15 A 744/18

Leitsatz: Ein sachlicher Zusammenhang im Sinne von § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB a. F. ist gegeben, wenn die im Vertrag vereinbarten Leistungen durch die Erschließung der Grundstücke des betreffenden Gebiets veranlasst sind, das heißt, wenn diese Leistungen dazu bestimmt und geeignet sind, gleichsam anstelle von Leistungen der Gemeinde zu treten und die ihr gemäß § 123 Abs. 1 BauGB obliegende Erschließungsaufgabe zu erfüllen. Für eine Angemessenheit im Sinne von § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB a. F. müssen die vertraglichen Leistungen nicht nur im Verhältnis zum Vertragszweck (Erschließung des Vertragsgebiets), sondern auch im Verhältnis untereinander ausgewogen sein. Dazu ist eine wirtschaftliche Betrachtung des Gesamtvorgangs geboten. Der Antrag wird abgelehnt. Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 289.245,50 € festgesetzt. G r ü n d e : Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. Die für die Prüfung maßgeblichen Einwände (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO) begründen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO. Ernstliche Zweifel sind gegeben, wenn erhebliche Gründe dafür sprechen, dass die verwaltungsgerichtliche Entscheidung einer rechtlichen Prüfung wahrscheinlich nicht standhalten wird. Sie sind (nur) begründet, wenn zumindest ein einzelner tragender Rechtssatz der angefochtenen Entscheidung oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird und sich die Frage, ob die Entscheidung etwa aus anderen Gründen im Ergebnis richtig ist, nicht ohne weitergehende Prüfung der Sach- und Rechtslage beantworten lässt. Vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 16. Januar 2017 ‑ 2 BvR 2615/14 -, juris Rn. 19, und vom 9. Juni 2016 ‑ 1 BvR 2453/12 -, juris Rn. 16, jeweils mit weiteren Nachweisen. Dies ist nicht der Fall. Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem Antrag, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 289.245,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, im Wesentlichen mit der Begründung abgewiesen, der Klägerin stehe der geltend gemachte öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch nicht zu. Die Leistung der Klägerin beruhe auf dem „Kauf-, Erschließungs- und städtebaulichen Vertrag“ vom 8. April 2013 (im Folgenden: Erschließungsvertrag). Eine zur Rückabwicklung führende Teilnichtigkeit dieses Vertrags liege nicht vor. Die Regelung in § 14, Teil II, Ziffer 2, dritter Spiegelstrich des Erschließungsvertrags, wonach die Klägerin sich als Erschließungsträgerin dazu verpflichte, auf eigene Kosten unter anderem die „Herstellung der öffentlichen Fuß- und Radwege (einschließlich der zugehörigen Rampe der Fußgängerbrücke über die H. Allee)“ zu übernehmen, sei auch hinsichtlich des Klammerzusatzes wirksam. Dagegen wendet sich die Klägerin ohne Erfolg. § 14, Teil II, Ziffer 2, dritter Spiegelstrich des Erschließungsvertrags ist an § 124Abs. 3 Satz 1 BauGB in der (alten) Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414 - a. F.) zu messen. Danach müssen die vertraglich vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sein und in sachlichem Zusammenhang mit der Erschließung stehen. Dies hat das Verwaltungsgericht zu Recht bejaht. 1. Der Klammerzusatz in § 14, Teil II, Ziffer 2, dritter Spiegelstrich des Erschließungsvertrags steht in sachlichem Zusammenhang mit der Erschließung. Er ist nicht wegen Verstoßes gegen das Koppelungsverbot unwirksam. Das Koppelungsverbot untersagt, Dinge miteinander zu verknüpfen, die der Sache nach nichts miteinander zu tun haben. Vgl. Driehaus/Raden, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 10. Aufl. 2018, § 6 Rn. 54. Ein sachlicher Zusammenhang im Sinne von § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB a. F. ist gegeben, wenn die im Vertrag vereinbarten Leistungen durch die Erschließung der Grundstücke des betreffenden Gebiets veranlasst sind, das heißt, wenn diese Leistungen dazu bestimmt und geeignet sind, gleichsam anstelle von Leistungen der Gemeinde zu treten und die ihr gemäß § 123 Abs. 1 BauGB obliegende Erschließungsaufgabe zu erfüllen. Dies trifft jedenfalls zu, wenn die Herstellung der Anlage, die dem Unternehmer übertragen werden soll, dem entspricht, was das planungsrechtliche Konzept für das Erschließungsgebiet vorsieht. Dagegen liegt ein sachlicher Zusammenhang nicht vor, wenn Anlagen erkennbar nicht dem Erschließungsgebiet dienen, sondern ausschließlich anderen Gebieten oder der Allgemeinheit zugutekommen. Vgl. OVG Berl.