15 A 647/07

Das angegriffene Urteil wird geändert. Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 vom Hundert des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 vom Hundert des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Die Parteien streiten um die Rechtmäßigkeit der Heranziehung des Klägers zu Erschließungsbeiträgen für die Kosten der erstmaligen endgültigen Herstellung des nördlichen Teils der I. Straße und des C. wegs in Q. . Der nördliche Teil der I. Straße zweigt von der Straße An der U. ab, verläuft etwa 175 Meter in nordwestlicher Richtung und trifft auf den quer hierzu verlaufenden C.----weg . Hierbei handelt es sich um eine Stichstraße. Sie verläuft von der Mittelachse der I. Straße aus etwa 50 Meter in nordöstlicher Richtung und endet vor dem privaten Flurstück 172. In südwestlicher Richtung ist der C.----weg etwas über 70 Meter lang und weitet sich in einen Wendehammer, an den sich noch eine weitere befahrbare Strecke von etwa 78 Metern anschließt. Danach verjüngt sich der C.----weg , ist nicht mehr befahrbar und mündet nach etwa 42 Metern in die N.--------straße . Die I. Straße und der C.----weg wurden zwischen Anfang der 1990er Jahre und 2006 ausgebaut; sie liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans PB 57 in der Fassung der III. Änderung. Der Kläger ist Eigentümer der benachbarten Grundstücke Gemarkung Q. Flur 79, Flurstücke 168 und 178. Die Flurstücke grenzen nicht an die abgerechneten Straßen. Das Flurstück 168 ist im Jahre 1974 entstanden, das Flurstück 178 wurde im Jahre 1980 aus dem ehemaligen Flurstück 169 ausparzelliert. Das – aus Sicht des C1.----wegs hinter dem Flurstück 168 gelegene – Flurstück 178 ist mit einem Einfamilienhaus bebaut. Hingegen ist das Flurstück 168 nicht mit einem Wohngebäude bebaut. Dort wurde im Jahre 1979 eine Garage errichtet, 1981 wurde ein Geräteraum angebaut. Zeitgleich wurde eine zusätzliche Doppelgarage errichtet. Ab dem Jahre 2000 wurden eine weitere Doppelgarage sowie ein Verkaufsraum für Textilien angebaut. Zwischen dem C.----weg und dem Flurstück 168 befindet sich das an den C.----weg angrenzende Grundstück Flurstück 172. Der Bebauungsplan enthält seit seiner II. Änderung für einen an der Südgrenze des Flurstücks 172 verlaufenden etwa 60 Meter langen und 3 Meter breiten Geländestreifen folgende Festsetzung: "Mit Geh-Fahr-Leitungsrecht zu belastende Fläche zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Flurstücke 142 und 168 in der Flur 79 Gemarkung Q. , Stadt Q. , Q1. und E. U1. ". Zwischen dem Kläger und der Eigentümerin des Flurstücks 172 wurde am 24. Juli 1995 eine "Wege- und Versorgungsleitungsrechtsvereinbarung" notariell beurkundet. Nach der Vorbemerkung zu dieser Vereinbarung befindet sich auf dem Flurstück 168 ein Einfamilienhaus. Gemäß § 1 der Vereinbarung darf der jeweilige Eigentümer des Flurstücks 168 einen auf der Südseite des Flurstücks 172 verlaufenden Geländestreifen zu einer Mindestbreite von 3 Metern begehen und befahren, wobei die Ausübung des Wegerechts auch den Kunden und Besuchern des jeweiligen Eigentümers gestattet ist. Die Belastung durch Befahren und Begehen darf den Rahmen nicht überschreiten, der für ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus und einem Baustoffhandel üblich ist. Nach § 4 der Vereinbarung können sowohl der Wegeberechtigte als der Wegrechtsgeber die Aufhebung der Vereinbarung bzgl. des Wegerechts verlangen, "sobald das Grundstück des Wegeberechtigten von einer öffentlichen Straße aus erschlossen wird". Die Eigentümerin des Flurstücks 172 hat sich nach § 5 weiter verpflichtet, zugunsten des Grundstücks des Klägers eine Baulast zu bewilligen, die dem Wege- und Versorgungsleitungsrecht gemäß § 1 des Vertrages entspricht, sofern dies seitens der