10 D 42/06.NE

Die Satzung der Stadt S. über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs C. (Entwicklungssatzung C. ) der Stadt S. vom 14. Mai 2004, öffentlich bekannt gemacht am 10. Mai 2010, ist unwirksam. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Die Antragsteller wenden sich mit ihrem Normenkontrollantrag gegen die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtischen Entwicklungsbereichs C. . Sie sind Eigentümer des im Entwicklungsbereich gelegenen und mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks Gemarkung M.--------, Flur 50, Flurstück 7 (M1.------ Straße 128 in S. ). Die Antragsgegnerin ist eine kreisfreie Stadt im C.----- Land mit ca. 117.000 Einwohnern und einer Flächenausdehnung von ca. 7.460 ha. Der Geltungsbereich der Entwicklungssatzung C. umfasst ein ca. 26,9 ha großes Areal westlich der durch das Stadtgebiet verlaufenden Bundesautobahn 1 (BAB 1). Nördlich schließt sich unmittelbar der Ortsteil M2.-------- mit einer Fläche von ca. 1.531 ha, südlich ein bis zum Gebiet von B. -S. (ca. 1.796 ha) heranreichender nahezu unbebauter Bereich mit vorwiegend land- und forstwirtschaftlicher Nutzung an. S. -M3. liegt mit einer Flächenausdehnung von ca. 2.745 ha südöstlich des Entwicklungsbereichs jenseits der Autobahn. Der Entwicklungsbereich besteht aus ca. 14 Grundstücken, die im Eigentum von 12 Personen/Eigentümergemeinschaften stehen. Er wird im Nordosten durch die B1. -D. -Straße und die M1.-------Straße unter Ausklammerung des Platzes um das B1. -D. -Denkmal, im Osten durch den Verlauf der Anschlussstelle "C. " der BAB 1, im Süden durch die Grundstücke des ehemaligen C1. Hofs, im Südwesten durch die Grenzen der Flurstücke 28 und 11 im Flur 51 und im weiteren Verlauf im wesentlichen durch die Grenzen des Flurstücks 54 im Flur 51 (Westen) begrenzt, um mit seinem nordwestlichen Ende parallel zu den aufstehenden Gewerbebauten der Firma Q. wieder auf die B1. -D. -Straße zu stoßen. Der Entwicklungsbereich wird in weiten Teilen landwirtschaftlich genutzt. Bebauung findet sich in Form von zwei Wohnhäusern an der M1.-------Straße, von denen eines das Wohnhaus der Antragsteller ist, sowie einem weiteren Wohnhaus an der B1. -D. -Straße. Im Südosten lag bis vor kurzem der seit geraumer Zeit keiner baulichen Nutzung mehr zugeführte "C1. Hof". Im Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk E. (GEP 1999) ist der Bereich der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme C. als Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung (GIB) dargestellt. Das Verfahren zur Aufstellung der Entwicklungssatzung nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: Am 13. Dezember 1999 beschloss der Rat der Antragsgegnerin den Beginn von vorbereitenden Untersuchungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme im Bereich C. /G. I. /O. mit dem Ziel, neue gewerbliche Bauflächen in S. zu schaffen. Der Beschluss wurde am 15. März 2000 im Amtsblatt der Antragsgegnerin bekannt gemacht. Mit Beschluss des Hauptausschusses vom 19. März 2001, amtlich bekannt gemacht am 12. April 2001, wurde der Bereich F.--------- einbezogen, wodurch sich das zu untersuchende Areal zunächst auf ca. 105 ha vergrößerte. Die Antragsgegnerin leitete in der Folgezeit die vorbereitenden Untersuchungen ein. Da zugleich eine Neuaufstellung des Flächennutzungsplans beabsichtigt war, gab sie u.a. eine Gewerbebedarfsprognose in Auftrag. Das Büro für Raumplanung, Städtebau und Architektur "Q1. E1. " kam in seinem Gutachten vom Dezember 2002 zu dem Ergebnis, dass in S. ein Bedarf an Flächen für verarbeitendes Gewerbe von ca. 50 ha bestehe. Erst mit der Darstellung des Standortes C. im Flächennutzungsplan sei ein Ausgleich zwischen Bedarf und bestehendem Angebot zu erwarten. Dem vorausgegangen war ein von Dr. I1. und Dr. L. bereits im Juni 2000 im Auftrag des Fördervereins Innovation und Technologie S. e.V. erstattetes Gutachten "Strukturanalyse und Entwicklungspotential der Unternehmen für den Wirtschaftsstandort S. ". Die Antragsgegnerin beauftragte im August 2002 die Landesentwicklungsgesellschaft NRW GmbH (im Folgenden: LEG) mit den weiteren Voruntersuchungen. Während der vorbereitenden Untersuchungen wurde das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 533 – C. , G. I. , F.------ eingeleitet. Die außerhalb seines geplanten Geltungsbereichs liegenden Flächen waren im weiteren Verfahren nicht mehr Gegenstand der vorbereitenden Untersuchungen, so dass sich das Ausmaß der für die Entwicklungsmaßnahme ins Auge gefassten Fläche auf ca. 47 ha mit 40 Grundstücken reduzierte. Die Eigentümer dieser Grundstücke wurden im September 2002 durch ein Schreiben der Antragsgegnerin über die beabsichtigte Entwicklungsmaßnahme informiert. Darin teilte man ihnen den entwicklungsunbeeinflussten Bodenwert (Anfangswert) ihres Grundstücks zum 15. März 2000 mit und bot ihnen an, ihr Grundstück zu diesem Wert zu erwerben. Aufstehende Gebäude fanden bei der Wertberechnung keine Berücksichtigung. Die Eigentümer sollten sich bis zum 4. Oktober 2002 erklären, ob sie bereit seien, ihr Grundstück zur Durchführung der geplanten Entwicklungsmaßnahme freihändig an die Antragsgegnerin zu veräußern. Auf Wunsch stünden ihnen zwei namentlich benannte Mitarbeiter der Antragsgegnerin sowie ein Angestellter der LEG für ein persönliches Gespräch zur Verfügung. Die von der städtischen Wertermittlungsstelle errechneten Anfangswerte zum 15. März 2000 betrugen je nach Wertzone 2,00/6,00//8,00/56,00/92,00/128,00/148,00/ oder 153,00 Euro je qm. Die schriftlich, telefonisch oder im Rahmen eines Beratungsgesprächs abgegebenen Erklärungen ergaben, dass nahezu alle Eigentümer ihr Grundeigentum nicht zu dem angebotenen Preis verkaufen wollten. Einige zogen einen Grundstückstausch in Betracht. Die Antragsteller erklärten im Rahmen eines Besprechungstermins, dass sie derzeit keine räumliche Veränderungsabsichten hätten und grundsätzlich am Standort M1.------- Straße 128 wohnen bleiben möchten. Sie hätten auch kein Interesse daran, den Grundbesitz einer gewerblichen Nutzung zuzuführen. Ihr Grundstück solle von den geplanten Gewerbegebietsausweisungen ausgenommen werden. Am 21. Juli 2003 beriet der Rat der Antragsgegnerin den (undatierten) Bericht der LEG über das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen und beschloss die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs C. als Satzung. Soweit der räumliche Geltungsbereich von der ursprünglichen Beschlussfassung abweicht, wurde der Ratsbeschluss vom 13. Dezember 1999 aufgehoben. Die im Entwicklungsbereich liegende Fläche reduzierte sich hierdurch auf ca. 26,9 ha. Auf einen entsprechenden Antrag des Oberbürgermeisters der Antragsgegnerin genehmigte die Bezirksregierung E. am 27. April 2004 die Entwicklungssatzung C. . Die Antragsgegnerin machte ihre Satzung und die Genehmigung am 14. Mai 2005 öffentlich bekannt. Die Antragsteller haben am 21. April 2006 den Normenkontrollantrag gestellt. Sie tragen vor, die Entwicklungssatzung leide an formellen sowie materiellen Mängeln. Es fehle bereits die von § 165 Abs. 7 BauGB geforderte Begründung. Diese müsse jedermann zur Einsicht zur Verfügung stehen, §§ 165 Abs. 8 Satz 2, 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB, worauf bereits bei der Bekanntmachung der Satzung hinzuweisen sei. Der Rat habe seinen Beschluss vorbehaltlich einer kommunalaufsichtsrechtlichen Genehmigung gefasst. Eine bedingte Beschlussfassung sei aber nicht zulässig. Ferner seien die betroffenen Eigentümer nicht ausreichend beteiligt worden. Die inhaltlichen Vorstellungen der Gemeinde seien ihnen nicht frühzeitig bekannt gegeben worden, so dass sie an einer zweckmäßigen Geltendmachung ihrer Rechte im Aufstellungsverfahren gehindert gewesen seien. Den Eigentümern sei erst drei Jahre nach dem Satzungsbeschluss zur Einleitung vorbereitender Untersuchungen der Planungsstand mitgeteilt worden. Das Schreiben der Antragsgegnerin von September 2002 habe keine Möglichkeit zur Stellungnahme eröffnet, sondern nur die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer abgefragt. Zu diesem Zeitpunkt sei die Planung bereits so verfestigt gewesen, dass die Erörterung mit den Eigentümern eine "Farce" gewesen sei. Für ihr 820 qm großes Grundstück sei ein Verkehrswert von 91.543,00 Euro errechnet worden, wobei das Wohnhaus unberücksichtigt geblieben sei. Von einem angemessenen Angebot könne daher keine Rede sein. Bereits am 4. Oktober 2001 habe eine Bürgerversammlung zum Entwurf des Bebauungsplans Nr. 533 stattgefunden, so dass davon auszugehen sei, dass bereits im September 2002 konkrete Entwürfe vorgelegen hätten. Unwirksam sei die Entwicklungssatzung auch, weil die erforderliche Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen im Rat nicht stattgefunden habe. Auch die insoweit im Bericht der LEG enthaltenen Darlegungen genügten einer ordnungsgemäßen Abwägung des Für und Wider der öffentlichen und privaten Belange nicht. Es fehle bereits an einer ausreichenden Ermittlung der in die Abwägung einzustellenden privaten Belange. Der Verkehrswert der bebauten Grundstücke sei nicht geklärt und der Wunsch der Eigentümer von Wohngrundstücken, dort weiterhin wohnen zu bleiben, nicht berücksichtigt worden. Vor allem mögliche Existenzgefährdungen der betroffenen Landwirte hätten mit dem gebührenden Gewicht in die Abwägung eingestellt werden müssen. Das Wohl der Allgemeinheit erfordere den Erlass der Entwicklungssatzung nicht. Der von der Antragsgegnerin angenommene erhöhte Bedarf an Arbeitsstätte sei weder durch das "Gutachten zur Strukturanalyse und dem Entwicklungspotential der Unternehmen für den Wirtschaftsstandort S. " der Dres. I1. und L. noch durch das Gutachten des Büros Q1. belegt. Soweit das Büro Q1. einen Gewerbeflächenbedarf von ca. 50 ha für einen Zeitraum von 10 Jahren prognostiziere, weise es keinen erhöhten Bedarf an Arbeitsstätten nach. Die Nachfrage von Unternehmern nach Gewerbeflächen sei nur ein wichtiger Indikator für den Bedarf an Arbeitsstätten, da die Befriedigung des Gewerbeflächenbedarfs regelmäßig die Errichtung von Arbeitsstätten garantiere. Vorliegend könne dieser Schluss aber nicht gezogen werden, da ausweislich der dem Rat vorgelegten Bewerberliste nur wenige Unternehmer Gewerbeflächen nachgefragt hätten und es sich bei diesen um bereits in S. angesiedelte Betriebe handele, die voraussichtlich nur ihren Standort wechseln wollten, ohne weitere Arbeitskräfte aus dem Angebot der Arbeitssuchenden in S. zu rekrutieren. Eine Entwicklungsmaßnahme, die nicht auf eine Nachfrage reagiere, sondern sie erst zu erzeugen versuche, sei aber unzulässig. Eine ausreichend große Nachfrage nach Flächen zur Errichtung von Arbeitsstätten, die das verfügbare Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig übersteige, sei nicht gegeben. Insbesondere seien überzeugende Gründe dafür, dass eine Ausweisung von Gewerbeflächen in einem Bebauungsplan bei gleichzeitigen Erschließungsmaßnahmen nicht ausreichend wären, nicht dargetan. Bewerber, die auf einen unmittelbaren Autobahnanschluss angewiesen seien, habe es ebenso wenig wie konkrete Zusagen für gewerbliche Ansiedlungen