10 D 30/08.NE

Der Bebauungsplan Nr. 502 – Bahnhofsgelände I. – der Stadt S. ist unwirksam. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfah¬rens. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreck-bar. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Die Antragstellerinnen zu 1. und 2. sind seit Oktober 2006 Eigentümerinnen des Grundstücks F. straße 21 bis 25 in S. (Gemarkung S., Flur 28, Flurstücke 77, 79 und 80). Der Antragsteller zu 3. ist der Voreigentümer dieses Grundstücks und seit Oktober 2006 Nießbrauchsberechtigter. Das Flurstück 80 ist mit einem zweigeschossigen Gewerbeobjekt bebaut, welches über die F. straße erschlossen wird. Südöstlich grenzt das Grundstück der Antragsteller an das Gelände des früheren Bahnhofs I. an, der im Zuge der 1990 erfolgten Stilllegung der Bahnstrecke von S. Hauptbahnhof nach S.-I. seinen Betrieb eingestellt hat. Die zugehörigen Gleiskörper wurden nahezu vollständig entfernt. Das mit einigen Hallen bebaute frühere Bahnhofsgelände konnte bis zur Umsetzung des strittigen Bebauungsplans über einen im Osten an die I. Straße angebundenen Privatweg (M. straße) erreicht werden, den die Antragsteller und die Voreigentümer seit Jahrzehnten als Zufahrt zu ihrem Gewerbeobjekt nutzten. Das von Norden nach Süden stark ansteigende Gelände ermöglichte eine Anlieferung und einen Zugang zum zweiten Obergeschoss über eine an ein Tor in der zu dem Privatweg ausgerichteten Giebelwand reichende Betonbrücke mit Rampe. Eine rechtliche Absicherung dieser rückwärtigen Erschließung des Flurstücks 80 gab es zu keiner Zeit. Die Räume des Obergeschosses haben die Antragsteller zu 1. und 2. gewerblich vermietet. Die Antragsteller wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. 502 – Bahnhofsgelände I. – der Antragsgegnerin, weil dieser für die bislang zur rückwärtigen Erschließung ihres Gewerbeobjektes genutzten Flurstücke eine private Grün-fläche mit Rad- und Fußweg festsetzt und damit eine Andienung des Oberge-schosses ihres Gebäudes mit Kraftfahrzeugen ausschließt. Das Plangebiet befindet sich in innerstädtischer Lage im Ortsteil S.-I. Es umfasst ein von Nordosten nach Südwesten langgestrecktes Areal, das im Westen durch die U. straße, im Süden in weiten Teilen durch die L. straße, im Osten durch die an der I. Straße und dem S.-M.-Platz liegenden Grundstücke und im Norden durch die südlichen Grenzen der Grundstücke südlich der F. straße begrenzt wird. Die Umgebung ist auf dem weitgehend unbebauten ehemaligen Bahnhofsgelände durch mit Sträuchern bewachsene Brachflächen zwischen den vereinzelten Hallen sowie im Übrigen durch Wohnnutzung und kerngebietstypische Nutzungen in meist drei bis viergeschossigen Gebäuden geprägt. Im östlichen Bereich ersetzt der Bebauungsplan den Durchführungsplan Nr. 40 I. Straße/I. Straße/J. Straße aus dem Jahr 1958 und tangiert an der westlichen Spitze des Plangebiets ein bislang vom Fluchtlinienplan B 24 erfasstes Grundstück. Für den größten Teil des ehemaligen Bahnhofbereichs setzt der Bebauungsplan zwei Sondergebiete mit der Zweckbestimmung Einzelhandel für die Nahversorgung fest. Die textlichen Festsetzungen hierzu lauten auszugsweise wie folgt: Im Sondergebiet 1 ist Einzelhandel mit folgenden Betriebstypen/Angebotsformen zulässig: ein Verbrauchermarkt mit max. 1700 qm Verkaufsfläche ein Lebensmitteldiscounter mit max. 800 qm Verkaufsfläche Im Sondergebiet 2 ist Einzelhandel mit folgenden Betriebstypen/Angebotsformen zulässig: ein Getränkemarkt mit max. 1000 qm Verkaufsfläche weitere Einzelhandelsflächen zur Standortoptimierung mit max. 500 qm Verkaufsfläche ... Die überbaubaren Grundstücksflächen sind in den beiden Sondergebieten mittels Baugrenzen festgesetzt. Nach der textlichen Festsetzung zur abweichenden Bau-weise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO sind Gebäude über, unter und von 50 m Län-ge in den Sondergebieten zulässig. Auf die seitlichen Grundstücksgrenzen darf gebaut werden. Für beide Sondergebiete sind Firsthöhen festgesetzt. Stellplätze werden vor allem zwischen den Baufenstern in den Sondergebieten im Sonder-gebiet SO 1 ermöglicht. Östlich schließen sich an das Sondergebiet SO 2 vier Kerngebietsflächen an, die sich um einen Teilabschnitt der I. Straße und den S.