9 K 2099/05

Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann eine Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor einer Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand: Die Klägerin vermietet gewerblich von ihr errichtete Werbeanlagen. Mit Schreiben vom 23.11.2004 beantragte sie die Erteilung einer Baugenehmigung für die Anbringung einer beleuchteten Plakatwerbetafel im Format 3,66 m x 2,60 m mit zwei an Ausleger montierten Strahlern an der nördlichen Seitenwand des Mehrfamilienhauses I.----straße 24 in C. (Gemarkung C. , Flur 65, Flurstück 180). Eigentümer des Grundstücks ist die Evangelisch-Reformierte Kirchengemeinde C . Der Abstand der Seitenwand des Gebäudes zur nördlichen Grenze des Flurstücks 180 beträgt zwischen 0,5 m unmittelbar an der Straße und 3,0 m im rückwärtigen Bereich. Das angrenzende Flurstück 181 steht im Eigentum der Stadt C. und ist als Planstraße vorgesehen. Eine an das Flurstück 181 angrenzende Teilfläche der Parzelle ist mit Vertrag vom 15./17.05.1984 für unbestimmte Zeit der Evangelisch-Reformierten Kirchengemeinde zur Nutzung überlassen worden. Für den Bereich, in dem das Grundstück liegt, besteht kein Bebauungsplan. Während südlich des Baugrundstücks Wohnbebauung vorhanden ist, befindet sich unmittelbar nördlich auf dem Grundstück I.----straße 26 ein Gebrauchtwagenhandel, auf dessen Ausstellungsplatz im straßennahen Bereich eine Mega-Light-Werbeanlage aufgestellt ist. Am Zaun des nördlich anschließenden Grundstücks I.----straße 28 befinden sich zwei Werbetafeln. Die gegenüberliegende Seite der I.----straße wird durch den großflächigen Einzelhandel der Fa. N. mit vorgelagertem Kundenparkplatz und einer Tankstelle geprägt. Auch auf diesem Grundstück befinden sich mehrere großflächige Werbeanlagen. Nach vorheriger Anhörung lehnte der Beklagte die Erteilung einer Baugenehmigung mit Bescheid vom 30.03.2005 ab. Zur Begründung gab er an, dass die nähere Umgebung des Baugrundstücks in ihrer Eigenart einem allgemeinen Wohngebiet entspreche. In einem allgemeinen Wohngebiet sei Werbung nur an der Stätte der Leistung zulässig, nicht jedoch die hier geplante Plakattafel für Fremdwerbung. Auch führe die Werbetafel zu einer störenden Häufung von Werbeanlagen. Als großflächige Anlage, die der Fremdwerbung diene, löse die Werbetafel eine eigene Abstandsfläche aus. Der erforderliche Grenzabstand könne nicht eingehalten werden. Gegen den Bescheid legte die Klägerin mit Schreiben vom 11.04.2005 Widerspruch ein, den sie im Wesentlichen damit begründete, dass angesichts des Autohandels auf dem Nachbargrundstück und der auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindlichen Tankstelle und dem großflächigen Einzelhandels das Gebiet nicht als allgemeines Wohngebiet angesehen werden könne. Dagegen spreche auch, dass bereits mehrere Werbeanlagen genehmigt worden seien. Es liege auch keine störende Häufung vor, da auch bei Genehmigung ihres Vorhabens keine Situation gegeben sei, in der mehr als zwei Werbeanlagen gleichzeitig im Blick eines Betrachters seien. Die Werbeanlage verstoße auch nicht gegen die Abstandsflächenregelungen. Die Plakattafel solle an der Hauswand angebracht werden und befinde sich daher an demselben Ort wie die Hauswand. Sie könne daher unter den selben Voraussetzungen genehmigt werden wie das Gebäude. Hinzu komme, dass die Grundstückseinzäunung anders verlaufe als die Flurstücksgrenze und sich zwischen der Gebäudewand und dem Zaun die Grundstückszufahrt befinde. Die Abstandsfläche sei daher tatsächlich gewahrt. Vorsorglich werde eine Ausnahme bzw. Befreiung beantragt. Die Bezirksregierung Detmold wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 08.09.2005 zurück. Zur Begründung führte sie aus, dass auch eine an einer Hauswand angebrachte Fremdwerbeanlage eine eigene Abstandsfläche auslöse. Diese sei hier nicht eingehalten. Das Wohnhaus sei 1931 genehmigt worden. Zu dem Zeitpunkt sei die Wegeparzelle noch nicht vorhanden gewesen, sondern es habe sich um eine einheitliche Parzelle im Eigentum des Bauherren gehandelt. Die Zulassung einer Abweichung komme nicht in Betracht. Wegen der weiteren Ablehnungsgründe werde auf den Ausgangsbescheid