2 K 4771/08

Der Bescheid der Beklagten vom 19.06.2008 über die Festsetzung eines Ausgleichsbetrags für die Entwicklungsmaßnahme "Nordstadt III" (Grundstücke Gemarkung S. , Flur 00, Flurstücke 000, 000 und 000) wird aufgehoben. Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. T a t b e s t a n d: Die Beklagte legte durch Satzung vom 15.12.1992 den Bereich zwischen den Straßen D. -E. -Straße, I.--------straße , V.---straße , I1.--------straße , V1. -X.--------straße und den östlichen Begrenzungen benachbarter Bebauungspläne als Entwicklungsbereich nach Artikel 2, § 6 Abs. 3 WoBauErlG fest. Eine vorbereitende Untersuchung hatte ergeben, dass in einem Teil des bebauten Bereichs des Entwicklungsbereichs ein Sanierungsbedarf wegen der engen Nachbarschaft industrieller Nutzung zu Wohnnutzung bestand. In dem seinerzeit noch landwirtschaftlich genutzten Teil sollten Wohnungen zur Milderung des in der Stadt festgestellten Wohnungsmangels errichtet werden. Die Satzung trat am 15.12.1993 in Kraft. Die Entwicklungsmaßnahme wurde von der Deutschen Stadtentwicklungsgesellschaft m. b. H. (DSK) als Treuhänder der Beklagten durchgeführt. Die Beklagte ließ durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Oberber-gischen Kreis - Gutachterausschuss - die Verkehrswerte der von der Entwicklungsmaßnahme betroffenen Grundstücke (Anfangswert und Endwert nach § 154 Abs. 2 BauGB) ermitteln. Zur Ermittlung des Anfangswertes der bebauten Bereiche am Stichtag 01.10.1992 zog der Gutachterausschuss von der künftigen Entwicklung des Satzungsbereichs noch unbeeinflusste Bodenrichtwerte und Grundstückskaufpreise aus der näheren Umgebung heran. Die landwirtschaftlich oder als öffentliche Grünfläche genutzten Bereiche wurden entsprechend ihrer Bauerwartung mit Abschlägen versehen. Das Ergebnis der Begutachtung ist in der "Anlage zum Wertgutachten über die Anfangswerte des Entwicklungsbereichs Nordstadt III der Stadt S. " festgehalten. Die Endwerte bezogen auf den Stichtag prognostizierte der Gutachterausschuss zunächst aufgrund früherer städtebaulicher Verfahren (Sanierungsverfahren), in denen er zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge tätig gewesen war, in den Städten Marienheide, Gummersbach und Wipperfürth (Wipperfürth: 10 % - 15 %, Marienheide: ( 15 % und Gummersbach: 5 % - 6,25 %, wobei letztere mit den Verhältnissen in S. nicht vergleichbar sei). Die Maßnahme werde des Weiteren dazu führen, dass das Wohnumfeld sich von einer einfachen zu einer mittleren Wohnlage entwickle, was aufgrund des Mietspiegels eine 15 %-ige Bodenwertsteigerung zur Folge haben werde. Schließlich wandte er auf den gesamten Entwicklungsbereich das sogenannte "Niedersachsenmodell" zur Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen an, indem er global Missstände und Maßnahmen für das Gebiet bewertete und den Algorithmus des "Niedersachsenmodells" anwandte. Im Ergebnis schätzte er aufgrund der drei Ansätze die verfahrensbedingte Wertsteigerung auf 15 %. Das Ergebnis der Prognose ist in der "Anlage zum Wertgutachten über die Endwerte des Entwicklungsbereichs Nordstadt III der Stadt S. " festgehalten. Die Endwerte entsprechen für die bebauten Grundstücke und die unbebauten Grundstücke im Innenbereich den um 15 % erhöhten Anfangswerten. Für die Grundstücke mit Bauerwartung ist vor der Erhöhung um 15 % die Aufwertung von Bauerwartungsland der jeweiligen Zustandsstufe zum Bauland vorgenommen worden. Für die im Verfahrensgebiet verbleibenden nicht zu bebauenden Flächen nahm der Gutachterausschuss ebenfalls eine Wertsteigerung an, die sich nördlich der Neubebauung auf ca. 27 % und in dem Grünzug innerhalb der Bebauung auf ca. 8 % beziffert. Für den Grundbesitz des Klägers ermittelte der Gutachterausschuss auf der Grundlage des generellen Gutachtens einen Anfangswert von 166.940,00 DM und einen Endwert von 191.490,00 DM. Dem liegt ein Ansatz von 170,00 DM/m² für den Anfangswert und von 195,00 DM/m² für den Endwert zugrunde. Durch zwei Satzungen vom 21.06.1994 entließ die Beklagte zum Einen den bebauten Bereich südlich der I1.