 2 festgesetzten Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel mit einer maximalen Gesamtverkaufsfläche von 15.200 qm und einer Stellplatzfläche für 517 Kfz-Stellplätze verschont zu bleiben, stellt einen abwägungserheblichen Belang dar. Der Normenkontrollantrag ist aber nicht begründet. Der angegriffene vorhabenbezogene Bebauungsplan weist weder Gesetzesverstöße auf, noch sind Mängel gegeben, die erheblich sind und die die Unwirksamkeit des Plans zur Folge haben. Zunächst ist in Bezug auf den angegriffenen Bebauungsplan -anders als die Antragstellerin meint - auch erkennbar, dass es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Sinne des § 12 Abs. 1 BauGB handelt. Dies ist bereits der Planüberschrift zu entnehmen. Ferner umfasst der Satzungsbeschluss der Antragsgegnerin, wie dies von § 12 BauGB vorausgesetzt wird, auch den Vorhaben- und Erschließungsplan, der nach Absatz 3 der vorgenannten Vorschrift Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird, sowie den Durchführungsvertrag. Des Weiteren macht entgegen der Auffassung der Antragstellerin die Einbeziehung von Flächen in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, die außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans liegen, den angegriffenen Plan nicht unwirksam, denn die Antragsgegnerin kann sich dazu auf die Ermächtigung des § 12 Abs. 4 BauGB stützen. Zutreffend weist die Antragsgegnerin in ihrer Antragserwiderung darauf hin, dass in diesem Zusammenhang darauf abzustellen ist, was eine geordnete städtebauliche Entwicklung in der konkreten Situation erfordert; „einzelne Flächen“ im Sinne der vorgenannten Regelung bedeutet nicht notwendigerweise „wenige Flächen“ (vgl. zum Ganzen: Krautzberger, in: Ernst / Zinkahn / Bielenberg, BauGB, Kommentar, Stand: April 2010, § 12 Rn 122). Die „einzelnen Flächen“ sind vielmehr in Relation zum Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans zu verstehen. Je umfangreicher das Vorhaben und damit der Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans, desto stärker kann die Gemeinde von § 12 Absatz 4 BauGB Gebrauch machen (s. dazu: Quaas/Kukk, in: Schrödter, BauGB, Kommentar, 7. Aufl., § 12 Rn 55). Nach diesem Maßstab ist die Einbeziehung der Flächen des Plangebietsteils 1 in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gerechtfertigt. Zur Begründung wird von der Antragsgegnerin nachvollziehbar dargelegt, dass diese Flächen einzubeziehen waren, auch wenn die diese Flächen betreffenden Festsetzungen aus dem bisher geltenden Bebauungsplan Nr. 521 B weitgehend übernommen worden sind. Die Notwendigkeit ergibt sich im Hinblick auf die getroffene Festsetzung „Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel“ im Gebiet des Vorhaben- und Erschließungsplans. Insbesondere die Festsetzung einer Fläche für 517 Pkw-Stellplätze, die in ihrem westlichen Teil an den Plangebietsteil 1 unmittelbar angrenzt, sowie die vorgesehene Verkehrsführung zur Andienung der Märkte im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans, die den X...weg einbezieht und damit den Plangebietsteil 1 inselartig einschließt, rechtfertigt die Aufnahme dieses Plangebietsteils in den Geltungsbereich des Bebauungsplans. Des Gleichen ist auch die Einbeziehung einer externen Ausgleichsfläche, die - wie hier - naturschutzrechtlichen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen dient, von § 12 Abs. 4 BauGB umfasst (s. dazu: Quaas/Kukk, a.a.O., § 12 Rn 53 m.w.N.). Aus den zuvor angeführten Gründen ist auch die von der Antragstellerin angezweifelte, speziell auf den Plangebietsteil 1 bezogene Erforderlichkeit dieser Planung im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB gegeben, da die vorgenannten städtebaulichen Gründe ausreichenden Anlass für die angegriffene Planung geben. Nicht erforderlich im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB sind nur solche Bebauungspläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. Davon kann vorliegend keine Rede sein. Der angegriffene Bebauungsplan wahrt entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch die Anforderungen des Abwägungsgebots nach § 1 Abs. 7 BauGB. § 2 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 7 BauGB verpflichten die Gemeinden, die von ihrer Planung berührten öffentlichen und privaten Belange vollständig zu ermitteln und sie gerecht gegeneinander und untereinander abzuwägen. Das Abwägungsgebot ist verletzt, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattgefunden hat; es ist ferner verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge einzustellen war. Schließlich liegt eine Verletzung auch vor, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen diesen in einer Weise vorgenommen wurde, die zur objektiven Gewichtigkeit der Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des vorstehend beschriebenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde bei der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung eines anderen entscheidet (BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 – BVerwG IV C 105.66 -, BVerwGE 34, 301). Diesen Anforderungen wird die Planung der Antragsgegnerin gerecht. Die Antragstellerin betrachtet die Festsetzung des Plangebietsteils 1 als Gewerbegebiet als abwägungsfehlerhaft, weil sie realitätsfern sei; unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse hätte vielmehr ein Mischgebiet festgesetzt werden müssen, als das sich dieses Gebiet seit jeher präsentiere. Mit diesem Vorbringen der Antragstellerin hat sich bereits der 9. Senat des Hess. VGH in dem von der Antragstellerin gegen den Bebauungsplan Nr. 521 B anhängig gemachten Normenkontrollverfahren (Az: 9 N 1902/00) auseinandergesetzt. Da - wie oben bereits ausgeführt - die Festsetzungen des bislang geltenden Bebauungsplans in den angegriffenen vorhabenbezogenen Bebauungsplan übernommen worden sind und sich auch die diesbezügliche Planbegründung nicht geändert hat, kann zunächst auf die entsprechenden Ausführungen in dem Urteil des 9. Senats vom 12.11.2001 Bezug genommen werden. In der vorgenannten Entscheidung wird in Bezug auf die entsprechende Abwägung der Antragsgegnerin dargelegt, dass die für die Grundstücke A...straße ..., ... A , ..., ... A, ... und ... A getroffene Festsetzung „Gewerbegebiet“ und auch die damit verbundenen Einschränkungen der auf den Grundstücken A...straße ..., ... A und ... A ausgeübten Wohnnutzung den Anforderungen genügt, die sich aus dem Abwägungsgebot ergeben. Auf Seite 12, Mitte, bis Seite 16, Ende 2. Absatz des amtlichen Entscheidungsabdrucks enthält das Urteil die nachfolgenden Ausführungen, auf die der erkennende Senat Bezug nimmt: „Weder macht die Antragstellerin geltend noch sind hierfür irgendwelche Anhalts-punkte ersichtlich, dass die Antragsgegnerin eine Abwägung nicht vorgenommen bzw. beachtliche Belange in der Abwägung übersehen hätte. Die Antragstellerin beruft sich allein darauf, das Ergebnis der Abwägung sei fehlerhaft. Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Die Antragsgegnerin hat bei der Bauleitplanung hinsichtlich der Bewertung der privaten und der öffentlichen Belange und der Frage, welchem Belang der Vorzug zu geben ist, einen weiten planerischen Ermessensspielraum. Die Grenzen der planerischen Freiheit hat die Antragsgegnerin nicht überschritten. In der Begründung des Bebauungsplans führt die Antragsgegnerin im Einzelnen aus, dass das überplante Gelände auch weiterhin hauptsächlich dem produzierenden Gewerbe zur Verfügung stehen solle. Gleichzeitig solle durch den Bebauungsplan der Konflikt zwischen den vorhandenen Wohngebäuden und der bestehenden gewerblichen Nutzung planungsrechtlich gelöst werden. Eine durchgeführte Bestandsaufnahme - so die Begründung des Bebauungsplans - habe ergeben, dass lediglich die Wohnnutzung auf den Anwesen A...straße ..., ... A und ... A bauordnungsrechtlich genehmigt und zulässig sei. Die übrige Wohnnutzung in den Anwesen A...straße ... und ...a sei bauordnungsrechtlich nicht genehmigt. Soweit die Antragstellerin im Termin zur mündlichen Verhandlung darauf hinweist, dass sich auf dem Grundstück A...straße .../... (Gemarkung Bürgel, Flur ..., Flurstücke .../4) ein zweigeschossiges Gebäude mit drei Wohnungen befinde sowie eine auf dem Grundstück A...straße ... A (Gemarkung Bürgel, Flur ..., Flurstück .../1) genehmigte Lagerhalle teilweise zu Wohnzwecken umgebaut worden sei, vermag dies die Richtigkeit des planerischen Ausgangspunkts nicht in Frage zu stellen. Denn es ist nicht ersichtlich, dass es sich bei diesen Nutzungen um genehmigte Wohnnutzungen handelt. Im Übrigen steht die auf den Grundstücken A...straße .../... und ... A vorhandene Wohnnutzung nach den Angaben der Antragstellerin in einem engen Zusammenhang mit den jeweiligen auf diesen Grundstücken auch ausgeübten gewerblichen Nutzungen. Die Antragstellerin hat nämlich angegeben, dass auf dem erstgenannten Grundstück ein Schausteller wohne, der dort auch seine Gerätschaften abstelle und warte. Auf dem zweitgenannten Grundstück repariere der Bewohner der in der Lagerhalle geschaffenen Wohnung Fahrzeuge. Die Antragsgegnerin ist im Planaufstellungsverfahren davon ausgegangen, dass wegen der Immissionen durch die Bundesstraße (A...straße), die viel befahrene Bahnstrecke und die angrenzenden Gewerbebetriebe eigentlich eine Verlagerung der genehmigten Wohnnutzung auf den Grundstücken A...straße ..., ... A und ... A anzustreben sei. Dies sei aber auf Grund der Eigentumsverhältnisse und der damit verbundenen erheblichen finanziellen Belastungen nicht möglich. Der Bestand an Wohnnutzung müsse daher - so die Begründung des Bebauungsplans - durch entsprechende Festsetzungen so weit geschützt werden, dass ein erträgliches Wohnen an dieser Stelle möglich sei. Gleichzeitig solle aber die gewerbliche Nutzung nur in dem dafür unbedingt notwendigen Umfang eingeschränkt werden, da der Planbereich einen der wenigen noch relativ uneingeschränkten Gewerbenutzungsbereiche innerhalb des Stadtgebiets von Offenbach darstelle. Eine Zunahme von Wohngebäuden müsse daher ausgeschlossen werden (so Bl. 3, 4 der Begründung des Bebauungsplans). Eine im Interesse der Antragstellerin angestrebte planungsrechtliche Absicherung der genehmigten Wohnnutzung durch die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes hat die Antragsgegnerin verworfen, weil die vorhandenen Wohnhäuser in dem Bereich zwischen der A...straße mit ihrem hohem Verkehrsaufkommen und der Bahnlinie Frankfurt am Main - Bebra mit ihrer dichten Zugfrequenz - insbesondere durch nächtlichen Güterverkehr - bereits erheblichen Vorbelastungen ausgesetzt seien. Die Einhaltung der städtebaulichen Orientierungswerte nach dem Beiblatt zur DIN 18005 wäre - so die Begründung des Bebauungsplans - nur durch erhebliche Aufwendungen an aktiven Lärmschutzmaßnahmen an der Bahnstrecke sowie an der A...straße und am X...weg denkbar. Wegen der Grundstücksverhältnisse sei eine aktive Lärmschutzanlage zu dem östlich angrenzenden Betriebsgelände Thorer nicht denkbar. Zugleich hat die Antragsgegnerin in die Abwägung eingestellt, dass jegliche Absicherung sowie Ausweitung von Wohnhäusern mit weiteren Einschränkungen für die angrenzende gewerbliche Nutzung verbunden wäre, was vor dem Hintergrund der oben dargestellten besonderen Bedeutung der gewerblichen Nutzung in diesem Bereich für die Stadt Offenbach problematisch sei. Auch nach den Vorgaben des Flächennutzungsplans und des Regionalen Raumordnungsplans solle in dem entsprechenden Bereich zukünftig gewerbliche Nutzung erfolgen. Aus diesem Grunde sei die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets für die Grundstücke der Antragstellerin hier nicht in Frage gekommen, da dann eine weitere Zunahme von Wohnnutzungen letztlich nicht ausgeschlossen werden könne. Weiterhin hat die Antragsgegnerin eine planungsrechtliche Absicherung der Wohnnutzung im Rahmen der Festsetzung eines Mischgebiets erwogen. Eine derartige Festsetzung ließe allerdings nach Auffassung der Antragsgegnerin auf Grund der Verhältnisse am Bodenmarkt voraussichtlich ohnehin nur neue Wohnnutzung entstehen, die das bestehende Problem noch unnötig verschärfe. Aus diesem Grund kommt nach der in der Begründung des Bebauungsplans zum Ausdruck kommenden Einschätzung eine planungsrechtliche Absicherung der Wohnhäuser durch die Festsetzung eines Mischgebiets nicht in Frage. Vor diesem Hintergrund hat sich die Antragsgegnerin in nicht zu beanstandender Weise dafür entschieden, keine weiteren Wohnhäuser in diesem Bereich zuzulassen, sondern nur dem bestehenden und genehmigten Wohnen einen relativ störungs- und konfliktarmes Nebeneinander mit dem Gewerbe zu ermöglichen. Nach der vorumschriebenen Nutzungsstruktur im Bereich des Plangebiets - wie sie sich im Übrigen auch anlässlich des informatorischen Rundgangs während des Termins zur mündlichen Verhandlung am 24. September 1996 in dem Verfahren 4 N 902/92 dargestellt hat - befindet sich die Wohnnutzung auf den Grundstücken A...straße ..., ... A und ... A innerhalb einer überwiegend gewerblich genutzten Umgebung. Die Wohnnutzung stellt sich innerhalb des durch gewerbliche Nutzung geprägten Gebiets als Einsprengsel dar und ist nicht etwa selbst prägend. Diese tatsächliche Situation wird auch von der Antragstellerin nicht substantiiert in Zweifel gezogen, so dass sich die geäußerte Auffassung, das Gebiet werde durch Wohnnutzung geprägt, nicht nachvollziehen lässt. Auch die im Termin zur mündlichen Verhandlung behauptete gemischte Nutzung auf den Grundstücken A...straße .../... und ... A vermag an dieser Einschätzung nichts zu ändern. Die Entscheidung der Antragsgegnerin, die sich als Einsprengsel in gewerbliche Nutzung darstellenden Wohnbaugrundstücke der Antragstellerin in das Gewerbegebiet einzubeziehen und den Interessen der Antragstellerin an der weiteren Erhaltung der Wohnnutzung durch die genannten Festsetzungen nach § 1 Abs. 10 BauNVO Rechnung zu tragen, kann nach dem oben Gesagten nicht als sachwidrig oder unverhältnismäßig beanstandet werden. Dies gilt auch soweit die Antragstellerin die Notwendigkeit des Einbaus von Lärmschutzfenstern im Falle der Intensivierung der Wohnnutzung auf ihren Grundstücken sowie die Begrenzung der Erweiterungsmöglichkeiten auf eine Geschossfläche von 100 m² als unangemessene Einschränkungen rügt. Nach § 1 Abs. 10 Satz 2 BauNVO können im Bebauungsplan nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit von Erweiterungen und Erneuerungen im Sinne des § 1 Abs. 10 Satz 1 BauNVO getroffen werden. Die Gemeinden können danach festsetzen, unter welchen Voraussetzungen Vorhaben im Zusammenhang mit den vorhandenen baulichen Anlagen zulässig sein