-M. Platz (Straßenverkehrsfläche) gruppieren. In diesen sind Tankstellen, Vergnügungsstätten und sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe generell nicht zulässig (textliche Festsetzung II. 2.). Westlich des Sondergebiets SO 1 weist der Bebauungsplan eine öffentliche Grünfläche mit Spielplatz aus. Nahezu auf der gesamten Länge des Plangebiets setzt der Bebauungsplan in seinem nördlichen Teil einen von Westen nach Osten verlaufenden Rad- und Fußweg von unterschiedlicher Breite fest, welcher in einen an die I. Straße angeschlossenen verkehrsberuhigten Bereich mündet. Der Rad- und Fußweg ist Teil der als Projekt der "S. " entlang ehemaliger Bahntrassen angelegten "Trasse des Werkzeugs" sowie der Route der Industriekultur. Die private Grünfläche am Nordrand des Plangebiets trennt die Grundstücke südlich der F. straße – und damit auch das Grundstück der Antragsteller – von der in diesem Bereich ca. 2,5 m breiten Wegefläche. Weiterhin enthält der Bebauungsplan unter I. 1. folgende textliche Festsetzung: Zur Sicherung eines ausreichenden Schallschutzes in den Gebäuden gegen Außenlärm sind in den gekennzeichneten Bereichen für Außenbauteile von Aufenthaltsräumen die in nachfolgender Tabelle aufgeführten Anforderungen der Luftschalldämmung einzuhalten. Die maßgeblichen Außenlärmpegel sind die Beurteilungswerte zur Tageszeit und können aus der Lärmkarte 1. OG Tag entnommen werden. Hinsichtlich der Werte bezüglich des maßgeblichen Außenlärmpegels und der entsprechenden Lärmpegelbereiche (III bis V), die in der in dem Bebauungsplan abgedruckten Tabelle enthalten sind, verweist die textliche Festsetzung auf die DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau, Ausgabe November 1989, Änderung A1 vom Januar 2001. Schließlich enthält der Bebauungsplan für die Sonder- und Kerngebiete Vorgaben bezüglich der Grund- und Geschossflächenzahl, der Dachform sowie der Gestaltung (Dachneigung) und setzt in den Kerngebieten drei oder vier Geschosse bei zum Teil offener, zum Teil geschlossener Bauweise fest. Ein Großteil des Plangebiets ist als Fläche, deren Boden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet ist, gekennzeichnet (§ 9 Abs. 5 Nr.3 und Abs. 6 BauGB). Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 502 – Bahnhofsgelände I. – der Antragsgegnerin nahm folgenden Verlauf: Bereits am 24. Juni 1996 hatte der Rat der Antragsgegnerin einen Aufstellungsbeschluss für einen weiträumigeren, auch die Grundstücke südlich der F. straße umfassenden Bebauungsplan gefasst und diesen in einer Sitzung des Bauausschusses am 14. Dezember 2004 erneuert, nachdem das Aufstellungs-verfahren über mehrere Jahre nicht weiter betrieben worden war. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung erfolgte in einer Bürgerversammlung am 7. April 2005. Darin machte der Antragsteller zu 3. Bedenken gegen die Neuplanung geltend, weil eine seit mehr als 100 Jahren praktizierte Belieferung des vermieteten Obergeschosses seines Gebäudes vom Bahnhofsgelände aus nicht mehr möglich sein werde. Die Lastkraftwagen könnten den geplanten Fuß-und Radweg nicht befahren. Die Träger öffentlicher Belange schrieb die Antragsgegnerin am 4. April 2005 an und unterrichtete sie über die beabsichtigte Neuplanung. Die Fa. G. & T. GmbH & Co. KG erstellte im Auftrag der Antragsgegnerin am 18. August 2005 einen Umweltbericht, der die Ergebnisse eines Lärmschutzgutachtens der L. Schalltechnik GmbH, eines Geohydrologisches Gutachtens der V. & C. D. GbR aus Juni 2005 sowie die Angaben der V. B.- und C. zu Altlasten und Altlastenverdachtsfällen berücksichtigt. Bereits im Juni 2005 hatte die D. T. Gesellschaft für gewerbliches und kommunales Marketing mbH in L. eine das Einzelhandelskonzept der Antragsgegnerin aus dem Jahr 2003 ergänzende gutachterliche Stellungnahme zur Realisierung eines Nahversorgungszentrums in S.-I. auf dem Areal des ehemaligen Bahnhofs abgegeben. Der Hauptausschuss fasste am 5. September 2005 erneut einen Aufstellungsbeschluss hinsichtlich eines um die südlich der F. straße liegenden Grundstücke verkleinerten Plangebiets und entschied über die im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und Behördenbeteiligung eingegangenen Anregungen. Ferner beschloss er die Offenlegung des Planentwurfs mit der Begründung und den vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen. Diese fand gemäß der im Amtsblatt der Antragsgegnerin Nr. 14/05 vom 9. September 2005 erfolgten Bekanntmachung in der Zeit vom 19. September 2005 bis einschließlich 18. Oktober 2005 statt. Der Antragsteller zu 3. wandte mit Schreiben vom 8. September 2005 ein, dass ein Zugang zu dem auf Bahnhofsniveau liegenden Obergeschoss seines Gebäudes von der F. straße aus topographischen Gründen ausgeschlossen sei. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 19. September 2005 beteiligt. Am 12. Dezember 2005 befasste sich der Rat der Antragsgegnerin mit den eingegangenen Stellungnahmen und beschloss den Bebauungsplan als Satzung. Die Bezirksregierung E. genehmigte diesen am 16. März 2006 gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 BauGB. Die Erteilung der Genehmigung wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 13. April 2006 unter Hinweis auf die Möglichkeit einer Einsichtnahme in den Bebauungsplan einschließlich Begründung bekannt gemacht. Die Antragsteller haben am 9. April 2008 den Normenkontrollantrag gestellt und sich auf eine Verletzung ihrer Belange und geschützten rechtlichen Interessen berufen. Die Festsetzung der "Trasse des Werkzeugs" als Verkehrsfläche, die von Kraftfahrzeugen nicht befahren werden dürfe, mache eine Andienung des oberen Geschosses des Gebäudes F. straße 25 und damit