--------straße aus der Entwicklungsmaßnahme (Teilaufhebung) und legte zum Anderen den bebauten Bereich im Süden, in dem der Grundbesitz des Klägers liegt, als Anpassungsgebiet fest. Hier erließ die Stadt den Bebauungsplan Nr. 00 1. Änderung. Mit Satzungsbeschluss vom 21.06.2006 erklärte der Rat der Stadt S. die Entwicklung für den größten Teil des Entwicklungsbereichs als abgeschlossen und hob die am 15.12.1993 in Kraft getretene Satzung vom 10.12.1993 teilweise auf. Nur für 10 Flurstücke galt die Satzung vom 10.12.1993 weiter. Die Teilaufhebung, die auch das Grundstück des Klägers betraf, trat am 14.08.2006 in Kraft. Der Gutachterausschuss erstellte auf Antrag der DSK zum Wertstichtag 14.08.2006 ein weiteres Wertgutachten für den Grundbesitz des Klägers. Auf der Grundlage der Entwicklung der Bodenrichtwerte während der Dauer der Entwicklungsmaßnahme erkannte der Gutachterausschuss für allgemeine Wohngebiete eine konjunkturelle Preissteigerung von 63,5 %, die im Prinzip auf die 1993 ermittelten Anfangs- und Endwerte anzuwenden sei. Für Mischgebiete betrage die vergleichbare konjunkturelle Preissteigerung 45,2 %. Das neue Gutachten ermittelte nun für den Grundbesitz des Klägers den Anfangswert bezogen auf den neuen Wertermittlungsstichtag zu 126,00 Euro/m². Den Endwert ermittelte der Gutachterausschuss mit 145,00 Euro/m². Bereits im Verwaltungsverfahren machte der Kläger geltend, dass die Entwicklungsmaßnahme für sein Grundstück statt zu einer Werterhöhung zu einer Wertminderung führe. Aufgrund des Wegfalls der kostenlosen Parkmöglichkeit auf dem Platz neben seinem Grundstück seien die dortigen Geschäftsräume schwieriger zu vermieten. Er habe jahrelange Leerstände mit erheblichen Mieteinbußen zu beklagen. Auch die Qualität und die Vermietbarkeit der Wohnungen habe maßnahmebedingt abgenommen. Die Ruhe und die Fernsicht an der Nordseite seien den Wohnungen nach Durchführung der Entwicklungsmaßnahme genommen. Der Kläger belegte die Mietausfälle durch Angabe der Zeiten und Zahlen. Auf der Zahlengrundlage des neuen Gutachtens des Gutachterausschusses setzte die Beklagte mit Bescheid vom 19.06.2008 den vom Kläger zu entrichtenden Ausgleichsbetrag auf 18.658,00 Euro fest. Der Kläger hat am 17.07.2008 Klage erhoben. Er wiederholt und vertieft sein Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren. Ergänzend kritisiert er die Einbeziehung seines Grundstücks in den Satzungsbereich. Zweck der Einbeziehung sei alleine die Wertabschöpfung gewesen. Die städtebaulichen Ziele wären mit der normalen Bauleitplanung zu erreichen gewesen. Im Übrigen seien die vom Gutachterausschuss ermittelten Werte nicht nachvollziehbar. Der Gutachterausschuss habe die Richtwerte und Kaufpreise nicht analysiert. Es sei nicht erkennbar, ob Verkehrslärm, Beeinträchtigung der Wohnlage, Verkehrsbedeutung, unverbaubarer Ausblick und Geschäftslage bei der Wertermittlung berücksichtigt worden seien. Es sei fehlerhaft die Grundstückswerte in S. aus den Werten in anderen Gemeinden abzuleiten. Das "Niedersachsenmodell" sei ungeeignet für Entwicklungsmaßnahmen. Die Hochrechnung der für 1992 ermittelten Bodenwerte sei nur für den Anfangswert zutreffend, nicht für den Endwert. Der Gutachterausschuss habe die individuelle Situation des Grundstücks nicht berücksichtigt. Der Kläger beantragt, den Bescheid der Beklagten vom 19.06.2008 aufzuheben. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie verteidigt die Richtigkeit der Berechnung des festgesetzten Ausgleichbetrages. Der Wegfall des öffentlichen Parkplatzes neben dem Grundstück des Klägers sei nicht wertrelevant, denn der Kläger habe keinen Anspruch auf Beibehaltung des Parkplatzes gehabt. Die Kammer hat nach Durchführung einer ersten mündlichen Verhandlung, in der die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses die Berechnung des streitigen Ausgleichsbetrages erläutert haben, Beweis erhoben zur Ermittlung der entwicklungsbedingten Werterhöhung des streitgegenständlichen Grundbesitzes des Klägers durch Einholung eines Gutachtens des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen - Oberer Gutachterausschuss -. Auf den Beweisbeschluss vom 23.03.2010 wird Bezug genommen. Auch der Obere Gutachterausschuss hat in seinem Gutachten vom 02.09.2011 den Anfangswert und die konjunkturelle Preissteigerung auf der Grundlage der Bodenrichtwerte im Stadtgebiet und deren Entwicklung während der Dauer der Entwicklungsmaßnahme ermittelt. Als Anfangswert zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme hat er für das Grundstück des Klägers 130,00 Euro/m² ermittelt. Dabei ist er von einer konjunkturellen Wertsteigerung während der Dauer der Maßnahme von 35 % für Mischgebietsflächen ausgegangen. Den Endwert hat der Obere Gutachterausschuss mit 130,00 Euro/m² ermittelt, weil er bezüglich der drei von ihm bewerteten Einzelbereiche des Komponentenverfahrens keine Wertsteigerung feststellen konnte (wegen der Einzelheiten wird auf die Seiten 30 und 31 des Gutachtens verwiesen). Den Wegfall der Eisengießerei im Entwicklungsbereich hat der Obere Gutachterausschuss nicht als maßnahmebedingt angesehen, weil die Betriebsaufgabe bereits vor 1991 festgestanden habe. Die bessere bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks des Klägers aufgrund des Bebauungsplans wirke sich nicht werterhöhend aus. Denn sie könne auf absehbare Zeit bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht realisiert werden, weil der vorhandene Gebäudebestand noch eine Restnutzungsdauer von mehreren Jahrzehnten habe. Auf dieser Grundlage hat der Obere Gutachterausschuss keine entwicklungsbedingte Wertsteigerung des streitigen Grundbesitzes festgestellt. Der Kläger hat sich dem Gutachten des Oberen Gutachterausschusses angeschlossen und der Beklagten nahegelegt, ihn klaglos zu stellen. Die Beklagte hat Zweifel an der Richtigkeit des vom Gericht eingeholten Gutachtens geäußert. Das Grundstück des Klägers habe vor Beginn der Entwicklungsmaßnahme in einem städtebaulich ungeordneten Bereich gelegen. Nunmehr sei die Umgebung städtebaulich geordnet und habe an Attraktivität gewonnen. Die Entwicklungsmaßnahme habe dem Grundstück nur Vorteile gebracht, ohne dass der Kläger habe Erschließungsbeiträge aufwenden müssen. Auch das Wohnumfeld sei verbessert worden. Der Wegfall der Parkmöglichkeit auf dem Nachbargrundstück habe sich nicht negativ auf den Wert des Grundstücks ausgewirkt; denn es gebe auf dem Grundstück und im öffentlichen Raum genügend Stellplätze. Die Andienung der gewerblichen Nutzungseinheiten sei nicht verschlechtert worden. Der Obere Gutachterausschuss lasse den Anschluss an eine Grün- und Freizeitfläche unberücksichtigt. Die Umgebung habe früher einer Deponie geglichen. Der Kläger könne durch Aufstockung sehr wohl heute bereits die höhere Ausnutzbarkeit des Grundstücks verwirklichen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und auf die nur auszugsweise vorgelegten Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : Die Klage ist zulässig und begründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Es ist in der Sache nicht zu beanstanden, dass der Kläger zur Mitfinanzierung für den städtebaulichen Entwicklungsbereich Nordstadt III der Beklagten herangezogen worden ist. Denn die Gemeinde ist nach § 169 Abs. 1 Nr. 7 in Verbindung mit § 154 BauGB zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach dem Abschluss von Entwicklungsmaßnahmen verpflichtet. Nach § 169 Abs. 1 Nr. 7 in Verbindung mit § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Entwicklung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Maßnahme bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Die Voraussetzungen des § 154 Abs. 2 BauGB zur Bestimmung von Anfangs- und Endwert sind gegeben. Die Beklagte hat unter Beachtung der formellen und materiellen Vorschriften der §§ 165 ff. BauGB, die nach der Aufhebung des Art. 2 WoBauErlG (= BauGBMaßnG) auch auf bereits eingeleitete Verfahren nach dem BauGBMaßnG anzuwenden sind (vgl. § 235 Abs. 1 Satz 1 BauGB), in Verbindung mit den in den §§ 165 ff. BauGB in Bezug genommenen Vorschriften über Sanierungsverfahren durch den Treuhänder DSK die Entwicklungsmaßnahme durchgeführt und für das Grundstück des Klägers abgeschlossen. Gleichwohl ist der angefochtene Bescheid aufzuheben, denn der Grundbesitz des Klägers hat durch die Entwicklungsmaßnahme der Beklagten keine Wertsteigerung erfahren. Das Gericht folgt der Wertermittlung des Oberen Gutachterausschusses und macht sie sich zu Eigen. Es hat das Gutachten, in dem das gefundene Ergebnis - sowohl was die Grundlagen als auch was die Bewertung selbst anbetrifft - ausführlich dokumentiert ist, nachvollzogen und tritt ihm bei. Die Bestimmung von Verkehrswerten ist kein mathematischer Vorgang, der zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Vielmehr wird der Verkehrswert nach den in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Verfahrensabläufen durch eine alle relevanten Umstände einbeziehende sachverständige Würdigung aus vorhandenen Daten und eigenen Ermittlungen abgeleitet. Da dem Gericht in aller Regel die entsprechende Sachkunde zur Ermittlung von Verkehrswerten fehlt, muss es sich sachverständiger Hilfe bedienen. Dabei kommen zuvörderst die durch das Baugesetzbuch eingerichteten Gutachterausschüsse als Sachverständige in Betracht. Das Gericht kann naturgemäß das Ergebnis derartiger Gutachten nur hinsichtlich formaler und äußerlicher Fehler überprüfen. Hinsichtlich des Kerns der gutachterlichen Bewertung verbleibt ein weiter gutachterlicher Einschätzungsspielraum, der dem gerichtlichen Bewertungsspielraum nach § 287 ZPO in etwa entspricht. Vgl. BGH, Urteil vom 14.03.2002 - III ZR 320/00 -, ZfBR 2003, 64. Die konjunkturelle Weiterentwicklung hat der Obere Gutachterausschuss - im Prinzip in ähnlicher Weise wie der Gutachterausschuss - aus der Entwicklung der Bodenrichtwerte im Stadtgebiet und in der Umgebung des Satzungsbereichs abgeleitet. Vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 13.03.1997 - 1 M 4892/96 -, BRS 59, Seite 784. Sowohl hinsichtlich der Ermittlung des Anfangs- wie des Endwertes ist das Gutachten plausibel und nachvollziehbar. Beide Bodenwerte sind (ohne Berücksichtigung evtl. vorhandener Bebauung) durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Da das sogenannte Vergleichswertverfahren in seiner direkten Anwendung nur zum Tragen kommen kann, wenn ausreichende Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und dessen maßnahmebedingte Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind, sind in der Praxis andere geeignete Methoden zur Ermittlung von maßnahmebedingten Werterhöhungen entwickelt und von der Rechtsprechung anerkannt worden. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.01.1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58, Seite 635, und vom 16.11.2004 - 4 B 71.04 - , BRS 67, Seite 960. Der Obere Gutachterausschuss konnte mithin eine andere geeignete Methode anwenden. Das vom Oberen Gutachterausschuss angewendete Komponentenverfahren ist eine solche geeignete Methode der Grundstücksbewertung. Der Obere Gutachterausschuss hat in seinem Gutachten die Methode ausführlich mit Nachweisen dargelegt. Sie ist in der Rechtsprechung auch anerkannt. Vgl. u. a. OVG Koblenz, Urteil vom 05.10.2010 - 6 A 10164/09 -, juris. Der Obere Gutachterausschuss hat mit dem Komponentenverfahren nach einzelnen wertbestimmenden Merkmalen den Einfluss der Entwicklungsmaßnahme auf den Bodenwert sachverständig geschätzt und die Ergebnisse in dem Gutachten begründet. Die Einwendungen der Beklagten vermögen weder den Grundansatz des Gutachtens des Oberen Gutachterausschusses noch dessen Einzelschätzungen durchgreifend in Frage zu stellen. Soweit sie der Auffassung ist, das Grundstück des Klägers habe vor Beginn der Entwicklungsmaßnahme in einem städtebaulich ungeordneten Bereich gelegen, nunmehr sei die Umgebung städtebaulich geordnet und habe an Attraktivität gewonnen, setzt die Beklagte ihre Einschätzung der des Oberen Gutachterausschusses entgegen. Der Obere Gutachterausschuss hat die Umgebung und ihre Bebauung auf Seite 30 des Gutachtens in der ersten Zeile der Tabelle beschrieben. Dass diese Beschreibung unzutreffend sei, trägt die Beklagte nicht vor. Ihre Wertung, die Umgebung des Grundstücks des Klägers sei städtebaulich ungeordnet gewesen, lässt sich anhand der Akten nicht nachvollziehen. Nach den alten Karten und Luftbildern war das Grundstück Teil einer Straßenrandbebauung, an deren nördlicher Rückseite der Außenbereich begann. Von einer Deponie in der Umgebung des Grundstücks ist bisher nicht die Rede gewesen. Es trifft zwar zu, dass sich aufgrund der Entwicklungsmaßnahme die Bebauung in zweiter Reihe zur V.---straße städtebaulich geordnet entwickelt hat; auch ist der fußläufige Anschluss des Grundstücks an den neu entstandenen Grünzug, der sich von Norden nach Süden entlang des dort fließenden Baches durch den Entwicklungsbereich zieht, positive Folge der Entwicklungsmaßnahme. Die Verbesserung der allgemeinen städtebaulichen Situation eines Bereichs führt indes nicht zwangsläufig zu einer Wertsteigerung jedes Grundstücks, das dort gelegen ist. Das Grundstück des Klägers befand sich bereits vor der Entwicklungsmaßnahme nicht in einer städtebaulich besonders benachteiligten Situation. Die Einschätzung des Oberen Gutachterausschusses, dass das Grundstück von der generell positiven städtebaulichen Entwicklung wertmäßig nicht profitiert hat, erscheint dem Gericht plausibel. Der Kammer ist aus zahlreichen Gerichtsverfahren bekannt, dass viele Menschen die Lage der Wohnung am Rande zum Außenbereich, insbesondere wenn mit der Lage die Möglichkeit einer weiten Aussicht verbunden ist, sehr positiv bewerten. Denn aus der Verbauung einer solchen bevorzugten Lage entsteht ein großer Teil nachbarlicher Streitigkeiten. Dass der Verlust der günstigen Parkmöglichkeit auf dem benachbarten Grundstück sich faktisch negativ auf die Vermietbarkeit der Gewerbeflächen auf dem Grundstück des Klägers auswirken würde, war zu erwarten. Mit der Frage, ob das Grundstück über "genügend" Stellplätze verfügt, hat diese Bewertung nichts zu tun. Es ist allgemein bekannt, dass Gewerbebetriebe, insbesondere Läden, die auf Kundenverkehr angewiesen sind, - sofern möglich - weit mehr Stellplätze einrichten, als