Behörden verlangt wird. Zur Sicherung des Wegerechts zugunsten des Klägers ist es, abgesehen von einer dafür eingetragenen Grunddienstbarkeit im Grundbuch, bisher nicht gekommen. Die Bauverwaltung der Beklagten hat jedoch im November 2000 von sich aus für das Flurstück 172 im Baulastenverzeichnis von Q. eine Baulast unter anderem über die Zufahrtsrechte eingetragen. Diese Baulast hat das Verwaltungsgericht im Verfahren 1 L 182/06 als nichtigen Verwaltungsakt angesehen, weil es an der notwendigen Mitwirkungserklärung der Eigentümerin des Flurstücks 172 gefehlt habe. Mit den angefochtenen Bescheiden vom 18. August 2006 zog die Beklagte den Kläger für die Anlage I. Straße/C.----weg zu Erschließungsbeiträgen sowohl für das Flurstück 168 als auch für das weitere Hinterliegerflurstück 178 heran. Die hiergegen eingelegten Widersprüche des Klägers wurden mit Widerspruchsbescheiden vom 2. November 2006 zurückgewiesen. Mit der am 23. November 2006 erhobenen Klage hat der Kläger im Wesentlichen geltend gemacht, dass seine zivilrechtlichen Bemühungen um eine Grundstückserschließung zum C.----weg endgültig gescheitert seien. Ferner bestehe für seine Grundstücke eine abgesicherte anderweitige Erschließung über östlich gelegene Grundstücke. Die Eigentümerin des Flurstücks 172 könne daher die Aufhebung der Wegerechtsvereinbarung verlangen. Der Kläger hat beantragt, den das Flurstück 168 betreffenden Erschließungsbeitragsbescheid vom 18. August 2006 und den zugehörigen Widerspruchsbescheid vom 2. November 2006 aufzuheben. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hat die Auffassung vertreten, die Grundstücke des Klägers seien im Sinne der §§ 131, 133 des Baugesetzbuchs (BauGB) erschlossen. Die abgerechnete Erschließungsanalage stelle die einzige tatsächliche und planmäßige öffentliche Erschließung für die Grundstücke des Klägers dar. Im Hinblick auf die für die Zuwegung eingetragene Grunddienstbarkeit und die Baulastbewilligungsverpflichtung der Grundstückseigentümerin des Flurstücks 172 sei im Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflichten von einer die baurechtlichen Erreichbarkeitsanforderung genügenden Sicherung der Erschließung auszugehen gewesen. Vom Kläger sei zu erwarten, dass er selbst, erforderlichenfalls unter Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe, seinen Anspruch auf eine Baulastbewilligung durchsetze. Mit dem angegriffenen Urteil hat das Verwaltungsgericht den angefochtenen Heranziehungsbescheid aufgehoben, weil die Grundstücke des Klägers (noch) nicht im Sinne des § 133 Abs. 1 BauGB erschlossen seien. Es fehle an einer gesicherten Erschließung nach § 30 Abs. 1 BauGB. Insoweit komme es ausschließlich darauf an, welche planmäßige Erschließung der maßgebliche Bebauungsplan vorsehe. Dies sei vorliegend die über das Flurstück 172 verlaufende Zuwegung. Es fehle jedoch an einer gesicherten Erschließung, da keine wirksame Baulast im Sinne von § 83 Abs. 1 Satz 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) bestehe. Die seitens der Beklagten vom Amts wegen eingetragene Baulast stelle keine Sicherung dar, weil sie nichtig sei. Auf die Eintragung einer Baulast käme es allerdings nicht an, wenn es einzig vom Willen des Klägers abhinge, die bundes- wie landesrechtlichen Voraussetzungen für eine aktuelle Bebaubarkeit seiner Grundstücke entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes herbeizuführen. Diese Rechtsposition habe er jedoch nicht. Er habe nämlich keinen Rechtsanspruch darauf, dass die Eigentümerin des Flurstücks 172 eine Baulasterklärung bezüglich der genannten Bebauungsplanfestsetzungen abgebe. Seine durch den Vertrag vom 24. Juli 1995 begründete Wegeberechtigung bleibe hinter dem im Bebauungsplan festgesetzten Recht zurück. Während nämlich der Bebauungsplan ganz allgemein eine gewerbliche Nutzung der Grundstücke ermögliche, gestatte die Wegerechtsvereinbarung die Nutzung nur im Rahmen dessen, was für ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus und einem Baustoffhandel üblich sei. Ferner fehle es an der Dauerhaftigkeit des vermittelten Erschließungsvorteils, da nach § 4 des Vertrages die Aufhebung des Wegerechts bei anderweitiger Erschließung verlangt werden könne. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom vormals für das Erschließungsbeitragsrecht zuständigen 3. Senat des Oberverwaltungsgerichts zugelassenen Berufung, zu deren Begründung sie ihr erstinstanzliches Vorbringen ergänzt und vertieft. Die Beklagte beantragt, das erstinstanzliche Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen. Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Auch er ergänzt und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen. Insbesondere macht er geltend, gegen die Eigentümerin des Flurstücks 172 keinen Anspruch auf Eintragung einer Baulast zu haben. Außerdem habe die Beklagte ihn durch die Eintragung einer Baulast von Amts wegen und die nachfolgenden gerichtlichen Auseinandersetzungen mit der Eigentümerin des Flurstücks 172 geradezu davon abgehalten, die Eintragung einer Baulast zu erstreiten. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten sowie des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird die Gerichtsakte und beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Der Berichterstatter hat die Sach- und Rechtslage mit den Beteiligten in einem Erörterungstermin am 27. September 2010 ausführlich erörtert. II. Der Senat entscheidet nach Anhörung der Beteiligten einstimmig durch Beschluss nach § 130a der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Einer erneuten förmlichen Anhörung nach Eingang des Schriftsatzes der Beklagten vom 28. Februar 2011 bedurfte es nicht. Vgl. zum Umfang der Anhörungsverpflichtung nach § 130a VwGO: BVerwG, Beschlüsse vom. 4. Oktober 2010 – 9 B 17.10 – und vom 2. März 2010 – 6 B 72.09 , NVwZ 2010, 845. Die zulässige Berufung ist begründet. Der angefochtene Verwaltungsakt ist nicht rechtswidrig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Er findet seine Rechtsgrundlage in §§ 127 ff BauGB i. V. m. mit der Erschließungsbeitragssatzung der Beklagten vom 16. Dezember 2003 (EBS). Die sachlichen Beitragspflichten (§ 133 Abs. 2 BauGB) sind im Mai 2006 entstanden (Schlussrechnung der Firma Q2. über den Restausbau des C1.----wegs vom 4. Mai 2006 bzw. [Neu-] Widmung des C1.----wegs am 11. Mai 2006). Insoweit bestehen auch keine Bedenken mit Blick auf das satzungsmäßige Herstellungsmerkmal des Grunderwerbs. Die an den Wendehammer angrenzende Grünfläche ist Bestandteil der Erschließungsanlage, so dass eine Ausparzellierung der hierfür in Anspruch genommenen Fläche aus dem Straßenflurstück, vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 14. November 1975 – IV C 76.73 , KStZ 1976, 210; OVG NRW, Beschluss vom 18. Juli 2008 – 15 A 4139/06 , nicht erforderlich war. Hiervon gehen nach dem Ergebnis des Erörterungstermins auch die Beteiligten übereinstimmend aus; näherer Ausführungen hierzu bedarf es daher nicht. Die Herstellung des nördlichen Teils der I. Straße und des C1.----wegs entspricht § 125 Abs. 1 BauGB. Danach setzt die Herstellung einer Erschließungsanlage einen Bebauungsplan voraus. Ferner muss die Herstellung der Straßen den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen. Abweichungen hiervon berühren die Rechtmäßigkeit der Herstellung von Erschließungsanlagen (nur) dann nicht, wenn die Abweichungen mit den Grundzügen der Planung vereinbar sind und (1.) die Erschließungsanlagen hinter den Festsetzungen zurückbleiben oder (2.) die Erschließungsbeitragspflichtigen nicht mehr als bei einer plangemäßen Herstellung belastet werden und die Abweichungen die Nutzung der betroffenen Grundstücke nicht wesentlich beeinträchtigen (§ 125 Abs. 3 BauGB). Beide Straßen liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 57 "C.