7 D 160/06.NE

Tenor Der Bebauungsplan Nr. 80 "N. -M. -Straße" der Stadt T. ist unwirksam, soweit er die Grundstücke Gemarkung H. , Flur 7, Flurstücke 432 - 443 erfasst. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. 1 Tatbestand: 2 Die Antragstellerin wendet sich als Rechtsnachfolgerin ihres verstorbenen Ehemanns gegen den Bebauungsplan Nr. 80 "N. -M. -Straße" der Antragsgegnerin, weil dieser für ihr im Plangebiet gelegenes Grundeigentum keine überbaubaren Flächen ausweist. 3 Der strittige Bebauungsplan erfasst ein 3,2 ha großes Areal im Ortsteil I. der Antragsgegnerin. Das Plangebiet liegt südöstlich der F. Straße (L 70), die den Ortsteil von Südwesten nach Nordosten durchquert. Es wird von folgenden Straßen umgrenzt: Im Südwesten von der N. -M. -Straße, im Nordwesten von der F. Straße sowie im Norden bzw. Nordosten durch die spitzwinklig von der F. Straße abzweigende und zunächst nach Osten führende Straße Zum Sportplatz, die nach rd. 120 m etwa rechtwinklig in einen nach Südosten führenden Verlauf abknickt. Die Südostgrenze des Plangebiets ist gut 150 m von der F. Straße entfernt. An der Nordseite der N. -M. -Straße, der Ostseite der F. Straße sowie der Südseite des nach Osten führenden Abschnitts der Straße Zum Sportplatz befindet sich Wohnbebauung, die vom Bebauungsplan erfasst ist. Im Plangebiet liegen an der Südwestseite des nach Südosten führenden Abschnitts der Straße Zum Sportplatz ein bei Aufstellung des Bebauungsplans noch als Feuerwache und nunmehr zu Wohnzwecken genutztes Gebäude sowie das Gelände einer Grundschule mit Turnhalle. Das zwischen der früheren Feuerwache und der Grundschule liegende unbebaute Gelände mit einer Breite von gut 40 m und - von der Straße Zum Sportplatz aus gesehen - einer Tiefe von im Mittel rd. 25 m steht im Eigentum der Antragstellerin (Gemarkung H. , Flur 7, Flurstücke 432 bis 443 mit einer Gesamtfläche von 839 qm). Dem Schulgelände schräg gegenüber liegt an der Nordostseite der Straße Zum Sportplatz ein Sportplatz, der nicht vom Bebauungsplan erfasst ist. 4 Der nachfolgende Kartenausschnitt gibt den Geltungsbereich des strittigen Bebauungsplans Nr. 80 sowie des südwestlich anschließenden Bebauungsplans Nr. 16 wieder, der in einem Teilbereich durch den strittigen Bebauungsplan ersetzt worden ist. 5 Der strittige Bebauungsplan weist das Schulgelände als Fläche für den Gemeinbedarf aus und setzt im Übrigen allgemeine Wohngebiete fest. Letztere erfassen die bereits bebauten Bereiche an der N. -M. -Straße, der F. Straße und der Straße Zum Sportplatz sowie die bislang unbebauten Bereiche im Inneren des Plangebiets. Diese sollen von einer neuen Straße erschlossen werden, die von der Straße Zum Sportplatz - nahe dem Einmündungsbereich in die F. Straße - in das Plangebiet hineinführt. Die neue Erschließungsstraße ist mit einem Wendehammer versehen und als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung "Mischverkehrsfläche" ausgewiesen. Von ihr zweigen verschiedene kürzere Stichwege ab, die als mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen zugunsten der Anlieger, der Stadt und der Versorger ausgewiesen sind, sowie mehrere Fußwegverbindungen. 6 Für die allgemeinen Wohngebiete ist eine maximal zweigeschossige Bebauung mit einer Grundflächenzahl von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 0,8 festgesetzt; weit überwiegend sind nur Einzel- und Doppelhäuser, in einem kleineren Bereich nur Einzelhäuser zulässig. Die festgesetzten Baugrenzen orientieren sich in den bereits bebauten Bereichen am vorhandenen Bestand und geben im Übrigen Baufenster mit einer Tiefe von zumeist 12 m und unterschiedlichen Breiten (von 10 bis 22 m) vor. Für den im Eigentum der Antragstellerin stehenden Bereich zwischen der früheren Feuerwache und der Grundschule sind keine Baugrenzen festgesetzt. Der Bebauungsplan gibt ferner die Firstrichtung sowie die Dachform und Dachneigung der Wohnbebauung und in einem Fall auch die Trauf- und Firsthöhe vor, weist Flächen für Garagen, Gemeinschaftsstellplätze und einen öffentlichen Parkplatz aus und enthält naturschutzbezogene Festsetzungen. Die textlichen Festsetzungen regeln im Abschnitt "Grünordnung" Details der naturschutzbezogenen Festsetzungen und erfassen die Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen sowie gestalterische Festsetzungen nach § 9 Abs. 4 BauGB iVm § 86 BauO NRW. 7 Das Verfahren zur Aufstellung des strittigen Bebauungsplans nahm folgenden Verlauf: 8 Am 27. Mai 2004 fasste der Rat der Antragsgegnerin den Aufstellungsbeschluss, nachdem am 27. April 2004 eine frühzeitige Bürgerbeteiligung in der Bürgerbegegnungsstätte I. stattgefunden hatte. