OVG 5 S 26/22

Leitsatz: Es besteht kein grundrechtlich geschützter Anspruch auf eine Veräußerung einer leerstehenden Wohnung an Selbstnutzer. (Rn.7) Die mit einer Vermietung einhergehenden Nachteile bei der Veräußerung rechtfertigen weder einen andauernden Leerstand der Wohnung noch die Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung. (Rn.7) 28 Abs. 1 VvB wirkt grundsätzlich nicht unmittelbar anspruchsbegründend. (Rn.7) Die in § 2 Abs. 2 ZwVbG normierten Ausnahmen sind von vornherein keiner erweiternden Analogie zugänglich. Er regelt allein den Fall, dass ein zur Überlassung seines Wohnraums zu Wohnzwecken bereiter Vermieter diesen aus objektiven Gründen nicht zu vermieten vermag. (Rn.8) Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Berlin vom 10. Mai 2022 wird zurückgewiesen. Die Kosten der Beschwerde trägt die Antragstellerin. Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 2.500,00 EUR festgesetzt. Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Das nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO allein zu prüfende Beschwerdevorbringen rechtfertigt keine Änderung oder Aufhebung des angegriffenen Beschlusses. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag der Antragstellerin, die aufschiebende Wirkung ihres Rechtsbehelfs gegen die sofort vollziehbare zweckentfremdungsrechtliche Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung mit Zwangsgeldandrohung vom 3. Februar 2022 anzuordnen, abgelehnt. Der Antrag sei unbegründet, weil die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen zu Lasten der Antragstellerin ausgehe. Bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren allein gebotenen summarischen Prüfung erweise sich die zweckentfremdungsrechtliche Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung als rechtmäßig. Rechtsgrundlage der in Rede stehenden Aufforderung sei § 4 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz - ZwVbG -. Nach § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG solle das zuständige Bezirksamt anordnen, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen hätten, wenn diese ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet würden (Wohnzuführungsgebot). Nach Abs. 2 Satz 1 der Vorschrift solle das Bezirksamt anordnen, dass der oder die Verfügungsberechtigte auf seine oder ihre Kosten den früheren Zustand wiederherstelle oder einen zumindest gleichwertigen Zustand schaffe, wenn Wohnraum so verändert worden sei, dass er sich nicht mehr für Wohnzwecke eigne (Wiederherstellungsgebot). Das zuständige Bezirksamt setze hierfür eine Frist, die im Regelfall einen Monat betrage (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG). Diese Voraussetzungen seien erfüllt. Bei der Wohnung der Antragstellerin in der W ... handele es sich um Wohnraum im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG, da sie zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sei. Die Antragstellerin habe bereits nicht hinreichend substantiiert vorgetragen, dass die Wohnung derzeit nicht bewohnbar sei. Nach Auskunft des Landesamts für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten vom 14. Juni 2021 sei sie jedenfalls bis zum 1. Juni 2021 bewohnt gewesen, was dagegen spreche, dass sie sich - wie von der Antragstellerin behauptet - derzeit in einem desolaten Zustand befinde. Die Antragstellerin sei ihrem eigenen Vortrag nach weiterhin Eigentümerin und mithin auch Verfügungsberechtigte. Die tatbestandlich vorausgesetzte Zweckentfremdung von Wohnraum liege hier nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG vor, weil die Wohnung ohne die erforderliche Genehmigung jedenfalls seit dem 1. September 2021 und damit länger als drei Monate leer stehe. Die Einwände der Antragstellerin gegen die rechtliche Bewertung dieses Leerstands griffen nicht durch. Ernsthafte und geeignete Verkaufsbemühungen könnten nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz keinen weitergehenden Leerstand rechtfertigen. Etwas anderes ergebe sich auch nicht, wie das Verwaltungsgericht im Einzelnen ausgeführt hat, aus höherrangigem Recht. Ermessen bezüglich der Wohnzuführungsaufforderung sei nicht eröffnet. Ob der Leerstand ausnahmsweise genehmigt werden könne, sei grundsätzlich nicht im Verfahren betreffend die Wohnzuführungsaufforderung, sondern in dem Genehmigungsverfahren zu klären. Die Beschwerdebegründung kann keine Berücksichtigung finden, soweit sie sich in weiten Teilen in einer wörtlichen Wiederholung der im ersten Rechtszug eingereichten Antragsschrift vom 19. April 2022 erschöpft. Eine solche Vorgehensweise widerspricht dem in § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO normierten Erfordernis, wonach die Beschwerdebegründung in Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Beschluss darzulegen hat, warum dieser aus der Sicht des Rechtsmittelführers keinen Erfolg haben kann. Die durch das Gesetz geforderte Befassung