10 A 2085/12

Tenor Das angefochtene Urteil wird geändert. Die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung der Beklagten vom 17. Januar 2012 in der Fassung der Änderung vom 17. Juli 2012 wird aufgehoben. Die Beklagte und die Beigeladene tragen die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte. Die außergerichtlichen Kosten tragen sie jeweils selbst. Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte und die Beigeladene dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 von Hundert des auf Grund des Urteils jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 von Hundert des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. 1 Tatbestand: 2 Der Kläger ist Nießbrauchsberechtigter an dem mit einem Wohnhaus bebauten Grundstück F.-straße 18 in P. , das ebenso wie das Grundstück der Beigeladenen, F.‑straße 19, im Geltungsbereich des 1969 in Kraft getretenen und auf den Bestimmungen der BauNVO 1962 beruhenden Bebauungsplans Nr. 56 - L. liegt. Dieser setzt für beide Grundstücke ein reines Wohngebiet fest. 3 Das 1978 von dem Rechtsvorgänger der Beigeladenen errichtete Wohnhaus mit Doppelgarage ist mit Bauschein vom 25. November 1976 genehmigt worden. Ausweislich der im Baugenehmigungsverfahren eingereichten Berechnung betrug die Wohnfläche der Erdgeschosswohnung 116,828 qm und diejenige der Wohnung im Obergeschoss 115,209 qm, wobei jeweils die Terrasse im Erdgeschoss und die der Loggia im Obergeschoss nur mit einem Viertel ihrer Grundflächen berücksichtigt wurden. 4 Am 11. Oktober 2011 genehmigte die Beklagte der Beigeladenen eine circa 21,72 qm große Dachterrasse auf dem Garagendach. Von dieser Baugenehmigung macht die Beigeladene bislang keinen Gebrauch. 5 Unter dem 17. Januar 2012 erteilte die Beklagte der Beigeladenen eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung der Erdgeschosswohnung in eine Kleintierpraxis sowie die Errichtung von vier Pkw-Stellplätzen vor dem Wohnhaus. Die Baugenehmigung enthält die Auflage Nr. 15, wonach eine Kundenfrequenz von mehr als 60 Tierhaltern am Tag zu vermeiden ist. Aus dem genehmigten Grundriss ergibt sich, dass alle Räume des Erdgeschosses von der neuen Nutzung erfasst sein sollen. Darin enthalten sind ein Operationsraum, ein Vorbereitungsraum, ein Röntgenraum, ein Behandlungszimmer, ein Labor, ein Wartezimmer, ein Personalraum, eine Diele mit Empfangsbereich, eine Garderobe, ein WC sowie – für den ursprünglich als Terrasse genehmigten Bereich – ein als „Wintergarten“ bezeichneter Raum. Rechnerisch hat der Architekt für die neue Praxis eine Nettogrundfläche von insgesamt 124,81 qm errechnet. Unter dem 1. Dezember 2011 gab die Beigeladene eine in das Baulastenverzeichnis der Beklagten eingetragene Baulasterklärung ab, wonach die Wohnung im Obergeschoss wegen der für die Tierarztpraxis erforderlichen Stellplätze, die zum Teil vor der Garage lägen, als mit der Tierarztpraxis betrieblich verbunden anzusehen sei und nicht separat verkauft oder vermietet werden dürfe. 6 Mit der am 6. Februar 2012 erhobenen Klage hat der Kläger die Aufhebung der der Beigeladenen erteilten Baugenehmigung begehrt. Diese sei in Bezug auf ein nachbarrechtsrelevantes Merkmal unbestimmt, da das zur Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens nach § 13 BauNVO 1962 maßgebliche Flächenverhältnis zwischen der Wohnung im Obergeschoss und der Tierarztpraxis im Erdgeschoss aus ihr nicht hervorgehe. Die Nutzflächenberechnung für das Erdgeschoss sei auch nicht Bestandteil der Baugenehmigung geworden. Selbst wenn man dies anders sehen wollte, fehle jedenfalls eine Nutzflächenberechnung für die Wohnung im Obergeschoss. Es könne daher nicht geprüft werden, ob das Gebäude der Beigeladenen insgesamt als ein unzulässigerweise freiberuflich genutztes anzusehen sei oder ob es in Einklang mit § 13 BauNVO 1962 stehe. Bei dem vom Bundesverwaltungsgericht geforderten