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Anschreiben vom 12. September 2005 beteiligt. Das Staatliche Umweltamt I1. wies mit Schreiben vom 28. Oktober 2005 darauf hin, mit Blick auf die Nachbarschaft einer Palettenfabrik und der Sportplatzanlage zum Plangebiet seien gutachterliche Überprüfungen der Schallimmissionen erforderlich. Das daraufhin erstellte Schalltechnische Gutachten der TÜV S. Group vom 22. Februar 2006 kam zu dem Ergebnis, dass an den betrachteten Immissionsorten (hierzu gehörten auch die damalige Feuerwache sowie eine neue Baufläche, die westlich des Grundeigentums der Antragstellerin in einem Abstand von rd. 80 m zum Sportplatz ausgewiesen werden sollte) bei einem Fußballbetrieb an Sonn- und Feiertagen innerhalb der Ruhezeit von 13.00 bis 15.00 Uhr der Immissionsrichtwert von 50 dB (A) gerade eingehalten werde; dabei sei vorsorglich kein Abschlag für vor Inkrafttreten der 18. BImSchV bereits genehmigte bzw. errichtete Anlagen angesetzt worden. 9 Am 30. März 2006 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die öffentliche Auslegung des Planentwurfs. Diese fand gemäß Bekanntmachung vom 5. April 2006 in der Zeit vom 13. April bis 22. Mai 2006 statt. Der offen gelegte Planentwurf sah - wie der letztlich als Satzung beschlossene Plan - für die Grundstücke der Antragstellerin keine überbaubaren Grundstücksflächen vor, sondern lediglich ein neues Baufenster westlich hiervon in einer Entfernung von rd. 80 m zum Sportplatz. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Anschreiben vom 5. April 2006 erneut beteiligt. Der Ehemann der Antragstellerin sprach sich mit Schreiben vom 20. Mai 2006 gegen die Planung aus und machte geltend, sein Grundstück werde erheblich entwertet. Der Plan schließe eine Bebauung aus, die eine Baulücke zwischen der Feuerwehr und der Schule schließen würde. In Anlehnung an die restlichen Nutzungsvorgaben des Neubaugebiets sei ihm eine mindestens zweigeschossige Bebauung mit Satteldach zu gestatten. 10 Am 22. Juni 2006 befasste sich der Rat der Antragsgegnerin mit den anlässlich der Offenlegung eingegangenen Stellungnahmen und beschloss, insoweit der Stellungnahme der Verwaltung zu folgen. In dieser ist zu den Einwendungen des Ehemanns der Antragstellerin ausgeführt, auf Grund der hohen ökologischen Wertigkeit des Grundstücks und der vorhandenen Lärmbelastungen durch den Sportplatz sei auf die Festsetzung einer überbaubaren Fläche für Wohngebäude verzichtet worden. Die Umweltverträglichkeitsstudie stufe das betroffene Grundstück als Fläche mit ruderalen Strukturen und einer hohen ökologischen Wertigkeit ein. Das betroffene Grundstück liege ferner näher am Sportplatz als das im TÜV-Gutachten geprüfte Gebäude der Feuerwehr, für das geringfügige Überschreitungen der Immissionsschutzanforderungen nach der 18. BImSchV vorlägen. Die Überschreitungen würden am Grundstück der Antragstellerin höher liegen, so dass bei einer Wohnbebauung auf diesem Grundstück eine Verträglichkeit beider Nutzungen aus der Sicht des Lärmschutzes zumindest bedenklich sei. Anschließend beschloss der Rat der Antragsgegnerin den Bebauungsplan Nr. 80 einschließlich der Begründung als Satzung. Die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses erfolgte am 8. Juli 2006. 11 Zuvor, nämlich bereits im Juni 2006, hatte die Antragsgegnerin mehrere städtebauliche Verträge mit der D. Immobilien GmbH & Co. KG als Vorhabenträgerin geschlossen. Deren Gegenstände sind die Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele (insbes. Umsetzung der Bebauung des Plangebiets), die Durchführung des Ausgleichs der zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft (planinterne und planexterne Ausgleichsmaßnahmen) sowie die Übernahme von Aufwendungen und Kosten (u.a. Planungskosten). 12 Der verstorbene Ehemann der Antragstellerin hat am 29. Dezember 2006 den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt, den die Antragstellerin als Alleinerbin fortführt. Zur Begründung trägt sie insbesondere vor: 13 Der angegriffene Bebauungsplan sei hinsichtlich ihres überplanten Grundeigentums unbestimmt. 14 Die Flurstücke 432 und 433 seien wohl Bestandteil des ausgewiesenen allgemeinen Wohngebiets, für sie sei jedoch keine überbaubare Fläche festgesetzt. Dies könne entweder dahin verstanden werden, dass diese Flurstücke nach Maßgabe der getroffenen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung ohne Beschränkung auf eine bestimmte überbaubare Fläche bebaubar seien. Hierfür spreche, dass es ungewöhnlich sei, eine Baulücke im unbeplanten Innenbereich nicht als Bauland auszuweisen; auch fehle dazu eine erklärende Ausführung in der Planbegründung. Hiergegen sprächen die Ausführungen, mit denen die Einwendungen ihres Ehemanns zurückgewiesen worden seien, und die Ausführungen der Leiterin des Planungsamts in einem Gespräch vom 28. November 2006. Danach seien ihre - der Antragstellerin - Flurstücke Bestandteil einer Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung "Feuerwehr, sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen und Schule". Für eine Gemeinbedarfsfläche ergebe sich nichts aus dem Bebauungsplan; die Eintragung Feuerwehr bezüglich des Gebäudes auf dem Nachbarflurstück 431 gebe lediglich den vorhandenen Bestand wieder. 