M 1 K 19.1619

Leitsatz: 1. Für eine Anwendung des Art. 60 BayVwVfG müssen sich die für die Festsetzung des Vertragsinhalts maßgeblichen Verhältnisse geändert haben. Unter den maßgeblichen Verhältnissen sind zunächst nur solche Umstände zu verstehen, die weder Vertragsinhalt geworden, noch bloßer Beweggrund geblieben sind, sondern die nach der Vorstellung der Parteien die gemeinsame und wesentliche Grundlage des Vertrages bilden. (Rn. 30) (redaktioneller Leitsatz) 2. Bloße Elemente und Vorfragen von Rechtsverhältnissen, also diejenigen Umstände, die für das Entstehen eines Rechts (oder einer diesem korrespondierenden Pflicht) Voraussetzung sind und für sich allein keine Rechte oder Pflichten begründen, sind nicht feststellungsfähig (§ 43 VwGO). (Rn. 35) (redaktioneller Leitsatz) Die Klage hat, soweit sie zulässig ist, in der Sache keinen Erfolg. Die Beklagten haben sich wirksam vom Vertrag gelöst. I. Für den Rechtsstreit ist der Verwaltungsrechtsweg gegeben. Es handelt sich vorliegend um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit nichtverfassungsrechtlicher Art, für die keine abdrängende Sonderzuweisung gegeben ist, § 40 Abs. 1 VwGO. Bei dem streitgegenständlichen Vertrag handelt es sich nicht um einen privatrechtlichen Kaufvertrag, sondern um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag auf dem Gebiet des Städtebaurechts, der die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse vorbereitet, § 11 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 Alt.1 BauGB, indem der Klägerin im Zusammenhang mit der von ihr beabsichtigten Ortserweiterung Miteigentumsanteile an dem Grundstück für öffentliche Bedarfsflächen und zur Realisierung eines Einheimischenmodells veräußert werden. Für die Streitigkeit besteht auch keine abdrängende Sonderzuweisung an die Kammer für Baulandsachen beim Landgericht nach § 217 Abs. 1 BauGB. Dieser bestimmt, dass Verwaltungsakte u.a. nach dem Vierten Teil des Ersten Kapitels des BauGB nur durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden können und zuständig hierfür das Landgericht, Kammer für Baulandsachen ist. Zwar ist die Reichweite dieser abdrängenden Sonderzuweisung weit zu fassen, sodass auch bei einem Streit über eine im Rahmen eines Umlegungsverfahrens geschlossene öffentlich-rechtlichen Vereinbarung die Baulandgerichte zu Entscheidung berufen sind (VG München, B.v. 24.10.2012 – M 2 K 11.6223 – juris Rn. 21). Im vorliegenden Fall handelt es sich jedoch nicht um eine solche Vereinbarung, mit der Regelungen im Rahmen eines Umlegungsverfahrens getroffen werden. Vielmehr setzen die streitgegenständlichen Regelungen im Vorfeld eines Umlegungsverfahrens an, indem sie der Klägerin die Miteigentumsanteile an den Grundstücken sichern sollen. II. 1. Antrag Nr. 1, mit dem die Klägerin begehrt festzustellen, dass der Vertrag fortbesteht und die Beklagten nicht wirksam vom Vertrag zurückgetreten sind, ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. 1.1 Der Antrag ist als Feststellungsklage, § 43 Abs. 1 VwGO, statthaft und auch im Übrigen zulässig. Insbesondere sind alle Beklagten passivlegimiert in dem Rechtsstreit um das Fortbestehen des Vertrages. Zwar hat die Klägerin den streitgegenständlichen Vertrag allein mit der Beklagten zu 3.) geschlossen. Mit dem Überlassungsvertrag vom 13. Februar 2012 haben die Beklagten zu 1.) und 2.) jedoch formwirksam (§ 311 b Abs. 1 BGB) den Schuldbeitritt erklärt. Beim Schuldbeitritt wird eine Schuld in der Weise „übernommen“, dass der „Übernehmer“ – anders als bei der Schuldübernahme nach § 414 BGB nicht anstelle des Schuldners sondern – neben dem bisherigen Schuldner in das Schuldverhältnis eintritt (MüKo BGB, 9. Auflage 2022, Rn. 10 zu Vor § 414). Gemäß Nr. III. 3 des Überlassungsvertrags verpflichteten die Beklagten zu 1.) und 2.) sich nämlich, die Beklagte zu 3.) ab sofort von jeglichen Pflichten aus dem Vertrag der Beklagten zu 3.) mit der Klägerin freizustellen. Die beurkundende Notarin wurde gebeten, eine Abschrift der notariellen Urkunde an die Klägerin zu übersenden mit der Bitte, Korrespondenz