3 K 489/15

Leitsatz: Die Festsetzung von „Wohngebäuden mit maximal zusätzlich zwei Ferienwohnungen“ als allgemein zulässig gewährleistet nicht ein Überwiegen der Dauerwohnnutzung in dem Gebiet, wie es zur Wahrung des Gebietscharakters eines allgemeinen Wohngebiets erforderlich wäre.(Rn.30) (Rn.32) (Rn.33) Die 1. Änderung des Bebauungsplans „A“ der Gemeinde B. wird für unwirksam erklärt. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der zulässige Normenkontrollantrag hat Erfolg. Die 1. Änderung des Bebauungsplans „A“ der Antragsgegnerin ist für unwirksam zu erklären. I. Der Normenkontrollantrag ist zulässig. Der Antrag ist insbesondere nicht nach § 47 Abs. 2a VwGO a.F. (Fassung des Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21.12.2006, BGBl I S. 3316) unzulässig. Nach dieser Vorschrift war ein Normenkontrollantrag gegen einen Bebauungsplan unzulässig, wenn die den Antrag stellende Person nur Einwendungen geltend machte, die sie im Rahmen der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) nicht oder verspätet geltend gemacht hatte, aber hätte geltend machen können, und wenn auf diese Rechtsfolge im Rahmen der Beteiligung hingewiesen worden war. § 47 Abs. 2a VwGO ist jedoch durch Art. 5 des Gesetzes zur Anpassung des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes und anderer Vorschriften an europa- und völkerrechtliche Vorgaben vom 29.05.2017 (BGBl I S. 1298) aufgehoben worden. Die Vorschrift ist daher im vorliegenden Verfahren nicht mehr anwendbar (s. bereits OVG Greifswald, Urt. v. 27.09.2017 - 3 K 28/14 - juris Rn. 33). Maßgeblicher Zeitpunkt für die Prüfung der Zulässigkeit ist nicht der Zeitpunkt der Einreichung des Normenkontrollantrags, sondern derjenige der Entscheidung (vgl. W.-R. Schenke, in: Kopp/Schenke, VwGO, 25. Aufl. 2019, Vorb § 40 Rn. 2). Nach den Grundsätzen des intertemporalen Prozessrechts erfasst eine Änderung des Verfahrensrechts auch anhängige Rechtsmittelverfahren. Allerdings gebietet der im Rechtsstaatsprinzip wurzelnde Schutz des Vertrauens eines Rechtsmittelführers in die nach Maßgabe dieser Grundsätze gewährleistete Rechtsmittelsicherheit, dass ein bereits eingelegtes Rechtsmittel zulässig bleibt, auch wenn nachträglich eine gesetzliche Regelung über einen Rechtsmittelausschluss oder eine Verschärfung der Zulässigkeitsvoraussetzungen in Kraft tritt, sofern das Gesetz nicht mit hinreichender Deutlichkeit etwas Abweichendes bestimmt (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.03.2010 - 4 CN 3.09 - juris Rn. 16 mwN). Umgekehrt ist ein entsprechend schutzwürdiges Vertrauen des Rechtsmittelgegners in die Unzulässigkeit des Rechtsmittels jedoch nicht anzuerkennen; vielmehr bleibt es im Falle der nachträglichen Abschaffung eines Rechtsmittelausschlusses oder der Abmilderung von Zulässigkeitsvoraussetzungen bei dem Grundsatz, Änderungen des Verfahrensrechts im anhängigen Verfahren zu berücksichtigen. II. Der Normenkontrollantrag ist begründet. 1. Allerdings ist nicht ersichtlich, dass der Änderungsplan verfahrensfehlerhaft zu Stande gekommen wäre. Insbesondere bestehen keine Bedenken gegen die Durchführung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB. Der Schwellenwert einer überbaubaren Grundfläche von 20 000 Quadratmetern (§ 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB) wird nicht erreicht. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB genannten Schutzgüter bestehen nicht. Die Bekanntmachung gemäß § 13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB, dass der Plan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt werden soll (vgl. dazu OVG Greifswald, Urt. v. 10.04.2019 - 3 K 293/15 - juris Rn. 34 ff.), ist ordnungsgemäß erfolgt. 