3 K 12/04

Tenor Der Bebauungsplan Nr. 58/01 "Gewerbegebiet Ka.straße/An." der Antragsgegnerin vom 26.06.2003 wird für unwirksam erklärt. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung nach Maßgabe der Kostenfestsetzung abwenden, wenn nicht der Antragsteller vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand 1 Der Antragsteller wendet sich gegen den Bebauungsplan Nr. 58/01 "Gewerbegebiet Ka.straße/An." der Antragsgegnerin vom 26.06.2003. 2 Der Antragsteller ist Eigentümer des Grundstücks Flurstücke 2094/2 und 2094/8 der Flur 1 der Gemarkung W.. Dieses wird im Süden begrenzt von der Planstraße A (Flurstück 2094/5), im Westen von der Ka.straße, im Norden von den Flurstücken 2087/1 und 2087/2 sowie im Osten vom Mü.bach. Nördlich grenzen weiter eine Reihe von kleineren unbebauten Flurstücken (2086/3, 2085/3, 2084/3, 2083/3, 2082/3) an, die ihrerseits westlich von der Rampe der Auffahrt zur Hochbrücke und östlich vom Mü.bach begrenzt werden. An diese Flächen grenzt das teilweise unbebaute Betriebsgelände der Firma Sch.. 3 Auf dem Grundstück des Antragstellers stehen die Reste des im Jahre 1944 durch einen Bombenangriff zerstörten ehemaligen Verwaltungsgebäudes der Firma Po. auf. Die mit einem Notdach abgedeckten Kellerräume und die aus 80 cm dicken Eichenpfählen bestehende Gründung sind nach Angaben des Antragstellers noch intakt und nutzbar. Das ehemalige Verwaltungsgebäude sei ungefähr zur gleichen Zeit wie das auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Planstraße A belegene, später noch vorhandene und als G.-Schule genutzte Gebäude in aufeinander abgestimmter Bauweise und Architektur errichtet worden. Beide Gebäude hätten als Ensemble den beeindruckenden Eingang zum Firmengelände der Firma Po. gebildet. 4 Am 29.11.2001 beschloss die Bürgerschaft der Stadt die Aufstellung eines Bebauungsplanes für den Bereich Ka.straße/An.. Im Planentwurf Stand September 2002 ist das Plangebiet im wesentlichen in zwei Gewerbegebiete (als GE-1 und GE-2 bezeichnet) unterteilt. In der Entwurfsbegründung wird zur Art der baulichen Nutzung ausgeführt, dass Wohnungen für Aufsichts- oder Bereitschaftspersonen ausnahmsweise zulässig seien. Für die zu diesem Zeitpunkt noch im Eigentum des Antragstellers stehenden ehemaligen Flurstücke 2094/6 und 2094/7 im geplanten Gewerbegebiet GE-1 war zudem eine maximale Traufhöhe von 9 m und eine maximale Firsthöhe von 20 m bei maximal zwei Vollgeschossen vorgesehen. Zum Maß der baulichen Nutzung wird in der Begründung angeführt, dies orientiere sich an der benachbarten Bebauung und solle sich in die vorhandene städtebauliche Struktur einfügen. Auf beiden Seiten des Mü.baches ist ein 7 m breiter Gewässerschutzstreifen vorgesehen. 5 Mit Schreiben vom 10.12.2002 wandte der Antragsteller gegen den Plan ein, er beabsichtige das ehemalige Flurstück 2094/6 (jetzt 2094/8) demnächst zu bebauen. Dabei solle die vorhandene Gebäudesubstanz genutzt werden und ein Gebäude in der Kubatur des ehemaligen Verwaltungsgebäudes wiedererrichtet werden. Die Gründung im Kellergeschoss solle in die Neubebauung einbezogen werden. Die Festlegungen des Planes ließen eine solche Nutzung jedoch nicht zu. Die Planung müsse dahingehend geändert werden, dass die Geschosszahl der Firsthöhe von 20 m auf mindestens 5 Vollgeschosse angepasst, die Traufhöhe auf 15 m erhöht und bei der Festlegung der Baugrenzen und -linien der Gebäudebestand berücksichtigt werde, da die geplante Zurücknahme der Baugrenze die Nichtnutzbarkeit der Gründung zur Folge habe. Zudem müsse bei der Nutzbarkeit des Gebäudes die Wohnnutzung in größerem Umfang als ausgewiesen zulässig sein, was auch einer innerstädtischen Bebauung entspräche. Der in den ausgewiesenen Gewässerschutzstreifen hineinragende Bestand sei auszusparen. Letztlich seien Ziel der Überplanung, die Dringlichkeit und der Bedarf nicht zu erkennen. 