2 K 3715/14

Leitsatz: Durch einen städtebaulichen Vertrag kann eine bestimmte innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzung (hier: Betrieb eines Drogeriemarktes) ausgeschlossen werden, sofern dies dem Willen der vertragschließenden Parteien tatsächlich entspricht.(Rn.10) (Rn.11) 1. Der Antragsgegnerin wird im Wege der einstweiligen Anordnung bis zum rechtskräftigen Abschluss des Hauptsacheverfahrens 2 K 2743/14 untersagt, von der mit Bescheid der Antragstellerin vom 11.11.2014 erteilten Baugenehmigung der Nutzungsänderung der Gewerbefläche im Erdgeschoss des Anwesens ..., Gemarkung ..., zu einem Drogeriemarkt Gebrauch zu machen. 2. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. 3. Der Streitwert wird auf 50.250,-- Euro festgesetzt. Der Antrag der Antragstellerin, der Antragsgegnerin bis zum rechtskräftigen Abschluss des gegen sie unter dem Az. 2 K 2743/14 anhängigen Klageverfahrens zu untersagen, ihre Rechte aus der Genehmigung der Nutzungsänderung der Gewerbefläche im Erdgeschoss des Anwesens ..., Gemarkung ..., zu einem Drogeriemarkt wahrzunehmen, hat Erfolg. Er ist zulässig und begründet. Nach § 123 Abs. 1 Satz 1 VwGO kann das Gericht auch schon vor Klageerhebung eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn die Gefahr besteht, dass durch die Veränderung des bestehenden Zustandes die Verwirklichung eines Rechts des Antragstellers vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte (Sicherungsanordnung). Eine einstweilige Anordnung kann auch zur Regelung eines vorläufigen Zustandes in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis getroffen werden, wenn diese Regelung nötig erscheint, um wesentliche Nachteile abzuwenden oder drohende Gewalt zu verhindern oder aus sonstigen Gründen geboten ist (Regelungsanordnung gemäß § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO). Der Erlass einer einstweiligen Anordnung setzt voraus, dass ein Bedürfnis für die Inanspruchnahme vorläufigen Rechtsschutzes (Anordnungsgrund) besteht (dazu 1.) und sich der Antragsteller auf einen Anordnungsanspruch berufen kann (dazu 2.). Das Vorliegen beider Voraussetzungen ist vom Antragsteller glaubhaft zu machen (§ 123 Abs. 3 VwGO i.V.m. § 920 Abs. 2 ZPO). 1. Die Antragstellerin hat einen Anordnungsanspruch glaubhaft gemacht. Rechtsgrundlage für den Anspruch der Antragstellerin gegen die Antragsgegnerin, es zu unterlassen, von der Baugenehmigung vom 11.11.2014 Gebrauch zu machen, ist § 4 Abs. 3 des zwischen den Beteiligten unter dem 30.08./04.09.2012 geschlossenen „Städtebaulichen Vertrages für das Bauvorhaben ,... ‘“ (im Folgenden: Vertrag). Dieser Vertrag regelt die bauliche Nutzung des streitbefangenen Grundstücks ... (früher ...) und bestimmt in seinem § 4 Abs. 3, dass bei „der konkreten Ansiedlung von Handelseinrichtungen (…) das Ettlinger Einzelhandelskonzept EKO 2010 zu beachten (ist), welches vorgibt, dass an diesem Standort keine innenstadtrelevanten Einzelhandelsnutzungen zulässig sind.“ Diese vertragliche Bestimmung ist dahin auszulegen, dass sie der Antragstellerin einen Anspruch gegen die Antragsgegnerin vermittelt, es zu unterlassen, auf der Fläche eine innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzung im Sinne des EKO 2010, darunter die Nutzung als Drogeriemarkt, anzusiedeln (dazu a). Der so ausgelegte Vertrag ist wirksam (dazu b). a) Bei dem Vertrag der Beteiligten handelt es sich jedenfalls hinsichtlich der vertraglichen Bestimmungen zur baulichen Nutzbarkeit des Grundstücks um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag im Sinne der §§ 54 ff. LVwVfG (vgl. Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2. Aufl. 2014, § 11 Rn. 4), der gemäß § 62 Satz 2 LVwVfG den Auslegungsregeln der §§ 133, 157 BGB unterliegt (vgl. BVerwG, Urteil vom 19.01.1990 - 4 C 21/89 -, juris Rn. 36 = BVerwGE 84, 257 ; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 14. Aufl. 2013, § 62 Rn. 11 f. m.w.N.). Danach sind Verträge nach dem wirklichen Willen der Beteiligten (vgl. BVerwG, Urteil vom 24.03.2011 - 3 C 23/10 -, juris Rn. 12) und unter Beachtung der Gebote von Treu und Glauben auszulegen. Neben dem Wortlaut und dem daraus zu entnehmenden objektiv erklärten Parteiwillen kommt es entscheidend auf den mit dem Rechtsgeschäft verfolgten Zweck einer Regelung, die beiderseitige Interessenlage und die Begleitumstände der Vereinbarung an (vgl. Bay. VGH, Beschluss vom 12.11.2012 - 8 ZB 11.2062 -, juris Rn. 19, dort u.H. auf Palandt/Heinrichs, BGB, 71. Aufl. 2012, § 133 Rn. 14 ff. m.w.N.). Nicht maßgeblich ist dagegen der innere Wille einer Vertragspartei (vgl. Bay. VGH ebd. u.H. auf BGH, Urteil vom 12.07.2000 - VIII ZR 99/99 -, NJW 2000, 3344 und m.w.N.). Nach diesen Grundsätzen ist § 4 Abs. 3 des Vertrages dahin auszulegen, dass sich die Antragsgegnerin gegenüber der Antragstellerin dazu verpflichtet hat, an dem fraglichen Standort keine innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzung im Sinne des EKO 2010 - und damit insbesondere keine Nutzung, die dem Verkauf von Drogerie-, Kosmetik und Parfümerieartikeln dient (vgl. EKO 2010, S. 17) - anzusiedeln. Diese Auslegung entspricht dem wirklichen Willen der Beteiligten bei Vertragsschluss. Die Antragstellerin hat diesen Willen dokumentiert, indem sie der Antragsgegnerin gegenüber vor dem Vertragsschluss wiederholt - unter anderem in zwei Schreiben vom 10.04.2012 und 23.07.2012 - zum Ausdruck gebracht hat, dass sie an diesem fraglichen Standort keinen Drogeriemarkt ansiedeln wollte, weil sie dies für erforderlich hielt, um den Vorgaben des EKO 2010 gerecht zu werden. Die Antragsgegnerin hat bei Vertragsschluss dieselbe Absicht verfolgt. Sie hat vor Vertragsschluss erklärt, dass bei der Umsetzung des Bauvorhabens „selbstverständlich“ das EKO 2010 zugrunde gelegt werden solle (Schreiben vom 26.07.2012), und im Hauptsacheverfahren 2 K 2743/14 klargestellt, dass sie damals - bei Vertragsschluss - ebenfalls davon ausgegangen war, dass die Ansiedlung eines Drogeriemarktes an diesem Standort mit dem EKO 2010 nicht vereinbar sei (Klageerwiderung vom 28.10.2014, S. 15 und 16 f.). Die Begleitumstände des Vertragsschlusses und der von den Beteiligten mit § 4 Abs. 3 verfolgte Zweck zeigen deshalb, dass sie übereinstimmend die Ansiedlung von innenstadtrelevanten Einzelhandelsnutzungen an dem fraglichen Standort ausschließen wollten. Dieser Wille der Vertragsparteien kommt auch im Wortlaut von § 4 Abs. 3 des Vertrages zum Ausdruck. Die Beteiligten haben in Halbsatz 1 dieser Bestimmung eine Bindung an das EKO 2010 und in Halbsatz 2 ein konkretes Nutzungsverbot vereinbart, weil sie nach ihrer bei Vertragsschluss übereinstimmenden Rechtsauffassung davon ausgingen, dass dieses Verbot aus dem EKO 2010 abzuleiten ist. Ohne Erfolg macht die Antragsgegnerin dagegen geltend, zwischen den beiden Halbsätzen des § 4 Abs. 3 des Vertrages bestehe ein dieser Auslegung entgegenstehender inhaltlicher Widerspruch. Die Antragsgegnerin meint, § 4 Abs. 3 des Vertrages sei insoweit widersprüchlich, als dort formuliert ist, dass das Ettlinger Einzelhandelskonzept EKO 2010 „vorgibt, dass an diesem Standort keine innenstadtrelevanten Einzelhandelsnutzungen zulässig sind.