10 D 129/05.NE

Der Bebauungsplan Nr. 101 B "Am T. /O. Straße" der Stadt L. ist unwirksam. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Die Antragsteller wenden sich mit dem Normenkontrollantrag gegen den Bebauungsplan Nr. 101 B "Am T1. /O. Straße - L. -" der Antragsgegnerin. Die Antragsteller sind Eigentümer der Grundstücke Gemarkung C. , Flur 14, Flurstücke 824 und 825 in L. (E.-----straße 21). Sie haben das sich auf dem Flurstück 824 befindende Bürogebäude an die I. , L1. & Partner Partnerschaftsgesellschaft vermietet, welche dort eine Sozietät aus Steuerberatern, einem vereidigten Buchprüfer sowie einem Rechtsanwalt betreibt. Die Grundstücke werden über die E.-----straße , die östlich des Flurstücks 824 und nördlich des - als privater Parkplatz dienenden - Flurstücks 825 mit einem Wendehammer endet, erschlossen. Das Plangebiet des angegriffenen Bebauungsplans Nr. 101 B wird im Norden durch die Straße I1. , im Osten durch die Straßen Am T1. sowie die E.----- straße , im Süden durch die O. Straße (L 390) und im Westen durch die Straße P. H. sowie die westliche Grenze der Grundstücke Gemarkung C. , Flur 38, Flurstücke 87 und 88, begrenzt. Westlich des Plangebiets schließt sich das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 101 A "F.---straße /O1. G. " an. Östlich des Plangebiets - jenseits der Straßen Am T1. bzw. der E.-----straße - findet neben Wohnnutzung auch gewerbliche Nutzung statt; es befinden sich dort ein Auslieferungslager der Firma J. sowie ein Rohrreinigungsbetrieb. Die Begründung des Bebauungsplans Nr. 101 B nennt als Planerfordernis und Planziel die planungsrechtliche Sicherung von Teilen des Plangebiets als Standort einer Anlage für betreutes Wohnen bzw. eines Pflegeheimes, die Schaffung von Baugrundstücken für Misch- bzw. Wohnnutzungen, die Realisierung bzw. Verknüpfung von öffentlichen Wegeverbindungen und den Erhalt bzw. die Neupflanzung von Grünpflanzen. Der Bebauungsplan setzt für den nördlichen Bereich entlang den Straßen "P. H. ", "I1. " und "Im T1. " eine Nutzung als Reines Wohngebiet fest. In der Mitte des Plangebiets liegt eine Gemeinbedarfsfläche "Pflegeheim mit integrierten Stiftswohnungen". Nördlich davon ist eine Nutzung als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt; nach der textlichen Festsetzung Nr. 5 sind in diesem Baugebiet ausschließlich Wohneinheiten für Personen ab dem 60. Lebensjahr, für voll erwerbsgeminderte Personen, für Personen, bei denen eine Pflegestufe festgestellt wurde, sowie für Personen, bei denen eine Schwerbehinderung und weitere gesundheitliche Merkmale festgestellt wurden, vorgesehen. Südlich der Gemeinbedarfsfläche bis zur O. Straße befinden sich drei Mischgebiete. Das Mischgebiet 1, in dem sich das Grundstück der Antragsteller befindet, grenzt unmittelbar an die O. Straße. Ausweislich der textlichen Festsetzung Nr. 4 sind in diesem Baugebiet "Wohnräume ausschließlich in den Staffelgeschossen zulässig (Definition Staffelgeschoss vgl. Schnitte auf Planzeichnung)". Die Mischgebiete 2 und 3 liegen nördlich des Mischgebiets 1. Dort sind Wohnnutzungen allgemein zulässig. Nach der textlichen Festsetzung Nr. 12 sind an den zur O. Straße und der Feuerwehr hin orientierten und mit der Kennzeichnung "Lärmpegelbereich III und IV" versehenen Fassaden bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen vorgesehen. Südlich des Mischgebiets 1 - parallel zum Verlauf der O. Straße - ist eine begrünte Lärmschutzwand festgesetzt. Die innere Erschließung des Plangebiets erfolgt hinsichtlich der Gemeinbedarfsfläche und des Allgemeinen Wohngebiets durch eine - nicht als öffenliche Verkehrsfläche ausgewiesene - S-förmige Straße, welche an die Straßen "P. H. " und "Am T1. " angebunden ist. Die südlich im Plangebiet liegenden Mischgebiete werden über eine parallel zur O. Straße gelegene und von dieser durch die Lärmschutzwand getrennte Straße erschlossen. Diese als Straßenverkehrsfläche ausgewiesene Straße verläuft unter anderem über den südlichen Bereich des Flurstücks 824 der Antragsteller. Das Flurstück 825 der Antragsteller ist vollständig als Straßenverkehrsfläche festgesetzt; hier weist der Bebauungsplan vier Stellplätze aus. Das Planaufstellungsverfahren nahm folgenden Verlauf: Bereits im Jahr 1992 wurde die Aufstellung eines mit den Plangebieten der Pläne Nr. 101 A und Nr. 101 B in weiten Teilen deckungsgleichen Bebauungsplan Nr. 83 "F.---straße / L 390" mit dem Ziel, größere Kerngebietsflächen auszuweisen, beschlossen. Diese Planung wurde allerdings nicht weiter verfolgt. Im Jahr 2002 wurde dieses Gebiet, welches zunächst einheitlich beplant werden sollte, in die Bereiche der jetzigen Bebauungspläne Nr. 101 A (F.