sollen (vgl. Fickert/Fieseler, a. a. O., § 1 Rdnr. 144.; König/Roeser/Stock, a. a. O., § 1 Rdnr. 107). Die Forderung des Einbaus von Lärmschutzfenstern für den Fall der Erneuerung und Erweiterung der Wohnnutzung auf den Grundstücken der Antragstellerin geht zurück auf eine schalltechnische Untersuchung, die die Antragsgegnerin am 25. Juni 1993 eingeholt hat. Diese Untersuchung führte zu dem Ergebnis, dass die Lärmrichtwerte für ein Mischgebiet von 60 dB(A) nachts und 45 dB(A) tags am Tage am Haus A...straße ... A und in der Nacht am Haus A...straße ... A und ... A überschritten würden. Die Beurteilungspegel nachts seien so hoch, dass auch der Richtwert für ein Gewerbegebiet nicht eingehalten werden könne. Dabei dominiere der Verkehrslärm der A...straße bzw. der Eisenbahnrasse Frankfurt am Main - Bebra. Da kaum aktive Lärmschutzmaßnahmen möglich seien, müssten passive Lärmschutzmaßnahmen ergriffen werden. Im Wesentlichen handele es sich hierbei um die Ausstattung der Gebäude mit Lärmschutzfenstern. Die Begrenzung der Geschossfläche für eine Erweiterung der in den Gebäuden auf den Grundstücken der Antragstellerin ausgeübten Wohnnutzung ist von dem anerkennenswerten Bestreben getragen, eine Ausuferung dieser Nutzung zu Lasten der gewerblichen Nutzung und damit auch eine Veränderung des Charakters des die Wohnnutzung umgebenden Gewerbegebiets zu verhindern. Ausweislich der Begründung des Bebauungsplans hat sich die Antragsgegnerin daran orientiert, dass die Erweiterung um 100 m² Geschossfläche den Einbau einer weiteren Wohnung ermöglicht. Die Begrenzung der Erweiterungsmöglichkeit der Wohnnutzung um 100 m² Geschossfläche stellt damit das Ergebnis einer gerichtlicherseits nicht zu beanstanden Abwägung der Interessen der Antragstellerin an einer möglichst weitgehenden wirtschaftlichen Ausnutzung ihrer Grundstücke mit dem Interessen an einer möglichst ungehinderten gewerblichen Ausnutzung der übrigen Grundstücke dar.“ Diese Darlegungen macht sich der erkennende Senat in Bezug auf die identischen Festsetzungen in dem angegriffenen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu eigen, denn der Abwägung der Antragsgegnerin in dem vorliegenden Bebauungsplanverfahren ist zu entnehmen, dass für die Antragsgegnerin im Wesentlichen die gleichen Gründe für die Beibehaltung der Festsetzung eines Gewerbegebiets mit den Begrenzungen der Erweiterungsmöglichkeiten für die vorhandene Wohnbebauung und der ausschließlichen Zulassung von Betrieben, die im Sinne von § 6 BauNVO das Wohnen nicht wesentlich stören, maßgeblich waren. Zu der diesbezüglichen Stellungnahme der Bevollmächtigten der Antragstellerin vom 23.08.2006 hat die Antragsgegnerin in ihrer Abwägungsbegründung ausgeführt, die Bebauung nordöstlich des X...wegs, die Anwesen A...straße ... bis 323 A (Plangebietsteil 1), sei wie im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 521 B als "Gewerbegebiet" vorgesehen. Änderungen gegenüber dem rechtskräftigen Plan seien hier nicht erforderlich. Im Hinblick auf die Lage zwischen der stark befahrenen A...straße, der Bahnlinie und den unmittelbar angrenzenden, gewerblich-industriell genutzten Flächen sei es weiterhin Absicht der Stadt, in diesem Bereich grundsätzlich nur eine gewerbliche Nutzung zu ermöglichen und keinen Wohnstandort zu verfestigen, was bei Festsetzung eines Mischgebietes nicht auszuschließen wäre. Der Konflikt zwischen Wohnhäusern und Gewerbebetrieben, der im Bebauungsplan Nr. 521 B unter Abwägung aller Belange bewältigt worden sei, solle auch durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 521 C nicht durch die Zulassung weiterer Wohnhäuser verschärft werden. Der Bestand an Wohngebäuden innerhalb des Gewerbegebietes bleibe dabei planungsrechtlich zulässig, da innerhalb des Gewerbegebietes, in dem nur nicht wesentlich störende Betriebe zulässig seien, eine Regelung nach § 1 Abs. 10 BauNVO zu den ausnahmsweise zulässigen Erneuerungen und Erweiterungen der vorhandenen Wohngebäude aufgenommen worden sei, wenn bestimmte Schallschutzkriterien eingehalten würden. Die Anregung der Antragstellerin, den Plangebietsteil 1 statt als Gewerbegebiet als Mischgebiet festzusetzen, führe nicht zu einer Änderung der Planung. Abwägungsfehler sind auch nicht in Bezug auf das weitere Vorbringen der Antragstellerin gegeben, dass durch die Festsetzung eines Sondergebiets für großflächigen Einzelhandel der ihren Grundstücken nach dem bisher geltenden Bebauungsplan gewährte Lärmschutz nicht mehr eingeräumt werde, weil für einen Teil des nunmehr als Sondergebiet festgesetzten Planbereichs der ursprünglich auch für diesen Bereich („Pufferzone“) geltende Ausschluss von die Wohnnutzung störenden Betrieben weggefallen sei. Die Antragsgegnerin hat die von dem neu festgesetzten Sondergebiet u.a. auch auf den benachbarten Plangebietsteil 1 ausgehenden Lärmimmissionen ausreichend ermittelt und in ihre Abwägung in nicht zu beanstandender Weise eingestellt. Gemäß der im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eingeholten schalltechnischen Untersuchung vom 16.03.2005 sind für alle Wohngebäude innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Beurteilungspegel am Tag von bis zu 56,3 dB(A) und während der Nacht zwischen 22 und 6:00 Uhr von bis zu 29,5 dB(A) zu erwarten. Dies bedeutet, dass an allen Immissionsaufpunkten an den Wohngebäuden im Plangebietsteil 1 nicht nur die Immissionsrichtwerte für Gewerbegebiete, sondern auch die für Mischgebiete deutlich unterschritten werden. Mit Ausnahme der Immissionsaufpunkte auf den Grundstücken A...straße ... A und ... werden sogar die Immissionsrichtwerte für allgemeine Wohngebietsflächen unterschritten. Das Gutachten gelangt zu der Feststellung, dass an allen Immissionsaufpunkten deutliche Immissionsrichtwertunterschreitungen durch die von der Anlage "Einkaufszentrum "verursachte Zusatzbelastung zu prognostizieren sind. Aus diesem Grund seien keine Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Sofern dennoch Wandkonstruktionen, z. B. als Sichtschutz zwischen Emittent und Immissionsort, aufgestellt würden, führe dies zu weiteren Pegelminderungen (vergleiche Seite 19 des vorgenannten Gutachtens). In den abschließenden Bemerkungen des Gutachtens wird ausgeführt, die schalltechnischen Untersuchungen hätten ergeben, dass durch eine Verwirklichung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 521 C in Offenbach - bezogen auf die Anlagengeräusche des Einkaufszentrums - keine Schallimmissionskonflikte ausgelöst würden. Die Verkehrslärmimmissionen im öffentlichen Verkehrsraum würden tagsüber durch die Lästigkeitszuschläge der lichtzeichengeregelten Kreuzung so erhöht, dass sie subjektiv wahrnehmbar seien. Bei Überschreitung der für eine Gesundheitsgefährdung angenommenen Verkehrslärmimmissionen seien dann passive Schallschutzmaßnahmen als Lärmvorsorgemaßnahmen erforderlich. Die betroffenen Gebäude und Fassadenbereiche seien genannt. Während des Beurteilungszeitraums nachts seien keine subjektiv wahrnehmbaren Verkehrslärmerhöhungen im öffentlichen Verkehrsraum zu erwarten. Basierend auf den Ergebnissen der vorgenannten schalltechnischen Untersuchung hat sich die Antragsgegnerin - wie auch der Bebauungsplanbegründung (Seite 13 - Schallemissionsschutz -) zu entnehmen ist - dafür entschieden, trotz der Entbehrlichkeit von Lärmschutzmaßnahmen