M 1 K 22.2861

I.Die Baugenehmigung vom 29. April 2022 nach PlanNr. ******** wird aufgehoben. II.Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst. III.Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreck-baren Betrags vorläufig vollstreckbar. Die zulässige Klage ist begründet. Die Baugenehmigung vom 29. April 2022 (PlanNr. PlanNr. …*) verstößt gegen im einschlägigen Genehmigungsverfahren nach Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 i.V.m. Art. 59 Satz 1 Nr. 1a) BayBO zu prüfende, (auch) die Klägerin schützende öffentlich-rechtliche Vorschriften, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Sie verletzt den Gebietserhaltungsanspruch der Klägerin, da sie ein im maßgeblichen Gewerbegebiet aufgrund der Verletzung des „Regel-Ausnahme-Verhältnisses“ nicht mehr zulässiges Betriebsleiterwohnhaus zulässt. 1. Dritte können sich gegen eine Baugenehmigung nur dann mit Aussicht auf Erfolg zur Wehr setzen, wenn die angefochtene Baugenehmigung rechtswidrig ist und diese Rechtswidrigkeit zumindest auch auf der Verletzung von im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden Normen beruht, die gerade dem Schutz des betreffenden Nachbarn zu dienen bestimmt sind (vgl. BayVGH, B.v. 21.7.2020 – 2 ZB 17.1309 – juris Rn. 4). 2. Die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung ist rechtswidrig, da sie gegen den Gebietserhaltungsanspruch der Klägerin verstößt, § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 3 Nr. 1 Alt. 2 BauNVO. Dabei kann offenbleiben, ob es sich bei der Nutzungsänderung von einem „Einfamilienhaus“ zu einer „Betriebsleiterwohnung“ um einen sog. „Etikettenschwindel“ (vgl. hierzu: OVG NW, U.v. 25.8.2011 − 2 A 38/10 − juris) handelt, da bereits die Zulassung einer weiteren Betriebsleiterwohnung im maßgeblichen faktischen Gewerbegebiet (der streitgegenständliche Bebauungsplan leidet an einem Ausfertigungsmangel) das „Regel-Ausnahme-Verhältnis“ verletzen und das Gebiet zum Kippen bringen würde. 2.1. Die Festsetzung von Baugebieten durch einen Bebauungsplan hat nachbarschützende Funktion zugunsten der Grundstückseigentümer im jeweiligen Baugebiet. In einem faktischen Baugebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB besteht ein identischer Nachbarschutz. Dieser bauplanungsrechtliche Nachbarschutz beruht auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses. Weil und soweit der Eigentümer eines Grundstücks in dessen Ausnutzung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung grundsätzlich auch im Verhältnis zum Nachbarn durchsetzen. Durch Festsetzungen eines Bebauungsplans über die Art der baulichen Nutzung werden die Planbetroffenen im Hinblick auf die Nutzung ihrer Grundstücke zu einer rechtlichen Schicksalsgemeinschaft verbunden. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten des eigenen Grundstücks wird dadurch ausgeglichen, dass auch die anderen Grundeigentümer diesen Beschränkungen unterworfen sind. Im Rahmen dieses nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses soll daher jeder Planbetroffene im Baugebiet das Eindringen einer gebietsfremden Nutzung und damit die schleichende Umwandlung des Baugebiets unabhängig von einer konkreten Beeinträchtigung verhindern können (vgl. BVerwG, U.v. 29.3.2022 – 4 C 6/20 – NVwZ 2022, 1383). 