2. Der Änderungsplan leidet jedoch an materiellen Mängeln, die zu seiner Unwirksamkeit führen. Er enthält insbesondere unzulässige Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung. a) Die im konkreten Fall in Ziff. 01.01 der textlichen Festsetzungen getroffene Regelung zur beschränkten Zulässigkeit von Ferienwohnungen in einem allgemeinen Wohngebiet ist mit § 4 BauNVO nicht vereinbar. aa) Die Vorschrift des § 13a BauNVO ist im vorliegenden Verfahren nicht anwendbar, weil sie erst nach dem Inkrafttreten des streitigen Änderungsbebauungsplans in Kraft getreten ist. Der Senat folgt insoweit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, das zu dieser Frage ausgeführt hat (BVerwG, Urt. v. 18.10.2017 - 4 CN 6.17 - juris Rn. 9): „Für die Wirksamkeit einer Rechtsnorm maßgebend ist die Rechtslage im Zeitpunkt ihres Zustandekommens. Rechtsnormen, die unter Verletzung (zwingenden) höherrangigen Rechts zustande gekommen sind, sind im Grundsatz von Anfang an (ex tunc) und ohne Weiteres (ipso iure) unwirksam, soweit sich nicht aufgrund gesetzlicher Sonderregelungen anderes ergibt. Bei Bebauungsplänen ist insoweit der späteste in Betracht kommende Zeitpunkt seine Inkraftsetzung (BVerwG, Urteil vom 27. März 2014 - 4 CN 3.13 - BVerwGE 149, 229 Rn. 27). Die ohne Rückwirkung in Kraft getretenen §§ 13a und 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO 2017 wären daher für die Vorinstanz nicht maßgeblich gewesen: Die Vorschriften könnten weder einen Bebauungsplan wirksam werden lassen, der bei seiner Inkraftsetzung nicht Bestandteil der Rechtsordnung geworden war, noch könnten sie die Unwirksamkeit eines wirksam erlassenen Bebauungsplan herbeiführen. Unerheblich ist insoweit, dass der Gesetzgeber den Änderungen der Baunutzungsverordnung nur klarstellende Funktion beigemessen hat (BT-Drs. 18/10942 S. 35; BT-Drs. 18/11439 S. 21). Ob diese Auffassung zutrifft, haben die Gerichte zu entscheiden. Denn zur verbindlichen Auslegung einer Norm ist die rechtsprechende Gewalt berufen. Der Gesetzgeber ist dagegen zur authentischen Interpretation von Vorschriften nicht befugt (BVerfG, Beschluss vom 17. Dezember 2013 - 1 BvL 5/08 - BVerfGE 135, 1 Rn. 45).“ bb) Für die Rechtslage vor Inkrafttreten des § 13a BauNVO geht der Senat davon aus, dass die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes mit der Zulassung einer Ferienwohnnutzung generell nicht vereinbar ist, weil Ferienwohnungen weder vom bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens bzw. des Wohngebäudes i.S.d. § 4 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BauNVO umfasst sind noch als Betriebe des Beherbergungsgewerbes i.S.d. § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO angesehen werden können (OVG Greifswald, Urt. v. 19.02.2014 - 3 L 212/12 - juris Rn. 37 ff., 42 ff., ohne ausführliche Erwägungen zu einer Einordnung als sonstige nicht störende Gewerbebetriebe gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, deren Zulässigkeit nach dem Bebauungsplan ausgeschlossen war, aber diese implizit verneinend Rn. 50; offen gelassen von BVerwG, Urt. v. 18.10.2017 - 4 C 5.16 - juris Rn. 18 sowie Urt. v. 18.10.2017 - 4 CN 6.17 - juris Rn. 23; s. aber BVerwG Beschl. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - juris Rn. 3). cc) Die konkret in Ziff. 01.01 der textlichen Festsetzungen getroffene Regelung über die Zulässigkeit von Ferienwohnungen ist aber auch aus anderen Gründen – insoweit dürfte im Übrigen auch bei Zugrundelegung der aktuellen Rechtslage nach Inkrafttreten des § 13a BauNVO nichts Anderes gelten – mit § 4 BauNVO nicht vereinbar. Allgemeine Wohngebiete dienen nach § 4 Abs. 1 BauNVO vorwiegend dem Wohnen. Näheres ergibt sich aus § 4 Abs. 2 BauNVO, der als allgemein zulässig Wohngebäude sowie Nutzungen nach den § 4 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauNVO nennt, die der Wohnnutzung zugeordnet sind, damit im Wohngebiet selbst eine Versorgungsinfrastruktur bereit gestellt werden kann, mit der sich die Grundbedürfnisse der Bevölkerung befriedigen lassen (BVerwG, Urt. v. 07.09.2017 - 4 C 8.16 - juris Rn. 7; Urt. v. 18.10.2017 - 4 C 5.16 - juris Rn. 21). Das allgemeine Wohngebiet wird als kollektive Wohngemeinschaft mit einem grundsätzlichen Ruhebedürfnis begriffen. Es unterscheidet sich nur graduell, nicht aber prinzipiell von einem reinen Wohngebiet. Die Wohnnutzung muss vorherrschen, Wohngebäude und Wohnungen müssen im Vergleich zu anderen Nutzungen zahlenmäßig überwiegen und den Wohncharakter des Gebiets auch unter Berücksichtigung der anderen zulässigen Anlagen erkennbar prägen (BVerwG, Urt. v. 18.10.2017 - 4 CN 6.17 - juris Rn. 24 mwN). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. (1) Dass das Gebiet vorwiegend dem Wohnen dient (§ 4 Abs. 1 BauNVO), wird durch die textliche Festsetzung Ziff. 01.01 nicht gewährleistet. Wenn danach Gebäude mit mindestens einer (Dauer-)Wohnung zusätzlich zwei Ferienwohnungen umfassen dürfen, ist ein Überwiegen der (Dauer-)Wohnnutzung bereits nach der Zahl der Nutzungseinheiten nicht gesichert. Sonstige Regelungen, die ein Überwiegen der (Dauer-)Wohnnutzung im Hinblick auf andere Parameter oder auf andere Weise sicherstellen, z.B. durch eine vertikale Gliederung gemäß § 1 Abs. 7 BauNVO, sind nicht getroffen worden. Dass auch je Baugrundstück nur zwei Ferienwohnungen zulässig sein sollen, also auch dann wenn auf dem Grundstück mehrere Gebäude errichtet werden, würde – ungeachtet der Frage der Rechtmäßigkeit dieser Festsetzung (dazu s.u.) – das Gewicht der Ferienwohnnutzung nur mindern, wenn die Errichtung mehrerer Gebäude je Baugrundstück auch zu erwarten wäre. Dies ist jedoch nach dem Zuschnitt der Baugrundstücke im Plangebiet sowie im Hinblick darauf, dass lediglich eine Bebauung mit Einzelhäusern und einer Grundflächenzahl von 0,25 zulässig ist, nicht der Fall. (2) Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin wird ein Überwiegen der Dauerwohnnutzung bzw. eine Unterordnung der Ferienwohnnutzung nicht dadurch gewährleistet, dass die Ferienwohnungen sich nach der Vorgabe des Bebauungsplanes in einem „Wohngebäude“ befinden müssen. Da die textliche Festsetzung unter Ziff. 01.01 nicht darauf abzielt, die Zahl der Dauer- und Ferienwohnzwecken dienenden Nutzungseinheiten im Gebäude insgesamt zu begrenzen, sondern darauf, eine Kombination der Ferienwohnnutzung mit einer Dauerwohnnutzung sicherzustellen, es also um das Verhältnis der Nutzungsarten zueinander geht, ist der Begriff des Wohngebäudes im Sinne der Baunutzungsverordnung maßgeblich. Dieser bezeichnet ein Gebäude, das für eine Dauerwohnnutzung geeignet und bestimmt ist (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 13. Aufl. 2019, § 3 Rn. 10.1 mwN). Hingegen kommt es nicht auf den Begriff des Wohngebäudes im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB an, der von dem Begriff des Wohngebäudes im Sinne der §§ 3, 4 BauNVO abweicht und sowohl Dauerwohnungen als auch Ferienwohnungen umfasst (vgl. OVG Lüneburg, Urt. v. 18.09.2014 - 1 KN 123/12 - juris Rn. 34 ff.). Würde man den Begriff des Wohngebäudes hier wie von der Antragsgegnerin vorgeschlagen ebenso verstehen wie in § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB, so wäre der Begriff nicht geeignet, einen konkreten Anteil an Dauerwohnnutzung zu gewährleisten. Dies war aber gerade die Absicht des Plangebers. Im Übrigen liegt ein Wohngebäude im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB bereits dann vor, wenn das