in Bezug auf die Parkierungsvorgänge zwischen der festgesetzten Stellplatzfläche und dem angrenzenden Plangebietsteil 1 (Gewerbegebiet mit teilweiser Wohnnutzung) eine 1,5 m hohe Schallschutzwand festzusetzen, um Störungen durch die Stellplatznutzung zu minimieren. Zur Sicherung einer Notzufahrt wird die Schallschutzwand so gestaltet, dass über eine Öffnung in der Wand vom X...weg aus eine Zufahrt zu den Stellplatzflächen des Einkaufszentrums ermöglicht wird. Der Festsetzung einer von der Antragstellerin aus Lärmschutzgründen für erforderlich erachteten „Pufferzone“ zwischen dem Plangebietsteil 1 und dem angrenzenden Sondergebiet bedurfte es daher nach den laut der schalltechnischen Untersuchung zu erwartenden Lärmwerten an den Wohngebäuden im Plangebietsteil 1 nicht. Des Weiteren hat die Antragsgegnerin mit den im Plan festgesetzten passiven Schallschutzmaßnahmen (B 5 - Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109) eine gutachterliche Empfehlung der schalltechnischen Untersuchung vom 16.03.2005 umgesetzt. Letztere hatte gezeigt, dass unter Berücksichtigung der bestehenden, sehr hohen Verkehrsbelastung der A...straße bei einer Einbeziehung des vom Einkaufszentrum ausgelösten Ziel- und Quellverkehrs in Verbindung mit der von der Planung vorgesehenen Lichtsignalanlage zur Regelung der Zu- und Abfahrt, die Beurteilungspegel an mehreren nördlich der A...straße und gegenüber der Zufahrt zum Einkaufszentrum gelegenen Wohngebäuden in Höhe der der Straße zugewandten Fassaden tags 70 dB(A) überschreiten. In Bezug auf die Einschätzung der Immissionssituation des mit der Planung zugelassenen Vorhabens ist es auch nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin unter B 3 der textlichen Festsetzungen bestimmt hat, dass die Stellplatzsatzung vom 08.11.1997 auf den Plangebietsteil 2 keine Anwendung findet und dass für diesen Plangebietsteil mindestens 517 Kfz-Stellplätze und 40 Fahrradabstellplätze nachzuweisen sind. Die Antragstellerin trägt in diesem Zusammenhang vor, es sei kein rechtlich anzuerkennender Grund ersichtlich, dem Investor zu gestatten, anstelle der nach der Stellplatzsatzung der Antragsgegnerin benötigten 953 Parkplätze für den Bereich der geplanten Einkaufsmärkte nicht viel mehr als die Hälfte der in vergleichbaren Fällen geforderten Stellflächen zu errichten. Der danach zu erwartende Parkplatzsuchverkehr werde zu einer unerträglichen Schadstoff-und Lärmbelastung führen. Dem hat die Antragsgegnerin in ihrer Abwägungsbegründung entgegengehalten, zwar sei nach der Stellplatzsatzung für Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe beziehungsweise Verbrauchermärkte in Sondergebieten je 15 m² Nutzfläche ein Stellplatz vorgeschrieben. Der nach der Stellplatzsatzung für großflächige Einzelhandelsbetriebe vorgesehene Stellplatzbedarf gehe aber von einem durchschnittlichen Verkaufssortiment solcher Einzelhandelsbetriebe aus. Diese Situation sei insbesondere auf Bau- und Heimwerkermärkte sowie Gartenmärkte nicht 1: 1 übertragbar, weil diese für das Aufstellen und Lagern ihres Sortiments wesentlich mehr Fläche benötigten. Der Flächenbedarf bezogen auf einen bestimmten Umsatz oder auf den einzelnen Kunden sei hier ungleich höher. Der nach dem Vorhaben vorgesehene Bau-, Heimwerker-und Gartenmarkt benötige damit deutlich weniger Stellplätze, als sich dies aus den reinen Flächenwerten ergebe. Die Stellplatzsatzung selbst sehe z. B. bei Geschäftshäusern und Verkaufslagern mit geringerem Besucherverkehr nur je 50 m² Nutzfläche einen Stellplatz vor. Ein durchschnittlicher Ansatz von circa einem Stellplatz pro 30 m² Verkaufsfläche werde daher auch in dem GFK-Gutachten von 2003 und aus Sicht der zukünftigen Marktbetreiber als ausreichend eingestuft. Vor diesem Hintergrund sei die festgesetzte Abweichung von der Stellplatzsatzung für diesen Fall angemessen. Diese von der Antragsgegnerin vorgenommene Bewertung des konkreten Stellplatzbedarfs erscheint dem Senat als auf realistischen Annahmen beruhend. Zum einen ist neben der zuvor wiedergegebenen nachvollziehbaren Abwägungsbegründung zu berücksichtigen, dass das hier in Rede stehende Einkaufszentrum aufgrund der bestehenden Anbindung an zwei Buslinien auch für nichtmotorisierte Kunden gut erreichbar ist (30 Minutentakt); des Weiteren erscheint aufgrund des Umstandes, dass die gesamten Stellplatzflächen den unterschiedlichen Märkten gemeinsam zur Verfügung stehen, auch eine Mehrfachnutzung einzelner Stellplätze realistisch. Im Übrigen dürfte schon wegen der deutlichen Unterschreitung der (Lärm-) Immissionsrichtwerte der TA Lärm in Bezug auf die genehmigte Wohnnutzung im Plangebietsteil 1 auch ein erhöhter Parkplatzverkehr, so wie ihn die Antragstellerin unterstellt, nicht zu unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen der benachbarten Wohnnutzung führen. Auch in Bezug auf die vorgesehene Andienung der Märkte sind entgegen der Auffassung der Antragstellerin, die darin einen groben, städtebaulich rücksichtslosen Missgriff sieht, Abwägungsfehler nicht ersichtlich. Die Anlieferung der Einkaufsmärkte erfolgt - wie in der Bebauungsplanbegründung auf Seite 20 (Gl.Nr. 6.5) dargestellt wird - über den X...weg und liegt ausschließlich auf der rückwärtigen Seite der Einkaufsmärkte. Ab der nordöstlichen Ecke des Vodafone-Grundstücks wird der Andienungsverkehr auf dem Projektgrundstück entlang der westlichen Baugrenze des Sondergebietes bis zu der Privatstraße entlang der Eisenbahnlinie geführt. Durch eine Eckabschrägung auf dem Vodafone-Grundstück wird die Einfahrt auf das Vorhaben-Grundstück erleichtert. Der X...weg muss für den Andienungsverkehr ertüchtigt werden. Der bestehende Lärmschutzwall am X...weg bleibt erhalten, er muss nur im Kurvenbereich geringfügig zurückgenommen und abgestützt werden. Diese in der Planbegründung beschriebene Abwicklung des Andienungsverkehrs ist auch dem Vorhaben- und Erschließungsplan, der Gegenstand des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist, zu entnehmen. Aus diesem ist mit hinreichender Deutlichkeit erkennbar, welche geringfügigen Änderungen an dem in dem Plangebietsteil 1 (weiterhin) festgesetzten Lärmschutzwall vorzunehmen sind und welche Teilflächen des Vodafone Grundstücks vorgesehen sind, um eine Abwicklung des Lkw-Verkehrs zu gewährleisten. Des Weiteren ist der schalltechnischen Untersuchung vom 16.03.2005 zu entnehmen, dass für die Wohngrundstücke des Plangebietes 1 auch durch den beschriebenen Andienungsverkehr mit LKWs keine Beurteilungspegel nach der TA-Lärm zu erwarten sind, die über die Immissionsrichtwerte für allgemeine Wohngebiete hinausgehen. Eine Veränderung dieser Immissionssituation ist auch nicht aufgrund der im Planungsverfahren durchgeführten Änderung des Vorhaben- und Erschließungsplans zu erwarten, mit der ein Austausch der jeweils für das Gartencenter und für den Heimwerkermarkt vorgesehenen Bereiche erfolgt ist. Der Anregung der Antragstellerin vom 25.05.2007, die mit dieser Änderung ebenfalls vorgesehene Lärmschutzwand in Verlängerung der massiven Gebäudewand des Gartencenters in gleicher Höhe und aus dem gleichen Material wie die Gebäudewand herzustellen, ist die Antragsgegnerin gefolgt (s. Abwägung Bl. 681der Planungsakte Bd. II). Im Hinblick auf die deutliche Unterschreitung der für ein Mischgebiet einschlägigen