10A D 65/98.NE

Der Bebauungsplan Nr. 5579/50 der Stadt D. (Satzungsbeschluss vom 14. November 1996) ist nichtig. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Die Antragstellerinnen wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. 5579/50 der Antragsgegnerin. Die Antragstellerinnen sind Miteigentümerinnen der von den Festsetzungen des Bebauungsplans in einem Teilbereich erfassten Grundstücke L. straße 43 bis 49 in D. . Diese sind entlang der hier von Ost nach West verlaufenden L. straße mit dreigeschossigen Wohngebäuden und im Hintergelände mit gewerblich genutzten Gebäuden bebaut. Auf der Rückseite der Häuser L. straße 43 bis 47 befindet sich auf dem Flurstück 181 eine ca. 35 m breite, 30 m tiefe und bis zu 10 m hohe Halle, die in dem straßennäheren, größeren Bereich von einem Fabrikationsbetrieb und in dem hinteren Bereich von einem Schreinereibetrieb genutzt wird. Die Halle wird durch eine Tordurchfahrt im Hause L. straße 43 erschlossen. Auf dem rückwärtigen Gelände des Hauses L. straße 49 befinden sich - auf dem Flurstück 281 - eine weitere gewerblich genutzte Halle und ein zweigeschossiges Bürogebäude (L. straße 49a) sowie - auf dem Flurstück 282 - 12 Garagen, die im Wesentlichen von den Bewohnern der Häuser L. straße 43 bis 49 genutzt werden. Die auf den zuletzt genannten Flurstücken befindlichen Gebäude werden durch den von Süd nach Nord verlaufenden Strang der L. straße erschlossen. Der Bebauungsplan erfasst einen Bereich, der im Norden durch die teilweise überplante G. straße, im Osten im Wesentlichen durch die größtenteils mit überplante M. straße und im Westen durch die Trasse der Deutschen Bahn begrenzt wird. Im Süden verläuft die Plangrenze zunächst am südlichen Rand der L. straße. Sie verschwenkt sodann - auf der westlichen Höhe des Grundstücks L. straße 49 - nach Norden, auf Höhe der rückwärtigen Grundstücke der Antragstellerinnen nach Osten, um nach weiteren, insbesondere südlichen Verschwenkungen die M. straße zu erreichen. Der Flächennutzungsplan stellte das Plangebiet ursprünglich als Gewerbegebiet dar. Anlässlich der Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplans wurde der Flächennutzungsplan im Parallelverfahren geändert. Das Bebauungsplangebiet wurde in seinem westlichen, nördlichen und nordöstlichen Teil als Gewerbegebiet, in seinem südöstlichen Teil als Kerngebiet und in dem - südlichen - Teil, der die Grundstücke der Antragstellerinnen und die nördlich anschließenden Flächen erfasst, als Wohnbaufläche dargestellt. Nach der dem Bebauungsplan beigefügten Begründung dient der Bebauungsplan dem Ziel, weitgehend brach gefallene Flächen einer gewerblichen Nutzung, insbesondere des tertiären Sektors, und zugleich einer verdichteten Wohnbebauung zuzuführen. Der Bebauungsplan setzt in seinem nordwestlichen, nördlichen und nordöstlichen Teil insgesamt sechs Gewerbegebiete fest (GE 1 bis GE 6), die nach der Art und teilweise nach dem Maß der baulichen Nutzung gegliedert sind. Südlich des Gewerbegebietes GE 2 ist ein Bereich als Kerngebiet (MK 1) festgesetzt. Weitere Kerngebiete sind im südwestlichen Bereich (MK 2) und im südöstlichen Bereich des Plangebiets (MK 3 bis 5) ausgewiesen. Auch die Kerngebiete sind nach der Art und teilweise nach dem Maß der baulichen Nutzung gegliedert. Die Gliederung erfolgt durch Festsetzung von Gebäudehöhen sowie von Geschoss-, Geschossflächen- und Grundflächenzahlen. Durch textliche Festsetzung Nr. I.1.2.1, die sich auf die Kerngebiete MK 1, MK 3, MK 4 und MK 5 bezieht, ist geregelt, dass Wohnungen allgemein zulässig sind. Unzulässig sind Tankstellen, Vergnügungsstätten, Einkaufszentren, großflächiger Einzelhandel und sonstige großflächige Handelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO. Für das Kerngebiet MK 1 ist durch textliche Festsetzung Nr. I.1.2.3 des Weiteren bestimmt, dass mindestens 50 % der zu errichtenden Geschossfläche für Wohnungen zu nutzen ist. Die für die Kerngebiete MK 3 und MK 4 geltende textliche Festsetzung Nr. I.1.2.4 setzt den Mindestanteil der für Wohnungen zu errichtenden Geschossfläche auf 20 % fest. Die textliche Festsetzung Nr. I.1.2.5, die das Kerngebiet MK 5 betrifft, regelt, dass mindestens 25 % der zu errichtenden Geschossfläche für Wohnungen zu nutzen ist, wobei diese Festsetzung nur für die Bebauung entlang der M. straße gilt. Weiter findet sich südlich des MK 1-Gebiets die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets (WA 1). Der Bebauungsplan setzt zur Binnenerschließung ferner eine öffentliche Verkehrsfläche, die Planstraße 3775, fest. Diese umfasst insgesamt vier Abschnitte und führt aus dem nordwestlichen Planbereich, ausgehend von der G. straße, unter mehrfachen Richtungswechseln zum südöstlichen Planbereich, wo sie auf die M. straße trifft. Der Bebauungsplan weist des Weiteren eine "Verkehrs- fläche mit besonderer Zweckbestimmung (Straßenbahn)" auf. Die vorgesehene Trasse verläuft bogenförmig von Ost nach West, wobei sie die Grundstücke der Antragstellerinnen in ihrem nördlichen Bereich - ebenso wie die Grundstücke L. straße 39 und 41 - anschneidet. Der Bebauungsplan setzt darüber hinaus für sämtliche Baugebiete - mit Ausnahme des Kerngebietes MK 3 - passive Schallschutzmaßnahmen fest. Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: Nach Durchführung einer frühzeitigen, den "Rahmenplan M. straße" betreffenden Bürgerbeteiligung beschloss der Rat der Antragsgegnerin am 30. März 1995 die Aufstellung des streitgegenständlichen Bebauungsplans. Anschließend wurden die Träger öffentlicher Belange beteiligt. Unter teilweiser Berücksichtigung der insoweit eingegangenen Bedenken und Anregungen änderte der Rat der Antragsgegnerin den Entwurf des Bebauungsplans. Dieser wurde in der Zeit vom 27. Februar bis 27. März 1996 öffentlich ausgelegt. Nach dem Planentwurf waren die Grundstücke der Antragstellerinnen vollständig von den Planfestsetzungen erfasst. Sie waren Bestandteil eines ausgewiesenen allgemeinen Wohngebiets (WA 2). Auch von den Antragstellerinnen wurden Bedenken und Anregungen vorgebracht. Die Antragstellerinnen wandten sich insbesondere gegen den Verlauf der geplanten Straßenbahntrasse. Sie regten an, diese so weit nach Norden zu verlegen, dass ihre Grundstücke nicht mehr angeschnitten würden und damit keine Gebäude beseitigt werden müssten. Dies sei ohne weiteres möglich, da der Bereich nördlich ihrer Grundstücke unbebaut sei. Bei der Planung müsse des Weiteren berücksichtigt werden, dass eine freie Zufahrt zu den Flurstücken 281 und 282 von der L. straße aus erhalten bleibe, da dort u.a. 12 Garagen für die Wohnhäuser stünden. In seiner Sitzung vom 14. November 1996 beschloss der Rat der Antragsgegnerin zahlreiche Änderungen des Planentwurfs (Roteintragungen in die Planurkunde, sog. "rote" Änderungen). Unter anderem beschloss er, den Bereich nördlich der L. straße, darunter den größten Teil der Grundstücke der Antragstellerinnen, wegen einer nachträglich bekannt gewordenen Altlastenproblematik aus dem Plangebiet auszuklammern. Die Grundstücke L. straße 39 - 49 wurden daher nur noch in ihrem äußersten nördlichen Bereich von den Planfestsetzungen erfasst. In derselben