-Bbg., Urteil vom 13. Dezember 2006 - OVG 10 B 13.05 -, juris Rn. 91; Driehaus/Raden, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 10. Aufl. 2018, § 6 Rn. 57; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 11 Rn. 74; Birk, Städtebauliche Verträge, 5. Aufl. 2013, Rn. 392. Dient die Anlage in Teilen dem Vertragsgebiet, ansonsten aber einem anderen Bereich, ist dies keine Frage des sachlichen Zusammenhangs, sondern der Angemessenheit. Vgl. Birk, Städtebauliche Verträge, 5. Aufl. 2013, Rn. 394. Hiernach ist ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot zu verneinen. Die in Rede stehende Rampe der Fußgängerbrücke über die H. Allee liegt in dem durch die 18. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 d) - Teil 2 „Auf dem T. “ markierten Erschließungsgebiet. Sie entspricht damit dem für dieses Erschließungsgebiet festgesetzten planerischen Konzept. In der Begründung zur 18. Änderung wird in Ziffer 2.7 zur Verkehrserschließung unter anderem ausgeführt, die Festsetzung der öffentlichen Verkehrsflächen mit der Zweckbestimmung „Fuß- und Radwege“ sichere die fuß- und radläufige Erschließung des Plangebiets sowie dessen Anbindung an die umgebenden Bereiche. Dass Rampe, Fuß- und Radweg möglicherweise auch dem Gebiet südlich der H. Allee zugutekommen, lässt den von § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB a. F. verlangten sachlichen Zusammenhang nicht entfallen. Ein ausschließliches Zugutekommen liegt nicht vor, weil über die Rampe ein fuß- und radläufiger Verbindungsweg geschaffen wird, der von den Bewohnern des Erschließungsgebiets genutzt werden kann und auf diese Weise der Erschließung des Erschließungsgebiets dient. 2. Die in § 14, Teil II, Ziffer 2, dritter Spiegelstrich des Erschließungsvertrags übernommene Verpflichtung zur Herstellung einer Rampe ist den gesamten Umständen nach angemessen. Für eine Angemessenheit im Sinne von § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB a. F. müssen die vertraglichen Leistungen nicht nur im Verhältnis zum Vertragszweck (Erschließung des Vertragsgebiets), sondern auch im Verhältnis untereinander ausgewogen sein. Dazu ist eine wirtschaftliche Betrachtung des Gesamtvorgangs geboten. Zu dieser gehört unter anderem die Frage, wie hoch die insgesamt zu tragenden Kosten im Verhältnis zum gesamten Kostenvolumen des Erschließungsvertrags sind. Die Überbürdung von Fremdanliegerkosten ist neben anderen Aspekten nur ein Kostenpunkt, der bei Betrachtung der „gesamten Umstände“ des Vertrags die Angemessenheit der vereinbarten Leistungen in Frage stellen und zur Nichtigkeit des Vertrages führen kann, aber nicht muss. Vgl. zum Ganzen BVerwG, Urteil vom 10. August 2011 - 9 C 6.10 -, juris Rn. 28 und 32; OVG NRW, Urteil vom 27. Juni 2017 - 15 A 553/14 - juris Rn. 73; OVG Saarl., Urteil vom 9. Juni 1994 - 1 R 20/92 -, NVwZ-RR 1995, 222, 224; Driehaus/Raden, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 10. Aufl. 2018, § 6 Rn. 55; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 11 Rn. 75; Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: Oktober 2018, § 11 Rn. 167. Im Einzelfall kann es unangemessen sein, die Kosten städtebaulicher Maßnahmen, die mehreren Baugebieten oder überwiegend der Allgemeinheit dienen, nur einem Vertragspartner aufzubürden. Regelmäßig ist nur die Übernahme der Kosten der gerade für das betreffende Gebiet erforderlichen plangemäßen Erschließung angemessen. Dies ist nicht der Fall bei Anlagen, die in nicht unwesentlichem Umfang auch Grundstücken