“ Sie ist der Auffassung, dass das EKO 2010 für Einzelhandelsnutzungen, die - wie der in Aussicht genommene Drogeriemarkt - nicht großflächig sind, tatsächlich keine solche „Vorgabe“ enthalte und dass die Beteiligten deshalb bei Vertragsschluss rechtsirrig davon ausgegangen seien, dass an dem fraglichen Standort nach den Maßstäben des EKO 2010 kein Drogeriemarkt angesiedelt werden könne. Dieser Einwand verfängt nicht. Es spricht bereits viel dafür, dass die Beteiligten bei Vertragsschluss tatsächlich keinem Rechtsirrtum unterlegen sind. Nach dem EKO 2010 sind nicht großflächige Einzelhandelsnutzungen außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs der Antragstellerin keineswegs ohne weiteres zulässig. Das EKO 2010 bestimmt stattdessen lediglich, dass bei Betrieben unterhalb der Großflächigkeit „im Einzelfall geprüft werden“ könne, ob diese unter bestimmten Voraussetzungen „möglich“ sind (EKO 2010, S. 18). Selbst in diesem Rahmen kommt die Ansiedlung von nicht großflächigen Einzelhandelsnutzungen nach dem Konzept allenfalls an „städtebaulich integrierten Standorten“ in Betracht (EKO 2010 ebd.). Da die Beteiligten in § 4 Abs. 3 des Vertrages ausdrücklich geregelt haben, dass „an diesem Standort“ nach dem EKO 2010 keine innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzung zulässig sei, spricht viel dafür, dass sie übereinstimmend von der Annahme ausgegangen sind, dass dieser Standort im Sinne des EKO 2010 „nicht städtebaulich integriert“ ist. Eine solche Annahme wäre angesichts der Standortumgebung (vgl. dazu die Beschreibung in der Auswirkungsanalyse der GMA vom März 2013, S. 8 f.) in tatsächlicher Hinsicht nachvollziehbar. In rechtlicher Hinsicht wäre die Formulierung in § 4 Abs. 3 des Vertrages, dass das Ettlinger Einzelhandelskonzept EKO 2010 „vorgibt, dass an diesem Standort keine innenstadtrelevanten Einzelhandelsnutzungen zulässig sind“, bei dieser Betrachtungsweise auch ohne Rechtsirrtum und inhaltlich widerspruchsfrei zustande gekommen. An dem Auslegungsergebnis, dass die Antragsgegnerin nach § 4 Abs. 3 des Vertrages verpflichtet ist, an dem fraglichen Standort keine innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzung im Sinne des EKO 2010 anzusiedeln, ändert sich aber auch dann nichts, wenn die Beteiligten - wie die Antragsgegnerin meint - bei Vertragsschluss von unzutreffenden rechtlichen Annahmen zum Inhalt des EKO 2010 ausgegangen sein sollten. Solche Fehlvorstellungen haben dann möglicherweise zu einem Irrtum bei der Willensbildung geführt, die dem Vertragsschluss zugrunde lag (dazu sogleich unter b). Etwaige Fehlvorstellungen bei der Willensbildung der Beteiligten ändern aber nichts an dem aufgrund der Willensbildung tatsächlich verfolgten Willen, der für die Auslegung des Vertrages maßgeblich ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 24.03.2011 - 3 C 23/10 -, juris Rn. 12). Dieser Wille - ob irrig gebildet oder nicht - zielte hier, wie ausgeführt, übereinstimmend darauf, innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzungen an dem Standort auszuschließen. b) Durchgreifende Bedenken gegen die Wirksamkeit der so ausgelegten Vereinbarung aus § 4 Abs. 3 des Vertrages - oder des Vertrages insgesamt - bestehen nicht. Der städtebauliche Vertrag wurde als öffentlich-rechtlicher Vertrag zulässigerweise (vgl. § 54 LVwVfG) und in der vorgeschriebenen Form (vgl. § 57 LVwVfG) geschlossen. Ein Einigungsmangel, der das Zustandekommen des Vertrages verhindert hätte, bestand nicht. Nach § 62 Satz 2 LVwVfG i.V.m. § 154 Abs. 1 BGB ist ein Vertrag zwar im Zweifel nicht geschlossen, solange sich die Parteien nicht über alle Punkte eines Vertrags geeinigt haben, über die nach der Erklärung auch nur einer Partei eine Vereinbarung getroffen werden soll. Ein in diesem Sinne offener Einigungsmangel lag zwischen den Beteiligten bei Vertragsabschluss aber nicht vor, weil sie alle Fragen, auch die zur baulichen Nutzbarkeit des