2.2. Der streitgegenständliche Bebauungsplan, der ein Gewerbegebiet festsetzt, leidet an einem zu seiner Unwirksamkeit führenden formellen Mangel, da er nicht ordnungsgemäß ausgefertigt worden ist. Dieser Mangel konnte auch durch die nachträglichen Änderungen nicht behoben werden. Bebauungspläne sind Satzungen und als solche nach Art. 26 Abs. 2 Satz 1 GO auszufertigen, bevor sie in Kraft gesetzt werden. Dies gebietet das in Art. 20 Abs. 3 GG und Art. 3 Abs. 1 BV verfassungsrechtlich verankerte Rechtsstaatsprinzip (BayVGH, U.v. 1.7.2014 – 15 N 12.333 – BeckRS 2014, 54596 Rn. 26). Hiergegen verstößt der Bebauungsplan. Auf der dem Gericht vorliegenden Urkunde erfolgte die Ausfertigung am 9. April 1996 und damit erst nach der Bekanntmachung des Bebauungsplans am 12. Februar 1996 (vgl. § 12 BauGB aF). 2.3. Bau- und Nachbargrundstücke liegen nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme in einem (faktischen) Gewerbegebiet, § 8 BauNVO. Sofern die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der BauNVO bezeichnet sind, entspricht, beurteilt sich gemäß § 34 Abs. 2 BauGB die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der BauNVO in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1 BauGB, im Übrigen ist § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden. Der die nähere Umgebung in diesem Sinne bildende Bereich reicht so weit, wie sich die Ausführung des zur bauaufsichtlichen Prüfung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (vgl. BVerwG, U.v. 26.5.1978 – 4 C 9.77 – juris Rn. 33; U.v. 5.12.2013 – 4 C 5.12 – juris Rn. 10). Die maßgebliche nähere Umgebung ist für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Zulässigkeitsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil die prägende Wirkung der jeweils maßgeblichen Umstände unterschiedlich weit reichen kann (vgl. BVerwG, B.v. 6.11.1997 – 4 B 172.97 – juris Rn. 5; B.v. 13.5.2014 – 4 B 38.13 – juris Rn. 7). Wie weit diese wechselseitige Prägung reicht, ist eine Frage des Einzelfalls. Der für die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens relevante Bereich wechselseitiger Prägung wird hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung hier gebildet durch die beidseitige Bebauung nördlich und östlich der Straße „… Feld“, im Südwesten begrenzt durch die Bahntrasse. In diesem Bereich findet sich eine zwar nicht eindimensionale, aber gleichwohl städtebaulich homogene Struktur. Es besteht eine klare Sichtbeziehung der Bebauung zueinander. Weiter östlich (FlNrn. 2453/5, 2440/28, 2440/3) ist ein Strukturschnitt hin zu kleinteiligerer Bebauung erkennbar. Auch die Bebauung westlich der FlNrn. 2467/4, 2458/1, 2467/10, 2467/6, 2467/5, 2467/1 und 2452/3 nimmt nicht mehr an der prägenden Umgebung teil, sie wird durch die großmaßstäblichen, massiven Gebäude auf den vorgenannten FlNrn. abgegrenzt. 2.4. Dieser Umgebung kommt das städtebauliche Gepräge eines (faktischen) Gewerbegebiets zu, § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO. Die nähere Umgebung wird (gerade noch) durch die dort vorhandenen, im Gewerbegebiet regelhaft zulässigen Gewerbebetriebe geprägt. Beim Augenschein wurden allerlei Nutzungen, die dem Umgriff den Charakter eines Gewerbegebiets verleihen, festgestellt, u.a. ein Getränkemarkt, ein Kunststofftechnikbetrieb, die klägerische … (mit Fertigung), Betriebe für Messe- und Ladenbau, Büros, Schreinereien, ein Busunternehmen, ein Holz- und kunststoffverarbeitender Betrieb sowie ein Montageservice. - In der Umgebung finden sich neben gewerblicher Nutzung allerdings auch verschiedene, nach außen deutlich in