gegeben. Planungsalternativen, wie z.B. die Fläche im Bereich des Gleisdreiecks C2. -C3. mit einer Größe von ca. 19 ha, seien nicht Erwägung gezogen worden. Letztlich erweise sich die Entwicklungssatzung auch deshalb als unwirksam, weil ihre Finanzierung nicht gesichert gewesen sei. Nach dem Bericht der LEG würden die Gesamtkosten der Entwicklungsmaßnahme ca. 16,79 Mio. Euro betragen. Wie sich aus dem Satzungsbeschluss, der vorbehaltlich einer kommunalaufsichtlichen Genehmigung gefasst worden sei, ergebe, sei zum Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Entwicklungsbereichs völlig unklar gewesen, ob die Finanzierung gesichert sei. Die Antragsgegnerin habe nach dem Prinzip Hoffnung gehandelt. Die Antragsteller beantragen, die Satzung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs C. (Entwicklungssatzung C. ) der Stadt S. vom 14. Mai 2004, bekannt gemacht am 10. Mai 2010, für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Sie macht geltend, dass die Entwicklungssatzung im Zeitpunkt des Satzungsbeschluss nach der zur Anwendung kommenden Gesetzeslage keiner Begründung bedurft hätte. Ungeachtet dessen verweise die Beschlussvorlage des Rats auf den Bericht des Entwicklungsträgers, der eine ausreichende Begründung enthalte. Eine ordnungsgemäße Eigentümerbeteiligung habe stattgefunden. Die betroffenen Eigentümer seien nicht nur schriftlich über die beabsichtigte Entwicklungsmaßnahme informiert worden, sondern ihnen sei auch vor dem Satzungsbeschluss Gelegenheit gegeben worden, in einem persönlichen Gespräch ihre Belange vorzubringen. Solche Gespräche hätten in der Zeit von Oktober 2002 bis März 2003 stattgefunden. Acht Eigentümer hätte die Gelegenheit genutzt, sich schriftlich zu äußern, mit sieben seien Erörterungsgespräche geführt worden und zwei Eigentümer hätten sich telefonisch zu der Entwicklungsmaßnahme geäußert. Im Falle der Antragsteller sei es darüber hinaus zu weiteren Kontakten mit ihnen persönlich, aber auch dem von ihnen beauftragten Rechtsanwalt gekommen. Man habe u.a. über eine Herausnahme des Grundstücks aus dem Satzungsbereich und einen Grundstückskauf verhandelt. Die Gespräche hätten vor dem Satzungsbeschluss stattgefunden und seien in den Entscheidungsprozess des Rates eingeflossen. Die Entwicklungssatzung weise auch keine materiell-rechtlichen Fehler auf, insbesondere liege kein Verstoß gegen das Abwägungsgebot des § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB vor. Die Maßnahme entspreche den Zielen und Zwecken des § 165 Abs. 2 BauGB. Mit ihr werde ein anderer Teil des Stadtgebiets erstmalig einer gewerblichen Nutzung zugeführt. Dieser besitze aufgrund seiner Lage in unmittelbarer Nähe des neuen Autobahnanschlusses und dem verfolgten Ziel, ca. 600 bis 800 Arbeitsplätze zu schaffen, eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung in S. . Die Entwicklung eines großflächigen Gewerbegebiets stehe im Einklang mit der Regionalplanung. Die Durchführung der Entwicklungsmaßnahem diene dem Wohl der Allgemeinheit (§ 165 Abs.3 Satz 1 Nr. 2 BauGB), da ausweislich des LEG-Berichts, der dem Satzungsbeschluss zugrunde liege, in S. ein erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten bestehe. Aus dem Bericht gehe hervor, dass die Nachfrage nach gewerblichen Bauflächen das vorhandene Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteige. Der Überhang sei so groß, dass es zur Beseitigung des Fehlbedarfs der Entwicklungsmaßnahme bedürfe. Im Juni 2003 hätten fünf ernsthafte Anfragen nach gewerblich nutzbaren Grundstücken im Bereich "C. " vorgelegen, von denen sich zwei durch Standorte in anderen Städten erledigt hätten. Die übrigen drei Firmen seien weiterhin interessiert. Andere Instrumente der Baulandbereitstellung hätten nicht zur Verfügung gestanden, da die überwiegende Anzahl der Eigentümer nicht bereit gewesen sei, ihre Grundstücke an die Antragsgegnerin oder den Entwicklungsträger zu veräußern. Man habe die privaten und öffentlichen Belange sorgfältig ermittelt und gegeneinander und untereinander gerecht abgewogen. Dabei seien insbesondere das Eigentumsrecht als geschützte Rechtsposition als abwägungsrelevant erkannt worden und die Nutzungs- und Verwertungsinteressen der Grundstückseigentümer gesehen worden. Dass letztlich dem Interesse an der Errichtung eines großen Gewerbegebiets und der Schaffung von Arbeitsstätten ein größeres Gewicht als dem Privateigentum der Antragsteller beigemessen worden sei, lasse nicht auf einen Abwägungsfehler schließen. Insoweit sei vor allem der Standortvorteil nahe der BAB 1, die damit einhergehende schnelle Erreichbarkeit der neuen Gewerbebetriebe, die weitgehende Entlastung des innerstädtischen Straßennetzes und der geringe Erschließungsaufwand ins Gewicht gefallen. Die Gemeinde sei nach der Rechtsprechung des BVerwG nicht gehalten, sich mit weniger geeigneten Flächen zufrieden zu geben. Am 18. September 2003 stellte das Ministerium für Verkehr, Energie und Landesplanung NRW den vom Landesbetrieb Straßenbau Nordrhein-Westfalen Betriebssitz L1. , Niederlassung F1. , Außenstelle X. aufgestellten Plan für den Neubau der "Anschlussstelle C. " an der A 1/B 51 in S. fest. Die Autobahnauffahrt S. -M3. wurde am 8. November 2006 offiziell in Betrieb genommen. Die Antragsgegnerin beschloss am 30. Januar 2007 die Auswahl der LEG als Entwicklungsträgerin. Der Entwicklungsträgervertrag datiert auf den 28. März 2007. Der Bebauungsplan Nr. 533 A 1, der die planungsrechtlichen Vorgaben für eine Bebauung eines Großteils des Entwicklungsbereichs festsetzt, wurde vom Rat der Antragsgegnerin am 19. Juli 2004 als Satzung beschlossen und am 14. Juli 2006 öffentlich bekannt gemacht. Am 21. Februar 2008 beschloss der Rat der Antragsgegnerin den diese Planung ändernden und räumlich ausdehnenden Bebauungsplan Nr. 595. Dieser wurde am 16. Februar 2009 öffentlich bekannt gemacht. Beide Bebauungspläne sind Gegenstand weiterer beim Gericht anhängiger Normenkontrollverfahren (Az: 10 D 89/08.NE und 10 D 145/09.NE). Im Laufe des Verfahrens haben die Parteien Vergleichsverhandlungen bzgl. eines freihändigen Grundstückskaufs geführt. Nach Einholung verschiedener Wertgutachten einigten sie sich auf einen Kaufpreis von 420.000,00 Euro. Das Zustandekommen des Grundstückskaufvertrages scheiterte am Fehlen einer kommunalaufsichtlichen Genehmigung der Bezirksregierung E. . Diese wies in ihrem Schreiben vom 10. November 2009 darauf hin, dass die Antragsgegnerin den Beschränkungen des § 82 GO NRW unterliege, derzeit von Überschuldung bedroht sei (vgl. § 75 Abs. 7 GO NRW) und eine finanzaufsichtliche Duldung mangels wirtschaftlichen Gegenwertes nicht in Betracht komme. Am 27. April 2010 hat die Berichterstatterin die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Bezüglich der anlässlich des Ortstermins getroffenen Feststellungen wird auf das Terminsprotokoll vom selben Tag verwiesen. Die Entwicklungssatzung "C. " ist mit der seinerzeitigen Genehmigung der Bezirksregierung E. in dem, am 10. Mai 2010 ausgegebenen Amtsblatt für die Stadt S. erneut bekannt gemacht worden, nachdem am selben Tag die Übereinstimmung des Satzungstextes und des Plans mit der vom Rat der Antragsgegnerin am 21. Juli 2003 beschlossenen Urkunde vom Stadtdirektor bestätigt worden war. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Verfahrensakte, der beigezogenen Aufstellungs- und Verwaltungsvorgänge, der Verwaltungsvorgänge im Verfahren 10 D 89/08.NE, sowie das in den Akten befindliche Karten- und Planmaterial Bezug genommen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. A. Der Antrag ist zulässig. Die Antragsteller sind in dem durch § 47 VwGO eröffneten Normenkontrollverfahren als Eigentümer eines Wohngrundstücks im Geltungsbereich der am 14. Mai 2004 erlassenen Entwicklungssatzung C. antragsbefugt, da sie durch die Anwendung der Satzungsbestimmungen Rechtsverletzungen zu befürchten haben, die unmittelbar ihr Eigentum betreffen (vgl. § 47 Abs. 2 VwGO). Die Entwicklungssatzung C. unterstellt das Grundstück der Antragsteller einem städtebaulichen Sonderrecht und schränkt ihre Eigentümerbefugnisse aus Art. 14 Abs. 1 GG erheblich ein (vgl. die Regelungen in §§, 169, 144, 145 BauGB in der hier anzuwendenden Fassung der Bekanntmachung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, ber. BGBl. 1998) - im Folgenden: BauGB 1998 -. Insbesondere unterliegen die Grundstücke im Entwicklungsbereich einer Grunderwerbspflicht der Antragsgegnerin (vgl. § 166 Abs. 3 BauGB 1998) und können bei Vorliegen der Voraussetzungen nach § 169 Abs. 3 BauGB 1998 erleichtert enteignet werden. Damit belastet die Entwicklungssatzung die Rechtsstellung der Antragsteller erheblich. B. Der Normenkontrollantrag ist auch begründet. Die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtischen Entwicklungsbereichs C. vom 14. Mai 2004, erneut bekannt gemacht am 10. Mai 2010, ist unwirksam. I. Die Entwicklungssatzung C. beruht allerdings auf einer wirksamen Ermächtigungsgrundlage. In der Rechtsprechung ist geklärt, dass die §§ 165 ff. BauGB 1998 ebenso wie die Vorgängervorschriften im Städtebauförderungsgesetz 1971 (vgl. §§ 1, 53 StBauFG, BGBl. I S. 466), dem Baugesetzbuch von 1986 (vgl. §§ 165 ff. BauGB 1987, BGBl. I S. 2253), den §§ 6, 7, 15 BauGB-Maßnahme-gesetz 1990 (BGBl. I, S. 926), die durch das Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) wieder in das BauGB übernommen wurden, keinen verfassungsrechtlichen Bedenken mit Blick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG unterliegen. Vgl. grundlegend zur Verfassungskonformität der §§ 165 ff BauGB: BVerfG , Beschluss vom 4. Juli 2002 – 1 BvR 390/01- zur Entwicklungsmaßnahme "Osterholz Feldmark" in Bremen; BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 – 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229; OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 – 10a D 62/94.NE -, DVBl. 1998, 351 f.; Urteil vom 8. April 2002 7a D 213/97.NE , juris. II. Keine Bedenken bestehen auch hinsichtlich der Fassung des Satzungsbeschlusses. Der Senat teilt nicht die Auffassung der Antragsteller, der Satzungsbeschluss enthalte eine unzulässige Bedingung, da es in Nr. 6 des Ratsbeschlusses heiße: "vorbehaltlich der Genehmigung der Entwicklungssatzung sowie der Akzeptanz der Kommunalaufsicht in haushalts- und kommunalverfassungsrechtlicher Hinsicht." Diese Formulierung greift lediglich die im Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden Gesetzeslage auf und nimmt Bezug auf § 165 Abs. 7 Satz 1 BauGB 1998. Gemäß dieser Bestimmung bedarf die Entwicklungssatzung der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. Dafür, dass der Rat der Antragsgegnerin die Wirksamkeit seines Beschlusses über die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs darüber hinaus von weiteren Genehmigungen der Bezirksregierung E. abhängig machen wollte, bestehen keine Anhaltspunkte. Ebenso ist der Hinweis auf die Akzeptanz der kommunalen Finanzaufsicht ersichtlich dem Umstand geschuldet, dass die Antragsgegnerin bereits seit 1999 über keinen genehmigten und bekanntgemachten Haushaltsplan mehr verfügte. Eine aufschiebende Bedingung dergestalt, dass der Rat seine Beschlussfassung vom Eintritt eines zukünftigen Ereignisses hätte abhängig machen wollen, ist darin nicht zu sehen. III. Der Senat lässt offen, ob die Satzung bereits an einem beachtlichen Formfehler leidet. a) Die Antragsgegnerin hat die Entwicklungssatzung zwar gemäß § 165 Abs. 8 BauGB 1998 mit dem Hinweis auf die Erteilung der Genehmigung der Bezirksregierung E. vom 27. April 2004 am 14. Mai 2004 im Amtsblatt öffentlich bekannt gemacht. Zu diesem Zeitpunkt fehlte es aber an einer vorherigen Ausfertigung. Vgl. grundlegend zum Erfordernis der Ausfertigung eines Bebauungsplans: BVerwG, Beschluss vom 9. Mai 1996 – 4 B 60.96.