Sitzung beschloss der Rat der Antragsgegnerin über die Bedenken und Anregungen. Die Anregungen der Antragstellerinnen wies er mit der Begründung zurück, hinsichtlich des Verlaufs der Straßenbahntrasse seien Fixpunkte zu beachten. Die Einmündung in die M. straße werde durch den Ausbau des Umsteigehaltepunktes in der M. straße vorgegeben. Die Querung der Trasse der Deutsche Bahn AG werde räumlich durch das nördliche Ende der Bahnsteige des S-Bahnhofes D. bestimmt, mit denen der unterirdische Haltepunkt der Straßenbahn vertikal verbunden werden solle. Zwischen den beiden Fixpunkten werde unter Berücksichtigung der möglichen Radien ein Bogen vorgesehen, der die Trasse weitgehend Richtung Norden lege, um die Inanspruchnahme der Grundstücke entlang der L. straße auf ein Minimum zu reduzieren. Die verbleibende Beeinträchtigung einzelner Grundstücke müsse hingenommen werden, um eine funktionsfähige Trasse zu ermöglichen, die den städtebaulichen Anforderungen gerecht werde. Bis zum Bau der Straßenbahn werde die L. straße im südlichen Abschnitt weiterhin in Funktion sein, so dass die angesprochenen Garagen der Antragstellerinnen erreichbar blieben. Die Stadt verpflichte sich, zum Zeitpunkt der Umsetzung der Planung einen Sozialplan aufzustellen, um den Betroffenen Hilfestellung bei der Suche nach Ersatzgrundstücken und Räumlichkeiten zu geben. In der Sitzung vom 14. November 1996 beschloss der Rat der Antragsgegnerin sodann den Bebauungsplan als Satzung sowie seine Begründung. Die Bezirksregierung D. , der der Bebauungsplan angezeigt wurde, machte eine Verletzung von Rechtsvorschriften nicht geltend (Bescheid vom 11. März 1997). Die Antragsgegnerin machte den Satzungsbeschluss und die Durchführung des Anzeigeverfahrens in ihrem Amtsblatt vom 12. April 1997 öffentlich bekannt. Ebenfalls am 14. November 1996 wurde vom Rat der Antragsgegnerin die 33. Änderung des Flächennutzungsplans mit dem bereits eingangs erwähnten Inhalt beschlossen. Die Bezirksregierung D. genehmigte die Änderung durch Bescheid vom 11. März 1997. Der Beschluss und die Durchführung des Genehmigungsverfahrens wurden im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 12. April 1997 öffentlich bekannt gemacht. Die Antragstellerinnen haben am 20. Mai 1998 den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt, zu dessen Begründung sie vortragen: Der Bebauungsplan sei unwirksam, weil die nördlichen Teile der Grundstücke L. straße 39 bis 49 als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung (Straßenbahn) ausgewiesen worden seien. Diese Festsetzung sei abwägungsfehlerhaft, weil die von der Antragsgegnerin behaupteten Fixpunkte für die Trassenführung nicht vorlägen. Ihre bebauten Grundstücke würden ohne zwingenden Grund angeschnitten, wodurch erheblich in ihr Eigentum und die eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebe der Mieter eingegriffen werde. Da es sich bei dem Gelände nördlich ihrer Grundstücke um unbebaute Freifläche handele, wäre es ohne Schwierigkeiten möglich gewesen, die Verkehrsfläche um maximal 10 m nach Norden zu verschieben. Die Antragsgegnerin habe im Übrigen verkannt, dass nicht nur die Gebäude- und Hallenteile, die unmittelbar in die ausgewiesene Verkehrsfläche fielen, beseitigt werden müssten. Da die restlichen Hallen nicht mehr eigenständig nutzbar seien, habe dies einen Gesamtabbruch zur Folge. Dies wiederum führe dazu, dass sie einen Mietzinsverlust von rund 200.000,- DM jährlich erleiden würden. Die Antragsgegnerin habe ferner verkannt, dass sie mit dem Wegfall eines Teils der L. straße einen Erschließungskonflikt für den rückwärtigen Teil des Grundstücks L. straße 49 heraufbeschwöre. Die dort befindlichen, von den Wohnungsmietern genutzten 12 Garageneinstellplätze wären nicht mehr erschlossen. Durch die Herausnahme des überwiegenden Teils der Grundstücke L. straße 39 bis 49 aus dem Planverfahren bleibe schließlich der Konflikt, der mit der Festsetzung der Verkehrsfläche für die Straßenbahn verbunden sei, unbewältigt. Dies gelte insbesondere unter dem Gesichtspunkt, dass bei Beseitigung der rückwärtigen Hallen die Wohnbebauung an der L. straße den Lärmimmissionen des Straßenbahnverkehrs ausgesetzt wäre, ohne dass der Bebauungsplan irgendwelche Festsetzungen zur Lärmabwehr vorsehe. Dieser Konflikt könne nicht in das Planfeststellungsverfahren für die Straßenbahntrasse verschoben werden. Die Antragstellerinnen beantragen, den Bebauungsplan Nr. 5579/50 der Antragsgegnerin (Satzungsbeschluss vom 14. November 1996) für nichtig zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Normenkontrollantrag abzulehnen. Sie führt aus: Die gerügten Abwägungsmängel seien nicht gegeben. Die Ausweisung einer Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung (Straßenbahn), die zur Flächensicherung erfolgt sei, beruhe, was die Trassenführung angehe, auf der Berücksichtigung der maßgeblichen Fixpunkte, ferner der vorhandenen Erschließungssysteme und Grundstückssituationen. Ziel sei es gewesen, eine optimale Anbindung der vorgesehenen Bebauung, bei Integration der Bahnlinien in die geplanten Freiräume, zu ermöglichen und zugleich die Inanspruchnahme der an der L. straße gelegenen Grundstücke auf ein Minimum zu reduzieren. Der Umfang des Eingriffs in die Rechtsposition der Antragstellerinnen sei nicht verkannt worden. In die Abwägung sei eingestellt worden, dass bei Realisierung des Bebauungsplans die gewerbliche Nutzung im rückwärtigen Grundstücksbereich sowie die oberirdischen Stellplätze für die vorhandenen Wohnungen entfallen würden. Dies entspreche der planerischen Zielsetzung, die für den rückwärtigen Bereich der vorgesehenen Wohnbebauung Grünflächen vorsehe und nur unterirdische Stellplätze zulasse. Bis zur Realisierung der Straßenbahntrasse, die erst mittel- bzw. langfristig vorgesehen sei, verbleibe es bei der vorhandenen Erschließung. Danach sei eine Umsiedlung der vorhandenen Gewerbebetriebe im Rahmen eines Sozialplans vorgesehen, dessen Ziel es sei, Ersatzstandorte zu finden. Der von den Antragstellerinnen angesprochene Konflikt durch lärmbedingte Immissionen der Straßenbahn ergebe sich erst im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens. In diesem seien auch die Entschädigungsansprüche der betroffenen Grundstückseigentümer zu regeln. Spätestens parallel zu diesem Verfahren sei ein neuer Bebauungsplan für den im vorliegenden Planverfahren ausgeklammerten Planbereich zu erstellen. Der Berichterstatter hat am 26. Januar 2001 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Wegen des Ergebnisses wird auf die gefertigte Niederschrift verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Bebauungsplanurkunde Nr. 5579/50, der Aufstellungsvorgänge zu diesem Bebauungsplan und der Verwaltungsvorgänge zur 33. Flächennutzungsplanänderung. Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Entscheidungsgründe: Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. A. Der Normenkontrollantrag ist zulässig. Insbesondere sind die Antragstellerinnen antragsbefugt im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Wendet sich der Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung, die unmittelbar sein Grundstück betrifft, ist die Antragsbefugnis im Sinne der genannten Vorschrift regelmäßig zu bejahen. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Juli 1997 - 4 BN 11.97 -, BRS 59 Nr. 36; Beschluss vom 10. März 1998 - 4 CN 6.97 -, BRS 60 Nr. 44 = BauR 1998, 740 = NVwZ 1998, 732. Der Bebauungsplan bestimmt die Art der Nutzung für die nördlich gelegenen Teile der im Eigentum der Antragstellerinnen befindlichen Grundstücke L. straße 43 bis 49. Er setzt dort eine Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung (Straßenbahn) fest. Die Antragstellerinnen wenden sich gegen diese die Privatnützigkeit der betroffenen Flächen ausschließende Festsetzung. Sie machen damit substantiiert geltend, dass in gesetzwidriger Weise in ihr Eigentum eingegriffen werde. B. Der Normenkontrollantrag ist begründet. I. Durchgreifende Verfahrensmängel sind allerdings nicht gegeben. Insoweit kann dahinstehen, ob der Satzungsbeschluss des Rates der Antragsgegnerin vom 14. November 1996, soweit er die "roten" Änderungen betrifft (u.a. die Verkleinerung des Plangebiets), auf einem Verfahrensmangel, nämlich auf einem Verstoß gegen § 3 Abs. 3 Satz 1 BauGB (Erfordernis der erneuten Auslegung eines geänderten Planentwurfs), beruht. Denn ein etwaiger Verfahrensfehler wäre gemäß § 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB unbeachtlich geworden, weil er nicht innerhalb der in der Vorschrift genannten Jahresfrist seit Bekanntmachung des Bebauungsplans schriftlich gegenüber der Antragsgegnerin gerügt worden ist. Diese hat durch Schriftsatz vom 8. Februar 2001 unwidersprochen vorgetragen, dass eine Verfahrensrüge betreffend die "roten" Änderungen von keiner Seite erhoben worden sei. Vgl. dazu, dass die Rüge eines am Normenkontrollverfahren nicht beteiligten Dritten ausreicht, BVerwG, Urteil vom 28. April 1999 - 4 CN 5.99 -, BRS 62 Nr. 47 (zu § 215 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Gegen Verfahrens- oder Formvorschriften, deren Verletzung unabhängig von einer (fristgemäßen) Rüge von Amts wegen beachtlich wäre, ist nicht verstoßen worden. II. Der Bebauungsplan leidet jedoch an materiellen Mängeln, die zu seiner Nichtigkeit führen. 1. Im Ergebnis unerheblich ist allerdings, dass der Bebauungsplan, soweit er die Gebietsfestsetzungen "MK 1" und "MK 2" trifft, möglicherweise entgegen § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht aus dem Flächennutzungsplan, der die Flächen als Gewerbegebiet bzw. als Wohnbaufläche dargestellt, entwickelt worden ist. Ein etwaiger Verstoß gegen das Entwicklungsgebot wäre nämlich gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich. Nach dieser Vorschrift ist für die Rechtswirksamkeit eines Bebauungsplans eine Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans zum Flächennutzungsplan unbeachtlich, wenn die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt ist. Für die Antwort auf die Frage, ob dies der Fall ist, ist die planerische Konzeption des Flächennutzungsplans für den größeren Raum, d.h. für das gesamte Gemeindegebiet oder einen über das Bauplangebiet hinausreichenden Ortsteil in den Blick zu nehmen. Zu fragen ist also, ob die über den Bereich des Bebauungsplans hinausgehenden, übergeordneten Darstellungen des Flächennutzungsplans beeinträchtigt werden. In diesem Zusammenhang ist zu prüfen, welches Gewicht der planerischen Abweichung vom Flächennutzungsplan im Rahmen der Gesamtkonzeption des Flächennutzungsplans zukommt. Maßgeblich ist, ob der Flächennutzungsplan seine Bedeutung als kommunales Steuerungsinstrument der städtebaulichen Entwicklung im Großen und Ganzen behalten oder verloren hat. Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Februar 1999 - 4 CN 6.98 -, BRS 62 Nr. 48 = BauR 1999, 1128. Nach diesen Kriterien liegt kein beachtlicher Verstoß gegen § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauGB vor, denn die durch den Flächennutzungsplan vorgegebene Zuordnung von Bauflächen wird durch den angegriffenen Bebauungsplan nicht wesentlich berührt. Dafür spricht bereits die geringe Fläche der festgesetzten MK 1- und MK 2-Gebiete ( ca. 200 m x 35 m bzw. 50 m x 50 m). Die Antragsgegnerin meint sogar, derart kleine Flächen seien im Flächennutzungsplan nicht darstellbar. Obwohl dies nicht zu überzeugen vermag - der Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin weist durchaus die zeichnerische Darstellung von Flächen ähnlicher Größenordnung auf -, ist die städtebauliche Bedeutung der Flächen, gemessen daran, dass es sich bei der Antragsgegnerin um eine Großstadt handelt und der Flächennutzungsplan sowohl für das Gemeindezentrum als auch für eine Reihe von Vororten zahlreiche und entsprechend dimensionierte Kerngebietsflächen darstellt, von vornherein gering. Hinzu kommt, dass der Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin unweit der im Bebauungsplan als Kerngebiet festgesetzten Flächen, nämlich für den südöstlichen Teil des Bebauungsplangebiets, Kerngebietsflächen darstellt. 2. Keinen rechtlichen Bedenken begegnet ferner die Festsetzung einer Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung (Straßen- bahn) als solche. Die Festsetzung beruht auf § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB. Wie die von dem Rat der Antragsgegnerin beschlossene Begründung zum Bebauungsplan, die zur Auslegung der Festsetzung herangezogen werden kann, erkennen lässt, war Zweck der vorgenommenen Festsetzung ausschließlich die Sicherung der Flächen für eine in Betracht kommende Trasse (vgl. 3.2 und 3.3.1 der Planbegründung). Der Rat ist sich bewusst gewesen, dass es für die Verwirklichung der Planung eines nachfolgenden Planfeststellungsverfahrens nach dem Personenbeförderungsgesetz bedarf (vgl. 3.2 der Planbegründung). Eine auf Flächensicherung beschränkte Planfestsetzung ist aber rechtlich nicht zu beanstanden, solange die Prognose über die Realisierbarkeit der Planung nicht erschüttert ist. Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 1985 - 4 C 21.80 -, BRS 44 Nr. 96 = NJW 1986, 1826 (Fahrbahntrasse); OVG NRW, Urteil vom 6. Juni 1997 - 7a D 7/94.NE - (Straßenbahn-trasse); VGH BW, Urteil vom 15. April 1991 - 3 S 498/90 -, VBlBW 1992, 23 (Regenüberlaufbecken). Dafür, dass die Straßenbahnplanung nicht umsetzbar wäre, gibt es keinen Anhalt. Im Gegenteil spricht der Umstand, dass die Trassensicherung in Abstimmung mit dem Träger der Fachplanung erfolgt ist, für eine mögliche Verwirklichung der Planung. 3. Rechtlich fehlerhaft ist indessen die textliche Festsetzung Nr. I.1.2.1. Die für die Kerngebiete MK 1, MK 3, MK 4 und MK 5 geltende Festsetzung bestimmt, dass Wohnungen allgemein zulässig sind. Für eine derartige Festsetzung gibt es keine Rechtsgrundlage. Die Voraussetzungen der in dem Bebauungsplan genannten Ermächtigungsgrundlage des § 7 in Verbindung mit § 1 BauNVO liegen nicht vor. a) Nach § 7 Abs. 1 BauNVO dienen Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO sind u.a. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter im Kerngebiet zulässig. Um derartige Wohnungen geht es hier aber nicht. Denn nach dem Inhalt der Festsetzung sollen Wohnungen gerade ohne Beschränkung auf einen bestimmten Nutzerkreis zulässig sein. b) Die getroffene Festsetzung findet auch in § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO keine Rechtfertigung. Hiernach sind im Kerngebiet sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans zulässig. Mit "sonstigen" Wohnungen sind solche ohne die Zweckbindung des § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO gemeint. Die Vorschrift gestattet indessen keine unbeschränkte Festsetzung von Wohnungen für einzelne oder sämtliche Kerngebiete. Erlaubt sind vielmehr nur solche Festsetzungen, bei denen die allgemeine Zweckbestimmung gewahrt bleibt. Andernfalls würde die in § 1 Abs. 3 Satz 1 BauNVO normierte Pflicht des Plangebers verletzt, im Bebauungsplan nur ein in § 1 Abs. 2 BauNVO bezeichnetes und nach Maßgabe der § 2 ff. BauNVO näher ausgestaltetes Baugebiet festzusetzen. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Dezember 1989 - 4 NB 32.89 -, BRS 49 Nr. 74; OVG NRW, Urteil vom 13. Dezember 1993 - 11a D 24/92.NE -, BBauBl 1994, 807; Fickert/Fieseler, Komm. zur Baunutzungsverordnung, 9. Aufl., 1998, § 7 Rn. 12.2. Bei der hier zu beurteilenden Festsetzung wäre die allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebietes nicht mehr gewahrt. Kerngebiete dienen "vorwiegend" der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Sie haben zentrale Funktionen mit vielfältigen Nutzungen und einem urbanen Angebot an Gütern und Dienstleistungen für die Besucher der Stadt und für die Wohnbevölkerung eines größeren Einzugsbereichs. BVerwG, Beschluss vom 28. Juli 1988 - 4 B 119.88 -, BRS 48 Nr. 40, und Beschluss vom 6. Dezember 2000 - 4 B 4.00 -. Die textliche Festsetzung Nr. I.1.2.1 eröffnet die Möglichkeit, dass das festgesetzte Kerngebiet stattdessen vorwiegend der Wohnnutzung dient. Gebiete, in denen allgemein und überall Wohnungen zulässig sind, sind daher keine Kerngebiete im Sinne des § 7 BauNVO. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 20. November 1992 - 11a NE 47/89 -, vom 13. Dezember 1993 - 11a D 24/92.NE -, aaO, und vom 21. August 1997 - 11a D 156/93.NE -, BRS 59 Nr. 40 = BauR 1998, 294; Fickert/Fieseler, aaO, § 7 Rn. 12.1; König/Roeser/Stock, Komm. zur Baunutzungsverordnung, § 7 Rn. 25; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Komm. zum Baugesetzbuch, Band V, Stand: 1. April 2000, § 7 BauNVO Rn. 39. c) Die textliche Festsetzung Nr. I.1.2.1 kann auch nicht auf § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO gestützt werden. Hiernach können Wohnungen, die nicht unter § 7 Abs. 2 Nrn. 6 und 7 BauNVO fallen, "ausnahmsweise" zugelassen werden. Dabei handelt es sich um Wohnungen, die weder im Sinne des § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO nur dem dort genannten Personenkreis vorbehalten sind, noch durch im Bebauungsplan getroffene Festsetzungen nach § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO ermöglicht werden sollen. Vgl. König/Roeser/Stock, aaO, § 7 Rn. 31. Die Voraussetzungen des § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO liegen bereits deshalb nicht vor, weil Wohnungen nach der textlichen Festsetzung nicht nur "ausnahmsweise", sondern allgemein zulässig sein sollen. d) Auch die Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 BauNVO sind nicht gegeben. Hiernach kann für Teile eines Kerngebiets bei Vorliegen besonderer städtebaulicher Gründe festgesetzt werden, dass oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist. Die textliche Festsetzung Nr. I.1.2.1 beschränkt die Zulässigkeit von Wohnungen aber weder auf Teile der ausgewiesenen Kerngebiete noch auf bestimmte Geschosse oder Gebäude. Sie geht damit über den Anwendungsbereich des § 7 Abs. 4 BauNVO hinaus. Zugleich setzt sie sich über die als zwingend ausgestalteten Tatbestandsmerkmale der Vorschrift hinweg, dass Wohnungen in bestimmten Bereichen ausschließlich zulässig sein und dort jede andere Kerngebietsnutzung dauerhaft verdrängen sollen. Denn im gesamten Kerngebiet, in sämtlichen Gebäuden und Geschossen steht die textliche Festsetzung Nr. I.1.2.1 einer normalen Kerngebietsnutzung nicht entgegen. Diese ist lediglich - wie ausgeführt - nicht gesichert. e) Die mit der textlichen Festsetzung Nr. I.1.2.1 verfolgte Zielsetzung, Wohnungen in den näher bezeichneten Kerngebieten allgemein zu ermögichen, lässt sich auch nicht durch Rückgriff auf § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO erreichen. Hiernach kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach §§ 2 bis 9 vorgesehen sind, in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Es kann dahinstehen, ob die Vorschrift vorliegend überhaupt anwendbar ist oder ob sie durch § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO als speziellere Regelung verdrängt wird. Im ersteren Sinne Brügelmann, Loseblattkommentar zum Baugesetzbuch, Stand: Juli 2000, § 7 BauNVO Rn. 23; im letzteren Sinne OVG NRW, Urteil vom 13. Dezember 1993, aaO, und Fickert/Fieseler, aaO, § 7 Rn. 14. Selbst wenn man die Möglichkeit des Rückgriffs auf § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO grundsätzlich bejahte, wäre die in der Vorschrift ausdrücklich angeführte Voraussetzung, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleiben muss, bei einer textlichen Festsetzung wie der vorliegenden nicht erfüllt. Hierzu kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden. 4. Auch die textlichen Festsetzungen Nrn. I.1.2.3, I.1.2.4 und I.1.2.5 entbehren einer gesetzlichen Grundlage. Nach der erstgenannten textlichen Festsetzung sind 50% der zu errichtenden Geschossfläche im MK 1-Gebiet für Wohnungen zu nutzen. Die textliche Festsetzung Nr. I.1.2.4 schreibt für die MK 3- und MK 4-Gebiete einen Mindestanteil für Wohnungen an der Geschossfläche von je 20% vor. Die textliche Festsetzung Nr. I.1.2.5 bestimmt für das MK 5-Gebiet, dass mindestens 25 % der Geschossfläche für Wohnungen zu nutzen sind, wobei diese Festsetzung nur für die Bebauung entlang der M. straße gelten soll. a) Die textlichen Festsetzungen können nicht auf § 7 Abs. 4 BauNVO gestützt werden. Wie bereits oben ausgeführt, gestattet die Vorschrift nur für Teile eines Kerngebiets die zwingende Festsetzung von Wohnungen. Die textlichen Festsetzungen Nrn. I.1.2.3 und I.1.2.4 erfassen aber jeweils das gesamte Kerngebiet. Die textliche Festsetzung Nr. I.1.2.5 beachtet zwar insoweit die normativen Vorgaben, da Wohnungen zwingend nur für den Bereich entlang der M. straße vorgesehen sind und die Bestimmung demnach für die durch den Bebauungsplan ermöglichte Bebauung an der Planstraße 3775 (Abschnitt 4) keine Anwendung findet. Sie verstößt aber - ebenso wie die vorgenannten textlichen Festsetzungen - gegen eine weitere Tatbestandsvoraussetzung des § 7 Abs. 4 BauNVO. Hiernach ist die Möglichkeit, im Kerngebiet zwingend Wohnungen auszuweisen, des Weiteren dadurch eingeschränkt, dass die Festsetzungen sich nur auf Wohnungen oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses beziehen dürfen oder aber auf bestimmte Gebäude, in denen die Wohnungen dann einen im Bebauungsplan bestimmten Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche einnehmen müssen. Nach den textlichen Festsetzungen Nrn. I.1.2.3, I.1.2.4 