außerhalb des Erschließungsgebiets zugutekommen. Vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 23. Oktober 2009- 2 S 424/08 -, juris Rn. 165 und 169; OVG Saarl., Urteil vom 9. Juni 1994 - 1 R 20/92 -, NVwZ-RR 1995, 222, 224; Hoffmann, in: Spannowsky/ Uechtritz, BeckOK BauGB, 44. Edition, Stand: 1. Februar 2019, BauGB § 11 Rn. 44; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 11 Rn. 77; Birk, Städtebauliche Verträge, 5. Aufl. 2013, Rn. 395a. Unangemessen sind ferner Verträge, die unter Missbrauch der Überlegenheit des einen oder des anderen Vertragspartners zustande kommen. Vgl. Hoffmann, in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, 44. Edition, Stand: 1. Februar 2019, BauGB § 11 Rn. 50; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 11 Rn. 75. Überschritten ist die durch das Angemessenheitsgebot gezogene Grenze zudem bei „Luxuserschließungen“, das heißt bei Erschließungen, die über das hinausgehen, was durch die Erfordernisse der Bebauung und des Verkehrs im Erschließungsgebiet veranlasst ist. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 27. Juni 2017 - 15 A 553/14 - juris Rn. 84; Driehaus/Raden, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 10. Aufl. 2018, § 6 Rn. 55; Birk, Städtebauliche Verträge, 5. Aufl. 2013, Rn. 395a. Nach diesen Grundsätzen ist dem Verwaltungsgericht darin zuzustimmen, dass § 14, Teil II, Ziffer 2, dritter Spiegelstrich des Erschließungsvertrags im streitgegenständlichen Umfang dem Angemessenheitsgebot aus § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB a. F. entspricht. Der Vertragsinhalt, auf den die Beteiligten sich verständigt haben, lässt auch unter Berücksichtigung des Zulassungsvorbringens keine Unangemessenheit erkennen. Die Eckpunkte des notariellen (Erschließungs-)Vertrags vom 8. April 2013 sind, dass die Klägerin von der Beklagten Grundstücke im Geltungsbereich der 18. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 d) - Teil 2 „Auf dem T. “ (einem Teilbereich der 15. Änderung) mit einer Gesamtgröße von 24.165 m² (bei einer Nettowohnbaufläche von 23.600 m²) für einen Kaufpreis von 1.594.200,- € mit dem Ziel erwirbt, diese zu erschließen, zu parzellieren und als Wohnbauland zu vermarkten. Dazu legt § 14 des Erschließungsvertrags in Teil II im Einzelnen fest, dass und in welcher Hinsicht die Beklagte der Klägerin die Erschließung des Erschließungsgebiets überträgt. Die vorgesehenen Erschließungsmaßnahmen umfassen unter anderem die endgültige Planung, Vermessung und Herstellung der öffentlichen Fahrbahnen, der öffentlichen Mischverkehrsflächen und eben auch der öffentlichen Fuß- und Radwege (einschließlich der zugehörigen Rampe der Fußgängerbrücke über die H. Allee). Ob die Beklagte 1,2 Millionen € für die „äußere Erschließung“ aufgewandt hat, ist schon deswegen irrelevant, weil diese nicht Vertragsgegenstand ist. Auch ist nicht erkennbar, dass der Erschließungsvertrag und insbesondere sein § 14, Teil II,Ziffer 2, dritter Spiegelstrich hinsichtlich der Verpflichtung zur Errichtung der Rampe wegen eines von vornherein hinter ihm stehenden wirtschaftlichen Ungleichgewichts zwischen den Beteiligten dazu führen musste, dass das Projekt für die Klägerin unrentabel würde. Geht man - wie das Verwaltungsgericht - davon aus, dass sich der Bodenrichtwert der Nettowohnbauflächen mit Baulandqualität nach Vornahme der Erschließung auf 195 €/m² erhöht, konnte die Klägerin unter Zugrundelegung von ihr entstehenden Erschließungskosten in Höhe von 1,6 Millionen € mit einem Gewinn von 1,4 Millionen € rechnen. Dass die Klägerin die tatsächlichen Grundstücksankaufkosten in der Zulassungsbegründung mit 1.715.163,- € angibt und die Baukosten mit 2.053.137,- € beziffert, zu denen noch Planungs- und Baunebenkosten in Höhe von 870.534,- € kämen, ist nicht substantiiert und nachvollziehbar. Hierbei ist im Übrigen zu beachten, dass das Angemessenheitserfordernis des § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB a. F. kein Schutzmechanismus ist, um die Rentabilität eines Vorhabens