3 K 880/15.NW

Leitsatz: 1. Ein Eigentumsübergang hat zur Folge, dass die baurechtliche Verantwortlichkeit des bisherigen Eigentümers gemäß § 54 Abs 2 S 1 LBauO (juris: BauO RP) endet und eine Beseitigungsanordnung gemäß § 81 S 3 LBauO (juris: BauO RP) gegenüber dem neuen Eigentümer als Rechtsnachfolger des bisherigen Eigentümers Geltung beansprucht.(Rn.31) 2. Übt der bisherige Eigentümer aber nach wie vor die tatsächliche Gewalt über das Grundstück aus, bleibt er damit baurechtlich Verantwortlicher im Sinne des § 54 Abs 2 S 3 LBauO (juris: BauO RP).(Rn.31) 3. Die Berufung auf einen Eigentümerwechsel kann im Vollstreckungsverfahren einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben darstellen. Ein solcher Verstoß liegt vor, wenn der Eigentumswechsel allein bezweckt, sich der Haftung für die Kosten der Ersatzvornahme zu entziehen.(Rn.32) Der Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe wird abgelehnt. I. Der Kläger wendet sich gegen die Heranziehung zu den Kosten für eine Ersatzvornahme in Höhe von 39.789,51 €. Er erwarb im Jahre 2005 im Wege der Zwangsversteigerung die im Außenbereich von D.. und im Landschaftsschutzgebiet „Pfälzische Rheinauen“ gelegenen Grundstücke mit den Plan-Nrn. ..., dessen frühere Eigentümerin die Ehefrau des Klägers, M., war. Auf den Grundstücken wurde im Jahre 1972 von den damaligen Eigentümern (der Ehefrau des Klägers und ihrem damaligen Ehemann) ein Wohnhaus errichtet, das zunächst als Schafstall bezeichnet worden war. Des Weiteren errichteten die damaligen Eigentümer einen Hundezwinger, einen Stall für Hühner und Tauben, einen Schafstall sowie ein Garagengebäude mit Waschküche. Für sämtliche Gebäude existieren bestandskräftige Beseitigungsverfügungen. Mit Bescheid vom 23. Mai 2011 drohte der Beklagte dem Kläger die Ersatzvornahme aus den bestandskräftigen Verfügungen nach § 66 i. V. m. § 63 Landesverwaltungsvollstreckungsgesetz - LVwVG - an. Es wurde angedroht für den Fall, dass die baulichen Anlagen nicht bis zum 31. Oktober 2011 beseitigt sei, im Wege der Ersatzvornahme gegen die bauliche Anlage vorzugehen. Die Kosten der Ersatzvornahme wurden vorläufig auf insgesamt 25.000,-- € geschätzt. Der Kläger wurde darauf hingewiesen, dass er diese Kosten zu tragen habe. Die gegen diesen Bescheid in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 29. September/17. Oktober 2011 gerichtete Klage wies die Kammer mit Urteil vom 20. September 2012 - 3 K 987/11.NW - ab. Den beim Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz gestellten Antrag auf Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil nahm der Kläger am 26. November 2012 zurück. Auf die Ankündigung des Beklagten hin die Vorbereitungen zum Abbruch der baulichen Anlagen im Wege der Ersatzvornahme liefen, teilte der Kläger mit Schreiben vom 4. Juni 2013 dem Beklagten mit, er werde die Abriss- und Entsorgungsmaßnahmen selbst vornehmen. Der Beginn der Arbeiten stehe unmittelbar bevor. Der Beklagte teilte dem Kläger mit Schreiben vom 25. Juni 2013 mit, die angedrohte Ersatzvornahme werde in der 39. KW 2013 durchgeführt, eine weitere Ankündigung werde nicht erfolgen. Der Kläger habe bis zu diesem Zeitpunkt Gelegenheit, den Abbruch und die ordnungsgemäße Beseitigung des Materials selbst vorzunehmen. Sollten nur Teilarbeiten vorgenommen worden sein, würden die Restarbeiten im Wege der Ersatzvornahme