Immissionsrichtwerte der TA Lärm in Bezug auf die von dem Andienungsverkehr ausgehenden Lärmimmissionen für die Wohnnutzung im Plangebietsteil 1 erscheint eine Verschlechterung dieser gutachterlich ermittelten, unbedenklichen Lärmsituation durch die unmittelbar hinter der zuvor beschriebenen Lärmschutzwand vorgesehene LKW-Abstellfläche ausgeschlossen. Von einem groben städtebaulichen Missgriff kann daher insgesamt keine Rede sein. Vielmehr stellt sich die getrennt vom Kundenverkehr ausschließlich über den X...weg, der auch in der Vergangenheit bereits als Erschließungsstraße für die planungsrechtlich vorgesehenen gewerblichen Nutzungen gedient hat, geplante Andienung der Märkte als eine städtebaulich sinnvolle Trennung der unterschiedlichen Verkehre dar, die dazu beiträgt, dass der oben erwähnte, schon allein durch den Kundenverkehr stark lärmbelastete Bereich der A...straße nicht noch weiter belastet wird. Aus letztgenanntem Grund sowie aus den in der Abwägungsbegründung genannten weiteren, dieser Lösung entgegenstehenden Gründen (Existenz einer benachbarten Tankstelle, Wegfall einer erheblichen Anzahl von Stellplätzen beziehungsweise von überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Notwendigkeit einer weiteren Einmündung in die A...straße) ist es auch nicht abwägungsfehlerhaft, dass die Antragsgegnerin die von der Antragstellerin angeregte Andienung der Märkte im Osten des Plangebietes verworfen und sich für die zuvor beschriebe Lösung entschieden hat. Das von der Antragstellerin weiterhin angeregte Nachtfahrverbot für LKWs im X...weg konnte - die Zulässigkeit eines solchen Verbots auf der rechtlichen Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB unterstellt (vgl. dazu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 08.03.2005 - 5 S 551/02 -, BRS 69 Nr. 43) von der Antragsgegnerin abwägungsfehlerfrei mit der Begründung abgelehnt werden, dass der X...weg von seiner verkehrlichen Funktion her vorwiegend eine Erschließungsstraße innerhalb eines Gewerbegebietes darstellt, die neben der Erschließung des Projektgrundstücks auch der Erschließung weiterer gewerblicher Grundstücke (Autohaus, Druckmaschinenfabrik) dient und dass vor diesem Hintergrund eine verkehrliche Einschränkung im Sinne eines Nachtfahrverbot für LKWs nicht in Betracht kommt. Zusammenfassend lässt sich also feststellen, dass - worauf auch die Antragsgegnerin in ihrer Antragserwiderung zutreffend hingewiesen hat - mit der angegriffenen Planänderung in Bezug auf den Lärmschutz keine Verschlechterung für die Wohngrundstücke im Plangebietsteil 1 verbunden ist, sondern die vorgesehene Bebauung des Vorhaben-Grundstücks eher eine Abschirmung für diesen Teil des Plangebiets in Bezug auf den durch die Bahn und die Druckmaschinenfabrik verursachten Lärm bewirken wird. Schließlich ist auch die von der Antragsgegnerin getroffene Abwägung hinsichtlich der von ihr nach § 1a Abs. 3 Satz 1 BauGB zu berücksichtigenden Belange des Naturschutzes nicht zu beanstanden. Unter der Gl.Nr. 8.2 der Bebauungsplanbegründung - Eingriff und Ausgleich - (Seite 24) sowie im Umweltbericht (Gl.Nr. 2 c, S. 17 f.) wird dargestellt, dass mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan eine Eingriffsminderung beziehungsweise ein Ausgleich insbesondere angestrebt wird durch eine Durchgrünung der Stellplatzbereiche, eine extensive Begrünung von mindestens 6200 m² Dachfläche, eine Durchgrünung des gesamten Geltungsbereichs mit Gehölzen, die Nutzung eines Teils des anfallenden Niederschlagswassers als Brauchwasser und die Versickerung des Niederschlagswassers der Dachflächen und Verkehrsflächen. Angesichts weit reichender Vorgaben des bisher geltenden Bebauungsplans Nr. 521 B zur Dachbegrünung und zur Regenrückhaltung ergebe sich ein Ausgleichsdefizit bezogen auf den errechneten Voreingriffszustand von circa 12%. Dieses rechnerische Defizit sei in erheblichem Umfang auf die nach der angewandten Methode der Ausgleichsabgabeverordnung hohe Bewertung der Dachbegrünung zurückzuführen, die mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgrund der statischen Gegebenheiten bei dem jetzt zu realisierenden Projekt nicht mehr in diesem Umfang realisiert werden könne. Darüber hinaus seien Ungenauigkeiten bei der Methode zur Erfassung ökologischer Wertigkeiten und die nur schwer quantifizierbaren positiven Auswirkungen der Altlastensanierung zu berücksichtigen. Innerhalb des Plangebietes würden keine Möglichkeiten für zusätzliche Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen gesehen. Mit der unteren Naturschutzbehörde habe man sich darauf verständigt, als Kompensation für die wegfallende Pappelreihe zusätzlich zu den anzupflanzenden Einzelbäumen im Bereich der Stellplätze eine externe Ausgleichsmaßnahme vorzusehen. Dabei handele es sich um die Anpflanzung einer Baumreihe nördlich des Stadtteils Bürgel, parallel des Almeiweges. Insgesamt sei daher davon auszugehen, dass die genannten Maßnahmen innerhalb des Plangebietes und auf der externen Ausgleichsfläche die Eingriffe in Natur und Landschaft, die durch die Aufstellung des Bebauungsplans planungsrechtlich ermöglicht würden, kompensierten. Diese Abwägung ist unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. etwa: Beschluss vom 07.11.2007 - BVerwG 4 B 45/07 - BRS 71 Nr. 26), der der Senat folgt, rechtlich nicht zu beanstanden. Nach § 1a Abs. 3 Satz 1 BauGB sind die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts in seinen in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB bezeichneten Bestandteilen in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen. Mangels gesetzlicher Vorgaben hat die planende Gemeinde die Aufgabe, die zu erwartenden Eingriffe zu bewerten und über Vermeidung, Ausgleich und Ersatzmaßnahmen abwägend zu entscheiden, in eigener Verantwortung zu erfüllen (vgl. Beschluss vom 23. 04.1997 - BVerwG 4 NB 13.97 - BRS 59 Nr. 10). Dies lässt - freilich nur unterhalb der Schwelle der planerischen Beliebigkeit (vgl. Beschluss vom 31.01.1997 - BVerwG 4 NB 27.96 - BVerwGE 104, 68 ) - Raum für die Hinnahme von Ausgleichsdefiziten wegen der Unzulänglichkeiten jedes rechnerischen Verfahrens zur Bewertung von Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft und deren Ausgleich. Wo die Grenzen des Entscheidungsspielraums liegen, lässt sich nicht allgemein klären, sondern ist eine Frage des konkreten Einzelfalls. Zu Recht weist die Antragsgegnerin in der Bebauungsplanbegründung auf die Ungenauigkeiten bei der Methode zur Erfassung ökologischer Wertigkeiten und insbesondere auf die nur schwer quantifizierbaren positiven Auswirkungen der Altlastensanierung hin. Dass letztere positiv in die Bewertung mit eingegangen ist, ist nicht zu beanstanden. Der Bebauungsplanbegründung ist zu entnehmen, dass für die Entscheidung, das Thorer-Gelände für eine großflächige Einzelhandelsnutzung vorzusehen, auch die Erfolglosigkeit der Vermarktungsbemühungen in Bezug auf dieses Gelände war, die nicht zuletzt auf die erheblichen Bodenverunreinigungen dieses Areals zurückzuführen ist. Aufgrund des Sanierungsplans ist nur eine einheitliche Sanierung des gesamten Grundstücks fachlich und wirtschaftlich darstellbar. Dies ist mit dem angegriffenen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gewährleistet. In dem Durchführungsvertrag hat sich der Vorhabenträger zur Durchführung der in der Sanierungsgenehmigung vorgesehenen Maßnahmen verpflichtet (§ 16 des Durchführungsvertrags). Damit ist für das Plangebiet eine Beseitigung der bestehenden erheblichen Bodenbelastungen und der Grundwassergefährdung gesichert. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708, 710 und 711 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor. Die Antragstellerin ist Alleineigentümerin der im Bebauungsplangebiet liegenden Grundstücke A...straße ... A, das sie zusammen mit ihrem Ehemann bewohnt, und A...straße ... A. Außerdem ist sie Miteigentümerin des Grundstücks A...straße ..., das mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist. Auf dem Grundstück A...straße ... A befindet sich ein baufälliges, nicht mehr bewohnbares Gebäude, das abgerissen und - so die Absicht der Antragstellerin - durch ein neues Wohngebäude ersetzt werden soll. In ihrer Sitzung am 11.12.2003 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 521 C (A...straße /X...weg). Die genannte Aufstellung beinhaltete zugleich eine Teiländerung des Bebauungsplans Nr. 521 B vom 27.05.1998. Der Aufstellungsbeschluss wurde damit begründet, dass mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan das Planungsrecht für großflächigen Einzelhandel (Bau- und Heimwerkermarkt mit angeschlossenem Gartencenter und Lebensmittel-Verbrauchermarkt sowie die notwendigen Stellplätze) geschaffen werden solle. In der Begründung wurde ferner darauf hingewiesen, ein Investor beabsichtige, auf dem von ihm erworbenen ehemaligen Thorer-Gelände den beschriebenen großflächigen Einzelhandel anzusiedeln. Die Einzelheiten der Ansiedlung würden mit dem Investor in einem Durchführungsvertrag geregelt werden. Der bestehende Bebauungsplan Nr. 521 B, der ein abgestuftes Gewerbegebiet mit der Zielrichtung auf produzierendes Gewerbe für das Thorer-Gelände festsetze, sei mangels Nachfrage nach entsprechenden Nutzungen nicht zur Umsetzung gelangt. Eine entsprechende Nutzung sei aus heutiger Sicht auch für die Zukunft nicht absehbar. Durch den künftigen vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 521 C für ein Sondergebiet "Großflächiger Einzelhandel“ werde die Voraussetzung geschaffen, ein seit Jahren brachliegendes Gelände einer neuen Nutzung zuzuführen. Damit könne eine dringend erforderliche städtebauliche und imagebildende Aufwertung dieses Bereichs erfolgen. Die nicht vom Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfassten Teile des Bebauungsplans Nr. 521 B sollten Gültigkeit behalten. Des Weiteren beschloss die Stadtverordnetenversammlung die Durchführung eines Abweichungsverfahrens vom Regionalplan Südhessen 2000 und eine Änderung des Flächennutzungsplans in diesem Bereich, weil beide Verfahren Voraussetzung für die Schaffung des Planungsrechts für das geplante Vorhaben seien. Am 17./18.01.2004 wurde der Aufstellungsbeschluss ortsüblich in der Offenbach-Post bekannt gemacht. Vorhabenbezogen wurden u.a. eine schalltechnische Untersuchung, eine Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung von geeigneten Erschließungsvarianten für den Kundenverkehr des geplanten großflächigen Einzelhandels und eine Standort- und Verträglichkeitsuntersuchung für eine Einzelhandelsbebauung auf dem Thorer-Areal durchgeführt. Des Weiteren veranlasste die Antragsgegnerin eine Umweltverträglichkeitsprüfung. Der von der Antragsgegnerin beantragten Abweichung vom Regionalplan Südhessen 2000 stimmte die Regionalversammlung mit Beschluss vom 25.02.2005 zu. Die Zustimmung erging mit der Auflage, dass die Verkaufsfläche des Lebensmittelverbrauchermarktes einschließlich des Getränkemarktes und des Ladens für Backwaren auf 3.900 qm beschränkt wird. Der Antragsgegnerin ging ein entsprechender Abweichungsbescheid des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 21.03.2005 zu. Gemäß der ortsüblichen Bekanntmachung vom 25.04 2005 lag der vorhabenbezoge Bebauungsplan-Vorentwurf in der Zeit vom 27.04.2005 bis 27.05.2005 öffentlich aus; zudem fand im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB am 10.05.2005 eine Bürgerversammlung statt, in der Ziele, Zwecke und Auswirkungen der Planung erläutert wurden. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 22.04.2005 beteiligt. Nach Auswertung der eingegangenen Stellungnahmen (u.a. auch der Antragstellerin und ihres Ehemannes) beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin am 06.07.2006 die Billigung des Entwurfs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sowie die dazugehörige Begründung mit Umweltbericht in der Fassung vom 14.06.2006 zum Zwecke der öffentlichen Auslegung. Die Bekanntmachung dieses Beschlusses erfolgte am 14.07.2006. Der Planentwurf lag in der Zeit vom 24.07.2006 bis zum 23.08.2006 zu jedermanns Einsicht öffentlich aus. Über ihre Bevollmächtigte nahm die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 23.08.2006 zu dem Bebauungsplanentwurf Stellung. Am 10.05.2007 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin, dass die abgegebenen Stellungnahmen, u.a. auch die der Antragstellerin, mit Ausnahme einer Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt unberücksichtigt bleiben; eine entsprechende Mitteilung an die Betroffenen solle erfolgen. Nachdem der Magistrat der Antragsgegnerin einer vom Vorhabenträger gewünschten Änderung des Vorhaben- und Erschließungsplans zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 521 C (Austausch der Flächen für Heimwerkermarkt und Gartencenter) zugestimmt hatte, wurden die von den Änderungen möglicherweise betroffenen Grundstückseigentümer darüber informiert und ihnen wurde Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Die Antragstellerin nahm selbst und zudem über ihre Bevollmächtigte mit Schriftsatz vom 25.05.2007 zu dieser Änderung Stellung. Am 28.06.2007 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin nach vorangegangener Prüfung der Stellungnahmen, dass die zur Änderung des Vorhaben- und Erschließungsplans abgegebenen Stellungnahmen - mit Ausnahme der von der Bevollmächtigten der Antragstellerin angeregten Erhöhung und Materialauswahl der Lärmschutzwand am Gartencenter - unberücksichtigt bleiben. Des Weiteren stimmte die Stadtverordnetenversammlung dem Durchführungsvertrag zu und beschloss den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 521 C als Satzung. Mit Verfügung vom 09.04.2008 genehmigte das Regierungspräsidium Darmstadt den streitgegenständlichen Bebauungsplan. Den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, der am 19.05.2008 ausgefertigt worden ist, und dessen Genehmigung machte die Antragsgegnerin am 02.06.2008 ortsüblich in der Offenbach-Post bekannt. Das ca. 6,6 ha große Plangebiet liegt im Wesentlichen zwischen der wichtigsten Hauptverkehrsstraße Offenbachs, der A...straße (B 43), und der überregional bedeutsamen und stark frequentierten Bahnlinie Frankfurt - Offenbach - Hanau. Im Norden wird das Plangebiet durch die A...straße begrenzt, die in einem Teilbereich in den Bebauungsplan einbezogen ist. Ebenfalls einbezogen sind Teilflächen der nördlich an die A...straße angrenzenden Grundstücke Nr. ... bis ..., die mit z.T. mehrstöckigen Wohngebäuden bebaut sind. Im Osten grenzt das Plangebiet an ein Tankstellengelände und das großflächige, mit teilweise mehrstöckigen Werkshallen bebaute Industrieareal des Druckmaschinenherstellers MAN Roland an. Nach Süden hin wird das Plangebiet durch das Bahngelände der mehrgleisigen Bundesbahn- beziehungsweise S-Bahnstrecke begrenzt. Westlich befinden sich entlang des vom Bebauungsplan noch erfassten X...wegs ein Gewerbegebiet (insbesondere Gebäude und Freiflächen eines Autohauses) mit zum Teil Wohnnutzung sowie ein unbebautes Grundstück. Ziel des streitgegenständlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist es, auf dem brachliegenden Gelände der ehemaligen Pelzveredelungsfirma Thorer an der A...straße 325 das Planungsrecht für ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel zu schaffen. Bei dem geplanten Vorhaben handelt es sich um die Errichtung eines Bau- und Gartenmarktes sowie eines Lebensmittelverbrauchermarktes mit einer Verkaufsfläche von insgesamt circa 15.200 m² mit dazwischen liegenden 517 Kundenstellplätzen. Dieses Sondergebiet wird als Plangebietsteil 2 des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bezeichnet. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans geht über das Grundstück des Vorhabenträgers hinaus und erstreckt sich auf angrenzende Flächen, die als Plangebietsteile 1 und 3 bezeichnet werden. Von dem Plangebietsteil 1 werden im Wesentlichen die bebauten Grundstücke östlich des X...wegs erfasst (Grundstücke A...straße ... bis ... A), zu denen auch die im Eigentum beziehungsweise Miteigentum der Antragstellerin stehenden Grundstücke gehören. Bei dem Plangebietsteil 3 handelt es sich um das so genannte Vodafone-Gelände, auf dem sich technische Betriebsgebäude und Mobilfunkmasten befinden. Die Festsetzungen für die letztgenannten beiden Plangebiete sind unverändert aus dem vorangegangenen Bebauungsplan Nr. 521 B übernommen worden. Gemäß den textlichen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind im Plangebietsteil 1 - wie bisher - nur solche Betriebe zulässig, die im Sinne von § 6 BauNVO nicht wesentlich stören. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Tankstellen, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten sind nicht zulässig. Des weiteren sind Erneuerungen und Erweiterungen der vorhandenen Wohngebäude ausnahmsweise zulässig, wenn Erweiterungen eine Geschossfläche von jeweils 100 m² nicht überschreiten und Wohngebäude mit Lärmschutzfenstern, für die im einzelnen konkrete Anforderungen beschrieben sind, ausgestattet beziehungsweise errichtet werden. Entsprechend der Zielsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird das Projektgebiet als Plangebietsteil 2 hinsichtlich der Art der Nutzung als Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel festgesetzt. In den textlichen Festsetzungen A 1.2.wird die Gesamtverkaufsfläche auf 15.200 m² beschränkt. Zudem werden die Verkaufsflächen der Einzelnutzungen beschränkt: Die maximale Verkaufsfläche des Bau- und Heimwerkermarkts mit Gartencenter beträgt 10.700 m², die des Lebensmittelverbrauchermarkts einschließlich Markt für Getränke und Backwaren 3.900 m² und die für sonstige Fachmärkte und Läden insgesamt 600 m². Ferner wird eine Fläche für Stellplätze festgesetzt. In den bauordnungsrechtlichen Festsetzungen ist unter B 3 (Anzahl der Stellplätze) bestimmt, dass die Stellplatzsatzung der Stadt Offenbach auf den Plangebietsteil 2 keine Anwendung findet und für diesen Plangebietsteil mindestens 517 Kfz-Stellplätze und 40 Fahrradabstellplätze nachzuweisen sind. Des Weiteren ist am westlichen Rand der Stellplatzfläche (zum Plangebietsteil 1 hin) eine Lärmschutzwand in Höhe von 1,50 m vorgesehen. Im nördlichen Teil des Bebauungsplangebiets ist für eine Teilfläche des Grundstücks A...straße 264 bis 278, das mit z.T. viergeschossigen Wohnblocks bebaut ist, die Festsetzung eines Lärmpegelbereichs gemäß DIN 4109 als passive Schallschutzmaßnahme vorgesehen. Schließlich ist in der Gemarkung Bürgel, Flur 2, Flurstück 1/1 eine externe Ausgleichsfläche mit einem Wieseneinsaat- und einem Baumpflanzgebot festgesetzt. Für die geplanten Vorhaben ist mittlerweile mit Bescheid vom 19.02.2008 eine Baugenehmigung erteilt worden, die von der Antragstellerin mit Widerspruch angegriffen worden ist. Der Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartencenter ist inzwischen errichtet. Die Eröffnung des Lebensmittelverbrauchermarktes steht unmittelbar bevor. Gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wendet sich die Antragstellerin mit ihrem am 02.06.2009 beim Hess. VGH anhängig gemachten Normenkontrollantrag, von dem sie den Plangebietsteil 3 ausnimmt. Zur Begründung verweist sie auf ihre Stellungnahmen im Bebauungsplanverfahren und trägt ergänzend vor. Der Normenkontrollantrag sei zulässig und auch begründet. Zum einen sei die städtebauliche Notwendigkeit in Bezug auf die Einbeziehung von Flächen nach § 12 Abs. 4 BauGB, die außerhalb des Projektbereichs lägen und auf die der Vorhabenträger keinen rechtlichen Zugriff habe, zweifelhaft. Des Weiteren sei die städtebauliche Erforderlichkeit für die Beibehaltung der wiederum erfolgten Festsetzung eines Gewerbegebietes für den Planbereichsteil 1 nicht erkennbar; weder habe die Antragsgegnerin diese dargelegt, noch sei sie aus sonstigen Umständen herzuleiten. Schließlich seien der Antragsgegnerin auch Abwägungsfehler unterlaufen. Die Festsetzung des Plangebietsteils 1 als Gewerbegebiet sei deswegen abwägungsfehlerhaft, weil sie realitätsfern sei. Unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse hätte vielmehr ein Mischgebiet festgesetzt werden müssen, als das sich dieses Gebiet seit jeher präsentiere. Von der Antragsgegnerin sei auch nicht dargelegt worden, inwiefern der überwiegend wohnbaulich genutzte Bereich des Plangebietes 1 für die Zukunft überhaupt noch den Schutz genießen könne und auch solle, der diesem Bereich nach dem Vorgänger-Bebauungsplan erklärtermaßen zukommen sollte und auch zugekommen sei, nämlich die Anwendung der einem Mischgebiet entsprechenden Lärmgrenzwerte. Die für den Plangebietsteil 1 getroffene Festsetzung, dass lärmintensive Betriebe nicht zulässig seien, sei nicht geeignet, diesen Teil des Plangebietes vor den Lärmeinwirkungen und sonstigen Beeinträchtigungen zu schützen, die nunmehr von dem festgesetzten Sondergebiet ausgingen. Diese im Vorgänger-Bebauungsplan noch enthaltene Festsetzung auch für die unmittelbar an den Plangebietsteil 1 angrenzende "Puffer“ - Zone sei nunmehr mit der Sondergebietsfestsetzung entfallen. Auch die Festsetzung des X...wegs in Ost-West-Richtung sei bislang unter die Schutzbestimmungen zu Gunsten der vorhandenen Wohnbebauung gefallen. Zukünftig liege dieser Weg hingegen im städtebaulichen „Niemandsland“, denn er verlaufe außerhalb jeglicher städtebaulicher Zuordnung zwischen unterschiedlich nutzbaren Gewerbeflächen. Des Weiteren sei auch die Außerkraftsetzung der Stellplatzsatzung der Antragsgegnerin durch die textliche Festsetzung des Bebauungsplans abwägungsfehlerhaft. Anstelle von 953 Stellplätzen, die nach der Stellplatzsatzung vorzusehen seien, seien nicht viel mehr als die Hälfte davon festgesetzt worden. Aufgrund des deshalb zu erwartenden starken Parkplatzsuchverkehrs fehle es an einer Konfliktbewältigung in Bezug auf den damit einhergehenden Verkehrslärm. Auch die vorgesehene Andienung der Märkte über den X...weg stelle sich als grober, städtebaulich rücksichtsloser