bauordnungsrechtlich gefordert werden können. Dies gilt ebenfalls für zentrumsnahe Lagen, wenn dort wegen der Laufkundschaft der faktische Stellplatzbedarf auch geringer ist als in Lagen, die nur mit Kraftfahrzeugen erreichbar sind. Im Übrigen hat der Obere Gutachterausschuss dem Wegfall der Parkmöglichkeiten kein besonderes Gewicht beigemessen ("hat dies naturgemäß eher nachteilige Folgen"). In der oberen Tabelle auf Seite 31 des Gutachtens ist auch diesbezüglich keine Wertminderung eingetragen. Der Kläger selbst hat die negativen Auswirkungen des Wegfalls der Parkmöglichkeiten durch die Vorlage der unbestritten gebliebenen Auflistung der Leerstände in seinem Haus zudem glaubhaft belegt. Es trifft zwar zu, dass der Kläger keinen rechtlichen Anspruch auf Beibehaltung des für ihn günstigen Lagevorteils hatte. Andererseits trifft es aber auch zu, dass die Veränderung der städtebaulichen Situation Folge der Entwicklungsmaßnahme ist. Es geht nicht an, dem Eigentümer eines im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücks alle faktischen Vorteile, die die Entwicklungsmaßnahme für das Grundstück hat, wertsteigernd anzurechnen, die faktischen Verschlechterungen aber - wie dies der Gutachterausschuss des Kreises getan hat - zu vernachlässigen. Das Ergebnis des Oberen Gutachterausschusses, dass aufgrund der Merkmale der ersten Komponente keine entwicklungsbedingte Wertsteigerung des Grundstücks des Klägers eingetreten ist, entspricht im Übrigen auch dem Ergebnis des Gutachterausschusses des Kreises, das die Beklagte zur Grundlage des angefochtenen Bescheides gemacht hat. Die Bewertung der Erschließungskomponente mit 0 % durch den Oberen Gutachterausschuss ist genauso plausibel. Denn das Grundstück des Klägers war bereits vor der Entwicklungsmaßnahme voll erschlossen. Was die Beklagte damit meint, der Kläger brauche keine Erschließungsbeiträge aufzuwenden, erschließt sich dem Gericht nicht. Dass das Grundstück noch erschließungsbeitragspflichtig gewesen sein soll, ist nie vorgetragen worden. Eine entsprechende Substantiierung hat die Beklagte auch jetzt nicht geliefert. Im Übrigen entspricht das Ergebnis des Oberen Gutachterausschuss auch hier dem Ergebnis des Gutachterausschusses des Kreises. Die Auffassung des Oberen Gutachterausschusses, die entwicklungsbedingte größere Ausnutzbarkeit des Grundstücks des Klägers (dritte Komponente) führe ebenfalls zu keiner Wertsteigerung, weil die größere Ausnutzbarkeit des Grundstücks auf absehbare Zeit wirtschaftlich nicht realisiert werden könne, findet im Ansatz in § 16 Abs. 4 ImmoWertV ihre Stütze. Der Obere Gutachterausschuss ist zu dem Schluss gelangt, diese Vorschrift sei hier anzuwenden, weil die vorhandene Bausubstanz noch eine Restnutzungsdauer von ca. 40 Jahren habe. Dieser sachverständigen Beurteilung des Oberen Gutachterausschusses, die auch die negative Einschätzung der wirtschaftlichen Auswirkungen einer früheren Ausnutzung des höheren Nutzungsmaßes durch Änderungen des Baubestandes beinhaltet, setzt die Beklagte (wiederum) nur ihre eigene Einschätzung entgegen, ohne diese zu belegen. Zumindest wäre zu erwarten, dass die Beklagte sich zum derzeitigen Wohnbedarf in dieser Lage äußert und die Kosten einer baulichen Veränderung bei laufendem Betrieb der Vermietung von Gewerbeeinheiten und Wohnungen den zu erwartenden Netto-Mieteinnahmen gegenübergestellt. Immerhin hat die Entwicklungsmaßnahme in der Vergangenheit zum Neubau zahlreicher Wohnungen in der unmittelbaren Umgebung geführt, so dass ein Fortbestehen des Wohnungsbedarfs, der mit Anlass der Entwicklungsmaßnahme war, nicht auf der Hand liegt. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.