Flächenvergleich zwischen Wohnnutzung und freiberuflicher Nutzung sei nur auf die Räume abzustellen, die zum dauernden Aufenthalt von Menschen dienten. Räume wie Diele, WC, Bad und Garderobe müssten ebenso wie die Loggia und die Dachterrasse außer Betracht bleiben. Danach weise die Kleintierpraxis eine Grundfläche von 112,51 qm im Vergleich zu der 88,80 qm großen Grundfläche der Wohnung im Obergeschoss auf. Die freiberufliche Nutzung nehme mithin 55,89 % der Nutzfläche des Gebäudes in Anspruch. Ebenso wenig lasse sich prüfen, ob die Baugenehmigung gegen § 15 BauNVO 1962 verstoße. Die mit der Auflage Nr. 15 in die Baugenehmigung aufgenommene Beschränkung auf 60 die Praxis aufsuchende Tierhalter am Tag gewährleiste nicht, dass der Zu- und Abgangsverkehr nicht zu unzumutbaren Lärmbelästigungen führe. Die Zahl der Tierärzte, die in der Praxis praktizieren dürften, sei nicht verbindlich geregelt, weshalb auch ein Betrieb größeren Umfangs möglich sei. Zudem fehle es an den erforderlichen Stellplätzen, da das Vorhaben in der Baugenehmigung lediglich mit „Nutzungsänderung der Erdgeschosswohnung in eine Kleintierpraxis“ bezeichnet sei. Soweit die Nutzung der Wohnung im Obergeschoss durch eine Baulast als praxiszugehörig abgesichert worden sei, genüge dies nicht. Für die Zuordnung der Wohnung zu der freiberuflichen Tätigkeit bedürfe es einer Baugenehmigung, da darin eine Nutzungsänderung liege. Solle es sich quasi um eine Betriebsleiterwohnung handeln, werde das Gebäude auch dadurch in seinem Gesamtcharakter durch die freiberufliche Nutzung geprägt. 7 In dem vom Berichterstatter erster Instanz durchgeführten Ortstermin am 17. Juli 2012 hat die Beigeladene zu Protokoll erklärt, in der Kleintierpraxis würden einschließlich ihrer Person nicht mehr als zwei Tierärzte tätig werden. Die Beklagte hat daraufhin diese Nutzungsbeschränkung in die Baugenehmigung aufgenommen. 8 Der Kläger hat beantragt, 9 die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung der Beklagten vom 17. Januar 2012 für die Nutzungsänderung der Erdgeschosswohnung in eine Kleintierpraxis auf dem Grundstück F.-straße 19 in P. (Gemarkung T., Flur f, Flurstück 529) in der Fassung der Änderung im Ortstermin am 17. Juli 2012 aufzuheben. 10 Die Beklagte hat beantragt, 11 die Klage abzuweisen. 12 Sie hat die Flächenangaben in der Baugenehmigung für ausreichend erachtet, da beide Wohnungen über identische Grundrisse verfügten. Sie unterschieden sich lediglich durch die im Obergeschoss genehmigte Dachterrasse. Die Nutzflächenberechnung vom 27. Juni 2011 diene auch als Nachweis für die in dem genehmigten Grundriss dargestellten Flächen. Ihr komme damit die Bedeutung einer geprüften Arbeitsgrundlage zu. Die Frage der Stellplätze sei in der Auflage Nr. 10 der Baugenehmigung hinreichend bestimmt geregelt. 13 Die Beigeladene hat ebenfalls beantragt, 14 die Klage abzuweisen. 15 Sie hat auf die Ausführungen der Beklagten Bezug genommen. 16 Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 27. Juli 2012 abgewiesen. Der Kläger habe keinen Gebietswahrungsanspruch, weil die Baugenehmigung eine nach § 13 BauNVO 1962 zulässige Nutzung gestatte. Unter Außerachtlassung des Wintergartens im Erdgeschoss sowie der Loggia und der Dachterrasse im Obergeschoss nähmen die Räume der Tierarztpraxis nicht mehr als 50 % der Gesamtfläche des Gebäudes ein. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei insofern keine schematische Prüfung geboten. Die äußeren Begrenzungen der Grundrisse seien in beiden Geschossen identisch. Unabhängig davon präge auch bei einem exakt berechneten Nutz- und Wohnflächenvergleich die Kleintierpraxis das Gebäude trotz ihrer circa 4 qm größeren Grundfläche nicht. In die Berechnungen seien die Nutzflächen unter Ausschluss der Treppenräume einzustellen. Da es sich bei dem Wintergarten, der Loggia und der Dachterrasse nicht um „Räume“ im Sinne von § 13 BauNVO 1962 handele, blieben auch diese außer Betracht. Der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, auf die sich der Kläger zur Begründung seiner Auffassung, die Flächen von Bad, WC und Flur müssten ebenfalls in Abzug gebracht werden, berufe, sei nicht zu folgen. Die insoweit angeführte Entscheidung betreffe Kellerräume und damit nicht innerhalb der jeweiligen Nutzungseinheit liegende Räume. Bedenken gegen die Bestimmtheit der Baugenehmigung bestünden auch in Bezug auf die genehmigten vier Stellplätze nicht. Sie verstoße auch nicht gegen § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO, da die durch ein Aufkommen von maximal 60 Fahrzeugen verursachten Immissionen auch in einem reinen Wohngebiet von den Nachbarn hinzunehmen seien. 17 Gegen das Urteil richtet sich die vom Senat mit Beschluss vom 28. September 2012 zugelassene Berufung des Klägers. 18 Zu deren Begründung wiederholt der Kläger sein erstinstanzliches Vorbringen und trägt ergänzend vor, dass ein Gebäude seine Prägung nicht ausschließlich durch sein äußeres Erscheinungsbild erhalte, sondern für die Frage der Prägung primär die Nutzung der einzelnen Räumlichkeiten von Bedeutung sei. Daher könne nicht allein auf die Identität der Grundrisse im Erd- und Obergeschoss abgestellt werden, wie das Verwaltungsgericht meine. Auch bei der alternativ vorgenommenen Flächenberechnung irre das Verwaltungsgericht, wenn es den Begriff der „Räume“ in § 13 BauNVO 1962 nicht auf die zum dauernden Aufenthalt von Menschen objektiv geeigneten Räume beschränke, sondern auch Nebenräume wie Dielen, Bäder und WC einbeziehe. Dass derartige Nebenräume bei der Berechnung der für § 13 BauNVO 1962 maßgeblichen Wohnfläche keine Rolle spielten, judizierten sowohl der Bayerische Verwaltungsgerichtshof als auch das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht und werde auch in der Literatur vertreten. Ob sich diese Nebenräume im Keller oder innerhalb der Nutzungseinheit befänden, sei ohne Bedeutung. Ebenso wenig sei von Belang, ob sie von außen wahrgenommen werden könnten. Folge man dennoch der Auffassung des Verwaltungsgerichts bleibe offen, welche „besonderen Umstände“, die nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine Überschreitung der 50 %-Grenze bei der Inanspruchnahme der Nutzfläche zu freiberuflichen Zwecken rechtfertigen könnten, hier gegeben seien. Denn auch das Verwaltungsgericht sei bei seiner Berechnung zu einer um 4 qm größeren Fläche der Tierarztpraxis im Vergleich zu der Fläche der darüber liegenden Wohnung gelangt, ohne besondere Umstände für eine dennoch angenommene Prägung als Wohngebäude zu benennen. Die freiberufliche Tätigkeit präge das Gebäude auch deshalb, weil das Obergeschoss aufgrund der vorhandenen Dachschrägen rechnerisch eine kleinere Fläche aufweise als das Erdgeschoss. Die Dachschrägen führten auch dazu, dass das Gesamtgebäude in seinem äußeren Erscheinungsbild mehr durch die Erdgeschossnutzung als durch die des Obergeschosses geprägt werde. Dies zeige sich insbesondere in dem Schnitt A-A der genehmigten Bauvorlagen. Da mit der Baulast der Wohnung zudem die Eigenschaft einer Betriebsleiterwohnung verliehen werden solle, liege ein weiterer Umstand vor, der die freiberufliche Prägung des Gebäudes untermauere. Weder die als Zielvorgabe formulierte Auflage, eine Kundenfrequenz von mehr 60 Tierhaltern pro Tag zu vermeiden, noch die Beschränkung auf höchstens zwei in der Praxis tätige Tierärzte sei geeignet, einen ausreichenden Nachbarschutz in Bezug auf den von dem genehmigten Betrieb der Tierarztpraxis zu erwartenden Zu- und Abfahrtsverkehr sicherzustellen. Werde die Praxis täglich sechs Stunden betrieben, könnten von einer Person am Tag 15 Tiere, mithin bei sechs in der Praxis tätigen Personen insgesamt 90 Tiere behandelt werden. 19 Der Kläger beantragt, 20 das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag erster Instanz zu erkennen. 