15 Die weiteren Flurstücke 435 - 438 sowie 442 und 443 lägen zwar außerhalb des Bereichs, der durch die Perlschnur als allgemeines Wohngebiet abgegrenzt sei, aber nicht innerhalb des Bereichs, der durch die gepunktete Linie als Gemeinbedarfsfläche Schule festgesetzt sei. Der Bebauungsplan treffe insoweit überhaupt keine bzw. keine bestimmbare Festsetzung über die zulässige Nutzung. Die einzige bestimmte bzw. bestimmbare Festsetzung für ihre Grundstücke sei die Ausweisung der Flurstücke 434 und 439 - 441 als Verkehrsfläche, deren Erforderlichkeit allerdings zweifelhaft sei. 16 Der Plan leide darüber hinaus an einem Mangel im Abwägungsvorgang und im Abwägungsergebnis. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Plangeber das als bebaubare und erschlossene Baulücke innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zu wertende Grundeigentum von jeder Bebauung ausschließen wolle. Die bei der Zurückweisung der Einwendungen ihres Ehemanns angeführten Begründungen - hohe ökologische Wertigkeit und Nähe zum Sportplatz - seien nicht stichhaltig. Ruderale Strukturen mit mindestens gleicher Wertigkeit seien auch auf den südwestlich anschließenden Flächen vorhanden, die erstmals zu Bauland gemacht würden. Die Rückstufung der bereits bebaubaren Flächen ihres - der Antragstellerin - Eigentums sei ein grober städtebaulicher Missgriff. Ähnlich unhaltbar sei das Argument, eine Wohnbebauung sei wegen der zu erwartenden Lärmimmissionen des Sportplatzes "zumindest bedenklich". Um eine Bebaubarkeit ihres Grundstücks auszuschließen, hätte es einer genaueren Ermittlung der Lärmimmissionen an ihrem Grundstück und der Prüfung bedurft, ob störende Immissionen durch Maßnahmen nach § 3 der 18. BImSchV vermieden werden könnten. Eine Rücksichtnahme auf die Sportplatznutzung könne der Wohnbebauung auch durch geeignete Festsetzungen im Bebauungsplan auferlegt werden. Zudem setzten Überschreitungen der Orientierungswerte technischer Regelwerke - um solche handele es sich bei den Werten der 18. BImSchV - selbst um 5 dB (A) nicht die äußerste Grenze, die im Wege planerischer Abwägung überwunden werden könne. Die insoweit maßgeblichen Umstände des Einzelfalls hätten Rat und Verwaltung der Antragsgegnerin nicht in ihre Prüfung und Erwägungen einbezogen. 17 Der Verzicht auf eine Ausweisung von Bauflächen für ihr - der Antragstellerin - Grundeigentum, bei dem es sich um voll erschlossenes Bauland handele, verstoße auch gegen das Bodenschutzgebot des § 1a Abs. 1 BauGB. 18 Die Planung erwecke ferner den Eindruck, als handele es sich um eine Gefälligkeitsplanung zugunsten des Investors, der auf der Grundlage eines mit der Antragsgegnerin abgeschlossenen städtebaulichen Vertrags die neu ausgewiesenen Bauflächen erschließen und bebauen wolle. Hierfür spreche, dass die Antragsgegnerin sich ohne weiteres über ihre - der Antragstellerin - Eigentumsbelange hinweggesetzt und noch nicht einmal die Frage der Entschädigung zum Gegenstand der abwägungserheblichen Belange gemacht habe. Eine solche Entschädigung komme hier wegen der vollständigen Entziehung der Bebaubarkeit einer Baulücke in Betracht. Für eine Fehlerhaftigkeit des Ausschlusses der Bebauung spreche auch, dass die Antragsgegnerin unmittelbar nach der Aufstellung des Bebauungsplans angeboten habe, eine Bebauung ihres - der Antragstellerin - Grundstücks im Wege der Befreiung zu genehmigen. 19 Schließlich sei für die Überplanung von Teilflächen ihres Eigentums als Verkehrsfläche kein einleuchtender Grund erkennbar. Die Ausbuchtung der Verkehrsfläche der Straße Zum Sportplatz nach Süden ergebe keinen Sinn, zumal eine größere Wendefläche im weiteren Verlauf der Straße außerhalb des Plangebiets vorgesehen sei. 20 Die Antragstellerin beantragt, 21 den Bebauungsplan Nr. 80 "N. -M. -Straße" der Antragsgegnerin insoweit für unwirksam zu erklären, als er das Grundeigentum der Antragstellerin (Gemarkung H. , Flur 7, Flurstücke 432 bis 443) erfasst. 22 Die Antragsgegnerin beantragt, 23 den Antrag abzulehnen. 24 Sie tritt dem Vorbringen der Antragstellerin entgegen und trägt hierzu insbesondere vor, die Antragsbefugnis werde nicht in Zweifel gezogen. Der Antrag sei jedoch unbegründet. 