---straße /O1. G. ) und Nr. 101 B (Am T1. /O. Straße) geteilt. Der Bebauungsplan Nr. 101 A wurde zeitlich vorgezogen, um für die Einrichtung der G. möglichst kurzfristig eine planungsrechtliche Grundlage zu schaffen. Er wurde am 30. Januar 2003 als Satzung beschlossen, die öffentliche Bekanntmachung erfolgte am 6. März 2003. Der hier streitgegenständliche Bebauungsplan Nr. 101 B wurde weiter verfolgt, als ein Vorhabenträger für den Bau einer Anlage für betreutes Wohnen sowie einer Pflegeheimeinrichtung gefunden worden war. Der Stadtentwicklungs-, Planungs- und Verkehrsausschuss (Planungsausschuss) beschloss in seiner Sitzung am 18. September 2002, eine frühzeitige Bürgerbeteiligung durchzuführen. In dieser wurden zwei Varianten vorgestellt, die im Wesentlichen die Erschließung der im südlichen Plangebiet vorgesehenen Mischgebiete zum Gegenstand hatten. Im Rahmen der öffentlichen Anhörung machten Bürger geltend, für das gesamte zu entwickelnde Gebiet seien zwei "Teilpläne" (Nr. 101A und 101B) erstellt worden. Dadurch sei die Entwicklung eines städtebaulichen Gesamtkonzepts unmöglich gemacht und eine sinnvolle Verkehrsführung erschwert worden. Im Übrigen wurden die vorgestellten Varianten zur Erschließung der Mischgebiete diskutiert. In seiner Sitzung vom 13. November 2002 - betreffend die "Abwägung der frühzeitigen Beteiligung der Bürger hinsichtlich des Bebauungsplans Nr. 101 B" - wies der Planungsausschuss die erhobenen Einwendungen zurück und entschied, dass die Variante 1 Grundlage der weiteren Planung sein solle. Mit der Entscheidung zwischen den Varianten 1 und 2 und den hierzu eingegangenen Einwendungen wurde der Rat nicht befasst. Am 17. Januar 2003 wurden die Antragsteller davon in Kenntnis gesetzt, dass die Erschließung des Mischgebiets im südlichen Teil des Bebauungsplangebiets u.a. über ihre Stellplatzanlage geführt werden solle. Sie lehnten jedoch eine Inanspruchnahme ihrer Grundstücksfläche ab. Mit Schreiben vom 21. März 2003 führten sie aus: Die entstehenden Behinderungen und Lärmbelästigungen, der Wegfall der notwendigen Mandanten- und Mitarbeiterparkplätze, die Gefährdung von Fußgängern und Besuchern und nicht zuletzt die erhebliche Verkehrsmehrbelastung stellten einen unzulässigen Eingriff in die Berufsausübungsfreiheit dar. Der Rat der Stadt beschloss am 27. März 2003 die Aufstellung des Bebauungsplans sowie die öffentliche Auslegung mit gleichzeitiger Beteiligung der Träger öffentlicher Belange. In der Sitzungsvorlage wurde ausgeführt, die Abwägung hinsichtlich der frühzeitigen Bürgerbeteiligung sei durch den Planungsausschuss in seiner Sitzung vom 13. November 2002 erfolgt. Voruntersuchungen zur Lärmbelastung im Plangebiet hätten ergeben, dass eine Planstraße unmittelbar südlich des Altenpflegeheimes zu einer Lärmbelastung des Heimes führe, welche nicht durch passive Schutzmaßnahmen im erforderlichen Umfang gemindert werden könne. Außerdem würde der Außenwohnbereich, der den Bewohnern zur Erholung dienen solle, stark belastet. Demgegenüber führe eine Erschließung des Mischgebiets durch eine Planstraße parallel zur O. Straße nur zu einer unwesentlichen Erhöhung der Immissionswerte, welche durch die O. Straße bereits erreicht würden. Durch die Festsetzung einer Schallschutzwand zwischen O. Straße und Planstraße würden die Immissionswerte der O. Straße erheblich gemindert und gleichzeitig die Blendwirkung durch parallelfahrende Fahrzeuge verhindert. Die Entlastung von den Immissionen der O. Straße durch die Lärmschutzwand sei größer als die Immissionen durch die Planstraße. Daher sei nach Abwägung der Immissionswerte die Planstraße nach Süden verlegt worden. Die Aussagen zur Lärmbelastung wurden in Form eines Gutachtens des Ingenieurbüros für Schallschutz Dipl.-Ing. S. (J2. ) vom 21. März 2003 in das Verfahren eingeführt. Die öffentliche Auslegung des Planentwurfs erfolgte in der Zeit zwischen dem 14. April 2003 und dem 16. Mai 2003. Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange machte das staatliche Umweltamt L2. mit Schreiben vom 12. Mai 2003 gegen die Bewertung des Gewerbelärms durch die schalltechnische Untersuchung des Ingenieurbüros für Schallschutz J2. vom 21. März 2003 Bedenken geltend. Nach diesem Gutachten solle das geplante Altenpflegeheim nur den Schutz eines Allgemeinen Wohngebiets genießen, obwohl es als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen werden solle. In Gebieten, in denen Pflegeanstalten lägen, betrage der Immissionsrichtwert tagsüber 45 dB(A) und nachts 35 dB(A). Infolgedessen liege eine erhebliche Überschreitung des Tagesrichtwertes vor. Unter dem 7. Juli 2003 teilte die Rohrreinigungsfirma B1. der Antragsgegnerin mit, an der E.-----straße 16 a befinde sich nur ein Büro und ein Lager für die Beschichtungsabteilung. Auf dem Hof würden keine Arbeiten verrichtet und es käme nur zu täglich acht bis zehn Fahrzeugbewegungen auf dem Gelände. Die Kanalreinigungs- und Notdienstfahrzeuge würden über die S1.