8 L 188/21

1. Die aufschiebende Wirkung der Klage vom 4. Januar 2021 – 8 K 9/21 – gegen die Ordnungsverfügung des Bürgermeisters der Antragsgegnerin vom 26. November 2020 wird insoweit angeordnet, als darin die Ausübung unmittelbaren Zwangs angedroht wurde. Im Übrigen wird der Antrag abgelehnt. Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens. 2. Der Streitwert wird auf 15.000 € festgesetzt. Gründe Der sinngemäß gestellte Antrag, die aufschiebende Wirkung der Klage vom 4. Januar 2021 – 8 K 9/21 – gegen die Ordnungsverfügung des Bürgermeisters der Antragsgegnerin vom 26. November 2020 bzgl. der Ziffern 1. bis 3. wiederherzustellen bzw. hinsichtlich der darauf bezogenen Zwangsmittelandrohung anzuordnen, ist insgesamt zulässig, aber nur bzgl. der Anordnung der aufschiebenden Wirkung gem. § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) gegen die Zwangsmittelandrohung begründet (2.). Soweit gem. § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 VwGO die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung bzgl. der Nutzungsuntersagungen in den Ziffer 1. bis 3. der Ordnungsverfügung begehrt wird, ist der Antrag unbegründet (1.). 1. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung in Ziffer 5. des streitgegenständlichen Bescheids begegnet formell keinen Bedenken. Der in § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO niedergelegten Pflicht, in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO das besondere Interesse an der Vollziehung eines Verwaltungsakts schriftlich zu begründen, ist die erlassende Behörde nachgekommen. Sie hat unter Berufung auf die im konkreten Einzelfall bestehende Möglichkeit eines Schadens für Leben und Gesundheit der Gebäudenutzer begründet, warum die Nutzungsuntersagungen sofort und nicht erst nach Eintritt der Bestandskraft vollzogen werden müssen. Diese Begründung wird ihrer Informationsfunktion im Hinblick auf den Adressaten ebenso gerecht wie ihrer Warnfunktion gegenüber der Behörde selbst. Hat die Verwaltungsbehörde die sofortige Vollziehung eines Verwaltungsaktes angeordnet, so kann das Gericht der Hauptsache gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO die aufschiebende Wirkung des gegen den Verwaltungsakt gerichteten Rechtsbehelfs wiederherstellen. Dabei hat es in dem wegen der Eilbedürftigkeit nur summarischen Verfahren zu prüfen, ob das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des in der Hauptsache angefochtenen Verwaltungsakts das Interesse des Antragstellers an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage überwiegt. Das private Interesse überwiegt in der Regel dann, wenn der Bescheid offensichtlich rechtswidrig ist. Denn dann liegt dessen sofortiger Vollzug nicht im öffentlichen Interesse. Dagegen überwiegt regelmäßig das öffentliche Interesse, wenn sich die Klage wegen offensichtlicher Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsakts als aussichtslos erweist und überdies ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung erkennbar ist. Lässt sich bei summarischer Prüfung weder die offensichtliche Rechtmäßigkeit noch die offensichtliche Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides feststellen, ist der Erfolg des Antrages von einer Abwägung der von der Aussetzung der Vollziehung betroffenen gegensätzlichen Interessen abhängig. Vorliegend überwiegt das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung, weil sich die Ordnungsverfügung bzgl. der Ziffern 1. bis 3. nach summarischer Prüfung als offensichtlich rechtmäßig erweist und ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung vorliegt. Die Nutzungsuntersagungen finden ihre Rechtsgrundlage in § 82 Satz 2 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen vom 21. Juli 2018 (Landesbauordnung 2018 - BauO NRW 2018). Sie sind formell rechtmäßig und leiden nicht an einem durchgreifenden Anhörungsmangel. Zwar bezieht sich das Anhörungsschreiben vom 4. August 2020 nicht umfänglich auf die in