9 K 1787/07

Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 1 Tatbestand: 2 Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Erweiterung einer bereits genehmigten und betriebenen Feierhalle (Hallen Nr. 3 und 4) um eine angrenzende, bislang zu Lagerzwecken genutzte Halle (Halle Nr. 2) auf dem Grundstück Gemarkung R. Flur 3 Flurstück 801 (D. -T.---ring -Straße 230) in C. -R. . 3 Dieses Grundstück bildete vormals mit weiteren angrenzenden Flurstücken den Werkhof der Fa. C1. -Chemie. Neben den genannten, an der östlichen Grundstücksseite gelegenen Gebäuden befindet sich dort straßenseitig ein Verkaufsgeschäft für Reinigungs- und Hygieneartikel mit einer Wohnung im 1. OG. Auf den weiteren zum ehemaligen Werkhof gehörenden Flurstücken stehen weitere zu Lagerzwecken genutzte Hallen. In östlicher und nordöstlicher Richtung grenzt das ca. 43.000 m² große Betriebsgrundstück des Recyclingunternehmens L. mit Produktions- und Lagerhallen sowie Lagerplätzen an. Etwa 25 m östlich der Feierhalle befindet sich dort ein Betriebsgebäude mit einer Wohnung im 1. OG. In ostnordöstlicher Richtung schließt zwischen dem Betriebsgrundstück der Fa. L. , der Bahnlinie C. -T1. und der D. -T.---ring -Straße ein kleines Wohngebiet an. Südlich der D. -T.---ring -Straße findet sich vereinzelte, überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Streubebauung. In westlicher und südwestlicher Richtung grenzt das Betriebsgrundstück an ein Waldgrundstück an, welches seinerseits durch die in Nord-Süd-Richtung verlaufende M. Straße von der gegenüberliegenden Wohnbebauung getrennt wird. 4 Mit Datum vom 24.11.2003 erteilte der Beklagte dem Herrn E. E1. einen Bauvorbescheid zur Nutzungsänderung der beiden im östlichen Grundstücksbereich gelegenen Hallen Nr. 2 und 3 in eine Veranstaltungshalle für (vornehmlich türkische) Hochzeiten. Die zum Bestandteil des Vorbescheides erklärte Betriebsbeschreibung sieht eine "Gaststätte" mit ca. 350 Sitzplätzen und Betriebszeiten bis 24.00 Uhr vor. Zur Begründung dieses Bescheides führte der Beklagte aus, dass das Vorhaben nach der Art der Nutzung im faktischen Gewerbegebiet allgemein zulässig sei. 5 Am 11.08.2004 ging beim Beklagten ein Antrag der Bauherrengemeinschaft T2. auf Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der Hallen Nr. 2 bis 4 in eine Veranstaltungs- und Festhalle ein. Im Oktober 2004 wurde die Nutzung der Feierhalle aufgenommen. In der Folge kam es zu zahlreichen Nachbarbeschwerden wegen Lärms sowie "Zuparkens" der umliegenden Straßen. Nach mehrfacher vergeblicher Nachforderung von Bauantragsunterlagen wies der Beklagte den Bauantrag mit Bescheid vom 04.10.2005 wegen fehlender Unterlagen bzw. erheblicher Mängel zurück. Das hiergegen anhängig gemachte Klageverfahren (9 K 2267/05) wurde nach übereinstimmenden Erledigungserklärung der Beteiligten am 26.10.2006 eingestellt. 6 Noch während des laufenden Klageverfahren beantragte die Bauherrengemeinschaft T2. am 09.12.2005 unter Bezugnahme auf den Vorbescheid vom 24.11.2003 die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der Hallen Nr. 2 bis 4 in einen Feierraum für geschlossene Veranstaltungen. Mit Datum vom 09.03.2006 erteilte der Beklagte die beantragte Baugenehmigung in eingeschränktem Umfang nämlich betreffend die Hallen Nr. 3 und 4. Die Halle Nr. 2 wurde explizit ausgenommen. Die Anzahl der notwendigen Stellplätze wurde auf 79 festgelegt. Nach der Betriebsbeschreibung darf die Anlage als Feierraum für ausschließlich geschlossene Veranstaltungen mit ca. 220 Sitzplätzen und maximal 390 Besuchern genutzt werden. Die Betriebszeit ist auf 24.00 Uhr beschränkt. 