durchgeführt. Weiter wurde mitgeteilt, dass die Ausschreibung Kosten in Höhe von 48.047,20 € (brutto) ergeben habe zuzüglich der Kosten für Planung und Bauleitung durch einen Architekten in Höhe von 2.610,-- € zuzüglich Mehrwertsteuer. Mehrere Ortskontrollen in der Folgezeit ergaben, dass keine Abbrucharbeiten vorgenommen worden waren. Mit Schreiben des Beklagten vom 30. August 2013 wurde der Kläger nochmals darauf hingewiesen, dass die Abbrucharbeiten nach der 39. KW im Wege der Ersatzvornahme ausgeführt würden. Letztmals wurde die Verfahrensbevollmächtigte des Klägers mit Schreiben vom 16. Oktober 2013 darüber informiert, dass mit der Ersatzvornahme am Mittwoch, dem 23. Oktober 2013, begonnen werde. Am 23. Oktober 2013 wurde dann mit den Abrissarbeiten im Wege der Ersatzvornahme begonnen. Festgestellt wurde zuvor, dass die beiden Wohnhäuser weitestgehend geräumt waren. Im hinteren Gebäudeteil waren drei Fenster ausgebaut. Diese lehnten an der Hauswand. Ebenso war die Hauseingangsüberdachung im hinteren Gebäudeteil entfernt. Mit Bescheid vom 26. Mai 2014 wurden die Kosten der Ersatzvornahme in Höhe von insgesamt 39.789,51 € per Leistungsbescheid gegenüber dem Kläger geltend gemacht. Der Kläger wurde aufgefordert, diesen Betrag bis spätestens acht Wochen nach Bestandskraft des Bescheides an den Beklagten zu überweisen. Für den Erlass des Bescheides wurde eine Gebühr in Höhe von 538,00 € erhoben, der innerhalb von 14 Tagen nach Empfang des Bescheides zu überweisen sei. Gegen diesen Bescheid legte der Kläger Widerspruch ein. Zur Begründung des Widerspruchs trug er vor, er könne die Kosten der Ersatzvornahme nicht tragen. Er verfüge über eine monatliche Rente von 920,-- €. Seine Ehefrau beziehe eine monatliche Rente in Höhe von 290,-- €. Im Übrigen bestehe kein Anspruch gegen den Kläger, da dieser das streitgegenständliche Objekt selbst habe abreißen wollen. Die Arbeiten seien auch bereits begonnen worden. Es hätten genügend Personen zur Verfügung gestanden, die bei dem Abbruch hätten helfen können. Trotz Mitteilung des Klägers, dass er den Abriss selbst vornehmen werde, sei eine Firma mit der Ersatzvornahme beauftragt worden. Insbesondere im Hinblick auf die finanzielle Situation des Klägers sei es treuwidrig gewesen, die Arbeiten durch eine Drittfirma ausführen zu lassen und die Kosten hierfür jetzt von dem Kläger zu verlangen. Die Helfer, welche zur Verfügung gestanden hätten, seien Freunde und Bekannte des Klägers und könnten bestätigen, dass mit den Arbeiten begonnen worden sei und auch geplant gewesen sei, die Arbeiten weiter durchzuführen. Ein Abrisskran sei bereits vor Ort gewesen. Da dieser gerissen gewesen sei, habe aber kurzfristig nicht weitergearbeitet werden können. Mit Widerspruchsbescheid vom 26. August 2015 wurde der Widerspruch zurückgewiesen. Gegen den am 27. August 2015 zugestellten Widerspruchsbescheid und den Bescheid vom 26. Mai 2014 hat der Kläger am 25. September 2015 Klage erhoben und die Gewährung von Prozesskostenhilfe beantragt. Er rügt, dass sich der angefochtene Bescheid gegen den falschen Adressaten richte. Er sei nicht mehr Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks in der Gemarkung D.. Grundstückseigentümerin sei nunmehr seine Ehefrau M. Im Übrigen habe er mit Helfern seinerzeit begonnen gehabt, die baulichen Anlagen abzureißen. Der Kläger hat den Antrag