4 K 447/14.KO

Leitsatz: 1. Die bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung nach § 81 LBauO (juris: BauO RP) stellt einen Dauerverwaltungsakt dar. Daher ist bei ihrer gerichtlichen Überprüfung auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung abzustellen.(Rn.26) 2. Wird eine beantragte Änderungsgenehmigung trotz Bescheidungsreife nicht erteilt, so muss sich die Bauaufsichtsbehörde im Rahmen der Anfechtung der Nutzungsuntersagung deren voraussichtliche und von ihr bereits konkretisierte Regelungen als mögliche Änderung der Sach- und Rechtslage für das von der Nutzungsuntersagung betroffene Objekt entgegenhalten lassen. Sie hat danach die Pflicht, die Rechtmäßigkeit und den Umfang der Nutzungsuntersagung im Licht der voraussichtlichen Änderungsgenehmigung zu überprüfen.(Rn.34) 3. Eine unter Bedingungen und Auflagen in eine Baugenehmigung aufgenommene Regelung mit dem Wortlaut „Die Schaffung der Stellplätze regelt sich durch den Vertrag vom ... zwischen ...“ steht - solange sie wirksam ist - der zwangsweisen hoheitlichen Durchsetzung der Stellplatzverpflichtung durch die Bauaufsichtsbehörde entgegen.(Rn.39) Der Bescheid der Beklagten vom 1. Februar 2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 14. Januar 2013 wird aufgehoben. Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Das Urteil ist für die Klägerin wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten vorläufig vollstreckbar. Die zulässige Klage, über die die Kammer im Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entscheiden konnte (§ 101 Abs. 2 VwGO), hat in der Sache Erfolg. Der Bescheid der Beklagten vom 1. Februar 2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 14. Januar 2013 ist in dem hier maßgeblichen Zeitpunkt der an die Stelle der mündlichen Verhandlung tretenden Beratung des Gerichts rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 VwGO); er ist daher aufzuheben. Der Ausspruch einer Nutzungsuntersagung nach § 81 LBauO stellt einen Dauerverwaltungsakt dar, dessen Rechtmäßigkeit noch im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung gegeben sein muss, da die Beklagte verpflichtet ist, diesen „unter Kontrolle“ zu halten (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Januar 1993 – 11 C 35/92 – BVerwGE 92, 32 ff.). Die Voraussetzungen des § 81 LBauO liegen im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung im Hinblick auf den genehmigungsfähigen Nutzungsänderungsantrag vom 7. März 2013 nicht mehr vor (1). Darüber hinaus ist die Beklagte derzeit noch an die Regelungen der Baugenehmigung vom 11. August 1971 gebunden, die sie an einer einseitigen Durchsetzung der Stellplatzpflicht gegen die Klägerin hindern (2). 1. Die Voraussetzungen des § 81 LBauO liegen im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung im Hinblick auf den genehmigungsfähigen Nutzungsänderungsantrag vom 7. März 2013 nicht mehr vor. Nach § 81 LBauO kann die Bauaufsichtsbehörde die Benutzung von baulichen Anlagen untersagen, wenn diese gegen baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften über die Errichtung, die Änderung, die Instandhaltung oder die Nutzungsänderung dieser Anlagen verstoßen und nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Für das hier in Rede stehende Gebäude sind die erforderlichen Stellplätze auch derzeit nicht vollständig hergestellt, so dass ein Verstoß gegen baurechtliche Vorschriften vorliegt. Entgegen der Auffassung der Klägerin sperrt § 47 LBauO nicht generell die Heranziehung des § 81 LBauO im Falle nicht nachgewiesener Stellplätze. Die Klägerin ist richtige Adressatin der angefochtenen Verfügung. Sie ist als Eigentümerin des hier betroffenen Grundstücks nach § 54 Abs. 2 S. 1 LBauO dafür verantwortlich, dass die bauliche Anlage und das Grundstück den baurechtlichen Vorschriften entsprechen. Darüber hinaus dürfte sie auch Rechtsnachfolgerin der Adressatin der Baugenehmigung (vgl. § 70 Abs. 1 S. 2 LBauO, bzw. § 80 Abs. 1 S. 3 LBO 1961) geworden sein, worauf es letztlich nicht ankommt. Denn auch als Eigentümerin kann sich die Klägerin auf die Regelungen der Baugenehmigung vom 11. August 1971 gegenüber der Beklagten berufen (zur Grundstücksbezogenheit der Baugenehmigung: Lang in Jeromin, Kommentar zur LBauO Rh-Pf, 3. Aufl., § 70 Rn. 74). Wohl schon durch die Zwangsversteigerung im Jahr 1978, spätestens durch die Zwangsversteigerung im Jahre 2006 ist eine mögliche Trennung der Eigenschaft des Bauherrn und der des Eigentümers des hier betroffenen Objekts weggefallen, da gesonderte Rechte eines Dritten als Rechtsnachfolger der Bauherrin gegen den jeweiligen Eigentümer betreffend das Hochhaus Edelsteinbörse im Wege des lastenfreien Erwerbs untergegangen sein dürften (vgl. Heintz in: Gädke u.a., Kommentar zur BauONW, 11. Aufl., § 75 Rn. 161 zu einem Fall einer besonderen