der Ordnungsverfügung getroffenen Maßnahmen, sondern nur auf die Nutzungsuntersagungen bzgl. des 1. und 2. Obergeschosses des Vorderhauses und erwähnt eine Nutzungsuntersagung bzgl. des Erdgeschosses nicht. Allerdings dürfte ein etwaiger Anhörungsmangel nach § 45 Abs. 1 Nr. 3 VwVfG NRW dadurch geheilt worden sein, dass die Antragsgegnerin sich nach Erlass der Ordnungsverfügung mit den daraufhin aufgeworfenen Einwendungen des Antragstellers auseinandergesetzt hat. Im Übrigen könnte ein Anhörungsmangel bis zum Abschluss des erstinstanzlichen Klageverfahrens noch geheilt werden. Es gibt keinen Grundsatz, dass allein die formelle Rechtswidrigkeit eines Verwaltungsakts die Aussetzung der Vollziehung gebietet, wenn absehbar ist, dass der Verwaltungsakt im Ergebnis nicht aufzuheben sein wird, weil der formelle Fehler geheilt werden oder unbeachtlich bleiben wird. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Juli 2013 – 16 B 718/13 –, juris, Rn. 4. Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 82 Satz 2 BauO NRW 2018 liegen nach der im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes vorzunehmenden summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage vor. Die Nutzungen erfolgen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften, weil ohne die erforderliche Genehmigung und unter Verstoß gegen brandschutzrechtliche Vorschriften. Die Nutzungen sind formell baurechtswidrig. Lediglich dem Aktendeckel der Verwaltungsvorgänge lässt sich ein Hinweis auf eine mögliche Baugenehmigung aus dem Jahr 1910 entnehmen, über deren Inhalt nichts bekannt ist. Es ist nicht vorgetragen und nicht ersichtlich, dass davon die gegenwärtigen Nutzungen abgedeckt sein könnten. Insoweit geht die Unaufklärbarkeit zu Lasten des diesbezüglich beweisbelasteten Antragstellers. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. Februar 1988 – 4 B 33.88 –, juris, Rn. 3; OVG NRW, Beschluss vom 30. März 2011 – 7 A 848/10 –, juris, Rn. 17. Nichts anderes ergibt sich daraus, dass die Antragsgegnerin offenbar davon ausgeht, es bestehe eine – den Verwaltungsvorgängen nicht zu entnehmende – Baugenehmigung für eine Nutzung für jeweils eine Wohneinheit in den jeweiligen ersten beiden Stockwerken der Häuser. Eine solche Nutzung steht vorliegend nicht in Rede. Die vom Antragsteller als Baugenehmigung in Bezug genommenen Auszüge aus dem Verwaltungsvorgang der Antragsgegnerin entfalten schon deshalb keine Rechtswirkung, weil sie nicht von der Antragsgegnerin in den Rechtsverkehr entäußert und bekannt gegeben worden sind, vgl. § 43 Abs. 1 VwVfG NRW. Die Nutzungen erweisen sich nach der gebotenen summarischen Prüfung auch in materieller Hinsicht als baurechtswidrig. Sie genügt zumindest brandschutzrechtlichen Anforderungen nicht. Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 2018 muss jede Nutzungseinheit mit mindestens einem Aufenthaltsraum, worunter unter anderem Wohnungen zählen, vgl. zum Begriff der Nutzungseinheit: Koch/Plum, in: Gädtke, BauO NRW, 13. Aufl., § 33 Rn. 4, Johlen, ebd., § 2 Rn. 127 und § 72 Rn. 85, über zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie verfügen. Nach § 33 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW 2018 gilt für Nutzungseinheiten, die nicht zu ebener Erde liegen, dass der erste Rettungsweg über eine notwendige Treppe führen muss. An derartige Treppen ist unter anderem die Anforderung gestellt, dass ihre tragenden Teile in Gebäuden der Gebäudeklasse 3 aus nichtbrennbaren Baustoffen oder feuerhemmend sein müssen, § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauO NRW 2018. An Gebäudeklassen höherer Stufen werden weitergehende Anforderungen gestellt. Gebäude der Gebäudeklasse 3 sind sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu sieben Metern. Für die Einstufung in eine Gebäudeklasse kleiner als 3 ist unter anderem erforderlich, dass nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten vorhanden sind oder es sich um freistehende