- BRS 58, Nr. 41. Entscheidend für die Ausfertigung einer aus zeichnerischen und textlichen Festsetzungen bestehenden Entwicklungssatzung ist die Herstellung einer Originalurkunde, hinsichtlich der dokumentiert wird, dass sie den Inhalt der vom Rat beschlossenen Festsetzungen wiedergibt. Insoweit ist es ausreichend, aber auch erforderlich, dass der Oberbürgermeister als Vorsitzender des Rates zeitlich nach dem Satzungsbeschluss, aber vor der Bekanntmachung der Satzung schriftlich bestätigt, dass der Rat an einem bestimmten Tag diesen Plan als Satzung beschlossen hat. Insoweit gilt für Entwicklungssatzungen nichts anderes als für die Ausfertigung für Bebauungspläne. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 27. November 2003 10a D 124/01.NE und vom 12. März 2003 7a D 20/02.NE , NVwZ-RR 2003, 667. Eine derartige Bestätigung befand sich am 14. Mai 2004 jedoch weder auf der Planurkunde noch dem Original des Satzungstextes. Soweit der Oberbürgermeister der Antragsgegnerin den Plan zum Bestandteil der Satzung erklärt hat, kann diese auf der Planurkunde unterschriebene und mit einem Stempel versehene Erklärung nicht als Ausfertigung dienen, da sie zeitlich vor dem Satzungsbeschluss, nämlich am 31. März 2003 abgegeben wurde. Ob dieser Ausfertigungsmangel mit der am 10. Mai 2010 nachgeholten Ausfertigung und der erneuten Bekanntmachung der Entwicklungssatzung nebst aufsichtsbehördlicher Genehmigung in einer ebenfalls am 10. Mai 2010 ausgegebenen Sonderveröffentlichung des Amtsblattes wirksam behoben wurde, lässt der Senat dahin stehen. Zwar eröffnet § 215 a Abs.1 BauGB 1998 eine Heilungsmöglichkeit in einem ergänzenden Verfahren und zur Behebung eines Ausfertigungsmangels bedarf es im Grundsatz auch keines erneuten Satzungsbeschlusses, Vgl. BVerwG, Urteil vom 7. April 1997 – 4 B 64/97 -, BRS 59 Nr. 33, jedoch bestehen aufgrund des zeitlichen Ablaufs nicht unerheblich Bedenken gegen eine Behebung des Ausfertigungsmangels mit Wirkung für die Zukunft. Denn die Entwicklungssatzung muss vor ihrer Bekanntmachung, d.h. vor dem Bekanntmachungsakt – hier dem Erscheinen des Amtsblatts - , ausgefertigt werden. Dies schließt zwar nicht aus, dass die Satzung an dem Tag, an dem sie ausgefertigt worden ist, noch bekanntgemacht wird, weil die Ausfertigung nicht zeitlich von dem Inkrafttreten der Satzung um 0.00 Uhr am Tag der Bekanntmachung liegen muss. Die Übereinstimmung von Ausfertigungs- und Bekanntmachungsdatum stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die Reihenfolge nicht gewahrt ist. Vgl. im Einzelnen: BVerwG, Beschluss vom 27. Januar 1999 – 4 B 129.98 -, BRS 62 Nr. 29. Darüber hinaus ist fraglich, ob die Neuvornahme der fehlerhaften Verfahrenshandlung die Antragsgegnerin hier nicht zu einer erneuten Prüfung und Entscheidung darüber hätte veranlassen müssen, ob die aufgrund des Zeitablaufs eingetretenen tatsächlichen und rechtlichen Änderungen die ursprüngliche Entscheidung des Rats über die förmliche Festlegung des Satzungsbereichs so grundlegend berühren, dass eine neue Sachentscheidung auf veränderter Tatsachengrundlage geboten ist. So befürwortend: BVerwG, Beschluss vom 3. Juli 1995 – 4 NB 11.95 - , BRS 57 Nr. 29; Beschluss vom 23. Juni 1992 – 4 NB 26/92 -, BRS 54 Nr.22; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 6. Auflage, § 215a Rn. 11 und 11. Auflage § 214 Rn. 27; Hüttenbrink, Grundsatz der Planerhaltung – Leitmotiv für Neuerungen bei der Normenkontrolle, § 47 VwGO, BauR 1999, 351, 355; beschränkend: Lemmel in: Berliner Kommentar, BauGB § 214 Rn. 86; einschränkend auch: BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1995 – 4 NB 30.95 -, BRS 57 Nr. 30, wonach allein die fehlende Prüfung und Entscheidung für sich nicht zur Unwirksamkeit eines rückwirkend in Kraft gesetzten Bebauungsplans führt. Denn zwischen dem Satzungsbeschluss am 21. Juli 2003 und der erneuten Bekanntmachung am 10. Mai 2010 liegen nahezu sieben Jahren und die Sach- und Rechtslage hat sich insoweit erheblich geändert, als die Nichtdurchführbarkeit der Entwicklungssatzung aufgrund der geänderten Gesetzeslage zur kommunalen Haushaltwirtschaft, vgl. das Gesetz zur Einführung des Neuen Kommunalen Finanzmanagement für Gemeinden im Land Nordrhein-Westfalen – NKFG NRW vom 16. November 2004 (GV NRW S. 644), geändert durch Gesetz zur Stärkung der kommunalen Selbstverwaltung – GO-Reformgesetz vom 9. Oktober 2007 (GV.NRW S. 380), und der fortschreitenden negativen Entwicklung der Haushaltslage der Antragsgegnerin auf der Hand liegt. Die Antragsgegnerin gehört derzeit zu den von einer Überschuldung bedrohten Gemeinden in Nordrhein-Westfalen (vgl. § 75 Abs. 7 GO NRW) und es ist auch nicht zu erwarten, dass sich an diesem Zustand in einem überschaubaren Zeitraum etwas ändern wird. Diese anhand der Aktenlage nicht abschließend zu beurteilende Frage kann aber offen bleiben, da die Satzung, unter zahlreichen - nachfolgend unter IV. dargelegten -materiellen Mängeln leidet. b) Unbedenklich ist das Fehlen einer Satzungsbegründung. § 165 Abs. 7 BauGB in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) findet in diesem Verfahren keine Anwendung. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Entwicklungssatzung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung durch den Rat der Antragsgegnerin am 21. Juli 2003. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. November 1979 – 4 N 1.78 –, BRS 35 Nr. 24. Zu diesem Zeitpunkt bedurfte die streitige Entwicklungssatzung gemäß § 165 Abs. 7 BauGB 1998 noch der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. Dem Antrag auf Genehmigung war – wie hier mit dem Abschlussbericht der LEG geschehen – ein Bericht über die Gründe, die die förmliche Festlegung des entwicklungsbedürftigen Bereichs rechtfertigen, beizufügen. Die mit Inkrafttreten des EAG Bau vom Gesetzgeber eingeführte Begründungspflicht in der Neufassung des § 165 Abs. 7 BauGB 2004 ist dem Wegfall dieser Genehmigungspflicht geschuldet und gilt erst für Satzungsbeschlüsse nach dem 20. Juli 2004. c) Ob darüber hinaus, im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Abs.4 Satz 1 BauGB 1998 die betroffenen Eigentümer und damit auch die Antragsteller in ausreichender Weise beteiligt wurden (vgl. § 165 Abs.4 Satz 2 i.V.m. § 137 BauGB 1998), ist keine Frage des formellen Rechts. Für die formelle Wirksamkeit der Entwicklungssatzung kommt es nicht darauf an, ob und in welchem Umfang eine solche Beteiligung stattgefunden hat. Von vorbereitenden Untersuchungen kann nämlich ganz oder teilweise abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsgrundlagen bereits vorliegen. Sie sind gemäß § 164 Abs.4 Satz 1 BauGB 1998 nur im Rahmen des Erforderlichen durchzuführen. Ob die vom Rat der Antragsgegnerin eingeleiteten und nachfolgend der LEG übertragenen Voruntersuchungen der Sache nach ausreichten, um die gesetzlichen Voraussetzungen für die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs C. zu belegen, ist somit keine Frage des formellen Erfordernisses von Voruntersuchungen oder eines Absehens hiervon. Sind die Voruntersuchungen inhaltlich unzulänglich, so sind die materiellen Voraussetzungen für die Entwicklungsmaßnahme nicht nachgewiesen und die Satzung ist aus materiellen Gründen unwirksam. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 19. Juni 2001 – 10a D 210/97.NE -, DVBl. 2001, 1875 und vom 1. Dezember 1997 – 10a D 62/94.NE -, a.a.O. IV. Die angegriffene Satzung weist jedoch zahlreiche materielle Mängel auf, die zu ihrer Unwirksamkeit führen. Die vom Antragsgegner beabsichtigte Maßnahme erfüllt nicht die gesetzlichen Mindestanforderungen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (1.), ihre Durchführung ist nicht zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich (2.), ihr planerisches Ziel lässt sich ebenso gut mit Hilfe des allgemeinen Städtebaurechts erreichen (3.), ihre Durchführung erscheint nicht innerhalb eines absehbaren Zeitraums gesichert (4.) und das allgemeine Abwägungsgebot des § 165 Abs.4 Satz 2 BauGB 1998 ist verletzt (5.). 1. Die von der Antragsgegnerin geplante Maßnahme erfüllt nicht die an eine Entwicklungsmaßnahme vom Gesetz gestellten Mindestanforderungen. Nach § 165 Abs. 3 Nr. 1 BauGB 1998 muss die Entwicklungssatzung den Zielen und Zwecken nach § 165 Abs. 2 BauGB 1998 entsprechen. Gemäß dieser Bestimmung können mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde u.a. erstmalig entwickelt werden. Hier dient die Entwicklungsmaßnahme im Kern der erstmaligen Entwicklung von Außenbereichsflächen (sog. Außenentwicklungsmaßnahme), da bis auf das Wohngrundstück der Antragsteller nur zwei weitere Grundstücke und damit ein sehr geringfügiger Teil des Entwicklungsbereichs bebaut ist. Aus der Stellung des § 165 BauGB 1998 im Kapitel "Besonderes Städtebaurecht" ergibt sich, dass das Instrument der Entwicklungsmaßnahme zur Lösung von besonderen städtebaulichen Problemen bestimmt ist und einen qualifizierten städtebaulichen Handlungsbedarf voraussetzt. Das städtebauliche Vorhaben muss den Charakter einer Gesamtmaßnahme haben, die darauf angelegt ist, für einen bestimmten Bereich ein Geflecht mehrerer Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und zügig durchzuführen. Es muss sich um ein Maßnahmenbündel handeln, durch das eine flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt umgrenztes Gebiet verwirklicht werden soll. Auch der räumliche Bezug der Entwicklungsmaßnahme muss vom Charakter des Besonderen geprägt sein. Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 4 CN 5.97 , a.a.O; Beschluss vom 9. November 2001 – 4 BN 51.01 -, BRS 64 Nr. 223; OVG NRW, Urteil vom 18. Dezember 2008 – 10 D 104/06.NE -, BRS 73 Nr. 221. Ein solches, nur einheitlich vorzubereitendes und durchzuführendes Maßnahmebündel stellt die von der Antragsgegnerin beabsichtigte Maßnahme nicht dar. Ihre erklärte Zielsetzung ist die Schaffung von 600-800 neuen Arbeitsplätzen. Hierbei handelt es sich primär nicht um eine städtebauliches Ziel, sondern um eine Maßnahme der Wirtschaftsförderung, die sich städtebaulicher Mittel bedient. Diese beschränken sich jedoch im Kern auf die Aufstellung eines Bebauungsplans, der eines oder mehrere Gewerbegebiete festsetzen soll. Der städtebauliche Aufwand besteht lediglich in einer relativ leicht herzustellenden Erschließung, da sowohl die Anbindung an die BAB 1 als auch an das innerörtliche Verkehrsnetz mit der M1.