25 Zwar habe im November 2006 ein Gespräch über eine mögliche Bebaubarkeit der Grundstücke der Antragstellerin stattgefunden. Dabei sei jedoch darauf hingewiesen worden, dass die Prüfung einer Befreiung vor dem Hintergrund einer ergänzenden schalltechnischen Untersuchung erfolgen müsse. 26 Eine Unbestimmtheit der Festsetzungen liege nicht vor. Die Flurstücke 432 und 433 seien durch die Abgrenzung dem allgemeinen Wohngebiet zugewiesen. 27 Der Verzicht auf die Ausweisung einer überbaubaren Fläche sei zum einen wegen der hohen ökologischen Wertigkeit der Fläche erfolgt, die im Plangebiet lediglich auf den Grundstücken der Antragstellerin zu verzeichnen sei, und zum anderen aus Gründen des Immissionsschutzes. Das im Planaufstellungsverfahren eingeholte Gutachten habe bei dem weiter vom Sportplatz entfernten Gebäude der Feuerwehr ergeben, dass die Anforderungen der 18. BImSchV an Sonn- und Feiertagen innerhalb der Ruhezeiten ausgeschöpft würden bzw. geringfügige Überschreitungen vorlägen. Ein Heranrücken von Wohnbebauung auf dem näher gelegenen Grundstück der Antragstellerin würde ggf. bedeuten, dass der Spielbetrieb während der Ruhezeit eingeschränkt werden müsse. Auch ein Heranrücken der Wohnbebauung an den Schulbetrieb könnte zu Konflikten mit der Schulnutzung führen. Ferner sei bei der Planaufstellung die Existenz der Feuerwache zu berücksichtigen gewesen. 28 Ein Entschädigungsanspruch der Antragstellerin sei nicht erkennbar. Zwar sei ihr Grundstück vor Aufstellung des Bebauungsplans nach § 34 BauGB zu beurteilen gewesen. Das Vertrauen auf den Fortbestand der sich aus dieser Vorschrift ergebenden Nutzungsmöglichkeiten sei verfassungsrechtlich jedoch nicht geschützt. Da eine Bauvoranfrage oder ein Bauantrag nicht vorgelegen habe, sei die Entschädigungsfrage nicht weiter zu prüfen gewesen. 29 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der von der Antragsgegnerin vorgelegten Aufstellungsvorgänge und sonstigen Unterlagen ergänzend Bezug genommen. 30 E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : 31 Der Normenkontrollantrag ist zulässig. 32 Die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis der Antragstellerin steht außer Streit. Sie folgt im Übrigen bereits daraus, dass der strittige Bebauungsplan Grundeigentum der Antragstellerin mit Festsetzungen überplant, die diese für rechtsfehlerhaft hält. 33 Der Normenkontrollantrag ist auch begründet. Der strittige Bebauungsplan ist, soweit er die im Eigentum der Antragstellerin stehenden Grundstücke umfasst, aus mehreren Gründen ungültig, so dass er insoweit für unwirksam zu erklären ist. 34 Form- und Verfahrensmängel, die auch ohne Rüge beachtlich sind, sind nicht ersichtlich und rügepflichtige Form- und Verfahrensmängel wurden nicht gerügt. Der Plan ist jedoch in materieller Hinsicht fehlerhaft. 35 Ein beachtlicher Mangel des Plans liegt bereits darin, dass er jedenfalls insoweit unbestimmt ist, als nicht feststellbar ist, welche Festsetzungen für die im Eigentum der Antragstellerin stehenden Flurstücke 435 bis 443 gelten sollen. 36 Hinsichtlich der im Eigentum der Antragstellerin stehenden Flurstücke 432, 433 und 434 ist aus der Planurkunde allerdings ohne weiteres ablesbar, dass diese durch die entlang der Südostgrenze der Flurstücke 433 und 434 verlaufende Perlschnur (Nr. 15.14 der Anlage zur PlanzV), die in der Legende der Planurkunde als "Abgrenzungen unterschiedlicher Nutzung, z.B. von Baugebieten, oder Abgrenzungen des Maßes der Nutzung innerhalb eines Baugebietes" definiert ist, dem westlich und südlich dieser Flurstücke ausgewiesenen allgemeinen Wohngebiet zugeordnet sind. Aus dem Umstand, dass für den Bereich der Flurstücke 432 bis 434 - anders als bei anderen Grundstücken im ausgewiesenen Wohngebiet - keine überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen festgesetzt sind, folgt zugleich, dass diese Flächen nicht überbaubare Grundstücksflächen im Sinne von § 23 Abs. 5 BauNVO sind, auf denen allenfalls Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO und solche Anlagen zugelassen werden können, die nach Landesrecht in den Abstandflächen zulassungsfähig sind. Die Einschätzung der Antragstellerin, aus dem Fehlen von Baugrenzen folge, eine Bebauung mit Hauptnutzungen sei ohne Bindung an konkrete Standorte nur mit den Beschränkungen der getroffenen Maßfestsetzungen (GRZ 0,4, GFZ 0,8, maximal zwei Vollgeschosse) zulässig, geht fehl. Hiergegen spricht bereits der Umstand, dass für das allgemeine Wohngebiet verschiedene konkrete "Baufenster" durch Baugrenzen ausgewiesen sind und deshalb alle übrigen Flächen dieses Baugebiets nur nicht überbaubar sein können. Bestätigt wird diese Wertung dadurch, dass bei der Zurückweisung der Einwendungen des verstorbenen Ehemanns der Antragstellerin ausdrücklich darauf abgestellt wurde, bei der Planung sei bewusst auf eine Ausweisung überbaubarer Flächen für das Eigentum verzichtet worden. So heißt es in Nr. 3 der Stellungnahme der Verwaltung zu den in der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen und Bedenken des verstorbenen Ehemanns der Antragstellerin, der der Rat der Antragsgegnerin bei seinem Satzungsbeschluss vom 22. Juni 2006 gefolgt ist: 37 "Aufgrund der hohen ökologischen Wertigkeit des Grundstückes und den vorhandenen Lärmbelastungen durch den Sportplatz wurde auf die Festsetzung einer überbaubaren Fläche für Wohngebäude auf dem Grundstück verzichtet." 