7 Mit Schreiben vom 14.12.2006 zeigte die Klägerin dem Beklagten die Übernahme der der Bauherrngemeinschaft T2. erteilten Baugenehmigung an. Nach Beseitigung festgestellter Mängel erteilte der Beklagte unter dem 16.01.2007 die Nutzungsfreigabe für die Feierhalle. 8 Am 21.03.2007 stellte die Klägerin den hier streitbefangenen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der Halle Nr. 2 in einen Feierraum. Bau- und Betriebsbeschreibung sehen den Betrieb einer Gaststätte sowie die Vermietung eines Feierraums für vorwiegend geschlossene Veranstaltung mit maximal 391 Besuchern vor. Erläuternd wurde ausgeführt, dass die Bereitstellung der Räumlichkeiten für geschlossene Veranstaltungen von Privatpersonen (z.B. Hochzeiten, Geburtstage, sonstige Jubiläen) sowie von Firmen und Vereinen (z.B. Weihnachtsfeiern, Betriebsjubiläen) einschließlich deren gastronomischer Betreuung geplant sei. Dies schließe regelmäßige Veranstaltungen mit überwiegend religiösem Inhalt bzw. Diskothekencharakter aus. Die Betriebszeiten an allen Wochentagen gab die Klägerin einerseits bis 24.00 Uhr, andererseits bis 1.00 Uhr an. 9 Mit Bescheid vom 15.08.2007 lehnte der Beklagte den Bauantrag der Klägerin ab. Zur Begründung führte er aus, dass die geplante Erweiterung der Feierhalle um eine Tanzfläche, eine große Folklore- und Zeremoniefläche sowie eine Bühne für Musikkapellen fast zu einer Verdoppelung der Netto-Nutzfläche führe und die Gesamtanlage bereits als kerngebietstypische Vergnügungsstätte zu qualifizieren sei, die in einem Gewerbegebiet und erst recht in der Nachbarschaft von Wohnnutzungen unzulässig sei. Ein solches Vorhaben laufe dem Gebietserhaltungsanspruch ansässiger Gewerbebetriebe zuwider. Tatbestände, die die Gewährung einer Ausnahme rechtfertigen würden, seien weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Erweiterung verstoße auch zu Lasten der Nachbarschaft gegen das Rücksichtnahmegebot. Sie erfordere zudem den - bislang nicht erbrachten - Nachweis von 129 Stellplätzen. Die Darstellung der Klägerin, mit der Erweiterung sei keine erhöhte Nutzerzahl und damit auch kein zusätzlicher Stellplatzbedarf verbunden, sei lebensfremd. 10 Am 28.08.2007 hat die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung verweist sie zunächst auf den Bauvorbescheid vom 24.11.2003, mit dem der Beklagte die Nutzungsänderung der Gewerbehallen Nr. 2 bis 4 in eine Vergnügungsstätte mit 720 m² Nutzfläche genehmigt habe. Die von der Baugenehmigung vom 09.03.2006 erfasste Nutzfläche werde durch das streitige Vorhaben auch nicht verdoppelt, sondern nur um ca. 60 % erweitert. Die vorgesehene Erweiterung behalte die bereits genehmigte Sitzplatzzahl von 391 bei. Hinzukommen solle lediglich ein Spielbereich sowie eine Folklore- und Zeremoniefläche. Dies ermögliche dem Betreiber die Durchführung kultureller Veranstaltungen und führe zu einem verbesserten Ablauf der Veranstaltungen. Ein höherer Stellplatzbedarf ergebe sich selbst bei einer Zugrundelegung des Maximalwertes von Ziff. 4.1 der Anlage zu Nr. 51.11 VV BauO NRW von 5 Stellplätzen pro Sitzplatz nicht. Desweiteren werde die Gebietskategorie des Gewerbegebietes durch die Erweiterung der Feierhalle nicht in Frage gestellt. Diese könne