----weg /An der U. ", III. Änderung, der Stadt Q. . Der Ausbau des nördlichen Teils der I. Straße und des C1.----wegs entspricht den bauplanerischen Festsetzungen. Insbesondere stimmt die verkehrliche Abbindung des C1.----wegs an seinem westlichen Ende zur N.--------straße mit diesen Festsetzungen überein. Dies ergibt sich eindeutig aus der Begründung des Bebauungsplanes, die zu seiner Auslegung heranzuziehen ist. Vgl. dazu, dass die Begründung eines Bebauungsplans zwar nicht normativer Bestandteil der Satzung nach § 10 BauGB und mithin nicht "Planinhalt" ist, aber eine wesentliche Hilfe für die Verdeutlichung und Auslegung des Bebauungsplans darstellt und in ihrer Funktion nicht auf die bloße Dokumentation der für den Plan maßgeblichen Motive beschränkt ist: BVerwG, Beschluss vom 23. Dezember 1997 - 4 BN 23.97 -, NVwZ-RR 1998, 538; OVG NRW, Beschluss vom 18. Dezember 2009 – 15 A 4116/06 , juris. In der Begründung vom 22. Juni 1982 (S. 4) ist ausgeführt, dass die Erschließung des Plangebiets über ausreichend bemessene Stichstraßen erfolgen soll. Ferner ist in der Vorlage Nr. 144/78 zur Sitzung des Bau- und Planungsausschusses am 11. April 1978 dargelegt, dass der C.----weg von der N.--------straße abgehängt und an die verlängerte I. Straße angeschlossen werden soll. An dieser Planung hat die III. Änderung des Bebauungsplans nichts geändert. Zwar wurde der mit Kraftfahrzeugen befahrbare Teil des C1.----wegs nach Westen Richtung N.--------straße ausgedehnt. Dies geschah aber einzig und allein in der Absicht, infolge dieser Planänderung ein weiteres Grundstück über den C.----weg verkehrlich zu erschließen. Es bestehen nach dem Inhalt der Akten, insbesondere der Begründung zur III. Änderung des Bebauungsplans keine Anhaltspunkte dafür, dass die ursprüngliche Plankonzeption, die – wie dargelegt – eine Abbindung des C1.----wegs zur N.--------straße vorsah, hätte geändert werden sollen. Im Gegenteil führt die Begründung zur III. Änderung des Bebauungsplans unter "6. Erschließung" sogar aus, dass eine Änderung von öffentlichen Verkehrsflächen nicht geplant sei. Gegen Art und Höhe des abgerechneten Erschließungsaufwandes bestehen keine Bedenken, auch der Kläger erhebt insoweit keine Einwände. Insbesondere hat die Beklagte der Ermittlung des Erschließungsaufwands zutreffend das nördliche Teilstück der I. Straße und den C.----weg zugrunde gelegt. Nach § 130 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist der Erschließungsaufwand für die einzelne Erschließungsanlage zu ermitteln. Bei der im Erschließungsbeitragsrecht grundsätzlich maßgeblichen natürlichen Betrachtungsweise handelt es sich bei den beiden genannten Straßen allerdings um zwei unterschiedliche, selbstständige Erschließungsanlagen. Die I. Straße ist eine erschließungsbeitragsrechtlich selbstständige Verbindungsstraße. Die Stichstraße C.----weg vermittelt nach Verlauf und Längsausdehnung von weit mehr als 100 Metern nicht den Charakter einer bloßen Zufahrt und ist daher ebenfalls als selbstständige Erschließungsanlage einzustufen. Vgl. zu den für die Einordnung einer Stichstraße als selbstständige Erschließungsanlage maßgeblichen Kriterien OVG NRW, Beschluss vom 1. September 2009 – 15 A 1104/09 , KStZ 2009, 217. Gleichwohl war der Aufwand für beide Straßen gemeinsam zu ermitteln. Gemäß § 130 Abs. 2 Satz 3 BauGB kann der Erschließungsaufwand für mehrere Anlagen, die für die Erschließung der Grundstücke eine Einheit bilden, insgesamt ermittelt werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist (Ermessensreduzierung auf Null) eine solche Erschließungseinheit zu bilden, wenn eine Erschließungsanlage von einer anderen dergestalt funktional abhängig ist, dass die Anlieger der einen Anlage (Nebenstraße) auf die Benutzung der anderen Anlage (Hauptstraße) angewiesen sind, um das übrige Straßennetz der Gemeinde zu erreichen (z. B. Hauptstraße mit davon abzweigender selbstständiger Stichstraße), und bei getrennter Abrechnung die Grundstücke des Hauptzugs (hier der I. Straße) im Vergleich mit den Grundstücken der Nebenstraße mit um mehr als ein Drittel höheren Kosten belastet würden, bemessen nach dem für die jeweilige Erschließungsanlage sich ergebenden Beitragssatz in Euro pro Quadratmeter beitragspflichtiger Veranlagungsfläche. Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juni 2009 – 9 C 2.08 -, BVerwGE 134, 139. Beide Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt: Der nördliche Teil der I. Straße stellt für den C.----weg die einzige befahrbare Anbindung an das öffentliche Straßennetz dar. Die Grundstücke an der I. Straße würden nach der plausiblen und von dem Kläger auch nicht in Frage gestellten Berechnung der Beklagten vom 22. September 2010 bei getrennter Abrechnung gegenüber den vom C.----weg erschlossenen Grundstücken um mehr als ein Drittel höher belastet (5,39211 Euro/qm zu 1,63108 Euro/qm). Da die Beklagte nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts somit verpflichtet war, eine Erschließungseinheit zu bilden, kommt es nicht darauf an, dass sie keine Erschließungseinheit bilden wollte, sondern die beiden selbstständigen Erschließungsanlagen in der Annahme abgerechnet hat, es handele sich insgesamt um nur eine Erschließungsanlage. Die Beklagte hat den nach Abzug des Gemeindeanteils umlagefähigen Erschließungsaufwand zutreffend auf die Grundstücke verteilt, die von den in der Erschließungseinheit zusammengefassten Erschließungsanlagen erschlossen werden (§ 131 Abs. 1 BauGB). Dies stellt der Kläger nicht in Abrede, soweit nicht sein eigenes Grundstück betroffen ist. Aber auch dieses Grundstück (Flurstück 168) wird als Hinterliegergrundstück im Sinne von § 131 Abs. 1 BauGB von dem C.----weg erschlossen. Ein Hinterliegergrundstück ist u. a. dann von einer Anbaustraße erschlossen, wenn es über eine über ein Anliegergrundstück führende (rechtlich unbedenkliche) Zufahrt zu dieser Straße verfügt. Vgl. BVerwG, Urteil vom 7. Oktober 1977 – IV C 103.74 –, NJW 1978, 438; OVG NRW, Urteil vom 22. Juni 2006 – 3 A 2112/04 –. Demnach wird das Flurstück 168 vom C.----weg erschlossen, weil es zu dieser Straße im maßgeblichen Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflichten über eine durch die Wegerechtsvereinbarung vom 24. Juli 1995 vertraglich abgesicherte Zufahrt über das vorgelagerte, in fremdem Eigentum stehende Flurstück 172 verfügte. Auf Luftbildern sind eindeutig von Lastkraftwagen herrührende Fahrspuren zu erkennen. Das Grundstück ist auch im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB erschlossen und deshalb mit einem Erschließungsbeitrag zu belasten. Nach § 133 Abs. 1 BauGB unterliegen der Beitragspflicht Grundstücke, für die eine bauliche oder gewerbliche Nutzung festgesetzt ist, sobald sie bebaut oder gewerblich genutzt werden dürfen. Bei einem Hinterliegergrundstück verlangt § 133 Abs. 1 BauGB, dass die von einer Erschließungsanlage über ein Anliegergrundstück führende Zufahrt zu diesem Grundstück in einer den bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Anforderungen genügenden Weise gesichert ist. Bauordnungsrechtlich ist demnach die öffentlich-rechtliche Sicherung der Zuwegung durch Eintragung einer Baulast erforderlich (§§ 4 Abs. 1 Nr. 1, 83 BauO NRW). Liegt eine solche Sicherung – wie im