38 Nicht hinreichend bestimmbar ist jedoch, welche Festsetzungen für die Flurstücke 435 bis 443 gelten sollen. Diese im Eigentum der Antragstellerin stehenden Flurstücke liegen nordöstlich bzw. östlich der Perlschnur, die das im Nordwesten und Südwesten festgesetzte allgemeine Wohngebiet abgrenzt. Es handelt sich auch nicht um einen Bereich des allgemeinen Wohngebiets, für den anderweitige Maßfestsetzungen als für den übrigen Bereich des allgemeinen Wohngebiets gelten sollen; denn solche sind für die genannten Flurstücke nicht getroffen. Sie liegen ferner südwestlich der durch einen dickeren Strich markierten Straßenbegrenzungslinie, die die Straßenverkehrsfläche der Straße Zum Sportplatz abgrenzt, wie mit den Beteiligten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat anhand der vorliegenden Planurkunde erörtert wurde. Zum Schulgelände hin, das als Fläche für den Gemeinbedarf mit den Zweckbestimmungen "Schule" und "Sportlichen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen" ausgewiesen ist, sind sie schließlich durch eine gepunktete Linie (vgl. Nr. 4.1 der Anlage zur PlanzV) abgegrenzt, die in der Legende zur Planurkunde als Abgrenzung von "Flächen für Gemeinbedarf" gekennzeichnet ist. Eine Zuordnung der genannten Flurstücke zum Schulgelände scheidet daher gleichfalls aus. Da die Flurstücke an drei unterschiedlich ausgewiesene Bereiche - allgemeines Wohngebiet, Straßenverkehrsfläche und Fläche für den Gemeinbedarf - angrenzen, lassen sie sich auch nicht ohne weiteres einem dieser Bereiche zuordnen. Dies gilt umso mehr, als weder die Planbegründung noch die bereits erwähnte Stellungnahme der Verwaltung zu den Einwendungen des verstorbenen Ehemanns der Antragstellerin hierfür konkrete Anhaltspunkte bieten. In letzterer ist bezüglich des in den Einwendungen angesprochenen Grundeigentums der Antragstellerin vielmehr darauf hingewiesen worden, es sei im Flächennutzungsplan als Fläche für den Gemeinbedarf und nicht als Wohnbaufläche dargestellt, sowie weiter - wie bereits angesprochen - hervorgehoben, dass auf eine überbaubare Fläche für Wohngebäude verzichtet worden sei. Ob der Bereich damit der Gemeinbedarfsfläche oder dem Wohngebiet - als nicht überbaubarer Bereich - zugeordnet sein soll, erschließt sich hieraus nicht. 39 Ferner leidet der Plan, wie die Antragstellerin zutreffend vorträgt, an einem Mangel bei der Ermittlung und Bewertung der Belange, der gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beachtlich ist. 40 Die Antragsgegnerin hat ersichtlich die Bedeutung der hier betroffenen Eigentumsbelange der Antragstellerin - bzw. ihres verstorbenen Ehemannes - verkannt. 41 Zutreffend weist die Antragstellerin darauf hin, dass das private Eigentum "selbstverständlich und in hervorgehobener Weise" zu den abwägungserheblichen Belangen gehört. 42 Vgl.: BVerwG, Urteil vom 1. November 1974 43 - 4 C 38.71 -, BRS 28 Nr. 6 und Beschluss vom 6. Oktober 1992 - 4 NB 36.92 -, BRS 54 Nr. 57. 44 In der Abwägung ist bei Einschränkungen des privaten Eigentums den besonderen verfassungsrechtlichen Vorgaben Rechnung zu tragen. So fordert die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, dass in erster Linie Vorkehrungen getroffen werden, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers real vermeiden und die Privatnützigkeit des Eigentums soweit wie möglich erhalten. Besteht ein Recht zur Bebauung, kommt der normativen Entziehung desselben erhebliches Gewicht zu. Beim Erlass eines Bebauungsplans müssen daher im Rahmen der planerischen Abwägung das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Plangebiets abgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung einzustellen, dass sich der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeiten für den Betroffenen wie eine (Teil-)Enteignung auswirken kann. 45 Vgl.: BVerfG, Beschluss vom 19. Dezember 2002 - 1 BvR 1402/01 -, BRS 65 Nr. 6. 46 Diesen Maßstäben wird die vom Rat der Antragsgegnerin bei seiner abschließenden Entscheidung über den Plan vorgenommene Abwägung nicht gerecht. 