6 Nach Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Abstimmung mit den Nachbargemeinden beschloss die Bürgerschaft unter dem 27.03.2003 die öffentliche Auslegung des Planentwurfs Stand Januar 2003, die nach Bekanntgabe im Stadtanzeiger vom 05.04.2003 in der Zeit vom 14.04. bis 21.05.2003 erfolgte. In diesem Planentwurf war zusätzlich zu den o.g. Festlegungen noch ein parallel zum Gewässerschutzstreifen Mü.bach verlaufender Streifen mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht festgesetzt worden. In der textlichen Begründung wird hierzu angeführt, dass die Erschließung über die vorhandene Gewerbegebietsstraße erfolge. Für den Fall, dass das GE-1 für verschiedene Betriebe in einzelne Grundstücke geteilt werde bzw. für eine Übergangszeit bis alle derzeitigen Einzelgrundstücke des GE-1 im Eigentum eines Eigentümers stünden, sei die Erschließung der hinterliegenden Grundstücke privatrechtlich zu regeln. Hierfür sei das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht in einer Breite von 3 m ausgewiesen, das im Bedarfsfall von den Eigentümern zu nutzen sei. 7 Mit Schreiben vom 21.05.2003 wies der Antragsteller nochmals darauf hin, dass die beabsichtigte Neubebauung seines Grundstücks weiterhin nicht möglich sei. Er forderte die Erhöhung der Anzahl der Vollgeschosse auf mindestens 4, begründet mit der Anpassung an die ehemalige G.schule. Die Traufhöhe solle auf mindestens 12 m erhöht werden. Bei der Festlegung der Baugrenzen sei der Gebäudebestand zu beachten. Das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht mindere den Wert seines Grundstücks und schränke dessen Bebaubarkeit ein. Über die nördliche Grundstücksfläche sei bereits ein Leitungsrecht zugunsten der Antragsgegnerin eingetragen. Es solle eine Wohnnutzung in größerem Umfang ausgewiesen werden. Die Anforderungen an den passiven Schallschutz könne durch die Ausbildung der Außenbauteile erreicht werden. Die Fläche der vorhandenen Gebäude sei bei der Festsetzung des Gewässerschutzstreifens auszusparen. Zudem sei zu prüfen, ob die Straßenführung im Bereich Einmündung Ka.straße zu Lasten seines Grundstücks gehe. Anhand des Bebauungsplanes sei nicht erkennbar, inwieweit Flurstücksgrenzen überschritten werden würden. 8 Die Bürgerschaft beschloss in ihrer Sitzung vom 26.06.2003 nach Prüfung der relevanten Anregungen den Bebauungsplan. Dieser begrenzt das Maß der baulichen Nutzung im für den Kläger maßgeblichen GE-1 auf drei Vollgeschosse, eine Firsthöhe von 20 m und eine Traufhöhe von 11 m. Zudem sind Lärmpegelbereiche von IV - V ausgewiesen, die nach den textlichen Festsetzungen bestimmte Schutzmaßnahmen an Gebäuden gegen Außenlärm erfordern. Im Übrigen blieb es bei den Festsetzungen wie im Planentwurf. 9 Im Abwägungsbeschluss wird zu den vom Antragsteller vorgebrachten Einwendungen ausgeführt, dass nicht mehr von einem Bestandsschutz der ehemaligen Gebäude ausgegangen werden könne. Die Erhöhung der Trauf- und Firsthöhe sowie der Anzahl der Vollgeschosse sei auf die Anregung des Antragstellers in Anlehnung an die gegenüberliegende ehemalige G.schule erfolgt. Eine Wohnnutzung im größeren Umfang sei im Hinblick auf die Empfehlungen im Lärmgutachten nicht möglich. Die Einhaltung des auf 5 m Breite reduzierten Gewässerschutzstreifens und die Berücksichtigung des bereits ausgebauten Kreuzungspunktes seien Zwangspunkte, die eine Verschiebung der Baugrenzen nicht zuließen und eine Neubebauung auf den vorhandenen Fundamenten und auch in der Kubatur der ehemaligen Gebäude deshalb nicht möglich sei. Die Planung habe