2 K 4676/08

Festsetzung von Ausgleichsbetrag nach Entwicklungsmaßnahme: Gutachterliche Ermittlung und Beschränkung des Betrags • Die Gemeinde kann nach §169 Abs.1 Nr.7 i.V.m. §154 BauGB Ausgleichsbeträge für durch Entwicklungsmaßnahmen verursachte Bodenwerterhöhungen verlangen. • Zur Ermittlung von Anfangs- und Endwerten nach §154 Abs.2 BauGB sind sachverständige Gutachten der Gutachterausschüsse zulässig und bilden ein tragfähiges Beurteilungsfundament für das Gericht. • Das Komponentenverfahren ist eine anerkannte Methode zur Schätzung maßnahmebedingter Wertsteigerungen, deren Ergebnis nur bei formalen oder offenkundigen Fehlern gerichtlich zu prüfen ist. • Hat die Behörde unbrauchbare oder methodisch mangelhafte Gutachten eingeholt, kann das Gericht die Kosten für ein gerichtliches Gutachten der Behörde nach §155 Abs.4 VwGO auferlegen. Die Beklagte (Stadt) erklärte durch Satzung 1993 ein Gebiet als Entwicklungsbereich und ließ die Maßnahme von einer Treuhänderin durchführen. Für die Festsetzung von Ausgleichsbeträgen wurden Anfangs- und Endwerte der Grundstücke durch den örtlichen Gutachterausschuss ermittelt; später folgte ein weiteres Gutachten zum Stichtag 2006. Die Beklagte setzte mit Bescheid vom 19.06.2008 gegenüber dem Kläger einen Ausgleichsbetrag von 18.112,50 Euro fest. Der Kläger rügte die Wertermittlung, insbesondere die Bewertung von Vorder- und Hinterland, die Annahme einer Bauerwartung und die Höhe der Wertsteigerung. Das Gericht ließ den Oberen Gutachterausschuss ein Gutachten erstellen, das geringere, nachvollziehbare Werte ermittelte. Streitpunkt war vor allem die maßnahmebedingte Werterhöhung und die methodische Richtigkeit der Gutachtenerstellung. • Zulässigkeit der Heranziehung: Die Gemeinde handelte nach §169 Abs.1 Nr.7 i.V.m. §154 BauGB berechtigt, Ausgleichsbeträge für abgeschlossene Entwicklungsmaßnahmen zu erheben. • Begriffsbestimmung: Anfangs- und Endwerte sind Verkehrswerte i.S.d. §194 BauGB; sie sind fiktiv zu bestimmen und unterscheiden sich vom bloßen Kaufpreis. • Gutachterliche Grundlagen: Das Gericht darf sich mangels eigener Sachkunde der Bewertung durch Gutachterausschüsse bedienen; deren Gutachten sind nur auf formale Fehler überprüfbar, im Kern bleibt ein Ermessensspielraum. • Methodenwahl: Das Komponentenverfahren stellt eine anerkannte und geeignete Methode dar, wenn es sachgerecht angewandt und nachvollziehbar begründet wird. • Würdigung des gerichtlichen Sachverständigengutachtens: Der Obere Gutachterausschuss ermittelte nachvollziehbar einen Anfangswert unter Berücksichtigung eines 5%igen Zuschlagsabschlags aufgrund ungünstigen Zuschnitts und einen Endwert mithilfe der Komponentenmethode; daraus resultierte eine entwicklungsbedingte Wertsteigerung von 7.210,50 Euro. • Zurückweisung von Einwendungen: Die Einwendungen des Klägers gegen einzelne Annahmen (Leerstand, örtliche Vergleichswerte, Abschläge) konnten das schlüssige Gutachten nicht durchdringend in Frage stellen. • Fehler der Behörde: Die von der Beklagten eingeholten eigenen Gutachten waren methodisch unzureichend, sodass das Gericht ein eigenes Gutachten einholen musste; nach §155 Abs.4 VwGO sind die hierdurch entstandenen Gutachterkosten von der Behörde zu tragen. Die Klage war teilweise begründet: Der Bescheid der Beklagten ist insoweit aufzuheben, als er mehr als 7.210,50 Euro als Ausgleichsbetrag festsetzt; in diesem Umfang ist der festgesetzte Ausgleichsbetrag rechtmäßig. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, weil das vom Oberen Gutachterausschuss erstellte Gutachten die maßnahmebedingte Wertsteigerung nachvollziehbar und sachgerecht ermittelt hat. Die Gemeinde durfte den Kläger gemäß §169 Abs.1 Nr.7 i.V.m. §154 BauGB zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags heranziehen; die Höhe war jedoch zu hoch berechnet. Die Kosten des vom Gericht eingeholten Gutachtens trägt die Beklagte; die übrigen Verfahrenskosten werden 6/10 der Beklagten und 4/10 dem Kläger auferlegt.