47 Im Planaufstellungsverfahren hatte sich der Ehemann der Antragstellerin ausdrücklich dagegen gewandt, dass für sein Grundstück, das eine Baulücke darstelle, eine künftige Bebauung ausgeschlossen werde, und dies als "zwanghafte Enteignung" bezeichnet. Dem ist der Rat der Antragsgegnerin mit folgenden Erwägungen entgegengetreten, die in der seinem Beschluss vom 22. Juni 2006 zugrunde liegenden Stellungnahme der Verwaltung verlautbart sind (Unterstreichung durch den Senat): 48 "Die durch die günstige Erschließungssituation sowie die Möglichkeit der Baulückenschließung betroffenen städtebaulichen Belange werden geringer bewertet als die Belange des Umweltschutzes und der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse. 49 Nach Verlagerung der Feuerwehr könnte erneut geprüft werden, ob eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt werden kann, um so eine Bebauung zu ermöglichen. 50 Der Anregung, eine Wohnbebauung auf dem Grundstück zuzulassen, wird daher unter Abwägung der unterschiedlichen Belange nicht gefolgt." 51 Diese Ausführungen lassen auch nicht ansatzweise erkennen, dass sich der Rat der Antragsgegnerin der angeführten Bedeutung des privaten Eigentums, namentlich des durch die Verfassung betonten abwägungserheblichen Gewichts eines Entzugs baulicher Nutzungsrechte bewusst war. Insoweit unterliegt nach den örtlichen Gegebenheiten keinem Zweifel, dass die Grundstücke der Antragstellerin vor der Aufstellung des Bebauungsplans als dem nicht beplanten Innenbereich im Sinne von § 34 BauGB zugehörig zu qualifizieren waren, wie die Antragsgegnerin in ihrem Schriftsatz vom 31. Oktober 2007 selbst eingeräumt hat. Dieser endete in Richtung Südosten erst mit dem ausgedehnten Baukomplex der Schule nebst Turnhalle. Damit waren die Grundstücke zumindest mit einem Gebäude bebaubar, das hinsichtlich seines Standortes und der Kubatur etwa dem bestehenden Gebäude der früheren Feuerwache entspricht. 52 Der Rat der Antragsgegnerin ist demgegenüber ersichtlich davon ausgegangen, er könne die Baurechte durch den strittigen Bebauungsplan ohne weiteres entziehen und brauche insoweit nur die für und gegen den Erhalt der Baurechte sprechenden öffentlichen (städtebaulichen) Belange abzuwägen, wie aus den vorstehend dargelegten Erwägungen folgt. Dies ist eine mit den angeführten verfassungsrechtlichen Anforderungen des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht zu vereinbarende Fehleinschätzung des Gewichts der betroffenen Belange. Die Bedeutung des verfassungsrechtlich geschützten Erhalts von bestehenden Baurechten ist in der Abwägung auch dann zu berücksichtigen, wenn diese Rechte entzogen werden können, ohne dass eine Entschädigungspflicht nach den §§ 39 ff. BauGB besteht. Insoweit mag hier ein Entschädigungsanspruch der Antragstellerin - bzw. früher ihres Ehemannes - gemäß § 42 Abs. 3 BauGB entfallen sein, weil die aus § 34 BauGB abzuleitenden Baurechte bereits mehr als sieben Jahre vor Inkraftsetzung des strittigen Bebauungsplans entstanden waren. Das - möglicherweise zu bejahende - Nichtbestehen eines Entschädigungsanspruchs entband die Antragsgegnerin jedoch nicht von ihrer Pflicht, nach den dargelegten Grundsätzen die besondere Bedeutung eines Entzugs bestehender Baurechte abwägend zu berücksichtigen. Das ist hier nicht geschehen, so dass die der Planung entgegenstehenden abwägungsbeachtlichen privaten Belange der Antragstellerin bzw. ihres Ehemannes nicht sachgerecht bewertet worden sind. 53 Dieser Mangel bei der Ermittlung und Bewertung der Belange (vgl. hierzu nunmehr auch § 2 Abs. 3 BauGB) ist auch gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beachtlich. 54 Der Mangel bezieht sich auf einen wesentlichen Punkt, nämlich auf das abwägungsbeachtliche Gewicht des privaten Eigentums, das - wie dargelegt - selbstverständlich und in hervorgehobener Weise zu den abwägungsbeachtlichen Belangen gehört. Er ist ferner offensichtlich, denn er ergibt sich ohne weiteres aus den in den Aufstellungsvorgängen dokumentierten Verlautbarungen, mit denen die Zurückweisung der Einwendungen des Ehemannes der Antragstellerin begründet worden ist. Schließlich ist der Mangel auch im Sinne von § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen. Insoweit ist darauf abzustellen, ob nach den Umständen des jeweiligen Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass die Planung ohne den Mangel bei der Ermittlung und Bewertung der Belange anders ausgefallen wäre. 55 Vgl: BVerwG, Beschluss vom 20. Januar 1995 56 - 4 NB 43.93 -, BRS 57 Nr. 22. 57 Das ist hier der Fall. 58 Zwar ist die Nichtausweisung von Bauflächen für das Grundeigentum der Antragstellerin mit hierfür sprechenden öffentlichen Belangen begründet worden. Deren objektiv gegebenes Gewicht ist jedoch nicht so bedeutend, dass es ersichtlich ohne weiteres den Entzug verfassungsrechtlich geschützter Baurechte gerechtfertigt hätte. 