14 A 6727/95

Das angefochtene Urteil wird geändert. Der Beklagte wird unter Aufhebung seines Bescheides vom 29. Januar 1990 und des Widerspruchsbescheides vom 19. September 1990 verpflichtet, der Klägerin eine Genehmigung zur Zweckentfremdung der Wohnräume im Haus B. straße 193 in K. -P. im I. Obergeschoß und Dachgeschoß zu erteilen. Im übrigen wird die Berufung zurückgewiesen. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Die Klägerin ist seit Juli 1988 Eigentümerin des um 1910 erbauten Gebäudes B. straße 193 in K. -P. . Das Erdgeschoß des Hauses wurde seit seiner Errichtung als Gaststätte und das erste Obergeschoß mit den Mansarden im Dachgeschoß zu Wohnzwecken genutzt. Die Wohnung war mit WC und Bad ausgestattet und wurde ausweislich vorliegender Pachtverträge aus den Jahren 1969, 1976 und 1978 von den jeweiligen Pächtern der Gaststätte bewohnt. Mit Schreiben vom 21. November 1989 beantragte die Klägerin die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für die Umwandlung der etwa 90 qm großen Wohnung im ersten Obergeschoß mit Mansarden für eine gewerbliche Nutzung als Hotel Garni. Im ersten Obergeschoß und im Dachgeschoß sollten nichttragende Wände teilweise entfernt und durch neue Leichtwände ersetzt werden. Zur Begründung gab die Klägerin an, die Räume seien vom Gaststättenbetreiber bis vor etwa vier Jahren bewohnt bzw. möbliert oder an Gäste vermietet worden. Seitdem stünden die Räume wegen des unbewohnbaren Zustandes leer. Im Rahmen einer Anhörung zu einer beabsichtigten Ablehnung der beantragten Genehmigung machte die Klägerin mit Schreiben vom 15. Dezember 1989 geltend, wie bereits in dem Antrag, der im übrigen nicht für nötig erachtet werde, mitgeteilt worden sei, seien die Räume bisher bereits möbliert und an Hotel- und Pensionsgäste vermietet worden. Außerdem seien die Räume nicht mehr bewohnbar gewesen und hätten seit ca. vier Jahren leergestanden. Mit Bescheid vom 29. Januar 1990 lehnte der Beklagte den Antrag auf Erteilung der Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum mit der Begründung ab: Die betroffene Wohnung sei aufgrund ihres Alters und ihrer Ausstattung preisgünstiger und einfacher Wohnraum. Gerade bezüglich dieses Wohnraums bestehe in K. eine besondere Mangelsituation, so daß die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum dieser Baualtersklasse und entsprechender Miethöhe nicht sichergestellt sei. Zur Begründung ihres Widerspruchs trug die Klägerin vor, sie habe bisher in einem größeren Umfang freifinanzierten Wohnraum errichtet, für den ein Mietzins vereinbart sei, der unter dem nach dem Mietspiegel erzielbaren Mietzins liege. Wenn sie - die Klägerin - geschädigt werde, müsse sie Mieterhöhungen vornehmen. Während das Amt für Wohnungswesen die seit Jahren nicht mehr bewohnbaren Räume nicht einmal besichtigt habe, könne der zuständige Außendienstbeamte des Bauaufsichtsamtes, Herr Homis, bestätigen, daß die Räume nicht mehr benutzbar gewesen seien. Ausweislich eines Vermerks über eine Besichtigung durch Bedienstete des Beklagten am 22. März 1990 konnte nicht mehr überprüft werden, ob die Wohnräume noch bewohnbar waren, weil bereits erhebliche Umbaumaßnahmen durchgeführt worden waren. Durch Bescheid vom 19. September 1990 wies der Beklagte den Widerspruch mit der Begründung zurück: Aus der behaupteten möblierten Vermietung der Räume an Hotel- und Pensionsgäste lasse sich kein Genehmigungsanspruch herleiten, weil diese gewerbliche Nutzung ohne Zweckentfremdungsgenehmigung erfolgt sei. Die Wohnräume befänden sich zumindest jetzt in einem zu Wohnzwecken instandsetzungsfähigen Zustand. Eine zukünftige Nutzung der Räume zu Wohnzwecken sei auch nach erfolgtem Umbau z.B. in Form einer Einzelzimmervermietung auf der Basis von Wohnungsmietverträgen möglich. Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin geltend gemacht: Zum Zeitpunkt des Kaufs des Objekts durch Vertrag vom 21. April 1988 seien die Wohnräume bereits seit vier Jahren nicht mehr bewohnt worden, weil sie längst unbewohnbar geworden seien. Der Pächter der Gaststätte habe nicht in dem Haus gewohnt. Die Unbewohnbarkeit der Räume sei durch den Außendienstbeamten des Bauaufsichtsamtes, Herrn H. , vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen festgestellt worden. Zur Unbewohnbarkeit sei hinzugekommen, daß zwischen der Gaststätte und dem Obergeschoß lediglich eine alte Holzdecke vorhanden gewesen sei, so daß der Schallschutz ungenügend gewesen sei. Die Nutzung der Räume als Hotel habe die Sanierung gerechtfertigt, während eine Sanierung lediglich zu Wohnzwecken nicht rentabel gewesen wäre. Es wären umfangreiche und teure Isoliermaßnahmen notwendig gewesen, die zu einer Kostenmiete von über 20,- DM je Quadratmeter geführt hätten. Bei einer solchen Miete könne für einen Altbau kein Mieter gefunden werden. Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide vom 29. Januar 1990 und 19. September 1990 zu verpflichten, der Klägerin die beantragte Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat geltend gemacht: Ob die Räume vor den Umbaumaßnahmen in einem unbewohnbaren Zustand gewesen seien, könne dahingestellt bleiben, weil die Wohnung mit vertretbarem Aufwand wieder für Wohnzwecke habe hergerichtet werden können. Zu dem Umfang der erforderlichen Arbeiten und den notwendigen Kosten habe die Klägerin keine Angaben gemacht. Eine etwa fehlende Rentabilität der Gaststätte ohne Hotelbetrieb rechtfertige nicht, Wohnraum zu opfern. Durch das angefochtene Urteil, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Es hat im wesentlichen ausgeführt, ein schutzwürdiges berechtigtes Eigentümerinteresse oder ein vorrangiges öffentliches Interesse an der Zweckentfremdung bestehe nicht. Auf das Vorbringen der Klägerin zur Bewohnbarkeit des früheren Wohnraums komme es nicht an. Handele es sich gegebenenfalls aus wirtschaftlichen Gründen nicht um Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts, scheide bereits aus diesem Grund die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung aus. Zur Begründung ihrer Berufung macht die Klägerin geltend: Es sei überraschend, daß das Verwaltungsgericht keine Feststellungen zur Bewohnbarkeit der Wohnung getroffen habe, obwohl diese Frage von Anfang an zwischen den Parteien streitig gewesen sei. Es habe keinen Grund zu der Annahme gegeben, sie - die Klägerin - habe ihre Rechtsverfolgung bewußt auf den Verpflichtungsantrag beschränken wollen. Die Wohnung in dem Haus sei unbewohnbar gewesen und dementsprechend auch lange vor dem Erwerb des Hauses nicht mehr genutzt worden. So seien die Holzdecken durchgefault und nicht mehr tragfähig gewesen. Auch die Fensterrahmen seien durchgefault und die Scheiben zerbrochen gewesen. Sie hätten gänzlich erneuert werden müssen, wie auch viele Türen. Die Wasserleitungen seien zum Teil durchgerostet, zum Teil verrostet gewesen, was sicher ein wesentlicher Grund für die Fäulnis im gesamten Holzbereich gewesen sei. Die unbenutzbar gewordenen Öfen hätten durch eine neue Heizungsanlage ersetzt werden müssen. Auch seien die Kamine erneuert worden. Das Dach sei undicht gewesen, ein Teil des Dachgebälks verrottet und die Treppe zwischen Obergeschoß und Dachgeschoß sei morsch gewesen. Eine Aufstellung der Rechnungen für die Umbauarbeiten "Bergertreff" belaufe sich auf über 190.000,- DM. Auch wenn sich dieser Aufwand um etwa 30.000,- DM verringert hätte, weil bei einer Wohnnutzung weniger Bäder hätten errichtet werden müssen, hätte sich mit der in dem Haus erzielbaren Rohmiete allenfalls eine monatliche Rendite von 800,- DM ergeben. Die Baukosten ließen sich damit in einem Zeitraum von zehn Jahren nicht amortisieren, selbst wenn der Zinsaufwand nicht berücksichtigt würde. Die frühere Eigentümerin, Frau G. , habe sich offensichtlich in finanziellen Schwierigkeiten befunden. Die Tochter von Frau G. , die sich bei Herrn W. H. in der Ausbildung befunden habe, habe diesen um Hilfe gebeten. Herr W. H. habe in der M. straße, der E. -M. -Straße und der B. straße eine große Anzahl von Ersatzwohnungen errichtet. Für die Häuser M. straße 47 und E. -M. -Straße 2 a und b sei die Baugenehmigung am 10. Juni 1988 erteilt worden; die Häuser mit insgesamt 12 Wohnungen seien am 25. Juni 1989 abgenommen worden. Herr W. H. habe einen Geschäftsanteil von 98 % der Klägerin; 2 % halte sein Sohn. Die Klägerin beantragt sinngemäß, das