in jedem Fall zu gewährleisten und enttäuschte Gewinnerwartungen zu kompensieren. Vgl. insoweit Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 11 Rn. 76; Hoffmann, in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, 44. Edition, Stand: 1. Februar 2019, BauGB § 11 Rn. 45 f. Der Vortrag der Klägerin, das Angemessenheitserfordernis diene in erster Linie dem Schutz des Erschließungsunternehmers, beeinflusst die vorzunehmende Gesamtbetrachtung in dieser Allgemeinheit nicht zu ihren Gunsten. Für diese sind die wirtschaftlichen Interessen in ihrem Verhältnis zum Erschließungszweck sowie im Verhältnis der Vertragsparteien untereinander im Einzelfall ausschlaggebend. Auch das Vorbringen der Klägerin zu § 14, Teil XIV, Ziffer 4, des Erschließungsvertrags führt zu keinem anderen Befund. In dieser Vertragsbestimmung weist die Beklagte mit Blick auf die Erstattungs-/Anrechnungsregelung in Ziffern 2 und 3 darauf hin, dass eine durch die Klägerin veranlasste Belastung der Erwerber von Baugrundstücken im Erschließungsgebiet mit Kosten, die der Klägerin seitens der Beklagten zu erstatten sind bzw. die auf Beiträge anzurechnen sind, unbillig wäre. Dadurch wird lediglich ohne Rechtsverbindlichkeit zwischen den Beteiligten klargestellt, dass die Klägerin Kosten, die ihr im spezifischen Umfang der Regelungen in Ziffern 2 und 3 zu erstatten bzw. anzurechnen wären, nicht erneut von Grundstückserwerbern verlangen kann. Die Refinanzierungsmöglichkeiten der Klägerin für nicht „kostenneutrale“ Aufwände werden dadurch nicht beschränkt. Dass die Beklagte die von ihr errichteten, weiter westlich gelegenen Fuß-/Radweganbindungen ihrerseits womöglich nicht barrierefrei ausgeführt hat, obwohl zumindest eine Brücke sogar neu errichtet worden sei, wie die Klägerin geltend macht, deutet gleichfalls nicht auf eine Unangemessenheit von § 14, Teil II, Ziffer 2, dritter Spiegelstrich des Erschließungsvertrags und der Herstellung der Rampe hin. Die neue Wegeführung des Fuß- und Radwegs mit Rampe, welche die Beklagte im Zuge der 18. Änderung festgesetzt hat, ist darauf zurückzuführen, dass der Erwerb der Flurstücke 2947 und 2948, die ursprünglich für diesen Zweck in Anspruch genommen werden sollten, nicht zustande gekommen ist. Die daraufhin geänderte Festsetzung entspricht der Gestaltungsplanvariante 3, die im Vorhinein mit der Klägerin abgestimmt worden ist. In ihrer E-Mail vom 27. Februar 2012 hat sich die Klägerin ausdrücklich für die Variante 3 ausgesprochen, woraufhin diese zu Planungsgrundlage gemacht worden ist. Mit Blick darauf und da auch die anschließende - DIN-Norm-konforme - Ausführungsplanung der Rampe keine Anhaltspunkte für die Annahme einer „Luxuserschließung“ bietet, die über die Erfordernisse der Bebauung und des Verkehrs im Erschließungsgebiet hinausgeht, kann die Klägerin nicht mit Erfolg einwenden, der in Rede stehende Fuß- und Radweg hätte genauso gut auch anders, das heißt weniger aufwendig (ohne Rampe) hergestellt werden können. Dies gilt umso mehr, als § 9 Abs. 2 Satz 2 StrWG NRW die Erreichung einer möglichst weitgehenden Barrierefreiheit als Ziel des Straßenbaus formuliert. Der gescheiterte Erwerb der Flurstücke 2947 und 2948 ist ebenfalls kein Gesichtspunkt, der für eine Unangemessenheit spricht. Seine Umstände geben nichts dafür her, dass aufgrund dessen ein Machtgefälle zum Nachteil der Klägerin herbeigeführt worden wäre, durch das die Beklagte diese zum Eingehen der Verbindlichkeit aus dem Klammerzusatz in § 14, Teil II, Ziffer 2, dritter Spiegelstrich gleichsam gezwungen hätte. Im Jahr 2010 nahm die Beklagte Kaufverhandlungen mit der Eigentümerin dieser - insgesamt 166 m² großen - Grundstücke auf. Dazu gab sie nach Einholung eines Verkehrswertgutachtens ein Kaufangebot in Höhe von 13.157,16 € ab. Nachdem die Eigentümerseite zunächst signalisiert hatte, dass dieses Angebot grundsätzlich akzeptabel sei, teilte sie der Beklagten im Januar 2012 mit, dass sie aus steuerlichen Gründen jetzt einen Kaufpreis von mindestens 400.000,- € veranschlagen müsse. Im