59 Hinsichtlich der einer Ausweisung von Bauflächen entgegengehaltenen ökologischen Belange gilt, dass die Umweltverträglichkeitsstudie vom August 2003 den im Eigentum der Antragstellerin stehenden Bereich zwischen der früheren Feuerwache und dem Schulgelände zwar als "Ruderalfläche (ruderale Strukturen)" bezeichnet und für ihn eine "hohe ökol. Wertigkeit/Empfindlichkeit" angibt. Worauf diese Wertigkeit konkret beruhen soll, ist allerdings nicht näher verlautbart. Insofern ist davon auszugehen, dass unter Ruderalvegetation nach allgemeinem Verständnis mehr oder weniger vom Menschen gestörte Vegetationstypen verstanden werden, d.h. naturferne, vom Menschen geschaffene Biotope. 60 Vgl. hierzu etwa die Umschreibungen unter "www.henniger-online.de/garten/gglossar. htm","www.ruderal-vegetation.de/wasistdas.htm" und "www.schmitzens-botanikseite.de/glossar/ ruderal.htm". 61 Die Qualifizierung des hier betroffenen Bereichs als Ruderalfläche hat die Antragsgegnerin nicht etwa veranlasst, den Bestand dieser Fläche, namentlich die dort vorhandene Ruderalvegetation, durch entsprechende Planfestsetzungen 62 - etwa nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 bzw. 25 BauGB - konkret zu schützen. Nicht unerhebliche Teilflächen sind als allgemeines Wohngebiet überplant worden. Der Umstand, dass für den als Wohngebiet ausgewiesenen Bereich (Flurstücke 432 bis 434) keine überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt wurden, bedeutet keineswegs, dass damit der ökologisch als wertvoll angesehene Vegetationsbestand konkret gesichert worden wäre, denn auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen dürfen durchaus Nebenanlagen errichtet werden. Eine teilweise oder vollständige Beseitigung des vorhandenen Aufwuchses der Ruderalfläche lassen die getroffenen Festsetzungen ebenso zu wie eine weitgehende Versiegelung des Bereichs (etwa durch Pflasterung, Stellplätze u.a.m.). Angesichts dieser Folgewirkungen der getroffenen Festsetzungen spricht viel dafür, dass der Rat der Antragsgegnerin auch eine Bebaubarkeit mit einer Wohnbebauung zugelassen hätte, wenn er sich des verfassungsrechtlich geschützten Gewichts des Entzugs bestehender Baurechte bewusst gewesen wäre. 63 Nichts anderes gilt für die einer Ausweisung von Bauflächen entgegengehaltenen Immissionsschutzaspekte. Zwar trifft es zu, dass das im Planaufstellungsverfahren eingeholte Schalltechnische Gutachten - "TÜV-Gutachten 2006" - zu dem Ergebnis kommt, dass an den Immissionsorten 1 (frühere Feuerwache) und 2 (neues Baufenster südwestlich des Grundeigentums der Antragstellerin) der Immissionsrichtwert der 18. BImSchV für den Tag innerhalb der Ruhezeiten von 50 dB (A) mit Werten von 50,2 bzw. 49,9 dB (A) gerade eingehalten wird. Wegen des geringeren Abstands der Flächen des Eigentums der Antragstellerin zum Sportplatz dürften dort auch etwas höhere Werte zu erwarten sein als an den geprüften Immissionsorten. Dass damit eine Ausweisung von Bauflächen für Wohnhäuser auf dem Grundeigentum der Antragstellerin aus Immissionsschutzgründen nicht mehr vertretbar wäre, lässt sich jedoch nicht feststellen. Dies folgt schon daraus, dass im TÜV-Gutachten 2006 ein Abschlag für Altanlagen 64 - vgl.: RdNr. 1.3.3 letzter Satz des Anhangs zur 18. BImSchV - 65 "vorsorglich" nicht berücksichtigt worden ist, obwohl der hier in Rede stehende Sportplatz bereits lange vor dem Stichtag (Inkrafttreten der 18. BImSchV im Oktober 1991) errichtet worden war. Hinzu kommt, dass nach § 5 Abs. 4 der 18. BImSchV bei Altanlagen sogar Überschreitungen der Immissionsrichtwerte u.a. für Wohngebiete um weniger als 5 dB (A) hingenommen werden sollen, ohne dass Betriebszeiten festzusetzen sind. Hieraus folgt, dass die 18. BImSchV einer Zulassung von Wohnbebauung auf dem Grundeigentum der Antragstellerin nicht entgegenstehen würde, selbst wenn dort um einige dB (A) höhere Lärmwerte des Sportplatzbetriebs zu erwarten wären als bei den im TÜV-Gutachten 2006 näher geprüften Immissionsorten 1 und 2. Angesichts dessen besteht auch im Hinblick auf die Belange des Immissionsschutzes die konkrete Möglichkeit, dass die Planung bei hinreichender Berücksichtigung des Gewichts der hier betroffenen Eigentumsposition im Ergebnis anders - nämlich mit Ausweisung einer überbaubaren Grundstücksfläche auf dem Grundeigentum der Antragstellerin - ausgefallen wäre. 66 Soweit die Antragsgegnerin im Gerichtsverfahren darauf verweist, dass eine Wohnbebauung auf dem Grundstück der Antragstellerin auch im Hinblick auf die Schulnutzung und die Feuerwache problematisch wäre, ist dem bereits entgegenzuhalten, dass