14 A 487/10

Der Antrag wird abgelehnt. Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 1.120,41 Euro festgesetzt. G r ü n d e : Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. Zulassungsgründe im Sinne von § 124 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) liegen nicht vor oder sind bereits nicht dem Darlegungserfordernis des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO genügend dargelegt. Dies gilt zunächst hinsichtlich der geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO. Hinsichtlich der Einwendungen der Klägerin, im Jahr 2006 seien keine Einnahmen zu verzeichnen gewesen, hat das Verwaltungsgericht (Urteilsabdruck S. 8) ausgeführt, es komme auf die Frage einer späteren Verrechnung der erfolgten Zahlungen mit dem Kaufpreis nicht an. Maßgeblich sei, dass es auf der Einnahmenseite im Jahr 2006 wirtschaftlich einen Geldzufluss gegeben habe. Der Wille, diese Zahlungen später in den Kaufpreis einzubeziehen, ändere an der Tatsache des zugeflossenen Rohertrages im Jahr 2006 nichts. Das Antragsvorbringen erschüttert diese zutreffende Rechtsauffassung nicht. Maßgeblich ist, ob der normale Rohertrag gemindert ist (§ 33 Abs. 1 GrStG a.F.), also die Jahresrohmiete (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG a.F.). Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen für ein Jahr zu entrichten haben (§ 79 Abs. 1 Satz 1 des Bewertungsgesetzes). Erforderlich ist eine Gegenüberstellung des erzielten Ertrags und des an Ertrag "Üblichen". Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Mai 1991 8 C 13.89 , NVwZ-RR 1992, 93 (94). Fraglich ist also, ob für die Benutzung des Grundstücks auf vertraglicher Grundlage ein Ertrag erzielt wurde. Das ist auch nach dem Antragsvorbringen der Fall. Die Klägerin behauptet nicht, dass die X. GmbH das Grundstück nach dem Auslaufen des ursprünglichen Mietvertrags am 31. Dezember 2005 an die Klägerin herausgegeben habe und trotz Weiterzahlung des vereinbarten Mietzinses auch nicht mehr zur Benutzung des Grundstücks berechtigt gewesen sei. Das Antragsvorbringen beschränkt sich vielmehr darauf, dass der Mietvertrag ausgelaufen, die Anrechnung der Zahlungen auf den Kaufpreis vereinbart worden und der Besitzübergang im späteren Kaufvertrag auf den 1. Januar 2006 datiert worden sei. Damit bestätigt die Klägerin sogar die Tatsache, dass sich das Objekt das ganze Jahr 2006 weiter im Besitz der Mieterin und späteren Eigentümerin befunden hat. Damit sind die für diese Zeit geleisteten Zahlungen der Besitzerin an die Klägerin als seinerzeitige Eigentümerin des Grundstücks unbeschadet einer Abrede der Anrechnung auf einen zukünftig zu vereinbarenden Kaufpreis als Teil der Jahresrohmiete zu berücksichtigender erzielter Ertrag. Angesichts der Ausführungen des Verwaltungsgerichts führt auch die Ablehnung des Beweisantrages der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 25. Januar 2010, den Zeugen X1. zu der bereits im Schriftsatz vom 9. Februar 2009 behaupteten Vereinbarung zu hören, wonach der Betrag von 36.000,00 Euro in dem Jahresergebnis vom 14. Januar 2009 keine Zahlung gewesen ist, sondern dieser Betrag mit dem Kaufpreis verrechnet werden sollte und darüber bereits Einigkeit bestand vor und bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 20. Dezember 2007, nicht zu ernstlichen Zweifeln an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils. Denn das Verwaltungsgericht hat die Beweiserhebung rechtsfehlerfrei als entscheidungsunerheblich abgelehnt. Zugunsten der Klägerin lässt sich auch nichts aus dem Schreiben der Steuerberatungsgesellschaft mbH L. vom 1. April 2008 herleiten. Hierin wurde ausgeführt, die im Jahr 2007 von der X. GmbH geleisteten Zahlungen in Höhe von 18.000,00 Euro seien rechtsgrundlos gewesen und zurückgerechnet worden. Unabhängig davon, ob diese Ausführungen, die sich ausdrücklich auf das Jahr 2007 bezogen haben, überhaupt auf das Jahr 2006 übertragen werden können, widerlegen sie geradezu den klägerischen Vortrag. Unterstellt, bei den Zahlungen im Jahr 2006 habe es sich tatsächlich um eine - vorweggenommene - Kaufpreiszahlung gehandelt, dann hätte mit der diesbezüglichen Vereinbarung ein Rechtsgrund bestanden. Die Zahlung wäre nicht rechtsgrundlos erfolgt. Wie ausgeführt, liegt der Zulassungsgrund eines Verfahrensmangels im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO aufgrund der unterbliebenen Beweiserhebung in der mündlichen Verhandlung vom 25. Januar 2010 nicht vor. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf §§ 47 Abs. 1 und 3 sowie 52 Abs. 3 des Gerichtskostengesetzes (GKG). Dieser Beschluss ist unanfechtbar.