------- Straße vorhanden ist. Weitere Einzelmaßnahmen, die als Einheit geplant, vorbereitet und durchgeführt werden sollen und über die üblicherweise mit der Baureifmachung von Gewerbeland verbundenen Erfordernisse hinausgehen, sind nicht ersichtlich. Die Antragsgegnerin plant lediglich, Gewerbeflächen für potenzielle ansiedlungswillige Gewerbebetriebe vorzuhalten und sie an Bewerber abzugeben, die ihren Vorstellungen von der Schaffung eines differenzierten Angebots an Arbeitsplätzen entsprechen, ohne bestimmte Unternehmergruppen oder Arten von Betrieben im Auge zu haben. Probleme wirft allein die Verfügbarkeit derjenigen Grundstücke auf, die im Privateigentum stehen. Allein die Grunderwerbsproblematik genügt jedoch nicht um den Charakter einer Gesamtmaßnahme im Sinne von § 165 Abs. 3 Nr. 1 in Verbindung mit Abs. 1 und 2 BauGB 1998 zu begründen. Der Zwischenerwerb der Grundstücke durch die Gemeinde oder den Entwicklungsträger zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert, um die Erschließung zu finanzieren und die Grundstücke möglichst günstig an ansiedlungswillige Gewerbetreibende abzugeben, ist keine in eine Gesamtkonzept eingebettete Einzelmaßnahme wie sie der Gesetzgeber mit § 165 BauGB 1998 verlangt. Dem geplanten Gewerbegebiet kommt als neuer Ansiedlung auch nicht das erforderliche Eigengewicht zu, um als Ortsteil oder selbständig wahrnehmbarer Teil der Gemeinde in Erscheinung zu treten. Voraussetzung der förmlichen Festlegung eines Entwicklungsbereichs ist gemäß § 165 Abs.3 Nr. 1 in Verbindung mit Abs. 2 BauGB 1998, dass ein Ortsteil oder anderer Teil des Gemeindegebiets der angestrebten Entwicklung zugeführt wird. Unter "Ortsteil" ist ein Teil des Gemeindegebiets zu verstehen, der wesentliche Teilfunktionen eines Ortes in sich vereinigt. Der Ortsteil setzt eine gewisse flächenmäßig Größe voraus, welche seine besondere städtebauliche Bedeutung regelmäßig impliziert. Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 165 Rn. 25, OVG NRW, Urteil vom 19. Juni 2001 – 10a D 210/97.NE -, a.a.O. Der förmlich festgelegte Entwicklungsbereich C. erfüllte mit seiner vorwiegend landwirtschaftlichen Nutzung zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses keine wesentlichen Funktionen eines Ortes, wie z.B. Wohn- und Versorgungsfunktionen. Eine solche kommt ihm auch nicht aufgrund der satzungsmäßigen Ziel- und Zweckbestimmungen als neu anzulegende Gewerbefläche zu. Der Entwicklungsbereich stellt damit keinen Ortsteil im Sinne von § 165 Abs. 2 BauGB 1998 dar, sondern schließt an den Ortsteil M2.------- und den dort vorhandenen sozialen Infrastruktureinrichtungen und Wohnmöglichkeiten an. Ebenso wenig handelt es sich bei dem Satzungsbereich um einen "anderen Teil des Gemeindegebiets" im Sinne von § 165 Abs. 2 BauGB 1998, dem eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder für die angestrebte Entwicklung des Landesgebiets oder der Region zukommt. Zwar kann eine Entwicklungsmaßnahme aufgrund der Einbeziehung der "anderen Teile des Gemeindegebiets" kleinteiliger sein als ein Ortsteil. Gleichwohl muss auch ein solcher Gebietsteil ein beträchtliches Eigengewicht besitzen, das im Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich wahrnehmbar ist. Dazu sind quantitative und qualitative Anforderungen zu erfüllen. Je kleiner der projektierte Entwicklungsbereich im Gesamtgefüge der Gemeinde ist, umso stärker sind im Rahmen wertender Betrachtung qualitative Merkmale maßgebend. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. November 2001 – 4 BN 51.01 -, a.a.O.; Beschluss vom 3. Juli 1998 – 4 CN 2/97 -, BRS 60 Nr. 225. Das erforderliche beträchtliche Eigengewicht des Entwicklungsbereichs als Teil der Gemeinde S. lässt sich zunächst nicht aus seiner flächenmäßigen Ausdehnung herleiten. Angesichts der Gesamtfläche des Stadtgebiets mit ca. 7.460 ha und auch im Hinblick auf die Ortslage von M2.-------, an deren südlichen Rand sich der Entwicklungsbereich anschließt, ist nicht festzustellen, dass das ca. 26,9 ha große Areal wegen seiner Fläche in der Gemeinde deutlich wahrnehmbar hervortritt. Bereits die Gebietsfläche von M2.------- (1.531 ha) übersteigt die Grundfläche des festgelegten Entwicklungsbereichs um ein Vielfaches. Dieses quantitative Minus wird auch nicht durch ein beträchtliches qualitatives Gegengewicht ausgeglichen. Der Entwicklungsbereich unterscheidet sich nicht maßgeblich von anderen, für eine gewerbliche Erstnutzung vorgesehenen Flächen. Die ihm zugedachte Funktion als Fläche für die Ansiedlung von gewerblichen Nutzungen, sei es durch Neuansiedlung oder Betriebsverlagerungen, hält sich im Rahmen der Maßnahmen kommunaler Bauleitplanung, bei der die Gemeinden Gewerbegebiete auf für diese Nutzungsart besonders geeigneten, bislang weitgehend unbebauten Flächen im Gemeindegebiet mittels entsprechenden Festsetzungen nach § 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB in Bebauungsplänen ausweisen. Die Brutto-Gewerbefläche von ca. 26,9 ha ist aufgrund des absoluten Anbauverbots in § 9 Abs.1 Nr. 1 FStrG in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Februar 2003 (BGBl. I S. 286) an die BAB 1 um einen 40 m breiten Streifen zu reduzieren. Weiteres Bauland entfällt durch die vorgesehenen Erschließungsstraßen und den am nördlichen Rand des Entwicklungsbereichs vorgesehenen Grünstreifen, so dass ausweislich der zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ins Auge gefassten Bebauungsplanentwurf-Variante 4 (vgl. LEG Bericht S. 34) bei realistischer Betrachtung allenfalls zwei Drittel der Fläche des Entwicklungsbereichs gewerblicher Nutzung zugeführt werden können. So geht auch der LEG-Bericht (S. 65) von einer Netto-Baulandfläche von ca. 18, 7 ha, ein Vermerk des Baudezernats der Antragsgegnerin vom 9. Januar 2004 sogar nur von 17 ha aus. Weitergehende Einschränkungen enthält die bereits am 7. Juli 2003 vom Hauptausschuss der Antragsgegnerin beschlossene Änderung Nr. 21 Teilbereich A Gebiet G. I. , C1. Hof (C. ) des Flächennutzungsplans der Antragsgegnerin. In dieser ist ein mehrere ha großer Bereich an der südlichen Grenze des Entwicklungsbereichs als Fläche für Ver- und Entsorgungsanlagen dargestellt. Diese Darstellung entspricht der Festsetzung im späteren Bebauungsplan Nr. 533. Besondere Folge- oder Struktureinrichtungen, die über den Entwicklungsbereich hinaus für die städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets förderlich sein könnten, sind ebenfalls nicht vorgesehen. Durch städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen sollen aber funktionsfähige Bereiche entstehen (§ 166 Abs. 2 BauGB 1998) . Dies ist etwa dann der Fall, wenn innerhalb des Gebiets verschiedene Funktionen einander zugeordnet sind oder funktionelle Beziehungen zum übrigen Gemeindegebiet bestehen. Dem entsprechen in aller Regel reine Wohn- oder Gewerbegebiete nicht. Vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 23. Juni 2004 – 3 K 20/99 -, juris. Nördlich und nordwestlich des Entwicklungsbereichs C. schließen sich hingegen keine Komplementärnutzungen, sondern vornehmlich Wohnbauflächen und im Süden und Südwesten weitgehend freie Landschaft an. Gewerbegebiete mit vergleichbaren oder darüber hinausgehenden Flächenmaßen existieren bereits im Stadtgebiet. So ergibt sich aus dem vorliegenden Karten- und Planmaterial, dass jedenfalls im Süden von S. zwei gewerbliche Bauflächen mit 48,7 und 23,8 ha, im Bereich N. ein Gebiet mit 80,4 ha, in M3. zwei Gewerbegebiete mit 20,7 ha und 54,7 ha und im Norden von M2.------ zwei weitere gewerblich genutzte Bereiche mit 31,7 ha und 56,5 ha vorhanden sind. Soweit im Bericht der LEG daher von der Entwicklung des größten und wichtigsten Gewerbegebiets in den nächsten 10 Jahren ausgegangen wird, tragen die der Planung zugrunde gelegten Parameter diese wertende Aussage nicht. Schließlich ist auch nicht ersichtlich, dass sich die besondere Bedeutung des Entwicklungsbereichs für die städtebauliche Entwicklung aus einzigartigen Standortqualitäten herleiten lässt. Denn die Antragsgegnerin verfügt mit den Autobahnabfahrten S. und X1. -T. /S1. über zwei weitere überörtliche Anbindungen des Stadtgebiets an das Autobahnnetz und damit sowohl in M2.------- Nord, in M3. als auch in S. -N1. über in gleichem Maße für gewerbliche Nutzung attraktive Standorte. 2. Die Entwicklungssatzung erweist sich auch deshalb als unwirksam, weil sie die Anforderungen des § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB 1998 nicht erfüllt. Nach dieser Bestimmung kann eine Gemeinde einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, nur dann durch Beschluss förmlich als städtebaulicher Entwicklungsbereich festlegen, wenn das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs- an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen. Diese Regelung steht in engem Zusammenhang mit § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1998, wonach im städtebaulichen Entwicklungsbereich die Enteignung ohne Bebauungsplan zu Gunsten der Gemeinde oder des Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig ist. Bei der Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Entwicklungsmaßnahme erfordert, ist daher bereits in Rechnung zu stellen, dass im Grundsatz alle Grundstücke im Entwicklungsbereich in das Eigentum der Gemeinde überführt werden sollen (§ 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1998). Dies kann erforderlichenfalls im Wege der Enteignung geschehen. Die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen ist daher auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorverlagert und bestimmt maßgeblich den Prüfungsmaßstab des Gerichts. Dabei handelt es sich allerdings um eine eher pauschale Prüfung, da im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses regelmäßig noch keine detaillierte Plankonzeption vorliegen muss und somit die Enteignungsvoraussetzungen nicht grundstücksbezogen abschließend geprüft werden können. Das Wohl der Allgemeinheit muss aber generell die geplante Entwicklung in dem beschlossenen Umfang – einschließlich der Enteignung – rechtfertigen. Nur ein entgegenstehende öffentliche und privaten Interessen überwiegendes Interesse ist als besonderes und dringendes Interesse geeignet, den Zugriff auf privates Eigentum zu rechtfertigen. Ständige Rechtsprechung des BVerwG: Urteil vom 15. Januar 1982 – 4 C 94.79 -, DVBl. 1982, 537; Urteil vom 3. Juli 1998 – 4 CN 5.97 -, a.a.O; Beschluss vom 16. Februar 2001 – 4 BN 55.00 -, BRS 64 Nr. 221; vgl. auch OVG NRW, Urteil vom 19. Juni 2001 – 10a D 210/97.NE -, a.a.O. Dass das Wohl der Allgemeinheit die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs C. erfordert hätte, ist nicht ersichtlich. a) An der Erforderlichkeit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme fehlt es bereits dann, wenn die überwiegende Zahl der Eigentümer eines Gebiets bereit ist, die beabsichtigte Entwicklung auf der Grundlage einer Bebauungsplanung oder im Rahmen einer Bodenordnung entsprechend den von der Gemeinde angestrebten Zielen zu verwirklichen. Die Entwicklungsmaßnahme muss im Vergleich zu den übrigen plansetzenden und bodenordnenden Instrumenten das erforderliche und geeignetste Verfahren zur Verwirklichung der konkreten städtebaulichen Aufgabe sein. Vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 165 Rn. 44. Insoweit hat