die Optimierung der öffentlichen Erschließung und städtebaulichen Neuordnung der vorhandenen gewerblichen Brachflächen zum Ziel. Da sich die Fa. Sch. bereits angesiedelt und umfangreiche Investitionen auf ihrem Betriebsgelände getätigt habe, sei die Planung auch erforderlich. Erst auf Grundlage einer Planung seien - mangels Bestandsschutz - in diesem Bereich Baugenehmigungen erteilbar. Das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht sei zur Erschließung von sechs Splittergrundstücken, bei denen es einer Grundstücksneuordnung bedürfe, erforderlich. 10 Die Satzung zum Bebauungsplan wurde im Stadtanzeiger vom 05.07.2003 bekannt gemacht und trat am gleichen Tage in Kraft. 11 Im Mai 2004 hat der Antragsteller die vorliegende Normenkontrollklage erhoben, zu deren Begründung er anführt, der Bebauungsplan verstoße gegen das Abwägungsgebot gemäß § 1 Abs. 5 und 6 BauGB (a.F.). Er wiederholt und vertieft seine im Planaufstellungsverfahren erhobenen Einwände. Die mit der Festsetzung des Geh-, Fahr- und Leitungsrechts verbundene Wertminderung und eingeschränkte Bebaubarkeit seines Grundstücks sei nicht berücksichtigt worden. Zudem sei ein Geh- und Fahrweg an dieser Stelle völlig überflüssig; Leitungen könnten in der bereits "zugunsten der Antragsgegnerin" eingetragenen Trasse gelegt werden. Die Einschränkung der Baugrenzen durch die Festsetzung eines 5 m breiten Gewässerschutzstreifens sei, auch im Hinblick auf den bestehenden Gebäudebestand, ebenfalls nicht berücksichtigt worden. Zudem sei durch den Bebauungsplan die bisher vorhandene Ausfahrtmöglichkeit zur Ka.straße ohne sachliche Begründung beseitigt worden. 12 Der Antragsteller beantragt, 13 den Bebauungsplan Nr. 58/01 "Gewerbegebiet Ka.straße/An." der Antragsgegnerin vom 26.06.2003 für unwirksam zu erklären. 14 Die Antragsgegnerin beantragt, 15 den Antrag zurückzuweisen. 16 Sie hält an ihrer Auffassung fest, an dem ehemaligen Gebäude bestehe kein Bestandsschutz mehr und aufgrund der planungsrechtlichen Festsetzungen sei eine vollständige Neubebauung auf den alten Fundamenten nicht möglich. Mangels Bestandsschutz könne auch der Gewässerschutzstreifen in die Fundamente hineinreichen. Die Neubebauung habe aus Sicherheitsgründen, insbesondere wegen der Schwerlasttransporte für die Fa. Sch., mindestens 3 m von der Straßenbegrenzungslinie entfernt zu erfolgen. Dies sei zum Schutz der künftigen Bebauung wie auch im Interesse von gesunden Arbeits- und Lebensbedingungen in einem Baugenehmigungsverfahren zu berücksichtigen. Die baugestalterischen Festsetzungen seien in Anlehnung an den Bestand der ehemaligen G.schule erfolgt. Der Anregung auf Ausweisung von Wohnbebauung in größerem Umfang könne aus Lärmschutzgründen nicht gefolgt werden. Im vorliegenden Fall entstehe die Notwendigkeit eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts nicht erst durch die Planung; vielmehr seien bereits heute hinterliegende Grundstücke nur über das Grundstück des Antragstellers erreichbar. 17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie auf den von der Antragsgegnerin übersandten Verwaltungsvorgang Bezug genommen. Entscheidungsgründe 18 Der nach § 47 VwGO zulässige Antrag ist begründet. Der angefochtene Bebauungsplan ist unwirksam, weil er an beachtlichen Abwägungsmängeln leidet. 