M 9 K 23.582

I. Die Klage wird abgewiesen. II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu tragen. III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Kostengläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. A. Die Klage hat keinen Erfolg. Die zulässige Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid vom … Januar 2023 in Gestalt des Änderungsbescheids vom … September 2024 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Rechtsgrundlage für die angegriffene Beseitigungsanordnung ist Art. 76 Satz 1 BayBO. Nach dieser Vorschrift kann die Bauaufsichtsbehörde die teilweise oder vollständige Beseitigung von im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichteten oder geänderten Anlagen anordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Die Tatbestandsvoraussetzungen sind vorliegend erfüllt, weil die nicht genehmigte und nicht bestandsgeschützte Anlage (nachfolgend unter I.) auf dem klägerischen Grundstück nicht genehmigungsfähig ist (nachfolgend unter II.). Auch die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Ermessensausübung sind eingehalten (nachfolgend unter III.). Schließlich begegnen die Zwangsgeldandrohung und die Nebenentscheidungen keinen rechtlichen Bedenken (nachfolgend unter IV.). I. Das Gebäude auf dem klägerischen Grundstück ist eine nicht genehmigte und nicht bestandsgeschützte Anlage. Eine Baugenehmigung besteht nicht; Bestandsschutz auf dieser oder anderer Grundlage ist nicht ersichtlich. 1. Eine Baugenehmigung mit der entsprechenden Legalisierungswirkung konnte für das streitgegenständliche Gebäude – vor allem nicht in seiner Ausgestaltung zum Zeitpunkt des Erlasses der Beseitigungsanordnung – weder durch den Beklagten noch die Beigeladene ermittelt und vor allem nicht seitens des Klägers vorgelegt werden. Die bloße von der Klagepartei geäußerte Vermutung, dass es nicht sein könne, das für das streitgegenständliche Gebäude keine Baugenehmigung existiere, vermag das Vorliegen einer Baugenehmigung nicht nachzuweisen. Der Beklagte hat ausführlich dazu vorgetragen, dass und welche Nachforschungen – auch nach entsprechender Aufforderung durch das Gericht – in eigenen Beständen, beim Staatsarchiv und bei der Beigeladenen stattgefunden haben, sowie dazu, dass hinsichtlich des klägerischen Grundstücks noch nicht einmal Indizien für das Vorliegen einer Baugenehmigung (nicht: einer (Wohn-)Nutzung) zu irgendeinem Zeitpunkt gefunden werden konnten (zu den Nachforschungen nochmals unten unter III.2). Der klägerseitige Vortrag enthält ebenfalls keine Nachweise oder wenigstens konkrete Anhaltspunkte dafür, dass bezüglich des klägerischen Grundstücks zu irgendeinem Zeitpunkt eine Baugenehmigung für das streitgegenständliche Gebäude oder ein Vorgängergebäude erteilt worden sein könnte. Ein – klägerseits jedenfalls angedeuteter – allgemeiner Erfahrungssatz, dass ein existierendes Gebäude genehmigt worden sein muss, besteht – selbst wenn alle Gebäude in der Umgebung genehmigt sind – nicht. Denn es ist selbstverständlich nicht ausgeschlossen, dass im Umgriff genehmigter Baulichkeiten ein weiteres, nicht genehmigtes Gebäude errichtet wird. Wenn der Klägerbevollmächtigte darauf rekurriert, dass nach einer Ansicht im Einzelfall ausnahmsweise eine widerlegliche Vermutung für den Bestandsschutz eines seit langer Zeit existierenden Gebäudes bestehe, scheitert dies unabhängig von der Frage, ob eine solche Ansicht richtig ist, vorliegend schon daran, dass diese Ansicht voraussetzt, dass ein Gebäude seit „unvordenkbaren Zeiten“ besteht (vgl. BayVGH, U.v. 3.5.1978 – 10 XV 74, zitiert bei Decker in: Busse/Kraus, 156. EL Dezember 