land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude und Gebäude vergleichbarer Nutzung handelt. Aufgrund der Anzahl der Nutzungseinheiten sind vorliegend also zumindest die Anforderungen an Gebäude der Klasse 3 zu erfüllen: Für die beiden Obergeschosse bedarf es einer notwendigen Treppe. Vorliegend ist jedoch nicht ersichtlich, dass die Bestandstreppe die daran gestellten Anforderungen erfüllt: Soweit nach summarischer Prüfung ersichtlich, handelt es sich um eine einfache Holztreppe. Weiter genügen zumindest die Fenster im zweiten Obergeschoss nicht den brandschutzrechtlichen Anforderungen. Es gelten die Voraussetzungen des § 37 Abs. 5 BauO NRW 2018, weil die Fenster als Rettungsweg nach § 33 Abs. 2 Satz 2 Alt. 2 BauO NRW 2018 dienen sollen. Die danach erforderlichen Maße im Lichte von 0,90 m x 1,20 m nicht höher als 1,20 m über der Fußbodenoberkante werden ausweislich der Begründung der Ordnungsverfügung, welcher der Antragsteller trotz seiner größeren Sachnähe diesbezüglich nicht entgegengetreten ist, nicht erreicht. Gleiches gilt für eine von der Antragsgegnerin geprüfte Abweichungsmöglichkeit unter Berücksichtigung des Runderlasses des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes NRW vom 13. Dezember 2017 (Az.: 601 – 100/40.4) betreffend Rettungsfenster in Bestandsgebäuden. Hinsichtlich des ersten Rettungsweges aus dem Erdgeschoss fehlt es an einem Flur, welcher den jedenfalls für Gebäude ab der Gebäudeklasse 3 Gültigkeit beanspruchenden Anforderungen an einen notwendigen Flur nach § 36 BauO NRW 2018 genügt. Notwendige Flure sind Flure, über die Rettungswege aus Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen zu Ausgängen ins Freie führen, § 36 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 2018. § 36 Abs. 4 Satz 1 BauO NRW 2018 statuiert Anforderungen hinsichtlich der Feuerbeständigkeit für die Wände notwendiger Flure. Öffnungen dürfen sich in den Wänden notwendiger Flure nur dort befinden, wo sie für die Nutzung erforderlich sind und müssen darüber hinaus mit speziellen Türen versehen sein. Vgl. Koch/Plum, in: Gädtke, BauO NRW, 13. Aufl., § 36, Rn. 25 ff. Diese Anforderungen sind vorliegend schon deshalb nicht erfüllt, weil der Flur über keine Wand oder Abtrennung zur Treppe hin, welche nach obigen Ausführen den brandschutzrechtlichen Anforderungen ebenso wenig genügt, verfügt. Die Ausnahme von dem Erfordernis zweier Rettungswege nach § 33 Abs. 2 Satz 4 Nr. 2 BauO NRW 2018 für ebenerdige Räume, die einen unmittelbaren Ausgang ins Freie haben, der von jeder Stelle des Raumes in höchstens 15 m Entfernung erreichbar ist, ist vorliegend für das Erdgeschoss nicht einschlägig. Der Klammerzusatz „Tür“ zu „unmittelbarer Ausgang“ in der Gesetzesbegründung bestätigt die schon nach dem Wortlaut naheliegende Auslegung des Wortes „Ausgang“, dass jedenfalls – wie vorliegend – ein gewöhnliches Fenster die Anforderungen nicht erfüllt. Weiter heißt es dort ausdrücklich, dass der Verzicht auf einen zweiten Rettungsweg nur für Räume mit direktem Ausgang ins Freie und nicht für Nutzungseinheiten mit mehreren Räumen, wie Wohnungen, gilt. Vgl. Landtag NRW, Drucksache 17/2166, S. 124. Hinsichtlich der Nutzungsuntersagungen hat die Behörde die gesetzlichen Grenzen des Ermessens eingehalten und von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise Gebrauch gemacht, vgl. § 114 Satz 1 VwGO. Die Nutzungsuntersagungen verstoßen insbesondere nicht gegen Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes. Die Nutzungen sind nicht von einem aus einer früheren zeitweisen materiellen Baurechtmäßigkeit ableitbaren Bestandsschutz abgedeckt. Es ist nicht dokumentiert, wann und wie das Gebäude genutzt worden ist. Für einen Bestandsschutz der aktuellen Nutzungen ist weder etwas ersichtlich noch durch den nach obigem beweisbelasteten Antragsteller vorgetragen. Im Übrigen ist ein etwaiger Bestandsschutz voraussichtlich schon deshalb nicht mehr von Bedeutung, weil nach