dessen gewerbliche Nutzung unmöglich. Eine solche bestehe bereits seit mehr als 100 Jahren und sei zu Gewohnheitsrecht erstarkt. Der Antragsteller zu 3. habe das Grundstück 1975 zusammen mit seinem Bruder erworben. Aus den Unterlagen der Verkäuferin ergebe sich, dass das Tor zur Andienung auf der rückwärtigen Gebäudeseite damals bereits vorhanden gewesen sei und infolgedessen eine entsprechende gewerbliche Nutzung stattgefunden habe. Die dafür genutzten Lorenschienen seien heute noch zu sehen. Diese hätten der Materialanlieferung gedient und zeigten, dass zum damaligen Zeitpunkt die Brücke zum Tor schon vorhanden gewesen sei. Wenn die Nutzung von Teilen ihres Gebäudes durch den Bebauungsplan nunmehr unmöglich gemacht werde, erlitten sie einen Rechts-nachteil und seien infolge des Mietausfalls von 9.000 Euro jährlich zudem in ihren wirtschaftlichen Interessen beeinträchtigt. Die Herstellung einer direkten Zufahrt von der F. straße zum zweiten Obergeschoss würde einen hohen finanziellen Aufwand erfordern, der ihnen nicht zumutbar sei. Daher liege ein Eigentumseingriff vor, der sie berechtige, ein Normenkontrollverfahren zu betreiben. Ihr Antrag sei auch begründet, weil das mit dem Bebauungsplan von der Antragsgegnerin verfolgte Ziel, erhaltenswerte Strukturen im Plangebiet zu sichern, auch zu ihren Gunsten in den Abwägungsprozess hätte einbezogen und hinreichend gewichtet werden müssen. Der Hinweis, sich mit benachbarten Grundstückseigentümern über eine anderweitige Erschließungsmöglichkeit zu einigen, vernachlässige ihre Eigentümerinteressen. Es hätten Planungsvarianten zur Verfügung gestanden, die einen Erhalt der Zuwegung unter nur geringfügiger Änderung der Trasse ermöglicht hätten. Demgegenüber komme die Festsetzung des Fuß- und Radweges einer Teilenteignung gleich. Die Antragsteller beantragen, den Bebauungsplan Nr. 502 – Bahnhofsgelände I. – der Stadt S. für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Sie erachtet den Normenkontrollantrag bereits als unzulässig. Der Bebauungsplan schränke die bauliche Nutzbarkeit der Grundstücke der Antragsteller nicht ein, da diese nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplans lägen. Ein Recht auf eine besonders günstige Erschließung eines Grundstücks bestehe nicht. Das Gebäude der Antragsteller werde bereits im Norden über die F. straße erschlossen, weshalb die gewerbliche Nutzung des Hauses nicht von einer weiteren Zufahrt abhänge. Auch eine Eigentumsverletzung scheide aus, da die rückwärtige Zufahrt nur vom jeweiligen Eigentümer des Bahnhofsgeländes geduldet worden sei. Es liege kein geschützter Anliegergebrauch vor und auch die für das Grundstück der Antragsteller erteilten Baugenehmigungen erfassten weder die Toröffnung in der rückwärtigen Gebäudeaußenwand noch die Betonbrücke. Bloße Lagevorteile eines Gewerbetreibenden unterfielen nicht der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerposition. Da das Interesse der Antragsteller an der Beibehaltung der rückwärtigen Andienungsmöglichkeit nicht schutzwürdig sei, habe es auch nicht in die Abwägung eingestellt werden müssen. Ungeachtet dessen sei der Belang – wie sich aus den Aufstellungsvorgängen ergebe – erkannt, berücksichtigt und gewichtet worden. Die Antragsgegnerin habe sich dazu entschlossen, das Interesse der Antragsteller an der Erhaltung des Ist-Zustands hinter die Ziele der Bauleitplanung zurücktreten zu lassen. Die Schaffung eines der Erholung dienenden Fußgänger- und Radweges sei nur möglich, wenn Kraft-fahrzeuge konsequent von der Nutzung der Wegefläche ausgeschlossen würden. Es sei auch nicht erkennbar, dass die Antragsteller stärker als die übrigen An-wohner von der Nutzungsbeschränkung des Weges beeinträchtigt wären. Die Gemeinde könne im Rahmen ihrer planerischen Gestaltungsfreiheit eigenständig entscheiden, in welchem Umfang sie von den ihr durch § 9 BauGB eingeräumten Festsetzungsmöglichkeiten Gebrauch mache. Der Gebietsentwicklungsplan vom 12. Oktober 1999 stellt das Gebiet des Bebauungsplans als allgemeinen Siedlungsbereich dar. Der Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin vom 18. September 1993 stellt weite Bereiche des Plangebiets als Flächen für Bahnanlagen dar. Nachdem das mit Aufstellungsbeschluss vom 29. September 2003 eingeleitete Änderungsverfahren nicht zum Abschluss gebracht werden konnte, entschloss sich die Antragsgegnerin den Bebauungsplan nach § 8 Abs. 3 Satz 2 BauGB vor der Bekanntmachung eines neuen, das gesamte Stadtgebiet umfassenden Flächen-nutzungsplans bekannt zu machen. Der neue in Aufstellung befindliche Flächen-nutzungsplan stellt das ehemalige Bahngelände als Misch- und Kerngebiets-fläche und den Trassenverlauf als Grünfläche dar. Die nordöstliche und westliche Bebauung am S.-M.