Baugrundstücks, geregelt hatten. Die Beteiligten hatten auch keinen versteckten Dissens im Sinne der §§ 62 Satz 2 LVwVfG, 155 BGB. Ein solcher Einigungsmangel liegt nur vor, wenn die Erklärungen der Parteien eines Vertrages sich ihrem Inhalt nach nicht decken, also weder eine Übereinstimmung im subjektiven Willen noch in der äußeren Erklärung vorliegt (vgl. Eckert, in: Bamberger/Roth, BeckOK BGB, Stand 01.11.2014, § 155 Rn. 3 m.w.N.). Auch das war hier nicht der Fall, denn die Beteiligten sind übereinstimmend davon ausgegangen, dass eine Bindung an das EKO 2010 (§ 4 Abs. 3 Halbs. 1 des Vertrages) und ein konkretes Nutzungsverbot vereinbart werden sollte (§ 4 Abs. 3 Halbs. 2 des Vertrages), das nach ihrer bei Vertragsschluss übereinstimmenden Auffassung aus dem EKO 2010 abzuleiten war. Ob diese Auffassung zum Inhalt des EKO 2010 rechtlich zutreffend war, ist im Rahmen des § 155 BGB unerheblich. Die Einigung der Beteiligten bei Vertragsschluss war - unabhängig davon, ob sie auf einem Irrtum beruhte - frei von einem inhaltlichen Dissens. Nichtigkeitsgründe gemäß § 59 Abs. 2 LVwVfG oder nach § 59 Abs. 1 LVwVfG bestehen ebenfalls nicht. Ein Nichtigkeitsgrund ergibt sich insbesondere auch dann nicht, wenn die Beteiligten bei Vertragsschluss irrig von der Annahme ausgegangen sind, aus dem EKO 2010 sei ein zwingender Ausschluss der Ansiedlung eines Drogeriemarktes an dem Standort abzuleiten gewesen. Es bedarf auch an dieser Stelle keiner Entscheidung, ob die Beteiligten tatsächlich einem solchen Irrtum unterlegen sind. Denn ein Irrtum bei Abgabe einer Willenserklärung führt nicht ipso iure zu deren Unwirksamkeit, sondern allenfalls zu ihrer Anfechtbarkeit (vgl. § 62 Satz 2 LVwVfG i.V.m. §§ 119 ff., 142 Abs. 1 BGB). Im vorliegenden Fall haben die Beteiligten aber schon keine Anfechtungserklärung abgegeben (vgl. § 62 Satz 2 LVwVfG i.V.m. § 143 Abs. 1 und Abs. 2 Halbs. 1 BGB). Es kommt deshalb auch nicht darauf an, ob der von der Antragsgegnerin behauptete Irrtum sie überhaupt zur Anfechtung berechtigten würde oder ob er nicht lediglich - wofür viel spricht - als unbeachtlicher Irrtum im Beweggrund, also als Motivirrtum einzuordnen wäre (vgl. zur Unbeachtlichkeit von Motivirrtümern beim Abschluss von öffentlich-rechtlichen Verträgen etwa BVerwG, Urteil vom 10.03.2010 - 6 C 15/09 u.a. -, juris Rn. 18 m.w.N. aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs; s. ferner Kopp/Ramsauer, a.a.O., § 62 Rn. 13a). 2. Die Antragstellerin hat auch einen Anordnungsgrund für den Erlass der begehrten einstweiligen Anordnung glaubhaft gemacht. Sie hat der Antragsgegnerin am 11.11.2014 eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung der genehmigten Gewerbefläche im Erdgeschoss des Anwesens ... zu einem Drogeriemarkt erteilt. Die Antragsgegnerin hat sinngemäß mitgeteilt, von dieser Baugenehmigung nach dem 20.12.2014 ungeachtet des noch anhängigen Hauptsacheverfahrens 2 K 2743/14 Gebrauch machen zu wollen. Die Antragstellerin ist deshalb auf den Erlass einer einstweiligen Anordnung angewiesen um zu verhindern, dass ihre Rechte aus § 4 Abs. 3 des Vertrages dadurch verletzt werden, dass die Antragsgegnerin einen Drogeriemarkt auf dem streitbefangenen Gelände ansiedelt und dabei Tatsachen schafft, die etwa wegen mietvertraglicher Bindungen mit dem Drogeriemarktinhaber allenfalls schwer rückgängig zu machen wären. 3. Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, diejenige zum Streitwert aus §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG (in Anlehnung an Nrn. 1.5 und 9.1.2.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31.05./01.06.2012 und am 18.07.2013 beschlossenen Änderungen: ½ [150,-- Euro x 670 qm Verkaufsfläche] = 50.250,-- Euro).