23 K 6079/12

Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. Tatbestand Die Klägerin hat das Eigentum inne an der Wohnung Nr. 3 auf dem Grundstück S. Straße 00 in L. (Gemarkung W. , Flur 00, Flurstück 0/0) und zu einem Anteil von 108,26/1000 an dem insgesamt 540 m² großen Grundstück, das mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist. Nach öffentlicher Vorbefassung des Stadtentwicklungsausschusses am 8.3.1988 beschloss schließlich der Rat der Beklagten durch Satzung vom 28.4.1993 für das Sanierungsgebiet I. /W. die Durchführung eines förmlichen Sanierungsverfahrens. Wegen Lage und Umfang dieses Sanierungsgebietes sowie des hier betroffenen Teilgebietes „Block 0-000“ wird auf die Anlagen 3 und 4 des Wertgutachtens Nr. 00/2011 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt L. (im Folgenden: Gutachterausschuss) vom 19.4.2012 (Beiakte 3) verwiesen. Mit Aufhebungssatzung vom 18.12.2008, bekannt gemacht am 25.3.2009, erklärte der Rat der Beklagten die Sanierung für abgeschlossen. Die Beklagte ließ durch den Gutachterausschuss die Verkehrswerte der von der Sanierungsmaßnahme betroffenen Grundstücke (Anfangs- und Endwerte nach § 154 Abs. 2 BauGB) ermitteln. Zur Ermittlung der Anfangswerte der bebauten Bereiche zog der Gutachterausschuss Vergleichsgrundstücke und Ertragsverhältnisse aus mit dem Sanierungsgebiet vergleichbaren Gebieten heran (vgl. Anlage 1 des Gutachtens), in denen in absehbarer Zeit keine Sanierung zu erwarten war (Vergleichswertverfahren). Die so ermittelten Anfangswerte wurden ab dem 9.3.1988 (Tag nach der ersten öffentlichen Verhandlung zur Sanierung) über die Dauer des Sanierungsverfahrens aufgrund der Änderung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (ohne Sanierungseinflüsse) auf den Wertermittlungsstichtag, den 25.03.2009, fortgeschrieben. Das Ergebnis der Begutachtung ist in der Anlage 2 zum Gutachten Nr. 003/2011 enthalten, wonach sich für das Grundstück S. Straße 00 ein Anfangswert pro Quadratmeter Grundstücksfläche in Höhe von 360,00 € ergibt. Für die Bestimmung der Endwerte, ebenfalls bezogen auf den Stichtag, wandte der Gutachterausschuss das sogenannte „Niedersachsenmodell“ an. Hiernach werden zunächst Missstände und Maßnahmen in einem Bewertungsrahmen gegenüber gestellt, der sich in vier Kriterienkomplexe und jeweils zehn graduell abgestufte Klassen gliedert. Die prozentuale Wertsteigerung vom Anfangs- zum Endwert unter Berücksichtigung der Missstände und Maßnahme wird mit Berechnungsformeln des Niedersachsenmodells ermittelt. Vorliegend beträgt die sanierungsbedingte Wertsteigerung 2%. Der sich hieraus rechnerisch ergebende Steigerungsbetrag (hier: 7,20 €) ist auf volle 5 € (vorliegend) abgerundet worden. Dabei beziehen sich die ermittelten Endwerte im Block 0-000 im Bereich des Grundstücks der Klägerin auf ein rechteckiges Grundstück für den Mietgeschosswohnungsbau mit einem Zuschnitt von 10 m x 30 m = 300 m² und einer ca. 12 m tiefen Bebauung mit vier Vollgeschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss sowie einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,9 (im Folgenden: Idealgrundstück). Für den hier maßgebenden Bereich ermittelt der Gutachterausschuss einen Endwert von 365,00 €/m² (s. Seite 39 des Gutachtens). Im Rahmen der Anhörung nahm die Klägerin Stellung. Im Wesentlichen stellte sie die Größe der von der Beklagten zugrunde gelegten überbauten Fläche (204 m²) und die Länge der Gebäudefront zur Straße (21 m) in Frage. Ausführlich zeigte sie die aus ihrer Sicht negativen Aspekte der Sanierung auf; wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin vom 4.7.2012 (Bl. 35 ff der Beiakte 2) verwiesen. Nach weiteren Ermittlungen antwortete die Beklagte auf die einzelnen Einwendungen der Klägerin und bot ihr u.a. die Gelegenheit, Unterlagen über die Daten des Grundstücks und der aufstehenden Bebauung