-Platz ist als Kerngebietsfläche, südwestlich liegend Bereiche als Wohnbaufläche und teilweise als gewerbliche Baufläche dargestellt. Die Antragsgegnerin hat am 16. September 2010 bei der Bezirksregierung E. beantragt, den neuen Flächennutzungsplan zu genehmigen. Der Antrag ist noch nicht beschieden. Im Laufe des Verfahrens haben die Antragstellerinnen zu 1. und 2. das südwestlich des Grundstücks F. straße 25 liegende Flurstück 232 anlässlich der mit der Antragsgegnerin zur Erhaltung der südlichen Zufahrt geführten Verhandlungen erworben, um die Zufahrt über dieses Flurstück zu ermöglichen. Das Flurstück 232 liegt im Geltungsbereich des streitigen Bebauungsplans. Die Verhandlungen sind gescheitert. Ein von den Antragstellern betriebenes Klageverfahren, dessen Ziel die Erteilung einer straßenverkehrsrechtlichen Ausnahmegenehmigung für das Befahren eines Teils der "Trasse des Werkzeugs" war, blieb ohne Erfolg. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf wies die Verpflichtungsklage mit Urteil vom 13. April 2010 (Az.: 14 K 958/08) ab. Gegen das Urteil haben die Kläger die Zulassung der Berufung beantragt. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der Aufstellungsvorgänge sowie auf die von der Antragsgegnerin vorgelegten Pläne Bezug genommen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : Der Normenkontrollantrag der Antragsteller ist zulässig und begründet. I. Der Antrag ist zulässig. Nach § 47 Abs. 2 VwGO kann den Antrag auf Normenkontrolle jede natürliche oder juristische Person stellen, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Dabei sind an die Geltendmachung einer Rechtsverletzung keine höheren Anforderungen zu stellen als an die Geltendmachung der Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO. Es ist daher ausreichend, aber auch erforderlich, dass der Antragsteller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch Festsetzungen des Bebauungsplans in einem subjektiven Recht verletzt wird. Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. September 1998 - 4 CN 2.98 -, BRS 60 Nr. 46. Wer als Eigentümer eines Grundstücks im Plangebiet von den Regelungen eines Bebauungsplans unmittelbar betroffen ist, kann regelmäßig geltend machen, dass die Festsetzungen in unzulässiger Weise Inhalt und Schranken seines Grundeigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) bestimmen. Als Eigentümerinnen des Flurstücks 232 sind die Antragstellerinnen zu 1. und 2. daher insoweit in ihren Rechten betroffen, als der strittige Bebauungsplan dieses mit der Festsetzung einer privaten Grünfläche und einer Fläche für Fuß- und Radweg überplant und das Grundstück damit den satzungsmäßigen Beschränkungen unterwirft. Eine Antragsbefugnis aller Antragsteller als "Plannachbarn" ergibt sich zudem aus dem Umstand, dass sie geltend machen, durch die Regelungen des Bebau-ungsplans in ihren subjektiven Rechten an dem Flurstück 80 verletzt zu sein. Das Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 7 BauGB) hat nämlich hinsichtlich solcher privater Belange drittschützenden Charakter, die für die Abwägung erheblich sind. An-tragsbefugt ist daher auch der an einem nicht im Plangebiet liegenden Grundstück dinglich Berechtigte, sofern er sich auf einen abwägungserheblichen privaten Belang berufen kann. Denn wenn es einen solchen Belang gibt, besteht grundsätzlich auch die Möglichkeit, dass die Gemeinde ihn bei ihrer Abwägung nicht korrekt berücksichtigt hat. Abwägungserheblich ist der Belang, wenn der Bebauungsplan oder seine Ausführung nicht nur geringfügige nachteilige Auswirkungen auf das Grundstück und seine Nutzung haben kann. Hier waren die bisherigen Nutzungsmöglichkeiten der Antragsteller bezogen auf das Flurstück 80 abwägungserheblich. Sie können geltend machen, durch den Wegfall der rückwärtigen Erschließung ihres Grundstücks mehr als nur unerheblich von den normativen Regelungen im Bebauungsplan betroffen zu sein, da die Festsetzung einer privaten Grünfläche mit Rad- und Fußweg sie faktisch zu einer Umgestaltung ihres Grundstücks zwingt, wenn sie die langjährige Nutzung fortsetzen wollen. Dies gilt auch für den Antragsteller zu 3., welcher als Inhaber eines Nießbrauchs-rechts am Flurstück 80 eine eigentümerähnliche Position innehat. Als Inhaber einer dinglichen Berechtigung an dem Grundstück in der Gestalt eines Nutzungsrechts ist er ebenso durch die grundstücksbezogenen Festsetzungen im Bebauungsplan in seiner Rechtsposition berührt wie die Antragstellerinnen zu 1. und 2. II. Der Antrag ist auch begründet. Der Bebauungsplan Nr. 502 – Bahnhofsgelände I. – leidet unter materiellen Mängeln, die zu seiner Unwirksamkeit führen. 1. Die textliche Festsetzung II. 1. zur Verkaufsflächenbeschränkung für weiteren Einzelhandel zur Standortoptimierung ist unwirksam. Der Bebauungsplan beschränkt in dem Sondergebiet SO 2 den Einzelhandel, in-dem er die neben dem Getränkemarkt zulässige Gesamtverkaufsfläche für wie-tere Einzelhandelsbetriebe zur Standortoptimierung auf 500 m2 begrenzt. Nach Inhalt und Zielrichtung handelt es sich hierbei um eine Regelung mit rein bauge-bietsbezogener Anknüpfung, die nach der Rechtsprechung des Bundesverwal-tungsgerichts, der der Senat folgt, mangels einer Rechtsgrundlage unzulässig ist. Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. April 2008 - 4 CN 3.07 -, BRS 73 Nr. 77. Nach § 1 Abs. 3 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 10 BauNVO können in Bebauungsplänen Flächen als Sondergebiete nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung festgesetzt werden. Sonstige Sondergebiete sind nach § 11 Abs. 1 BauNVO solche Gebiete, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheiden. Für sie sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen, § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO. § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO zählt beispielhaft auf, welche Gebiete als sonstige Sondergebiete in Betracht kommen. Danach hat die Antragsgegnerin in nicht zu beanstandender Weise zwei Sondergebiete mit der Zweckbestimmung Einzelhandel für die Nahversorgung im Bebauungsplan festgesetzt. Rechtswidrig ist jedoch die gebietsbezogene Verkaufsflächenkontingentierung der "weiteren Einzelhandelsflächen zur Standortoptimierung" im Sondergebiet SO 2, die es unmöglich macht, die Zulässigkeit der in dem Sondergebiet vorgesehenen Einzelhandelsbetriebe nach Art und Umfang baugrundstücks- und damit vorhabenbezogen vorab zu bestimmen. Derartige nur in Bezug auf das Baugebiet, nicht jedoch für das einzelne Vorhaben aussagekräftige Verkaufsflächenobergrenzen sind auch in einem Sondergebiet nicht mehr von einer Ermächtigungsgrundlage gedeckt. Dies ergibt sich aus Folgendem: Die Baugebietsvorschriften der §§ 2 bis 9 BauNVO bestimmen die zulässige Art der Nutzung nicht nach Merkmalen, die vorhabenunabhängig auf das Gebiet als solches bezogen sind, sondern danach, welche Vorhaben auf den überplanten Flächen allgemein und ausnahmsweise zulässig sind. Die sonstigen Sondergebiete sind zwar dadurch gekennzeichnet, dass sie sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheiden. Auch für sie ist aber neben der Zweckbestimmung die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen, § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO. Hierfür wird die anlagen- und betriebsbezogene Typisierung, die den §§ 2 bis 10 BauNVO zugrunde liegt, fortgesetzt. Die Gemeinde kann auf der Grundlage von § 11 Abs. 2 BauNVO die Art der baulichen Nutzung über die Möglichkeiten hinaus, die § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 9 BauNVO bieten, näher konkretisieren und zu diesem Zweck die Merkmale bestimmen, die ihr am besten geeignet erscheinen, um das von ihr verfolgte Planungsziel zu erreichen. Eine vorhabenunabhängige Kontingentierung von Nutzungsoptionen ist der BauNVO aber grundsätzlich fremd. Dort, wo die Verordnung die Festlegung von Nutzungsanteilen (Quoten) und die Quantifizierung einer Nutzungsart zulässt (§§ 4a Abs. 4 Nr. 2, 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2, 13 BauNVO), wird dies ausdrücklich geregelt. Eine Kontingentierung der Verkaufsfläche die auf das Sondergebiet insgesamt bezogen ist, öffnet das Tor für sog. "Windhundrennen" potenzieller Investoren und Bauantragsteller und schließt die Möglichkeit ein, dass Grundeigentümer im Fall der Erschöpfung des Kontingents von der kontingentierten Nutzung ausgeschlossen sind. Dieses Ergebnis widerspricht dem der Baugebietstypologie (§§ 2 bis 9 BauNVO) zugrunde liegenden Regelungsansatz, demzufolge im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Grunde jedes Baugrundstück für jede nach dem Nutzungskatalog der jeweiligen Baugebietsvorschrift zulässige Nutzung soll in Betracht kommen können. Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. April 2008 - 4 CN 3.07 -, BauR 2008, 981; OVG NRW, Urteil vom 30. September 2009 - 10 D 8/08 -, juris; Urteil vom 17. Oktober 2007 – 10 A 3914/04 – BauR 2008, 320. Mit derartigen Festsetzungen verfehlt der planende Ortsgesetzgeber seinen Auftrag aus Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, Inhalt und Schranken des Eigentums an jedem überplanten Baugrundstück zu bestimmen. Nach der Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 502 – Bahnhofsgelände I. – können sich im Sondergebiet SO 2 auf den Baugrundstücken Einzelhandelsbetriebe mit insgesamt maximal 500 m2 Verkaufsfläche unterschiedlichsten Zuschnitts ansiedeln. Deren Zulässigkeit vorab baugrundstücksbezogen zu bestimmen, ist nicht möglich. Ihre Zulässigkeit hängt stattdessen entscheidend von der zeitlichen Rangfolge der Bauanträge von Bauinteressenten und von der Art und Größe der jeweils gewünschten Einzelhandelsvorhaben sowie den je nach Ausschöpfung durch die Erstinteressenten für die Nachfolger noch "übriggebliebenen" Verkaufsflächenkontingenten ab. Dies gilt hier im besonderen Maße, da das Flächenkontingent mit 500 m2 eher gering ist und die Angebotsplanung bereits durch den Eigentümer/Bauherrn des Flurstücks 230 ausgeschöpft werden könn-te. An der Rechtswidrigkeit der Verkaufsflächenbeschränkung für den weiteren Einzelhandel ändert auch der Umstand nichts, dass das SO 2 gegenwärtig aus nur insgesamt vier Grundstücken besteht, die im Eigentum weniger Personen stehen. Denn der Bebauungsplan ist nicht eigentümerbezogen, sondern städtebaulich-bodenrechtlich zu betrachten. Danach ist es jederzeit möglich, dass die Flurstücke 230, 132, 205A und 207 an andere, auch unterschiedliche Eigentümer veräußert oder durch Teilung oder Zusammenlegung verändert werden, was im Rahmen des § 19 Abs. 2 BauGB möglich ist. Auf die veränderlichen Eigentumsverhältnisse kommt es daher nicht an. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. November 2009 - 4 BN 63/09 -, BauR 2010, 430, 431. 2. Darüber hinaus ist die Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung bezüglich des Sondergebietes 2 teilweise auch unbestimmt. Der Norminhalt der Festsetzung bezüglich der "Einzelhandelsflächen zur Standortoptimierung" lässt sich nicht zweifelsfrei ermitteln. Für Bebauungspläne folgt die Notwendigkeit hinreichender Bestimmtheit daraus, dass die Festsetzungen Inhalt und Schranken des grundrechtlich geschützten Eigentums unmittelbar berühren und ausgestalten. Das demnach zu fordernde Maß der Konkretisierung hängt wesentlich von der Art der jeweiligen Festsetzung, den Planungszielen und den Umständen des Einzelfalls, insbesondere den örtlichen Verhältnissen, ab. Vgl. BVerfG, Beschluss vom 14. Mai 1985 2 BvR 397/82 u.a. , BVerfGE 70, 35; BVerwG, Urteil vom 30. Januar 1976 4 C 26.74 , BRS 30 Nr. 17; OVG NRW, Urteil vom 7. November 2005 10 D 3/03.NE . Unbestimmt ist danach die textliche Festsetzung II. 1. "Einzelhandel zur Standortoptimierung". Dieser nicht vom Gesetzgeber oder der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verwandte Begriff gibt dem Normadressaten nicht mit der gebotenen Klarheit zu erkennen, welche Art von Einzelhandel neben dem festgesetzten Getränkemarkt im Sondergebiet 2 zulässig ist. Der Begriff der Optimierung ist ein wertender, der der Auslegung bedarf. Unter einem Optimum versteht man das beste erreichbare Resultat im Sinne eines Kompromisses zwischen verschiedenen Alternativen mit Blick auf ein bestimmtes Ziel. Offen lässt die textliche Festsetzung II. 1. jedoch nicht nur das von ihr verfolgte Ziel (wie zum Beispiel ein breit gestreuter Einzelhandel, die Vermeidung von bereits vorhandenen Nut-zungsarten), sondern insbesondere auch, welche Gesichtspunkte für die Frage einer optimalen Ergänzung im Verhältnis zum Getränkemarkt oder dem gesamten Einzelhandelsstandort im Plangebiet ausschlaggebend sein sollen, und damit den für den Planungswillen der Gemeinde ebenso wie für den Normadressaten bedeutsamen Maßstab. In Anbetracht der konkreten bodenrechtlichen Verhältnisse kommen sowohl eine Ergänzungsnutzung zum Getränkemarkt und damit eine baugebietsbezogene Betrachtung als auch eine die festgesetzten Nutzungen im Sondergebiet SO 1 einbeziehende Betrachtung in Frage. Letztlich könnte der Plangeber auch das gesamte Plangebiet und damit ebenfalls die Einzelhandelsbetriebe im östlichen Teil um den S.-M.-Platz im Blick gehabt haben, was jeweils zu anderen Ergebnissen führen könnte. Weder die Planbegründung noch die eingeholten gutachterlichen Stellungnahmen geben hierüber weitergehenden Aufschluss. Ein eindeutiger Sinngehalt lässt sich dem Begriff des "Einzelhandels zur Standortoptimierung" daher nicht entnehmen. 3. Schließlich genügt die textliche Festsetzung I.1. nicht den an die Verkündung von Rechtsnormen zu stellenden Anforderungen, da nicht sichergestellt ist, dass die Planbetroffenen sich vom Inhalt der in Bezug genommenen DIN-Vorschrift verlässlich Kenntnis verschaffen können. Insoweit genügt der Hinweis auf die DIN 4109 als maßgebliches technisches Regelwerk hinsichtlich der im Bebau-ungsplan festgesetzten Vorgaben für Maßnahmen des passiven Schallschutzes nicht. Das Rechtsstaatsprinzip gebietet, dass förmlich gesetzte Rechtsnormen verkündet werden; denn die Verkündung stellt einen integrierenden Teil der förmlichen Rechtssetzung dar, ist also Geltungsbedingung. Verkündung bedeutet regelmäßig, dass die Rechtsnormen der Öffentlichkeit in einer Weise förmlich zugänglich gemacht werden, dass die Betroffenen sich verlässlich Kenntnis von ihrem Inhalt verschaffen können. Diese Möglichkeit darf auch nicht in unzumutbarer Weise erschwert werden. Vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. November 1983 - 2 BvL 25/81 -, BVerfGE 65, 283, 291. Bebauungspläne gehören als Satzungen zu den förmlich gesetzten Rechtsnormen. Bei ihnen ist allerdings nur die Erteilung der Genehmigung oder, soweit eine solche nicht erforderlich ist, der Beschluss des Bebauungsplans durch die Gemeinde ortsüblich bekannt zu machen (§ 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Im Übrigen genügt es, den Bebauungsplan mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB zu jedermanns Einsicht bereit zu halten, auf Verlangen über den Inhalt Auskunft zu geben und in der Bekanntmachung darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann (§ 10 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauGB). Das Rechtsstaatsprinzip verbietet nach diesen Grundsätzen nicht jeglichen Verweis auf DIN-Vorschriften in den textlichen Festsetzungen eines Bebauungsplans und zwar selbst dann nicht, wenn erst die Anwendung der DIN-Vorschrift ergibt, unter welchen Voraussetzungen ein Vorhaben im Plangebiet zulässig ist. Enthält der Bebauungsplan einen solchen Verweis, muss der Plangeber allerdings sicherstellen, dass die Planbetroffenen sich auch vom Inhalt der DIN-Vorschrift verlässlich Kenntnis verschaffen können. Dies gilt nach der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgericht unabhängig davon, ob der Plangeber eine Regelung insgesamt dem Ergebnis der Anwendung der DIN-Vorschrift überlässt oder ob er – wie hier – zwar dem Grunde nach selbst bestimmt, welchen Anforderungen die baulichen Anlagen genügen müssen, aber erst der Verweis auf die DIN-Vorschrift ergibt, nach welchen Methoden und Berechnungsverfahren der Inhalt der Anforderungen im Einzelnen zu ermitteln ist. Denn in beiden Fällen können die Planbetroffenen nicht dem Bebauungsplan selbst, sondern erst dem Plan in Verbindung mit der DIN-Vorschrift entnehmen, welche Anforderungen der Plan an die Zulassung von Gebäuden konkret stellt. Denn die Grundlagen für die Ermittlung der maßgeblichen Außenlärmpegel und der Schall-dämmmaße ergeben sich nicht unmittelbar aus der – hier in Auszügen abge-druckten – Tabelle 8 der DIN 4109, sondern erst aus einer Anwendung der Ziffern 5.2 bis 5.4 der DIN 4109 in Verbindung mit den Tabellen 8 bis 10. Den dargelegten rechtsstaatlichen Anforderungen an die Verkündung von Rechtsnormen genügt die Gemeinde daher erst dann, wenn sie sicherstellt, dass die Betroffenen nicht nur vom Inhalt des Bebauungsplans, sondern auch von der in Bezug genommenen DIN-Vorschrift verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können. Das kann sie dadurch bewirken, dass sie die DIN-Vorschrift bei der Verwaltungsstelle, bei der auch der Bebauungsplan eingesehen werden kann, zur Einsicht bereit hält und hierauf in der Bebauungsplanurkunde hinweist. Ein solcher Hinweis fehlt hier jedoch. Die Antragsgegnerin hat auch nicht in anderer Weise sichergestellt, dass den Planbetroffenen eine Kenntnisnahme möglich ist. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 2009 - 4 BN 21.10 -; ZfBR 2010, 689. 4. Soweit die Antragsteller schließlich gegen die Festsetzung der Fläche für einen Fuß- und Radweg sowie die Festsetzung einer Grünfläche im nördlichen Plangebiet Einwände erheben, sind Abwägungsfehler nicht ersichtlich. Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das in dieser Vorschrift normierte Abwägungsgebot ist verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis jedoch genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belanges entscheidet. Vgl. BVerwG, Urteil vom 5.7.1974 - 4 C 50.72 -, BVerwGE 45, 309 ff.; OVG NRW, Urteil vom 19.3.2009 10 D 55/07.NE ; Battis/Krautzberger/ Löhr, a. a. O., § 1 Rn. 90 ff. Planungsbedingte Folgen müssen, wenn sie mehr als geringfügig, schutzwürdig und erkennbar sind, wie jeder vergleichbare Konflikt innerhalb des Plangebiets im Rahmen des Abwägungsgebots bewältigt werden. Diesen Anforderungen wird die Entscheidung der Antragsgegnerin gerecht. Sie hat das Interesse der Antragsteller am Erhalt der südlichen Zufahrt in ihre Abwägungsentscheidung eingestellt und fehlerfrei gewichtet. Ihre Entscheidung, das private Interesse der Antragsteller hinter das öffentliche Interesse an einem Ausbau der stillgelegten Bahntrasse als Rad- und Fußwegeverbindung im Rahmen des Projekts der "S. " zurücktreten zu lassen, unterliegt keinen rechtlichen Bedenken. Die Antragsteller haben weder geltend gemacht noch ist ersichtlich, dass relevante Belange, die zu ihren Gunsten für einen Erhalt des Status quo der bislang von den Mietern der Räume im Obergeschoss als Zufahrt genutzten Flächen oder gar die planungsrechtliche Sicherung der Zufahrt sprechen könnten, von der Antragsgegnerin nicht in die Abwägung eingestellt worden sind. Ebenso wenig lässt sich feststellen, dass der Rat der Antragsgegnerin die Bedeutung der südlichen Zufahrt für die Nutzbarkeit der Parzelle 80 verkannt oder der Ausgleich zwischen diesem privaten Nutzungsinteresse und den mit der Planung verfolgten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wurde, die zur objektiven Gewichtigkeit der einzelnen Belange außer Verhältnis steht. Der von der Gemeinde in eigener Verantwortung vorzunehmende Ausgleich (§ 2 Abs. 1 BauGB) durfte zulasten der mittelbaren Auswirkungen der planerischen Festsetzungen auf die Nutzung des Flurstücks 80 ausfallen. Die Betroffenheit der Antragsteller ist aus den bereits dargelegten Gründen gering. Insbesondere ist das Flurstücks 80 auch nach einer Umsetzung des Bebauungsplans für Kraftfahrzeuge weiterhin erreichbar, da über die F. straße eine Anbindung an das öffentliche Straßenverkehrsnetz gewährleistet ist. Demgegenüber durfte die Antragsgegnerin die Herstellung einer überregionalen Erholungszwecken dienende Trasse als Teil des Projekts der "S. ", deren Ziel es ist, stillgelegte Bahntrassen im Städtedreieck X., T., S. durch neue Nutzungskonzepte zu reaktivieren, stärker gewichten. 