nach ihrem typischen Erscheinungsbild nicht als kerngebietstypische Vergnügungsstätte angesehen werden, weil die vorgesehenen Veranstaltungen nicht der Allgemeinheit, sondern ausschließlich geladenen Gästen zugänglich sei. Ebenso wenig könne die beantragte Baugenehmigung wegen Verstoßes gegen das Rücksichtnahmegebot versagt werden. Soweit in der unmittelbaren Umgebung des Vorhabens in geringem Umfang Wohnhäuser vorhanden seien, lägen diese derart weit entfernt, dass eine Störung ausgeschlossen sei. Eine Störung der ansässigen Betriebe komme schon deshalb nicht in Betracht, weil diese während der vorwiegend an Freitagen und Samstagen stattfindenden Festveranstaltungen geschlossen seien. 11 In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin klargestellt, dass der Bauantrag Betriebszeiten bis 1.00 Uhr beinhalte. 12 Die Klägerin beantragt, 13 den Beklagten unter Aufhebung seines Ablehnungsbescheides vom 15.08.2007 zu verpflichten, der Klägerin die beantragte Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der Gewerbehalle Nr. 2 auf dem Grundstück D. -T.---ring -Straße 230 in C. -R. gemäß ihrem Bauantrag vom 21.03.2007 - in der Klarstellung durch die heutige Erklärung - zu erteilen. 14 Der Beklagte beantragt, 15 die Klage abzuweisen. 16 Zur Begründung führt er aus, dass durch die Erweiterung des genehmigten Bestandes um einen weiteren Sitzbereich, eine Tanzfläche und eine Folklore- und Zeremoniefläche von einer massiven Erhöhung der Besucherzahlen auszugehen sei. Daran ändere es nichts, dass die vorgesehene Sitzplatzzahl der bereits genehmigten Besucherzahl von 391 entspreche. Nachbarbeschwerden und Aussagen der Polizei belegten, dass schon jetzt die nachgewiesenen Stellplätze nicht ausreichten. Diese Situation werde durch die Erweiterung verschärft. Nach den bisherigen Ermittlungen sei von einem Stellplatzbedarf von mindestens 129 Stellplätzen auszugehen, die nicht nachgewiesen seien. Mit der beantragten Erweiterung erreiche die vorhandene Anlage eine Größe, die unter dem Gesichtspunkt der Auswirkungen auf die Wohnnachbarschaft einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte entspreche. Eine solche Anlage sei im Gewerbegebiet und erst recht in der Nachbarschaft zu Wohnnutzungen unzulässig. 17 Der Berichterstatter hat die Örtlichkeit anlässlich eines Erörterungstermins in Augenschein genommen. Auf das Protokoll vom 11.02.2009 wird Bezug genommen. 18 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten. 19 Entscheidungsgründe: 20 Die zulässige Verpflichtungsklage ist nicht begründet. 21 Der Versagungsbescheid des Beklagten vom 15.08.2007 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, weil sie keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung hat, § 113 Abs. 5 VwGO. Gemäß § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW ist eine beantragte Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Die zur Erweiterung der vorhandenen Feierhalle vorgesehene Nutzungsänderung der Gewerbehalle Nr. 2 verstößt jedenfalls gegen bauplanungsrechtliche Vorschriften. 22 Die bauplanungsrechtliche Prüfung hat das aus der bereits genehmigten Feierhalle (Hallen Nr. 3 und 4) und der nach dem Bauantrag hinzukommenden Halle Nr. 2 bestehende Gesamtvorhaben, also die erweiterte Feierhalle insgesamt, in den Blick zu nehmen, weil der genehmigte Bestand durch die Einbeziehung einer weiteren Halle im Wege einer Erweiterung geändert wird. Gegenstand der bauplanungsrechtlichen Beurteilung ist nicht nur die Änderung, sondern das angestrebte Ergebnis. 