19 Für die Rechtmäßigkeit der Abwägung ist nach § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bauleitplan maßgeblich, hier also das Baugesetzbuch - BauGB - i.d.F. der Bekanntmachung vom 27.08.1997 - BGBl. I S. 2141, ber. BGBl. I 1998 S. 137 - BauGB 1998 - zul. geändert durch Gesetz vom 23.07.2002 - BGBl. I S. 2850, 4410. Nach § 1 Abs. 6 BauGB 1998 sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Dieses Abwägungsgebot wird verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet, in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach der Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. (BVerwG, U. v. 12.12.1969 - 4 C 105.66 -, BVerwGE 34, 30; U. v. 14.02.1975 - 4 C 21.74 -, BVerwGE 48, 56). Innerhalb des vorstehend beschriebenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendiger Weise für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Innerhalb jenes Rahmens ist nämlich das Vorziehen oder Zurücksetzen bestimmter Belange überhaupt kein nachvollziehbarer Vorgang der Abwägung, sondern eine geradezu elementare planerische Entscheidung, die zum Ausdruck bringt, wie und in welcher Richtung sich eine Gemeinde städtebaulich geordnet fortentwickeln will. Damit ist notwendig der Plankontrolle der Verwaltungsgerichte eine Grenze gezogen (vgl. BVerwG, U. v. 12.12.1969, a.a.O.). 20 Bei Anwendung dieser Grundsätze erweist sich der angefochtene Bebauungsplan jedenfalls insoweit als abwägungsfehlerhaft, als (1.) vor der einseitigen Belastung des Grundstücks des Antragstellers durch die Festsetzung der Erschließung der kleineren hinterliegenden Flurstücke mit dem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht eine Umlegung der Flurstücke nicht erwogen wurde, (2.) der Verweis des Antragstellers auf fehlenden Bestandsschutz dem von ihm geltend gemachten Belang der wirtschaftlichen Nutzbarkeit der noch vorhandenen Gebäudeteile (Fundament und Gründung) nicht gerecht wird und (3.) jedenfalls die unter Bezugnahme auf Abstandsflächen nach der Landesbauordnung festgesetzten Baulinien keine Zwangspunkte darstellen. Die Abwägungsfehlerhaftigkeit dieser Festsetzungen, die im wesentlichen den als GE-1 bezeichneten südlichen Teil des Plangebietes betreffen, führen zur Unwirksamkeit des Bebauungsplanes insgesamt (4). 21 1. Das Gebot der gerechten Abwägung erfordert bei der Abwägung der privaten Belange untereinander eine möglichst gleichmäßige Berücksichtigung von Belastungen für die Grundstücke. Wenn hingegen für die Festsetzung, die als Folge des gewählten Standorts die Nutzbarkeit nur bestimmter Grundstücke empfindlich beschneidet, gerade an dieser Stelle sachlich einleuchtende Gründe bestehen, ist dem Erfordernis eines Mindestmaßes an Lastengleichheit genügt, wenn die planungsbedingten Ungleichbelastungen durch bodenordnende Maßnahmen ausgeglichen werden können (BVerfG, B. v. 19.12.2002 - 1 BvR 1402/01 -, NVwZ 2003, 350; BGH, U. v. 11.11.1976 - III ZR 114/75 -, BGHZ 67, 320). 22 Hiervon ausgehend erweist sich der angefochtene Bebauungsplan deshalb als abwägungsfehlerhaft, weil bodenordnende Maßnahmen zum Ausgleich der Ungleichbelastung des Grundstücks des Antragstellers nicht berücksichtigt wurden. Durch die Festsetzung des Geh-, Fahr- und Leitungsrechts auf dem Grundstück des Antragstellers, welches nach den Erwägungen der Antragsgegnerin der Erschließung der hinterliegenden Grundstücke dienen soll und gegen das er sich im Schreiben vom 21.05.2003 wendet, wird das Grundstück des Antragstellers gegenüber anderen Grundstücken im Plangebiet, insbesondere im ausgewiesenen GE-1, einseitig belastet. Die Antragsgegnerin erkennt im Rahmen der Abwägung selbst, dass es hinsichtlich der sechs Splittergrundstücke einer Grundstücksneuordnung bedarf. Die Festsetzung erfolgte indes ohne vorherige Neuordnung, die bei sachgerechter Abwägung der Belange im vorliegenden Fall jedoch geboten gewesen wäre. Denn die Splittergrundstücke, deren Erschließung mit den Festsetzungen erreicht werden soll, sind mit ihrem jetzigen Zuschnitt aufgrund ihrer Lage wirtschaftlich erkennbar kaum nutzbar. Es handelt sich um relativ kleine, nach Angaben der Antragsgegnerin