3 O 229/15

Tenor Auf die Beschwerde des Klägers wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 10. Oktober 2014 dahingehend abgeändert, dass der Streitwert für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht auf 10.000 € festgesetzt wird. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen. Das Beschwerdeverfahren ist gerichtsgebührenfrei, Kosten werden nicht erstattet. Gründe 1 Der Kläger wendet sich gegen die Streitwertfestsetzung durch das Verwaltungsgericht. 2 Der Kläger begehrte die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Wohnhaus. Als Zweckbestimmung für das Vorhaben gab er im Bauantrag „Neubau eines Wohnhauses zur Eigennutzung / Dauervermietung“ an. Auf die Frage des Beklagten vom 20. März 2012 zur „beabsichtigten Nutzungsart (Ferienvermietung?)“ erklärte der Kläger mit Schreiben vom 19. Juni 2012, dass der beantragte Neubau eines Wohnhauses den Zweck der Eigennutzung durch den Antragsteller habe. Im Baugenehmigungsverfahren reichte der Kläger einen Grundriss des Bauvorhabens vom 17. Juni 2012 nach, auf den der Senat Bezug nimmt. 3 Nachdem der Beklagte den Antrag mit Bescheid vom 11. Juli 2012 abgelehnt und den Widerspruch des Klägers mit Widerspruchsbescheid vom 26. Oktober 2012 zurückgewiesen hatte, erhob der Kläger Klage vor dem Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den Beklagten zu verpflichten, ihm unter Aufhebung der genannten Bescheide die Baugenehmigung für den Neubau eines Wohnhauses zu erteilen. 4 In Folge der Festsetzung des vorläufigen Streitwerts durch das Verwaltungsgericht auf 20.000 € regte der Kläger mit Schreiben vom 08. Januar 2013 an, den Streitwert auf einen geringeren Betrag festzusetzen, wobei er den Betrag von 5.000,00 € für angemessen erachtete. Es handele sich um ein unterdurchschnittlich kleines Objekt. Die gesamte Grundfläche liege bei unter 50 qm. Eine Nutzung als ständiger Wohnsitz für ein „normales“ Einfamilienhaus sei nicht in Betracht gezogen worden, sondern eine beschränkte Nutzbarkeit im Jahresverlauf als privates Ferienobjekt für die Familie des Klägers. 5 Das Verwaltungsgericht wies die Klage zurück. Mit dem angefochtenen Beschluss vom 10. Oktober 2014 – dem Kläger am 27. Oktober 2014 zugestellt – hat das Verwaltungsgericht den Streitwert für das erstinstanzliche Verfahren auf 20.000 € festgesetzt und sich dabei auf § 52 Abs. 1 GKG und den Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 gestützt. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, ein Grund für eine Abweichung vom Streitwertkatalog sehe das Gericht nicht, da die Grundfläche des Gebäudes 50 qm betrage und auch durch den geplanten Einbau von ein oder zwei Gauben sich im Dachgeschoss noch weitere Nutzungsmöglichkeiten ergäben. 6 Am 27. Mai 2015 hat der Kläger Streitwertbeschwerde mit dem Antrag erhoben, den Streitwert auf den Regelgegenstandswert von 5.000,00 €, notfalls auf 10.000,00 € festzusetzen. Zur Begründung führt der Kläger aus, das Gericht übersehe, dass es sich nicht um ein zum dauerhaften Bewohnen geeignetes Wohnhaus handeln solle, sondern ausdrücklich um ein Ferienhaus mit teilsaisonaler Nutzung. Die Grundfläche von nur 50 qm entspreche auch nicht einem durchschnittlichen Einfamilienhaus. Bei einer normalen Wohnnutzung seien Grundflächen incl. der Randbereiche von 60 qm bis 70 qm bei 1,5 geschossiger Bebauung üblich. Für eine Bebauung im Stil eines so genannten „Bungalows“ sei von einer Grundfläche von 100 qm auszugehen. Allein der geplante Einbau von möglichen Gauben im Obergeschoss besage ebenfalls nichts zu einer tatsächlich erweiterten Nutzungsmöglichkeit. Dies führe nur dazu, dass Licht in den Dachbereich kommen solle. Im Verfahren z. Az. 3 L 182/08 habe der Senat mit Beschluss vom 15. Juli 2009 bei einem umfangreicheren Bauvorhaben den Streitwert auf 15.000,00 € festgesetzt. 