angekündigt, den Bescheid vom 26. Mai 2014 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 26. August 2015 aufzuheben. Der Beklagte hat angekündigt zu beantragen, die Klage abzuweisen. Der Eigentumsübergang an dem streitgegenständlichen Grundstück vom Kläger auf dessen Ehefrau, Frau M., spiele für den vorliegenden Leistungsbescheid keine entscheidende Rolle. Gemäß § 63 Abs. 1 LVwVG könne die Vollstreckungsbehörde auf Kosten des Vollstreckungsschuldners Handlungen selbst ausführen oder einen anderen mit der Ausführung beauftragen, wenn die Verpflichtung, eine Handlung vorzunehmen, deren Vornahme durch einen anderen möglich sei, nicht erfüllt werde. Vollstreckungsschuldner sei gemäß § 6 Abs. 1 LVwVG derjenige, gegen den sich der Verwaltungsakt richte. Dies sei im vorliegenden Fall der Kläger, so dass der Kläger richtiger Adressat des Leistungsbescheides sei. Auch die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen des Erstattungsanspruches seien gegeben. Soweit vorgetragen werde, der Kläger und dessen Familie hätten bereits mit den Abrissarbeiten begonnen gehabt, so widerspreche dies den Feststellungen zu Beginn der Abrissmaßnahmen durch die beauftragte Fachfirma, die entsprechend dokumentiert seien. II. Dem Kläger ist zur Durchführung des Rechtsstreits keine Prozesskostenhilfe zu gewähren. Nach § 166 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - i. V. m. § 114 Zivilprozessordnung - ZPO - ist einer Partei, die nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die Kosten der Prozessführung nicht, nur zum Teil oder nur in Raten aufbringen kann, Prozesskostenhilfe zu gewähren. Erforderlich ist allerdings, dass die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet und nicht mutwillig erscheint. Unter den gleichen Voraussetzungen erfolgt nach Maßgabe des § 121 Abs. 2 Satz 1 ZPO die Beiordnung eines Rechtsanwalts. Die Anforderungen an die hinreichende Erfolgsaussicht dürfen wegen der verfassungsrechtlich nach Art. 3 Abs. 1, 20 Abs. 3 und 19 Abs. 4 Grundgesetz - GG - gebotenen Aufgabe der Prozesskostenhilfe, dem Mittellosen den weitgehend gleichen Zugang zu den Gerichten zu ermöglichen wie dem Bemittelten, nicht überspannt werden. Deswegen kann nicht verlangt werden, dass der Prozesserfolg annähernd gewiss und überwiegend wahrscheinlich ist. Vielmehr besteht eine hinreichende Erfolgsaussicht schon dann, wenn ein Obsiegen ebenso wahrscheinlich ist wie ein Unterliegen, der Prozessausgang bei summarischer Prüfung mithin als offen erscheint. Dies ist bei Klageverfahren insbesondere der Fall, wenn der Sachverhalt noch weiterer Aufklärung bedarf. Die gebotene Prüfung der Erfolgs-aussichten soll nicht dazu dienen, die Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung selbst in das Verfahren der Prozesskostenhilfe zu verlagern und dieses an die Stelle des Hauptsacheverfahrens treten zu lassen; das Prozesskostenhilfeverfahren will den Rechtsschutz nicht selbst bieten, sondern zugänglich machen (vgl. zum Ganzen BVerfG, Beschluss vom 13. Juli 2005 - 1 BvR 1041/05 -, NVwZ 2005, 1418, sowie Kammerbeschluss vom 26. Februar 2007 - 1 BvR 474/05 -, NVwZ-RR 2007, 361). Maßgeblicher Zeitpunkt für die Entscheidung über die Gewährung von Prozesskostenhilfe ist dabei grundsätzlich derjenige der Entscheidungsreife, also derjenige, in dem das Prozesskostenhilfegesuch vollständig, einschließlich