die Antragsgegnerin es bereits unterlassen, die Bereitschaft der betroffenen Eigentümer, an der Entwicklungsmaßnahme mitzuwirken, frühzeitig zu ermitteln und damit die im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen wesentliche Frage nach dem Entgegenstehen privater Interessen nicht hinreichend geklärt. Sie hat sich darauf beschränkt, die betroffenen Grundstückseigentümer über die Entwicklungsmaßnahme im September 2002 mit einem Schreiben zu informieren, den von ihr errechneten entwicklungsunabhängigen Bodenwert (Anfangswert) ohne Berücksichtigung aufstehender Gebäude mitzuteilen und anzufragen, ob eine Verkaufsbereitschaft zu diesem Kaufpreis bestehe. Soweit sie sich nachfolgend zur Begründung der Erforderlichkeit der Entwicklungssatzung auf die überwiegend fehlende Bereitschaft der Betroffenen berief, vermag die Feststellung des fehlenden Verkaufswillens die Ermittlung der für die Prüfung der Erforderlichkeit im Sinne von § 165 Abs. 3 Nr. 3 BauGB 1998 notwendigen Tatsachen nicht zu ersetzen. Datum und Inhalt des Schreibens vom September 2002 belegen, dass es zu diesem Zeitpunkt nicht mehr um die Frage des "Ob" der Entwicklungssatzung ging, sondern nur noch um die Frage des "Wie". Dass die Mehrheit der Grundeigentümer einer Bebauungsplanung mit dem Ziel der Festsetzung eines oder mehrere Gewerbegebiete ablehnend gegenüber gestanden hätte, kann aus einer eher ablehnenden Haltung zum Grundstückskauf nicht gefolgert werden und liegt angesichts des Umstandes, dass auf fast allen Grundstücken keine bauliche Nutzung stattfindet, eher fern. b) Ungeachtet dessen ist auch nicht ersichtlich, dass die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten erforderlich gewesen wäre. Ob ein "erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten" im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorlag, unterliegt der vollen gerichtlichen Überprüfung. Was unter "erhöhtem Bedarf" zu verstehen ist, ergibt sich nicht unmittelbar aus dem Gesetz. Eine an Sinn und Zweck der §§ 165 ff BauGB 1998 orientierte Auslegung ergibt jedoch, dass nicht jeder Nachfrageüberhang es rechtfertigt, vom Instrumentarium der Entwicklungssatzung statt vom Mittel der Bauleitplanung Gebrauch zu machen. Der Senat hat in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, vgl. Urteil vom 3. Juli 1998 – 4 CN 5.97 -, a.a.O, wiederholt ausgeführt, dass weder allgemeine städtebauliche Belange, die ein Planungserfordernis im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB 1998 auslösen, noch die seinerzeit zu dem in § 1 Abs.1 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG verwandten Begriff des "dringenden Bedarfs" entwickelten Anforderungen ausreichen, um einen erhöhten Bedarf im Sinne von § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB 1998 annehmen zu können. Die Voraussetzungen sind ersichtlich strenger, da die Entwicklungsmaßnahme infolge ihrer enteignenden Vorwirkung unter dem durchgehenden Vorbehalt ihrer Erforderlichkeit steht. Ein "dringender Bedarf" zeigt lediglich auf, dass die Gemeinde zu einem bestimmten Zeitpunkt Anlass haben kann, schnell planerisch tätig zu werden. Ein "erhöhter Bedarf" im Sinne von § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB 1998 setzt hingegen mehr voraus. Er weist eine sachliche und eine zeitliche Komponente auf. Von einem "erhöhten Bedarf" kann erst dann gesprochen werden, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt. Der Überhang muss so groß sein, dass es zu seiner Beseitigung mit einer Ausweisung von Flächen, die von ihren Dimensionen und ihren Funktionen her hinter den in § 165 Abs.2 Satz 1 BauGB 1998 bezeichneten Merkmalen zurückbleiben, nicht sein Bewenden haben kann. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. August 2002 4 BN 32.02 , BRS 65 Nr. 232. Die Gemeinde kann daher nur auf eine Entwicklungssatzung zurückgreifen, wenn die gleichen städtebaulichen Ziele nicht durch Bauleitplanung, Umlegungsverfahren oder städtebauliche Verträge erreicht werden können, d.h. ein unbefriedigter Nachfrageüberhang verbliebe. Enteignungsrechtlich erforderlich ist die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nur als letztes zur Verfügung stehendes Instrument; gegenüber diesen ist sie subsidiär. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 10a D 62/94.NE , a.a.O. und Urteil vom 19. Juni 2001 – 10a D 210/97.NE -, a.a.O. Die Beantwortung der Frage, ob die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten erforderlich ist, macht eine Prognose notwendig, die zunächst den bestehenden und künftigen Bedarf ermittelt und nachfolgend klärt, ob ein vorhandener Bedarf auch anderweitig gedeckt werden kann. Ergibt sich zwischen dem prognostizierten Bedarf und den anderweitigen Möglichkeiten seiner Deckung eine Lücke, kann zu ihrer Schließung die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in Betracht kommen. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 10a D 62/94.NE , a.a.O. Die Gemeinde hat anhand der Fakten und Erfahrungswerte, über die sie verfügt, ein Wahrscheinlichkeitsurteil über die zukünftige Entwicklung des Bedarfs an Arbeitsstätten zu fällen. Dass eine solche Prognose nicht frei von Unsicherheiten ist, macht sie für die planerische Praxis nicht untauglich. Voraussetzung ist nur, dass die Prognose in einer der jeweiligen Materie angemessenen, methodisch einwandfreien Weise erarbeitet wird. Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 4 CN 5.97 , a.a.O; Beschluss vom 16. Februar 2001 4 BN 55.00 , a.a.O. Diesen Anforderungen genügen die im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme "C. " enthaltenen Bedarfsüberlegungen nicht. In dem Bericht der LEG wird die Erforderlichkeit der Entwicklungsmaßnahme mit der mittelfristigen Abdeckung des im Stadtgebiet vorhandenen Bedarfs an gewerblichen Baulandflächen und der Schaffung von 600-800 Arbeitsplätzen begründet. Es sei beabsichtigt, wohnungsnahe Arbeitsplätze in Betrieben und Unternehmen mit einem möglichst günstigen Verhältnis von Arbeitsplätzen je qm Gewerbefläche entstehen zu lassen. Soweit Neuansiedlungen oder Verlagerungen auch einen großflächigen Bedarf zur Folge hätten, sei es Ziel, auch einen solchen, in S. zur Zeit nicht genügend erfüllbaren Bedarf zu decken und damit der Tendenz von Abwanderungen wirkungsvoll zu begegnen. Rechnerisch übernimmt der Bericht der LEG den von der Firma Q1. E1. – Büro für Raumplanung, Städtebau und Architektur – im Jahr 2002 im Rahmen eines Gutachtens zum Gewerbeflächenbedarf ermittelten Wert, wonach in S. für den Zeitraum von 2002 bis 2010 ein Bedarf an gewerblichen Nutzflächen von 50 ha (gerundet) zu prognostizieren sei. Ob der im Gutachten des Büros Q1. angestellten Prognose zutreffende Ausgangswerte zugrunde gelegt wurden, ob sich die Prognose methodisch auf ein angemessenes Prognoseverfahren stützen lässt und ob dieses Verfahren konsequent verfolgt wurde, vgl. zum gerichtlichen Prüfungsmaßstab von Prognoseentscheidungen: BVerfG, Urteil vom 24. Oktober 2002 – 2 BvF 1/01 -, BVerfGE 106, 62; BVerwG, Urteile vom 29. Januar 1991 – 4 C 51.89 -, BVerwGE 87, 332 und vom 17. April 2002 – 9 CN 1.01 -, BVerwGE 116, 188, kann dahinstehen, da der ermittelte Wert von ca. 50 ha für die Beurteilung der maßgeblichen Nachfragesituation keine Aussagekraft besitzt. Das Gutachten des Büros Q1. verhält sich auftragsgemäß nur zum Flächenbedarf für Gewerbe, wie er im Zeitpunkt der Gutachtenerstellung im Jahr 2002 für die von der Antragsgegnerin geplante Neuaufstellung des Flächennutzungsplans (vgl. § 5 BauGB 1998) von Bedeutung gewesen ist. Bzgl. dieser Frage ermittelt der Gutachter unter Heranziehung verschiedener Berechnungsansätze - u.a. des von ihm für vorzugswürdig befundenen und in der Landesplanung eingesetzten Gewerbe- und Industrieflächenprognosemodells (GIFPRO) - auf der Grundlage statistischer Daten den prognostischen Flächenbedarf für das verarbeitende Gewerbe in den nächsten 10 Jahren, um ihn dem in S. vorhandenen Gewerbeflächenangebot gegenüberzustellen. Feststellungen zu ansiedlungswilligen Gewerbetreibenden oder gar einem mit den Mitteln der herkömmlichen Bauleitplanung nicht zu bewältigenden Nachfrageüberhang enthält das Gutachten hingegen nicht. Das gutachterliche Ergebnis, im Stadtgebiet von S. stünden wenige geeignete Standorte für das verarbeitende Gewerbe zur Verfügung und die kurz- und mittelfristig verfügbaren Standorte reichten quantitativ und teilweise auch qualitativ nicht aus, gibt für die Bewertung des Bedarfs im Sinne von § 165 Abs.3 Nr. 2 BauGB 1998 somit nichts Substantielles her. Das Raummaß von 50 ha benennt einen Bedarf, der sich an den gesetzlichen Vorgaben in § 1 Abs. 1 und 3 BauGB 1998 misst und für die Frage der Erforderlichkeit städtebaulicher Bauleitplanung (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan, vgl. § 1 Abs. 2 BauGB 1998) von Bedeutung ist. Anders als im Anwendungsbereich des § 1 Abs.3 BauGB 1998 hängt es im Besonderen Städtebaurecht der §§ 165 ff. BauGB 1998 aber nicht maßgeblich von der planerischen Konzeption der Gemeinde ab, ob die ergriffenen Maßnahmen als erforderlich zu qualifizieren sind. Welche städtebaulichen Ziele im Rahmen des Allgemeinen Städtebaurechts die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 17. Mai 1995 4 NB 30.94 , BRS 57 Nr. 2; vom 14. August 1995 – 4 NB 21.95 -, Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 86 und vom 11. Mai 1999 – 4 BN 15.99 -, BRS 62 Nr. 19. Des Instrumentariums der Bauleitplanung in §§ 5 und 9 BauGB 1998 darf sie sich bedienen, ohne den Nachweis führen zu müssen, dass dies zur Bewältigung einer bauplanungsrechtlichen Problemlage unentbehrlich oder gar zwingend geboten ist. Vgl. BVerwG, Urteile vom 14. Februar 1991 – 4 C 20.88 -, BRS 52 Nr. 151 und vom 22. Januar 1993 – 8 C 46.91 -, BRS 55 Nr. 106. Ob das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, hängt hingegen von dem Ergebnis einer spezifisch enteignungsrechtlichen Gesamtabwägung aller Gemeinwohlgesichtspunkte ab, die nicht mit planerischer Abwägung gleichzusetzen ist. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. August 2002 4 BN 32.02 , a.a.O. Ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ein konkreter, die Nachfragesituation in S. strukturell prägender Bedarf an Gewerbeflächen bestand, der das bereits vorhandene Flächenangebot längerfristig überwiegen würde, ergeben sich aber weder aus dem Gutachten des Büros Q1. noch aus den sonstigen dem Gericht vorliegenden Unterlagen. Die in den Aufstellungsvorgängen enthaltene Liste von Bewerbern für gewerbliche Bauflächen kann insoweit nicht als Nachweis für eine das vorhandene Angebot längerfristig übersteigende Nachfrage dienen. Die Liste datiert auf den 11. Juli 2003 und enthält sieben Firmen, die Interesse an Grundstücken in einer Größenordnung von 1.500 qm bis 100.000 qm bekundet hatten. Ernsthafte Bewerber für den Erwerb von Grundstücken im Entwicklungsbereich waren am 21. Juli 2003 nur die Firma H. C4. GmbH und Co.KG (Flächenbedarf ca. 25.000 bis 30.000 qm) und die Firma N2. T1. Elektrotechnik (Flächenbedarf ca. 1.000 qm), die zwar im Oktober 2003 bzw. im Januar 2005 ihre Nachfragen zurückzogen, jedoch im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch an einer Ansiedlung interessiert waren. Die Nachfrage der Fa. U. /M4. beruhte hingegen auf einer Anfrage vom 17. August 2003 und lag somit im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch nicht vor. Die Spedition G1. hatte sich bereits im Juni 2003 entschlossen, ihren Firmensitz im Stadtgebiet durch einen Erwerb des Nachbargrundstücks auszudehnen und somit von einer Betriebsverlagerung vorerst Abstand genommen. Das Interesse der M5. GmbH & Co. KG bzgl. eines Flächenbedarfs von ca. 100.000 qm für ein Logistikcenter stieß bei der Antragsgegnerin auf keine Zustimmung und kann daher nicht als ungedeckte Nachfrage in die Bedarfsbeurteilung einfließen. Ausweislich eines Vermerks über ein Telefonat der Antragsgegnerin mit dem Ansprechpartner der Firma M5. sollte diese sich mit ihrem Ansiedlungswunsch in Nähe der BAB 1 an den zuständigen Sachbearbeiter in X1. wenden. Dies wurde von den Vertretern der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung nochmals bestätigt. Auch von einem ernsthaften Ansiedlungsinteresse der Firma Q2. -X2. , T2. GmbH & Co.KG ist nicht auszugehen. Hierzu befindet sich ein Telefonvermerk in den Akten, der auf den 20. Oktober 2003 und damit auf einen Zeitpunkt nach der förmlichen Festlegung des Satzungsbereichs datiert. In diesem wird festgehalten, dass ein grundsätzliches Interesse bestehe, man aber noch ca. acht Tage zur Klärung des Flächenbedarfs, des Baubeginns etc. benötige. Nachfolgende Anschreiben der Abteilung Wirtschaftsförderung und Stadtmarketing blieben unbeantwortet. Die ebenfalls als Bewerberin in der Liste aufgeführte T3. GmbH hatte sich zwar bereits seit 1996 für ein gewerblich nutzbares Grundstück im Stadtgebiet interessiert und u.a. über Standorte in K. und C2. C3. II mit der Antragsgegnerin verhandelt. Im Januar 2002 teilte sie der Antragsgegnerin jedoch mit, dass aufgrund einer mehrjährigen Mietbindung aktuell kein Interesse mehr an einer Betriebsverlagerung bestehe. Ungeachtet der somit am 21. Juli 2003 als gering anzusehenden Gewerbeflächennachfrage ist zudem nicht ersichtlich, dass den Interessen der Firmen H. C4. GmbH & Co. KG und N2. T1. Elektrotechnik ebenso wie weiteren Ansiedlungs- oder Verlegungswünschen aufgrund eines defizitären Angebots von Gewerbeflächen im Stadtgebiet nicht durch verfügbare Flächenangebote oder im Wege normaler Bauleitplanung hätte entsprochen werden können. Insoweit belegen sowohl der Bericht der LEG als auch das Gutachten des Büros Q1. , dass eine Anzahl freier und auch kurzfristig verfügbarer Gewerbegrundstücke im Stadtgebiet vorhanden waren. Dies gilt insbesondere für den Bereich Bahnhof M3. (Bebauungsplan Nr. 485 mit 50.800 qm in städtischem Eigentum stehender Fläche) oder der Erweiterungsfläche im Gewerbe-/Industriegebiet V. sowie die Ausdehnung der gewerblichen Nutzung in N. nahe der B 229 und der BAB 1. Ein das Angebot überwiegender Flächenbedarf ergibt sich auch nicht aus den sonstigen Feststellungen der Antragsgegnerin. So belegen die Darlegungen im Bericht des Entwicklungsträgers sowie im Gutachen der Dipl.-Ing. Dres. I1. und L. "Strukturanalyse und Entwicklungspotentiale der Unternehmen für den Wirtschaftsstandort S. " vom Juni 2000 eine im Vergleich zu anderen Gemeinden in Nordrhein-Westfalen eher unterdurchschnittliche Nachfragesituation aufgrund struktureller Faktoren. Aus den Ausführungen ergibt sich, dass S. bis 1999/2000 eine durchweg negative Wirtschaftsentwicklung mit Beschäftigungsrückgang in der Industrie und dem verarbeitenden Gewerbe (Metall) zu verzeichnen gehabt hätte, die einen Strukturwandel erfordere. Der Einstieg in eine produktionsorientierten Dienstleistungsmarkt und der Aufbau wirtschaftlicher Aktivitäten und Arbeitsplätze in diesem Bereich gelänge nur, wenn ausreichend viele und in ihrer Qualität dem Strukturwandel angepasste neu zu bebauende Gewerbeflächen im Stadtgebiet vorhanden seien. Zielsetzung und Zweckbestimmung der Entwicklungsmaßnahme sei die strukturelle Veränderung, die für eine durchgreifende und nachhaltige Verbesserung der Remscheider Wirtschaftsdaten in dem durch den Autobahnanschluss begünstigten Teil des Gemeindegebiets, räumlich und flächenmäßig zu konzentrieren. Nur in Form eines zügigen, konzentrierten und koordinierten Angebots bestehe eine ausreichende Erfolgsaussicht, den wirtschaftlichen Anpassungsprozess mit der dafür maßgebenden kommunalen Planungs- und Handlungsverantwortung zu steuern. Demgemäß verfolgte die Antragsgegnerin mit der förmlichen Festlegung des Entwicklungsbereichs C. das Ziel, im Falle eines zukünftig erst entstehenden Bedarfs über die Gewerbeflächen verfügen zu können. Diese Einschätzung wird durch einen Auszug aus der Sitzung des Sonderausschusses für Stadtentwicklung und Strukturwandel vom 9. Januar 2001 bestätigt. Danach sei aufgrund eines bestehenden Angebots von 394,344 qm Gewerbeflächen und erfolgter Vergaben von 1980-1999 von einem Gewerbeflächenverbrauch von ca. 33.000qm/a auszugehen, weshalb keine Möglichkeit für Anwerbungen bestehe. Eine auf längere Sicht unbefriedigte Nachfrage nach Gewerbeflächen hat die Antragsgegnerin hingegen nicht ermittelt. Wie bereits ausgeführt, eröffnet das Instrument der Entwicklungssatzung angesichts ihrer einschneidenden Rechtsfolgen der Gemeinde jedoch keine Möglichkeit einer optionalen Bereitstellung von Gewerbeflächen als Angebotsplanung, wie sie das Wesen der Bebauungsplanung ausmacht. 3. Die Entwicklungssatzung C. der Antragsgegnerin verstößt weiterhin gegen § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB 1998. Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen zum Fehlen eines Maßnahmebündels ist nicht ersichtlich, dass anderweitige Umsetzungsinstrumente zur Erreichung der städtebaulichen Ziele ausscheiden. Das planerische Ziel ließ sich ebenso gut mit Hilfe des allgemeinen Städtebaurechts erreichen, wobei hier insbesondere der Abschluss städtebaulicher Verträge mit den Grundstückeigentümern oder der Erlass eines Bebauungsplans in Betracht gekommen wären. Zwar gestaltet sich die zeitliche Perspektive im Falle einer Bebauungsplanung deutlich länger, jedoch fehlt jeder Anhalt dafür, dass zum maßgeblichen Zeitpunkt im Juli 2003 eine nur kurzfristig zu befriedigende und für die städtebauliche Entwicklung bedeutsame Nachfrage bzgl. einer Gewerbebetriebsansiedlung vorlag, die einen zeitnahen Zugriff auf den Entwicklungsbereich erfordert hätte. Es ist auch nicht erkennbar, dass die herkömmlichen Mittel des Städtebaurechts von vorneherein für die Zielverfolgung untauglich gewesen wären. § 165 Abs.3 Satz 1 Nr. 3 BauGB 1998 setzt voraus, dass die Eigentümer der von der Entwicklungsmaßnahme betroffenen Grundstücke nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu dem entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert ihrer Grundstücke zu veräußern. Die Gemeinde muss deshalb prüfen, ob Verkaufsbereitschaft der Grundstückseigentümer besteht. Die Gemeinde muss zwar nicht mit jedem einzelnen Eigentümer konkrete Erwerbsverhandlungen führen. Dies gilt insbesondere, wenn die Zahl der betroffenen Eigentümer sehr hoch ist. Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 – 4 CN 5.97 - a.a.O. (221 Eigentümer). Ist der Kreis der betroffenen Eigentümer aber – wie hier - überschaubar, muss die Gemeinde wenigstens durch ein Gespräch oder eine sonstige Kontaktaufnahme die Verkaufsbereitschaft der einzelnen Eigentümer ausloten. Dieser Pflicht ist die Antragsgegnerin mit dem Schreiben vom September 2002 schon deshalb nicht im erforderlichen Maße nachgekommen, weil die den Eigentümern von Wohngrundstücken unterbreiteten Angebote die Werte der aufstehenden Gebäude nicht berücksichtigen. Sie hat sich daher nicht ernsthaft um den freihändigen Erwerb der Grundstücke zu angemessenen Bedingungen im Sinne von § 169 Abs. 3 BauGB 1998 bemüht. 4. Die zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme erschien im maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses und erscheint auch heute noch nicht innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleitstet (vgl. § 165 Abs.3 Nr. 4 BauGB 1998). Die Frage, ob eine "zügige Durchführung" der Entwicklungsmaßnahme gewährleistet ist, kann nicht allgemein und einheitlich nach einem bestimmten Zeitraum beurteilt werden. Maßgebend ist auch hier eine prognostische Beurteilung im Zeitpunkt der förmlichen Festsetzung, vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - , a.a.O., wobei dem Umfang der konkreten Entwicklungsmaßnahme, wie er sich im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses darstellt, entscheidende Bedeutung zukommt. Ob insoweit der von der Antragsgegnerin angesetzte Prognosezeitraum von 10 Jahren (2002 bis 2012), binnen derer das Planungsrecht geschaffen, die Erschließung vorgenommen und die Bebauung abgeschlossen sein sollte, angemessen war, lässt der Senat dahin stehen, vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 – 4 CN 5/97 – a.a.O.: 12 Jahre bei komplexem Vorhaben mit umfangreichen Folge- und Struktureinrichtungen; OVG Berlin, Urteil vom 13. Juli 2000 – 2 A 5.95 -, ZfBR 2000, 566: Zeitraum von 12-16 Jahren für ein Gebiet von 130 ha mit ungeklärten Eigentumsverhältnissen noch realistisch, da die zügige Durchführbarkeit der Entwicklungsmaßnahme jedenfalls wegen einer ungesicherten Finanzierung und damit einhergehenden rechtlichen Hindernissen im Juli 2003 nicht gesichert erschien. Zentraler Einsatzzweck der Entwicklungsmaßnahme ist die zügige Verwirklichung einer von der Gemeinde angestrebten städtebaulichen Entwicklung. Vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 165 Rn. 6. In zeitlicher Hinsicht ist die Gemeinde verpflichtet, ihre Befugnisse auszuüben, sobald und soweit es zur Umsetzung und Verwirklichung der Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme erforderlich ist. Ebenso wie ein Bebauungsplan nach § 1 Abs. 3 BauGB 1998 nicht erforderlich ist, wenn seiner Verwirklichung auf unabsehbare Zeit rechtliche oder tatsächliche Hindernisse entgegen stehen, zu denen auch das Fehlen der benötigten Finanzmittel zählt, vgl. BVerwG, Urteile vom 18. März 2004 – 4 CN 4.03 -, BRS 67 Nr. 2; vom 30. Januar 2003 – 4 CN 14.01 – BVerwGE 117, 351; vom 21. März 2002 – 4 CN 14.00 -, BRS 65 Nr. 17, muss auch die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme in absehbarer Zeit gewährleistet sein. Dies gilt umso mehr als die Entwicklungsmaßnahme als besonderes städtebauliches Instrumentarium mit weitreichenden Folgen für die Rechte der Betroffenen nur dann zum Einsatz gelangen darf, wenn die herkömmlichen Mittel der Bauleitplanung nicht ausreichen. Ohne eine auf die zu erwartenden Kosten ausgerichtete realistische Finanzierung der Gesamtmaßnahme ist die Zügigkeit der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme nicht gewährleistet. § 171 Abs. 2 BauGB 1998 sieht daher die Aufstellung eines Kosten- und Finanzierungsplans vor. Dieser ist nicht förmlicher Bestandteil der Satzung, dient aber als Nachweis einer gesicherten Finanzierung. Zur zügigen Durchführbarkeit einer Entwicklungsmaßnahme gehört insbesondere die Möglichkeit, die im Entwicklungsbereich liegenden Grundstücke demnächst erwerben zu können, damit das Gebiet ohne Rücksicht auf bestehende Grundstücksgrenzen in absehbarer Zeit entsprechend der Planung neu gestaltet und erschlossen werden kann (vgl. § 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1998). Erst wenn ein ernsthafter Ankaufsversuch zu angemessenen Bedingungen scheitert, ist zu enteignen (§ 169 Abs. 3 BauGB 1998). Nach Durchführung der Neuordnung der Entwicklung sind die Grundstücke, soweit sie nicht für öffentliche Zwecke oder als Austauschland benötigt werden, an Bauwillige gemäß §169 Abs. 5 BauGB 1998 nach Maßgabe der Absätze 6 bis 8 zu veräußern und zwar unter vorrangiger Berücksichtigung der früheren Eigentümer. Der "transitorische Erwerb" erfolgt zum nicht entwicklungsbeeinflussten "Anfangswert" (vgl.