mit der Argumentation des Verwaltungsgerichts schließt es aus, eine Beschwerdebegründung als beachtlich anzuerkennen, die nur den erstinstanzlichen Vortrag wiederholt (vgl. Senatsbeschluss vom 30. April 2020 - OVG 5 S 25.19 -, BA S.3; VGH München, Beschluss vom 22. Dezember 2017 - 22 CS 17.2261 -, juris Rn. 27 m.w.N.). Hier hat das Verwaltungsgericht in seinem Beschluss umfassend zu dem erstinstanzlichen Antragsvorbringen Stellung genommen, sodass die Beschwerde umso mehr gehalten war, auf die Argumentation des Verwaltungsgerichts einzugehen. Dass dafür die bloße Wiedergabe der Antragsschrift nicht genügt, liegt auf der Hand. Soweit sich die Beschwerdebegründung im Übrigen mit der erstinstanzlichen Entscheidung auseinandersetzt, dringt sie mit ihren Einwendungen nicht durch. Die Beschwerde meint, dass die Antragstellerin entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG ein Recht darauf habe, ihre Wohnung an einen Selbstnutzer in unbewohntem Zustand zu veräußern. Damit geht sie fehl. Die Antragstellerin wird durch die Regelungen des Zweckentfremdungsverbot-Gesetz nicht gehindert, ihre Wohnung zu veräußern. Das Verwaltungsgericht hat indes zu Recht darauf hingewiesen, dass nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ein grundrechtlich geschützter Anspruch auf eine Veräußerung einer leerstehenden Wohnung an Selbstnutzer nicht besteht und die mit einer Vermietung einhergehenden Nachteile bei der Veräußerung weder einen andauernden Leerstand der Wohnung noch die Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung rechtfertigen können. Die Ansicht der Beschwerde, die Verkaufsabsicht der Antragstellerin stelle ein schützenswertes Interesse dar und das öffentliche Interesse an einer Rückführung der Wohnung zu Wohnzwecken sei als äußerst gering zu bewerten, verkennt die Sozialbindung des Eigentums an Wohnraum. Eine allgemein ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen dient unmittelbar der Bereitstellung des für den Einzelnen und für die Familie unentbehrlichen Wohnraums. Wenn diese Versorgung, wie in § 1 Abs. 1 Satz 1 ZwVbVO festgestellt, besonders gefährdet ist, bedeutet das für eine Vielzahl von Menschen, dass sie keinen ausreichenden Wohnraum haben. Der soziale Bezug, der dem Wohnraum ohnehin innewohnt, verstärkt sich dadurch noch erheblich. In einer solchen Situation ist es eine im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sachgerechte, am Gemeinwohl orientierte Maßnahme, die Zweckbestimmung des vorhandenen Wohnraums dadurch zu erhalten, dass seine Zweckentfremdung grundsätzlich verboten wird. Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie hier - die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers ausreichend gewahrt bleiben. Der Eigentümer behält eine Rendite in Höhe der vertraglichen Miete, der Kostenmiete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete und er hat die Möglichkeit, in besonders gelagerten Fällen eine Ausnahmegenehmigung zu erhalten. Aufgehoben wird im Grunde nur die Möglichkeit des Verfügungsberechtigten, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung seines Eigentums sofort und maximal auszunutzen. Diese Möglichkeit aber ist, bei gegebener unzureichender Versorgungslage, verfassungsrechtlich nicht geschützt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 68, zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG). Mit dieser vom Verwaltungsgericht entscheidungstragend herangezogenen Rechtsprechung setzt sich die Beschwerde nicht auseinander, sodass insoweit kein Änderungs- oder Aufhebungsbedarf besteht. Nichts anderes folgt im Ergebnis aus dem Einwand der Beschwerde, dass eine langfristige Rückführung zu Wohnzwecken gerade durch den Verkauf der Wohnung als Eigentumswohnung an Selbstnutzer erfolge. Mit Blick darauf, dass nach § 1 Abs. 1 Satz 1 ZwVbVO die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen im gesamten Stadtgebiet Berlins gegenwärtig besonders gefährdet ist, duldet das zur Abwehr dieser Gefahr geschaffene Zweckentfremdungsverbot-Gesetz grundsätzlich keinen zwischenzeitlichen Leerstand von Wohnraum. Der Hinweis der Beschwerde auf Art. 28 Abs. 1 Satz 2 VvB, wonach u.a. die Bildung von Wohneigentum besonders geschützt sei, vermittelt der Antragstellerin keine über ihr Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG hinausgehende Rechtsposition. Das Recht auf Wohnraum in Art. 28 Abs. 1 VvB kann subjektivrechtlich - also über seine Qualität als Programmsatz hinaus - allenfalls vor Obdachlosigkeit schützen. Art. 28 Abs. 1 VvB wirkt mithin grundsätzlich nicht unmittelbar anspruchsbegründend, sondern verpflichtet das Abgeordnetenhaus und den Senat von Berlin, das im Rahmen staatlicher Einflussnahme und unter Berücksichtigung anderer staatlicher Aufgaben und Pflichten Mögliche zu tun, für Schaffung und Erhaltung von Wohnraum zu sorgen (vgl. VerfGH Berlin, Beschluss vom 14. Februar 2005 - 186/04 -, juris Rn. 14). Mit ihrem Vorwurf, das Verwaltungsgericht gehe fehlerhaft davon aus, dass sich der Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG nicht auf den Fall einer ernsthaften Verkaufsabsicht bzw. vergeblicher Verkaufsbemühungen anwenden lasse, dringt die Beschwerde nicht durch. Nach dieser Vorschrift liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte. Das Verwaltungsgericht hat beanstandungsfrei angenommen, dass die in § 2 Abs. 2 ZwVbG normierten Ausnahmen von vornherein keiner erweiternden Analogie zugänglich sind, weil der Gesetzgeber das Zweckentfremdungsverbot als repressives Verbot mit Genehmigungsvorbehalt ausgestaltet hat und die Ausnahmen vom grundsätzlichen Zweckentfremdungsverbot des § 2 Abs. 1 ZwVbG daher eng auszulegen sind. Vor diesem Hintergrund ist die These der Beschwerde, die teilweise sehr spezifischen Ausnahmetatbestände ließen den zwingenden Rückschluss zu, dass der Gesetzgeber bei den Ausnahmeregelungen wichtige Ausnahmetatbestände (versehentlich) vergessen habe, wenig überzeugend. Unbeschadet dessen fehlt es, anders als die Beschwerde meint, selbst bei einer unterstellten planwidrigen Regelungslücke an einer vergleichbaren Sachverhalts- und Interessenlage für eine Analogie. Der Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG trägt dem Umstand Rechnung, dass ein zur Überlassung seines Wohnraums zu Wohnzwecken bereiter Vermieter diesen aus objektiven Gründen nicht zu vermieten vermag. Hier würde der Erlass einer gegen den Vermieter gerichteten Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung ins Leere gehen, weil ihm etwas abverlangt würde, wozu er ohnehin bereit, aber aus objektiven Gründen nicht in der Lage ist. Konsequenz ist der notwendigerweise in Kauf zu nehmende Leerstand, der sich aus der Nichtvermietbarkeit von Wohnraum ergibt und den Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG rechtfertigt (vgl. Abgh.-Drucks. 17/1057 S. 16). Die beschriebene Situation ist mit der der Antragstellerin nicht im Ansatz vergleichbar. Diese hat ihre Vermietungsabsicht zu Gunsten einer Verkaufsabsicht aufgegeben und enthält Wohnraum dem Wohnungsmarkt vor, obwohl sie unverändert in der Lage ist, ihre Wohnung im Wege einer Zwischenvermietung oder dauerhaft zu vermieten. Ein solches Verhalten läuft dem Zweckentfremdungsverbot des § 2 Abs. 1 ZwVbG zuwider und rechtfertigt zur Gefahrenabwehr die streitbefangenen zweckentfremdungsrechtlichen Maßnahmen. Nach alldem ist auch eine von der Beschwerde monierte „Ungleichbehandlung von Vermietung und Verkauf“ unter Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG nicht zu besorgen. Die Beschwerde beanstandet ohne Erfolg, dass die Auffassung des Verwaltungsgerichts, es sei grundsätzlich nicht im Verfahren betreffend die Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung, sondern im Genehmigungsverfahren zu klären, ob die Zweckentfremdung ausnahmsweise genehmigt werden könne, rechtsfehlerhaft und mit dem Rechtsschutzbedürfnis nicht vereinbar sei. Ihr Argument, dass Rechtsbehelfe gegen zweckentfremdungsrechtliche Verwaltungsakte gemäß § 6 Abs. 1 ZwVbG keine aufschiebende Wirkung entfalteten und bei der Frage, ob der Antragstellerin ein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung zum Leerstand von Wohnraum zustehe, ein Abwarten nicht zumutbar sei, greift nicht durch. Das Verwaltungsgericht hat sich einer Prüfung der Genehmigungsfähigkeit nicht entzogen, sondern sich auf die Frage beschränkt, ob offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht oder die Rückführung auf Grund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre. Es ist dabei zu dem Ergebnis gelangt, dass beides hier nicht der Fall sei. Der Leerstand der Wohnung auf Grund des angestrebten Verkaufes an Selbstnutzer begründe keinen offensichtlichen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung. Die wirtschaftlichen Nachteile, die mit dem Verkauf einer vermieteten Wohnung möglicherweise einhergingen, könnten keinen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung begründen. Dem setzt die Beschwerde nichts Beachtliches entgegen. Schließlich ist der von der Beschwerde dem Antragsgegner angelastete Verzug bei der Bildung von Wohnungseigentum und dem damit einhergehenden nicht realisierbaren Verkauf der Wohnung nicht geeignet, die Rechtmäßigkeit der Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung in Frage zu stellen. Wie ausgeführt ist die Möglichkeit des Verfügungsberechtigten, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung seines Eigentums sofort und maximal auszunutzen, bei der gegebenen Wohnraummangellage verfassungsrechtlich nicht geschützt. Es ist der Antragstellerin unbenommen, ihren Anspruch auf Bildung von Wohnungseigentum in dem dafür vorgesehenen Rechtsschutzverfahren zu verfolgen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 2 GKG. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).