Leitsatz: 1. Ein Verwaltungsakt genügt den Anforderungen an hinreichender Bestimmtheit entsprechend der zu §§ 133, 157 BGB entwickelten Maßstäben auch bei offensichtlichen Schreib- oder Übertragungsfehlern, sofern der Regelungsinhalt für einen objektiven Empfänger unter Würdigung der Gesamtumstände eindeutig erkennbar bleibt. (Rn. 21) (red. LS Mendim Ukaj) 2. Die unbestimmten Rechtsbegriffe "alsbald", "vorübergehend" und "nachweislich" sind im Lichte des Gesetzeszwecks – dem Schutz der Wohnraumversorgung – eng auszulegen und nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu konkretisieren. (Rn. 31) (red. LS Mendim Ukaj) 3. Der Ausnahmetatbestand des § 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 4 ZeS ("alsbaldige Veräußerung") erfordert einen substantiierten Nachweis konkreter und ernsthafter Verkaufsbemühungen, die erkennen lassen, dass der Wohnraum zeitnah einem Verkauf zugeführt werden soll. (Rn. 30 – 37) (red. LS Mendim Ukaj) 4. Bei vorübergehendem Leerstand des Wohnraums gem. § 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1–3 ZeS entfällt eine Zweckentfremdung nur dann, wenn die beabsichtigte Modernisierung, Instandsetzung oder der Umbau durch konkrete und zeitlich nachvollziehbare Maßnahmen belegt ist. Eine zügige Umsetzung muss erkennbar geplant oder bereits eingeleitet sein. (Rn. 38) (red. LS Mendim Ukaj) I. Die Klage wird abgewiesen. II. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die zulässige Klage hat keinen Erfolg. 1. Der Bescheid vom … Juli 2023 ist rechtmäßig. Er genügt auch hinsichtlich der Wohnung „L … A … 55, 2.OG links“ (gerade noch) den Anforderungen an die Bestimmtheit von Verwaltungsakten, Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG (2.). Die von der Klägerin vorgelegten Unterlagen sind jedenfalls nicht ausreichend, um i.S. von § 4 Abs. 2 Nr. 2 ZeS nachzuweisen, dass der inmitten stehende Wohnraum zügig modernisiert oder alsbald veräußert werden soll und deshalb vorübergehend leer steht und mithin keine Zweckentfremdung vorliegt (3.). Auch die Zwangsgeldandrohungen sind nicht zu beanstanden (4.). 2. Gemäß Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG muss ein Verwaltungsakt inhaltlich hinreichend bestimmt sein. Inhaltlich hinreichende Bestimmtheit setzt voraus, dass insbesondere für den Adressaten des Verwaltungsakts die von der Behörde getroffene Regelung so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar ist, dass er sein Verhalten danach richten kann. Es reicht aus, wenn sich die Regelung aus dem gesamten Inhalt des Bescheids, insbesondere seiner Begründung, sowie den weiteren, den Beteiligten bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umstände unzweifelhaft erkennen lässt. Im Einzelnen richten sich die Anforderungen an die notwendige Bestimmtheit nach den Besonderheiten des jeweils anzuwendenden und mit dem Verwaltungsakt umzusetzenden materiellen Rechts (BVerwG, U.v. 3.12.2003 – 6 C 20/02 – NVwZ 2004, 878 m.w.N.). Die Frage, was „hinreichend“ bestimmt ist, ist nicht zuletzt aus der Perspektive eines objektiven, verständigen Adressaten zu beurteilen (Schröder in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht, Band VwVfG, Werkstand 4. EL November 2023, § 37 Rn. 23). Ob der Verwaltungsakt die Kriterien des Art. 35 BayVwVfG erfüllt, ist entsprechend den zu §§ 133, 157 BGB entwickelten Maßstäben nach dem objektiven Erklärungswert zu beurteilen. Maßgebend ist, wie der Empfänger die Erklärung unter Berücksichtigung der ihm erkennbaren Umstände bei objektiver Würdigung verstehen muss; Unklarheiten gehen zu Lasten der Verwaltung (vgl. BVerwG, U.v. 5.11.2009 – 4 C 3/09 – NVwZ 2010, 133). Dieses berücksichtigend ist der streitgegenständliche Bescheid auch hinsichtlich der Wohneinheit „L … A … 55, 2.OG links“ hinreichend