in den 70er Jahren im Zuge der Errichtung der Straßenrampe entstandene Grundstücke, die nordwestlich von der Böschung der Auffahrt zur Brücke und östlich vom Mü.bach eingegrenzt sind. Diese sind dadurch nur über das (ehemalige) Grundstück des Antragstellers bzw. über das von ihm veräußerte Flurstück mit der heutigen Bezeichnung Nr. 2094/7 erreichbar. Bei einer derartigen Sachlage zur Erschließung dieser Grundstücke ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht entlang der gesamten Länge der Grenze des Grundstücks des Antragstellers von der Planstraße A entlang des Mü.baches festzusetzen, ohne auch insoweit eine Verteilung der Belastung durch Bodenordnungsmaßnahmen zu erwägen, erweist sich nach den o.g. Grundsätzen als abwägungsfehlerhaft, weil der Belang der gleichmäßigen Belastung der Grundstücke erkennbar nicht eingestellt, dessen Bedeutung jedenfalls aber verkannt wurde. 23 2. Der Bebauungsplan erweist sich auch deshalb als abwägungsfehlerhaft, weil der vom Antragsteller geltend gemachte Belang der wirtschaftlichen Nutzbarkeit der noch auf seinem Grundstück vorhandenen Gebäudeteile in seiner Bedeutung verkannt wurde. Soweit der Antragsteller im Planaufstellungsverfahren darauf hingewiesen hat, dass er die noch vorhandenen Gebäudeteile, insbesondere die noch nutzbare Pfahlgründung, in die geplante Neuerrichtung eines Gebäudes einbeziehen will, geht es ihm erkennbar um deren wirtschaftliche Verwertbarkeit. Diesen Belang hat die Antragsgegnerin zu Unrecht von vornherein nicht in ihre Abwägung eingestellt, weil sie ihn als Frage des Bestandsschutzes an dem ursprünglichen, durch den Bombenangriff zerstörten Gebäude gewertet hat. Wenn dieser berechtigte private Belang unter dem Gesichtspunkt des fehlenden Bestandsschutzes weggewogen wird, ist ihm nicht hinreichend Rechnung getragen. 24 Ein Planungskonzept, in dem die Überplanung von bereits bebauten Grundstücken dadurch erfolgt, dass als überbaubare Fläche die von vorhandenen Gebäuden, im übrigen aber nicht überbaubare Flächen ausweist, hält sich zunächst grundsätzlich im Rahmen der Festsetzungsmöglichkeiten des § 9 BauGB und der Baunutzungsverordnung (Urteil des Senats vom 25.08.2004 - 3 K 3/02 -, NordÖR 2004, 441). Bei der Abwägungsentscheidung über eine solche Planung muss die Frage besonders in den Blick genommen werden, ob durch die Festsetzungen eine bislang zulässige bauliche Nutzung beseitigt wird. Besteht ein Recht zur Bebauung, kommt der Entziehung desselben erhebliches Gewicht zu, das sich im Rahmen der Abwägung auswirken muss. Beim Erlass eines Bebauungsplanes müssen daher im Rahmen der planerischen Abwägung das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Plangebietes abgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung einzustellen, dass sich der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeiten für den Betreffenden wie eine Teilenteignung auswirken kann und dass dem Bestandsschutz daher ein den von Art. 14 Abs. 3 GG erfassten Fällen vergleichbares Gewicht zukommt (Senatsurteil vom 07.02.2007 - 3 K 4/04 - m.w.N. zur Rspr.). 25 Zwar besteht für das ehemals auf dem Fundament aufstehende Gebäude kein Bestandsschutz, so dass der Antragsteller sich auf Bestandsschutz für die Errichtung eines in Kubatur und Höhe dem ehemaligen Gebäude vergleichbaren Neubaus nicht berufen und dies den dem entgegenstehenden Festsetzungen nicht entgegenhalten könnte. Dies bedeutet indes nicht, dass die noch vorhandenen nutzbaren Gebäudeteile (Kellerräume und Fundamente) bei der Abwägung ebenfalls unberücksichtigt bleiben können. Da deren wirtschaftliche Bedeutung für den Antragsteller in die Abwägung aber erkennbar nicht eingestellt wurden, erweisen sich die die Bebaubarkeit des Grundstücks auf den vorhandenen Fundamenten einschränkenden Festsetzungen wie das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht und die Baulinie als abwägungsfehlerhaft. 