--straße aus eingeteilt. Daraufhin erstellte das Ingenieurbüro J2. unter dem 10. Juli 2003 ein ergänzendes Gutachten. Aufgrund des Schreibens der Firma B. wurde nunmehr nur von Arbeiten in der vorhandenen Halle von täglich bis zu vier Stunden bei geschlossenem Hallentor ausgegangen und nur noch mit bis zu zehn Fahrzeugbewegungen auf dem Vorplatz gerechnet. Hinsichtlich des Auslieferungslagers der Firma J1. wurde nach Abstimmung mit der Antragsgegnerin und dem staatlichen Umweltamt festgestellt, dass die Ansätze des im Jahr 1992 erstellten schalltechnischen Gutachtens der Firma J3. für das Auslieferungslager zu hoch seien. Auf eine Verwertung dieses Gutachtens wurde verzichtet. Als einzige lärmrelevante Aktivität wurden die Kunden-Pkw in die Lärmberechnung eingestellt. Auf dieser Basis kam das Ingenieurbüro J2. zu dem Ergebnis, dass auch an den kritischen Punkten die Immissionsrichtwerte für ein Altenpflegeheim eingehalten würden. Die Sitzungsvorlage für die Sitzung des Stadtrates am 25. September 2003 enthält die Stellungnahme des Staatlichen Umweltamtes nicht. Das ergänzende schalltechnische Gutachten vom 10. Juli 2003 wurde der Sitzungsvorlage als Anlage beigefügt. Am 25. August 2003 schloss die Antragsgegnerin mit einem Investor einen "Vertrag zur Realisierung des Projektes Altenpflegeheim mit Stiftswohnungen und betreutes Wohnen am T1. /P. H. ". Gegenstand dieses Vertrages ist die Errichtung des Projektes "entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplanentwurfs Nr. 101 B" einschließlich der Planung und Herstellung der Planstraße A durch den Investor. Am 25. September 2003 entschied der Rat der Stadt über die im Zusammenhang mit der Offenlegung vorgebrachten Einwendungen und beschloss den Bebauungsplan als Satzung. Der Beschluss wurde am 9. Dezember 2003 öffentlich bekannt gemacht. Die Antragsteller haben am 7. Dezember 2005 das Normenkontrollverfahren eingeleitet. Sie machen geltend, bereits vor dem Satzungsbeschluss habe der Rat den Vertrag mit dem Investor geschlossen und damit vollendete Tatsachen geschaffen. Die Planung einer öffentlichen Verkehrsfläche über ihr Grundstück sei abwägungsfehlerhaft. Bei Verwirklichung der Planung würden Parkplätze ihres Steuerberatungsbüros entfallen. Die Sicherheit des Fußgängerverkehrs sei nicht mehr gewährleistet und die Lärmbelastung würde sich erhöhen. Die Antragsteller beantragen, den Bebauungsplan Nr. 101 B "Am T1. / O. Straße - L. -" der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Sie trägt vor, eine unzulässige Vorwegbindung bestehe nicht, weil der Projektvertrag zeitlich nach der durchgeführten Abwägung im Planungsausschuss geschlossen worden sei. Da der Ausschuss als Teil des Rates das Abwägungsergebnis vorbereiten könne, sei es zulässig, dass der Rat der Stadt das Abwägungsergebnis des Ausschusses erst nach Unterzeichnung des Projektvertrages bestätigt habe. Auch im Übrigen tritt die Antragsgegnerin dem Vorbringen der Antragsteller entgegen. Der Berichterstatter des Senats hat am 23. April 2007 die Örtlichkeit in Augenschein genommen; auf das Ortsterminsprotokoll sowie die gefertigten Lichtbilder wird verwiesen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Planaufstellungsvorgänge sowie der weiteren beigezogenen Akten Bezug genommen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : I. Der Normenkontrollantrag ist zulässig. 1. Die Antragsteller sind antragsbefugt (§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO), da ihre Grundstücke im Plangebiet liegen und von den beanstandeten Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans - insbesondere von der Festsetzung einer über ihre Grundstücke führenden Straßenverkehrsfläche - betroffen sind. 2. Der Normenkontrollantrag ist fristgerecht gestellt worden. Nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO in der bis zum 31. Dezember 2006 gültigen Fassung war der Normenkontrollantrag innerhalb von zwei Jahren nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift zu stellen. Da der Satzungsbeschluss am 9. Dezember 2003 bekannt gemacht und das Normenkontrollverfahren am 7. Dezember 2005 eingeleitet worden ist, ist diese Frist eingehalten. II. Der Normenkontrollantrag ist auch begründet. Der Bebauungsplan Nr. 101 B leidet an gewichtigen Abwägungsfehlern. Er genügt nicht den Anforderungen des § 1 Abs. 7 BauGB (§ 1 Abs. 6 BauGB a.F.), wonach die öffentlichen und privaten Belange untereinander und gegeneinander gerecht abzuwägen sind. Das so normierte Abwägungsgebot ist verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis jedoch genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet. Vgl. grundlegend dazu: BVerwG, Urteil vom 5. Juli 1974 - IV C 50.71 -, BRS 28 Nr. 4. Der Rat der Antragsgegnerin hat nicht alle zu berücksichtigenden Belange in die Abwägung einbezogen (Abwägungsausfall) und darüber hinaus die von ihm abgewogenen Belange fehlerhaft gewichtet, so dass das Abwägungsergebnis städtebaulich nicht vertretbar ist. 1. Es liegt in mehrfacher Hinsicht ein weitgehender Abwägungsausfall vor. Eine ausreichende Bestandsaufnahme der abwägungsrelevanten Gesichtspunkte hinsichtlich der Frage, wie die im südlichen Plangebiet gelegenen Mischgebiete erschlossen werden können, hat nicht stattgefunden (dazu a und b). Darüber hinaus hat der Rat der Antragsgegnerin die im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung vorgebrachten Einwendungen zur Frage der Erschließung bei seiner Abwägungsentscheidung nicht berücksichtigt (c). a) Die Antragsgegnerin hat den maßgeblichen Sachverhalt als Grundlage der durch den Rat zu treffenden Abwägungsentscheidung nicht ausreichend und damit unzutreffend ermittelt. Die Ermittlung aller abwägungsrelevanten Gesichtspunkte erfordert bei der Planung eine erkennbare Bestandsaufnahme. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 31. Januar 2007 - 10 D 171/04.NE -, und vom 7. März 2006 - 10 D 10/04.NE -, ZfBR 2007, 64. Die hier vorgenommene Überplanung eines teilweise bebauten, aber im Übrigen unbebauten Gebietes macht insbesondere im Hinblick auf die Frage, wie die im südlichen Plangebiet neu festgesetzten Mischgebiete erschlossen werden sollen, eine sorgfältige Bestandsaufnahme erforderlich. Diese hat nicht nur die Situation im Plangebiet in den Blick zu nehmen, sondern hinsichtlich der Frage der Erschließung auch die Situation in den an das Plangebiet angrenzenden Gebieten. Eine solche umfassende Bestandsaufnahme hat hier nicht stattgefunden, so dass die abwägungsrelevanten Tatsachen nicht ausreichend erfasst worden sind. Der Rat der Stadt hat die Frage, ob eine Erschließung der südlichen Mischgebiete von Westen, also über das Gebiet der neuen G. (Bebauungsplans Nr. 101 A), möglich ist, nicht ausreichend in den Blick genommen. In der Sitzungsvorlage zur Abwägungsentscheidung des Rates am 25. September 2003 wird lediglich ausgeführt, die "Erschließung über das Gelände der Feuerwehr ... scheidet aus". Eine nähere Begründung fehlt hierzu. Es bestand aber Anlass für den Rat, sich auch mit dieser Frage näher zu beschäftigen, weil er - wie sich aus der Planbegründung ergibt - selbst von einer "schwierigen Erschließung" der Mischgebiete ausging. Zudem standen im Plangebiet des Plans Nr. 101 A Flächen im Eigentum der Antragsgegnerin zur Verfügung und eine Bebauung war noch nicht realisiert, während im Plangebiet des Plans Nr. 101 B Privatgrundstücke in Anspruch genommen werden sollten. Zu einer Betrachtung auch des benachbarten Plangebiets bestand vor allem deshalb Anlass, weil die Gebiete der Bebaungspläne Nr. 101 A und Nr. 101 B zunächst einheitlich als Bebauungsplan Nr. 101 beplant werden sollten und erst im Jahr 2002 eine Trennung in die Teile A und B erfolgte. Ausgehend von der gemeindlichen Planungshoheit ist eine Aufteilung eines Plangebietes in mehrere Teilpläne zwar nicht von vornherein unzulässig. Dem liegt die Erwägung zugrunde, dass angesichts vielfältiger Schwierigkeiten, die mit einer großräumigen Planung verbunden sind, ein planerisches Gesamtkonzept häufig nur in Teilabschnitten verwirklicht werden kann. BVerwG, Beschluss vom 5. Juni 1992 - 4 NB 21.92 - BRS 54, Nr. 14 -; OVG NRW, Urteil vom 28. August 1996 - 11a D 125/92.NE -, BRS 58 Nr. 17. Voraussetzung einer zulässigen Planung in Teilabschnitten ist aber, dass bei der Planung des einen Teils auch die Probleme mitbedacht werden, die im benachbarten Teil entstehen, und ihre Bewältigung jedenfalls nicht verhindert wird. Dies ist hier nicht geschehen. Obwohl auch nach der Trennung die beiden Pläne in zeitlicher Nähe zueinander aufgestellt worden sind (der Plan Nr. 101 A ist nur wenige Monate zuvor, nämlich am 30. März 2003, bekannt gemacht worden), hat der Rat bei der Abwägungsentscheidung sein Augenmerk nur auf das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 101 B gerichtet. Durch das vollständige Ausklammern einer möglichen Erschließung über das benachbarte Plangebiet des Plans Nr. 101 A aus seiner Betrachtung hat er seinen Blick in unzulässiger Weise verengt und damit eine sachgerechte Abwägung unmöglich gemacht. b) Es fehlt auch an einer vollständigen Bestandsaufnahme im Hinblick auf die Frage, ob die Mischgebiete über die Straße "P. H. " oder (nur) über die E.----- straße erschlossen werden konnten. Im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung sind die Varianten 1 und 2 zur Erschließung der Mischgebiete vorgestellt worden. Die Variante 2 sah eine Erschließung dieser Gebiete u.a. auch über die nördlich gelegene Stichstraße "P. H. " vor. Über die Frage, welcher Variante der Vorzug zu geben sei, hat aber nicht der Rat der Antragsgegnerin, sondern ausschließlich der Ausschuss für Stadtentwicklung, Planung und Verkehr (Planungsausschuss) am 13. November 2002 befunden. In dieser Sitzung hat er beschlossen, dass die Variante 1, die keine Erschließung über die Straße "P. H. " vorsieht, "Grundlage für den zu erarbeitenden Rechtsplanentwurf" sei. Der Rat der Antragsgegnerin hat sich bei seiner Abwägungsentscheidung am 25. September 2003 mit dieser Frage nicht befasst. Er ging davon aus, dass eine ausschließliche Erschließung der Mischgebiete über die E.