Vereinbarung). Danach obliegt der Klägerin auch die Pflicht zur Herstellung der Stellplätze, sei es als Rechtsnachfolgerin der Bauherrin oder als Eigentümerin. Die Klägerin ist jedoch nicht Vertragspartnerin des zwischen der Stadt und den Architekten geschlossenen Vertrages vom 18. März 1971 geworden. Damit bestimmt sich das Verhältnis zwischen der Beklagten und der Klägerin im Hinblick auf die Schaffung von Stellplätzen nach der am 11. August 1971 der B... Wohnungsgesellschaft mbH u. Co. KG erteilten Baugenehmigung (Bauerlaubnis-Nr. .../71) zur Errichtung einer Diamant- und Edelsteinbörse mit Hotel sowie der am 19. Juni 1989 der seinerzeitigen Eigentümerin, Frau E..., erteilten Nutzungsänderungsgenehmigung (Baugenehmigung Nr. 89/...-0). Die in letzterer Genehmigung geforderten drei Stellplätze sind bereits abgelöst. Die in der Baugenehmigung genannte Zahl von 340 zu schaffenden Stellplätzen wurde – darin sind sich die Beteiligten einig – seit 1971 bis heute nicht im vollen Umfang nachgewiesen worden. Es kann hier dahingestellt bleiben, ob die in der bauaufsichtlichen Verfügung vom 1. Februar 2012 genannte Zahl von noch zu schaffenden 305 Stellplätzen zutreffend ist, oder ob mit der Klägerin davon ausgegangen werden kann, dass diese Zahl um 120 Stellplätze oder einen Teil davon zu verringern ist. Die Beklagte hat auf die Herstellung oder Ablösung der Stellplätze weder nach Erlass der Baugenehmigung noch bis heute verzichtet. Die Stellplatzverpflichtung ist nicht untergegangen. Dies hat das Gericht bereits im Urteil vom 30. März 1993 – 1 K 2306/91.KO – für den damaligen Zeitpunkt eingehend ausgeführt; auf die dortigen den Beteiligten bekannten Ausführungen wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen (insbesondere UA - S. 9f.). Auch in der Zeit nach Ergehen des vorgenannten Urteils hat die Beklagte weiterhin auf die Lösung der Stellplatzproblematik hingewirkt. Während der Zwangsverwaltung des Börsengebäudes von 1995 bis 2006 war eine zwangsweise Durchsetzung ausgeschlossen. Nach den von der Klägerin vorgelegten Unterlagen war ihr die Stellplatzproblematik vor dem Erwerb bekannt gewesen. Auch nach Ergehen des vorgenannten Urteils vom 30. März 1993 sind die Voraussetzungen für das Vorliegen einer Verwirkung nicht ersichtlich, da die Beklagte zu keinem Zeitpunkt den Eindruck erweckt hat, sie habe sich mit den fehlenden Stellplätzen der baulichen Anlage abgefunden. Zudem können ordnungsrechtliche und polizeiliche Eingriffsbefugnisse nicht verwirkt werden (Bayerischer VGH, Beschluss vom 15. Oktober 2012 – 2 ZB 12.340 –, juris; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 1. April 2008 – 10 S 1388/06 –, NVwZ-RR 2008, 696f.). Die Pflichten aus einer unter Auflagen erteilten Baugenehmigung sind auch nicht im Zwangsversteigerungsverfahren untergegangen. Sie sind nicht gleichzusetzen mit einem Recht eines Dritten an dem Grundstück. Es handelt sich vielmehr um eine öffentlich-rechtliche Pflicht des Grundstückeigentümers bzw. des Bauherrn im Hinblick auf die vorhabenbezogene und damit dinglich wirkende Baugenehmigung (vgl. VG München, Beschluss vom 29.07.2008 - M 8 S 08.2585 – juris, Rn. 30; zur dinglichen Wirkung: Lang in: Jeromin, Kommentar zur LBauO Rh-Pf., 3. Aufl., § 70 Rn. 74). Gemäß § 47 Abs. 1 LBauO dürfen bauliche Anlagen sowie andere Anlagen, bei denen ein Zugangs- oder Abgangsverkehr zu erwarten ist, nur errichtet werden, wenn Stellplätze in ausreichender Zahl und Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit hergestellt werden (notwendige Stellplätze). Ihre Zahl und Größe richtet sich nach Art und Zahl der vorhandenen und zu erwartenden Kraftfahrzeuge der Benutzerinnen und Benutzer sowie der Besucherinnen und Besucher der Anlagen; dabei sei die Möglichkeit der Inanspruchnahme öffentlicher Verkehrsmittel zu berücksichtigen. Die für die derzeitige Nutzung des Gebäudes maßgelbliche Zahl der notwendigen und noch nicht angelegten Stellplätze, die von der Beklagte mit 305 ihrer Verfügung vom 1. Februar 2012 zugrunde gelegt wurde, ist im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Verfügung vom 1. Februar 2012 nicht mehr allein maßgebend. Mit dem Antrag vom 7. März 2013 hat die Klägerin die teilweise Nutzungsänderung des Gebäudes beantragt, die zu einer drastischen Reduktion des Stellplatzbedarfs führen würde. Die Beklagte hat den danach gegebenen Stellplatzbedarf in ihrem dem Schreiben vom 28. Februar 2014 beigefügten Vertragsentwurf mit noch 40 nach der Nutzungsänderung zu schaffenden Stellplätzen angegeben. Da die Nutzungsänderung schon seit längerer Zeit bescheidungsreif ist, bis heute jedoch von der Beklagten keine Genehmigung erteilt wurde, hindert die Beklagte die Klägerin an der Umsetzung einer Nutzung mit geringerem Stellplatzbedarf. In dem Erörterungstermin vor der Kammer am 