23 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29.11.2005 - 4 B 72.05 -, BRS 69 Nr. 77 und bei juris; Krautzberger in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB Loseblatt-Kommentar (Stand: 15.04.2009), § 29 Rn. 38. 24 Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit dieses Vorhabens ist nicht bereits durch den einem Rechtsvorgänger der Klägerin erteilten Bauvorbescheid vom 24.11.2003 verbindlich festgestellt. Zwar enthält dieser Bescheid eine Bebauungsgenehmigung für die Nutzungsänderung der Hallen Nr. 2 und 3 in eine Feierhalle. Ungeachtet der Frage, ob sich das die Hallen Nr. 2 bis 4 umfassende streitgegenständliche (Gesamt-) Vorhaben mit dem Inhalt dieser Bebauungsgenehmigung vollständig deckt, scheidet eine Bindungswirkung jedenfalls deshalb aus, weil im Zeitpunkt der hier maßgeblichen Bauantragstellung vom 21.03.2007 die gemäß § 71 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW zwei Jahre betragende Geltungsdauer der Bebauungsgenehmigung bereits abgelaufen war. Die auf Grundlage der ersten beiden, von einer weiteren Rechtsvorgängerin der Klägerin gestellten Bauanträge vom 11.08.2004 und vom 09.12.2005 durchgeführten Verwaltungs- bzw. Klageverfahren hindern den Fristablauf nicht. Zwar ist die Bauaufsichtsbehörde hinsichtlich eines innerhalb der Frist eingegangenen Bauantrags, der dem Inhalt des Vorbescheides entspricht, auch dann an die dort bereits getroffenen Beurteilungen gebunden, wenn sie erst nach Fristablauf über diesen Antrag entscheidet. 25 Vgl. OVG NRW, Urteile vom 16.01.1973 - 7 A 889/07 -, BRS 27 Nr. 140, und vom 01.10.1981 - 7 A 2283/79, BRS 38 Nr. 110. 26 Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Geltungsdauer des Vorbescheides während dieser Genehmigungsverfahren mit Wirkung für nachfolgende Bauantragsverfahren gehemmt wird. Lediglich das vor Fristablauf begonnene Verfahren ist auf der Grundlage des Vorbescheides zu Ende zu führen. 27 Eine Hemmung der Geltungsdauer des Vorbescheides wird zum einen angenommen, wenn der Bauherr durch einen hoheitlichen Eingriff, z. B. durch eine Rücknahme des Vorbescheides, daran gehindert wird, innerhalb der zweijährigen Frist von seinem Baurecht Gebrauch zu machen, 28 vgl. OVG NRW, Beschluss vom 17.03.2006 - 8 B 1920/05 -, m.w.N., BRS 70 Nr. 152 und bei juris; Heintz in: Gädtke/Temme/Heintz/Czepuck, BauO NRW, 11. Auflage 2008, § 71 Rn. 25, 29 zum anderen im Falle einer Nachbaranfechtung, 30 vgl. Schulte in: Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, Loseblatt-Kommentar (Stand: Juli 2009), § 71 Rn. 61, m.w.N. 31 Anders als in diesen Fällen ist die Rechtsvorgängerin der Klägerin nicht durch ein Verhalten Dritter an der fristgemäßen Ausnutzung des Vorbescheides gehindert worden. Die ersten beiden Bauanträge sind vielmehr rechtskräftig zurückgewiesen bzw. bestandskräftig teilweise abgelehnt worden. Die Verzögerung beruht demnach auf unzureichenden bzw. auf nur teilweise genehmigungsfähigen Bauunterlagen und damit auf eigenem Verhalten der Klägerin bzw. ihrer Vorgängerin. 32 Vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 19.08.1988 - 4 TG 438/88 -, BRS 48 Nr. 146 und bei juris. 