der erforderlichen Erklärungen über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse, vorliegt. Nach diesen Maßstäben bietet die zulässige Klage vom 25. September 2015 keine hinreichenden Erfolgsaussichten. Es bestehen keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides, mit dem der Kläger zur Erstattung der Kosten für die Ersatzvornahme von dem Beklagten nach § 63 Abs. 1 LVwVG herangezogen wird. Nach dieser Vorschrift kann die Vollstreckungsbehörde auf Kosten des Vollstreckungsschuldners eine Handlung selbst ausführen oder einen anderen mit der Ausführung beauftragen, wenn der Vollstreckungsschuldner eine Handlung, deren Vornahme durch einen anderen möglich ist (vertretbare Handlung), nicht erfüllt; dieses Recht schließt die Befugnis ein, die Erstattung der Kosten durch Leistungsbescheid anzufordern (vgl. OVG RP, Beschluss vom 20. September 1988 - 7 A 22/88 -, NVwZ-RR 1989, 299). Vollstreckungsschuldner ist gemäß § 6 Abs. 1 LVwVG derjenige, gegen den sich der Verwaltungsakt richtet. Voraussetzung für einen Kostenerstattungsanspruch ist die formelle und materielle Rechtmäßigkeit der Ersatzvornahme. Fehlt nur eine der notwendigen Vollstreckungsvoraussetzungen, so ist der Verwaltungszwang rechtswidrig mit der Folge, dass ein Kostenerstattungsanspruch nicht entsteht (BVerwG, Urteil vom 13. April 1984 - 4 C 31/81 -, NJW 1984, 2591). Es bedarf zunächst einer vollziehbaren, d. h. einer unanfechtbar gewordenen oder sofort vollziehbaren Grundverfügung. Weiterhin muss die Ersatzvornahme als Zwangsmittel ordnungsgemäß angedroht worden sein. Diese Vollstreckungsvoraussetzungen waren hier erfüllt. Vollstreckbare Grundverfügungen gegen den Kläger lagen vor und die Ersatzvornahme war gemäß §§ 61, 62, 63 und 66 LVwVG dem Kläger ordnungsgemäß angedroht worden. Es wird insoweit auf das rechtskräftige zwischen den Beteiligten ergangene Urteil der Kammer vom 20. September 2012 - 3 K 987/11.NW - verwiesen. Durch von dem Kläger eingeleitete Abbrucharbeiten an den zu beseitigenden baulichen Anlagen war der Beklagte nicht gehindert, die Abbrucharbeiten im Wege der Ersatzvornahme durchführen zu lassen. Entgegen der Darstellung des Klägers handelte es sich bei den von ihm begonnenen Maßnahmen auf den genannten Grundstücken nicht um den ernsthaften Beginn von Abbrucharbeiten. Wie sich aus den vorliegenden Akten ergibt, hat sich der Beklagte mehrmals vor Durchführung der Ersatzvornahme davon überzeugt, dass der Kläger keine bzw. nur geringfügige Maßnahmen umgesetzt hatte. So waren ein Vordach und drei Fenster beseitigt, jedoch keine maßgeblichen Abrissmaßnahmen durchgeführt worden, die auf eine tatsächliche und ernsthaft gewollte Umsetzung der Beseitigungsverfügung schließen ließen. Auch entsprechende Gerätschaften, die für den Abriss von Gebäuden benötigt werden, waren nach den Feststellungen der Beklagten weder an den Tagen vor der Ersatzvornahme noch am Tag der Ersatzvornahme auf dem Grundstück vorhanden. Zu berücksichtigen ist dabei, dass der Beklagte dem Kläger und seiner Verfahrensbevollmächtigten mehrmals schriftlich mitgeteilt hatte, dass die Ersatzvornahme unmittelbar bevorstehe. Der Kläger hatte ausreichend Zeit (mindestens von April 2013 bis Oktober 2013) gemeinsam mit Verwandten und Bekannten den verfügten Abriss der baulichen Anlagen umzusetzen. Diese Zeit hatte er zur Durchführung der Abbrucharbeiten