-----straße zu erfolgen hat. Wie sich aus der Sitzungsvorlage zur Abwägungsentscheidung ergibt, wurde eine Erschließung über die Straße "P. H. " von vornherein wegen "der sich ergebenden Gefährdung" ausgeschlossen. Problematisiert wurde allein, ob die von der E.-----straße ausgehende Erschließung südlich des Altenheimes oder südlich des Grundstücks der Antragstellers erfolgen soll. Damit hat auch in dieser Hinsicht keine ausreichende Bestandsaufnahme durch den Rat stattgefunden, weil der Blick des Rates unzulässigerweise darauf verengt worden ist, dass nur noch eine Variante, nämlich eine Erschließung über die E.-----straße , möglich sei. c) Ein Abwägungsausfall liegt ferner deshalb vor, weil der Rat der Antragsgegnerin die Einwendungen und Stellungnahmen von Bürgern zu den vorgeschlagenen Varianten 1 und 2 nicht berücksichtigt hat. Entscheidet der Rat nicht abschließend über die nach § 3 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BauGB vorgebrachten Anregungen der Bürger, ist das Abwägungsgebot verletzt. Die Prüfung der Bedenken und Anregungen hat zunächst den Zweck, notwendiges Abwägungsmaterial zu beschaffen und zu vervollständigen. Ferner ist zu entscheiden, ob und in welcher Weise die Anregungen in dem Plan berücksichtigt werden können oder sollen. Ihre abschließende Prüfung ist somit Bestandteil des Abwägungsvorgangs und daher dem Satzungsbeschluss vorbehalten (§§ 10 Abs. 1, 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Sie obliegt dem Gemeinderat als dem Organ, welches den Satzungsbeschluss zu fassen hat. Das schließt zwar nicht aus, dass ein Ausschuss die Beschlussfassung des Rates vorbereitet. Werden die vorgebrachten Anregungen jedoch dem Rat vorenthalten oder stellt dieser sie aus anderen Gründen nicht in seine Abwägung ein, liegt ein Abwägungsfehler vor. BVerwG, Urteil vom 25. November 1999 - 4 CN 12.98 -, BRS 62 Nr. 45; OVG NRW, Urteile vom 26. April 2007 - 7 D 34/06.NE - und vom 14. Februar 2007 - 10 D 31/04.NE -, sowie Beschluss vom 16. Oktober 2003 - 10a B 2515/02.NE -, BRS 66 Nr. 27. Hier hat sich ausschließlich der Planungsausschuss in seiner Sitzung am 13. November 2002 mit den Anregungen der Bürger zu den vorgeschlagenen Varianten 1 und 2 beschäftigt und beschlossen, die Anregungen zurückzuweisen. Der Rat war an dieser Abwägungsentscheidung nicht in seiner Gesamtheit beteiligt. Das ergibt sich bereits aus der von der Verwaltung erstellten Sitzungsvorlage. Diese ist (nur) an den Planungsausschuss gerichtet und macht in der Betreffzeile deutlich, dass Gegenstand der Sitzung des Ausschusses die "Abwägung" der während der frühzeitige Bürgerbeteiligung eingegangenen Einwendungen ist. Demgegenüber hat der Rat im Zusammenhang mit dem Satzungsbeschluss in seiner Sitzung am 25. September 2003 nur noch über die zusätzlichen, während der Offenlegung des Planentwurfs eingegangenen Anregungen und Einwendungen entschieden; nur diese - nicht aber die während der frühzeitigen Bürgerbeteiligung eingegangenen Einwendungen - sind ihm mit der Sitzungsvorlage auch zur Kenntnis gebracht worden. Dass die Antragsgegnerin davon ausging, die Abwägungsentscheidung hinsichtlich der frühzeitigen Bürgerbeteiligung dürfe schon vorweg durch den Planungsausschuss getroffen werden, zeigt sich auch in der Beschlussvorlage für die Sitzung des Rates am 27. März 2003: Darin wurde der Rat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nach der frühzeitigen Bürgerbeteiligung im Oktober 2002 "die Abwägung ... bereits in der Sitzung am 13. November 2002 des PVA erfolgt" sei. In der Antragserwiderung vom 16. März 2006 bestätigt die Antragsgegnerin, dass hinsichtlich der frühzeitigen Bürgerbeteiligung der Planungsausschuss den Abwägungsbeschluss bereits am 13. November 2002 gefasst hatte. Somit ist der Rat seiner Pflicht, im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses eine vollständige Erfassung, Bewertung und Abwägung aller von der Planung betroffenen Belange vorzunehmen, aus zwei Gründen nicht gerecht geworden. Zum einen hat er einen Teil der Abwägung einem hierzu bundesrechtlich nicht berufenen Organ überlassen. Zum anderen hat die Abwägung - unabhängig von der Frage, wer sie vorgenommen hat - zeitlich gestaffelt stattgefunden, so dass die im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung vorgetragenen Einwendungen und die im Laufe der Offenlegung abgegebenen Stellungnahmen nicht zu dem allein maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses gegeneinander abgewogen werden konnten. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 14. Februar 2007 - 10 D 31/04.NE -. Da sich auch aus der Planbegründung nicht ergibt, dass die Interessen der Einwender aus der frühzeitigen Bürgerbeteiligung vom Rat gesehen und zu den ihm ausdrücklich vorgelegten Stellungnahmen in Beziehung gesetzt worden sind, ist die Abwägungsentscheidung wegen Abwägungsausfalls fehlerhaft. 