33 Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der erweiterten Feierhalle richtet sich nach § 34 BauGB, da das Vorhabengrundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt und nicht vom Geltungsbereich eines Bebauungsplans erfasst wird. Das Vorhaben ist nach der Art der baulichen Nutzung unzulässig. Die Kammer kann insoweit offen lassen, ob diese Frage nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO oder anhand von § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen ist. Ersteres wäre der Fall, wenn man als maßstabsbildende nähere Umgebung den Bereich der ehemaligen Chemiefabrik sowie das nordöstlich anschließende Gelände des Recyclingunternehmens L. auffasste. Letzteres träfe zu, wenn man die nordöstlich anschließende, in sich homogene Wohnsiedlung als den gewerblichen Bereich mit prägend ansähe. Das Vorhaben ist jedenfalls unzulässig, weil die Feierhalle als kerngebietstypische Vergnügungsstätte zu qualifzieren ist (1.), die sowohl bei Annahme eines faktischen Gewerbegebiets nach § 8 BauNVO unzulässig ist (2.), als auch das nach § 34 Abs. 1 BauGB erforderliche Einfügen in eine Gemengelage vermissen lässt (3.). 34 1. Die Erweiterung der vorhandenen Feierhalle durch Nutzungsänderung der angrenzenden Gewerbehalle führt zu einer baulichen Anlage, die insgesamt als kerngebietstypische Vergnügungsstätte zu qualifizieren ist. 35 Der Begriff der Vergnügungsstätte wird in der Baunutzungsverordnung 1962 wie auch in den späteren Fassungen der Baunutzungsverordnung nicht näher definiert. Nach der Systematik der Baunutzungsverordnung ist der Begriff abzugrenzen von der Schank- und Speisewirtschaft einerseits und den Anlagen für kulturelle und/oder sportliche Zwecke andererseits. Es handelt sich um eine besondere Nutzungsart, bei der die kommerzielle Unterhaltung der Besucher durch entsprechende Dienstleistungen des Betreibers im Vordergrund steht. Die Systematik der Baunutzungsverordnung macht ferner deutlich, dass eine Vergnügungsstätte nach Vorstellung des Gesetzgebers regelmäßig mit Auswirkungen verbunden ist, die mit anderen Nutzungen in Konflikt treten können, denn nur in Mischgebieten (dort eingeschränkt) bzw. in Kerngebieten sind Vergnügungsstätten allgemein zulässig. Für die Frage, ob eine Vergnügungsstätte als kerngebietstypisch einzustufen ist, ist eine typisierende Betrachtungsweise geboten. Maßgeblich ist, ob der Betrieb wegen seines typischen Erscheinungsbildes und der mit ihm typischerweise verbundenen Störungen für die Wohnruhe einem Kerngebiet (und nicht mehr einem Mischgebiet) zuzuordnen ist. Hilfreiches Zuordnungskriterium kann sein, ob die Vergnügungsstätte als zentraler Dienstleistungsbetrieb auf dem Unterhaltungssektor für ein größeres und allgemeines Publikum aus einem größeren Einzugsbereich erreichbar ist. 36 So (zu einer vergleichbaren Festhalle): OVG NRW, Urteil vom 27.04.2006 - 7 A 1620/05 -, BRS 70 Nr. 70 = NWVBl 2006, 460 und bei juris. 37 Bei Anwendung dieser Grundsätze ist das vorliegend zur Genehmigung gestellte Vorhaben als kerngebietstypische Vergnügungsstätte einzuordnen. Die Betriebsbeschreibung sieht die Vermietung eines Feierraums für Privatpersonen, Betriebe und Vereine mit maximal 391 Besuchern einschließlich deren gastronomischer Betreuung vor. Die geplanten Räumlichkeiten sind für Musik- und Tanzdarbietungen ausgelegt. Die Betriebszeit erstreckt sich bis in die Abend- und Nachtstunden hinein, und zwar nach der in der mündlichen Verhandlung vorgenommenen Klarstellung durch die Klägerin bis 1.00 Uhr. Danach sind auch Veranstaltungen mit weit überörtlichem