9. Dezember 2014 hat die Beklagte bestätigt, dass der Baugenehmigungsantrag (positiv) unter Beifügung der üblichen Auflagen etwa zur Vorlage einer Baustatik bescheidungsreif sei. Eine von der Beklagten bisher unterlassene Baugenehmigung würde die im Tatbestand zitierten Regelungen der Baugenehmigung vom 11. August 1971 hinsichtlich der Schaffung von Stellplätzen voraussichtlich weitgehend oder gar vollständig ablösen und somit eine neue Grundlage schaffen, die nunmehr allein auf § 47 LBauO in der aktuellen Fassung beruhen würde. Die Klägerin hat ebenfalls im Erörterungstermin am 9. Dezember 2014 erklärt, dass sie weiterhin an der Nutzungsänderungsgenehmigung interessiert sei. Da dieser Bauantrag entscheidungsreif ist, muss sich die Beklagte auch bei der Frage der Nutzungsuntersagung inhaltlich mit der absehbaren Neuregelung befassen. Hierbei kann sie sich nicht darauf berufen, dass die Klägerin das Vertragsangebot zur Ablösung der Stellplätze vom 28. Februar 2014 abgelehnt habe, da sich dieses von seinem Regelungsinhalt nicht ausschließlich auf die Nutzungsänderungsgenehmigung beschränkt hat. Die Klägerin kann weiterhin ins Feld führen, dass sie den – eine Ablösung vorbereitenden – Vergleichsvorschlag des Gerichts in dem Erörterungstermin vom 9. Dezember 2014 letztlich angenommen hat. Sie hat von ihrer Widerrufsmöglichkeit, anders als die Beklagte, keinen Gebrauch gemacht. Auf der Grundlage einer Nutzungsänderungsgenehmigung hat die Beklagte die Möglichkeit, die die Stellplatzpflicht regelnden Bedingungen und Auflagen der Baugenehmigung vom 11. August 1971 durch aktuelle Auflagen vollständig abzulösen. Diese Möglichkeit muss sie auch berücksichtigen, wenn es um den Fortbestand der Nutzungsuntersagung geht. Sie kann sich hier von dem Verweis auf den Vertrag vom 19. März 1971 lösen, der wie unten (2.) noch darzulegen sein wird, ebenfalls einer zwangsweisen Durchsetzung der Stellplatzfrage entgegensteht. Danach stellt sich die Frage, ob nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können, in einem neuen Licht. Denn die Schaffung oder Nachweisung von 40 zusätzlichen Parkplätzen dürfte ungleich einfacher, billiger und schneller möglich sein, als die Schaffung der in der Verfügung vom 1. Februar 2012 geforderten 305 Stellplätze. Damit erscheint nunmehr eine Durchsetzung der Stellplatzpflicht in jedem Falle auch „auf andere Weise“ möglich, es bleibt der Beklagten zudem unbenommen, der Klägerin ein günstiges Ablösungsangebot – wie im Vergleich vom 9. Dezember 2014 vorgesehen – zu machen. Selbst die zwangsweise Durchsetzung der Pflicht zur Schaffung von 40 Stellplätzen nach Ablauf der verschiedenen und weitgehend in der Hand der Klägerin liegenden Entscheidungsschritte und -optionen des § 47 LBauO erscheint durchaus im Rahmen des Möglichen und Naheliegenden. Gibt es danach andere Möglichkeiten, rechtmäßige Zustände zu schaffen, kann § 81 LBauO nach seinem Wortlaut nicht (mehr) herangezogen werden. Im Übrigen stellt sich die ausgesprochene nahezu vollständige Nutzungsuntersagung im Hinblick auf die nur noch fehlenden 40 Stellplätze als unverhältnismäßig dar. Schon aus diesem Grund war die Nutzungsuntersagungsverfügung vom 1. Februar 2012 vollständig aufzuheben, da es dem Gericht nicht zusteht, diese – aus Sicht des Gerichts nicht teilbare – Verfügung auf einen geringeren Teilbereich des Gebäudes zu beschränken. Denn die eingeschränkte Untersagung stünde im Ermessen der Beklagten, die die noch von der Nutzungsuntersagung betroffenen Gebäudeteile nach dem Umfang der Stellplätze und nach weiteren sachgerechten Kriterien auszuwählen hätte. 2. Darüber hinaus ist die Beklagte derzeit noch an die Regelungen der Baugenehmigung vom 11. August 1971 gebunden, die sie an einer einseitigen Durchsetzung der Stellplatzpflicht gegen die Klägerin hindern. Die Baugenehmigung vom 11. August 1971 enthielt neben der Festlegung der Zahl von 340 Stellplätzen die Regelung: „Die Schaffung der Stellplätze regelt sich durch den Vertrag vom 18.3.1971 zwischen der Stadt Idar-Oberstein und den Architekten C... u. D...“. Es kann hier letztlich dahingestellt bleiben, ob ungeachtet der Ausführungen unter 1. zum Zeitpunkt des Erlasses der Verfügung vom 1. Februar 2012 oder zum Zeitpunkt der Widerspruchsentscheidung „auf andere Weise“ rechtmäßige Zustände hätten geschaffen werden können. Insoweit erscheint von Bedeutung, dass die Beklagte weiterhin Eigentümerin des Geländes ist, auf dem auf der Grundlage des Vertrages vom 18. März 1971 die Stellplätze geschaffen werden sollten. Auf diesem Gelände ist auch ein Parkhaus gebaut worden, welches ohne größere Hindernisse von der Beklagten an die Klägerin verkauft und übereignet werden könnte. Dass dieses Parkhaus verpachtet ist und dort Einstellplätze von den Nutzern nur gegen Entgelt erhältlich sind, hindert nicht