2. Unabhängig hiervon ist die Abwägungsentscheidung auch insoweit fehlerhaft, als der Bebauungsplan Nr. 101 B auf den im Eigentum der Antragsteller stehenden Parzellen 824 und 825 eine öffentliche Verkehrsfläche zur Erschließung der im südlichen Plangebiet gelegenen Mischgebiete festsetzt. Die Antragsgegnerin hat die Bedeutung der Belange der Antragsteller verkannt und insbesondere nicht dem Gewicht privaten Eigentums (vgl. Art 14 Abs.1 GG) hinreichend Rechnung getragen. Zwar sind bei der Festsetzung einer öffentlichen Zwecken dienenden Fläche nicht schon die Voraussetzungen für eine Enteignung im vollen Umfang zu prüfen, weil eine solche Festsetzung im Bebauungsplan noch keine enteignungsrechtliche Vorwirkung dergestalt hat, dass damit über die Zulässigkeit einer Enteignung verbindlich entschieden wäre. Jedoch muss auch ein Eingriff unterhalb der Schwelle einer förmlichen Enteignung durch überwiegende Gründe des öffentlichen Interesses unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit gerechtfertigt sein. Die Bestandsgarantie des privaten Eigentums nach Art. 14 GG ist daher ein in hervorgehobener Weise abwägungsbeachtlicher Belang und nur durch gewichtige öffentliche Belange zu überwinden. Bei der Festsetzung öffentlicher Verkehrsflächen ist demnach eine größtmögliche Schonung privater Flächen anzustreben. Insbesondere muss geprüft werden, ob das Planungsziel nicht auch erreicht werden kann durch eine Inanspruchnahme von Flächen in gemeindlichem Eigentum oder auch - um ein Mindestmaß an Lastengleichheit zwischen allen betroffenen Eigentümern zu gewährleisten - von Flächen Privater, die aufgrund der Planfestsetzung ein besonderes Interesse an der Erschließung ihres Grundstücks haben. Vgl. BVerfG, Beschluss vom 19. Dezember 2002 - 1 BvR 1402/01 -, BRS 65 Nr. 6; BVerwG, Beschlüsse vom 19. April 2000 - 4 BN 16.00 -, BRS 63 Nr. 30, und vom 6. Oktober 1992 - 4 NB 36.92 -, BRS 54 Nr. 57; OVG NRW, Beschluss vom 24. September 2001 - 7a D 77/00.NE -; Nds. OVG, Urteil vom 31. Mai 2005 - 1 KN 335/03. Vor diesem Hintergrund hat die Antragsgegnerin abwägungsfehlerhaft erwogen, wie die im südlichen Plangebiet liegenden Mischgebiete erschlossen werden können. Sie hat nicht in den Blick genommen, dass bei einer Erschließung dieser Mischgebiete über das Feuerwehrgelände oder die Straße "P. H. " städtisches Grundeigentum, nämlich die Flurstücke 87 und 88 (Gemarkung C. , Flur 14) hätte in Anspruch genommen werden können und es dann eines Rückgriffs auf privates Grundeigentum nicht bedurft hätte. Der Rat der Antragsgegnerin hat sich auch nicht mit der Frage beschäftigt, ob nicht zumindest eine Inanspruchnahme von Grund und Boden solcher Privateigentümer in Betracht kommen könnte, welche wegen der Überplanung großer, bisher im Außenbereich gelegener Flächen ein besonderes Interesse an der Erschließung haben, weil sie unmittelbar von ihr profitieren. Ohne nähere Begründung wurde insoweit in der der Abwägungsentscheidung zugrunde liegenden Sitzungsvorlage nur ausgeführt, dass eine andere Erschließung als die über die E.-----straße ausscheide; eine Erschließung über das Gelände südlich des Pflegeheimes sei zwar geprüft, aus Lärmschutzgründen aber verworfen worden. Diese Erwägungen zeigen, dass der Rat der Stadt bei der Frage nach der Erschließung der südlichen Mischgebiete nicht in die Abwägung eingestellt hat, dass die von ihm favorisierte Erschließung zu einer Inanspruchnahme von privatem Grundbesitz führt, ohne dass damit ein planungsrechtlicher Vorteil für die Eigentümer verbunden wäre. Der Rat der Antragsgegnerin hatte bei der Abwägungsentscheidung noch nicht einmal Kenntnis von der Größe der Grundstücksfläche, welche er als öffentliche Verkehrsfläche überplant hat. Ein Größenangabe findet sich weder in der Sitzungsvorlage noch in der Planbegründung. Nach alledem hat der Rat der Antragsgegnerin unter Verstoß gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz die wegen des Eigentumsgrundrechts besonders schutzwürdigen Interessen der Antragsteller nicht in den Blick genommen. 3. Ferner ist die Abwägungsentscheidung des Rates fehlerhaft, weil dieser bei der Festsetzung eines Reinen Wohngebiets sowie einer Gemeinbedarfsfläche "Pflegeheim mit integrierten Stiftswohnungen" entlang der Straßen Am T1. und E.-----straße den Lärmkonflikt zwischen dieser Wohnnutzung und einer gewerblichen Nutzung auf der anderen, nicht mehr zum Plangebiet gehörenden östlichen Straßenseite nicht bewältigt hat. Nach dem Trennungsgrundsatz des § 50 BImSchG sind bei raumbedeutsamen Planungen die für eine bestimmungsgemäße Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete soweit wie möglich vermieden werden. Vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Januar 1999 - 4 CN 5.98 -, BRS 62 Nr. 4. Diesen Anforderungen genügt die Abwägung der Antragsgegnerin nicht. Der Rat hat die im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange abgegebene Stellungnahme des Staatlichen Umweltamtes L2. vom 12. Mai 2003 bei seiner Abwägungsentscheidung nicht gekannt. In dieser Stellungnahme hat das Umweltamt darauf hingewiesen, dass