Anschluss daran setzte die Beklagte die Vertragsverhandlungen nicht fort. Dieser Geschehensablauf zeigt, dass die Beklagte den Erwerb der Flurstücke 2947 und 2948 aus wirtschaftlich nachvollziehbaren Gründen unterlassen hat und sie nicht darauf abzielte, auf diese Weise die Verhandlungsposition der Klägerin zu schwächen, um sie zum Abschluss für sie ungünstiger vertraglicher Regelungen bewegen zu können. Die Verhandlungsposition der Klägerin blieb ungeachtet dessen gerade auch im Hinblick auf eine neu zu konzipierende Wegeführung des Fuß- und Radwegs ebenso wie auf anderweitige vertragliche Leistungen wie die Errichtung einer Schallschutzanlage und den Abbruch der Übergangsheime frei. Ein rechtlicher Ansatzpunkt dafür, dass die Beklagte eine „Ersparnis“ von 400.000,- € im Gefüge des Erschließungsvertrags zugunsten der Klägerin hätte berücksichtigen müssen, existiert daher nicht. Der Missbrauch einer wirtschaftlichen Machtposition durch die Beklagte ergibt sich außerdem nicht daraus, dass sie mit der Klägerin bereits im September 2011 einen Kaufvertrag hinsichtlich der Sondergebietsflächen im westlichen Plangebiet vor dem Hintergrund der Errichtung eines F. -Markts geschlossen hatte. Auch wenn die Klägerin die Erschließung des Plangebiets als Gesamtprojekt angesehen hat, unterfällt es - auch mit Blick auf die festgesetzten verschiedenen Nutzungsarten - in unterschiedlich zu betrachtende Erschließungsgebiete. Wegen der jeweils unterschiedlichen Rahmenbedingungen determiniert somit der Inhalt des einen Vertrags nicht den Inhalt des anderen. Dies gilt insbesondere für Detailfragen der Erschließung, wie sie der streitgegenständliche Teil von § 14, Teil II, Ziffer 2, dritter Spiegelstrich des Erschließungsvertrags behandelt. Schließlich stünde der Angemessenheit nicht entgegen, wenn der Fuß- und Radweg nebst Rampe im wesentlichen Umfang der Allgemeinheit bzw. Grundstücken außerhalb des Erschließungsgebiets zugutekäme. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, dient der Fuß- und Radweg mit Rampe aufgrund seiner Lage im Plangebiet bei objektiver Betrachtung in erster Linie dessen Anbindung an das südlich der H. Allee gelegene Zentrum (B. -N. ) der Beklagten, wo sich unter anderem Schulen und ein Kindergarten befinden. Dessen fuß- wie radläufige Erreichbarkeit wird für die Bewohner der neu festgesetzten Wohnbebauung im Erschließungsgebiet erleichtert. Demgegenüber ist es unwahrscheinlich, dass die Bewohner des Gebiets südlich der H. Allee diese Wegführung in überwiegendem Umfang in Anspruch nehmen, etwa um im Plangebiet gelegene Einrichtungen wie den F. - und B1. -Markt, die I. -Passage oder die Kirche zu erreichen. Diese Einrichtungen lassen sich über die weiter westlich vorhandenen Straßen und Wege direkter ansteuern und werden ohnehin hauptsächlich durch Pkw-Verkehr frequentiert werden. Deshalb bietet der am östlichen Rand des Plangebiets befindliche Fuß- und Radweg mit Rampe insoweit keinen wesentlichen (Sonder-) Vorteil für die Allgemeinheit bzw. für Fremdanlieger. Weitergehende Quantifizierungen sind zur Vornahme dieser Wertung weder nötig noch möglich. Auch das Verwaltungsgericht hat mit einer derartigen Quantifizierung nicht entscheidungstragend gearbeitet. Seinen Verweis auf den Gemeindeanteil von 10 % im Zusammenhang mit § 124 Abs. 2 Satz 3 BauGB a. F., § 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB hat es im Rahmen der nachfolgenden Subsumtion nicht aufgegriffen. Ohnehin ist er als Beleg der These zu verstehen, dass die Kostenbelastung des vertraglich verpflichteten Erschließungsunternehmers sich nicht mit der gesetzlichen Beitragsbelastung decken muss, und nicht als Gradmesser für die Bestimmung der Wesentlichkeitsschwelle der Benutzung einer Anlage durch die Allgemeinheit bzw. durch Fremdanlieger. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 3 Satz 1 GKG. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG). Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags ist das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).