7 B 1511/07

Die Beschwerde wird zurückgewiesen. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 2.796,-- € festgesetzt. G r ü n d e : Die zulässige Beschwerde ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht ist davon ausgegangen, die Nutzung der beiden im Beschwerdeverfahren alleine streitigen Wohnungen im 2. Obergeschoss und in den beiden Dachgeschossen (Mietparteien S. und O.) sei formell illegal und dass daher die Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung nach § 63 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW vorlägen. Aus den mit der Beschwerde dargelegten Gründen, die der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO allein zu prüfen hat, ergibt sich nicht, dass der Beschluss des Verwaltungsgerichts zu ändern ist. Die Antragstellerin macht im Wesentlichen geltend, nach Errichtung des Gebäudes im 18. Jahrhundert seien keine baulich relevanten Änderungen vorgenommen worden, so dass Bestandsschutz bestehe. Die früheren Baugenehmigungsanträge hätten sich nicht auf die hier streitigen Wohnräume bezogen, so dass die zugehörigen Darstellungen insoweit keinerlei Aussagekraft hätten. Dieses Vorbringen gibt keinen Anlass, die Sach- und Rechtslage anders zu bewerten, als das Verwaltungsgericht dies getan hat. Soweit die Antragstellerin zunächst auf das Schreiben des Voreigentümers vom 1. Februar 1993 verweist, ergeben sich hieraus keinerlei Hinweise für eine Genehmigung der streitigen Wohnnutzung bzw. Umbaumaßnahmen. Vor allem aber deckt sich die Behauptung, seit Errichtung des Gebäudes im 18. Jahrhundert seien keinerlei baulich relevante Änderungen vorgenommen worden, nicht mit der Sachlage, wie sie sich nach den in den beigezogenen Bauakten befindlichen Plänen und Zeichnungen darstellt. So stellt insbesondere die Schnittzeichnung (Straße - rückwärtige Grundstücksgrenze) zum Bauantrag vom April 1921 weder im oberen Dachgeschoss eine Loggia noch die beiden Treppendurchbrüche dar, welche die sich über zwei Geschosse erstreckenden Wohnungen des Mieters O. und des früheren Mieters S. verbinden. Es werden vielmehr zwei - parallel zur Straße verlaufende - Treppen vom 2. Obergeschoss in das untere Dachgeschoss und von dort in das obere Dachgeschoss dargestellt, die nicht mehr vorhanden sind. Zwar betraf dieser Bauantrag lediglich "den Umbau des Schaufensters, den Abbruch des baufälligen Anbaus hofseitig und die Anlage einer kleinen Küche". Gleichwohl enthält die Schnittzeichnung zum Bauantrag vom April 1921 auch für das 2. Obergeschoss und die Dachgeschosse eine genaue Darstellung der innenliegenden Treppen und Wände sowie die Angabe der konkreten Raumhöhe. Anhaltspunkte dafür, dass diese Schnittzeichnung die tatsächlichen Gegebenheiten in dem an der Pontstraße gelegenen Hauptgebäude im Jahr 1921 unzutreffend wiedergegeben hat, ergeben sich aber weder aus dem Beschwerdevorbringen noch aus den vorliegenden Bauakten. Gegen eine Wohnnutzung im Dachgeschoss zum damaligen Zeitpunkt spricht im Übrigen auch der Rapport der Feuerwehr Aachen zum Kaminbrand vom 3. November 1907. Danach übertrug sich das Feuer auf die Fußböden der 1. und 2. Etage und des Speichers. Als "Speicher" bezeichnet man aber nur Räume für die Lagerung von Gütern, also keine Wohnräume. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass statisch relevante und daher genehmigungspflichtige Baumaßnahmen durchgeführt worden sind, wird bestätigt durch die Baubeschreibung zum Bauantrag vom Februar 1971. Dort ist nämlich die Rede von der "nach dem Krieg erneuerten Dachkonstruktion", die in ihren wesentlichen Teilen erhalten werden soll. Das in den Plänen von 1971 als Bestand dargestellte Dach hat im Bereich des unteren Dachgeschosses auch eine andere Neigung als in den Plänen vom April 1921 dargestellt. Eine - seinerzeit auch noch unübliche - Dachloggia ist in den Plänen aus 1971 dargestellt. Dies alles spricht dafür, dass die hier streitigen Baumaßnahmen jedenfalls nach 1921 - eher wohl noch nach 1971 - durchgeführt worden sind. Diese Baumaßnahmen hatten offensichtlich den Zweck, zwei (zusätzliche) selbständige Wohneinheiten zu schaffen. Da eine Wohnung aber besondere bauordnungsrechtliche Anforderungen erfüllen muss (vgl. § 49 BauO NRW), stellt sich die Genehmigungsfrage neu und handelt es sich bei der Abtrennung von Wohneinheiten in einem (bestehenden) Gebäude nicht bloß um eine genehmigungsfreie Nutzungsintensivierung. Die Zulässigkeit der Nutzung dieser beiden Wohneinheiten ist daher zunächst in einem Genehmigungsverfahren zu prüfen, und zwar unabhängig davon, ob und inwieweit bereits zuvor eine bestandsgeschützte Wohnnutzung im 2. Obergeschoss und im Dachgeschoss stattgefunden hat. Bei summarischer Prüfung spricht somit Überwiegendes für eine formelle Illegalität der Nutzung der beiden streitigen Wohneinheiten. Verbleibende Unsicherheiten hinsichtlich des Zeitpunkts der Durchführung der Baumaßnahmen und des Vorliegens einer Baugenehmigung bzw. des Bestandsschutzes gehen zu Lasten der insoweit beweispflichtigen Antragstellerin. Vgl. zur Beweislast: OVG NRW, Beschlüsse vom 28. Februar 2007 - 10 A 137/07 -, und vom 18. Januar 2001 - 10 B 1898/00 -, BRS 64, 161; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Kommentar zur BauO NRW, Rn. 58a zu § 75 (Stand: März 2005). Ein schützenswertes Vertrauen der Antragstellerin dahingehend, die formell illegale Wohnnutzung fortführen zu dürfen, ergibt sich nicht aus einer sog. aktiven Duldung. Diese liegt vor, wenn die zuständige Behörde unmissverständlich erklärt, ob und in welchem Zustand und gegebenenfalls über welchen Zeitraum sie einen illegalen Zustand hinnehmen will. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 22. August 2005 - 10 A 4694/03 -, BRS 69 Nr. 189, und Beschluss vom 8. November 2006 - 7 B 2218/06 -. Eine solche ausdrückliche - oder auch konkludente - Erklärung lässt sich den vorliegenden Bauakten und dem Beschwerdevorbringen nicht entnehmen. Die Antragstellerin macht geltend, dem Antragsgegner seien der konkrete Zustand und die Nutzung des Gebäudes aufgrund mehrerer Brandschauen und ordnungsbehördlicher Verfahren seit Jahrzehnten bekannt gewesen. Die Antragstellerin behauptet jedoch selbst nicht, dass Gegenstand dieser Verfahren die formelle Legalität der Wohnnutzung war. Es ging stets nur um Fragen des Brandschutzes. Der Antragsgegner hat erst durch die aufgrund des Kaminbrands vom 9. April 2006 veranlasste Überprüfung der Genehmigungslage die illegale Wohnnutzung festgestellt. Die (unbewusste) Hinnahme der ungenehmigten Wohnnutzung stellt sich allenfalls als eine sog. faktische Duldung dar. Aus dieser kann sich hier für die Antragstellerin aber kein Vertrauenstatbestand ergeben. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 8. November 2006 ‑ 7 B 2218/06 -, m.w.N. Bei dieser Sachlage fehlt es aber auch an einer bewussten langjährigen Duldung rechtswidriger Verhältnisse, die ausnahmsweise einem behördlichen Einschreiten im Wege des Sofortvollzuges entgegenstehen kann. Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 6. August 2001 - 10 B 705/01 -, BRS 64 Nr. 196, und vom 22. April 1996 - 7 B 315/96 -, juris. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Der nach §§ 53 Abs. 3 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG festzusetzende Streitwert entspricht der Hälfte der Jahreskaltmiete für die beiden streitigen Wohnungen (insgesamt 5.592,--Euro). Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG.)