Einzugsbereich nicht ausgeschlossen, zumal bereits jetzt 79 Stellplätze zur Verfügung stehen. Das so umschriebene Vorhaben umfasst damit ein Unterhaltungsangebot, das sich hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die Nachbarschaft beispielsweise von einer Diskothekennutzung nicht unterscheiden muss, sondern auch eine vergleichbare Nutzung zulässt. Vor diesem Hintergrund fehlt der in den Erläuterungen zur Betriebsbeschreibung aufgestellten Behauptung, die zur Genehmigung gestellte Planung schließe regelmäßige Veranstaltungen mit Diskothekencharakter aus, jegliche Substanz. 38 Gegen die Einordnung als kerngebietstypische Vergnügungsstätte spricht auch nicht eine Beschränkung auf geschlossene Veranstaltungen. Abgesehen davon, dass die Bauvorlagen in diesem Punkt nicht eindeutig sind - die Betriebsbeschreibung spricht von "vorwiegend" geschlossenen Veranstaltungen -, besagt dieses Kriterium nichts im Hinblick auf die zu erwartenden Auswirkungen für die Nachbarschaft. Auch wenn der Betreiber einer Vergnügungsstätte diese nur für einen bestimmten Benutzerkreis zur Verfügung stellt, kann sie in ihren Auswirkungen einer Vergnügungsstätte vergleichbar sein, die der Allgemeinheit offen steht. 39 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 20.11.2006 - 4 B 56/06 -, BRS 70 Nr. 71 und bei juris; OVG NRW, a.a.O., juris (Rn. 69). 40 Dies ist vorliegend der Fall. Denn bei Feiern mit annähernd 400 Besuchern steht typischerweise zu erwarten, dass sich das Feiergeschehen zumindest teilweise ins Freie verlagert und dass es im Zusammenhang mit An- und Abfahrt über längere Zeitabschnitte hinweg zu einem erheblichen Lärmgeschehen kommt. Ein Unterschied zwischen geschlossenen und öffentlich zugänglichen Veranstaltungen ist insoweit nicht auszumachen. 41 2. Sofern man die nähere Umgebung des Vorhabens mit dem Beklagten als faktisches Gewerbegebiet entsprechend § 8 BauNVO qualifiziert, kann das Vorhaben gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO als kerngebietstypische Vergnügungsstätte nur ausnahmsweise zugelassen werden. 42 Ein Anspruch auf ausnahmsweise Zulassung nach § 34 Abs. 2 BauNVO i.V.m. § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO liegt allerdings nicht vor. Die erweiterte Feierhalle ist nicht genehmigungsfähig, weil sie das Regel-Ausnahme-Prinzip nicht wahrt. Die ausnahmsweise Zulässigkeit von (auch kerngebietstypischen) Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten hat eine Auffangfunktion. Sie trägt auch dem Umstand Rechnung, dass die Gewerbegebiete sehr unterschiedlich strukturiert und daher im Einzelfall auch solche Anlagen in ihnen unbedenklich sein können. 43 Vgl. Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB Kommentar, § 8 BauNVO Rn. 46. 44 Im vorliegenden Fall ist die Feierhalle unverträglich mit der Struktur des sie umgebenden faktischen Gewerbegebiets, das durch eine geringe räumliche Ausdehnung und das Vorhandensein einzelner Wohnnutzungen geprägt ist. Die Feierhalle ordnet sich schon im bisher genehmigten Umfang dieser Struktur nicht unter, da die mit ihr typischerweise verbundenen, oben bereits beschrieben Auswirkungen eine im Gebiet zuvor nicht vorhandene, gerade hinsichtlich der Wohnnutzung aber besonders störungsintensive Qualität aufweisen, zumal sie zu Zeiten auftreten - nämlich abends bzw. nachts und am Wochenende - die mit Blick auf die Wohnnutzung besonders störungsempfindlich sind. Es ist auch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Klägerin mit dem Vorhaben einer Feierhalle für private Feste auf die Nutzung des gewählten Standorts angewiesen wäre, weil in weitem Umkreis keine geeigneten Standorte für derartige Vorhaben vorhanden wären. 