7 Das Verwaltungsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. 8 Der Beklagte und die Beigeladene haben die Gelegenheit zur Stellungnahme nicht wahrgenommen. 9 Über die Beschwerde entscheidet der Berichterstatter als Einzelrichter, weil die angefochtene Entscheidung vom Einzelrichter erlassen wurde, § 68 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 66 Abs. 6 Satz 1 GKG. 10 Die zulässige Beschwerde ist teilweise begründet. Der Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 10. Oktober 2014 war deshalb entsprechend abzuändern. 11 Der Streitwert war gemäß § 52 Abs. 1 GKG i. V. m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 auf 10.000,00 € festzusetzen. 12 Der Senat hält in dem hier vorliegenden konkreten Einzelfall eine Reduzierung des Streitwertes für ein Einfamilienhaus nach Nr. 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs in Höhe von 20.000,00 € um die Hälfte für angemessen, da es sich zwar um ein Wohnhaus handelt, dass sich aber sowohl von der Größe als auch vom Zuschnitt nicht für die dauerhafte Bewohnung durch eine „Familie“ eignet. So befindet sich im Erdgeschoss lediglich ein Aufenthaltsraum für die Nutzung als Wohnküche mit einer Wohnfläche von 27,34 qm, ein Schlaf-, Kinder- oder Arbeits-/ Gästezimmer ist nicht gesondert ausgewiesen. Zwar befindet sich im Dachgeschoss noch eine Fläche von 26,46 qm, aber auch unter Einbeziehung dieser Fläche – die zunächst wohl nicht ausgebaut werden soll – weist das Vorhaben nur eine Wohnfläche von ca. 67 qm auf und damit eine für ein Einfamilienhaus nur geringe Größe, die eine solche Abweichung vom Streitwertkatalog rechtfertigt (vgl. zu einer solchen hälftigen Herabsetzung für ein Reihenhaus: VG Augsburg, Urt. v. 29.10.2015 – Au 5 K 15.351 –, juris). 13 Diese Herabsetzung entspricht auch einer Orientierung an den Baukosten i. S. v. Nr. 9.1.2.6 des Streitwertkatalogs. Für das geplante Vorhaben (Steinhaus mit Reetdach) dürften geschätzt etwa Herstellungskosten von ca. 1.500 €/qm anfallen; bei einer Wohnfläche von 67 qm ergäben sich so Baukosten i. H .v. 100.500 €. Eine eigene Baukostenberechnung hat der Kläger weder im Baugenehmigungsverfahren noch im gerichtlichen Verfahren vorgelegt. Für die Streitwertbemessung könnte ein Bruchteil von etwa 10% der Baukosten angesetzt werden (vgl. zu einer solchen Berechnung bei einem EFH mit Einliegerwohnung: VG München, Urt. v. 01.07.2015 – M 9 K 14.2580 –, juris). 14 Eine weitere Reduzierung des Streitwertes auf den Regelbetrag von 5.000,00 €, wie vom Kläger beantragt, scheidet dagegen aus. Soweit der Kläger vorträgt, es handele sich um ein Ferienhaus mit teilsaisonaler Nutzung, steht das im Widerspruch zu seiner Angabe der Zweckbestimmung im Baugenehmigungsverfahren und auch seinem Klagantrag, den er nicht auf die Genehmigung eines Ferienhauses umgestellt hat. 15 Der weitere Vortrag, dass das nicht ausgebaute Dachgeschoss nicht zu berücksichtigen sei, weil die Gauben nur dazu dienten, dass Licht in den Dachbereich komme, erscheint dem Senat lebensfremd. Würde der Kläger das Dachgeschoss nicht nutzen wollen, bräuchte er dort auch keinen Lichteinfall. Im Übrigen weist die für das Erdgeschoss eingezeichnete Innentreppe, die keine bloße Einschubtreppe ist, auf eine beabsichtigte Nutzung des Dachgeschosses hin, ebenso wie die Ausstattung der Giebelseiten mit jeweils zwei Fenstern im Dachgeschoss und die Innenhöhe des Dachgeschosses mit 2,44 m. 16 Die Kostenentscheidung folgt aus § 68 Abs. 3 GKG. 17 Hinweis: 18 Der Beschluss ist gemäß § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG unanfechtbar.