§ 169 Abs.1 Nr. 6 i.V.m. § 153 Abs. 3 BauGB 1998), ihre Veräußerung zum Verkehrswert nach Durchführung der Entwicklungsmaßnahme (§ 169 Abs. 8 Satz 1 BauGB 1998). Vgl. im Einzelnen: Gaentzsch, Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen nach dem Baugesetzbuch-Maßnahmengesetz, NVwZ 1991, 921, 925 f.; Leisner, Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme und Eigentum Privater, NVwZ 1993, 935. Die entwicklungsbedingten Wertsteigerungen kommen der Gemeinde zu. Sie soll hieraus die Entwicklungskosten abdecken, wozu vorrangig die Erschließungskosten, aber auch Folgekosten zählen. Einnahmen der Gemeinde aus dem Wiederverkauf von Grundstücken, welche die Entwicklungskosten übersteigen, müssen nach einem der konkreten Entwicklungsmaßnahme angemessenen und gleichmäßigen Maßstab den Entwicklungsbetroffenen zukommen (vgl. § 171 Abs.1 Satz 2 i.V.m. § 156a BauGB 1998). Vgl. hierzu: Krautzberger-Runkel, Die städtebaurechtlichen Vorschriften des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl I S 466), DVBl. 1993, 453, 461 f. Basiert das Grundprinzip der Finanzierung einer Entwicklungsmaßnahme folglich auf dem kommunalen Erwerb und der Wiederveräußerung der Grundstücke im Entwicklungsbereich, erschien der Erwerb der im Entwicklungsbereich gelegenen und in Fremdeigentum stehenden Grundstücke im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses und erscheint auch heute noch nicht gesichert. Insoweit enthält die nach § 171 Abs. 2 BauGB 1998 i.V.m. § 149 BauGB 1998 von der Antragsgegnerin aufgestellte Kosten- und Finanzierungsübersicht ein voraussichtliches Kostenvolumen in I. von 16,79 Mio Euro (davon 3,016 Mio Euro Grunderwerbskosten und 11,35 Mio Euro Erschließungskosten), das weder ganz noch teilweise durch Haushalts- oder Kreditmittel gedeckt erschien. Denn das von der Antragsgegnerin ausweislich der Beschlussvorlage zur Ratssitzung am 21. Juli 2003 verfolgte Finanzierungsmodell war aufgrund der gesetzlichen Regelungen in §§ 167 Abs. 2,160 BauGB 1998 nicht realisierbar. Ihm standen und stehen auch heute noch rechtliche Hindernisse entgegen. Ausweislich der Beschlussvorlage zur Ratssitzung am 21. Juli 2003 sollte die Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme außerhalb des Haushalts im Rahmen eines Treuhandvermögens des Entwicklungsträgers durch von ihm aufzunehmende Finanzierungsmittel auf der Grundlage entsprechender Finanzierungsrahmenvereinbarungen des Trägers mit einer Bank oder Sparkasse erfolgen und die Antragsgegnerin eine modifizierte Ausfallbürgschaft für die vom treuhänderischen Entwicklungsträger aufzunehmenden Kredite in einem Gesamtrahmen von 7,4 Mio Euro übernehmen. Die Inanspruchnahme von Fördermitteln war nicht beabsichtigt. Insoweit ist nicht zu beanstanden, dass sich die Antragsgegnerin nicht nur im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen, sondern auch bzgl. der geplanten Durchführung der Entwicklungsmaßnahme der Dienste der LEG als treuhänderisch tätigen Entwicklungsträgers bedienen wollte. Der Entwicklungsträger kann alle notwendigen Koordinierungsaufgaben übernehmen und auch den Grunderwerb durchführen. Denn die LEG ist auf ihren Antrag vom 27. Februar 2004 ausweislich der Verfügung der Bezirksregierung B2. vom 13. Mai 2004 gemäß §§ 158 und 167 BauGB 1998 in Verbindung mit den Richtlinien über die Bestätigung von Sanierungs- und Entwicklungsträger (vgl. RdErl. des Ministeriums für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport vom 23. Juli 1999 – SMBl.NRW 2313) als Sanierungs- und Entwicklungsträger für Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in Nordrhein-Westfalen für die Dauer von 5 Jahren nach Bekanntgabe bestätigt worden. Eine vollständige Übernahme der finanziellen Risiken durch den Entwicklungsträger gestattet das Gesetz hingegen nicht. Der Entwicklungsträger erfüllt die ihm von der Gemeinde übertragenen Aufgaben in eigenem Namen und für Rechnung der Gemeinde als deren Treuhänder (§ 167 Abs. 2 Satz 1 BauGB 1998). § 159 Abs. 1 Satz 3 und Abs.2 sowie die §§ 160 und 161 sind entsprechend anzuwenden (§ 167 Abs. Satz 2 BauGB 1998). Beim Entwicklungsträger, der als Treuhänder der Gemeinde tätig wird, handelt es sich um einen gesetzlich geregelten Fall der Verwaltungstreuhandschaft. Er ist daher nicht Bevollmächtigter, aber formaljuristisch Eigentümer des Treuhandvermögens. Wirtschaftlich ist das Treuhandvermögen jedoch Vermögen der Gemeinde, denn § 160 BauGB 1998 bestimmt das Handeln des Entwicklungsträgers ausdrücklich als ein Handeln auf Rechnung der Gemeinde. Entsprechend sind auch die Rechte und Pflichte der Gemeinden ausgestaltet, die mit dem Treuhandvermögen in Zusammenhang stehen. Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 160 Rn. 7l. Ein die zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme gewährleistendes Treuhandvermögen, das zumindest einen sukzessiven Grundstückserwerb ermöglicht hätte, hätte jedoch bei prognostischer Betrachtung im Juli 2003 und auch in der Folgezeit aufgrund der finanzhaushaltsrechtlichen Beschränkungen nicht von der Antragsgegnerin zur Verfügung gestellt, bzw. ausreichend abgesichert werden können. Finanzmittel, die die Antragsgegnerin der LEG als Treuhandvermögen hätte zur Verfügung stellen können (vgl. § 160 Abs. 3 BauGB 1998), gab es auf unabsehbare Zeit nicht und waren auch nicht Gegenstand der Beschlussfassung vom 21. Juli 2003. Auch einer beabsichtigte Darlehensaufnahme der LEG konnte die Antragsgegnerin nicht – wie es § 160 Abs. 4 Satz 2 BauGB 1998 fordert – in Einklang mit den haushaltsrechtlichen Regelungen der GO NRW zustimmen. Dies ergibt sich aus Folgendem: Nach den Bekundungen der Bezirksregierung E. im Ortstermin und ihrer ergänzenden Mitteilung vom 6. Mai 2010 befand sich die Antragsgegnerin bereits seit 1999 ununterbrochen und damit auch am 21. Juli 2003 (Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses) im Zustand der dauerhaften vorläufigen Haushaltsführung, da ihre Haushaltssatzungen (vgl. § 77 GO NRW in der hier anzuwendenden Fassung vom 14. Juli 1994 (GV.NRW S.666, geändert durch Gesetz vom 15.6.1999 GV NRW S. 386) durchgängig nicht bekannt gemacht waren (vgl. § 79 Abs.5 GO NRW). § 81 GO NRW 1994 unterwarf die Gemeinde, die mangels bekannt gemachter Haushaltssatzung der vorläufigen Haushaltsführung unterliegt, besonderen Restriktionen, die sich in erster Linie an der sachlichen Notwendigkeit der Aufwendungen orientieren. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 4. April 2007 15 B 266/07 , NWVBl. 2008, 64 zur nahezu wortgleichen Nachfolgevorschrift des § 82 GO NRW. Gemäß § 81 Abs. 1 GO NRW 1994 durfte die Gemeinde ausschließlich Ausgaben leisten, zu deren Leistung sie rechtlich verpflichtet ist oder die für die Weiterführung notwendiger Aufgaben unaufschiebbar waren; sie durfte insbesondere Bauten, Beschaffungen und sonstige Leistungen des Vermögenshaushalts, für die im Haushaltsplan des Vorjahres Haushaltsansätze oder Verpflichtungsermächtigungen vorgesehen waren fortsetzen (Nr.1), Realsteuern nach den Sätzen des Vorjahres erheben (Nr. 2) und Kredite umschulden (Nr.3). Diese Voraussetzungen lagen im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Entwicklungsbereichs nicht vor und die Finanzlage der Stadt ließ auch nicht erwarten, dass sich in absehbarer Zeit daran etwas ändern könnte. Eine rechtliche Verpflichtung zu Ausgaben besteht, wenn die Leistungspflicht für die Gemeinde aufgrund von Rechtsnormen (Gesetze, Rechtsverordnungen, Satzungen, nicht dagegen Verwaltungsvorschriften oder Erlasse) begründet ist. Auch vertragliche Abmachungen können Leistungspflichten für die Gemeinde begründen und zwar gleichgültig ob öffentlich-rechtliche oder private. Vgl. Rehn/Cronauge/von M3. /Knirsch, GO NRW, § 82 II. 2. Weder baurechtliche Bestimmungen noch städtebauliche Verträge oder Vertragsgestaltungen mit Grundeigentümern verpflichteten die Antragsgegnerin jedoch zu einem Handeln, das die Aufnahme zustimmungspflichtiger Darlehen zugunsten des Treuhandvermögens mit dem Ziel der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme erforderlich gemacht hätte. Insbesondere gehört die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme nicht zum Kreis der pflichtigen Selbstverwaltungsaufgaben wie z.B. der Bau von Kindergärten, die Durchführung der Schülerbeförderung oder die Beschaffung von Lehr- und Lernmitteln in städtischen Schulen. Auch der Entwicklungsträgervertrag der LEG begründete keine Rechtspflicht der Antragsgegnerin, denn er datiert erst auf den 23. März 2007. Vielmehr sollte mit dem Inkrafttreten der Entwicklungssatzung erst der rechtliche Grund für eine Durchführungsverpflichtung geschaffen werden. Vgl. zum Verbot für die Gemeinde, rechtliche Verpflichtungen erst zu schaffen: RdErl. des Innenministeriums zur kommunalaufsichtlichen Behandlung von Kommunen ohne genehmigtes Haushaltssicherungskonzept (Nothaushaltsrecht nach § 81 GO NRW) vom 4. Juni 2003. Eine Möglichkeit zur Aufnahme neuer Kreditmittel ergab sich für die Antragsgegnerin auch nicht infolge einer Weiterführung notwendiger gemeindlicher Aufgaben, deren Erfüllung unaufschiebbar gewesen wäre. Denn mit der Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme war am 21. Juli 2003 und ist bis heute noch nicht begonnen worden, so dass es dahin stehen kann, ob die Fortführung einer einmal begonnenen Entwicklungsmaßnahme aufgrund konkreter Umstände im Einzelfall unaufschiebbar gewesen wäre. Nichts anderes ergibt sich aus der aufsichtsbehördlichen Genehmigung der Entwicklungssatzung durch die nächst höhere Verwaltungsbehörde. Diese begründet keine rechtliche Verpflichtung der Gemeinde, die Entwicklungsmaßnahme durchzuführen, wovon auch die Bezirksregierung E. ausweislich der Bekundung ihrer Vertreterin im Ortstermin ausgeht. 5. Schließlich verletzt die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs C. das allgemeine Abwägungsgebot. Die strittige Entwicklungssatzung erfüllt nicht die an sie aus § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB 1998 zu stellenden Anforderungen. Danach sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Die Antragsgegnerin hat sich nicht in ausreichender Weise mit der Frage beschäftigt, ob die beiden Wohngrundstücke M1.