zwangsläufig die Anrechnung auf die Erfüllung der Stellplatzpflicht. Die Beklagte hat sich mit dem Verweis auf den Vertrag vom 18. März 1971 im Hinblick auf die Erfüllung der Stellplatzpflicht auf die Ebene des Vertrages begeben und dies gegenüber der seinerzeitigen Bauherrin in der Baugenehmigung bestätigt. Die seinerzeitige Bauherrin hatte keinen rechtlich gesicherten Einfluss auf die Vertragspartner des Vertrages vom 18. März 1971 und war damit auch nicht verantwortlich für die Umsetzung des Vertrages. In diese Position sind die späteren Eigentümer der Grundstücke und damit letztlich auch die Klägerin eingetreten. Damit hat die Beklagte – solange die genannte Regelung der Baugenehmigung vom 11. August 1971 Gültigkeit hat – gegenüber der Bauherrin und ihren Rechtsnachfolgern und damit auch gegenüber der Klägerin als derzeitige Eigentümerin auf die einseitige zwangsweise Durchsetzung der Stellplatzverpflichtung verzichtet (vgl. Kopp-Ramsauer, 11. Auflage, § 61 VwVfG Rn. 1, zu einseitigen zwangsweisen Durchsetzung von Rechten aus einem Vertrag). Da die Klägerin nicht als Rechtsnachfolgerin Vertragspartnerin des Vertrages vom 18. März 1971 geworden ist, kann ihr auch nicht entgegengehalten werden, die Erfüllung des Vertrages sei unmöglich, er sei gescheitert oder die Beklagte habe sich wirksam von diesem Vertrag gelöst. Eine solche Annahme ist für die Klägerin erst verbindlich, wenn Ziffer 23 der Auflagen und Bedingungen (S. 10) der Baugenehmigung vom 11. August 1971 von der Beklagten rechtlich wirksam aufgehoben oder durch eine andere Regelung (ggf. auch in einer Nutzungsänderungsgenehmigung) ersetzt wird. Die Ausübung von bauordnungsrechtlichen Eingriffsbefugnissen auf der Grundlage des die Stellplatzpflicht regelnden § 47 LBauO ist (so lange) ausgeschlossen, wie die Behörde sich im Rahmen der gültigen Baugenehmigung für die Regelung der Erfüllung der Stellplatzauflage auf die (gleichordnende) Vertragsebene begeben hat. Erst wenn die Bezugnahme auf den Vertrag durch entsprechende Änderung der Baugenehmigung entfällt, ist wieder Raum für die in § 52 LBO a.F. bzw. § 47 LBauO n.F. geregelten und vorrangig in der Wahlfreiheit des Bauherrn liegenden Optionen der Erfüllung der Stellplatzpflicht. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten ergibt sich auch § 167 Abs. 2 und 1 VwGO i.V.m. § 709 ZPO. Beschluss 1. Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren durch die Klägerin wird für notwendig erklärt (§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO), da sie vom Standpunkt einer verständigen, nicht rechtskundigen Partei im Zeitpunkt der Bestellung für erforderlich gehalten werden durfte (vgl. näher Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung mit Erläuterungen, Rn. 18 zu § 162 VwGO m.w.N.), also - wie hier aus der Sicht der Klägerin - nicht willkürlich und überflüssig, sondern zweckdienlich erscheint. 2. Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 160.000,- € festgesetzt (§§ 52 Abs. 1, 63 Abs. 2 GKG unter Anlehnung an Ziffer 9.4 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013, LKRZ 2014, 169). Die Klägerin wendet sich gegen eine teilweise Untersagung der Nutzung des Gebäudes „Diamant- und Edelsteinbörse“ in Idar-Oberstein. Die Klägerin ist seit dem Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren im Jahr 2006 Eigentümerin der im Grundbuch von Idar-Oberstein Blatt ... eingetragenen Grundstücke Flur ... Flurstück-Nr. .../3, .../8,.../9 und .../7. Sämtliche Grundstücke sind zu der wirtschaftlichen Einheit A... Straße 34 in ... Idar-Oberstein zusammengefasst und mit einer Gebäudeanlage mit 22 Geschossen bebaut. Davon werden das Erdgeschoss und die Geschosse 12 bis 19 als Hotel genutzt, das ehemalige Restaurant befindet sich in der 20. Etage und die Technik in der 21. Etage. Im Teilbereich des EG sowie im OG 2 bis OG 11 sind Räume zur Laden- und Büronutzung vorhanden. Die ehemalige Diamantenbörse ist geschlossen. Die Baugenehmigung vom 11. August 1971 (Bauerlaubnis-Nr. .../71) an die B... Wohnungsgesellschaft mbH u. Co. KG zur Errichtung einer Diamant- und Edelsteinbörse mit Hotel sieht unter „Bedingungen und Auflagen“ u.a. folgende Regelungen (S. 3 bzw. S. 10) vor: „18) Die Bauerlaubnis umfasst die Erteilung einer Befreiung nach § 33 BBauG sowie 7 LBO. …. Bedingungen: … 3) Die erforderlichen Stellplätze für Kraftfahrzeuge sind bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens anzulegen. … 23) Gemäß § 52 LBO sind für das Vorhaben insgesamt 340 Einstellplätze zu schaffen. Die Schaffung der Stellplätze regelt sich durch den Vertrag vom 18.3.1971 zwischen der Stadt Idar-Oberstein und den Architekten C... u. D...