Erscheinung tretende Wohnnutzungen, die städtebauliche Auswirkungen auf das Gebiet haben. Im Rahmen des gerichtlichen Augenscheins wurde etwa Wohnnutzung auf der FlNr. 2467/8 (Wohnhaus), FlNr. 2467/4 (1.OG), FlNr. 2467/17 (EG), FlNr. 2467/5 (1.OG und DG) und FlNr. 2467/1 (1.OG und DG) vorgefunden. Auf Höhe des Anwesens „… Feld …“ befand sich zudem eine Bushaltestelle für einen Schulbus. Obschon bereits eine nicht unbeträchtliche Vermischung von Gewerbe und Wohnnutzung festgestellt werden konnte, handelt es sich bei dem maßgeblichen Gebiet (noch) um ein faktisches Gewerbegebiet und kein Mischgebiet oder eine Gemengelage. Dies ergibt sich zum einen daraus, dass ein Teil der vorgefundenen Gewerbebetriebe – insbesondere das von der Klägerin betriebene Unternehmen (* … mit Fertigung) – aufgrund ihres Störgrads im Mischgebiet unzulässig sind (dort sind regelhaft nur solche Gewerbebetriebe zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stören, § 6 Abs. 1 BauNVO) und zum anderen daraus, dass die vorgefundenen Wohnnutzungen nach ihrem äußeren Erscheinungsbild den Gewerbebetrieben zugeordnet und diesen insgesamt untergeordnet waren. Einige Grundstücke – etwa die klägerischen Anwesen, oder die FlNrn. 2440/2, 2467/6 und 2467/10 – sind zudem ausschließlich gewerblich genutzt. Die vorhandenen massiven Gewerbegebäude (Hallen) dominieren den städtebaulichen Charakter der Umgebung. Die vorgefundenen Wohneinheiten sind mit den zugehörigen Gewerbebetrieben entweder baulich verbunden bzw. sogar im gleichen, gemischt genutzten Gebäude angesiedelt. Dies gilt jedoch nicht für das Wohnhaus der Beigeladenen. Das bereits errichtete Wohngebäude wirkt, da es abgesetzt ist und vom Betrachter keinem Gewerbebetrieb zugeordnet werden kann, in der vorgefundenen städtebaulichen Situation störend. 2.5. Das Gewerbegebiet dient nach § 8 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 Alt. 2 BauNVO können Wohnungen für Betriebsinhaber, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, ausnahmsweise zugelassen werden. Die in einem Baugebiet der BauNVO nur ausnahmsweise zulässigen Arten müssen jedoch Ausnahmen bleiben, dies legt der Verordnungsgeber durch die in §§ 2 ff. BauNVO beziehungsweise − über § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO − der Bebauungsplan fest. Gleiches gilt nach § 34 Abs. 2 BauGB in einem faktischen Baugebiet. Das Vorliegen einer Ausnahme ist daher tatbestandliche Voraussetzung der Ermessensentscheidung durch die Genehmigungsbehörde. Ein Vorhaben, dessen Zulassung das Regel-Ausnahme-Verhältnis beseitigt, darf die Behörde auch im Ermessenswege nicht zulassen. Ein Nachbar kann kraft seines Gebietserhaltungsanspruchs die Wahrung dieses Regel-Ausnahmeverhältnisses verlangen. Denn er hat einen Anspruch darauf, dass die regelhaft zulässigen Nutzungsarten ihre prägende Wirkung behalten und keine Gemengelage oder ein anderes Baugebiet entsteht (BVerwG U.v. 29.3.2022 – 4 C 6/20 – NVwZ 2022, 1383). Zwar bestimmen die regelhaft zulässigen Nutzungen nach den Ergebnissen des Augenscheins hier (gerade) noch die städtebauliche Aussage des Gebiets, allerdings haben die im Gewerbegebiet nur ausnahmsweise zulässigen Wohnnutzungen bereits ein Ausmaß erreicht, das den prägenden Charakter der regelhaft zulässigen Nutzungen und die siedlungsstrukturelle Aussage der maßgeblichen Umgebung gefährdet. Die Zulassung des beantragten Betriebsleiterwohnhauses würde aufgrund seiner städtebaulichen Auswirkungen das betroffene Gewerbegebiet zum Kippen (in eine Gemengelage – das Kippen in ein Mischgebiet scheidet aufgrund der dort vorhandenen Gewerbebetriebe, insbesondere aufgrund des klägerischen Gewerbebetriebs aus) bringen. Die maßgebliche Umgebung ist bereits dergestalt von Ausnahmen durchsetzt, dass eine weitere Ausnahme den Gebietscharakter verletzt. 