Gebäude auch dem Wohnen dient und die Wohnnutzung im Verhältnis zu den anderen Nutzungen nicht nur von untergeordneter Bedeutung ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 08.10.1998 - 4 C 1.97 - juris, Rn. 16; VGH München, Urt. v. 13.04.2006 - 1 N 04.3519 - juris Rn. 16; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Aug. 2019, § 9 Rn. 69). Ein Überwiegen der Wohnnutzung wird mit dem Begriff daher auch aus diesem Grund nicht sichergestellt. (3) Ein Überwiegen der Dauerwohnnutzung kann entgegen der von der Antragsgegnerin im Planaufstellungsverfahren zum Ausdruck gebrachten Auffassung auch nicht durch die Anwendung des § 15 BauNVO sichergestellt werden. In der Abwägungsdokumentation ist ausgeführt, mit der Beschränkung der Zahl der Ferienwohnungen je Wohngebäude und Baugrundstück werde nicht festgesetzt, dass automatisch in jedem Wohngebäude zwei Ferienwohnungen zulässig seien; der Anteil der Ferienwohnungen werde vielmehr dadurch beschränkt, dass die allgemeinen Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher Anlagen gemäß § 15 BauNVO einzuhalten seien. Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO sind die in den §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten baulichen Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. U.a. dürfen danach durch die Zulassung nur ausnahmsweise zulassungsfähiger Vorhaben die allgemein zulässigen Vorhaben nicht in unangemessener Weise zurückgedrängt werden. Zwar kann das Merkmal der Anzahl der Anlagen sich auch auf die nach den Baugebietsvorschriften allgemein zulässigen Anlagen beziehen. Die Anzahl der Anlagen i.S.d. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO bietet aber keine allgemeinen Steuerungsmöglichkeiten zur gebietsinternen Entwicklung, etwa in dem Sinne, dass ein bestimmtes Mischungsverhältnis der nach der Baugebietsnorm zulassungsfähigen Anlagen angestrebt werden könnte. Anders ist dies nur, wenn eine Häufung bestimmter Anlagen eintritt, die in dem betreffenden Baugebiet zwar allgemein zulässig sind, die aber den Gebietscharakter nicht bestimmen, und durch die Häufung der Gebietscharakter in dem betreffenden Bereich verloren geht oder sonst beeinträchtigt wird; dies kann z.B. bei Tankstellen in einem Dorfgebiet oder bei Gartenbaubetrieben in einem Mischgebiet der Fall sein (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2019, § 15 BauNVO Rn. 15). Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Anhaltspunkte, dass die zugelassenen Ferienwohnungen in Wohngebäuden nach dem Planungswillen der Gemeinde den Gebietscharakter nicht (mit-)bestimmen sollen, oder nur in gegenüber der Wohnnutzung untergeordnetem Umfang zulässig sein sollen, lassen sich dem Bebauungsplan und dessen Begründung gerade nicht entnehmen. Durch die Anwendung des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO kann nach rechtmäßiger Planung unvorhergesehenen und atypischen Entwicklungen Rechnung getragen werden. Die Vorschrift führt aber nicht zu verringerten Anforderungen an die Rechtmäßigkeit der Planung. Eine den Vorgaben des § 4 BauNVO nicht entsprechende Planung kann nicht unter Hinweis darauf gerechtfertigt werden, dass § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO die Anpassung an diese Vorschrift „schon richten“ werde. b) Daher kommt es nicht mehr darauf an, ob die Regelung der Höchstzahl der Ferienwohnungen je Gebäude und Baugrundstück von einer Ermächtigungsgrundlage gedeckt ist. aa) Die Regelung kann jedenfalls nicht auf § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB gestützt werden. Diese Norm erlaubt die Regelung der Höchstzahl der Wohnungen in Wohngebäuden. Sie ermächtigt den Plangeber dazu, die Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden zu begrenzen, was absolut durch die Angabe einer bestimmten Wohnungszahl je Wohngebäude erfolgen kann, aber auch relativ durch Festlegung der Wohnungszahl in Wohngebäuden bezogen auf eine bestimmte Flächengröße (vgl. BVerwG, Urt. v. 08.10.1998 - 4 C 1.97 - juris Rn. 13 ff.). Für die Begrenzung der Wohnungszahl je Baugrundstück ist auf der Grundlage der genannten Ermächtigung jedoch kein Raum (vgl. VGH München, Urt. v. 12.09.2000 - 1 N 98.3549 - juris Rn. 21; OVG Saarlouis, Urt. v. 06.07.2004 - 1 N 2/04 - juris Rn. 108 ff.). Ferner ist die Regelung nur der Höchstzahl von Ferienwohnungen je Wohngebäude von dieser Vorschrift nicht gedeckt. Versteht man den Begriff der Wohnung im Sinne dieser Vorschrift weit, so dass er auch Ferienwohnungen umfasst (vgl. OVG Lüneburg, Urt. v. 18.09.2014 - 1 KN 123/12 - juris Rn. 34 ff.), so erlaubt die Vorschrift die Regelung der Höchstzahl der (Dauer- oder Ferien)Wohnungen in einem Gebäude, das diesen Nutzungszwecken dient. Das bedeutet, dass nur die Höchstzahl der entsprechenden Nutzungseinheiten insgesamt festgesetzt werden kann. Eine Rechtsgrundlage für die Festsetzung lediglich der Höchstzahl der Nutzungseinheiten für eine der beiden Nutzungsarten bietet die Vorschrift hingegen nicht. bb) Allerdings kommt in Betracht, die Regelung auf § 1 Abs. 9 BauNVO zu stützen. Grundsätzlich sieht die Baunutzungsverordnung die Festlegung eines ganz konkreten Mischungsverhältnisses von Nutzungen im Bebauungsplan – über die Einordnung von Nutzungsarten als allgemein oder ausnahmsweise zulässig hinaus – nicht vor (vgl. OVG Greifswald, Urt. v. 19.12.2018 - 3 K 499/15 - juris Rn. 53). Etwas anderes muss aber dann gelten, wenn nicht ein bestimmtes Mischungsverhältnis von Nutzungen für das Plangebiet insgesamt vorgesehen werden soll, sondern die unmittelbare räumliche Kombination einer Nutzung mit einer anderen, insbesondere in ein- und demselben Gebäude, und wenn damit eine eigenständige Unterart eines Nutzungstyps aus dem Nutzungsartenkatalog für das jeweilige Baugebiet beschrieben wird. In diesem Fall kann die Regelung auf § 1 Abs. 9 BauNVO gestützt werden, wie es die Antragsgegnerin in der textlichen Festsetzung Nr. 01.01 auch ausdrücklich getan hat. Nach § 1 Abs. 9 BauNVO kann im Bebauungsplan, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Die Vorschrift gestattet, in Kombination mit den Absätzen 5 bis 8, auch einzelne Unterarten von Nutzungen mit planerischen Festsetzungen zu erfassen (Fickert/Fieseler, BauNVO, 13. Aufl. 2019, § 1 Abs. 9 Rn. 126 mwN). Ob im vorliegenden Fall besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen – die Antragsgegnerin hat angeführt, dass sie eine Erhaltung der „regionsspezifischen Form von gemischt genutzten Wohngebäuden“ erstrebt bzw. die „traditionelle Form gemischt genutzter Wohngebäude in nachbarschaftlich intakten Strukturen“ erhalten und die soziale Kontrolle sicherstellen will, die ihrer Auffassung nach mit der in einem Teil des Gebäudes verbleibenden dauerhaften Wohnnutzung und der Präsenz des privaten Eigentümers vor Ort verbunden ist (Begründung S. 12) – bedarf hier keiner Entscheidung mehr (zur Rechtfertigung der Überplanung eines Bestandsgebietes mit einem Sondergebiet, in dem u.a. Wohngebäude sowie „bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung/Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden“ vorgesehen wurden, mit dem Gedanken des „eigentümerbegleiteten Ferienwohnens“ vgl. OVG Greifswald, Urt. v. 04.04.2017 - 3 K 58/16 - juris Rn. 24; nachgehend BVerwG, Beschl. v. 21.06.2018 - 4 CN 8.17 - juris Rn. 10). Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm § 709 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt. Gegenstand des Normenkontrollantrags ist die 1. Änderung des Bebauungsplans „A“ der Gemeinde B., mit der die Zulässigkeit von Ferienwohnungen ausdrücklich geregelt und auf maximal zwei Ferienwohnungen je Wohngebäude und Baugrundstück beschränkt wird. Die Antragsteller wenden sich gegen die Legalisierung der Ferienwohnnutzung. Die Antragsteller sind Eigentümer des Grundstücks in B., A. (Gemarkung C, Flur 2, Flurstück 3) im Geltungsbereich des Bebauungsplans „A“. Die Antragsteller haben dort ein Eigenheim errichtet, nachdem sie das Grundstück 2009 zu diesem Zweck von der Gemeinde erworben hatten. Der Kaufvertrag sieht die Verpflichtung zur Begründung des Hauptwohnsitzes in dem zu errichtenden Gebäude vor. Der ursprüngliche Bebauungsplan „A“ der Gemeinde B ist seit 2008 in Kraft. Der Plan sieht eine Bebauung mit Einzelhäusern, einem Vollgeschoss und einer Grundflächenzahl von 0,25 vor. Baufelder sind nicht vorgegeben, überwiegend jedoch Baugrenzen zu den Erschließungsanlagen hin, an den Rändern des Baugebiets teilweise auch rückwärtig und seitlich. Als Nutzungsart ist ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Ziff. 01.01 der textlichen Festsetzungen lautete ursprünglich: „Allgemein zulässig sind: -Wohngebäude -die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speise- wirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe -Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausgeschlossen (§ 1 Abs. 6 BauNVO) werden: -Betriebe des Beherbergungsgewerbes -sonstige nicht störende Gewerbebetriebe -Anlagen für Verwaltungen -Gartenbaubetriebe -Tankstellen.“ Am 15. September 2009 fasste die Gemeindevertretung einen Beschluss zur Klarstellung der textlichen Festsetzungen, nach dem je Grundstück die Errichtung eines Wohnhauses mit maximal zwei Ferienwohnungen zulässig sein sollte. Das Plangebiet wurde bis 2013 weitgehend bebaut. In der Folgezeit schritt die Bauaufsichtsbehörde mehrfach gegen Ferienwohnnutzungen ein. Mit der 1. Änderung des Bebauungsplans „A“ änderte die Gemeinde Ziff. 01.01 der textlichen Festsetzungen dahingehend ab, dass die Festsetzung nunmehr lautet: „Zulässig sind: -Wohngebäude, mit max. zusätzlich 2 Ferienwohnungen je Baugrundstück (die Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Ferienwohnungen erfolgt in analoger Anwendung von § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) -die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speise- wirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe -Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausgeschlossen (§ 1 Abs. 6 BauNVO) werden: -Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Ausgenommen von dem Ausschluß sind gem. § 1 Abs. 9 BauNVO: Ferienwohnungen zu Wohngebäuden s.o.) -Eine Ferienwohnnutzung (max. zusätzlich 2 Ferienwohnungen je Gebäude und Baugrundstück) in gemischt genutzten Gebäuden ohne Wohnnutzung (mind. 1 Wohnung) ist ausgeschlossen. -Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe -Anlagen für Verwaltungen -Gartenbaubetriebe -Tankstellen.“ Das Verfahren zur Aufstellung des 1. Änderungsbebauungsplans wurde im Jahr 2015 eingeleitet. Der Plan wurde gemäß § 13a BauGB im vereinfachten Verfahren aufgestellt. Im Rahmen der Behördenbeteiligung wies der Landkreis ausführlich auf rechtliche Bedenken gegen die Regelung der Art der baulichen Nutzung hin. Die 1. Änderung des Bebauungsplans wurde am 20. August 2015 als Satzung beschlossen und ist am 16. Oktober 2015 in Kraft getreten. Die Antragsteller haben am 7. Dezember 2015 Normenkontrollantrag gestellt. Sie wenden sich gegen die Legalisierung von Ferienwohnungen mit der Begründung, damit würden sie in eigenen Nutzungsrechten beeinträchtigt und werde in ihr Eigentumsrecht eingegriffen. Sie weisen