“. Die in der Baugenehmigung vom 11. August 1971 genannte Zahl von nachzuweisenden Stellplätzen wurde nach übereinstimmendem Vortrag der Beteiligten seit 1971 bis heute nicht im vollen Umfang geschaffen. Nach vorherigen, erfolglosen Verhandlungen der Beteiligten hörte die Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 20. Juli 2010 zur geplanten Nutzungsuntersagung des Gebäudes im Hinblick auf nicht hergestellte Stellplätze an. Auch die anschließenden Verhandlungen blieben erfolglos. Die Beklagte erließ am 1. Februar 2012 die angefochtene Nutzungsuntersagung mit folgendem Inhalt: „1. Die Nutzung des o.a. Gebäudes wird hiermit mit Ablauf eines Jahres nach Bestandskraft dieser bauaufsichtlichen Verfügung untersagt. Von der Nutzungsuntersagung ausgenommen sind die in der Anlage 1 aufgeführten und in den beiliegenden Planunterlagen (Anlagen 2 bis 7) mit Ziffern 1-16 (Grüneintragungen) bezeichneten Räumlichkeiten, sowie die Verkehrswege (Flure, Treppenhäuser, Aufzüge o.a.), WC-Anlagen, haustechnischen Räume, Keller- bzw. Lagerräume und der Tresorraum. Die Nutzungsuntersagung bleibt so lange auf rechterhalten, bis die dem Gebäude heute noch fehlenden notwendigen Stellplätze hergestellt bzw. nachgewiesen wurden. Nach den erteilten Baugenehmigungen fehlen dem Gebäude derzeit 305 Stellplätze. 2. Die Nutzungsuntersagung wird verbunden mit der Forderung, für die nicht unter Ziffer 1, Satz 2 von der Nutzungsuntersagung ausgenommenen Räumlichkeiten, die erforderlichen Vorkehrungen zur Beendigung der privatrechtlichen Vertragsverhältnisse (z.B. Kündigung, Vertragsauflösung, Änderungskündigung bestehender Miet-/Pachtverhältnisse) so rechtzeitig zu treffen, dass die Nutzungsuntersagung mit Ablauf eines Jahres nach Bestandskraft dieser Verfügung vollzogen werden kann. Sollten privatrechtliche Vertragsverhältnisse bestehen, die während der Jahresfrist Ihrerseits nicht gelöst werden können, sind uns diese innerhalb eines Monats nach Bestandskraft der Verfügung unter Angabe der Vertragspartner und der entsprechenden Räumlichkeiten mitzuteilen, damit ggfls. erforderliche Duldungsverfügungen (falls erforderlich unter Anordnung der sofortigen Vollziehung) rechtzeitig erlassen werden können. Die Beklagte stützte die am 6. Februar 2012 zugestellte Verfügung auf §§ 81, 59 und 47 Abs. 1 der Landesbauordnung (LBauO) in Verbindung mit der Baugenehmigung zur Errichtung der Diamant- und Edelsteinbörse mit Hotel vom 11. August 1971. Des Weiteren drohte sie gestützt auf §§ 59 Abs. 1 und 2 LBauO in Verbindung mit §§ 2, 61, 62, 64 und 66 des Landesverwaltungsvollstreckungsgesetzes (LVwVG) die Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe von 5.000,00 € an für den Fall, dass die Klägerin der bauaufsichtlichen Verfügung nicht fristgemäß nachkommt. Hiergegen legte die Klägerin mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 5. März 2012 Widerspruch ein und führte im Wesentlichen aus, sie habe beim Erwerb der Immobilie darauf hingewiesen, dass sie finanziell nicht in der Lage sei, für evtl. Versäumnisse der Beklagten in der Vergangenheit einzustehen. Der damalige Oberbürgermeister habe ihr zugesagt, dass man eine Ablöse bestehender Stellplatzverpflichtungen im Rahmen der Wirtschaftsförderung zurückerstatten werde. Auch sei sie bereit gewesen, das Börsenparkhaus zu den Konditionen der damaligen Betreiberfirma anzumieten bzw. ein Grundstück in der A... Straße zu erwerben. Beides habe die Beklagte abgelehnt. Die angebotene Ablösesumme habe sie abgelehnt, weil eine derartige Zahlung an der Parksituation um die „Börse" auch nichts mehr ändern könnte. Die Nutzungsuntersagung sei kein zulässiges Mittel, um die Stellplatzverpflichtung gegen sie durchzusetzen. Es handele sich bei der Stellplatzverpflichtung um eine Auflage und somit einen selbstständigen Verwaltungsakt. Die Beklagte sei zur Durchsetzung dieser Auflage auf die Zwangsmittel des § 51 PVG bzw. des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes zu verweisen. Die Voraussetzungen des § 81 LBauO seien nicht erfüllt. Außerdem sei die Verpflichtung, Stellplätze herzustellen, nicht auf sie übergegangen. Sie sei keine Rechtsnachfolgerin der einstigen Bauherrin. Das Börsengebäude sei durch die Beklagte abgenommen und in diesem Zusammenhang seien bereits 120 Parkplätze nachgewiesen worden. Die Beklagte habe es versäumt, etwaige Ansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden. Somit sei der Anspruch untergegangen. Sofern von einer Zulässigkeit der Nutzungsuntersagung auszugehen sei, sei diese jedoch unbegründet. Der Erlass stehe im Ermessen der Beklagten. Sie habe viele Jahre lang keine Veranlassung zum Einschreiten gesehen. Auch habe sie ihre vertraglichen Verpflichtungen in der Vergangenheit nicht erfüllt. Die Beklagte trug im Widerspruchsverfahren vor, die Pflicht zur Herstellung der Stellplätze sei gemäß § 70 Abs. 1 S. 2 LBauO, bzw. § 80 Abs. 1 S. 3 LBO 1961 auf die Klägerin mit der Baugenehmigung übergegangen. Auch habe