bestimmt i.S.d. des Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG. Bei Würdigung der Anordnung aus Sicht eines objektiven, verständigen Adressaten wird insbesondere unter Berücksichtigung des streitgegenständlichen Sachverhalts hinreichend deutlich, dass die Wohneinheit „L … A … 55, 2.OG links“ und nicht „L … A … 22 bzw. 55, 2.OG rechts“ Gegenstand der Verfügung ist. Zwar wird die streitgegenständliche Wohnung „L … A … 55, 2.OG links“ sowohl im verfügenden Teil, als auch in der Begründung des Bescheids mehrfach als „L … A … 22, 2.OG rechts“ (vgl. etwa S. 2, 3 und 11 des Bescheids) und (einmal) als „L … A … 55, 2. OG rechts“ (vgl. S. 3 des Bescheids) bezeichnet. Hierbei handelt es sich bei gebotener Auslegung jedoch um unschädliche Schreib- bzw. Übertragungsfehler (wohl vom Bescheid vom 25. Mai 2021). In Ziffer 1 des streitgegenständlichen Bescheids wird der Klägerin aufgegeben, den „im Betreff genannten Wohnraum“ (…) „unverzüglich wieder Wohnzwecken zuzuführen“. Im Betreff des Bescheids wird die Wohnung als „L … A … 55, 2. OG links“ bezeichnet. Der den Betreff wiederholende Teil der Ziffer 1, in dem alle 13 streitgegenständlichen Wohnungen nochmals aufgezählt werden, ist hinsichtlich dieser Wohneinheit offensichtlich fehlerhaft. Die dort verwendete Adresse „L … A … 22“ steht und stand nie inmitten. Aus der (sehr umfänglichen) Begründung des Bescheids, die das gesamte Verwaltungsverfahren in Bezug auf die Liegenschaft ab dem Jahr 2014 referiert, lässt sich zudem unzweifelhaft herauslesen, dass zum Verfügungszeitpunkt die Wohnung „L … A … 55, 2.OG links“ unstreitig leer stand (die Klägerin hatte die Wohnung in der von ihr übermittelten „Belegungsliste“ vom ... März 2023 als leer-stehend ausgewiesen) und Gegenstand des Verfahrens war (vgl. etwa S. 9 und 10 des Bescheids), während die Wohnung „L … A … 55, 2.OG rechts“ dagegen unstreitig belegt war. Diese Wohnung war bereits ab dem Jahr 2021 nicht mehr Gegenstand des zweckentfremdungsrechtlichen Verfahrens (vgl. S. 8 des Bescheids). Folgerichtig wurde die Klägerin am 1. März 2023 ausschließlich zum Leerstand der Wohnung „L … A … 55, 2.OG links“ angehört, während die Wohneinheit „L … A … 55, 2. OG rechts“ keine Rolle mehr spielte. Dass die Klägerin die Anordnung selbst so aufgefasst hat, dass die Wohneinheit „L … A … 55, 2. OG links“ und nicht „L … A … 22 bzw. 55, 2.OG rechts“ gemeint ist, zeigt sich ferner sowohl an der Klageschrift vom … Juli 2023 (M 8 K 23.3754, dort S. 2) als auch dem Schriftsatz vom … Februar 2024. Die Klägerin führt dort aus, dass ihr mit dem angegriffenen Bescheid „die Zuführung der streitgegenständlichen Wohnflächen L … A … 55: (…), 2. OG links, (…) zu Wohnnutzung unter Bezugnahme auf den Tatbestand der Zweckentfremdung aufgegeben worden sei“. Die in der Antragsbegründung im Eilverfahren M 8 S 24.648 erfolgten weiteren Ausführungen zur „L … A … 22 / 55, 2. OG rechts“ sind in diesem Zusammenhang als klarstellende Hilfsausführungen zu werten. 3. Rechtsgrundlage für die Wiederbelegungsanordnung (Ziff. 1 des streitgegenständlichen Bescheids) ist Art. 3 Abs. 2 ZwEWG, § 13 Abs. 1 und 2 ZeS. Danach kann eine Gemeinde anordnen, dass eine nicht genehmigungsfähige Zweckentfremdung beendet und der Wohnraum wieder Wohnzwecken zugeführt wird. Dem Verfügungsberechtigten und dem Nutzer kann hierbei aufgegeben werden, die Zweckentfremdung in angemessener Frist zu beenden und den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen, § 13 Abs. 2 ZeS. 3.1. Nach § 4 Abs. 1 Satz 1 ZeS wird Wohnraum zweckentfremdet, wenn er durch den Verfügungsberechtigten und/oder den Mieter anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere dann vor, wenn der Wohnraum länger als drei Monate leer steht, Art. 1 Satz 2 Nr. 4 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZeS. Die Klägerin hat die streitgegenständlichen Wohnungen zu dem für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der zweckentfremdungsrechtlichen Grundverfügung nach § 13 Abs. 2 ZeS maßgeblichen Zeitpunkt des Bescheidserlasses (vgl. hierzu: BayVGH, B.v. 20.11.2023 – 12 ZB 22.80 – juris Rn. 21; B.v. 28.10.2021 – 12 BV 20.1146 – juris Rn. 51, 55) i.S. von Art. 1 Satz 2 Nr. 4 ZwEWG bzw. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZeS zweckentfremdet. Die 13 streitgegenständlichen Wohnungen – L … A … 55: 1. OG links, 2. OG links, 6. OG links und 6. OG rechts, Le … 20: 1. OG links und rechts, 3. OG Mitte, 4. OG links, 5. OG links, 5. OG Mitte, 6. OG gesamt (links, Mitte und rechts) – standen bei Bescheidserlass und stehen gegenwärtig unstreitig länger als drei Monate leer. 3.2. Einen Ausnahmetatbestand nach § 4 Abs. 2 ZeS, insbesondere nach § 4 Abs. 2 Nr. 2, Alt. 4 ZeS, wonach eine Zweckentfremdung nicht vorliegt, wenn Wohnraum nachweislich alsbald veräußert werden soll und deshalb vorübergehend leer steht, konnte die Klägerin jedenfalls nicht ausreichend nachweisen. Weder das ZwEWG, das diesen Ausnahmetatbestand nicht vorsieht, noch die ZeS definieren die hier verwendeten Termini „alsbald veräußert werden soll“ und „vorübergehend“ näher, ebenfalls nicht den Begriff „nachweislich“. Daher ist zur Ausfüllung dieser unbestimmten Rechtsbegriffe anhand der Umstände des Einzelfalls zu prüfen, in welchem Zeitraum eine Veräußerung im Hinblick auf das öffentliche Interesse an einer zügigen Erfüllung der Zweckrichtung des Gesetzes, nämlich einer Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegen zu wirken (vgl. BayVGH, B.v. 26.11.2015 – 12 CS 15.2257 – BeckRS 2015, 55606 Rn. 20), zu erwarten ist und welche Nachweise hierfür erforderlich sind. Ferner ist bei der Auslegung zu beachten, dass aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG (grundsätzlich) kein Recht folgt, Wohnungen, welche dem Zweckentfremdungsrecht unterliegen, (an einen Selbstnutzer) in unbewohnten Zustand veräußern zu können (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, B.v. 2.3.2023 – OVG 5 S 37/22 – BeckRS 2023, 3822 Rn. 14 – das dort geltende Zweckentfremdungsrecht kennt diesen Ausnahmetatbestand nicht). Auch vermieteter Wohnraum kann veräußert werden (VG Berlin, B.v. 20.7.2021 – 6 L 211/21 – BeckRS 2021, 20806 Rn. 32). Dem gewichtigen öffentlichen Interesse an der Erhaltung von Wohnraum steht hier lediglich das weniger schützenswerte Interesse des Verfügungsberechtigten an einer günstigeren Verwertung des Eigentums gegenüber. Die Vorschrift wird daher insgesamt restriktiv zu handhaben sein. Vor diesem Hintergrund werden – auch bei Berücksichtigung der von der Klägerin angeführten „schwierigen Lage auf dem Immobilienmarkt“ – an die Nachweise der Veräußerungsabsicht im vorliegenden Fall strenge Anforderungen zu stellen sein, zumal seit dem erstmaligen Erklären der Veräußerungsabsicht mit Schreiben vom … Dezember 2020 bis zum Bescheidserlass am … Juli 2023 ein Zeitraum von 2,5 Jahren bzw. bis zum Entscheidungszeitpunkt der Kammer von etwas weniger als 4 Jahren vergangen ist, ohne dass die Vermarktung realisiert wurde. Es kann dahinstehen, ob der in § 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 4 ZeS verwandte Begriff „alsbald“ in diesem Kontext „ohne schuldhaftes Zögern“ bedeuten soll. Jedenfalls ist der Beklagten darin zuzustimmen, dass die bisher vorgelegten Unterlagen nicht ausreichend sind, um nachzuweisen, dass der Wohnraum „alsbald“ i.S.d. § 4 Abs. 2 Nr. 2, Alt. 4 ZeS veräußert werden soll(te). Die diversen „Geheimhaltungsvereinbarungen“ sind hierzu von vornherein nicht geeignet, da ihnen keine konkrete Verpflichtung der beauftragten Makler bzw. Vermittler zum Tätigwerden entnommen werden kann, geschweige