künftig direkt an die Beklagten zu 1.) und 2.) zu richten. Zahlungsansprüche aus dem Vertrag mit der Klägerin sollen jedoch bei der Beklagten zu 3.) verbleiben. Mangels Genehmigung durch die Klägerin (§ 415 Abs. 1 BGB) liegt hierin keine Schuldübernahme i.S.v. § 414 BGB. 1.2 Der Antrag ist jedoch unbegründet, weil die Beklagten sich mit ihrer schriftlichen Erklärung vom 22. Juni 2018 wirksam vom Vertrag gelöst haben. Gemäß Art. 60 BayVwVfG steht ihnen das Recht zur Kündigung zu, weil in dem von der Klägerin initiierten Umlegungsverfahren entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht eine Verteilung der Ausgabegrundstücke nach dem Verhältnis vorgesehen ist und den Beklagten bislang ein diesem Verfahren entsprechendes, konkretes Ausgabegrundstück nicht angeboten worden ist, sodass ihnen ein Festhalten an dem im Jahr 2004/2005 geschlossenen Vertrag nicht mehr zuzumuten war. Haben sich die Verhältnisse, die für die Festsetzung des Vertragsinhalts maßgebend gewesen sind, seit Abschluss des Vertrags so wesentlich geändert, dass einer Vertragspartei das Festhalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung nicht zuzumuten ist, so kann diese Vertragspartei eine Anpassung verlangen, oder, sofern eine Anpassung nicht möglich oder einer Vertragspartei nicht zuzumuten ist, den Vertrag kündigen, Art. 60 Abs. 1 Satz 1 BayVwVfG. Die Kündigung bedarf gemäß Art. 60 Abs. 2 Satz 1 BayVwVfG der Schriftform. Der von der Beklagtenseite erklärte „Rücktritt“ ist dabei vom Empfängerhorizont gesehen als Kündigung auszulegen. Der zum Ausdruck gebrachte Wille, das Vertragsverhältnis beenden zu wollen, ist eindeutig. Für eine Anwendung des Art. 60 BayVwVfG müssen sich die für die Festsetzung des Vertragsinhalts maßgeblichen Verhältnisse geändert haben. Unter den maßgeblichen Verhältnissen sind zunächst nur solche Umstände zu verstehen, die weder Vertragsinhalt geworden, noch bloßer Beweggrund geblieben sind, sondern die nach der Vorstellung der Parteien die gemeinsame und wesentliche Grundlage des Vertrages bilden. Ausreichend ist allerdings auch – unter der Voraussetzung, dass dies den anderen Vertragspartnern erkennbar war und von diesen nicht beanstandet wurde – wenn die fraglichen Umstände nur von einer Vertragspartei zugrunde gelegt wurden. Unerkennbare einseitige Erwartungen, die sich nicht erfüllen, sind dagegen keine Geschäftsgrundlage und begründen keinen Anspruch auf Vertragsänderung oder -aufhebung (BeckOK VwVfG, 62. Ed. 1.1.2024, Rn. 5 zu § 60). Nach diesen Maßstäben zählt zu den maßgeblichen Verhältnissen des Vertrages, dass im Fall eines Bebauungsplanaufstellungsverfahrens (zu dem sich die Gemeinde gemäß Nr. 1.3 angesichts § 2 Abs. 3 BauGB nicht verpflichtete) ein „freiwilliges Umlegungsverfahren gemäß §§ 45 ff. BauGB“ durchgeführt wird und zwar mit der Maßgabe, dass die Verteilungsmasse in dem Verhältnis verteilt wird, in dem die zu berücksichtigenden Eigentümer an deren Umlegung beteiligt sind; die Beklagten stimmten einer Teilnahme an einem solchen Verfahren zu, s. Nr. 3.6 des Vertrages. Hierbei handelt es sich aufgrund der engen Verknüpfung des Umlegungsverfahrens mit dem Bebauungsplan (s. § 45 Satz 2 BauGB), zu dessen Aufstellung sich die Klägerin weder verpflichtete noch im Hinblick auf § 2 Abs. 3 BauGB verpflichten konnte, nicht um eine Hauptleistungspflicht. Andererseits handelt es sich auch bloß nicht um eine unerkennbare Erwartung oder ein einseitiges Motiv der Beklagten, dass ein späteres Umlegungsverfahren nach diesem Verteilungsmaßstab durchgeführt werde. Vielmehr bildete dies die gemeinsame wesentliche Grundlage des Vertrags, mit dem sich die Beklagten verpflichteten, den überwiegenden Miteigentumsanteil von 65% an ihrem Grundstück an die Klägerin zu den im Vertrag bestimmten Preisen zu verkaufen. Nachvollziehbar haben die Kläger hierzu vorgetragen, dass sie ohne die Maßgabe, dass die Ausgabegrundstücke nach diesem Verhältnis zugeteilt werden, zum Verkauf eines derart großen Anteils ihres Grundstückes zu diesen Konditionen nicht bereit gewesen wären und sich vielmehr dem