2024, BayBO Art. 76 Rn. 136). Jedenfalls daran fehlt es hier, selbst wenn man – mit dem klägerischen Vortrag – davon ausginge, dass ein Gebäude auf dem klägerischen Grundstück bereits in der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg und damit vor 70 bis 80 Jahren existierte; denn dies reicht für die Annahme des Bestehens seit „unvordenkbaren Zeiten“ nicht aus (ähnlich für einen Zeitraum von rund 60 Jahren VG Ansbach, U.v. 2.7.2020 – AN 17 K 19.01745 – juris Rn. 39). Des Weiteren erscheint es äußert zweifelhaft, selbst bei einem Bestehen eines Gebäudes seit „unvordenkbaren Zeiten“ eine widerlegliche Vermutung für den Bestandsschutz anzunehmen. Hierfür fehlt es sowohl an einer rechtlichen Grundlage als auch einem entsprechenden Erfahrungssatz in der Realität (den man beispielsweise für die Annahme eines Anscheinsbeweises fruchtbar machen könnte). Hinzu kommt, dass selbst dann, wenn man das Bestehen eines Bestandsschutzes für ein die Existenz eines früheren Gebäudes auf dem klägerischen Grundstück annehmen wollte, nicht nachweisbar ist, dass die damalige Nutzung zum dauerhaften Wohnen erfolgte. Wenn man schließlich auch das – Bestandsschutz der Nutzung zum dauerhaften Wohnen – unterstellen würde, wäre dieser jedenfalls durch die erheblichen Um- und Anbaumaßnahmen in jüngerer Zeit entfallen. Denn von einem etwaigen Bestandsschutz gedeckt sind nur Unterhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber qualitativ und quantitativ wesentliche Änderungen oder Nutzungsänderungen (vgl. BayVGH, U.v. 28.10.2008 – 2 B 05.3342 – juris Rn. 19 m.w.N.). Vorliegend erfolgte jedenfalls ein Anbau an die nordwestliche Seite des Gebäudes, in dem sich nun auch die Eingangstüre befindet; diese wurde versetzt (vgl. die Lichtbilder auf Bl. 19 ff. und Bl. 82 ff. der Behördenakte bzgl. der Beseitigungsanordnung). Ebenso war im Rahmen des gerichtlichen Augenscheins deutlich zu erkennen, dass das Gebäude in jüngerer Zeit zum Zwecke der Wohnnutzung umfassend ertüchtigt worden ist, etwa durch eine im Vergleich zum Altbestand optisch als deutlich jünger zu erkennende Außenverschalung des gesamten Gebäudes (vgl. auch hierzu die genannten Lichtbilder). Gegenüber dieser Verschalung und dem vorderen, nordwestlichen Anbau erscheint der hintere, südöstliche Anbau nach den gerichtlichen Augenscheinsfeststellungen deutlich älter (vgl. S. 5 des Protokolls über den Augenschein). Aus dem Vortrag im gerichtlichen Verfahren, den vorgelegten Behördenakten und den Feststellungen im Rahmen des Augenscheins ergibt sich daher, dass in jüngerer Zeit – also vor allem zeitlich weit nach dem vorgetragenen angeblichen Bestandsschutz wegen früherer Nutzungen insbesondere nach dem Zweiten Weltkrieg und bis in die 1960er und 1970er Jahre – erhebliche Um- und Anbaumaßnahmen stattgefunden haben, die weit über Unterhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen hinausgehen und qualitativ und quantitativ wesentliche Änderungen des Gebäudes beinhalten. Ein etwaiger Bestandsschutz wäre damit schon wegen entsprechenden tatsächlichen baulichen Änderungen an dem Gebäude entfallen. Entsprechendes gilt, unterstellte man tatsächlich das Vorliegen einer Baugenehmigung für den früheren Zustand (beispielsweise in der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg bis in die 1960er oder 1970er Jahre): Die jedenfalls in jüngerer Zeit ausgeführten erheblichen Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen wären nicht mehr von einer solchen Baugenehmigung umfasst und ließen – analog der obigen Ausführungen – eine entsprechende Legalisierungswirkung entfallen. Soweit ersichtlich ist das Vorliegen einer