Bezug genommen. Die Klägerin hat daraufhin am 29.09.2005 Klage erhoben, zu deren Begründung sie vertiefend und ergänzend vorträgt, dass die nähere Umgebung im Hinblick auf die vorhandenen Nutzungen und Werbeanlagen zumindest als Mischgebiet, wenn nicht sogar als Gewerbegebiet einzustufen sei, so dass das Vorhaben planungsrechtlich zulässig sei. Es liege auch keine störende Häufung vor, da der Betrachter in dem stark gewerblich geprägten Gebiet eine höhere Anzahl von Werbeanlagen erwarte. Angesichts des der Kirchengemeinde von dem Beklagten vertraglich eingeräumten Nutzungsrechts, das von Seiten des Beklagten nur aus Gründen des öffentlichen Interesses gekündigt werden könne, sei die Einhaltung einer Abstandsfläche nicht erforderlich. Die Klägerin beantragt, den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 30.03.2005 und des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E. vom 08.09.2005 zu verpflichten, ihr eine Baugenehmigung für die Errichtung einer beleuchteten Werbetafel auf dem Grundstück Gemarkung C. , Flur 65, Flurstück 180 (I.----straße 24) gemäß ihrem Bauantrag vom 23.11.2004 zu erteilen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er vertieft die Begründung der angefochtenen Bescheide und erklärt ergänzend, dass er nicht bereit sei, für die Übernahme der Abstandsfläche des Vorhabens auf das Flurstück 181 eine Baulast zu bewilligen. Anlässlich eines am 28.02.2006 durchgeführten Erörterungstermins hat der Berichterstatter die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Hinsichtlich der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Terminsniederschrift verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet. Der Bescheid des Beklagten vom 30.03.2005 und der Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung E. vom 08.09.2005 sind rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung für die beantragte Werbeanlage, da ihrem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen (§ 75 Abs. 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - BauO NRW -). Das Vorhaben hält die nach § 6 BauO NRW erforderliche Abstandsfläche zur nördlichen Nachbargrenze nicht ein. Nach § 6 Abs. 1 BauO NRW sind vor Außenwänden von Gebäuden Abstandsflächen freizuhalten, wenn nicht nach bauplanungsrechtlichen Vorschriften an der Grenze gebaut werden muss. Dieser Grundsatz gilt nach § 6 Abs. 10 Satz 1 BauO NRW auf für bauliche Anlagen und andere Anlagen oder Einrichtungen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen können. Hierzu gehören auch Werbeanlagen in der hier zur Genehmigung gestellten Größe, da sie geeignet sind, die durch die Abstandsflächenvorschriften geschützten Belange zu beeinträchtigen. Vgl. OVG NRW, U.v. 18.09.1992 - 11 A 276/89 - BRS 54 Nr. 131; s.a. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, Loseblatt-Kommentar, Stand Oktober 2005, § 6 Rn. 265 und § 13 Rn. 78; Gädtke/Temme/Heintz, BauO NRW, Kommentar, 10. Aufl. 2003, § 6 Rn. 269, jeweils m.w.N. Die Tiefe der einzuhaltenden Abstandsfläche richtet sich nach der Wandhöhe der baulichen Anlage und ist nach einem in § 6 Abs. 4 und 5 BauO NRW festgelegten Berechungsverfahren zu ermitteln; ihre Mindesttiefe beträgt gemäß § 6 Abs. 5 Satz 5 BauO NRW 3,00 m. Die Abstandsfläche muss nach § 6 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW auf dem Grundstück selbst liegen. Diese Vorgaben kann das Vorhaben der Klägerin nicht einhalten, da der Abstand der vor der nördlichen Seitenwand des Gebäudes I.----straße 24 geplanten Werbetafel zur nördlichen Grenze des Flurstücks 180 im straßennahen Bereich nur ca. 0,50 m beträgt. Die Klägerin kann dem nicht mit Erfolg entgegenhalten, dass auch das Mehrfamilienhaus, an dessen Wand die Werbetafeln angebracht werden soll, den erforderlichen Grenzabstand nicht einhält, da die Errichtung der Werbeanlage ein eigenständiges Bauvorhaben ist, das für sich die baurechtlichen Genehmigungsvoraussetzungen erfüllen muss. Die von der Klägerin in diesem Zusammenhang angeführte Bestimmung des § 6 Abs. 12 BauO NRW ist hier nicht einschlägig, da sie sich nur zur Zulässigkeit von untergeordneten baulichen Anlagen in der Abstandsfläche eines Gebäudes auf dem