Missgriff dar. Schließlich seien auch die vom Bebauungsplan vorgesehenen Eingriffs- und Ausgleichsmaßnahmen völlig unakzeptabel. Schon der Vorgänger- Bebauungsplan Nr. 521 B habe insoweit Ausgleichsdefizite in einer Größenordnung von etwa 20% eingeräumt; der neue Plan verschärfe die Situation erneut erheblich. Die Antragstellerin beantragt, den Bebauungsplan Nr. 521 C der Antragsgegnerin mit Ausnahme des Plangebietsteils 3 für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Zur Begründung trägt sie hinsichtlich der von der Antragstellerin in Zweifel gezogenen Einbeziehung von Flächen nach § 12 Abs. 4 BauGB vor, die vorgenannte Vorschrift sei so zu interpretieren, dass darauf abzustellen sei, was eine geordnete städtebauliche Entwicklung in der konkreten Situation erfordere; nicht notwendig sei jedoch, dass nur "wenige“ Flächen einbezogen werden dürften. Vorliegend seien die Festsetzungen im Plangebietsteil 1, auch wenn sie aus dem bisher geltenden Bebauungsplan Nr. 521 B weitgehend übernommen worden seien, notwendig im Hinblick auf die Festsetzungen im Gebiet des Vorhaben- und Erschließungsplans. Die gesamte Anordnung der Gebäude, die städtebaulichen Bezüge und insbesondere die Verkehrsführung im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans, der den X...weg mit umfasse und damit den Plangebietsteil 1 inselartig einschließe, begründeten die Aufnahme des Plangebietsteils 1 in den Geltungsbereich. Dem Vortrag der Antragstellerin, dass der Schutz der Wohnbebauung im Plangebietsteil 1 vor Beeinträchtigungen durch eine gewerbliche Nutzung gegenüber dem zuvor gültigen Bebauungsplan Nr. 521 B verringert worden sei, sei zu widersprechen. Der streitgegenständliche Bebauungsplan ändere die Festsetzungen des bereits gerichtlich überprüften Bebauungsplans Nr. 521 B im Bereich der Grundstücke der Antragstellerin nicht. Die getroffenen Festsetzungen ermöglichten der Antragstellerin einerseits eine maßvolle Entwicklung der Wohnnutzung und schützten sie dabei vor nicht mehr wohnverträglichem Lärm. So seien im Plangebietsteil 1 nur solche Betriebe zulässig, die im Sinne von § 6 BauNVO nicht wesentlich störten. Eine solche Festsetzung sei erforderlich, da in diesem Gebiet ein Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe existiere und nach dem Willen des Satzungsgebers auch weiterhin existieren solle. Darüber hinaus blieben in diesem Plangebietsteil mit den Festsetzungen eines Gewerbegebietes in Verbindung mit § 1 Abs. 10 BauNVO die das Wohnen einschränkenden Maßnahmen erhalten. Eine Festsetzung als Mischgebiet komme dabei nicht infrage. Im Hinblick auf die Lage zwischen der stark befahrenen A...straße, der Bahnlinie und den unmittelbar angrenzenden gewerblich-industriell genutzten Flächen sei es weiterhin Absicht der Stadt, in diesem Bereich grundsätzlich eine gewerbliche Nutzung zu fördern und keinen Wohnstandort zu verfestigen, was bei Festsetzung eines Mischgebietes nicht auszuschließen sei. Städtebauliches Ziel sei es, den Konflikt zwischen Wohnhäusern und Gewerbebetrieben, der im Bebauungsplan Nr. 521B unter Abwägung aller Belange bewältigt worden sei, nicht durch die Zulassung weiterer Wohnhäuser zu verschärfen. Die von der Antragstellerin angesprochene Schutzwirkung, die mit dem Bebauungsplan Nr. 521 B durch eine eingeschränkte Gewerbegebietsfestsetzung auf dem Thorer-Gelände erzielt worden sei, werde mit dem streitgegenständlichen Bebauungsplan ersetzt durch die konkrete Festlegung des Vorhabens und die Anordnung der Gebäude beziehungsweise Nutzungen im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans. So habe eine Betrachtung der Lärmauswirkungen der Stellplatzfläche im Vorhaben- und Erschließungsplan ergeben, dass sie mit den zuvor im eingeschränkten Gewerbegebiet des Bebauungsplans Nr. 521 B erzielten Werten zum Schutz der benachbarten Wohnnutzung vergleichbar seien, d.h. dass im Plangebietsteil 1 die Lärmwerte eines Mischgebietes eingehalten würden. Durch die Anordnung der Gebäude des Gartencenters und des Baumarktes einerseits und des Lebensmittel- und des Getränkemarktes andererseits erfolge darüber hinaus eine Abschirmung des Grundstücks der Antragstellerin sowohl vom Lärm der südlich angrenzenden Bahnlinie als auch von dem westlich angrenzenden Gelände der Druckmaschinenfabrik MAN Roland. Zusätzlich werde durch die aktuelle Festsetzung einer Lärmschutzwand zu dem Anwesen der Antragstellerin hin eine Abschirmwirkung erreicht, wodurch die Grundstückssituation für die Antragstellerin nachhaltig verbessert werde. Hinsichtlich des von der Antragstellerin angesprochenen Andienungsverkehrs sei im Planaufstellungsverfahren durch eine schalltechnische Untersuchung unter Berücksichtigung des vorhandenen Lärmschutzwalles am X...weg die schalltechnische Unbedenklichkeit dieser Verkehrsführung nachgewiesen worden. Auf den Vorhalt der Antragstellerin, dass die in dem Bebauungsplan Nr. 521 B noch vorgesehene Bepflanzung des Lärmschutzwalles mit großkronigen Bäumen entfallen sei, sei zu erwidern, dass einer derartigen Bepflanzung lärmtechnisch keinerlei Bedeutung zukomme. Hinsichtlich der Festsetzung von öffentlichen Verkehrsflächen in Bezug auf den X...weg sei darauf hinzuweisen, dass diese Flächen außerhalb der festgesetzten Baugebiete lägen und deren planungsrechtliche Festsetzungen deshalb nicht teilten. Im Bebauungsplan sei in Bezug auf die in Ost-West-Richtung verlaufende Abzweigung des X...wegs lediglich eine Zufahrt für Rettungsfahrzeuge zum Fachmarktgelände vorgesehen; die Andienung der Fachmärkte erfolge hingegen in Verlängerung des X...wegs im nord-südlichen Verlauf und einem Verschwenk auf das Grundstück des Vorhabenträgers an der nördlichen Grenze des Plangebietsteils 3. Das Grundstück der Antragstellerin sei an dieser Stelle durch einen Lärmschutzwall abgetrennt. Damit sei eine gebietsverträgliche Andienung der geplanten Märkte planungsrechtlich gesichert. Schließlich griffen auch die Bedenken der Antragstellerin bezüglich der Lärmauswirkungen der Stellplätze nicht durch. Aus der durchgeführten schalltechnischen Untersuchung ergebe sich, dass eine Abschirmung zwischen der Stellplatzfläche und den Grundstücken der Antragstellerin aus Gründen des Schallschutzes nicht erforderlich sei. Dennoch sei zwischen der Stellplatzfläche und der vorhandenen Wohnbebauung ein 1,50 m hoher Lärmschutzwall festgesetzt worden, weil damit zugleich auch der direkte Schall- und Abgaseintrag von Fahrzeugen, die in der äußersten westlichen Stellplatzreihe, also in der Nähe zu den Grundstücken der Antragstellerin abgestellt würden, ausgeschlossen werden könne. Die gegenüber der sich aus der Stellplatzsatzung ergebenden verringerte Zahl der notwendigen Stellplätze rechtfertige sich aus den Erfahrungen, die mit der Kombination der verschiedenen im Vorhaben- und Erschließungsplan aufgeführten Sortimente andernorts im Hinblick auf die mehrfache Nutzung der Stellplätze gemacht worden seien. Im Übrigen wird zur Ergänzung des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten Bezug genommen auf die Gerichtsakte dieses Verfahrens, die beigezogenen Gerichtsakten des Hess. VGH in den Normenkontrollverfahren betreffend den Vorgänger-Bebauungsplan 9 N 345/00 und 9 N 1902/00 sowie die Unterlagen der Antragsgegnerin betreffend die Aufstellung der angegriffenen Satzung (2 Ordner).