summarischer Prüfung viel dafür spricht, dass dieser entfallen wäre. Ausweislich eines Aktenvermerks und insoweit zwischen den Beteiligten unstreitig sind insbesondere in den 1990er Jahren erhebliche bauliche Änderungen an dem Gebäude vorgenommen worden. Vgl. zum Entfall des Bestandsschutzes in Folge baulicher Änderungen: OVG NRW, Beschluss vom 11. März 2008 – 7 A 3348/07 –, juris, Rn. 6. Aus der Duldung in Gestalt zwischenzeitlicher Inaktivität der Antragsgegnerin zwischen den Jahren 2005 und 2019 lässt sich kein Vertrauenstatbestand ableiten, denn dabei handelt es sich lediglich um eine faktische Duldung. Unter einer faktischen Duldung versteht man, dass die Behörde einen illegalen Zustand über einen längeren Zeitpunkt hinnimmt. Die faktische Duldung vermag grundsätzlich keinen Vertrauenstatbestand des Ordnungspflichtigen zu begründen, der illegale Zustand werde auch künftig hingenommen werden. Bei einer faktischen Duldung ist ein späteres bauaufsichtliches Einschreiten daher zulässig. Bei einer sog. aktiven Duldung, für die vorliegend jedoch nichts ersichtlich ist, kann sich hingegen ein Vertrauenstatbestand ergeben. Angesichts des Ausnahmecharakters und der weitreichenden Folgen einer solchen aktiven Duldung, bei der die Behörde an der Beseitigung rechtswidriger Zustände gehindert ist, muss den entsprechenden Erklärungen der Behörde mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen sein, ob, in welchem Umfang und gegebenenfalls über welchen Zeitraum die Duldung des illegalen Zustands erfolgen soll. Im Übrigen spricht viel dafür, dass eine länger andauernde Duldung oder Duldungszusage, soll sie Vertrauensschutz vermitteln, schriftlich erfolgen muss. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 11. Mai 2021 – 7 B 393/21 –, juris, Rn. 7; OVG NRW, Urteil vom 16. März 2012 – 2 A 760/10 –, juris, Rn. 52 f. m.w.N. Die Voraussetzungen einer „aktiven Duldung" liegen hier nicht vor. Der vom Antragsteller behauptete „Deal“ bzw. das „Agreement“, der Antragsteller habe einen baurechtlich akzeptablen Antrag einreichen sollen und tatsächlich bestehende Abweichungen des Bestandes hätten stillschweigend geduldet werden sollen, genügen dafür schon deshalb nicht, weil selbst bei Zugrundelegung dessen, dass eine solche Einigung erfolgt sei, die darin für eine Bindungswirkung aufgestellten Bedingungen nicht erfüllt wurden: Es fehlte an einem baurechtlich akzeptablen Antrag. Der damals eingereichte Bauantrag des Antragstellers wurde u.a. wegen Abstandsflächenverstößen abgelehnt. Die dagegen zunächst erhobene Klage wurde zurückgenommen. Dass die Abwehr der in der Ordnungsverfügung von der Antragsgegnerin angeführten Gefahr über einen längeren Zeitraum von dieser nicht eingeleitet wurde, steht entgegen der Ansicht des Antragstellers dem nunmehr erfolgten Einschreiten nicht entgegen. Dem bloßen Nichteinschreiten – bzw. dem nur teilweise durch Ordnungsverfügung vom 19. August 2004, die eine teilweise Nutzungsuntersagung bzgl. des 2. OG zum Gegenstand hatte, erfolgten Einschreiten – lässt sich nach obigem Maßstab unabhängig davon, ob die Antragsgegnerin von der konkreten Nutzung überhaupt Kenntnis hatte, keine aktive Duldung entnehmen. Eine solche Betrachtungsweise wäre zudem mit dem grundrechtlich fundierten Erfordernis effektiver Gefahrenabwehr unvereinbar. Ein Vertrauenstatbestand ergab sich auch nicht aus der Einigung zwischen den Beteiligten über die Absicherungsmaßnahmen des Gebäudes, u.a. die Installation von Rauchmelder und einem Abschluss des Kellers zum Treppenhaus hin. Unabhängig davon, ob diese Maßnahmen dauerhaft aufrecht erhalten werden oder nicht, ergibt sich aus dem kurzen Zeitmoment von weniger als zwei Jahren und der Information von Seiten der Antragsgegnerin darüber, dass womöglich weitere Maßnahmen einzufordern seien, schon keine Grundlage für ein etwaiges Vertrauen. Auch die zuvor an die in einem Mietverhältnis zum Antragsteller stehenden Bewohner des Hauses gerichteten