und I.1.2.5. sind Wohnungen entgegen der Regelung des § 7 Abs. 4 BauNVO in sämtlichen Geschossen, insbesondere auch im Erdgeschoss, zulässig. Soweit sie nur in bestimmten Gebäuden zu errichten sind (im MK 5-Gebiet entlang der M. straße), sollen sie vorschriftswidrig die gesamten Geschossflächen einnehmen dürfen. b) § 7 Abs. 2 Nr. 7 und Abs. 3 Nr. 2 BauNVO kommen als Rechtsgrundlage für die hier maßgeblichen textlichen Festsetzungen von vornherein nicht in Betracht. Sie ermöglichen lediglich die "Zulassung" von Wohnungen im Kerngebiet, nicht aber die Bestimmung, dass und in welchem Umfang sie zwingend auszuführen sind. 5. Der Bebauungsplan genügt ferner nicht den Anforderungen des Abwägungsgebots. a) Gemäß § 1 Abs. 6 BauGB sind bei der Aufstellung eines Bebauungsplans die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Dieses Abwägungsgebot verlangt, dass eine sachgerechte Abwägung überhaupt stattfindet. In sie ist an Belangen einzustellen, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Die Bedeutung der betroffenen Belange darf nicht verkannt werden. Der Ausgleich zwischen ihnen muss in einer Weise vorgenommen werden, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange nicht außer Verhältnis steht. Diese Erfordernisse beziehen sich sowohl auf den Abwägungsvorgang als auch auf das Abwägungsergebnis. Lediglich die Notwendigkeit, überhaupt abzuwägen, betrifft wegen ihres Inhalts nur den Abwägungsvorgang. b) Ausgehend von diesen Abwägungsgrundsätzen ist es entgegen der Auffassung der Antragstellerinnen allerdings nicht zu beanstanden, dass der Rat der Antragsgegnerin im Zusammenhang mit der Festsetzung einer Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung (Straßenbahn) keine Überlegungen zum Lärmschutz für die aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans weitgehend ausgenommenen Grundstücke der Antragstellerinnen und die benachbarten Grundstücke (L. straße 39 und 41) angestellt hat. Auszugehen ist davon, dass jeder Bebauungsplan grundsätzlich die von ihm geschaffenen oder ihm sonst zurechenbaren Konflikte zu lösen hat. Die Planung darf nicht dazu führen, dass Konflikte, die durch sie hervorgerufen werden, zu Lasten Betroffener letztlich ungelöst bleiben. Dies schließt eine Verlagerung von Problemlösungen aus dem Bauleitplanverfahren auf nachfolgendes Verwaltungshandeln indes nicht aus. Von einer abschließenden Konfliktbewältigung im Bebauungsplan darf die Gemeinde Abstand nehmen, wenn die Durchführung der als notwendig erkannten Konfliktlösungsmaßnahmen außerhalb des Planungsverfahrens auf der Stufe der Verwirklichung der Planung sichergestellt ist. Die Grenzen zulässiger Konfliktverlagerung sind nur dann überschritten, wenn bereits im Planungsstadium absehbar ist, dass sich der offen gelassene Interessenkonflikt auch in einem nachfolgenden Verfahren nicht sachgerecht lösen lassen wird. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Juli 1994 - 4 NB 25.94 -, BRS 56 Nr. 6 (Freihaltung einer Fläche für die Erweiterung einer Straße durch Festsetzung im Bebauungsplan bei nachfolgendem straßenrechtlichen Planfeststellungsverfahren). Der Rat der Antragsgegnerin brauchte im vorliegenden Fall keine abschließende Konfliktlösung zu treffen. Er durfte davon ausgehen, dass allein auf der Grundlage des Bebauungsplans eine Entstehung von Lärmimmissionen für die Grundstücke der Antragstellerinnen nicht zu besorgen ist. Da die im Bebauungsplan getroffene Festsetzung sich in einer Sicherung (Freihaltung) der in Betracht kommenden Trasse erschöpft, können die erforderlichen Anlagen für den Straßenbahnverkehr auf dieser rechtlichen Grundlage noch nicht hergestellt und kann der Straßenbahnverkehr noch nicht aufgenommen werden. Es bedarf vielmehr der ergänzenden Durchführung eines Planfeststellungsverfahrens nach dem Personenbeförderungsgesetz. Erst nach Abschluss dieses Verfahrens können sich Lärmimmissionen durch den Straßenbahnbetrieb ergeben. In dem Planfeststellungsverfahren können die Antragstellerinen als Planbetroffene ihre Rechte geltend machen. Der Träger dieser Planung hat im Wege der Abwägung - unter Berücksichtigung u.a. der Lärmschutzbelange der Antragstellerinnen - darüber zu entscheiden, ob die im Bauleitverfahren freigehaltene Trasse nach Fachplanungsrecht überhaupt festgesetzt werden soll und welche Lärmschutzvorkehrungen gegebenenfalls erforderlich sind. Der Plangeber des vorliegenden Verfahrens musste sich im Rahmen seiner Abwägung lediglich Gewissheit darüber verschaffen, dass mit der Durchführung eines Planfeststellungsverfahrens und entsprechender Trassenfestsetzung bei prognostischer Betrachtung zu rechnen war und dass die Bewältigung der durch den Straßenbahnverkehr zu erwartenden Lärmproblematik - sei es in dem Planfeststellungsverfahren, sei es in einem von der Antragsgegnerin beabsichtigten weiteren Bebauungsplanverfahren für den im vorliegenden Bebauungsplan ausgenommenen Bereich nördlich der L. straße - voraussichtlich möglich sein würde. Der Rat der Antragsgegnerin hat die aufgeworfenen Fragen indessen beanstandungsfrei bejaht. Es spricht einiges dafür, dass die durch den Betrieb der Straßenbahn zu erwartenden Lärmimmissionen durch Festsetzungen betreffend Maßnahmen des aktiven und/oder passiven Lärmschutzes in nachfolgenden Planfeststellungs- bzw. Bauleitplanverfahren bewältigt werden können. c) Die Festsetzung der Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung (Straßenbahn) dürfte aber insoweit abwägungsfehlerhaft sein, als sie einen Teil der Grundstücke der Antragstellerinnen und der Nachbargrundstücke L. straße 39 und 41 überplant. aa) Für die Abwägung ist davon auszugehen, dass das von Art. 14 GG geschützte Eigentum nach ständiger Rechtsprechung "selbstverständlich" und "in hervorragender Weise" zu den abwägungserheblichen Belangen im Rahmen einer öffentlich-rechtlichen Planungsentscheidung gehört. Dabei ist insbesondere auch zu berücksichtigen, dass Planung nur gerechtfertigt ist, wenn sie die Belange des Eigentümers nicht unverhältnismäßig hinter sonstige Belange zurückstellt. Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. April 1971 - IV C 66.67 -, BRS 24 Nr. 166, und Beschluss vom 18. Dezember 1987 - 4 NB 4.87 -, BRS 47 Nr. 34; OVG NRW, Urteil vom 26. Januar 1998 - 10a D 18/97.NE -. Je stärker Festsetzungen eines Bebauungsplans die Befugnisse des Eigentümers einschränken oder gar Grundstücke von der Privatnützigkeit gänzlich ausschließen, desto gewichtiger müssen die hierfür maßgeblichen städtebaulichen Gründe sein. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1987, a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom 26. Januar 1998 - 10a D 18/97.NE - . bb) Im vorliegenden Fall hat der Rat der Antragsgegnerin allerdings erkannt, dass bei der gewählten Trassenführung die Grundstücke der Antragstellerinnen sowie die Grundstücke L. straße 39 und 41 in ihrem hinteren Teil angeschnitten werden. Der Rat war sich ferner bewusst, dass diese Planung trotz der relativ geringfügigen Flächeninanspruchnahme einen erheblichen Eingriff in das Grundeigentum bedeutete. In der Planbegründung (Nr. 3.2) heißt es, der Trassenverlauf bringe ein Anschneiden von Grundstücken mit sich und erfordere den Teilabriss von Gebäuden. Im Zusammenhang mit der Zurückweisung der von der Antragstellerin zu 1. (Einwenderin zu 10.) vorgebrachten Bedenken und Anregungen hat der Rat darüber hinaus klargestellt, dass er im Gefolge der Planverwirklichung von einer Beseitigung der aufstehenden gewerblichen Gebäude insgesamt und von einer Aufgabe der dort ausgeübten gewerblichen Tätigkeiten ausgeht. In der Bescheidung der Einwendungen wird insoweit ausgeführt, die rückwärtigen Flächen der Grundstücke L. straße Nr. 39 bis 49 sollten zukünftig als Grünflächen genutzt werden und es sei beabsichtigt, über einen Sozialplan Ersatzstandorte für die vorhandenen Gewerbebetriebe zu finden. Die Bedenken der M. AG (Einwenderin Nr. 7), die sich ebenfalls gegen den geplanten Trassenverlauf richteten, sind vom Rat mit der Begründung zurückgewiesen worden, die Inanspruchnahme der Grundstücke entlang der L. straße sei angesichts vorgegebener Fixpunkte und möglicher Trassenradien auf ein Minimum reduziert worden. Die verbleibende Beeinträchtigung einzelner Grundstücke müsse hingenommen werden, um eine funktionsfähige, den städtebaulichen Anforderungen gerecht werdende Trasse zu ermöglichen. Entstehende Entschädigungsansprüche seien entsprechend der gesetzlichen Vorschrift zu regeln. Auch diese Ausführungen belegen, dass der Rat die Folgen seiner Planung richtig eingeschätzt hat. cc) Abwägungsfehlerhaft sein dürfte die teilweise Inanspruchnahme der Grundstücke entlang der L. straße aber deshalb, weil der Rat der Antragsgegnerin das städtebauliche Interesse an dem konkret festgesetzten Trassenverlauf, der die Überplanung privaten Eigentums vermeintlich erforderlich machte, unzutreffend gewichtet haben dürfte. Er ist davon ausgegangen, dass der Trassenverlauf infolge zweier bestehender Fixpunkte und daraus sich ergebender bahntechnischer Anforderungen in der Weise vorgegeben sei, dass die Grundstücke nördlich der L. straße angeschnitten werden müssten. In der bereits erwähnten Zurückweisung der Einwendungen der M. AG wird der westliche Zwangspunkt in der Weise beschrieben, dass die Querung der festgesetzten Straßenbahntrasse mit der S- Bahn-Trasse der Deutschen Bahn AG räumlich durch das nördliche Ende der Bahnsteige des S-Bahnhofes D. bestimmt werde, mit denen der unterirdische Haltepunkt der Straßenbahn "vertikal" verbunden werden solle. Die nördliche Begrenzung der Bahnsteige endet aber bereits ca. 30 - 40 m südlich der geplanten Straßenbahntrasse. Eine "vertikale" Verbindung zwischen dem Bahnsteig der S- Bahn und dem unterirdischen Haltepunkt der Straßenbahn ist demnach nicht möglich. Dies wird durch den Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 8. Februar 2001 bestätigt, in dem es heißt, die unterirdische Haltestelle der Straßenbahn solle durch einen Tunnel mit der S-Bahn-Haltestelle verbunden werden. Damit dürfte der Abwägung des Rates der Antragsgegnerin eine unzutreffende tatsächliche Annahme bezüglich der Umstände, die den angenommenen westlichen Zwangspunkt begründen sollen, zugrunde liegen. Der von dem Rat der Antragsgegnerin angenommene westliche Zwangspunkt dürfte sich auch nicht damit begründen lassen, dass die geplante Straßenbahntrasse im weiteren Verlauf, d.h. im Anschluss an das Plangebiet, die etwa 300 m entfernte Trasse der S. straße erreichen und deren Verlauf aufnehmen soll. Es ist nicht ersichtlich, dass eine Verlegung der festgesetzten Straßenbahntrasse um 10 m bis 20 m nach Norden, die einen Anschnitt der Grundstücke der Antragstellerinnen entbehrlich gemacht hätte, einen Anschluss an die S. straße erschwert hätte. Das Gelände westlich der S-Bahn-Trasse ist in dem maßgeblichen Bereich unbebaut, so dass eine etwas versetzte Trassenquerung aus dieser Sicht unproblematisch gewesen sein dürfte. Der sich aus der geänderten Trassenführung ergebende Bogenradius wäre erheblich größer als der der vorgesehenen Trasse im Plangebiet, so dass auch keine bahntechnischen Schwierigkeiten zu erwarten gewesen wären. Der von dem Rat der Antragsgegnerin angenommene östliche Zwangspunkt dürfte sich ebenfalls kaum begründen lassen. In der Zurückweisung der Bedenken und Anregungen der M. AG wird ausgeführt, dass die Einmündung der Straßenbahntrasse in die M. straße - die Straßenbahntrasse soll im weiteren Verlauf über die Planstraße 3775 (Abschnitt 4) bis zur Einmündung in die M. straße geführt werden - durch den dortigen Ausbau des Umsteigehaltepunktes fixiert werde. Es ist aber aus den dem Senat vorliegenden Unterlagen nicht erkennbar, dass die Lage dieses Umsteigehaltepunktes ihrerseits durch zwingende Gegebenheiten festgelegt wäre. Wie sich aus den Aufstellungsvorgängen ergibt, war seinerzeit eine Verlegung der sogenannten Rheinbahnschleife, d.h. einer Wendeanlage für Straßenbahnen der Rheinbahn AG, östlich der M. straße geplant. In dem "Rahmenplan M. straße" war eine Verlegung der Wendeanlage in den Bereich westlich der M. straße, nördlich der Grundstücke der Antragstellerinnen, vorgesehen. Nach den jetzigen planerischen Vorstellungen soll die Wendemöglichkeit westlich des Plangebietes entstehen. Diese Umstände belegen, dass die Lage der Wendeschleife seinerzeit nicht zwingend vorgegeben gewesen sein dürfte und demzufolge auch die Lage des geplanten Umsteigehaltepunkts an der M. straße nicht vorbestimmt war. Es ist auch nicht ersichtlich, dass dieser aus verkehrstechnischen oder sonstigen Gründen nur an dem vorgesehenen Standort verwirklicht werden könnte. Auch der Hinweis darauf, dass die Trasse rechtwinklig zur M. straße geführt worden sei, um städtebaulich sinnvolle Grundstückszuschnitte zu schaffen, dürfte keine hinreichende Erklärung für die Annahme des östlichen Zwangspunktes bieten. Da das Gelände nördlich der vorgesehenen Trasse in einer Ausdehnung von ca. 150 m freigeräumt war, hätten sich sinnvolle Grundstückszuschnitte auch bei einer Verlegung der Trasse nach Norden schaffen lassen. Die Hinweise der Antragsgegnerin darauf, dass nur ein ausreichend großer Radius des Trassenbogens einen dynamischen Fahrbetrieb mit geringen Fahrgeräuschen gewährleiste, rechtfertigt schon deshalb keine Annahme eines Zwangspunktes, weil sich bei einer Verlegung der Trasseneinmündung nach Norden ein größerer und damit fahrtechnisch günstigerer Radius ergäbe. Eine Anregung des Liegenschaftsamtes, durch Verschiebung der Trasse um 8 m nach Norden auf einen Teilanschnitt der Grundstücke an der L. straße zu verzichten, weil sich dadurch die Entschädigungsleistungen um 3 Mio. DM verringerten, wurde von Seiten des Planungsamtes mit der lapidaren handschriftlichen Randbemerkung abgetan "geht nicht lt. H.E. ". Eine inhaltliche Begründung folgt hieraus nicht. Auch wenn der Senat aus den ihm vorliegenden Unterlagen und den Erläuterungen der Antragsgegnerin das Bestehen von planerischen Zwangspunkten derzeit nicht zu erkennen vermag, würde eine abschließende Entscheidung dieser Frage weitere Aufklärungsmaßnahmen voraussetzen. Davon sieht der Senat angesichts dessen ab, dass die vom Rat der Antragsgegnerin getroffene Abwägung jedenfalls in anderer Hinsicht fehlerhaft