------- Straße 126 und 128 unter Anwendung von § 165 Abs. 5 Satz 2 BauGB aus dem Entwicklungsbereich ausgenommen werden können und die in die Abwägung einzustellenden privaten Grundstückseigentümerinteressen nicht im Wege einer Bestandsaufnahme ermittelt, die einzustellenden Belange somit auch nicht sämtlich bewertet und nicht mit den mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten öffentlichen Interessen sachgerecht abgewogen. Diese innerhalb der Frist des § 215 Abs. 1 Satz 1, 2. B. . BauGB 1998 von den Antragstellern schriftlich geltend gemachten Mängel sind auch erheblich, vgl. § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB 1998. Vgl. zur Ergebnisrelevanz von Abwägungsfehlern: BVerwG, Beschluss vom 16. März 2010 – 4 BN 66/09 -, juris. a) Aus § 165 Abs.5 Satz 1 BauGB ergibt sich, dass die Gemeinde den Entwicklungsbereich so zu begrenzen hat, dass sich die Entwicklungsmaßnahme zweckmäßig durchführen lässt. Die dabei von der Gemeinde zu treffende Entscheidung ist Teil der Abwägungsentscheidung nach § 165 Abs.3 Satz 2 BauGB. Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. März 1999 4 C 8.98 , BauR 1999, 888. Der der Gemeinde zustehende Abwägungsspielraum ist jedoch durch die Regelungen in § 165 Abs. 3 BauGB 1998 in mehrfacher Hinsicht eingeschränkt. Zum Kernbereich des Eigentumsrecht gehört die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen oder aus einer Fremdnutzung den finanziellen Ertrag zu erzielen. Vgl. BVerfG, Urteil vom 14. Februar 1989 1 BvR 308/88 BVerfGE 79, 292. Größe und Grundstückszusammensetzung müssen für das mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgte Ziel daher geeignet und erforderlich sein, das planerische Ziel nicht gleichermaßen mittels städtebaulicher Verträge, der Bauleitplanung oder des Sanierungsrechts erreichbar sein. Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 2004 – 4 BN 7/04 -, BRS 67 Nr. 229. Der Abwägungsspielraum ist überschritten, wenn die Gemeinde die Entwicklungsmaßnahme als Mittel im Rahmen einer Bodenvorratspolitik einsetzt, die es ihr ermöglicht, sich den Zugriff auf Flächen zu sichern, die nicht zur Überplanung innerhalb eines absehbaren Zeitraums anstehen, sondern für eine fernere Zukunft als Baulandreserve dienen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 4 CN 5/97 , a.a.O. Hier hat die Antragsgegnerin ihren Abwägungsspielraum überschritten, da sie ihr Planungsziel – wie bereits dargelegt - auch mit den Mitteln der Bauleitplanung hätte erreichen können, diese aber nicht ernsthaft in Erwägung gezogen hat. Die Einbeziehung von Vorratsflächen, die die Gemeinde für den Fall einer künftig erst entstehenden Nachfrage bereit halten will, ist unzulässig. Die Antragsgegnerin hat sich weiterhin nicht mit der Frage beschäftigt und damit nicht abgewogen, ob die Wohngrundstücke entlang der M1.------- Straße ganz oder teilweise aus dem Entwicklungsbereich hätten herausgenommen werden können oder sogar müssen. Zwar steht der Antragsgegnerin bei der Abgrenzung des Entwicklungsbereichs ein weites Planungsermessen zu, das gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar ist. Bei den Grundstücken M1.--------- Straße 126 und 128 handelt es sich jedoch nicht um sog. Kernflächen, die zur Verwirklichung des Entwicklungszwecks unbedingt benötigt werden, sondern um Randflächen, deren Einbeziehung in den Entwicklungsbereich aus städtebaulichen Gründen zweckmäßig sein kann. Bei Randflächen bedarf es aber einer erhöhten Aufmerksamkeit, ob ihre Einbeziehung in den Entwicklungsbereich auch unter enteignungsrechtlichen Gesichtspunkten gerechtfertigt ist, oder ob ihre Festlegung als Ergänzungs- oder Anpassungsgebiet als die weniger in das private Eigentum eingreifende Möglichkeit ausreicht. Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 165 Rn. 110. Dieser Fragestellung ist die Antragsgegnerin ausweislich der Aufstellungs-vorgänge nicht in ausreichender Weise nachgegangen, obwohl die tatsächlichen Verhältnisse ihre Prüfung gebieten. Denn durch die Ausklammerung des in geringer Entfernung vom Wohnhaus der Antragsteller liegenden Denkmalbereichs, verläuft die Grenze des Entwicklungsbereichs im Nordosten nicht entlang der M1.-------- Straße, sondern erfährt gegenüber des Grundstücks M6.------- Straße 131 einen Einschnitt, dessen südliche Grenze in der östlichen Verlängerung in etwa der südlichen Grenze des Grundstücks der Antragsteller entspricht. Zugleich gilt für den östlich der Wohnhäuser gelegenen Bereich das Anbauverbot des § 9 Abs.1 Nr. 1 FStrG. Gemäß dieser Bestimmung dürfen Hochbauten jeder Art in einer Entfernung bis zu 40 m vom äußeren Rand einer Bundesautobahn nicht errichtet werden, so dass ein westlich der Autobahnabfahrt gelegener und nahe an die Wohnhäuser heranreichender Streifen zur Verwirklichung der mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten Ziele weitgehend untauglich ist. Bei diesen Überlegungen verkennt der Senat nicht, dass möglicherweise triftige Gründe für die Einbeziehung der beiden Wohngrundstücke in den Entwicklungsbereich sprechen können. Ausweislich der Festsetzungen in den nachfolgend aufgestellten Bebauungsplänen Nr. 533 und Nr. 595 verläuft zwischen dem Wohngrundstück der Antragsteller und dem Denkmalareal die geplante Zufahrt zum Gewerbegebiet, jedoch gebietet die Schwere des mit der Entwicklungssatzung verbundenen Eigentumseingriffs bei dem Wohnhaus handelt es sich um das Geburtshaus der Antragsteller und der lebenslangen Wohnstätte der Seniorin eine umfassende Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die bei der Grenzziehung unterblieben ist. Dies gilt auch vor dem Hintergrund der von den Vertretern der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung erklärten Motivationslage, man habe einen Konflikt zwischen Wohnnutzung und Gewerbe verhindern wollen. Denn es ist nicht offensichtlich, dass im Falle einer veränderten Grenzziehung ein solcher Konflikt nicht mit Hilfe planerischer Festsetzungen auf der Ebene der Bauleitplanung lösbar gewesen wäre. So dürfte sich z.B. der Elektrotechnik Betrieb T1. als wohnnutzungsverträglich erweisen. b) Die Antragsgegnerin hat weiterhin die privaten Belange nicht hinreichend ermittelt und damit ihre Abwägungsentscheidung auf eine unvollständige Tatsachengrundlage gestützt (vgl. § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB 1998). Die weitreichenden Eingriffe in Art. 14 Abs. 1 GG und Art. 12 Abs.1 GG, wie sie § 169 Abs. 3 BauGB 1998 mit der erleichterten Enteignung ermöglicht, sind nur gerechtfertigt, wenn eine an den Zielen der Entwicklungsmaßnahme ausgerichtete, alle Belange der betroffenen Grundstückseigentümer im Entwicklungsbereich einstellende, sachgerechte Abwägung der privaten mit den öffentlichen Belangen stattgefunden hat. Zwar lässt der Umstand, dass der Antragsgegner dem Gemeinwohlbelang der Schaffung von mehreren hundert Arbeitsplätzen größeres Gewicht als dem Privateigentum der Antragsteller und der anderen von der Entwicklungsmaßnahme Betroffenen beigemessen hat, für sich genommen, nicht auf einen Abwägungsfehler schließen. Es gehört zu den Merkmalen jeder Planung, dass sich der Planungsträger in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung eines anderen entscheiden darf. Ist dies durch hinreichend gewichtige Gründe gerechtfertigt, so gilt für das Eigentum wie für sonstige abwägungserhebliche Belange, dass es in der Abwägung überwunden werden darf. Für eine ordnungsgemäße Abwägung ist es aber unabdingbar, vor der Gewichtung und Bewertung zunächst die privaten Belange der Eigentümer im Entwicklungsbereich als das den öffentlichen Belangen gegenüberzustellende Abwägungsmaterial vollumfänglich zu ermitteln. Denn das Eigentum als verfassungsrechtlich geschütztes Rechtsgut ist insbesondere durch seine Privatnützigkeit gekennzeichnet. Seine Nutzung soll es ermöglichen, das Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen gestalten. Hierzu gehört die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu eigenen Zwecken zu nutzen oder aus einer Fremdnutzung einen finanziellen Ertrag zu erzielen (Nutzungs- und Verwertungsinteresse). Vgl. BVerfG, Urteile vom 8. Juli 1976 – 1 BvL 19/75 – u.a., BVerfGE 42, 263, 294 und vom 14. Februar 1989 – 1 Bvr 308/88 u.a. -, BVerfGE 79, 292, 304; Beschluss vom 25. Mai 1993 1 BvR 345/83 , BVerfGE 88, 366, 377. Die Antragsgegnerin hätte daher im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen (vgl. § 165 Abs.4 Satz 2 i.V.m. § 137 BauGB 1998) aufklären müssen, wie sich die Wohnsituationen der Familien auf den Grundstücken M1.-------- Straße 126 und 128 sowie dem Wohngrundstück an der B1. -D. -Straße darstellen und ob die in unterschiedlichen Lebensphasen befindlichen Eigentümer auf den betroffenen Grundstücken weiterhin langfristig wohnen möchten, welche Betroffenheiten sich im Falle eines freihändigen Verkaufs oder einer Enteignung nach § 169 Abs. 3 BauGB 1998 für die Bewohner ergäben und ob vertragliche Vereinbarungen, die eine Umnutzung von Grund und Boden ermöglichen, in Frage kommen. Hinsichtlich der zahlen- und flächenmäßig überwiegenden Grundstücke, die landwirtschaftlich genutzt werden, hätte zudem ermittelt werden müssen, ob die betroffenen Landwirte zur Sicherung ihrer wirtschaftlichen Existenz auf Grundstücke in dieser Lage angewiesen sind (landwirtschaftlicher Vollerwerbsbetrieb oder Nebenerwerbsbetrieb), ob und ggf. wann eine Betriebsaufgabe angestrebt wird, ob evtl. geeignete Ersatzflächen in Betracht kommen. Insoweit genügte es entgegen den Erklärungen der Vertreter der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung nicht, im Wesentlichen nur die Verkaufsbereitschaft der Betroffenen zu ermitteln und Gesprächsangebote zu unterbreiten, die die Darlegungspflicht den Eigentümern auferlegen. Mit keinem der betroffenen Eigentümer ist die Antragsgegnerin von sich aus in Gespräche eingetreten, die vom ernsthaften Bemühen einer Erfassung auch der negativen Folgen ihrer Entwicklungsmaßnahme getragen waren. Aus den Aufstellungsvorgängen ergibt sich, dass nur die von einigen Eigentümern eigeninitiativ vorgetragenen Bedenken und Anregungen von der Antragsgegnerin zum Anlass für Grundstückskauf oder tauschverhandlungen genommen wurden. Eine Bestandsaufnahme der privaten Belange liegt hierin nicht. c) Die Mangel im Abwägungsvorgang sind auch evident und für das Abwägungsergebnis von Einfluss (§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB 1998). Denn mit Blick auf die weitreichenden Folgen der förmlichen Festlegung eines Entwicklungsbereichs (vgl. §§, 169, 144, 145 BauGB 1998) besteht die konkrete Möglichkeit, dass der Rat der Antragsgegnerin seinen Beschluss vom 21. Juli 2003 nicht oder mit geändertem Inhalt gefasst hätte. VI. Wird die streitige Entwicklungssatzung nach alledem den Anforderungen des § 165 Abs. 3 BauGB nicht gerecht und leidet zudem an einem erheblichen Abwägungsmangel, kann dahin stehen, ob sie zudem gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz verstößt. Ein solcher Verstoß liegt nahe, weil die Antragsgegnerin die Möglichkeit, mit den Eigentümern der im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücken zur Vermeidung von Enteignungen städtebauliche Verträge abzuschließen oder einen Bebauungsplan zu erlassen, nicht ernsthaft in Betracht gezogen hat. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.