Baugenehmigung, die auch den Zustand nach diesen Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen umfasst, auch klägerseits nicht behauptet. Jedenfalls fehlt es insgesamt an dem Nachweis, dass eine Baugenehmigung vorliegt. Die Nichterweislichkeit des Umstands, dass eine Baugenehmigung vorliegt, geht zu Lasten des Klägers; insofern trägt er die materielle Beweis- bzw. Feststellungslast, da es sich hierbei um einen für ihn günstigen Umstand handeln würde: Beruft sich ein Bürger gegenüber einer Beseitigungsanordnung auf Bestandsschutz, weil er behauptet, das Bauwerk sei genehmigt und deswegen baurechtmäßig, so macht er im Wege einer Einwendung ein Gegenrecht geltend. Erweist sich als unaufklärbar, ob eine solche Baugenehmigung erteilt worden ist, so geht das zu Lasten des Bürgers, der sich auf diese Einwendung beruft (vgl. BVerwG, B.v. 23.12.1994 – 4 B 262.94 – juris 1. LS; U.v. 23.2.1979 – IV C 86.76 – Buchholz 406.16 Eigentumsschutz Nr. 13 = NJW 1980, 252; B.v. 5.8.1991 – 4 B 130.91 – Buchholz 406.17 Bauordnungsrecht Nr. 35). Denn der Grundsatz, dass die Unerweislichkeit von Tatsachen, aus denen ein Beteiligter ihm günstige Rechtsfolgen herleitet, grundsätzlich zu seinen Lasten geht, gilt nicht nur für eine Verpflichtungsklage, sondern auch in der Anfechtungssituation (vgl. BVerwG, B.v. 17.7.2003 – 4 B 55.03 – BauR 2004, 657; B.v. 1.11.1993 – 7 B 190.93 – NJW 1994, 468; B.v. 4.8.1991 – 4 B 130.91 – juris Rn. 4; BayVGH, B.v. 23.10.2023 – 1 ZB 23.775 – juris Rn. 9; B.v. 14.3.2022 – 1 ZB 21.2440 – juris Rn. 8). Es ist daher davon auszugehen, dass für das streitgegenständliche Gebäude keine Baugenehmigung vorliegt. 2. Soweit der Klägerbevollmächtigte sinngemäß vorträgt, es müsse eine Wohnsiedlungsgenehmigung und/oder eine Teilungsgenehmigung vorgelegen haben und daraus leite sich ab, dass die Bebauung nicht materiell rechtswidrig gewesen sei, ist dem nicht zu folgen. Dass eine Wohnsiedlungsgenehmigung vorgelegen haben könnten, ist eine bloße Vermutung der Klagepartei. Entsprechende Nachweise konnten nicht vorgelegt werden. Die Nichterweislichkeit geht entsprechend den obigen Ausführungen nach dem Prinzip des cui bono zulasten des Klägers. Bezüglich einer potentiellen Teilungsgenehmigung (und damit auch mit Blick auf den entsprechenden Vortrag, der teilweise erst nach Niederlegung des Urteils erfolgte und damit für die hiesige Entscheidung nicht erheblich ist) ist auf Folgendes hinzuweisen: Der Klägerbevollmächtige führt in seinem Schriftsatz vom 31. August 2024 (und nochmals in dem nach Niederlegung des Urteils eingegangenen Schriftsatz vom 22.44.2024) unter anderem aus, dass nach § 19 BBauG nach damaliger Rechtslage für eine Teilung eines Grundstücks zum Zwecke der Bebauung eine Teilungsgenehmigung notwendig gewesen sei. Daraus und aus einer tatsächlich erfolgten Teilung folgt jedoch gerade nicht zwingend, dass diese Teilung zum Zwecke der Bebauung erfolgt ist und damit eine Teilungsgenehmigung notwendig gewesen wäre. Aus der damaligen Rechtslage und der Grundstücksteilung lässt sich nicht entnehmen, ob eine Bebauung beabsichtigt war oder nicht. Auch bei Vorliegen einer Teilungsgenehmigung lässt daraus sich nicht ohne Weiteres schlussfolgern, dass eine Bebauung beabsichtigt und/oder genehmigt war. Unabhängig davon und selbständig tragend wäre auch ein aus einer Wohnsiedlungsgenehmigung und/oder einer Teilungsgenehmigung abgeleiteter Bestandsschutz zwischenzeitlich durch die Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen in jüngerer Zeit entfallen. Das oben Gesagte gilt entsprechend. 