die Klägerin in der Vergangenheit zugestimmt, dass eine solche Verpflichtung bestehe. Ein Verzicht auf die Herstellung oder Ablösung sei nach der LBauO nicht möglich und wegen des Gleichheitsgrundsatzes auch nicht vertretbar. Sie habe die Stellplatzproblematik immer wieder geltend gemacht, auch im Zwangsversteigerungsverfahren 2006. Die Stellplatzforderung sei im Zwangsversteigerungsverfahren nicht untergegangen. Die 120 Stellplätze auf dem Börsenparkplatz seien 1974 nur provisorisch hergestellt und niemals vom Eigentümer übernommen worden. Der Bau des Börsenparkhauses sei auf Grund dringenden Stellplatzbedarfes durch die Stadt ausgeführt worden. Eine Anpachtung des Parkhauses durch die Klägerin sei deshalb nicht zu Stande gekommen, da sie es unter Hinweis auf ihre finanziellen Möglichkeiten zunächst abgelehnt habe, eine jährliche Summe in Höhe von 3.000 € für die Bereitstellung von 100 Stellplätzen an die Beklagte zu zahlen. Die Parkhausbewirtschaftung sei zudem öffentlich ausgeschrieben worden. Die Klägerin habe sich auf diese Ausschreibung hin nicht um die Bewirtschaftung bemüht. Später sei das Parkhaus bereits an die ursprüngliche Betreiberin vergeben gewesen. Die Auffassung der Klägerin, § 81 LBauO sei nicht anwendbar, sei rechtlich nicht zu begründen. Als Alternative habe lediglich § 59 LBauO und somit die Forderung nach der Herstellung bzw. dem Nachweis der fehlenden Stellplätze zur Verfügung gestanden. Die Klägerin habe im Rahmen der Verhandlungen mehrfach dargelegt, dass sie weder willens sei, die erforderlichen Stellplätze herzustellen oder abzulösen, noch finanziell dazu in der Lage sei. Folglich laufe diese Forderung ins Leere, insbesondere auch da eventuell im Rahmen der Vollstreckung des Verwaltungsaktes festgesetzte Zwangsgelder nicht den gewünschten Erfolg bringen würden. Eine Abhilfe könne nicht erfolgen. Mit Widerspruchsbescheid vom 14. Januar 2013 wies der Stadtrechtsausschuss den Widerspruch zurück und führte aus, der Bescheid vom 1. Februar 2012 sei rechtmäßig und verletze die Klägerin nicht in ihren Rechten. Die Nutzung des Börsengebäudes widerspreche § 47 Abs. 1 LBauO (§ 52 LBO 1961) und der 1971 erteilten Baugenehmigung. Die geforderten 340 Stellplätze aus der Genehmigung von 1971 seien bis heute nicht vollständig hergestellt oder abgelöst worden. Im Jahr 1989 sei der damaligen Eigentümerin Frau E... eine Nutzungsänderung genehmigt worden, die mit der Schaffung von drei zusätzlichen Stellplätzen einhergegangen sei. Diese drei Stellplätze seien von Frau E... abgelöst worden. 35 Stellplätze seien für das Börsengebäude bis zum heutigen Zeitpunkt hergestellt worden, wobei in die Berechnung sieben Stellplätze einflössen, die auf dem Grundstück der Klägerin zwar vorhanden seien, allerdings in einem nach Bebauungsplan als öffentliche Fläche ausgewiesenen Bereich. Diese sieben Stellplätze seien von der Beklagten aus Kulanz in die Zahl der vorhandenen Stellplätze mit aufgenommen worden, um gegenüber der Klägerin ihr Entgegenkommen zu demonstrieren. Das Nichtvorhandensein von Stellplätzen in genügender Zahl (hier 305) sei ein Verstoß gegen eine baurechtliche Vorschrift. Die verfügte Nutzungsuntersagung stütze sich auf § 81 LBauO und sei statthaft, wenn bauliche Anlagen gegen baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstießen. Auf andere Weise könnten rechtmäßige Zustände nicht hergestellt werden. Es seien auch zwischen den Beteiligten zahlreiche Verhandlungen letztlich ohne Erfolg geführt worden. Die Nutzungsuntersagung sei das einzig verbleibende Mittel, um gegen die Klägerin vorzugehen. Die alleinige weitere Alternative wäre die Forderung, die Stellplätze herzustellen oder abzulösen, wie in § 47 LBauO normiert. Aus den erläuterten Gründen könne die Stellplatzforderung gerade nicht auf diese Weise durchgesetzt werden, da sämtliche Einigungsversuche und Lösungs-ansätze bislang gescheitert seien. Die Bauaufsichtsbehörde dürfe nicht dulden, dass ein derart baurechtswidriger Zustand bestehen bleibe, und könne nicht auf die Durchsetzung ihrer Rechte verzichten. Dies würde dem Gleichheitsgrundsatz gänzlich widersprechen, da andere Bauherren ausnahmslos ihre Stellplatzverpflichtung erfüllen müssten - sei es tatsächlich oder durch Ablöse. Die Klägerin könne sich auch nicht darauf berufen, dass die Beklagte ihren vertraglichen Verpflichtungen aus dem Jahr 1971 nicht nachgekommen sei und somit die Stellplatzforderung nicht mehr geltend gemacht werden könne. Die angesprochenen 120 angeblich bereits nachgewiesenen Parkplätze könnten auf die Stellplatzforderung nicht angerechnet werden, da diese niemals vom Gebäudeeigentümer übernommen und zudem seinerzeit nur provisorisch errichtet worden seien. Die Forderung sei auch nicht verwirkt, da sie, sofern das Gebäude nicht - wie über längere Zeiträume so geschehen - in der Zwangsverwaltung gestanden habe, ihre Stellplatzforderung immer wieder bei den Eigentümern geltend gemacht und angemahnt habe. Im Urteil des VG Koblenz vom 30. März 1993 - 1 K 2306/91.KO - werde ausgeführt (Seite 9), dass die in der Baugenehmigung von 1971 begründete Stellplatzverpflichtung nach wie vor bestehe. Auch nach diesem Urteil aus dem Jahr 1993 habe sie sich bemüht, eine Lösung für die Problematik herbeizuführen. Es sei zu beachten, dass das Börsengebäude von 1995 bis 2006, mithin 11 Jahre, unter Zwangsverwaltung gestanden habe. Auch sei der Klägerin die Stellplatzverpflichtung vor dem Erwerb bekannt gewesen. Ein für die Verwirkung notwendiges Umstandsmoment sei vorliegend nicht erkennbar. Darüber hinaus sei in der Rechtsprechung anerkannt, dass ordnungsrechtliche und polizeiliche Eingriffsbefugnisse nicht verwirkt werden könnten. Die ordnungsgemäße Ausübung des Ermessens bei Erlass der Nutzungsuntersagung zeige sich auch darin, dass die Beklagte diese auf Teile des Gebäudes beschränkt habe. Die Stellplatzforderung sei nicht im Zwangsversteigerungsverfahren untergegangen. Die Pflichten aus einer unter Auflagen erteilten Baugenehmigung seien kein Recht an dem Grundstück, sondern eine öffentlich-rechtliche Pflicht des Grundstückeigentümers. Eine Zwangsversteigerung könne die Pflicht als solche trotz des gesteigerten Vertrauens nicht zum Erlöschen bringen, da auch der neue Eigentümer nach dem Bauordnungsrecht verpflichtet bleibe, die baulichen Anlagen auf seinem Grundstück gemäß der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu gestalten. Daraus ergebe sich, dass § 52 ZVG auf öffentlich-rechtliche Verpflichtungen keine Anwendung finde. Zuständig nach § 81 LBauO i.V.m. § 59 LBauO sei sie als Bauaufsichtsbehörde. § 81 LBauO lege fest, dass die bauaufsichtliche Verfügung gegenüber der nach § 54 LBauO verantwortlichen Person auf deren Kosten ergehe. Nach § 54 Abs. 2 LBauO kämen dafür Bauherren und Eigentümer in Betracht. Die Klägerin sei jetzige Eigentümerin des Börsengebäudes und damit grundsätzlich möglicher Verantwortlicher. Zusätzlich dazu sei sie Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Bauherrin aus der Baugenehmigung von 1971. Diese Baugenehmigung mit der enthaltenen Stellplatzverpflichtung gelte gemäß § 70 Abs. 1 Satz 2 LBauO (§ 80 Abs. 1 Satz 3 LBO 1961) für und gegen den Rechtsnachfolger. Im Falle einer bauaufsichtlichen Genehmigung könne eine solche Rechtsnachfolge auch mittelbar durch Übertragung des Eigentums am Grundstück erfolgen, ohne dass es einer besonderen Übertragungshandlung bedürfe. Davon erfasst seien auch grundstücksbezogene Auflagen. Die Auffassung der Klägerin, sie sei nicht Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Bauherrin, sei nicht nachvollziehbar. Sie sei verantwortliche Person im Sinne des § 54 LBauO als Eigentümerin und Rechtsnachfolgerin der Bauherrin. Die Verantwortlichkeit beziehe sich dabei auf den unstreitig vorhandenen baurechtswidrigen Zustand des Börsengebäudes. Die Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen sei mit Eigentumserwerb im Jahr 2006 und damit einhergehendem Übergang der Baugenehmigung von 1971 auf die Klägerin übertragen worden. Sie sei als Auflage grundstücksbezogen und nicht etwa von einer bestimmten Person - wie der ursprünglichen Bauherrin - abhängig und somit ebenfalls auf die Rechtsnachfolgerin übergegangen und nicht erloschen. Auf Grund der Größe des Gebäudes und der Vielzahl der bestehenden privatrechtlichen Vertragsverhältnisse sowie der Tatsache, dass die Bauaufsichtsbehörde über etwaige Veränderungen der Miet- und Nutzungsverhältnisse keine Informationen erhalte, sei die Nutzungsuntersagung gegenüber der Klägerin in ihrer Eigenschaft als Verantwortliche gemäß § 54 LBauO und nicht gegenüber allen denjenigen, die das Börsengebäude tatsächlich nutzen, verfügt worden. Damit verbunden sei die Forderung, für die nicht aus der Verfügung ausgenommenen Räumlichkeiten Vorkehrungen zu treffen, damit die privatrechtlichen Vertragsverhältnisse rechtzeitig beendet werden könnten, um den Vollzug der Nutzungsuntersagung mit Ablauf eines Jahres nach Bestandskraft der Verfügung zu gewährleisten. Insbesondere die Jahresfrist räume der Klägerin ausreichende Möglichkeiten ein, um sich von bestehenden Mietverhältnissen vertragsgemäß zu lösen. Darüber hinaus sei die Zwangsmittelandrohung rechtmäßig. Der Widerspruchsbescheid wurde den Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 16. Januar 2013 zugestellt. Mit Telefax ihrer Prozessbevollmächtigten von Montag, dem 18. Februar 2013, hat die Klägerin die vorliegende Klage erhoben und wiederholt und vertieft ihr Vorbringen. Sie trägt ergänzend vor, zur teilweisen Umnutzung des EG sowie des zweiten bis zum elften OG habe sie am 7. März 2013 die Genehmigung zu einem Teilumbau