aber nicht genutzt, so dass ein weiteres Zuwarten mit der Ersatzvornahme von dem Beklagten nicht erwartet werden konnte. Entgegen der Annahme des Klägers hatte der Beklagte auch mehrere Firmen zur Abgabe eines Angebots für die vorzunehmenden Abbrucharbeiten aufgefordert (vgl. Ordner Nr. 1, Bl. 202 ff.). Gegen die Höhe der für die Ersatzvornahme entstandenen Kosten erhebt der Kläger keine qualifizierten Einwände, so dass sich an dieser Stelle weitere Ausführungen zur Höhe der angefallenen Kosten erübrigen. Der Kläger ist auch Kostenschuldner und somit richtiger Adressat des Leistungsbescheides vom 26. Mai 2014. Kostenschuldner ist gemäß § 6 Abs. 1 LVwVG der Pflichtige. Als Pflichtiger muss dabei derjenige angesehen werden, dem gegenüber die Ersatzvornahme rechtmäßig durchgeführt worden ist. Dies ist derjenige, dem gegenüber eine vollstreckbare Beseitigungsverfügung vorliegt und dem das Zwangsmittel der Ersatzvornahme wirksam angedroht worden war. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt (siehe das zwischen den Beteiligten ergangene rechtskräftige Urteil der Kammer vom 20. September 2012 - 3 K 987/11.NW -). Der Kläger war danach - dies bestreitet er nicht - zum Abbruch der im Wege der Ersatzvornahme beseitigten baulichen Anlagen auf den Grundstücken mit den Plan-Nrn. … in der Gemarkung D.. verpflichtet. Dementsprechend hat der Kläger mit Schreiben vom 4. Juni 2013 mitteilen lassen, er würde die Abbrucharbeiten gerne selbst vornehmen (Hefter Bd. II, Bl. 74). Mit Schreiben vom 23. September 2013 ließ der Kläger vortragen, mit den Abrissarbeiten sei mit Hilfe von Bekannten begonnen worden (Hefter Bd. II, Bl. 104). In keinem dieser Schreiben hat er auf einen im Grundbuch von D.., Blatt ..., eingetragenen Eigentümerwechsel an den Grundstücken mit den Plan-Nrn. (= laufende Nummer der Grundstücke 1 und 2) am 8. Mai 2013 hingewiesen und unter Berufung auf den Eigentümerwechsel geltend gemacht, er sei nicht mehr zur Beseitigung der baulichen Anlagen verpflichtet. Soweit sich der Kläger in der Klagebegründung vom 8. Oktober 2015 auf einen Eigentümerwechsel an den Grundstücken mit den Plan-Nrn. ... in der Gemarkung D.. nach Eintritt der Bestandskraft des Bescheids vom 23. Mai 2011 berufen hat, ist dieser Einwand aus zwei Gründen irrelevant. Zum einen hat sich durch den vom Kläger behaupteten - bisher im Übrigen aber nicht belegten - Eigentumsübergang auf seine Ehefrau an seiner Störerverantwortlichkeit nichts geändert. Die gegenüber seiner Ehefrau ergangenen Beseitigungsverfügungen vom 15. August 1972 und vom 28. März 1990 waren bestandskräftig. Diese Beseitigungsverfügungen entfalteten nach Eigentumsübergang auf den Kläger im Wege der Zwangsversteigerung im Jahre 2005 diesem gegenüber unmittelbar kraft Gesetzes gemäß § 81 Satz 3 LBauO als Rechtsnachfolgendem Wirkung (vgl. OVG Niedersachsen, Beschluss vom 6. Mai 2011 - 1 ME 14/11 -, juris). Dies gilt auch und gerade im Fall des Eigentumserwerbs in der Zwangsversteigerung (vgl. Lang in: Jeromin/Schmidt/Lang, LBauO RhPf, 3. Auflage 2012, § 81 Rn. 46). Erforderlich war lediglich eine neue Zwangsmittelandrohung gegenüber dem Kläger, da diese als Beugemittel höchstpersönlicher Natur ist und eine Warnfunktion beinhaltet. Deshalb muss eine Zwangsmittelandrohung im Falle einer Rechtsnachfolge gegenüber dem Rechtsnachfolger wiederholt werden (Beckmann/Stollenwerk, PdK-RhPf, August 2012, § 66 LVwVG, Erläuterungen, Allgemeines; Engelhardt/App/Schlatmann, VwVG/VwZG, Kommentar, 10. Aufl., 2014, § 13 VwVG Rn. 1). Diesem Erfordernis war der Beklagte hier mit dem - bestandskräftig gewordenen - Bescheid vom 23. Mai 2011 nachgekommen. Der angebliche Eigentumsübergang auf die Ehefrau des Klägers hatte zwar zur Folge, dass die baurechtliche Verantwortlichkeit des Klägers als Eigentümer gemäß § 54 Abs. 2 Satz 1 LBauO endete und die Beseitigungsanordnung zugleich gemäß § 81 Satz 3 LBauO gegenüber der neuen Eigentümerin als Rechtsnachfolgerin des Klägers Geltung beanspruchte. Die Ehefrau des Klägers war nach Eigentumsübergang daher verpflichtet, die baulichen Anlagen in gleicher Weise wie ihr Ehemann zu beseitigen. Aufgrund der wirksamen Beseitigungsverpflichtung war die Ehefrau des Klägers zugleich gehindert, den Kläger an der Beseitigung zu hindern. Sie musste es - dies ist als „minus“ in der Beseitigungsverpflichtung enthalten - dulden, dass der Kläger der Beseitigungsverpflichtung nachkommt, ohne dass es des Erlasses einer Duldungsverfügung gegen sie bedurfte (vgl. OVG Niedersachsen, Beschluss vom 17. Juli 2014 - 1 ME 84/14 -, NVwZ 2014, 1465). Der Kläger war gleichwohl weiterhin verpflichtet, der Beseitigungsanordnung nachzukommen. Denn er übte nach wie vor die tatsächliche Gewalt über das Grundstück aus und blieb damit baurechtlich Verantwortlicher im Sinne des § 54 Abs. 2 Satz 3 LBauO. Die Ersatzvornahme gegenüber dem Kläger war somit mangels Vorliegens von Vollstreckungshindernissen und fortdauernder Störerverantwortlichkeit rechtmäßig mit der Folge, dass der Kostenerstattungsanspruch gegenüber dem Kläger zu Recht ergangen ist. Zum anderen verstößt das nunmehrige Berufen des Klägers auf einen Eigentümerwechsel an den Grundstücken mit den Plan-Nrn. … in der Gemarkung D.. gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB -), der auch im öffentlichen Recht gilt. Für die Wertung des klägerischen Verhaltens als Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ist zum einen der zeitliche Ablauf hinsichtlich des Eigentumswechsels an diesen Grundstücken und die finanzielle Situation des Klägers und seiner Ehefrau maßgeblich. Die Eigentumsübertragung von dem Kläger auf seine Ehefrau M. muss im Zusammenhang mit dem Klageverfahren 3 K 987/11.NW und damit mit den gegen den Kläger wirkenden Beseitigungsverfügungen und insbesondere der Androhung der Ersatzvornahme als Zwangsmittel mit Bescheid vom 23. Mai 2011 gesehen werden. Die Auflassungsvormerkung bezüglich der genannten Grundstücke wurde am 26. November 2012 in das Grundbuch eingetragen, dem Tag, an dem der Kläger den Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil vom 20. September 2012 zurückgenommen hatte, womit das besagte Urteil rechtskräftig wurde und damit auch die Zwangsmittelandrohung. Da der notarielle Vertrag bezüglich der Grundstückübertragung bisher nicht vorgelegt wurde, ist nicht bekannt, wann dieser Vertrag zwischen dem Kläger und seiner Ehefrau geschlossen wurde und ob es sich um eine Schenkung oder einen Kaufvertrag handelt. Die Ehefrau des Klägers verfügt nach dem Vortrag in diesem Verfahren aber auch in dem Klageverfahren 3 K 987/11.NW (das abgerissene Wohngebäude sei ihr einziges Vermögen) jedoch nicht über die finanziellen Mittel zum käuflichen Erwerb der Grundstücke, so