Risiko ausgesetzt hätten, dass die Klägerin zur Realisierung des Bebauungsplanes ein amtliches Umlegungsverfahren mit den mit einem solchen einhergehenden Flächenabzügen (§ 55 Abs. 2 BauGB) und Flächenbeiträgen (§ 58 Abs. 1 Satz 1 BauGB) angestrengt hätte. Dies war für die Klägerin nicht nur erkennbar – vielmehr hat sie diese Prämisse eigens in den von ihr vorformulierten Angebotsentwurf aufgenommen. Diese Geschäftsgrundlage hat sich geändert, indem im Hinblick auf die im Bebauungsplanentwurf vorgesehenen, unterschiedlich weitgehenden (Wohn-)Baurechte im „freiwilligen Umlegungsverfahren“ nun vorgesehen ist, die Ausgabegrundstücke im Verhältnis ihrer Werte aufzuteilen. Ein konkreter Verteilungsvorschlag im Umlegungsverfahren nach Flächen – wie im Vertrag vorgesehen – ist den Beklagten nie gemacht worden. Die Klägerin beruft sich hierzu darauf, dass sie wegen der Weisungsfreiheit des Vermessungsamtes auch keinen Einfluss mehr darauf habe. Damit kann aber dann aus Klägersicht eine „freiwillige“ Umlegung entsprechend dem Vertrag nicht mehr erreicht werden. Zudem ist ein Festhalten der Beklagten am Vertrag angesichts der inzwischen im Vergleich zu den Jahren 2004/2005 stark gestiegenen Grundstücksverkehrswerte nicht endlos möglich. Zum anderen ist die Verkehrsfähigkeit des Grundstücks mit Bewilligung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Klägerin unmittelbar nach Vertragsschluss extrem eingeschränkt. Unter solchen Bedingungen obliegt es der Klägerin, die Sache in angemessener Zeit zu einem vertragsgemäßen Abschluss zu bringen. Das ist hier nicht erfolgt. Die Annahme einer Bindungsfrist, die, wie hier, bis zur Kündigung deutlich über 10 Jahre betragen würde, ist unzumutbar. Dabei ist der verstrichene lange Zeitraum nicht den Beklagten anzulasten, sondern der Klägerin, die versucht hat, andere Vorstellungen durchzusetzen, die nicht dem Vertrag entsprachen. Die Beklagten brauchen sich auch nicht auf eine Anpassung des Vertrages verweisen zu lassen. Dies ist nicht zumutbar, weil die Entscheidung der Vermessungsverwaltung, den Verteilungsmaßstab zu ändern, allein auf den Entschluss der Klägerin als Bebauungsplangeberin zurück zu führen ist, im Plangebiet unterschiedlich weitgehendes (Wohn-)Baurecht zu schaffen. Es hätte vielmehr der Klägerin oblegen, durch Änderung des Bebauungsplanentwurfs die Voraussetzungen für eine Verteilung nach dem Verhältnis zu schaffen, oder aber bei Verfolgen geänderter bauplanerischer Ziele die abgeschlossenen Verträge mit den Grundstückseigentümern einvernehmlich zu ändern. Dies ist gescheitert, einen Anspruch darauf hat die Klägerin nicht. 2. Die Anträge Nr. 2 und 3, die in der Sache darauf gerichtet sind, die Auslegung einzelner vertraglicher Regelungen rechtsverbindlich zu klären, sind bereits unzulässig, weil die in § 43 VwGO vorgesehene Feststellungsklage auf die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens von Rechtsverhältnissen oder selbstständigen Teilen von Rechtsverhältnissen (Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, Rn. 24 ff. zu § 43) gerichtet ist. Bloße Elemente und Vorfragen von Rechtsverhältnissen, also diejenigen Umstände, die für das Entstehen eines Rechts (oder einer diesem korrespondierenden Pflicht) Voraussetzung sind und für sich allein keine Rechte oder Pflichten begründen, sind hingegen nicht feststellungsfähig. Bei den von der Klägerin in den Anträgen Nr. 2 und 3 aufgeworfenen Rechtsfragen, die die Auslegung einzelner vertraglichen Regelungen zum Zuteilungsverfahren, zumal ohne Bezug zu einem konkreten Verteilungsvorschlag und ohne Bezeichnung eines konkreten Grundstücks, dessen Zuteilung an die Beklagten in Frage steht, beinhalten, handelt es sich lediglich um solche unselbstständigen Vorfragen. Im Übrigen gehen die Anträge nach der wirksamen Kündigung der Beklagten (s.o. 1.) ohnehin ins Leere, sodass kein Rechtschutzbedürfnis mehr gegeben ist. 3. Die Klage war daher mit der sich aus § 154 Abs. 1 VwGO ergebenden Kostenfolge abzuweisen. Die Kostentscheidung folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.