angefochtene Urteil zu ändern und 1. festzustellen, daß die Nutzung des Gebäudes B. straße 193 in K. - P. als Gaststätte und zu Beherbergungszwecken keiner Zweckentfremdungsgenehmigung bedarf, 2. hilfsweise, den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 29. Januar 1990 und des Widerspruchsbescheides vom 19. September 1990 zu verpflichten, die Zweckentfremdungsgenehmigung für die Umwandlung der Wohnung in dem Haus B. straße 193 in K. - P. im I. Obergeschoß mit Mansarden im Dachgeschoß für eine gewerbliche Nutzung als Hotel Garni zu erteilen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er trägt vor: Es sei zwar davon auszugehen, daß der Gebrauch des I. Obergeschosses sowie des Dachgeschosses zu Wohnzwecken ohne Durchführung von Renovierungsarbeiten nicht möglich gewesen sei, dies sei allerdings darauf zurückzuführen, daß in der Vergangenheit notwendige Instandhaltungsmaßnahmen unterlassen worden seien. Nach Auswertung der Rechnungsbelege seien lediglich 85.000,-- DM zur Wiederherstellung und Nutzung des Wohnraums im I. Obergeschoß und Dachgeschoß in Ansatz zu bringen. Bei einer Vermietung zu Wohnzwecken wäre ein Kostenausgleich innerhalb eines Renditezeitraums von 10 Jahren auch unter Berücksichtigung der Zinsbelastung erzielbar gewesen. Zwar habe Herr H. auf den Grundstücken M. straße 47 und E. -M. - Straße 2 a und 2 b in K. zwei Wohneinheiten geschaffen, diese könnten aber nicht als Ersatz für den streitbefangenen Wohnraum angesehen werden. Selbst wenn noch ein zeitlicher Zusammenhang anerkannt werde, so fehle es an einem sachlichen Bezug zwischen dem errichteten und dem umgewandelten Wohnraum, da die Klägerin zu keinem Zeitpunkt dargelegt habe, daß sie beabsichtige, neuen Wohnraum zu schaffen, um dafür zeitgleich oder später den in Rede stehenden Wohnraum umzuwidmen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Verfahrensakte, der Verfahrensakte 16 L 957/94 VG Köln - 14 B 2258/94 - und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die Berufung hat im wesentlichen Erfolg. Das in der Berufungsinstanz mit dem Hauptantrag verfolgte Feststellungsbegehren ist allerdings unbegründet, weil die Klägerin für die Zweckentfremdung der Wohnräume im Obergeschoß und Dachgeschoß des Hauses B. straße 193 gemäß Art. 6 § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts - MRVerbG - der (Zweckentfremdungs-) Genehmigung bedarf. Die Stadt K. ist durch die aufgrund Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG erlassenen Zweckentfremdungsverordnungen vom 4. Mai 1981 - GV NW Seite 232 -, vom 24. April 1990 - GV NW Seite 251 - und vom 4. Juli 1995 - GV NW Seite 610 - (ZwEVO) - wie auch zuvor bereits durch die Zweckentfremdungsverordnung vom 22. Februar 1972 (GV NW Seite 29) - zu einem Gebiet bestimmt worden, in dem Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung zugeführt werden darf. Bei den Räumen im Ober- und Dachgeschoß des Hauses B. straße 193, die anderen als Wohnzwecken zugeführt werden sollen, handelt es sich um Wohnraum im Sinne des Mietrechtsverbesserungsgesetzes und der Zweckentfremdungsverordnung. An Wohnraum in diesem Sinne fehlt es, (1.) wenn die Räume etwa aus bebauungs- oder bauordnungsrechtlichen Gründen nicht mehr bewohnt werden dürfen, (2.) wenn sie wegen vorhandener Mängel oder Mißstände zumutbar nicht bewohnt werden können oder (3.) wenn sie aus anderen Gründen sich nicht mehr als Wohnraum zu angemessenen Bedingungen vermieten lassen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 1982 - 8 C 15.80 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 7, und Urteil vom 2. Dezember 1983 - 8 C 155.81 -, aaO Nr. 10. Ein Mißstand ist namentlich dann gegeben, "wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Verhältnisse entspricht" (§ 39 e Abs. 2 Satz 1 BBauG = § 177 Abs. 2 BauGB); ein Mangel ist insbesondere dann vorhanden, "wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter ... die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird" (§ 39 e Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BBauG = § 177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 1982 aaO Nr. 7; Urteil vom 10. Mai 1985 - 8 C 35.83 - aaO Nr. 12; Urteil