dass sich massiv der Eindruck aufdrängt, der Eigentümerwechsel sei allein in der Absicht vorgenommen worden, den Kläger und damit auch die Grundstücke aus der Haftung für die Kosten der Ersatzvornahme herauszunehmen. Weder hat der Kläger für den Eigentümerwechsel an den Grundstücken mit den Plan-Nrn. … in der Gemarkung D.. einen Grund vorgetragen noch ist ein solcher Grund ersichtlich, es sei denn der Grund, sich durch diese Maßnahme der Haftung für die Kosten der Ersatzvornahme entziehen zu wollen. Zwar kann auch der Kläger sich grundsätzlich auf die Vertragsfreiheit berufen. Im Verhältnis zum Beklagten muss sich sein Verhalten insoweit aber an dem Grundsatz von Treu und Glauben messen lassen (vgl. BayVGH, Beschluss vom 4. November 2013 - 2 ZB 12.910 -, juris, Rn. 3). Der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs an den genannten Grundstücken sowie die finanzielle Situation des Klägers und seiner Ehefrau rechtfertigen zur Überzeugung der Kammer den Schluss, dass die Berufung des Klägers auf den Eigentumsübergang an den besagten Grundstücken im Verhältnis zum Beklagten gegen Treu und Glauben verstößt. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang Folgendes: Eine Pflicht der jetzigen Grundstückseigentümerin M., der Ehefrau des Klägers, zur Erstattung der mit der vorgenommenen Ersatzvornahme verbundenen Kosten kann nicht entstanden sein, da ihr gegenüber das Zwangsmittel der Ersatzvornahme nicht angedroht worden war (vgl. § 66 LVwVG). Als Zwangsmittel muss die Ersatzvornahme vor ihrer Durchführung aber schriftlich unter Fristsetzung angedroht worden sein (vgl. § 66 Abs. 3 Satz 1 LVwVG). Anders als ein bestandskräftiger grundstücksbezogener Verwaltungsakt (z. B. eine Beseitigungsanordnung), der z. B. nach § 81 Satz 3 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz - LBauO - auch gegen den Rechtsnachfolger wirkt, gilt dies für eine Zwangsmittelandrohung gerade nicht. Der Kläger kann mit einer Eigentumsübertragung auf seine Ehefrau vor diesem rechtlichen Hintergrund nur bezwecken, sich der Erstattungspflicht für die Kosten der durchgeführten Ersatzvornahme zu entziehen. Die Berufung auf den Eigentümerwechsel verstößt daher gegenüber dem Beklagten gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Der Leistungsbescheid vom 26. Mai 2014 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 26. August 2015 erweist sich somit als rechtmäßig. Im Übrigen könnte nach den obigen Ausführungen der Beklagte einen zwischen dem Kläger und dessen Ehefrau geschlossenen Vertrag zwecks Übertragung des Eigentums an den besagten Grundstücken nach § 3 des Gesetzes über die Anfechtung von Rechtshandlungen eines Schuldners außerhalb des Insolvenzverfahrens (Anfechtungsgesetz - AnfG -) anfechten. Denn danach ist eine Rechtshandlung anfechtbar, die der Schuldner in den letzten zehn Jahren vor der Anfechtung mit dem Vorsatz, seine Gläubiger zu benachteiligen, vorgenommen hat, wenn der andere Teil zur Zeit der Handlung den Vorsatz des Schuldners kannte. Anfechtbar ist ein vom Schuldner mit einer nahestehenden Person (§ 138 der Insolvenzordnung) geschlossener entgeltlicher Vertrag, durch den seine Gläubiger unmittelbar benachteiligt werden. Auch eine unentgeltliche Leistung des Schuldners ist nach § 4 AnfG anfechtbar, es sei denn, sie ist früher als vier Jahre vor der Anfechtung vorgenommen worden.