vorliegenden Fall – nicht vor, reicht es jedoch aus, wenn der Eigentümer des Hinterliegergrundstücks es allein in der Hand hat, die entsprechende Sicherung herbeizuführen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. Februar 2010 – 9 C 1.09 –, LKV 2010, 268. Das ist hier anzunehmen. Aufgrund der zwischen dem Kläger und dem Eigentümer des Anliegergrundstücks am 24. Juli 1995 geschlossenen Wegerechtsvereinbarung bestand und besteht ein (ggf. gerichtlich einklagbarer) Anspruch auf Bestellung einer Baulast. Dies ergibt sich zum einen aus § 5 der Vereinbarung und folgt im Übrigen auch aus der vertraglich vereinbarten und in das Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit, die einen Anspruch auf Bestellung einer inhaltsgleichen Baulast vermittelt. Vgl. hierzu Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 8. Aufl. 2006, § 17 Randziffer 93. Dabei steht die Beschränkung der Grunddienstbarkeit auf Zufahrtsrechte für ein Einfamilienhaus und einen Baustoffgroßhandel und eine damit einhergehende Beschränkung des Anspruchs auf Bestellung einer Baulast der Annahme des Erschlossenseins nicht entgegen. Denn es kommt nicht darauf an, dass der Kläger jede baurechtlich zulässige Ausnutzung seines Grundstücks verwirklichen kann; vielmehr reicht es aus, wenn er irgendeine derartige Nutzung realisieren kann. Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. September 2006 – 9 C 4.09 -, NVwZ 2007, 81. Der Anspruch auf Eintragung einer die Zufahrtmöglichkeit sichernden Baulast würde allerdings dann nicht ausreichen, wenn sich bei Erlass des Widerspruchsbescheides bereits konkret abgezeichnet hätte, dass der Eigentümer des Anliegergrundstücks (demnächst) etwa die Löschung einer entsprechenden Baulast verlangen könnte bzw. einen derartigen Anspruch dem Verlangen des Klägers auf Bestellung einer Baulast entgegen setzten könnte, weil dann von einer gesicherten Erschließung im Sinne von § 30 Abs. 1 BauGB nicht auszugehen wäre. Vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Mai 2002 – 9 C 5.01 -, NWVBl. 2002, 432. Ein solcher Fall liegt auch in Ansehung von § 4 der Wegerechtsvereinbarung jedoch nicht vor. Danach kann die Aufhebung der Wegerechtsvereinbarung verlangt werden, "sobald das Grundstück des Wegeberechtigten von einer öffentlichen Straße aus erschlossen wird". Die Wegerechtsvereinbarung dient insgesamt dazu, die bauliche und gewerbliche Nutzbarkeit des klägerischen Grundstücks sicherzustellen. § 4 der Vereinbarung ist daher im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) dahin zu verstehen, dass die andere Zuwegung geeignet sein muss, genau dies, nämlich Bebaubarkeit und gewerbliche Nutzung, zu ermöglichen. Sie muss m. a. W. das Grundstück in einer für das Bauplanungs- und Bauordnungsrecht ausreichenden Weise erschließen. Daher läuft die vertragliche Regelung des § 4 bei der seit Jahren bestehenden bauplanungsrechtlichen Situation ins Leere. Denn die Frage, durch welche Straße ein Grundstück erschlossen wird, richtet sich im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans nach dessen Festsetzungen über die straßenmäßige Erschließung. Vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Mai 2002 – 9 C 5.01 -, a. a. O.; OVG NRW, Urteil vom 22. Juni 2006 – 3 A 2112/04 , a. a. O. Der hier maßgeblich Bebauungsplan PB Nr. 57, III. Änderung, legt eindeutig fest, dass das Flurstück 168 vermittels des über das Flurstück 172 führenden Wegs (einzig) vom C.