45 Vgl. Söfker, a.a.O. 46 3. Charakterisiert man die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks dagegen als Gemengelage bestehend aus gewerblicher und wohnlicher Nutzung, ist das Vorhaben seiner Art nach gemäß § 34 Abs. 1 BauGB unzulässig, weil es sich nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. 47 Ein Vorhaben fügt sich in der Regel ein, wenn es sich in jeder Hinsicht innerhalb des aus seiner Umgebung hervorgehenden Rahmens hält. Überschreitet es hingegen den vorhandenen Rahmen, kann es sich dennoch einfügen, wenn es weder selbst noch in Folge nicht auszuschließender Vorbildwirkung geeignet ist, bodenrechtliche Spannungen in das Gebiet hineinzutragen oder dort vorhandene Spannungen zu erhöhen. Bei dieser zweistufigen Prüfung fällt der Beantwortung der ersten Frage, ob sich das hinzukommende Vorhaben im Rahmen der bereits vorhandenen baulichen Nutzung hält, eine wichtige Vorentscheidung zu, die innerhalb des zweiten Prüfungsschritts nur noch ausnahmsweise korrigiert werden kann. 48 Vgl. BVerwG, Urteile vom 26.05.1978 - 4 C 9.77 -, BVerwGE 55, 369, 385, und vom 15.12.1994 - 4 C 13/93 -, beide auch bei juris. 49 Den durch unmittelbares Aneinandergrenzen von gewerblicher und wohnlicher Nutzung geprägten Rahmen hält die Feierhalle hinsichtlich der Nutzungsart nicht ein. Der in § 34 Abs. 1 BauGB enthaltene Begriff der "Art der baulichen Nutzung" ist grundsätzlich mit den Nutzungsarten gleichzusetzen, wie sie durch die Begriffe der Baunutzungsverordnung für die Nutzungsarten in den einzelnen Baugebieten definiert werden. Demnach ist auch im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB zwischen Gewerbebetrieben und Vergnügungsstätten zu differenzieren. 50 Vgl. BVerwG, Urteil vom 15.12.1994 - 4 C 13/93 -, BRS 56 Nr. 61 und bei juris. 51 Eine Vergnügungsstätte ist aber in der näheren Umgebung bislang nicht vorhanden. Insoweit kann auch nicht auf die Feierhalle in ihrem bereits genehmigten und betriebenen Umfang abgestellt werden. Denn diese bauliche Anlage ist nach Ansicht der Kammer als Fremdkörper zu bewerten und hat damit bei der Bestimmung des Rahmens außer Acht zu bleiben. 52 Bei der Maßstabsbildung ist zunächst alles an Bebauung in den Blick zu nehmen, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist, ungeachtet dessen, ob das Vorhandene städtebaulich wünschenswert oder auch nur vertretbar ist. In einem zweiten Schritt ist alles außer Acht zu lassen, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint. Auszusondern sind zum einen solche baulichen Anlagen, die von ihrem quantitativen Erscheinungsbild nicht die Kraft haben, die Eigenart der Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt. Zum anderen können auch solche Anlagen aus der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung auszusondern sein, die zwar quantitativ die Erheblichkeitsschwelle überschreiten, aber nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen. Das wird namentlich dann anzunehmen sein, wenn eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Bebauung steht. In Betracht kommen insbesondere solche baulichen Anlagen, die nach ihrer - auch äußerlich erkennbaren - Zweckbestimmung in der näheren Umgebung einzigartig sind. Sie erlangen die Stellung eines "Unikats" um so eher, je einheitlicher die nähere Umgebung im Übrigen baulich genutzt wird. Trotz ihrer deutlich in Erscheinung tretenden Größe und ihre nicht zu übersehenden Gewichts in der näheren Umgebung bestimmen sie nicht deren Eigenart, weil sie wegen ihrer mehr oder weniger ausgeprägt vom übrigen Charakter der Umgebung abweichenden Struktur gleichsam isoliert dastehen. Allein aus dem Umstand, dass ein Gewerbebetrieb seine Umgebung stört, folgt noch nicht, dass er den Gebietscharakter mitprägt. Grundsätzlich sprechen große Qualitätsunterschiede zwischen einer einzelnen Anlage und ihrer im Wesentlichen homogenen Umgebung dafür, dass die Anlage als ein für die Eigenart der Umgebung unbeachtlicher Fremdkörper zu werten ist. Diese Regel wird nur dann unterbrochen werden können, wenn die Anlage ihre Umgebung beherrscht oder aus anderen Gründen - wie etwa im Verhältnis einer Zeche zu der sie umgebenden Zechensiedlung - trotz der Andersartigkeit mit ihr eine Einheit bildet. 53 Vgl. BVerwG, Urteil vom 15.02.1990 - 4 C 23/86 -, BVerwGE 84, 322 = NVwZ 1990, 755 und bei juris. 54 In Anwendung dieser Grundsätze bewertet die Kammer die Feierhalle in ihrer bereits genehmigten Form als unbeachtlichen Fremdkörper. Denn in dem vorhandenen Nebeneinander von Gewerbe und Wohnnutzung erlangt sie als einzige Vergnügungsstätte die Stellung eines Unikats. Trotz ihrer Größe und der erheblichen Immissionen, die sie für die Nachbarschaft mit sich bringt, kann man nicht annehmen, dass diese Anlage den Gebietscharakter prägt. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass die Feierhalle trotz ihrer Andersartigkeit mit ihrer Umgebung eine Einheit bildet. Dagegen sprechen vielmehr die aktenkundig gewordenen Konflikte mit dem angrenzenden Recyclingunternehmen und diversen Anwohnern. Es kann keine Rede davon sein, dass sich der fragliche Bereich mit der Existenz der Feierhalle und ihren Auswirkungen abgefunden und darauf eingestellt hat. 55 Hält die Feierhalle nach alledem den durch die Eigenart der näheren Umgebung vorgegebenen Rahmen nicht ein, lässt sich ein Einfügen auch nicht damit begründen, dass das Vorhaben weder bodenrechtliche Spannungen in das Gebiet hineinträgt noch dort vorhandenen Spannungen erhöht. Denn ungeachtet des Umstands, dass die maximal zulässige Besucherzahl im Rahmen der Erweiterung unverändert bleiben soll, geht die Kammer von einer Verschärfung der nachbarlichen Beeinträchtigungen durch die erweiterte Feierhalle aus. Hierfür spricht bereits der Umstand, dass die Halle durch das großzügigere Raumangebot und den Einbau von Bühne und Tanz- und Zeremoniefläche attraktiver wird und eine häufigere und damit intensivere Nutzung erwarten lässt. Hinzu kommt, dass bei einer Vermietung zur Durchführung privater Feiern in der in Rede stehenden Größenordnung die Einhaltung der zulässigen Besucherzahl - trotz Einbau eines "Besucherzählers" - kaum effektiv sicherzustellen ist und deshalb auf Grund der erheblich vergrößerten Nutzfläche auch mit deutlich höheren Besucherzahlen gerechnet werden muss. Darauf deuten nicht nur die aktenkundigen Erfahrungen mit der genehmigten Feierhalle hin, sondern auch deren Bewerbung im Internet für bis zu 500 Gäste (www.). 56 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. 57 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.