26 3. Letztlich erweist sich der streitgegenständliche Bebauungsplan auch hinsichtlich der vom Antragsteller ebenfalls angegriffenen Festsetzung Baulinie zur Ka.straße hin als abwägungsfehlerhaft. Nach den eingangs dargelegten Grundsätzen hat die Antragsgegnerin die Bedeutung der betroffenen Belange insoweit verkannt, als derartige Festsetzungen nicht zur Einhaltung gesetzlicher Vorgaben zwingend erforderlich waren, es sich insoweit - mit der in der Abwägung angeführten Argumentation - also nicht um "Zwangspunkte" gehandelt hat. 27 Die Festsetzung der Baulinie bzw. -grenze auf dem Grundstück des Antragstellers in 3 m Abstand zur Straßenverkehrsfläche an der Ka.straße und der Planstraße A wird im Abwägungsbeschluss damit begründet, dass nach dem ehemaligen Gebäudebestand die Baugrenze auf der Straßenbegrenzungslinie liegen müsste. Dies sei aus Sicherheitsgründen - die Planstraße A werde vom Schwerlastverkehr der Fa. Sch. befahren -, nicht möglich. Außerdem habe jede Bebauung eine Mindestabstandsfläche nach der LBauO von 3 m zur Straßenbegrenzungslinie einzuhalten. 28 Nach § 6 Abs. 2 Satz 2 LBauO M-V dürfen die Abstandsflächen indes auch auf öffentlichen Verkehrsflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Da sowohl die Ka.straße als auch die Planstraße A nach den vorliegenden Plänen eine Breite von mindestens 6 m haben, wäre eine Bebauung ohne Einhaltung weiterer Abstandsflächen bis an die Grundstücksgrenze möglich. Die angeführten Sicherheitsgründe unter Berücksichtigung der Schwerlasttransporte der Fa. Sch. haben die Antragsgegnerin bei der derzeit bis an die Grundstücksgrenze heranreichenden (Rest-)Bebauung mit einem Notdach offenbar nicht veranlasst, hiergegen bauordnungsrechtlich vorzugehen. Von daher wäre es für eine den Vorgaben des § 1 Abs. 6 BauGB 1998 entsprechende Abwägung neben der Einstellung der Belange der Fa. Sch. auch der des Antragstellers erforderlich gewesen. 29 4. Die hiernach bestehenden Abwägungsfehler führen zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt. Zwar betreffen die o.g. Abwägungsfehler Festsetzungen, die sich im wesentlichen nur für das GE-1 und insbesondere auf das (ehemalige) Grundstück des Antragstellers auswirken. Aufgrund der Größe des Grundstücks des Antragstellers im Verhältnis zur Größe des Plangebietes für das GE-1 einerseits, den Auswirkungen der Festsetzungen zur Erschließung der übrigen Grundstücke andererseits, wirken sich die Abwägungsfehler auf das gesamte Plangebiet des GE-1 aus. Da dies aber auch die für die Erschließung des GE-2 erforderlichen Planstraßen A und B umfasst, kann der Bebauungsplan für das GE-2 ohne die Festsetzungen des GE-1 keine Wirksamkeit beanspruchen. Damit kann offen bleiben, ob nicht auch der Zuschnitt des Plangebiets insgesamt möglicherweise deshalb zu einer Unwirksamkeit des Bebauungsplanes führt, weil die große, östlich der Planstraße B belegene Vorbehaltsfläche der Fa. Sch. in Planung nicht mit einbezogen wurde und damit eine sachgerechte Konfliktlösung ausgeschlossen ist, eine mit Blick auf den festgesetzten Wendehammer möglicherweise auch im nördlichen GE-2 erforderliche Prüfung eines Umlegungsverfahrens fehlt, und möglicherweise die übrigen vom Antragsteller erhobenen Einwände wie etwa die Festsetzung des Gewässerschutzstreifens zu einer Unwirksamkeit des Bebauungsplanes führen. 30 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr.11, 711 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision gem. § 132 Abs. 2 VwGO sind nicht ersichtlich.