und einer Teilnutzungsänderung in ein Pflegeheim mit 96 Vollpflegeplätzen und einem Wohnbereich für betreutes Wohnen mit 28 Wohnungen einschließlich erforderlichen Nebenraumprogramm beantragt. Eine Entscheidung zu diesem Bauantrag sei bisher nicht erfolgt. Die Beklagte verbinde die mehrfach in Aussicht gestellte Genehmigung mit dem Abschluss einer Vereinbarung zur Regelung der Stellplatzangelegenheit, so u.a. in dem Vereinbarungsentwurf nebst Begleitschreiben vom 28. Februar 2014. Die Erfüllung der Stellplatzauflage in der Genehmigung von 1971 sei nicht Voraussetzung für die Erteilung der neuen Baugenehmigung, so dass eine Erzwingung dieser Auflage durch eine Untersagung der Nutzung des Gebäudes nicht durchgesetzt werden könne. Die Durchsetzung solcher Auflagen richte sich nach dem Landesverwaltungsvollstreckungsgesetz, wobei eine Untersagung der Nutzung des Gebäudes nicht zu den dort genannten Zwangsmitteln gehöre. Die Stellplatzverpflichtung sei im Zuge der Zwangsversteigerungsverfahren untergegangen; es werde auch die Einrede der Verjährung erhoben, hilfsweise Verwirkung eingewendet. Sollte die Untersagung der Nutzung des Gebäudes dennoch zulässig sein, sei die Beklagte zur Ausübung pflichtgemäßen Ermessens verpflichtet und hierbei sei die näher dargelegte Historie und die Einflussnahme der Stadt auf das Objekt zu berücksichtigen. Diese habe mehrfach eine finanzielle Förderung der Stellplatzherstellung avisiert. Sie habe der Beklagten im Jahre 2008 angeboten, das Parkhaus zum Marktpreis zu mieten, auch einen um 10 % höheren Mietzins zu bezahlen. Dies habe die Beklagte abgelehnt. Der Verweis auf § 47 LBauO in der aktuellen Kommentierung sei unerheblich. Die Beurteilung der Rechtslage und damit verbunden der Bestandsschutz des Gebäudes beruhten auf der Baugenehmigung vom 11. August 1971 und den daraus abzuleitenden Entwicklungen. In dieser Baugenehmigung sei zu den Stellplätzen bestimmt, dass die Schaffung der insgesamt 340 Einstellplätze durch den Vertrag vom 18. März 1971 zwischen der Stadt Idar-Oberstein und den Architekten C... und D..., geregelt sei. Durch den Bestand dieses Vertrages sei die Bedingung der Baugenehmigung zur Anlage der Stellplätze somit bereits erfüllt gewesen. Die Klägerin beantragt schriftsätzlich, den Bescheid der Beklagten vom 1. Februar 2012, Az.: 60-63-.../10-05 und den Widerspruchsbescheid der Beklagten vom 14. Januar 2013, Az.: 10-30 .../12, aufzuheben. Die Beklagte beantragt schriftsätzlich, die Klage kostenpflichtig abzuweisen. Sie verweist auf den Widerspruchsbescheid und trägt ergänzend vor, die Einhaltung der Stellplatzverpflichtung sei eine zwingende Genehmigungsvoraussetzung für eine bauliche Anlage. Bei der Auflage handele es sich um einen unselbständigen Verwaltungsakt, da sie mit der Baugenehmigung akzessorisch zusammenhänge. Auf Grund der gegebenen Umstände und der Vorgeschichte halte sie eine unmittelbare Vollstreckung weder für zweckmäßig noch für sinnvoll. Der Versuch, die Auflage direkt im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen, würde ins Leere laufen und die Nichterfüllung der Auflage (bei erfolgloser Anwendung von Zwangsmitteln) zum Widerruf der Baugenehmigung ermächtigen, wodurch auch der Bestandsschutz des Gebäudes verloren ginge. Somit sei, auch auf Grund der Tatsache, dass die Stellplätze teilweise hergestellt worden seien, nach dem Grundsatz des geringstmöglichen Eingriffs, die teilweise Nutzungsuntersagung das einzig Erfolg versprechende Mittel zur Herstellung rechtmäßiger Zustände und ermögliche der Klägerin auch nach Bestandskraft der Nutzungsuntersagung immer noch den teilweisen Betrieb des Gebäudes Es sei nie bestritten worden, dass die Stadt zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes ein großes Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens gehabt habe. Die vorgelegten Sitzungsprotokolle bestätigten, dass die Forderung auf Herstellung der erforderlichen Parkplätze immer schon Bestandteil der Verhandlungen gewesen sei und sie sich bemüht habe, zur Regelung der Grundstückssituation - soweit möglich - beizutragen. Im Übrigen sei danach der Klägerin die Stellplatzforderung bei Ersteigerung des Gebäudes bekannt gewesen. Die Klägerin sei nicht bereit gewesen, im Rahmen der Förderung des Börsengebäudes durch Sanierungsmittel ein von der Stadt und dem Land gefordertes Gesamtkonzept vorzulegen und eine entsprechende Modernisierungs- und Instandsetzungsvereinbarung abzuschließen. Die Beteiligten haben mit Schriftsätzen vom 2. und 3. Dezember 2014 auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet. Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die von den Beteiligten vorgelegten Schriftsätze und Unterlagen sowie die beigezogenen Verwaltungsakten verwiesen; sämtliche Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.