----weg aus erschlossen werden soll. Solange diese bauplanungsrechtliche Situation besteht, ist es daher gar nicht möglich, das Grundstück des Klägers auf andere Art in ausreichender Weise zu erschließen. § 4 der Wegerechtsvereinbarung kann daher erst zum Tragen kommen, wenn anderes Planungsrecht besteht. Vgl. dazu, dass von den Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans über die straßenmäßige Erschließung rückwärtiger Grundstücksteile abweichende, von einem einzelnen Grundstückseigentümer gewünschte Erschließungsvarianten nicht zur plangemäßen Erschließung führen können OVG NRW, Beschluss vom 25. August 2010 – 7 A 1348/09 . Vor diesem Hintergrund kommt es von vornherein nicht darauf an, ob der Kläger zu seinen Grundstücken eine rückwärtige Zufahrt angelegt hat und ob er hierzu berechtigt war. Ebenso ist unerheblich, ob etwa die Feuerwehr der Beklagten diese andere Zufahrt (unter bestimmten Voraussetzungen) als für ihre Zwecke ausreichend erachtet hat oder welche postalische Anschrift der Kläger nutzt. Im Übrigen genügt die von dem Kläger über in fremdem Eigentum stehende Grundstücke angelegte Zufahrt aber auch deshalb nicht den Anforderungen, weil er hierzu nicht berechtigt war. Dies ergibt sich aus der ihm selbst erteilten Auskunft des Landrats des Kreises Q. vom 2. Oktober 2007 in der von der Beklagten vorgelegten Fassung (Bl. 173 d. A.), an deren Richtigkeit zu zweifeln kein Anlass besteht. Danach ist der Kläger als Eigentümer verschiedener Grundstücke nicht Berechtigter der in dieser Auskunft angesprochenen Grunddienstbarkeiten. Es ist somit nichts dafür ersichtlich, dass er mit Blick auf diese Zufahrt eine Baugenehmigung für sein Grundstück würde erhalten können. Ohne Belang ist ferner der Ausgang des vor dem Landgericht Q. von der Ehefrau des Klägers geführten Verfahrens . Das Urteil in diesem Verfahren verhält sich nur zu der Frage, ob die Ehefrau des Klägers aus der Wegerechtsvereinbarung Rechte für sich herleiten kann und verneint dies mit der Begründung, dass die Wegerechtsvereinbarung nur den jeweiligen Grundstückseigentümer, nicht aber die Ehefrau des Klägers, die nicht Eigentümerin des fraglichen Grundstücks ist, begünstigt. Darüber hinaus kommt es nicht darauf an, ob der Eigentümer des Flurstücks 172 (zumindest zeitweise) die Zufahrt über sein Grundstück erschwert oder sogar unterbunden hat. Entscheidend ist allein, dass der Kläger einen notfalls gerichtlich durchsetzbaren Anspruch darauf hat, über das Flurstück 172 zu seinem Grundstück fahren zu können. Im vorstehenden Zusammenhang ist es schließlich auch unbeachtlich, dass der Beklagte unter dem 14. Mai 2000 von Amts wegen für das Flurstück 172 eine die Zufahrtsrechte zum klägerischen Grundstück sichernde Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen hat. Diese Baulast war nichtig, vgl. Beschluss des Verwaltungsgerichts Minden vom 26. April 2006 im Verfahren 1 L 182/06, und konnte daher zu keinem Zeitpunkt Rechtswirkungen entfalten. Sie bot allenfalls den Anschein einer bestehenden Baulast, die den Kläger zwischen November 2000 und April 2006 allerdings davon abgehalten haben könnte, die Eintragung einer Baulast zu diesem Zeitpunkt gerichtlich durchzusetzen. Dieser Aspekt berührt jedoch nicht den auf Seiten des Klägers bestehenden Anspruch auf Eintragung einer Baulast und damit auch nicht das Erschlossensein seines Grundstücks. Vielmehr könnte dieser Gesichtspunkt allenfalls unter Härtefallgesichtspunkten gemäß § 135 Abs. 5 BauGB zu berücksichtigten seien. Selbst wenn insoweit eine unbillige Härte anzunehmen sein sollte, berührte dies nicht die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Beitragsbescheides. Die Gemeinde ist nur ausnahmsweise, nämlich bei einer Ermessensreduzierung auf Null, verpflichtet, ihr bekannte Härtegründe bereits bei der Heranziehung zu berücksichtigen, wobei selbst ein Verstoß hiergegen nicht zur Rechtswidrigkeit des Heranziehungsbescheides führt. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Dezember 2010 – 9 B 58.10 , DVBl 2011, 238. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.