3. Schließlich ergibt sich (materieller) passiver Bestandsschutz – unabhängig davon, ob und unter welchen Voraussetzungen man dieses Institut annehmen möchte – nicht auf sonstiger Grundlage, insbesondere nicht wegen einer Genehmigungsfähigkeit bzw. materiellen Legalität des Vorhabens für einen längeren Zeitraum. Es ist nicht ersichtlich, dass eine Nutzung zu dauerhaften Wohnzwecken in einem Gebäude auf dem klägerischen Grundstück über einen signifikanten Zeitraum erfolgt ist und zugleich baurechtlich genehmigungsfähig war. Eine Rechtsgrundlage für Letzteres ist nicht erkennbar. Jedenfalls gelten auch hier die obigen Ausführungen zu einem Entfall eines etwaig entstandenen Bestandsschutzes spätestens durch die Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen in jüngerer Zeit entsprechend. Das Gebäude in seiner streitgegenständlichen Form ist daher unter keinem in Betracht kommenden Umstand bestandsgeschützt. II. Das streitgegenständliche Gebäude ist auch nicht genehmigungsfähig und damit (auch) materiell rechtswidrig. Denn es verstößt gegen Bauplanungsrecht. Es handelt sich um eine nichtprivilegierte Anlage im Außenbereich, die öffentliche Belange beeinträchtigt, § 35 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 BauGB. Der Vorhabenstandort liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich. Eine Privilegierung des Wohngebäudes nach § 35 Abs. 1 BauGB ist weder vorgetragen noch ersichtlich, sodass ein sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB vorliegt. Als solches ist es nicht genehmigungsfähig, da es öffentliche Belange beeinträchtigt. Eine Beeinträchtigung jedenfalls der natürlichen Eigenart der Landschaft und ihres Erholungswerts (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB) und die Gefahr der Entstehung oder Erweiterung einer Splittersiedlung (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB) liegen bei der hier vorliegenden Nutzung eines zu dauerhaften Wohnzwecken auf der Hand. Der Begriff der natürlichen Eigenart der Landschaft ist nicht vorrangig im optischen oder ästhetischen Sinne zu verstehen, sondern im funktionellen. Es ist nach der in dem Gebiet natürlichen und naturgemäßen Nutzungsweise der Landschaft zu fragen und zu prüfen, ob die betreffenden Anlagen dieser Nutzungsweise widersprechen und daher als der Landschaft wesensfremd anzusehen sind (vgl. Söfker in: BeckOK BauGB, 64. Ed. 1.8.2024, § 35 Rn. 87 f.; Krautzberger in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, 152. EL, § 35, Rn. 96). Dies findet seine Begründung in der Entscheidung des Gesetzgebers, den Außenbereich mit seinem Erholungswert für die Allgemeinheit grundsätzlich vor dem Eindringen wesensfremder Nutzungen zu bewahren, und ihn daher insbesondere von Bebauung freizuhalten (ständige Rspr. des BVerwG, vgl. etwa U. v. 30.4.1969 – IV C 63.68; vgl. auch BayVGH, U. v. 13.12.2018 – 2 B 18.1797 – juris). Nicht erforderlich ist, dass die Anlagen an exponierter Lage stehen und vom Betrachter unmittelbar wahrgenommen werden können. Gemessen daran sind vorliegend die natürliche Eigenart der Landschaft und ihr Erholungswert beeinträchtigt. Nach dem Eindruck, den das Gericht im Rahmen des durchgeführten Augenscheins gewinnen konnte und ausweislich der bei der Gerichtsakte befindlichen Auszüge aus dem BayernAtlas (insbes. dem Luftbild) befinden sich in der näheren Umgebung weit überwiegend Äcker und Wiesen sowie bewaldete bzw. baumbestandene Flächen. Bauliche Anlagen erscheinen hier als Fremdkörper. Dies gilt vor allem für Anlagen wie das streitgegenständliche Gebäude, das zu dauerhaften Wohnzwecken genutzt wird. Solche Anlagen sind dem Außenbereich – der grundsätzlich von Bebauung freizuhalten ist – wesensfremd und bilden einen Fremdkörper in der Landschaft und greifen in deren natürliche Funktion und Eigenart ein. Weiter droht die Verfestigung einer Splittersiedlung. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB hat den Zweck, eine verstärkte Inanspruchnahme des Außenbereichs für Bebauung und damit eine Zersiedelung der Landschaft zu verhindern (vgl. BVerwG, U. v. 14.4.2000 – 4 C 5.99 – juris; U. v. 3.6.1977 – 4 C 37.75 – BVerwGE 54, 73). Der Begriff ist nicht nur auf Wohn-, sondern auch auf andere Bebauung anwendbar, die mit dem Aufenthalt von Menschen verbunden ist (vgl. BVerwG, U. v. 9.6.1976 – IV C 42.74; U. v. 12.3.1998 – 4 C 10.97). Hier liegt jedoch sogar ein dauerhaft genutztes Wohngebäude vor. Das bloßes Vorhandensein solcher Anlagen, das den Anschein der Rechtmäßigkeit erweckt, birgt die Gefahr, dass sich eine im Außenbereich unzulässige Ansiedelung von ähnlichen Bauwerken verfestigt und darüber hinaus negative Vorbildwirkung entfaltet, sich also weitere Bauherren durch sie ermutigt fühlen könnten, ebenfalls im Außenbereich Anlagen zur dauerhaften Wohnnutzung zu errichten (vgl. für den insoweit vergleichbaren Fall einer drohenden ungeordneten Ausweitung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils BVerwG, U.v. 8.4.2014 – 4 B 5.14 – juris Rn. 8; BayVGH, B.v. 3.2.2022 – 9 ZB 20.2336 – juris Rn. 19 m.w.N.). III. Das Landratsamt hat auch das ihm durch Art. 76 Satz 1 BayBO eingeräumte Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise fehlerfrei ausgeübt (Art. 40 BayVwVfG, § 114 Satz 1 VwGO). 1. Im Fall eines wie hier materiell illegalen Vorhabens ist die Beseitigungsanordnung grundsätzlich angezeigt, auch wenn diesbezüglich kein sogenanntes intendiertes Ermessen vorliegt. Bei der Entscheidung, ob gegen eine keinen formellen Bestandsschutz genießende und auch materiell illegale Anlage eingeschritten wird, ist zu beachten, dass dem der Bauaufsichtsbehörde durch Art. 76 Satz 1 BayBO eingeräumten Ermessen die Tendenz eigen ist, die im öffentlichen Interesse an der Wiederherstellung baurechtmäßiger Zustände grundsätzlich gebotene Pflicht zum Einschreiten zu verwirklichen (vgl. Decker in Busse/Kraus, BayBO, 148. EL September 2022, Art. 76 Rn. 208 m.w.N.). Die Verhinderung und grundsätzlich auch die Beseitigung von „unheilbar“ rechtswidrigen Anlagen liegt im besonderen Interesse der Allgemeinheit an einer geordneten baulichen Entwicklung. Dabei genügt es regelmäßig, dass die Behörde zum Ausdruck bringt, der beanstandete Zustand müsse wegen seiner Rechtswidrigkeit beseitigt werden (vgl. BVerwG, U.v. 18.04.1996 – 4 C 22.94 – juris; BayVGH, B.v. 18.05.2012 – 1 ZB 11.1210 – juris Rn. 14). Bei einem Einschreiten gegen rechtswidrige Zustände stehen sich nicht in dem Sinn ein „Für und Wider“ gegenüber, dass der zuständigen Behörde ohne gesetzliche Intention freigegeben wäre, zwischen dem Einschreiten und dem Nichteinschreiten zu wählen. Bei der Ermessensentscheidung über das Einschreiten gegen rechtswidrige Zustände geht es vielmehr darum, dass die zuständige Behörde in die Lage versetzt werden soll, von dem an sich aus der Natur der Sache gerechtfertigten – sogar gebotenen – Einschreiten ausnahmsweise absehen zu dürfen, wenn sie dies nach den konkreten Umständen für notwendig hält. Angesichts dessen braucht sie das „Für und Wider“ nur dann abwägen, wenn ganz konkrete Anhaltspunkte für die Angemessenheit einer Ausnahme, etwa die Duldung eines rechtswidrigen Zustands, bestehen (vgl. BVerwG, B.v. 28.8.1980 – 4 B 67.80 – BRS 36 Nr. 93 Rn. 6). Unabhängig davon, dass Letzteres hier nicht der Fall ist, hat das Landratsamt vorliegend die für die Ermessensausübung maßgeblichen Umstände sachgerecht gewichtet, das eröffnete Ermessen ohne Ermessensfehler ausgeübt und dies in dem streitgegenständlichen Bescheid auch ausführlich dargestellt. 