ausweislich der schalltechnischen Untersuchung des J2. vom 21. März 2003 wegen der Belastung des Altenpflegeheimes durch Gewerbelärm (Auslieferungslager J1. und Rohrreinigungsfirma B. ) eine Überschreitung der Immissionsrichtwerte für ein Pflegeheim vorliege. Diese Stellungnahme hat die Verwaltung dem Rat nicht zur Kenntnis gegeben, sondern stattdessen ein ergänzendes Gutachten des J2. vom 10. Juli 2003 eingeholt. Danach sei unter Zugrundelegung veränderter Parameter nunmehr keine Richtwertüberschreitung mehr zu verzeichnen. Nur dieses ergänzende Gutachten vom 10. Juli 2003 wurde - neben dem Lärmschutzgutachten vom 21. März 2003 - der Sitzungsvorlage für den Satzungsbeschluss des Rates als Anlage beigefügt. Dieses Vorgehen dürfte schon deshalb zu einem Abwägungsfehler in Form eines Abwägungsausfalls führen, weil damit der Rat nicht alle gutachtlichen Stellungnahmen und Einwendungen der Träger öffentlicher Belange bei seiner Abwägungsentscheidung gekannt hat. Jedenfalls liegt ein Abwägungsfehler vor, weil der Rat zur Ermittlung möglicher Immissionskonflikte auf die schalltechnischen Gutachten der J3. vom 21. März 2003 und vom 10. Juli 2003 zurückgegriffen hat, obwohl das ergänzende Schallgutachten vom 10. Juli 2003 zur Einschätzung der Konfliktlage ungeeignet ist. Nach dem schalltechnischen Gutachten vom 21. März 2003 betragen die Beurteilungspegel - tagsüber - im Bereich des Altenpflegeheimes (Berechnungspunkte Gew04, 05 und 06) 51,7 dB(A), 51,6 dB(A) und 51,3 dB(A) und im Reinen Wohngebiet (Berechnungspunkt Gew02) 52,8 dB(A). Sie halten somit den nach Nr. 6.1 der TA Lärm vorgesehenen Immissionsrichtwert von 45 dB(A) für Pflegeanstalten bzw. von 50 dB(A) für Reine Wohngebiete nicht ein. Im ergänzenden Gutachten vom 10. Juli 2003 kam der Gutachter nach Neuberechnung zwar zu dem Ergebnis, dass die Beurteilungspegel im Bereich des Altenpflegeheimes nunmehr nur noch 40,0 dB(A), 42,3 dB(A) und 45,0 dB(A) und im Reinen Wohngebiet (Berechnungspunkt Gew02) 37,1 dB(A) betragen würden, so dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm eingehalten seien. Dieses Ergebnis fußt allerdings auf nicht nachvollziehbaren bzw. falschen Annahmen. Fehlerhaft ist es, dass im Hinblick auf den von der Rohrreinigungsfirma B. ausgehenden Gewerbelärm die Angaben der Firma aus dem Schreiben vom 7. Juli 2003 zur Grundlage der neuen Berechnung gemacht wurden. Der Gutachter nahm daraufhin an, dass auf dem Hof keinerlei Arbeiten verrichtet und Arbeiten in der Halle nur bis zu vier Stunden täglich und nur bei geschlossenem Hallentor ausgeführt werden. Zudem werde mit höchstens zehn Fahrzeugbewegungen auf dem Vorplatz gerechnet. Abgesehen davon, dass im Schreiben der Firma B. keine Angaben dazu gemacht werden, dass in der Halle täglich nur vier Stunden bei geschlossenem Hallentor gearbeitet würde, ist bei der Ermittlung von Lärmimmissionen nicht auf die Angaben eines Gewerbetreibenden zum tatsächlichen Ablauf seines Betriebes, sondern auf die Genehmigungslage bzw. - falls eine Genehmigung nicht oder nicht mehr vorliegt - auf das zulässigerweise bestehende Nutzungspotenzial des Grundstücks abzustellen. Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 15. Dezember 2005 - 10 B 1668/05.NE -, BRS 69 Nr. 16, und vom 15. Februar 2005 - 10 B 517/04.NE -, BRS 69 Nr. 24. Genehmigt worden ist im Jahr 1973 eine gewerbliche Nutzung als Kühlhaus, Lager, Laderaum und Betriebsbüro für ein Großhandelsunternehmen ("T2. - G1. KG"); diese Genehmigung ist indes offenbar nach endgültiger Nutzungsaufgabe erloschen. Davon ausgehend ist der Ansatz des Gutachters, zur Ermittlung der Lärmbelastung für das angrenzende Wohngebiet vom tatsächlichen Nutzungsumfang - keine Arbeiten auf dem Betriebshof, nur eingeschränkte Arbeiten in der Halle und nur wenige Fahrzeugbewegungen - auszugehen, fehlerhaft. Fehlerhaft sind ferner die Annahmen des Gutachters in seinem ergänzenden Gutachten vom 10. Juli 2003 zur Ermittlung der Lärmimmissionen durch das J1. - Abhollager. Das ergänzende Gutachten geht - ohne jegliche Begründung - davon aus, dass die Ansätze des schalltechnischen Gutachtens der Firma J3. zum Auslieferungslager der Firma J1. zu hoch seien. Dieses anlässlich des Genehmigungsverfahrens für das Abhollager gefertigte Gutachten vom August 1992 ging noch von täglich 400 Kunden aus, die das Lager zur Abholung von Ware anfahren, die Ware einladen und wieder abfahren. Ferner wurde ein Anlieferungs- und Entsorgungsverkehr von täglich sieben Lkw angenommen. Zudem wurde von Lärmimmissionen vom Parkplatz, vom Palettenlager, von der Presse für Verpackungsmaterial, durch das Entladen an der Laderampe und durch die Entlüftungseinrichtungen ausgegangen. Im ergänzenden Gutachten vom 10. Juli 2003 wird hingegen angenommen, "die einzige lärmrelevante Aktivität seien Kunden-Pkw, welche die an das Plangebiet angrenzende Ein- und Ausfahrt benutzen". Diese Annahme ist nicht haltbar, weil ausgeschlossen ist, dass ein Möbellager