11 K 1221/05

Kein Grundsteuererlass bei fehlender dauerhafter Unrentierlichkeit des denkmalgeschützten Hauses • Ein Erlass der Grundsteuer nach § 32 Abs.1 Nr.1 GrStG setzt in der Regel eine dauerhafte Unrentierlichkeit des privilegierten Grundbesitzes voraus. • Bei der Vergleichsrechnung sind nur dauerhafte Ertrags- und Kostenpositionen zu berücksichtigen; vorübergehende oder einmalige Aufwendungen bleiben unberücksichtigt. • Eine Kostenerhöhung ist nur dann für den Erlass relevant, wenn sie kausal durch die denkmalschutzbedingten rechtlichen Bindungen hervorgerufen wurde. Der Kläger ist Eigentümer eines 1883 errichteten Wohnhauses, das 1997 in die Denkmalliste der Stadt eingetragen wurde. Für 2004 setzte die Gemeinde Grundsteuer fest; der Bescheid wurde bestandskräftig. Der Kläger beantragte Erlass der Grundsteuer für 2004 mit der Begründung, Roherträge lägen regelmäßig unter den Erhaltungskosten; er legte Rechnungen für Renovierungs- und Unterhaltsarbeiten vor. Die Gemeinde lehnte ab und führte aus, Unrentabilität müsse dauernd und zudem auf der Kulturguteigenschaft beruhen; zu berücksichtigende Erträge seien ortsübliche Mieten. Nach Widerspruch und Klage machte der Kläger ergänzend geltend, die Denkmaleigenschaft mindere Einnahmen und erhöhe kostenbedingt den Aufwand, unter anderem durch Fernwärmeanschluss. Das Verwaltungsgericht prüfte die Dauerhaftigkeit der Unrentierlichkeit, die richtig anzusetzenden Ertragswerte und die Kausalität der Kosten zur Denkmaleigenschaft. • Anwendbare Norm: § 32 Abs.1 Nr.1 GrStG; maßgebliche Grundsätze folgen aus der Rechtsprechung des BVerwG zur Auslegung und Anwendung der Vorschrift. • Dauerhafte Unrentierlichkeit: Der Erlass setzt nicht nur eine vorübergehende, sondern in der Regel eine zeitlich andauernde Unrentierlichkeit voraus; daher sind für die Prognose nur dauerhafte Ertrags- und Kostenpositionen zu berücksichtigen. • Ermittlung des Rohertrags: Zum Rohertrag gehören alle Einnahmen einschließlich des Nutzungswerts der Eigennutzung; dieser ist nach den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erzielbaren ortsüblichen Mieten zu bemessen. Der Beklagte durfte den örtlichen Mietspiegel zugrunde legen und kam damit zu einem Rohertrag von 5.301,40 EUR für 2004. • Berücksichtigungsfähige Kosten: Zulässig sind grundstücksbezogene Verwaltungs- und Betriebsausgaben, AfA, Rückstellungen und die Grundsteuer selbst; Betriebskosten wie Strom, Wasser oder einmalige Investitionen sind grundsätzlich nicht oder nur teilweise (z. B. über AfA) zu berücksichtigen. • Kausalität zur Denkmaleigenschaft: Mehraufwendungen sind nur anzuerkennen, wenn sie kausal durch die denkmalschutzrechtlichen Bindungen verursacht sind. Kosten, die aufgrund altersbedingter Mängel oder gesetzlicher Vorgaben (z. B. Verpflichtung zum Austausch von Heizungsanlagen) entstanden sind, begründen keine denkmalschutzbedingt verursachte Unrentierlichkeit, soweit nicht nachgewiesen ist, dass nur wegen denkmalschutzrechtlicher Auflagen eine teurere Lösung gewählt werden musste. • Bewertung der vorgelegten Belege: Viele der vom Kläger nachgereichten Kosten sind nicht als dauerhafte Grundstückskosten anzusehen oder betreffen Betriebskosten; einmalige Kosten wie Fernwärmeanschluss wären allenfalls abgeschrieben zu berücksichtigen. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze übersteigen die geltend gemachten Kosten den Rohertrag nicht in erheblichem Maße, sodass kein Anspruch auf Erlass besteht. Die Klage wird abgewiesen. Der Antrag auf Erlass der für 2004 gezahlten Grundsteuer nach § 32 Abs.1 Nr.1 GrStG ist unbegründet, weil keine hinreichend nachgewiesene dauerhafte Unrentierlichkeit vorliegt und die vom Kläger geltend gemachten Mehrkosten nicht kausal durch den Denkmalschutz bedingt sind. Bei der Gegenüberstellung von Rohertrag und Kosten überwiegt nach angemessener Anwendung des Mietspiegels und der Berücksichtigung nur dauerhafter, grundstücksbezogener Kosten der Rohertrag. Einmalige oder betrieblich zuordenbare Aufwendungen sind nicht in voller Höhe anzusetzen; für den Fernwärmeanschluss hat der Kläger keinen Nachweis erbracht, dass der Anschluss allein wegen denkmalschutzrechtlicher Auflagen die kostenträchtigere, zwangsläufige Lösung war. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens; das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.