vom 14. Dezember 1990 - 8 C 38.89 - aaO Nr. 16. Liegt ein Mangel oder Mißstand vor, greift das Zweckentfremdungsverbot gleichwohl ein, wenn der zur Beseitigung einer Unbewohnbarkeit erforderliche Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand wirtschaftlich vertretbar und dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbar ist. Ein Mangel oder Mißstand kann dann mit einem zumutbaren Aufwand behoben werden, wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können. Unzumutbar sind demgegenüber Modernisierungs- und Renovierungsaufwendungen bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise dann, wenn der mit ihnen erreichbare Zustand nicht hinreichend verläßlich erwarten läßt, daß die modernisierten oder renovierten Räume mindestens zehn Jahre lang zu einem die vorausgesetzte Rendite erbringenden Mietzins vermietet werden können. Abzusetzen ist von dem Aufwand allerdings der Wert derjenigen Investitionen, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären. Dabei ist ohne Bedeutung, ob der Verfügungsberechtigte selbst oder sein Rechtsvorgänger die notwendigen Maßnahmen unterlassen hat. Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1985, - 8 C 35.83 - aaO Nr. 12; Urteil vom 20. August 1986 - 8 C 16.84 - aaO Nr. 13; Urteil vom 14. Dezember 1990 - 8 C 38.89 - aaO Nr. 16. Nach der von der Klägerin gegebenen Beschreibung des Zustandes des Hauses B. straße 193 ist bei der Übernahme durch sie von der Unbewohnbarkeit der Wohnung im Ober- und Dachgeschoß auszugehen. Auch der Beklagte hält den Gebrauch dieser Geschosse zu Wohnzwecken ohne Durchführung von Renovierungsarbeiten nicht für möglich. Die zwischen den Beteiligten strittige Frage, ob der hierfür erforderliche finanzielle Aufwand durch die erzielbare Rendite innerhalb von zehn Jahren ausgeglichen werden kann, stellt sich in Wahrheit nicht. Aus den Angaben der Klägerin zum Zustand der Wohnung folgt nämlich auch, daß zur Erhaltung der Bewohnbarkeit gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsarbeiten in der Vergangenheit unterblieben sind. Insbesondere die zur Unbewohnbarkeit führenden erheblichen Feuchtigkeitsschäden hätten verhindert werden können, wenn das Dach rechtzeitig repariert, zerbrochene Scheiben ersetzt und vom Rost zerfressene Leitungen ausgetauscht worden wären. Den zuletzt genannten Schaden hat die Klägerin als wesentlichen Grund für die Fäulnis im gesamten Holzbereich des ersten Geschosses und des Obergeschosses angesehen. Unter Berücksichtigung des Umstands, daß die Wohnung über Jahrzehnte bis etwa Mitte der 80'er Jahre bewohnt war, die Pachträume in dem vor Aufgabe der Wohnnutzung zuletzt geschlossenen Pachtvertrag vom 10. Juli 1978 als im guten Zustand befindlich bezeichnet wurden, ist deshalb anzunehmen, daß der Umfang der Renovierungsaufwendungen im wesentlichen durch die unterbliebenen Instandsetzungsarbeiten verursacht wurde. Der Grund dafür, daß in der Vergangenheit notwendige Maßnahmen unterlassen wurden, dürften - wie die Klägerin angegeben hat - finanzielle Schwierigkeiten der früheren Eigentümerin, Frau G. , gewesen seien. Die Berufung hat mit dem Hilfsantrag Erfolg. Der die Genehmigung versagende Bescheid des Beklagten vom 29. Januar 1990 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 19. September 1990 ist rechtswidrig, weil die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Zweckentfremdungsgenehmigung hat (vgl. § 113 Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). Die Klägerin hat in beachtlicher Weise durch die Errichtung der Häuser M. straße 47 und E. -M. -Straße 2 a und 2 b in K. Ersatzwohnraum geschaffen, so daß durch die Zweckentfremdung der hier in Rede stehenden Wohnung die allgemeine Wohnungsversorgung nicht berührt wird. Voraussetzungen für die Beachtlichkeit eines Angebots, Ersatzwohnraum zu schaffen, sind, daß 1. der Ersatzraum im Gebiet der Gemeinde geschaffen wird, in deren Gebiet der zweckentfremdete Wohnraum verloren geht, 2. der Ersatzraum im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen wird, 3. in der Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten Wohnraum und über den Ersatzwohnraum Übereinstimmung besteht, 4. der neugeschaffene Raum jedenfalls nicht kleiner sein darf als der zweckentfremdete Raum und diesen im Standard nicht in einer dem allgemeinen Wohnungsmarkt nachteiligen Weise unterschreitet, 5. der Zulässigkeit einer Überschreitung des Standards, den der zweckentfremdete Raum hat, eine obere Grenze gesetzt ist und 6. der Ersatzraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen muß wie der zweckentfremdete Wohnraum. Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März 1982 - 8 C 23.80 -, BVerwGE 65, 139, 145. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen hat der Beklagte, der die örtlichen Verhältnisse kennt, nicht in Frage gestellt. Soweit er möglicherweise Einwände bezüglich des Bestehens eines zeitlichen Zusammenhangs der Schaffung des Ersatzwohnraums mit der Zweckentfremdung erhebt, greifen etwaige Bedenken nicht durch. Für die Häuser M. straße 47 und E. -M. -Straße 2 a und 2 b wurde die Baugenehmigung am 10. Juni 1988 erteilt und die bauaufsichtliche Abnahme erfolgte am 25. Juni 1989. Diese Häuser wurden somit nur wenige Monate vor Beantragung der Zweckentfremdungsgenehmigung für die Wohnung in dem Haus B. straße 193 zur Durchführung der Umbaumaßnahmen dieser Wohnung in ein Hotel Garni fertiggestellt. Mit Blick auf die Dauer, die die Realisierung eines ebenfalls beachtlichen Angebotes, zukünftig Ersatzwohnraum zu schaffen, beansprucht, liegt bei dem hier in Rede stehenden Zeitraum ein - sogar eher enger - zeitlicher Zusammenhang zwischen der Schaffung des Ersatzraumes und der Zweckentfremdung vor. Es ist auch davon auszugehen, daß in der Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten Wohnraum und über den Ersatzraum Übereinstimmung beteht. Zwar hat Herr W. H. persönlich die Häuser M. straße 47 und E. -M. -Straße 2 a und 2 b als Bauherr errichtet. Da er aber 98 % der Geschäftsanteile der Klägerin hält - 2 % der Geschäftsanteile hält sein Sohn - besteht praktisch Übereinstimmung in der Verfügungsberechtigung. Die Eignung der oben genannten Wohnhäuser als Ersatzwohnraum scheitert entgegen der Ansicht des Beklagten nicht an einem fehlenden sachlichen Bezug zwischen dem errichteten und dem zweckentfremdeten Wohnraum. Neben den vom Bundesverwaltungsgericht aufgestellten sechs Voraussetzungen für die Beachtlichkeit des Ersatzwohnraums ist nicht noch zu fordern, daß angegeben wird, der neu zu errichtende Wohnraum werde geschaffen, um anderen Wohnraum umzuwidmen (sogenannter intentionaler Zusammenhang zwischen Zweckentfremdung und Neuschaffung von Wohnraum). Durch das Zweckentfremdungsverbot soll in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, der Bestand an Wohnraum geschützt werden. Es geht dabei um die Sicherstellung des Normalen. Vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -, BVerfGE 38, 348, 360. Diesem Zweck ist hinreichend genügt, wenn ein durch die Zweckentfremdung eingetretener Verlust für den Wohnungsmarkt durch die Schaffung von Ersatzwohnraum, der den genannten sechs Anforderungen des Bundesverwaltungsgerichts genügt, ausgeglichen wird. Vgl. ebenso BayVGH, Urteil vom 26. November 1998 - 24 B 97.2158 -, ZMR 1999, 290, 292. Ein etwaiges Interesse der Verwaltung, vorab darüber informiert zu sein, ob die Schaffung von neuem Wohnraum für die Umwidmung bestehenden Wohnraums zweckentfremdungsrechtlich von Bedeutung ist, um so möglicherweise die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt leichter einschätzen zu können, ist durch Art. 6 MRVerbG, der nur den Bestandschutz bezweckt, nicht gedeckt. Das Zweckentfremdungsverbot darf nur zur Erhaltung des notwendigen Wohnraums eingeführt werden; andere denkbare Zielsetzungen sind ausgeschlossen. Vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 a.a.O., S. 360. Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. Mit Rücksicht darauf, daß sich die Zurückweisung des Hauptantrages für die Klägerin wirtschaftlich nicht negativ auswirkt, erscheint es angemessen, dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits in vollem Umfang aufzuerlegen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung - ZPO -. Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen, vgl. § 132 Abs. 2, § 137 Abs. 1 VwGO.