ist. d) Die Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans genügen den Anforderungen des Abwägungsgebots insoweit nicht, als der Rat der Antragsgegnerin offenbar übersehen hat, dass durch die Planfestsetzungen den auf dem Grundstück L. straße 49 (Flurstück 282) befindlichen 12 Garagen sowie dem auf dem Grundstück L. straße 49a (Flurstück 281) befindlichen zweigeschossigen Bürogebäude und der gewerblich genutzten Halle die verkehrsmäßige Erschließung genommen wird. Die genannten Gebäude waren bisher durch den von Süd nach Nord verlaufenden Strang der L. straße erschlossen. Nach den Planfestsetzungen soll die L. straße in dem betreffenden Teil aufgegeben werden. Der Bebauungsplan setzt - quer über die bisherige öffentliche Wegefläche - eine überbaubare Fläche für ein fünfgeschossiges Gebäude bei geschlossener Bauweise fest. Im Erdgeschoss des Gebäudes ist zwar eine Durchfahrt vorgesehen; diese ist jedoch lediglich mit einem "Gehrecht und einem Fahrrecht (Fahrradfahrer) zugunsten der Allgemeinheit zu belegen". Hiernach sind die 12 Garagen und die gewerblich genutzten Gebäude auf diesem Wege nicht mehr erreichbar. Der Wegfall dieser Erschließung ist von der Verwirklichung der Straßenbahnplanung unabhängig. Von Norden her besteht nach den Bebauungsplanfestsetzungen ebenfalls keine Erschließungsmöglichkeit mehr. Nordwestlich des Flurstücks 281 ist - über die festgesetzte Straßenbahntrasse hinweg - lediglich eine "Brücke für Radfahrer und Fußgänger" festgesetzt. Durch Kraftwagen können die Flurstücke 281 und 282 mithin nicht mehr angefahren werden. Soweit die Antragsgegnerin mit Schriftsatz vom 8. Februar 2001 vorträgt, die mit einem Baufenster überplante L. straße stehe in ihrem Eigentum, und es sei vorgesehen, sie im Falle der Entwidmung den Eigentümern (gemeint sind offenbar die Antragstellerinnen) zum Erwerb anzubieten, findet dies in den Planfestsetzungen und der Planbegründung keine Grundlage. Entsprechende Überlegungen hätten Bestandteil der Abwägung des Rates der Antragsgegnerin sein müssen. Sie können durch nachträgliches Vorbringen der Verwaltung der Antragsgegnerin nicht ersetzt werden. Auch der Hinweis der Antragsgegnerin darauf, dass sich an der Grundstücksgrenze des Hauses L. straße 49 ein ca. 5 m breiter (derzeit mit Buschwerk bestandener) Streifen befinde, der zur Erschließung der auf den Flurstücken 281 und 282 befindlichen Gebäude dienen könne, greift im Ergebnis nicht durch. Es kann dahinstehen, ob bei einer Zufahrt dieser Breite eine Einfahrt in die Garagen, die im rechten Winkel zu dieser Anfahrt stünden, und eine Zufahrt zu der - in zweiter Reihe hinter den Garagen liegenden gewerblichen Halle - möglich wäre. Denn jedenfalls hätte sich der Rat der Antragsgegnerin mit dieser durch die Planung geschaffenen Konfliktlage im Rahmen der Abwägung auseinandersetzen müssen. Seine Absichtserklärung, bei Verwirklichung der Straßenbahnplanung einen Sozialplan erstellen zu wollen, ist zur Bewältigung der Konfliktlage nicht ausreichend, weil - wie bereits erwähnt - die Erschließungsprobleme von der Umsetzung der Straßenbahnplanung unabhängig sind. e) Als fehlerhaft erweist sich die Abwägung des Rates der Antragsgegnerin auch hinsichtlich der Bewältigung der Lärmproblematik. Der Rat der Antragsgegnerin hat ein im Ausgangspunkt nachvollziehbares Lärmschutzkonzept verfolgt, wonach die zu erwartenden Lärmimmissionen durch Gliederung der Baugebiete, durch Festsetzungen zur Art der Nutzung, zur Lage der überbaubaren Grundflächen, zur Bauweise und zur Höhe bzw. Geschossigkeit der Gebäude, ferner durch Festsetzungen zum passiven Lärmschutz für die Mehrzahl der im Planbereich ermöglichten Gebäude, vermindert werden sollten. Die Antragsgegnerin hat des Weiteren ein Schallschutzgutachten zu dem auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrslärm eingeholt. In ihrem Gutachten vom 4. Oktober 1995 (S. 29) kommt die Akustikberatung P. GmbH zusammenfassend zu folgender Beurteilung: Trotz der guten Abschirmwirkung der Geräuschimmissionen aus den umliegenden Verkehrswegen, bezogen auf das Innere des Plangebietes und das hier vorgesehene allgemeine Wohngebiet, würden insbesondere an der WA 1-Bebauung südlich der Planstraße 3775 Schallimmissionen mit Beurteilungspegeln bis zu 73/66 dB(A) Tag/Nacht erreicht. Hier würden an den vorgesehenen Wohnbereichen durch den Lärmpegelbereich VI bewertete Bauschalldämmmaße von R`w,erf=50 dB erforderlich. Die hohen Geräuschbelastungen würden hier aus dem geplanten Verkehrsaufkommen auf der Planstraße hervorgerufen. Da eine solch hohe Geräuschbelastung jedoch kaum für eine Wohnnutzung verträglich sei, sollten hier durch verkehrslenkende Maßnahmen das Verkehrsaufkommen verringert und/oder durch eine schalltechnisch optimierte Grundrissgestaltung der Wohnungen an der relevanten nördlichen Fassade des WA 1-Gebietes vorwiegend Räume untergeordneter Nutzung vorgesehen werden. Der Rat der Antragsgegnerin hat sich in seiner Abwägung bezüglich der zu schaffenden Wohnbebauung darauf beschränkt, passiven Lärmschutz durch Festsetzung der empfohlenen Bauschalldämmmaße vorzusehen (textliche Festsetzung Nr. I.10.2 a). Den weiteren Anregungen des Gutachters, eine schalltechnisch optimierte Grundrissgestaltung der Wohnungen vorzusehen, ist er demgegenüber nicht gefolgt. Er hat in seine Abwägung auch keine Überlegungen eingestellt, durch verkehrslenkende Maßnahmen das Verkehrsaufkommen auf der Planstraße zu verringern. Die Festsetzung von passiven Schallschutzmaßnahmen gemäß DIN 4109 kann im vorliegenden Fall nicht als ausreichende planerische Bewältigung des Lärmschutzproblems für die Wohnbebauung angesehen werden. Dem Plangeber hätte sich die Überlegung aufdrängen müssen, ob bei Schallimmissionen mit Beurteilungspegeln bis zu 73/66 dB(A) Tag/Nacht Wohnbereiche überhaupt verantwortbar geplant werden können. Der Schallschutzgutachter geht, offenbar auf der Grundlage der DIN 18005, von einer Überschreitung der schalltechnischen Orientierungswerte für ein allgemeines Wohngebiet von 18/22 (richtig: 21) dB(A) Tag/Nacht aus. Legt man die höheren, aber zwingenden Immissionsgrenzwerte der 16. Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes vom 12. Juni 1990 - BGBl. I S. 1036 - zugrunde, wären die zulässigen Grenzwerte um 14/17 dB(A) Tag/Nacht überschritten. Bei Immissionswerten, die selbst die Orientierungs- bzw. Grenzwerte für Gewerbegebiete deutlich überschreiten und hinsichtlich ihrer absoluten Höhe in einem Bereich liegen, in dem mit dem Auftreten von Gesundheitsgefahren zu rechnen ist, hätte es einer besonderen planerischen Rechtfertigung bedurft, wenn der Rat gleichwohl an der Ausweisung von Wohnbebauung festhalten wollte. Der 11a-Senat des erkennenden Gerichts hat in einem ähnlich gelagerten Fall, in dem für ein im Bebauungsplan festgesetztes Kerngebiet Beurteilungspegel von 74,8 dB(A)/65,1 dB(A) Tag/Nacht prognostiziert worden waren - dies entsprach einer Überschreitung der Orientierungswerte nach DIN 18005 (nur) um 7 bis 9 dB(A) -, angenommen, dass eine Neuplanung (u.a.) immissionsempfindlicher Wohnnutzung in dem Baugebiet einer besonderen planerischen Rechtfertigung im Rahmen der Abwägung bedarf. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. Oktober 1999 - 11a D 173/96.NE -, NWVBl 2000, 187. Der Rat der Antragsgegnerin hätte abwägen müssen, ob die für die Schaffung neuer Wohnnutzung sprechenden städtebaulichen Gründe von so erheblichem Gewicht sind, dass hierfür eine verminderte Wohnqualität, die aus Lärm- und Abgasgründen weder die Nutzung von Außenbereichen (Balkonen, Terrassen, Gärten) noch auch nur eine Lüftung durch Öffnen von Fenstern zulässt, in Kauf genommen werden soll. Dabei hätte sich der Rat vor Augen halten müssen, dass nicht nur die nördliche, der Planstraße 3775 zugewandte, sondern auch die südliche Seite des allgemeinen Wohngebietes, zu der hin nach Auffassung des Lärmgutachters die immissionsempfindlichen Räume der Wohnungen hätten geplant werden sollen, nach den Festsetzungen des streitbefangenen Bebauungsplans erheblichen Immissionsbelastungen ausgesetzt ist. Die Wohnbebauung ist von Süden her durch Straßenbahnlärm, von Südwesten her durch S-Bahn-Lärm der Deutschen Bahn AG und von Südosten her durch Lärm der Planstraße (Abschnitt 4) belastet. Angesichts der immissionsträchtigen Lage des festgesetzten allgemeinen Wohngebietes (WA 1) und der Höhe der prognostizierten Lärmwerte hat der Senat erhebliche Zweifel, ob der Nutzungskonflikt zwischen vorgesehener Wohn- und Verkehrsnutzung überhaupt planerisch zu bewältigen ist oder ob ein entsprechendes Abwägungsergebnis von vornherein unvertretbar genannt werden müsste. Zur Entscheidung des vorliegenden Falls kann sich der Senat indes auf die Feststellung beschränken, dass der Rat der Antragsgegnerin den durch seine Planung geschaffenen Nutzungskonflikt offenbar nicht einmal in seiner vollen Ausprägung erkannt, geschweige denn zureichend gelöst hätte. Die vorstehenden Erwägungen gelten entsprechend für die durch die MK 1- und MK 5-Gebiete ermöglichte Wohnbebauung entlang der Planstraße 3775. f) Abwägungsfehlerhaft ist schließlich die Bewältigung der Abgasproblematik im Hinblick auf die geplante Wohnbebauung. Ausweislich der Planbegründung (Nr. 3.4.2) gehört der Verkehrsknoten "M. E. " zu den lufthygienischen Belastungsschwerpunkten der Stadt. Weiter heißt es: Durch den Zusammenfluss mehrerer Hauptverkehrsstraßen sei ein Verkehrsaufkommen von ca. 120.000 Kraftfahrzeugen pro Tag zu verzeichnen. Nach den durchgeführten Langzeitmessungen seien die maßgeblichen NO2-Vorsorgewerte deutlich überschritten. Die im Hinblick auf die Schadstoffbelastung der Luft besonders sensible Wohnnutzung werde nur im Innenbereich des Plangebiets festgesetzt. Nach Errichtung der Riegelbebauung entlang der Verkehrsstraßen liege keine direkte Belastung aus dem Individualverkehr vor, so dass die Schadstoffe nur stark verwirbelt diese Planbereiche erreichten. Der von dem Rat der Antragsgegnerin verfolgte planerische Ansatz ist zwar nachvollziehbar, berücksichtigt aber nicht die Problematik, die sich ergeben kann, wenn die Wohnbebauung zeitlich vor einer sie abschirmenden Riegelbebauung errichtet wird. Die Wohnbebauung wäre dann schutzlos den als gesundheitsgefährlich erkannten Abgasbelastungen ausgesetzt. Insoweit ist der Plangeber seiner Pflicht zur Konfliktbewältigung nicht gerecht geworden. Während der Plangeber bezüglich der Lärmproblematik die Situation, dass die Wohnbebauung früher als die sie umgebende gewerbliche Bebauung entstehen könnte, durch eine textliche Festsetzung geregelt hat (nach der textlichen Festsetzung Nr. IV.5 ist, soweit die abschirmende Wirkung durch die im Bebauungsplan ausgewiesene vorgelagerte Bebauung zum Zeitpunkt der Realisierung der rückwärtigen Bebauung (WA 1) nicht gegeben ist, der notwendige passive Schallschutz durch Einzelgutachten nachzuweisen), fehlt eine entsprechende Regelung zur Bewältigung der Abgasproblematik. 6. Die aufgezeigten Mängel im Abwägungsvorgang sind im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB offensichtlich, denn sie ergeben sich aus den Aufstellungsvorgängen. Sie sind auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen. Es liegt auf der Hand, dass der Rat der Antragsgegnerin den Bebauungsplan nicht in der vorliegenden Form beschlossen hätte, wenn er sich der Fehlerhaftigkeit seiner Abwägung bewusst gewesen wäre. 7. Die festgestellten Fehler führen zur Nichtigkeit des angegriffenen Bebauungsplans. a) Ein Bebauungsplan ist für nichtig und nicht nur gemäß § 215a BauGB für unwirksam zu erklären, wenn durch die Behebung des Mangels die "Grundzüge der Planung" berührt würden, vgl. OVG NRW, Urteile vom 22. Juni 1998 - 7a D 170/95.NE - und vom 17. Dezember 1998 - 10a D 152/96.NE -, bzw. wenn der festgestellte Fehler so schwer wiegt, dass er den "Kern der Abwägungsentscheidung" betrifft. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. November 1998 - 4 BN 45.98 -, BRS 60 Nr. 53. b) Die ohne gesetzliche Ermächtigung getroffenen textlichen Festsetzungen Nrn. I.1.2.1, I.1.2.3, I.1.2.4 und I.1.2.5, die mehr als die Hälfte des Plangebietes betreffen, wirken sich auf die Grundzüge der Planung aus. Der festgesetzte Anteil zulässiger bzw. zwingend zu errichtender "freier" Wohnungen stellt das gesamte Plankonzept in Frage, wonach die Schaffung verdichteter Wohnbebauung eines der Hauptziele des Bebauungsplans ist. Das zahlenmäßige Verhältnis zwischen Wohnbebauung einerseits und gewerblicher bzw. kerngebietsspezifischer Nutzung andererseits hat ferner Auswirkungen auf die Ausgestaltung der verkehrsmäßigen (Binnen-)Er- schließung und die Zahl der erforderlichen Stellplätze. Auch die nicht bewältigte Lärm- und Abgasproblematik und der darin liegende Abwägungsfehler berühren die Grundzüge der Planung. 8. Der Bebauungsplan der Antragsgegnerin war im gesamten Umfang für nichtig zu erklären. Ob ein fehlerhafter Bebauungsplan vollständig oder nur teilweise für nichtig zu erklären ist, hängt wesentlich davon ab, ob er rechtlich in dem Sinne teilbar ist, dass er auch ohne den mit dem Rechtsmangel behafteten Teil eine selbstständige und rechtmäßige Planung zum Inhalt hat und damit der verbleibende Teil selbstständig lebensfähig ist. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. Januar 1994 - 4 NB 30.93 -, BRS 56 Nr. 33 = NVwZ 1994, 684. Wie oben ausgeführt, betreffen die festgestellten Mängel die Planung nahezu in ihrem gesamten räumlichen Bereich und in ihren planerischen Schwerpunkten. Die wenigen verbleibenden Teile des Bebauungsplans, die von den Mängeln nicht betroffen sind, sind von der Gesamtregelung nicht abtrennbar und damit nicht eigenständig lebensfähig. 9. In Anbetracht der oben dargelegten Mängel des Bebauungsplans, die bereits für sich betrachtet dessen Nichtigkeit nach sich ziehen, kann offenbleiben, ob die textliche Festsetzung Nr. I.1.3.2., wonach im GE 1-Gebiet als Unterarten von Vergnügungsstätten "Kinos und Lichtspieltheater mit üblichem Filmprogramm (ohne pornographische und gewaltverherrlichende Darstellungen) ausnahmsweise zulässig sind, ...", im Hinblick auf den Klammerzusatz mit dem Gebot der Bestimmtheit planerischer Festsetzungen im Einklang steht. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung auf § 167 VwGO, § 708 Nr. 10, § 710 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.