ohne eine Andienung durch Lkw betrieben werden kann. Fehlerhaft ist die schalltechnische Untersuchung des J2. vom 21. März 2003 auch hinsichtlich der Bewertung des Verkehrslärms, weil bei der Untersuchung der Erschließungsverkehr im Plangebiet nicht berücksichtigt worden ist. Nach der durch die Antragsgegnerin im Rahmen der Antragserwiderung beigebrachten Überprüfung dieser schalltechnischen Untersuchung durch das Ingenieurbüro E1. vom 13. März 2006 soll diese Vorgehensweise zwar nicht zu beanstanden sein, weil "kleinere Erschließungsstraßen im Plangebiet üblicherweise unberücksichtigt" blieben. Aus der in diesem überprüfenden Gutachten durchgeführten Vergleichsberechnung ergibt sich andererseits aber eine Erhöhung des Schallpegels für das Gebäude E.----- straße 21 der Antragsteller, wenn der Verkehrslärm der parallel zur O. Straße geführten Erschließungsstraße mit berücksichtigt wird. 4. Darüber hinaus ist die Abwägungsentscheidung des Rates auch insoweit fehlerhaft, als sie Lärmschutzgründe zur Rechtfertigung der textlichen Festsetzung Nr. 4 des Bebauungsplans anführt. Nach dieser Festsetzung sind in dem unmittelbar an die O. Straße angrenzenden Mischgebiet 1 "Wohnräume ausschließlich in den Staffelgeschossen zulässig (Definition Staffelgeschoss vgl. Schnitte auf der Planzeichnung)". Vor dem Hintergrund, dass das Verkehrsaufkommen auf der O. Straße geeignet ist, Lärmimmissionen für die angrenzende Bebauung im Plangebiet herbeizuführen, musste der Rat prüfen, wie der Lärmkonflikt zu lösen ist. Es ist nicht ersichtlich, dass die Festsetzung Nr. 4 dem Lärmschutz zu dienen geeignet ist. Der Rat der Antragsgegnerin verfolgte ausweislich der Planbegründung mit dieser Festsetzung das Ziel, "aus Immissionsschutzgründen" im Mischgebiet 1 Wohnnutzung nicht in den unteren beiden Vollgeschossen zuzulassen. Dieser Ansatz findet aber weder im Lärmschutzgutachten noch sonst in den Aufstellungsvorgängen eine Stütze. In der schalltechnischen Untersuchung vom 21. März 2003 wird zwar für die Bebauung entlang der O. Straße passiver Schallschutz gefordert; eine vertikale Gliederung dergestalt, dass aus Lärmschutzgründen nur im obersten (Staffel)geschoss Wohnnutzung stattfinden darf, wird in diesem Gutachten jedoch nicht vorgeschlagen. Auch sonst findet sich kein Hinweis in den Aufstellungsvorgängen, weshalb die Lärmsituation im oberen Staffelgeschoss günstiger als in den unteren Geschossen sein könnte. Näher liegt vielmehr das Gegenteil, weil die entlang der O. Straße festgesetzte Lärmschutzwand zwar die unteren, nicht aber die oberen Geschosse vor einer Lärmeinwirkung zu schützen vermag; insofern hätte es nahegelegen - wenn überhaupt - Wohnnutzung in den unteren Geschossen zuzulassen. Darüber hinaus fehlt es auch an einer besonderen städtebaulichen Rechtfertigung für die textliche Festsetzung Nr. 4. Als normative Grundlage für diese Festsetzung führt die Antragsgegnerin § 1 Abs. 7 Nr. 1 BauNVO an. Nach dieser Vorschrift kann in Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Abs. 3 BauGB), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind. Solche besonderen städtebaulichen Gründe für die textliche Festsetzung Nr. 4 liegen nicht vor. Zwar kann Lärmschutz einen städtebaulichen Grund darstellen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 1 und Nr. 7c) BauGB), nach den obigen Ausführungen ist die Festsetzung Nr. 4 aber zum Lärmschutz nicht geeignet. 5. Die Fehler im Abwägungsvorgang sind offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen (§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB a.F.). Ein offensichtlicher Mangel ist gegeben, wenn konkrete Umstände positiv und klar auf einen solchen Mangel hinweisen; "von Einfluss gewesen" im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB a.F. ist der Mangel dann, wenn sich an Hand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder naheliegender Umstände abzeichnet, dass der Mangel im Abwägungsvorgang von Einfluss auf das Abwägungsergebnis gewesen ist bzw. wenn nach den Umständen des jeweiligen Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre. Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 20. Januar 1995 - 4 NB 42.93 -, BRS 57 Nr. 22 m.w.N. und vom 9. Oktober 2003 - 4 BN 47.03 -, BRS 66 Nr. 65. Die Abwägungsmängel hinsichtlich der Erschließung der südlichen Mischgebiete, der Belastung durch Gewerbelärm und der Zulassung von Wohnnutzung nur im Staffelgeschoss sind offensichtlich. Aus den Aufstellungsvorgängen ergeben sich sowohl die in Rede stehenden Konflikte und ihre mangelhafte Behandlung bei der Abwägung. Die Mängel sind auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen. Hätte der Rat die Abwägungsmängel erkannt, spricht alles dafür, dass er andere Festsetzungen getroffen hätte, um die festgestellten Fehler zu vermeiden. Vor diesem Hintergrund muss der Senat auf weitere Rügen der Antragsteller nicht näher eingehen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.