21 Die Beklagte beantragt, 22 die Berufung zurückzuweisen. 23 Sie beruft sich auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils. Ohne die vom Kläger als Nebenräume angesehenen Räumlichkeiten läge, wie sich aus den Regelungen der §§ 49 Abs. 4, 50 Abs. 1 und 2 BauO NRW ergebe, gar keine Wohnung vor, weshalb diese Räume bei der Flächenberechnung nicht außer Betracht bleiben könnten. Angesichts der Identität der Außenmaße der Geschosse sei eine detaillierte Wohnflächenberechnung entbehrlich gewesen. Daran ändere auch die wegen der Dachschrägen geringfügig rechnerische Verkleinerung der Wohnfläche im Obergeschoss nichts. Von einer Betriebsleiterwohnung könne nicht ausgegangen werden, da die Baulast ausschließlich eine Regelung zur Nutzung der Garage bezwecke. Die Bedenken des Klägers bezüglich des vorhabenbedingten Kraftfahrzeugaufkommens würden durch die seit September 2012 stattfindende freiberufliche Nutzung widerlegt. Seit der Aufnahme der Tierarztpraxis habe es keinerlei Beschwerden von Anwohnern gegeben. 24 Die Beigeladene beantragt ebenfalls, 25 die Berufung zurückzuweisen. 26 Die Beigeladene schließt sich den vom Verwaltungsgericht in der angefochtenen Entscheidung wiedergegebenen und den von der Beklagten schriftsätzlich vorgetragenen Rechtsansichten an. 27 Die Berichterstatterin hat die örtlichen Gegebenheiten am 21. August 2013 in Augenschein genommen. Bezüglich der bei der Ortsbesichtigung getroffenen Feststellungen wird auf das Terminsprotokoll sowie die gefertigten Lichtbilder verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Verfahrensakte, den der Gerichtsakten in den Verfahren 25 K 4333/10, 25 L 1057/12 (VG Düsseldorf) und 10 B 1009/12 (OVG NRW) sowie auf den Inhalt der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten (Beiakten Hefte 1 bis 18) Bezug genommen. 28 Entscheidungsgründe: 29 Die zulässige Berufung ist begründet. 30 Die Klage ist zulässig und begründet. Die angefochtene Baugenehmigung ist hinsichtlich nachbarschützender Vorschriften rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. 31 Der Kläger hat als dinglich Berechtigter an einem mit dem Baugrundstück in demselben Baugebiet liegenden Wohngrundstück gegenüber dem Vorhaben einen Anspruch auf Wahrung der 1969 im Bebauungsplan Nr. 56 – L. festgesetzten Gebietsart. 32 Die genehmigte Tierarztpraxis ist in dem festgesetzten reinen Wohngebiet ihrer Art nach unzulässig (§ 30 BBauG in der Fassung vom 23. Juni 1960 - BGBl. I. S. 341 - in Verbindung mit § 3 BauNVO in der Fassung vom 26. Juni 1962 - BGBl. I S. 429 -). 33 Sie wahrt nicht den durch § 13 BauNVO 1962 für freiberufliche Nutzungen gestatteten Rahmen. Diese Bestimmung vermittelt Drittschutz, da sie Bestandteil der Gebietsfestsetzung des Bebauungsplans ist. Der Nachbar, dessen Grundstück in demselben Baugebiet wie das Baugrundstück liegt, kann einen Verstoß gegen § 13 BauNVO daher grundsätzlich unabhängig davon abwehren, ob er durch die fragliche Nutzung unzumutbar beeinträchtigt wird. Von einem solchen Verstoß ist hier auszugehen. 34 Gemäß § 13 BauNVO 1962 sind in den Baugebieten nach §§ 2 bis 9 „Räume“ für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, zulässig. Die Beschränkung auf „Räume“, wie sie in der hier anzuwendenden Fassung von § 13 BauNVO 1962 noch für alle Baugebiete gleichermaßen galt, berücksichtigt, dass die freien Berufe wohnartig im Sinne von "gleichsam privat" und deshalb mehr oder weniger in jeder Wohnung ausgeübt werden können. 35 Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1985 – 4 C 34.81 –, ZfBR 1985, 143. 