der Rat der Antragsgegnerin diese Aspekte nicht zum Gegenstand seiner Abwägungsentscheidung gemacht hat. Im Übrigen ist nicht erkennbar, wieso die genannten Aspekte zwar einer Errichtung von Wohnbebauung auf dem Grundeigentum der Antragstellerin entgegenstehen sollen, aber nicht zumindest auch einer Ausnutzung des im Plan westlich dieses Grundeigentums festgesetzten Baufensters, das nicht wesentlich weiter von der Feuerwache und dem Schulgelände entfernt ist. Hinsichtlich der Feuerwache kommt hinzu, dass bei der Planaufstellung ersichtlich bereits davon ausgegangen wurde, diese würde in absehbarer Zeit aufgegeben, denn ein Fortbestand der Feuerwache ist an keiner Stelle der Planbegründung erwähnt. Im Zusammenhang mit der Zurückweisung der Einwendungen des verstorbenen Ehemannes war vielmehr ausdrücklich eine Verlagerung der Feuerwehr in die Erwägungen einbezogen worden. 67 Dem Einwand der Antragstellerin, die mit dem Vorhabenträger abgeschlossenen städtebaulichen Verträge ließen die strittige Planung mehr oder weniger als eine Gefälligkeitsplanung erscheinen, dürfte hingegen nicht zu folgen sein. Es ist durchaus üblich und grundsätzlich auch nicht etwa aus Rechtsgründen zu beanstanden, wenn eine Gemeinde dann, wenn sie durch ihre Bauleitplanung erstmals neue Bauflächen ausweist, durch städtebauliche Verträge mit dem Begünstigten diesem die planungsbedingten Kosten einschließlich einer Realisierung des naturschutzbezogenen Ausgleichs auch dann auferlegt, wenn die Planung nicht in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 BauGB, sondern - wie hier - durch einen "normalen" Bebauungsplan als Angebotsplanung erfolgt. Der von der Antragstellerin beklagte Umstand, dass für ihr Grundeigentum keine bauliche Nutzbarkeit etwa mit Wohnbebauung festgesetzt wurde, hat mit den vertraglichen Regelungen ersichtlich nichts zu tun, sondern ist - wie dargelegt - ausschließlich Folge davon, dass der Rat der Antragsgegnerin die verfassungsrechtlich geschützten Anforderungen an den Entzug von Baurechten verkannt hat. 68 Die vorgenannten Mängel, die sich jeweils nur auf Grundstücke der Antragstellerin beziehen, führen auch dazu, dass der strittige Bebauungsplan antragsgemäß nur für die im Eigentum der Antragstellerin stehenden Flurstücke für unwirksam zu erklären ist. 69 Maßgeblich sind insoweit die Grundsätze, die in der Rechtsprechung bereits zur Teilnichtigkeit von Bebauungsplänen entwickelt worden sind. Hiernach führt die Nichtigkeit (nunmehr Unwirksamkeit) einzelner Festsetzungen eines Bebauungsplans dann nur zur Teilnichtigkeit (nunmehr: Teilwirksamkeit) des Plans, wenn die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet noch eine den Anforderungen des § 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken können und wenn zusätzlich die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts erlassen hätte. 70 Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 29. März 1993 71 - 4 NB 10.91 -, BRS 55 Nr. 30. 72 Diese Voraussetzungen liegen hier vor. 73 Werden die Festsetzungen für die im Eigentum der Antragstellerin stehenden Grundflächen, die allein von den vorgenannten Mängeln erfasst werden, isoliert für sich genommen für unwirksam erklärt, entsteht im Plangebiet zwar ein "weißer" Fleck. Die hiervon erfassten Grundflächen sind jedoch ohne weiteres - wie auch bislang - bauplanungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen. Dass der von der Unwirksamkeitserklärung erfasste Bereich wie bislang nach Maßgabe der Umgebungsbebauung bebaubar ist, würde die städtebauliche Ordnungsfunktion des strittigen Plans demgemäss nicht in Frage stellen. Es ist ferner davon auszugehen, dass die Antragsgegnerin im Zweifel auch einen Plan mit einem solchen "weißen Fleck" beschlossen hätte. Hätte die Antragsgegnerin das verfassungsrechtliche Gewicht des Entzugs von Baurechten für das Grundeigentum der Antragstellerin hinreichend erkannt, spricht viel dafür, dass sie dem Fortbestand der aus § 34 BauGB folgenden, nach Maßgabe der Umgebungsbebauung bestehenden Baumöglichkeiten den Vorrang vor einer Unwirksamkeit des gesamten Plans gegeben hätte. Hierfür spricht neben der Einlassung der Vertreter der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auch der Umstand, dass seitens der Antragsgegnerin nach dem Satzungsbeschluss über den strittigen Bebauungsplan konkrete Gespräche mit der Antragstellerin bzw. ihrem Ehemann über eine zumindest im Wege der Befreiung zuzulassende Bebauung der Lücke zwischen der ehemaligen Feuerwehr und der Schule geführt wurden. 74 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. 75 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. 76 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.