M 9 K 17.6073

Betreten von Wohnraum durch Bauaufsichtsbehörde bei begründetem Verdacht auf genehmigungswidrige Nutzung • Die Bauaufsichtsbehörde darf nach Art. 54 Abs. 2 Satz 4 BayBO Wohnungen betreten, wenn aufgrund konkreter Anhaltspunkte die tatsächliche Nutzung von der Baugenehmigung abweicht. • Zur Rechtfertigung eines Betretens von Wohnraum ist unter Berücksichtigung von Art. 13 Abs. 7 GG eine dringende Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung erforderlich; die Verletzung bauordnungsrechtlicher Vorschriften begründet diese in der Regel. • Die Anordnung zur Duldung der Besichtigung ist geeignet, erforderlich und verhältnismäßig, wenn Außensicht und Ermittlungen keine ausreichende Aufklärung ermöglichen und wiederholte Terminvorschläge fruchtlos bleiben. • Adressat einer Betretensanordnung ist der Inhaber der tatsächlichen Gewalt (in der Regel der Eigentümer); wer die fehlende tatsächliche Gewalt geltend macht, muss dies substantiiert belegen. • Zwangsgeldandrohungen nach Art. 36 i.V.m. Art. 29 ff. VwZVG sind auch dann zulässig, wenn die behauptete Bewohnung nicht substantiiert nachgewiesen wird; die Duldungsanordnung ist Bedingung für Entstehen und Fälligkeit des Zwangsgeldes, nicht für die Zulässigkeit der Androhung. Die Kläger sind Miteigentümer eines Einfamilienhauses mit Baugenehmigung von 1974. Das Grundstück liegt in einem qualifizierten Bebauungsplan mit maximal zulässiger überbaubarer Grundfläche von 90 m². Das Landratsamt vermutete aufgrund äußerlicher Veränderungen, zusätzlicher Zugänge, eines Anbaus und Meldungen über bis zu fünf Personen eine Nutzungsabweichung und vermutete Umnutzung von Kellerräumen zu Wohnraum. Mehrere Besichtigungstermine blieben wegen Absagen der Kläger erfolglos; Anfragen zu Mietverträgen und Nachweisen wurden nicht substantiiert beantwortet. Daraufhin erließ das Landratsamt einen Bescheid, der den Klägern als Eigentümer die Duldung des Zutritts zur Wohnungsbesichtigung anordnete und Zwangsgelder bei Nichtbefolgung androhte. Die Kläger klagten auf Aufhebung des Bescheids und machten geltend, sie seien nicht alleinige Inhaber des Hausrechts und hätten Mieter; diese Behauptungen wurden nicht hinreichend belegt. • Rechtmäßigkeit der Anordnung: Die Anordnung stützt sich auf Art. 54 Abs. 2 Satz 4 BayBO, wonach Amtsträger Grundstücke und Wohnungen zur Ausübung der Bauaufsicht betreten dürfen; Art. 13 GG wird durch Art. 13 Abs. 7 GG einschränkend berücksichtigt. • Gefahr und Bedürfnis: Eine dringende Gefahr für öffentliche Sicherheit und Ordnung liegt vor, wenn mit hinreichender Wahrscheinlichkeit bedeutende Rechtsgüter durch baurechtswidrige Nutzung verletzt werden; die Abweichungen von der Baugenehmigung und sichtbare bauliche Änderungen begründen diese Wahrscheinlichkeit. • Konkrete Anhaltspunkte: Außenaufnahmen zeigen Freilegungen des Kellers, zusätzlichen Zugang, Fenster und Anbau; dadurch ist zu prüfen, ob die zulässige Grundfläche des Bebauungsplans überschritten und ob eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung vorliegt (Art. 55, Art. 57, Art. 60 BayBO). • Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit: Die Innenbesichtigung ist geeignet und erforderlich, weil Außensicht und andere Ermittlungen keine gleichwertige Aufklärung bieten; wiederholte fruchtlose Terminvereinbarungen rechtfertigen die Maßnahme als mildestes Mittel. • Adressat der Anordnung: Richtiger Adressat ist der Inhaber der tatsächlichen Gewalt (in der Regel der Eigentümer); wer behauptet, kein Inhaber mehr zu sein, muss dies substantiiert durch Mietverträge oder Zahlungsnachweise darlegen. • Zwangsgeldandrohung: Die Androhung von Zwangsgeld beruht auf Art. 36 i.V.m. Art. 29 ff. VwZVG und ist zulässig; die behauptete Bewohnung führt ohne substantiierten Nachweis nicht zum Erfolg der Klage. • Kosten und Vollstreckung: Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 VwGO; die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO. Die Klage wird abgewiesen; der Bescheid des Landratsamts vom 16.11.2017 ist rechtmäßig. Die Anordnung, den Zutritt zur Wohnungsbesichtigung zu dulden, sowie die Zwangsgeldandrohungen sind auf Grundlage von Art. 54 Abs. 2 Satz 4 BayBO und Art. 36 i.V.m. Art. 29 ff. VwZVG verhältnismäßig und zulässig, weil konkrete Anhaltspunkte für genehmigungswidrige bauliche Veränderungen und eine Nutzungsänderung bestanden und wiederholte Terminvereinbarungen erfolglos blieben. Die Kläger konnten nicht substantiiert darlegen, dass sie keine Inhaber der tatsächlichen Gewalt mehr sind; daher sind sie richtige Adressaten der Anordnung. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens; die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.