36 Mit der Begrenzung auf „Räume“ trägt § 13 BauNVO 1962 zugleich den Anforderungen der Gebiete der §§ 2 bis 6 BauNVO 1962 an die Wohnruhe Rechnung. Er enthält die gesetzliche Wertung der grundsätzlichen Vereinbarkeit der darin angesprochenen Nutzungen mit den in den Baugebieten jeweils zulässigen Wohnnutzungen, sofern die freiberufliche Nutzung dem Gebäude nicht den Charakter als Wohngebäude nimmt. Einer darüber hinausgehenden Differenzierung nach bestimmten Typen der freiberuflichen Tätigkeit sind die freiberuflichen Nutzungen in Wohngebäuden nicht zugänglich. Was den Umfang angeht, erlaubt § 13 BauNVO nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, 37 vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 2001 – 4 C 8.00 –, NVwZ 2001, 1284 zu der Neufassung von § 13 BauNVO, 38 dass in einem Wohnhaus eine oder auch mehrere Wohnungen ausschließlich für freie oder ähnliche Berufe genutzt werden, solange das Wohnhaus nicht durch überwiegende berufliche Nutzung dem Wohnen entfremdet wird. Deshalb darf die freiberufliche Nutzung in Mehrfamilienhäusern, die in einem der genannten Baugebiete liegen, nicht mehr als die halbe Anzahl der Wohnungen und nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche in Anspruch nehmen, wobei es entscheidend darauf ankommt, dass der spezifische Gebietscharakter auch für das einzelne Gebäude gewahrt bleibt. 39 Vgl. BVerwG, Urteile vom 20. Januar 1984 – 4 C 56.80 ‑, BVerwGE 68, 324, 328-330, vom 25. Januar 1985 – 4 C 34.81 –, BRS 44 Nr. 47 und vom 18. Mai 2001 – 4 C 8/00 –, NVwZ 2001, 1284, 1285. 40 Der Zweck der Beschränkung der freiberuflichen oder der ihr ähnlichen Nutzung auf "Räume" liegt darin, die Prägung der Wohngebäude in den Wohngebieten durch ihre Wohnnutzung zu erhalten. In einem Wohngebäude in einem Wohngebiet erwartet man keine Büro- oder Praxiseinheiten, die größer sind als die in dem Hause und in dem Gebiet vorhandenen Wohnungen. Büros oder Praxen, die größer als eine Wohnung sind, drängen die Wohnnutzung übermäßig zurück und lassen das Gebäude als ein gewerblich genutztes Gebäude erscheinen. Zwar sind – wie sich aus dem unbeschränkten Wortlaut des § 13 BauNVO ergibt – in Wohngebieten nicht nur "kleine" freiberufliche Nutzungseinheiten zulässig. Der Charakter eines Wohngebäudes geht aber verloren, wenn in ihm freiberufliche oder diesen ähnliche gewerbliche Nutzungen vorhanden sind, die größer sind als die für Wohnhäuser typische Nutzungseinheit, die Wohnung. So sind beispielsweise "Großbüros" geeignet, den Wohnhauscharakter des Gebäudes zu beseitigen, auch wenn die 50 %-Grenze hinsichtlich der Zahl der Nutzungseinheiten und/oder der Nutzfläche noch nicht erreicht ist. 41 Bei alledem ist zu berücksichtigen, dass die vom Bundesverwaltungsgericht entwickelte Auslegung nicht rechtssatzartig anzuwenden ist. 42 Vor diesem rechtlichen Hintergrund erweist sich die Nutzungsänderung der Wohnung im Erdgeschoss des Hauses der Beigeladenen als bauplanungsrechtlich unzulässig. 43 Die von der genehmigten Tierarztpraxis in Anspruch genommene Nutzfläche überschreitet mit circa 124,81 qm die Wohnfläche des Obergeschosses mit maximal 116,23 qm und es liegen auch keine anderen Anhaltspunkte vor, die das Gebäude unabhängig von der überwiegend freiberuflichen Nutzung insgesamt als ein dem spezifischen Gebietscharakter entsprechendes Wohngebäude prägen könnten. 44 Das ursprünglich in dem Gebäude vorhandene nahezu identische Flächenverhältnis zwischen Erd- und Obergeschoss ist durch die späteren baulichen Änderungen aufgelöst worden. Die von der genehmigten Tierarztpraxis in Anspruch genommene Fläche ist größer als die Fläche der im Obergeschoss stattfindenden Wohnnutzung, da sie mit dem in der Baugenehmigung als „Wintergarten“ dargestellten Bereich über einen zusätzlichen, der freiberuflichen Nutzung gänzlich zuzurechnenden circa 9,09 qm großen geschlossenen Raum verfügt, der in der darüber liegenden Wohnung fehlt. Hinzu kommt ein kleiner Flur im Eingangsbereich zum Erdgeschoss. 