darauf hin, dass nach der Begründung zur ursprünglichen Fassung des Plans Betriebe des Beherbergungsgewerbes wegen des bereits bestehenden Bettenangebotes ausdrücklich ausgeschlossen worden seien. Jedes weitere Bettenangebot für Zwecke des Fremdenverkehrs habe also gerade verhindert werden sollen. Gegenteiligen Befürchtungen sei seinerzeit der Bürgermeister entgegengetreten. Soweit in der Entwurfsbegründung zur 1. Änderung der Eindruck erweckt werde, bereits mit der ursprünglichen Planung hätten auch Ferienwohnungen ermöglicht werden sollen, treffe dies nicht zu. Die nunmehrige „Klarstellung“ leide daher an einem Abwägungsfehler. Mit dem Plan solle die ursprüngliche Zweckbestimmung des Gebietes und damit seine Funktion im gemeindlichen Zusammenhang gänzlich aufgehoben werden. Die Legalisierung der Fremdenverkehrsvermietung würde den Gebietscharakter gänzlich ändern; das Dauerwohnen werde nicht mehr prägend sein. Im Übrigen sei für die aktuelle Nutzung die vorhandene Infrastruktur nicht ausreichend konzipiert. Ursprünglich seien 25 Eigenheime vorgesehen gewesen. Im Herbst 2013 habe es aber nur noch neun selbst genutzte Wohneinheiten, 24 Ferienwohnungen und fünf unbebaute Grundstücke gegeben. Im Extremfall sei es so, dass in einem Objekt die „Hauptwohnung“ lediglich 20 qm groß sei, während die Ferienwohnungen eine Größe von mehr als 100 qm aufwiesen. In großen Ferienwohnungen nächtige in der Saison zum Teil eine Vielzahl von Personen, die auch mit entsprechend vielen Fahrzeugen anreisten. Es komme verkehrstechnisch zu erheblichen Engpässen, zumal die Feriengäste ihre Fahrzeuge im öffentlichen Verkehrsraum abstellten, weil es an Stellflächen auf den Grundstücken fehle. Die kommunalen Ver- und Entsorgungsunternehmen würden den Bereich nicht mehr befahren. Die Antragsteller beantragen, die Satzung der Gemeinde B über die 1. Änderung des Bebauungsplans „A“ für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Sie trägt vor: Der Antrag sei unzulässig, weil die Antragsteller versäumt hätten, ihre Einwendungen im Planaufstellungsverfahren im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung geltend zu machen, § 47 Abs. 2a VwGO a.F. Der Antrag sei aber auch unbegründet. Alle durch die Planänderung betroffenen abwägungsrelevanten Belange seien ordnungsgemäß ermittelt und gegeneinander abgewogen worden. Der Ausgleich zwischen Dauerwohnnutzung und gewerblicher Vermietung von Ferienwohnungen sei bereits bei der ursprünglichen Planung Gegenstand der Abwägung gewesen. Ziel dieser Planung sei gewesen, den Wohnraumbedarf der einheimischen Bevölkerung zu decken und intakte nachbarschaftliche Strukturen zu schaffen, ohne die Ferienwohnnutzung in der touristisch attraktiven Lage komplett auszuschließen. In dem festgesetzten allgemeinen Wohngebiet sei daher neben der Wohnnutzung und den anderen Nutzungen nach § 4 BauNVO eingeschränkt auch private Fremdenverkehrsvermietung möglich gewesen. Dies sei mit dem Beschluss vom 15. September 2009 klargestellt worden. Nachdem das Plangebiet teilweise entgegen den Festsetzungen des Bebauungsplans genutzt worden sei, habe die Antragsgegnerin die Planänderung beschlossen, um die Regelung der Fremdenverkehrsnutzung zu präzisieren, ohne Ferienwohnungen komplett zu untersagen. Die ursprüngliche planerische Konzeption sei damit nur wiederholt und konkretisiert worden. Ob das Plangebiet aktuell entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans genutzt werde und die vorhandene Infrastruktur für diese – teils rechtswidrigen – Nutzungen ausreiche, sei für die Normenkontrolle nicht relevant. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der im Verfahren 3 K 186/16 beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.