3. Die materiellen Nachbarrechte der Klägerin sind auch nicht verwirkt, obschon das streitgegenständliche Wohngebäude mit Halle bereits im Jahr 2003 – wenn auch ohne erforderliche Baugenehmigung (vgl. zu den im Genehmigungsfreistellungsverfahren umsetzbaren Vorhaben: Taft in: Busse/Kraus, Bayerische Bauordnung, Stand: Januar 2025, Art. 58 Rn. 36) – errichtet worden war. Verwirkung ist ein im Grundsatz von Treu und Glauben wurzelnder Vorgang der Rechtsvernichtung und bedeutet, dass ein Recht nicht mehr ausgeübt werden kann, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (vgl. OVG Berlin-Bbg, U.v. 25.2.2015 – OVG 10 B 6.10 – juris Rn. 63 m.w.N.). Zu beachten ist, dass materielle Abwehrrechte des Nachbarn wegen des besonderen nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses auch gegenüber ungenehmigten Bauvorhaben verwirkt werden können (BVerwG, B.v. 11.2.1997 – 4 B 10/97 – NVwZ 1998, 174). Der Rechtsnachfolger muss sich die Verwirkung entgegenhalten lassen. Allerdings wurde hier im Genehmigungsfreistellungsverfahren ein „Einfamilienhaus“ umgesetzt. Nunmehr soll im Nachgang für eine „Betriebsleiterwohnung“ eine Genehmigung erteilt werden, sodass schon keine Identität zwischen der ungenehmigten Nutzung und dem nunmehr zur Genehmigung gestellten Vorhaben besteht. Eine etwaige Vertrauensbildung bei den Beigeladenen konnte sich zudem mangels Baugenehmigung – wenn überhaupt – nur auf die Hinnahme der Anlage durch die Klägerin, mithin auf die Geltendmachung eines Anspruchs auf Nutzungsuntersagung bzw. Beseitigung beziehen. Eine (etwaige) Verwirkung eines Anspruchs auf Einschreiten schließt jedoch das Recht des Nachbarn nicht aus, gegen eine legalisierende Baugenehmigung mit der Nachbarklage vorzugehen, denn aus der Legalisierung ergeben sich (gegenüber einer bloßen Duldung oder einem nicht geduldeten Schwarzbau) weiterreichende Folgerungen für das, was ein Nachbar an Einwirkungen durch die Umgebungsbebauung hinzunehmen hat (vgl. OVG NW, U.v. 21.3.1995 – 11 A 1089/91 – juris Rn. 39 ff.; VG Ansbach, U.v. 23.7.2024 – AN 3 K 22.01769 – BeckRS 2024, 37397 Rn. 63). 4. Aufgrund des Verstoßes des Vorhabens gegen den bauplanungsrechtlichen Gebietserhaltungsanspruch kommt es nicht mehr darauf an, ob das Vorhaben daneben auch das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme (§ 15 BauNVO) verletzt, die Abstandsflächen (Art. 6 BayBO) nicht einhält oder die Baugenehmigung gegen den Bestimmtheitsgrundsatz (Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG) verstößt. Insbesondere kommt es auch nicht mehr darauf an, ob die für die Erforderlichkeit des Betriebsleiterwohnhauses von der Beigeladenen im Bauantrag angegebenen Gründe den Anforderungen des § 8 Abs. 3 Nr. 1 Alt. 2 BauNVO genügen. 5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Es entspricht der Billigkeit im Sinne von § 162 Abs. 3 VwGO, dass die Beigeladenen ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen, da sie mangels Antragstellung auch kein Kostenrisiko eingegangen sind, § 154 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 ff. ZPO.