denn eine hinreichend konkrete, nachprüfbare Übersicht über die erfolgten Verkaufsbemühungen. Gleiches gilt für die interne Aktennotiz. Auch die vorgelegten „Vertriebsaufträge“ waren bei Bescheidserlass nicht (mehr) bzw. sind nicht (mehr) geeignet, zu belegen, dass keine Zweckentfremdung vorliegt. Die Absicht des Verfügungsberechtigten, den Wohnraum „alsbald“ zu veräußern, kann einen Leerstand nach § 4 Abs. 2 Nr. 2, 4. Alt. ZeS nur „vorübergehend“ rechtfertigen. Sofern sich die Veräußerungsabsicht nicht innerhalb eines den Umständen des Einzelfalles angemessenen Zeitraums in einem Verkauf realisiert, liegt kein „vorübergehender“ Leerstand mehr vor, sodass eine Zweckentfremdung gegeben ist. Da – wie bereits ausgeführt – auch vermieteter Wohnraum veräußert werden kann, liegt hierin keine unangemessene Benachteiligung des Verfügungsberechtigten. Anderenfalls hätte es der Eigentümer in der Hand, Wohnungen auf beliebige Dauer nur mit dem Hinweis auf die „Veräußerungsabsicht“ dem Wohnungsmarkt zu entziehen, um zur Gewinnmaximierung eine „günstige Marktlage“ abzuwarten und dann leerstehenden Wohnraum zu verkaufen. Gegenwärtig stehen 13 von 31 Wohnungen der Liegenschaft leer, d.h. ca. 40% des Gesamtanwesens. Mit jeder weiteren unbelegten Wohnung steigt der Verkaufswert. Der Eindruck, dass die Klägerin die Wohnungen bewusst leer stehen lässt, um am Markt einen höheren Preis zu erzielen, drängt sich hier geradezu auf. Eingedenk der Umstände des Einzelfalls, insbesondere der langen Verfahrensdauer hätte die Klägerin andere konkrete Unterlagen bzw. Belege vorlegen müssen, die die Gründe für die nicht erfolgte Vermarktung (zu einem marktüblichen Preis) nachvollziehbar, stichhaltig und überprüfbar belegen oder aber den Nachweis über konkrete Vertragsverhandlungen, eines Notartermins für die Beurkundung oder eine entsprechende Bestätigung des zuständigen Notars (vgl. zu letzterem BayVGH, B.v. 8.10.2018 – 12 CS 18.2037 – n.v.). 3.3. Auch ein Ausnahmetatbestand nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 bis 3 ZeS, wonach eine Zweckentfremdung nicht vorliegt, wenn der streitgegenständliche Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, Instand gesetzt oder modernisiert wird, liegt nicht vor. Die Klägerin hat schon nicht hinreichend konkret dargelegt, dass tatsächlich Modernisierungs- bzw. Umbaumaßnahmen vorgenommen werden sollen. Bis zum Bescheidserlass lag kein konkreter Zeitplan für die in den vorgelegten Unterlagen beschriebenen Maßnahmen vor. Auch geht aus den Unterlagen nicht hervor, dass die Modernisierung oder der Umbau vor Erlass des Bescheids bereits begonnen hätte. Jedenfalls kann von „zügigen“ Maßnahmen im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 bis 3 ZeS, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Modernisierungs- und Umbaupläne teilweise schon über mehrere Jahre geplant wurden, ohne bislang realisiert zu werden, nicht die Rede sein. 3.4. Die nur im Rahmen des § 114 VwGO überprüfbare, von der Beklagten getroffene Ermessensentscheidung ist nicht zu beanstanden. Die Beklagte hat sich unter Berücksichtigung der Zweckrichtung des Zweckentfremdungsrechts und der angespannten Lage auf dem Münchner Wohnungsmarkt mit den Umständen des Einzelfalls in angemessener und ausreichender Weise auseinandergesetzt. 4. Bedenken hinsichtlich der Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldandrohungen, auch hinsichtlich der Bestimmtheit, bestehen ebenfalls nicht (Art. 19 VwZVG i.V.m Art. 29 ff. VwZVG). Insbesondere ist weder die Höhe der angedrohten Zwangsgelder noch die gesetzte Frist zur Wiederbelegung zu beanstanden. 5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. 6. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.

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