selben Grundstück verhält. Die Regelungen bezüglich der zur Nachbargrenze einzuhaltenden Abstandsfläche bleiben durch diese Vorschrift unberührt. Vgl. zum Regelungsgehalt der Vorschrift Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., § 6 Rn. 310 ff. Die Klägerin kann für ihr Vorhaben auch nicht die Ausnahmeregelung des § 6 Abs. 2 Satz 2 BauO NRW in Anspruch nehmen, wonach Abstandsflächen auch bis zur Mitte auf öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Wasserflächen liegen dürfen. Zwar ist das angrenzende Flurstück 181 nach den Planungen des Beklagten für den Bau einer Straße vorgesehen, die Verwirklichung der Planung und ihr möglicher Zeitpunkt ist jedoch völlig offen. Für das vorliegende Genehmigungsverfahren ist von dem gegenwärtigen Zustand auszugehen, der in einer Nutzung als privater Zufahrt bzw. Gartenfläche besteht. Schließlich kann die Klägerin sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ihr bzw. der Eigentümerin des Grundstücks, auf dem die Werbeanlage errichtet werden soll, von dem Beklagten an dem Teil des Nachbargrundstücks, auf dem die Abstandsfläche teilweise liegt, vertraglich ein Nutzungsrecht eingeräumt worden ist. Nach § 7 Abs. 1 BauO NRW ist es abweichend von § 6 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW zulässig, dass Abstandsflächen sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn durch Baulast gesichert ist, dass sie nicht überbaut und auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen nicht angerechnet werden. Hieraus folgt, dass eine zivilrechtliche Sicherung durch eine vertragliche Vereinbarung oder die Eintragung einer Grunddienstbarkeit nicht ausreicht, da diese jederzeit im Einvernehmen der Beteiligten aufgehoben bzw. belöscht werden kann. Erforderlich ist eine öffentlich-rechtliche Sicherung durch Eintragung einer Baulast gemäß § 83 BauO NRW in das Baulastenverzeichnis. Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., § 7 Rn. 6 ff. Die Übernahme der Baulast erfordert jedoch eine entsprechende schriftliche Willenserklärung des Grundstückseigentümers, dessen Grundstück belastet worden soll. Diese Erklärung ist freiwillig und kann von der Behörde nicht erzwungen werden. Gädtke/Temme/Heintz, a.a.O., § 7 Rn. 10. Da der Beklagte erklärt hat, dass er nicht bereit ist, eine Baulast zu bewilligen, scheidet eine Übernahme der Abstandsfläche auf das Flurstück 181 aus. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Zulassung einer Abweichung gemäß § 73 Abs. 1 BauO NRW. Die Erteilung einer Abweichung auf dieser Grundlage kommt nur dann in Betracht, wenn eine atypische Grundstückssituation vorliegt, die von dem Normalfall, der den gesetzlichen Regelungen zugrunde liegt, so deutlich abweicht, dass die strikte Anwendung des Gesetzes zu Ergebnissen führt, die der Zielrichtung der Norm nicht entsprechen. Die Abweichung gemäß § 73 BauO NRW ist nämlich kein Instrument zur Legalisierung "ganz gewöhnlicher" Verletzungen der Abstandsflächenvorschriften. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.03.2006 - 7 A 3025/04 -; Beschluss vom 02.12.2005 - 7 B 1411/05 -. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Der Umstand, dass an der Gebäudewand keine großflächige Werbeanlage angebracht werden kann, ist lediglich Folge der Grenzziehung bei der Teilung des Grundstücks nach Errichtung des Gebäudes. Dadurch ist kein außergewöhnliche Situation geschaffen worden, die der Korrektur durch die Zulassung einer Abweichung bedarf. Da die Werbeanlage bereits aus diesen Gründen nicht genehmigungsfähig ist, kann für die Entscheidung offen bleiben, ob - wie vom Beklagten vertreten - die maßgebliche nähere Umgebung gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO als allgemeines Wohngebiet anzusehen ist, mit der Folge, dass nach § 13 Abs. 4 BauO NRW nur Werbung an der Stätte der Leistung zulässig wäre, oder ob die Anbringung der Werbeanlage der Klägerin zu einer nach § 13 Abs. 2 Satz 3 BauO NRW unzulässigen störenden Häufung von Werbeanlagen führen würde. Die Klage ist daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit und die Abwendungsbefugnis beruhen auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.