vorzulegen. Hiervon machte die Klägerin keinen Gebrauch. Mit Bescheid vom 24.9.2012 setzte die Beklagte gegenüber der Klägerin einen Sanierungsausgleichsbetrag in Höhe von 323,87 € fest. Dabei berücksichtigte sie in einer Einzelobjektbewertung die Abweichung des Grundstücks der Klägerin vom oben beschriebenen Idealgrundstück, indem sie hinsichtlich der Bebauung eine GFZ von nur 1,8 zugrunde legte und wegen der Frontlänge des Grundstücks von 21 m einen Zuschlag von 15% hinzurechnete. Für das gesamte Grundstück ergebe sich auf diese Weise eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 5,54 €/m² und damit ein insgesamt zu entrichtender Ausgleichsbetrag von 2.991,60 € (540 m² x 5,54 €/m² = 2991,60; vgl. Bl. 48 der Beiakte 2). Der von der Klägerin geforderte Betrag entspricht ihrem Eigentumsanteil von 108,26/1000. Die Klägerin hat am 23.10.2012 Klage erhoben. Die Kammer hat der Klägerin mit Beschluss vom 25.2.2013 Prozesskostenhilfe für die erste Instanz bewilligt. Zur Begründung der Klage führt die Klägerin im Wesentlichen aus, das Geschehen im Sanierungsgebiet sei maßlos überbewertet. Die Wohnsituation, die Straßensituation, Maßnahmen zur Privatisierung als auch die Parksituation für Anwohner seien verheerend. Außerdem stimmten die Berechnungszahlen zur Hausbreite und zu den Dachwohnungen nicht. Die „Anhebung“ des Bodenpreises von 1988 bis 2009 auf 360 € sei unverhältnismäßig; die Wohnungen hätten gerade einmal 30.000 € Marktwert. Wenn, wovon sie ausgehe, im Sanierungsgebiet nicht flächendeckend Abgaben erhoben worden seien, sei die Erhebung der strittigen Kosten nicht rechtmäßig. Es sei auch keine neue Straße angelegt, sondern lediglich das vorhandene Kopfsteinpflaster durch Asphalt ersetzt worden. Die Klägerin beantragt sinngemäß, den Festsetzungsbescheid vom 24.9.2012 aufzuheben. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie wiederholt und vertieft die Gründe des Heranziehungsbescheides. Im übrigen wird auf die Klageerwiderung vom 14.11.2012 (Bl. 13 ff der Gerichtsakte) verwiesen. In der mündlichen Verhandlung am 20.11.2013 hat das Gericht Vertreter des Gutachterausschusses und der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses informatorisch angehört. Die Beklagte hat den angefochtenen Bescheid geändert. Mit Blick auf den untypischen Gebäudegrundriss wird als Frontlänge des Grundstück lediglich das Mittel zwischen vorderer (über 21 m) und hinterer Gebäudelänge (weniger als 17 m), nämlich ca. 19 m in die Berechnung eingestellt und insoweit ein Zuschlag nur von 10% (statt 15%) nach Nummer 6 der Erläuterungen zur Einzelobjektbewertung, die Gegenstand des angefochtenen Bescheids ist, angesetzt. Demzufolge hat die Beklagte den Ausgleichsbetrag nunmehr in Höhe von 309,84 € (statt 323,87 €) festgesetzt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte, der von der Klägerin überreichten Unterlagen (Beiakte 1), des o.g. Gutachtens (Beiakte 3) und der weiteren vorgelegten Verwaltungsvorgänge einschließlich der Akten betreffend den Ausbau des Dachgeschosses und betreffend die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Entscheidungsgründe Das Gericht konnte entscheiden, obwohl die ordnungsgemäß geladene Klägerin zur mündlichen Verhandlung nicht erschienen ist, weil hierauf mit der Ladung hingewiesen worden ist, § 102 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Die Klage ist unzulässig (geworden), soweit die Beklagte den angefochtenen Bescheid geändert und den festgesetzten Ausgleichsbetrag um 14,03 € reduziert hat. Insoweit fehlt der Klage das erforderliche Rechtsschutzinteresse, weil die Klägerin in diesem Umfang ihr Ziel bereits erreicht hat. Ungeachtet der bewilligten Prozesskostenhilfe musste das Gericht der in der Verhandlung nicht erschienen Klägerin schon deshalb nicht Gelegenheit geben, hierauf prozessual zu reagieren, da sich diese Reduzierung kostenmäßig nicht auswirkt. Im Übrigen ist die Klage nicht begründet. Der angefochtene Festsetzungsbescheid der Beklagten vom 24.9.2012 in der Fassung der Erklärung vom 20.11.2013 ist rechtmäßig, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Beklagte hat die Klägerin zu Recht zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 309, 84 € herangezogen. Die Voraussetzungen für die Erhebung eines Ausgleichsbetrages gemäß § 154 des Baugesetzbuches (BauGB) liegen vor. Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen, § 154 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 BauGB. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB nach Abschluss der Sanierung (§§ 162, 163 BauGB) zu entrichten. Die Sanierung ist abgeschlossen, § 154 Abs. 3 Satz 1, § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Der Rat der Beklagten hat nach Durchführung der Sanierung mit Satzung vom 18.12.2012 die Sanierung für abgeschlossen erklärt und die Satzung vom 28.4.1993 für das Sanierungsgebiet I. /W. wirksam aufgehoben. Die Beklagte hat die Klägerin zu Recht zur Mitfinanzierung der Sanierung im Gebiet I. /W. herangezogen. Der Ausgleichsbetrag wurde gemessen an den Vorschriften der §§ 154, 155 BauGB methodisch zutreffend berechnet. Zwar hat der von der Beklagten beauftragte Gutachterausschuss seinem Gutachten nicht die Vorschriften der zum Wertermittlungsstichtag am 25.3.2009 anzuwendenden Wertermittlungsverordnung in der Fassung vom 18.8.1997 (WertV), sondern die Vorschriften der erst ab dem 1.7.2010 geltenden Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu Grunde gelegt. Hierdurch wurde die Klägerin jedoch nicht nachteilig belastet. Denn die Regelungen der Wertermittlungsverordnung zur Bodenwertermittlung sind im hier maßgeblichen Umfang weitgehend mit denen der Immobilienwertermittlungsverordnung identisch. Die Beachtung der Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung hat daher weder zu einer Änderung der methodischen Vorgehensweise noch zur Ermittlung eines anderen Verkehrswertes geführt. Die Verkehrswerte wurden vorliegend in rechtmäßiger Weise bestimmt. Die Bestimmung von Verkehrswerten ist kein mathematischer Vorgang, der zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Vielmehr wird der Verkehrswert nach den in der Wertermittlungsverordnung geregelten Verfahrensabläufen durch eine alle relevanten Umstände einbeziehende sachverständige Würdigung aus vorhandenen Daten und eigenen Ermittlungen abgeleitet. Da der Behörde – wie auch dem Gericht - in aller Regel die entsprechende Sachkunde zur Ermittlung von Verkehrswerten fehlt, muss es sich sachverständiger Hilfe bedienen. Dabei kommen zuvörderst die durch das Baugesetzbuch eingerichteten Gutachterausschüsse als Sachverständige in Betracht. Das Gericht kann naturgemäß das Ergebnis derartiger Gutachten nur hinsichtlich formaler und äußerlicher Fehler überprüfen. Hinsichtlich des Kerns der gutachterlichen Bewertung verbleibt ein weiter gutachterlicher Einschätzungsspielraum. Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 17.5.2002 – 4 C 6.01 –; Verwaltungsgericht L. , Urteil vom 13.12.2011 – 2 K 4673/08 –. Bei der Ermittlung der Bodenwerte bleibt der Wert der Bebauung ebenso wie die allgemeine Wertentwicklung auf dem Grundstücksmarkt außer Ansatz. Abzustellen ist allein auf den Bodenwert (§ 28 Abs. 3 Satz 1 WertV). Anfangs- und Endwerte sind daher gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln. Regelverfahren für die Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke ist das in den §§ 13 ff. WertV geregelte Vergleichswertverfahren (§ 28 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1, § 26 Abs. 1, § 15 Abs. 2, § 21 Abs. 2 WertV). Der Gutachterausschuss hat die Anfangswerte nach diesem Verfahren ermittelt (vgl. die Seiten 6/7, 12/13 sowie die Anlagen 1 und 2 des Gutachtens). Dabei ergab