2. Dabei liegt in dem Vorgehen gegen das klägerische Gebäude insbesondere kein Verstoß gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG. Insbesondere liegt kein Ermessensfehler darin, dass das Landratsamt nur gegen das klägerische Gebäude, nicht gegen weitere Gebäude im Umgriff des klägerischen Grundstücks einschreitet. Gleichheitssatzwidrig ist eine Beseitigungsanordnung im Zusammenhang mit potentiellen Bezugsfällen nur dann, wenn sie als systemlos oder willkürlich bezeichnet werden muss, weil die Behörde ohne vernünftigen, aus der Natur der Sache folgenden oder sonstwie einleuchtenden Grund im wesentlichen gleiche Sachverhalte ungleich behandelt. Eine solche Situation liegt hier nicht vor. Denn das Landratsamt hat sich, ohne dass dies im Rahmen einer Prüfung auf Ermessensfehler zu beanstanden wäre, dazu entschlossen, (nur) gegen das klägerische Gebäude einzuschreiten. Das Landratsamt hat sich – spätestens im Klageverfahren, sodass jedenfalls wirksam ergänzte Ermessenserwägungen vorliegen (§ 114 Satz 2 VwGO), aber auch schon in der Begründung des Bescheids (vgl. dort S. 4) – mit der Frage auseinandergesetzt, wie mit ungenehmigten und auch materiell illegalen Bestandsgebäuden wie dem des Klägers umzugehen ist. Dabei wurde auch auf die Situation der übrigen den Siedlungssplitter bildenden Gebäude und deren Genehmigungslage eingegangen. Das Landratsamt führt zunächst zu einem Beseitigungskonzept aus, wonach bei Altbestand eingeschritten werde, wenn dieser nicht mehr erhalten werden könne, sondern durch Erneuerung von wesentlichen Teilen das Gebäude ersetzt werde. Weiter trägt das Landratsamt umfänglich zur Bestandsbebauung im vorliegenden Fall vor. Dabei wird insbesondere ausgeführt, dass für die Bebauung auf den Grundstücken Fl.-Nrn. 184/3 und 11176/7 jeweils Genehmigungen des Bestandes (im Wesentlichen Gaststätte bzw. Wohnhaus) vorlägen. Für die Bebauung auf dem Grundstück Fl.-Nrn. 184/7 habe keine Genehmigung ermittelt werden können, weder beim Landratsamt selbst noch über das Staatsarchiv noch bei der Beigeladenen. Allerdings lasse sich auf Grundlage von Unterlagen aus einem vergangenen Verwaltungsstreitverfahren (Az. M 92 IX 76) annehmen, dass eine Genehmigung für die Bestandsbebauung mit Bescheid vom … Juni 1961 erteilt worden sei. Insgesamt sei also nur für das klägerische Grundstück keine Genehmigung zu ermitteln gewesen, weshalb ein Einschreiten insoweit gerechtfertigt sei. Dies ist rechtlich mit Blick auf eine Prüfung möglicher Ermessensfehler nicht zu beanstanden. Vielmehr ist eine sehr umfangreiche und in der Sache zutreffende Auseinandersetzung der Behörde mit dem (Genehmigungs-)Stand des klägerischen und der umliegenden Gebäude erkennbar, die zu einer sachgerechten und nachvollziehbaren Entscheidung führt, (nur) gegen das klägerische Gebäude bauaufsichtlich mittels einer Beseitigungsanordnung einzuschreiten. Es wurden auch klägerseits keine durchgreifenden Anhaltspunkte – abseits von Vermutungen – vorgetragen, wonach für das klägerische Gebäude oder ein Vorgängergebäude eine Genehmigung erteilt worden sein könnte (vgl. dazu bereits oben). Es liegt nahe, dass sich das heutige Gebäude aus einer (ungenehmigten) Bebauung mit einer Nebenanlage über die Jahrzehnte entwickelt hat und nie eine Genehmigung erteilt worden ist. Es sind keine zwingenden Gründe dafür erkennbar, dass – wie die Klagepartei jedenfalls andeutet – auch für das klägerische Gebäude eine Genehmigung oder jedenfalls Hinweise auf eine solche aufzufinden sein müssen, wenn dies bei den übrigen Gebäuden der Fall sei. Daher ist es auch nicht zu beanstanden, dass das Landratsamt gegen das klägerische Gebäude einschreitet, weil für dieses anders als für die übrigen Gebäude noch nicht einmal konkrete Anhaltspunkte für eine (frühere) Genehmigung vorliegen und auch klägerseits nicht vorgebracht werden konnten. 