5. Vor diesem Hintergrund kann offen bleiben, ob darüber hinaus die für beide Sondergebiete geltenden und auf das einzelne Vorhaben bezogenen Verkaufsflächenbeschränkungen (SO 1: Verbrauchermarkt mit max. 1.700 qm, Lebensmitteldiscounter mit max. 800 qm; SO 2: Getränkemarkt mit max. 1.000 qm Verkaufsfläche) rechtswidrig sind. Zwar kann eine baugebietsbezogene Verkaufsflächenbegrenzung ausnahmsweise auf § 11 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 BauNVO gestützt werden, wenn in dem in Rede stehenden Sondergebiet nur ein einzelner Handelsbetrieb zulässig ist; denn dann ist die gebietsbezogene mit der vorhabenbezogenen Verkaufsflächenbeschränkung identisch. Die Beschränkung auf nur einen Betrieb muss allerdings durch städtebauliche Gründe gerechtfertigt sein. Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. März 2010 - 4 CN 3.09 -, BauR 2010, 1051. 6. Die Unwirksamkeit der vorgenannten Festsetzungen führt zur Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplans. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgericht führen Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, nur dann nicht zu dessen Gesamtnichtigkeit, wenn die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen, für sich betrachtet, noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB bewirken können und die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte. Umgekehrt ist eine Gesamtnichtigkeit dann festzustellen, wenn eine einzelne nichtige Festsetzung mit dem gesamten Bebauungsplan in einem untrennbaren Zusammenhang steht. Ob eine einzelne fehlerhafte Festsetzung zur Gesamt- oder Teilnichtigkeit des Bebauungsplans führt, ist letztlich eine Frage des Einzelfalles. Die Feststellung der Teilnichtigkeit setzt zunächst objektiv eine Teilbarkeit voraus. Des Weiteren muss vermieden werden, in die kommunale Planungshoheit mehr als nötig einzugreifen. Ein Gericht darf insbesondere nicht gestaltend tätig sein, sondern hat den planerischen Willen des Ortsgesetzgebers zu respektieren. Diesen Willen kann das Gericht in erheblichem Maße auch dadurch missachten, wenn es - im Falle einer nach materiellrechtlicher Rechtslage bestehenden Gesamtregelung - durch die Erklärung einer Teilnichtigkeit zu einer Verfälschung des kommunalen Planungskonzeptes beitrüge. Beschränkt sich die geltend gemachte Rechtsverletzung auf einen räumlichen Teil des Plangebiets oder auf bestimmte Festsetzungen im Bebauungsplan, ist mithin zu prüfen, ob eine Feststellung der Nichtigkeit gerade dieses Teils dem (hypothetischen) Willen der Gemeinde am besten entspricht. Vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 2002 - 4 CN 1.02 -, BVerwGE 117, 58, 61. Auf der Grundlage dieser Rechtsprechung, die ohne Weiteres auf die Frage der teilweisen Unwirksamkeit zu übertragen ist, sieht sich der Senat am Ausspruch einer Teilunwirksamkeit gehindert, weil er das der Antragsgegnerin zustehende Planungsermessen nicht selbst ausüben kann. Der Begründung des Bebauungsplans lässt sich entnehmen, dass die Antragsgegnerin mit der Festsetzung der Verkaufsflächenbeschränkung für weiteren Einzelhandel zur Standortoptimierung im SO 2 die mit dem städtischen Einzelhandelskonzept verfolgten und durch die Stellungnahme der D. aus Juni 2005 ergänzten Ziele umzusetzen beabsichtigte. Diese sehen vor, in weiten Teilen des Planungsgebiets an einem städtebaulich integriertem Standort ein Nahversorgungszentrum in S.-I. auf dem ehemaligen Bahngelände zu errichten, wobei die vorhandenen Geschäftsstrukturen im Bereich des S.-M.-Platzes einzubeziehen seien. Kleinflächiger mittelständischer Facheinzelhandel soll einen großflächigen Verbrauchermarkt, einen Lebensmitteldiscounter und einen Getränkemarkt auf 500 qm als Randsortimentsangebot ergänzen, um leistungsfähige Angebotsstrukturen für die Verbraucher zu schaffen, ohne die vorhandenen örtlichen Strukturen in I. zu gefährden. Die Unwirksamkeit der differenzierten Festsetzung zur maximalen Verkaufsfläche der weiteren Einzelhandelsbetriebe im Sondergebiet SO 2 betrifft somit einen zentralen Aspekt im Planungskonzept der Antragsgegnerin. Angesichts des Zusammenhangs der erstrebten Einzelhandelsbeschränkungen mit den Regelungen bezüglich der weiteren zulässigen Einzelhandelsbetriebe kann nicht angenommen werden, dass der Rat der Antragsgegnerin den Bebauungsplan auch ohne die unwirksame Festsetzung beschlossen hätte. Entsprechendes gilt für die das gesamte Plangebiet umfassende textliche Festsetzung zum Lärmschutz (I.1.). Die Feststellung einer Teilunwirksamkeit kommt deshalb nicht in Betracht. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 ff. ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).