Ordnungsverfügungen, welche entsprechende Nutzungsuntersagungen zum Gegenstand hatten, stellen die Rechtmäßigkeit der vorliegenden Ordnungsverfügung nicht in Frage. Eine gegen den Mieter gerichtete Nutzungsuntersagung kann durch eine an den Eigentümer gerichtete Ordnungsverfügung zur Sicherung des Zwecks der Nutzungsuntersagung ergänzt werden. Eine solche dient sachgerecht der Bekämpfung der durch eine illegale Nutzung durch Vermietung verursachten Gefahr, indem sie sichert, dass im Anschluss an die von der Behörde durch Ordnungsmaßnahmen gegen die Mieter betriebene Nutzungsaufgabe eine Neuaufnahme der Nutzung durch erneute Vermietung oder durch Eigennutzung seitens des Eigentümers unterbleibt. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 13. Januar 1993 – 7 B 4794/92 –, juris, Rn. 4; VG Gelsenkirchen, Beschluss vom 21. Mai 2021 – 6 L 514/21 –, juris, Rn. 18. Durch die Nutzungsuntersagungen an die Mieter wird ein Vollstreckungshindernis beseitigt, weil der Umsetzung der an den Antragsteller gerichteten Ordnungsverfügung in der Folge nicht mehr die Rechte der Mieter entgegenstehen. Auf die Frage der Rechtmäßigkeit der an die Mieter gerichteten Ordnungsverfügungen kommt es für die vorliegende Ordnungsverfügung nicht weiter an. Vgl. Lemke, in: Fehling/Kastner/Strömer, Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2021, § 15 VwVG, Rn. 38 f. Auch im Hinblick auf den Vortrag des Antragstellers, dass bzgl. der Nachbargrundstücke bauordnungsrechtlich nicht eingeschritten werde, ergeben sich keine Ermessensfehler. Eine bauordnungsrechtliche Verfügung kann von dem Adressaten nicht allein mit dem Argument abgewehrt werden, die Behörde schreite gegen Baurechtsverstöße in vergleichbaren anderen Fällen nicht ein; denn Art. 3 Abs. 1 GG gewährt keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht. Dieser Grundsatz entbindet die Baurechtsbehörde indes nicht von der Verpflichtung, ihre bauordnungsrechtliche Tätigkeit maßgeblich auch am Gleichheitssatz auszurichten. Die Behörde hat das eingeräumte Ermessen in gleichgelagerten Fällen gleichmäßig auszuüben. Ergreift oder unterlässt sie Maßnahmen zur Bekämpfung baurechtswidriger Zustände, so hat sie in allen vergleichbaren Fällen in der gleichen Art und Weise zu verfahren. Das bedeutet bei einer Vielzahl von Verstößen jedoch nicht, dass sie gleichzeitig tätig werden muss. Entschließt sie sich zu einem Einschreiten, so ist es ihr unbenommen, die Verhältnisse nach und nach zu bereinigen. Ihr ist es indes verwehrt, systemlos oder willkürlich vorzugehen. Beschränkt sie sich darauf, einen Einzelfall herauszugreifen, so handelt sie dem Gleichbehandlungsgebot zuwider, es sei denn, dass sie hierfür sachliche Gründe anzuführen vermag. Vgl. BVerfG, Beschluss vom 12. September 2007 – 2 BvR 1413/06 –, juris, Rn. 16; BVerwG, Urteil vom 11. September 2019 – 6 C 15.18 –, juris, Rn. 33; BVerwG, Beschluss vom 22. April 1995 – 4 B 55.95 –, juris, Rn. 4 - 5; OVG NRW, Beschluss vom 25. Juni 2021 – 4 A 2598/20 –, juris, Rn. 38. Eine derartige Ungleichbehandlung ist nach summarischer Prüfung nicht erkennbar. Es ist schon nicht ersichtlich, dass es sich bei den vom Antragsteller angeschnittenen Sachverhalten um vergleichbare Sachverhalte handelt. Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin vorgetragen, auch insoweit bauordnungsrechtlich tätig zu werden. An der bezüglich der Nutzungsuntersagungen offensichtlich rechtmäßigen Ordnungsverfügung besteht ein besonderes öffentliches Vollziehungsinteresse. Die Ordnungsverfügung dient auch dem Schutz höchster Rechtsgüter wie Leib und Leben von eventuellen Nutzern der Wohnungen. Dass bisher kein Brand aufgetreten ist, vermag am Vorhandensein einer konkreten Gefahr nichts zu ändern. Mit der Entstehung eines Brandes muss praktisch jederzeit gerechnet werden. Der Umstand, dass in vielen Gebäuden jahrzehntelang kein Brand ausgebrochen ist, beweist nicht, dass insofern keine Gefahr besteht, sondern stellt für die Betroffenen lediglich einen Glücksfall dar, mit dessen Ende jederzeit gerechnet werden muss. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 25. August 2010 – 7 A 749/09 –, juris, Rn. 51. Das Vollziehungsinteresse wird dadurch bestärkt, dass aktuell aufgrund der formellen Baurechtswidrigkeit eine umfängliche und gesicherte bauordnungsrechtliche Prüfung nicht möglich ist. 2. Der Antrag, die aufschiebende Wirkung der Klage gegen die in der Ordnungsverfügung weiterhin erfolgte Androhung unmittelbaren Zwangs anzuordnen, hat hingegen Erfolg, denn insoweit überwiegt das Aussetzungsinteresse des Antragstellers. Die Ordnungsverfügung erweist sich diesbezüglich im Rahmen der summarischen Prüfung voraussichtlich als rechtswidrig, sodass kein öffentliches Vollziehungsinteresse besteht. Die Ermächtigungsgrundlage für die Androhung unmittelbaren Zwangs folgt grundsätzlich aus §§ 55 Abs. 1, 57 Abs. 1 Nr. 3, 62, 63 Abs. 1 Verwaltungsvollstreckungsgesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsvollstreckungsgesetz NRW - VwVG NRW). Gemäß § 62 Abs. 1 Satz 1 VwVG NRW kann die Vollzugsbehörde unmittelbaren Zwang anwenden, wenn andere Zwangsmittel nicht in Betracht kommen oder keinen Erfolg versprechen oder unzweckmäßig sind. Nach § 58 Abs. 3 Satz 1 VwVG NRW darf unmittelbarer Zwang nur angewendet werden, wenn andere Zwangsmittel nicht zum Ziele führen oder untunlich sind. Gemessen daran ist die Androhung unmittelbaren Zwangs rechtswidrig. Zwar ist es grundsätzlich nicht auszuschließen, dass im Einzelfall auch direkt der unmittelbare Zwang angedroht werden kann. Aufgrund des Charakters des unmittelbaren Zwangs als ultima ratio hätte es jedoch einer weitergehenden Begründung im Sinne einer Ausübung des Auswahlermessens dafür bedurft, warum im vorliegenden Einzelfall eine (auch hohe) Zwangsgeldandrohung nicht den gleichen Nachdruck hätte vermitteln können wie die Androhung der Versiegelung. Vgl. VG Köln, Beschluss vom 21. Februar 2019 – 1 L 41/19 –, juris, Rn. 39 - 41, und Beschluss vom 12. Oktober 2016 – 8 L 440/16 –, unveröffentlicht. Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO und berücksichtigt, dass in Verfahren wie dem vorliegenden, in denen die Zwangsmittelandrohung als Annex erfolgt, sich diese dem Gedanken der Ziffer 13.) c) des Streitwertkataloges der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019 nicht streitwerterhöhend auswirkt. Die Festsetzung des Streitwerts ist nach §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG i.V.m. den Ziffern 11.) a), 13.) c), 14.) a) des Streitwertkataloges der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019 unter Schätzung eines Jahresmietwerts von 30.000 Euro erfolgt. Rechtsmittelbelehrung Gegen Ziffer 1 dieses Beschlusses kann innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe schriftlich bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, Beschwerde eingelegt werden. Statt in Schriftform kann die Einlegung der Beschwerde auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen. Die Beschwerdefrist wird auch gewahrt, wenn die Beschwerde innerhalb der Frist schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, eingeht. Die Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Entscheidung zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht bereits mit der Beschwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV einzureichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinander setzen. Die Beteiligten müssen sich bei der Einlegung und der Begründung der Beschwerde durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen. Gegen Ziffer 2 dieses Beschlusses kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, Beschwerde eingelegt werden. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist schriftlich, zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, einzulegen. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt. Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.