3. Auch sind im Übrigen keine Ermessenfehler erkennbar. Die Ermessenausübung begegnet – selbst wenn man den strengen Maßstab, der bei einer Beseitigung eines bewohnten Gebäudes vor dem Hintergrund der herausgehobenen Bedeutung des Art. 13 GG anzulegen ist, anwendet – nicht erkennbar. Den Interessen des derzeitigen Bewohners ist insoweit Genüge getan, als eine für ein Gebäude dieser Art (eingeschossig, überschaubare Abmessungen) verhältnismäßig lange Frist für die Beseitigung von neun Monaten ab Bestandskraft der Beseitigungsanordnung eingeräumt wird. Dies erscheint verhältnismäßig, um für den Bewohner eine neue Wohnung zu finden und das Gebäude zu beseitigen. Auch die Störerauswahl begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Mangels eigener Regelungen zur Störerauswahl in der Bayerischen Bauordnung ist auf Art. 9 LStVG zurückzugreifen, wonach die Maßnahme sowohl gegen den Handlungsstörer (Art. 9 Abs. 1 LStVG) als auch gegen den Zustandsstörer (Art. 9 Abs. 2 LStVG) gerichtet werden kann. Der Kläger ist hinsichtlich des hier streitgegenständlichen Gebäudes als Grundstückseigentümer jedenfalls Zustandsstörer. Dass lediglich der Kläger zur Beseitigung verpflichtet wurde, ist rechtmäßig. Kommen mehrere Störer in Betracht, hat die Behörde nach pflichtgemäßem Ermessen auszuwählen. Sie darf sich vor dem Hintergrund des Prinzips der Effektivität der Gefahrenabwehr von Erwägungen wie der Wirksamkeit und Schnelligkeit des Eingreifens, der Leistungsfähigkeit, der Sach- und Ortsnähe oder anderen Kriterien leiten lassen (vgl. BayVGH, U. v. 10.1.2005 – 24 BV 04.456 – Rn. 45, juris). Es ist vorliegend schon mit Blick auf die Effektivität der Gefahrenabwehr nicht zu beanstanden, wenn das Landratsamt den vermietenden Kläger unmittelbar in Anspruch nimmt. Insgesamt stellt sich die Beseitigungsanordnung als verhältnismäßig dar. Sie ist geeignet, um rechtmäßige Zustände wiederherzustellen und Bezugsfälle zu vermeiden. Da das Gebäude materiell-rechtlich nicht genehmigungsfähig ist (s.o.), kommen mildere Mittel nicht in Betracht. Insbesondere scheidet eine Duldung aus, da sie nicht gleich wirksam wäre, um Bezugsfälle zu vermeiden und rechtmäßige Zustände zu schaffen. IV. Schließlich sind auch die in Bezug auf die Beseitigung des Gebäudes auf Grundlage der Art. 29, Art. 31, Art. 36 VwZVG erlassene Zwangsgeldandrohung sowie die Nebenentscheidungen nicht zu beanstanden. Eine Zwangsgeldandrohung stellt vorliegend das mildeste (Zwangs-)Mittel dar. Sie ist auch verhältnismäßig. Insbesondere berücksichtigt die Höhe des angedrohten Zwangsgelds das wirtschaftliche Interesse des Klägers, Art. 31 Abs. 2 VwZVG, und liegt auch innerhalb des Rahmens des Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG. Einwände gegen die konkrete Höhe wurden von der Klägerseite auch nicht erhoben. Nach alledem wird die Klage abgewiesen. B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Dem Kläger waren auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, da diese einen Antrag auf Klageabweisung gestellt und sich damit einem Kostenrisiko ausgesetzt hat, §§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 Halbs. 1 VwGO. C. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 und Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.