sich für den Bereich des Grundstücks der Klägerin zum Wertermittlungsstichtag am 25.3.2009 ein Anfangswert i.H.v. 360 €/m². Für die Bestimmung der Endwerte hat der Ausschuss dieses Verfahren im betroffenen Sanierungsgebiet als ungeeignet erachtet, da das Gebiet so beschaffen sei, dass Vergleiche mit Lagen außerhalb des Sanierungsgebietes nur sehr bedingt möglich seien (s. Seite 7 des Gutachtens). Kann – wie hier – das Vergleichswertverfahren mangels ausreichender Daten für die Ermittlung des Bodenwerts nicht angewandt werden, ist eine andere geeignete Methode zu wählen. Zu verlangen ist hierbei jedoch, dass zur Ermittlung der Bodenwerterhöhung eine rationale, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehende Methode korrekt angewandt wird. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.1.1996 – 4 B 69/95 –. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Der Gutachterausschuss hat die Höhe der Bodenwertsteigerung anhand des sogenannten Niedersachsenverfahrens berechnet (Seiten 8 ff. des Gutachtens). Mit diesem Verfahren, bei dem es sich um eine allgemein anerkannte, mathematisch-statistische Wertermittlungsmethode handelt, wird der Endwert aus dem Anfangswert hergeleitet, indem unter Berücksichtigung der Intensität der vorgefundenen Missstände und der zu deren Beseitigung durchgeführten Maßnahmen nach dem von Kanngießer/Bodenstein entwickelten Klassifikationsmodell die prozentuale Bodenwertsteigerung berechnet oder mittels einer von der konkreten Höhe des Anfangswerts abhängigen Matrix bestimmt wird. Nach dem Niedersachsenverfahren wird der Endwert aus dem Anfangswert mit Hilfe einer auf der Grundlage empirischer Untersuchungen modellhaft berechneten sanierungsbedingten Wertsteigerung errechnet. Es beruht auf den empirisch gewonnenen Erkenntnissen zum mathematisch-statistischen Zusammenhang zwischen der Höhe der Anfangswerte und dem Ausmaß der städtebaulichen Missstände in Relation zu den Sanierungsmaßnahmen auf der einen Seite und der prozentualen Bodenwertsteigerung auf der anderen Seite. Ausgehend von dem Anfangswert von 360 €/m² hat der Gutachterausschuss für den Bereich des Grundstücks der Klägerin, bezogen auf das im Tatbestand genannte „Idealgrundstück“, eine prozentuale Bodenwertsteigerung nach der für die Klägerin günstigeren Methode nach Bodenstein von 2% (= 7,20 €/m²) errechnet, diesen Betrag ebenfalls zugunsten der Kläger abgerundet auf 5 €/m² und damit einen Endwert von 365 €/m² ermittelt (vgl. Seiten 35 ff, insbesondere Seite 39 des Gutachtens). Sowohl hinsichtlich der Ermittlung des Anfangs- wie auch des Endwertes ist das Gutachten plausibel und nachvollziehbar. Der Anfangswert ist – ohne Berücksichtigung eventuell vorhandener Bebauung – durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke im Vergleichsstreitwertverfahren, der Endwert nach dem sogenannten Niedersachsenverfahren ermittelt worden. Der Gutachterausschuss hat sein Vorgehen ausführlich mit Nachweisen dargelegt und seine Ergebnisse ausreichend begründet. Die Einwendungen der Klägerin im Verwaltungs- und im Klageverfahren vermögen weder den Grundansatz des Gutachtens noch die Einzelschätzungen des Gutachterausschusses durchgreifend in Frage zu stellen. Einwendungen eines Beteiligten gegen ein bestimmtes auf ein Sachverständigengutachten gestütztes Ergebnis führen nur dann zur Unverwertbarkeit des Gutachtens, wenn der Vortrag hinreichend substantiiert ist und das Ergebnis ernsthaft erschüttert. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 26.6.1992 – 4 B 1-11.92 u.a. – und Urteile vom 25.1.1985 – 8 C 110.83 –, vom 09.3.1984 – 8 C 97.83 –, und vom 8.6.1979 – 4 C 1.79 –. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Im Gegenteil sind die Angriffe der Klägerin schon deshalb unerheblich, weil schon der Gutachterausschuss zugrunde gelegt hat, dass in den Komplexen Bebauung, Struktur und Nutzung im Rahmen der Sanierung keine oder nur geringfügige Maßnahmen durchgeführt wurden, so dass die Sanierung insoweit keine Auswirkung auf die Bodenwerte im Bereich des Grundstücks der Klägerin gehabt hat (vgl. die Seiten 23 ff, insbesondere 34: Klassifizierung jeweils mit „0“ angesetzt). Soweit in dem Gutachten im Komplex Umfeld angenommen ist, es habe „einzelne Maßnahmen“ (auch in der Umgebung) gegeben, die sich auf den Bodenwert des Grundstücks der Klägerin ausgewirkt hätten, sind diese konkret auf Seite 24/25 des Gutachtens nachvollziehbar aufgelistet. Auf Seite 25 ist zudem ausdrücklich aufgeführt, dass es u.a. in der S. Straße im Verkehrsbereich keine Maßnahmen gegeben hat, also auch kein werterhöhendes „Neuanlegen“ oder Asphaltieren einer Straße, wie von der Klägerin gerügt. Möglicherweise könnte allerdings zweifelhaft sein, ob sich einzelne Maßnahmen in Sanierungsblöcken im Süden des Sanierungsgebietes auf den Bodenwert in der S1. Straße tatsächlich ausgewirkt haben. Darauf kommt es aber nicht an. Denn jedenfalls die Maßnahmen im direkten Umfeld, nämlich in den Blöcken 0-000 und 0-000, in die soziale Infrastruktur rechtfertigen die Einordnung der sich auch auf das Grundstück der Klägerin auswirkenden sanierungsrechtlichen Maßnahmen in die Klasse „1“ (s. Seite 34 des Gutachtens). Der von der Klägerin erhobene Vorwurf eines „aufgebauschten“ Gutachtens trifft nach alledem offensichtlich nicht zu. Im Gegenteil sind bei der gutachterlichen Ermittlung der Bodenwertsteigerung durchgängig Verfahren angewendet und Einschätzungen getroffen worden, die jeweils für die Klägerin günstig sind. Soweit die Klägerin sich gegen die Einzelobjektbewertung wendet, ist gegen den angefochtenen Bescheid nichts (mehr) zu erinnern. Insbesondere ergibt sich aus den beigezogenen Akten betreffend die Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau im Jahre 2000 und die Abgeschlossenheitsbescheinigung, dass die überbaute Grundfläche sogar etwas größer sein dürfte als von der Beklagten mit 204 m² angenommen. Die Klägerin ist auch nicht dadurch belastet, dass die Beklagte zugunsten der Wohnungseigentümer von der tatsächlichen Bebauung mit einer Geschossflächenzahl von 1,8 ausgeht und nicht die rechtlich zulässige größere Geschossflächenzahl von 1,9 zugrunde legt. Schließlich ist entgegen der Behauptung der Klägerin die Front des Gebäudes tatsächlich über 21 m lang, wie den vorgenannten Akten entnommen werden kann. Soweit das System von Zu- und Abschlägen hinsichtlich der straßenseitig gelegenen Gebäudefronten die unterschiedliche Nutzbarkeit der Grundstücke und die damit in der Regel wirtschaftlichere Bebauungsmöglichkeit in den Blick nimmt, wahrt dies grundsätzlich den dem Gutachterausschuss zustehenden Einschätzungsspielraum; die Staffelung erscheint nicht willkürlich oder außerhalb jeglicher Wahrscheinlichkeit. Trotzdem hat das Gericht in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass vorliegend ein Ausnahmefall vorliegt, der wegen des untypischen Gebäude- und Grundstückzuschnitts nicht den Zuschlag für Frontbreiten über 20 m in Höhe von 15% rechtfertigt, sondern nur denjenigen für Frontbreiten ab 15 und unter 20 m in Höhe von 10%. Dem hat die Beklagte bereits durch entsprechende Reduzierung des festgesetzten Ausgleichsbetrags Rechnung getragen, wie oben im Tatbestand wiedergegeben. Sonstige Umstände, die die Richtigkeit der Einzelobjektbewertung und die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheids in Frage stellen könnten, sind weder von der Klägerin aufgezeigt noch sonst ersichtlich. Ungeachtet der fehlenden Erheblichkeit fehlt insbesondere jeglicher Anhaltspunkt dafür, dass – wie von der Klägerin in den Raum gestellt – die Beklagte von einzelnen Ausgleichspflichtigen keine sanierungsrechtlichen Beiträge erhoben habe. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.