45 Da für den Größenvergleich der Wohnnutzung und der freiberuflichen Nutzung die tatsächlichen Verhältnisse maßgeblich sind, 46 vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 2001– 4 C 8.00 –, juris, 47 ist der im Erdgeschoss liegende und als „Wintergarten“ bezeichnete Raum mit seiner gesamten Grundfläche der freiberuflichen Nutzung zuzuschlagen. Es handelt sich um einen normalen Wohnraum, der lediglich in der nördlichen Außenwand über bodentiefe Fensterelemente und eine Tür zum Garten verfügt. Er besitzt in Abweichung zu der für Wintergärten typischen Konstruktion kein Glasdach und auch die übrigen Wände grenzen den Raum nach außen nicht durch Glaselemente ab, sodass es auf die für Wintergärten in der Wohnflächenverordnung (WoflV) oder der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) geregelten Anrechnungsmaßstäbe nicht ankommt. 48 Die für die Wohnung im Obergeschoss genehmigte, bislang aber nicht errichtete Dachterrasse ist dementsprechend nicht in die Bewertung einzubeziehen. 49 Ob die vom Kläger unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, 50 vgl. Urteil vom 14. Mai 2001 – 1 B 99.652 –, BRS 64 Nr. 67, 51 vertretene Auffassung, die nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen vorgesehenen Räume, wie zum Beispiel Dielen, Garderoben, Gäste-WC und Bäder, seien für die Prägung des Gebäudes regelmäßig nicht von Bedeutung, zutrifft, kann offen bleiben, da diese Räumlichkeiten mit Ausnahme des Badezimmers im Obergeschoss nahezu dieselben Flächen im Erd- wie im Obergeschoss in Anspruch nehmen. 52 Soweit die Wohnung im Obergeschoss mit der Loggia über einen der Wohnnutzung zuzurechnenden Außenwohnbereich verfügt, ist dieser nur anteilig zu berücksichtigen, sodass es bei einem Überwiegen der freiberuflichen Nutzung bleibt. Außenwohnbereiche prägen das einzelne Gebäude im Vergleich zu geschlossenen Wohnräumen deutlich weniger. Dies kommt auch in den Regelwerken zur Wohnflächenberechnung zum Ausdruck. Der am 31. Dezember 2003 außer Kraft getretene § 44 Abs. 2 II. BV gestattete die Berücksichtigung der Grundflächen von Loggien, Terrassen und Balkonen höchstens bis zur Hälfte. Insoweit setzte er angemessene Grenzen, die auch im Rahmen der Prüfung des § 13 BauNVO 1962 Berücksichtigung finden können, wenn die Flächen – wie hier – üblicher Wohnnutzung noch zugerechnet werden können. 53 Vgl. zur Anwendbarkeit der II. BV im Rahmen von § 13 BauNVO: OVG NRW, Beschluss vom 7. November 2003 – 7 B 912/03 –. 54 Nichts anderes regelt die seit dem 1. Januar 2004 gültige, die II. BV ersetzende WoflV, wonach gedeckte Loggien, Terrassen und Balkone zu 25 % bis 50 % in die Berechnung der Wohnfläche einzustellen sind. Dass es sich bei der Loggia nicht um einen geschlossenen "Raum" handelt, hindert entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts die Anwendung der II. BV oder der WoflV im Rahmen der Prüfung des § 13 BauNVO 1962 nicht. § 13 BauNVO 1962 verwendet den Begriff "Räume" in Abgrenzung von dem Begriff "Gebäude", um Raumeinheiten zu kennzeichnen, die nur Teile des Gebäudes sind und bei freiberuflicher Nutzung das Gebäude nicht insgesamt zu einem gewerblichen machen. 55 Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 23. September 2002 ‑ 7 B 1283/02 –, m.w.N. 56 Welcher Art die Flächen sein müssen, die zu Wohnzwecken genutzt werden, ergibt sich daraus nicht. Unabhängig von dem Umstand, dass die Fläche der Loggia mit circa 7,70 qm nicht die Fläche des darunter liegenden Wintergartens erreicht, wird durch ihre anteilige Berücksichtigung mit maximal 3,85 qm (50 %) die Größe der in der Tierarztpraxis stattfindenden freiberuflichen Nutzung weiterhin nicht erreicht. 57 Anhaltspunkte für eine von der 50 %-Regel abweichende Beurteilung bestehen hier nicht und sind von der Beklagten und der Beigeladenen auch in der Berufungsverhandlung nicht geltend gemacht worden. 58 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1 und Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 ff. ZPO. 59 Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.